房地产评估报告
项目名称：北京市西城区北玉带胡同5号（工业）房地产
现值评估
受托估价方：北京****房地产评估有限责任公司
委托估价方：北京天泽新颖时装公司
估 价 人：****、****、****
估价日期 ： 20##年7月30日至20##年8月3日
估价报告编号：****估字[2009]第093号
目 录
致 委 托 方 函- 1
估 价 师 声 明- 3
估价的假设和限制条件- 4
房地产估价结果报告- 5
一、委托估价方- 5
二、受托估价方- 5
三、估价对象概况- 5
四、估价目的- 5
五、估价时点- 6
六、价值定义- 7
七、估价依据- 7
八、估价原则- 7
九、估价方法- 8
十、估价结果- 9
十一、估价人员- 9
十二、估价作业日期- 9
十三、估价报告应用的有效期- 9
附 件- 10
致委托方函
北京天泽新颖时装公司：
承蒙委托，我公司对贵单位所有位于北京市西城区北玉带胡同5号工业用房在现状条件下的房地产价值进行了评估，为企业重组所产生的房地产变动办理免税手续提供价格参考依据。
评估人员根据估价目的，遵循估价原则，按照评估工作程序，利用科学的评估方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密准确的测算，并详细考虑了影响房地产价格的各项因素，确定估价对象在估价时点20##年7月30日的估价结果如下：
一、估价对象
估价对象为坐落于北京市西城区北玉带胡同5号，依据《房屋所有权证》【西集字第003437号】、企业改制文件，估价对象房屋所有权人为北京天泽新颖时装公司，所有权性质为集体，证载用途为工交，实际用途为商业，依据《国有土地使用证》【京西国用（2009出）第20632号】，估价对象土地使用权类型为出让，证载用途为工业，本次评估建筑面积为1635.50 平方米，土地面积为2355.06 平方米。
在估价时点，估价对象未设抵押、典当、担保等他项权利。
二、估价时点
20##年7月30日
三、估价目的
为企业重组办理免税手续提供价格参考依据。
四、估价结果
评估人员根据估价目的，遵循估价原则，按照评估工作程序，利用科学的评估方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密准确的测算，并考虑了影响房产价值的各项因素，确定估价对象在估价时点20##年7月30日的价值结果为：
房地产总价：人民币805.60万元整
大写：人民币捌佰零伍万陆仟圆整
房地产单价：人民币4926 元/平方米
估价结果汇总表
北京****房地产评估有限责任公司
二〇##年八月三日
估价师声明
我们郑重声明：
1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。
2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。
4、我们依照中华人民共和国国家标准（GB/T 50291-1999）《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
5、估价人员***、***、***已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘，对其建筑、结构、设施的完好程度进行了评估，但建筑物及相关设备的质量状况最终应以有相关资质机构的鉴定结果为准。
6、本评估报告由北京****房地产评估有限责任公司负责解释。
7、本报告估价结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不得做其他用途。未经本估价机构书面同意,本报告的全部或任何一部分均不得向委托方、报告使用者、报告审查部门之外的单位和个人提供，也不得以任何形式公开发表。
参加本次估价的估价师签名：
姓 名 估价师注册号 签 字
*** (注册房地产估价师 ********)
*** (注册房地产估价师 ********)
***
估价的假设和限制条件
1、由于本次估价是为企业重组办理免税手续提供价格参考依据的，因此以保持现状为估价前提。
2、本报告评估出的房地产价值，仅为本报告设定的评估目的服务，不得用于其它交易。为配合税务部门对涉税报告的审查要求，本次估价采用成本法、收益法评估房地产价值。
3、报告评估出的房地产价值，不涉及独立于建筑物的设施和设备等(该类设备的有无，不影响建筑物的正常使用)。
4、房地产估价结果具有很强的时效性，在一定条件下得出的结果只能适用于特定时期。本次报告评估出的房地产价值，为估价对象在估价时点的价值。随着时间的推移和房地产市场的变化，估价对象的价格或者价值可能发生很大的变化，则本估价报告需做出相应的调整，甚至重新评估。
5、根据委托方介绍及评估人员现场勘查，估价对象现状为工业本次评估按工业用途进行测算。建筑面积以《房屋所有权证》【西集字第003437号】为准进行测算。
6、未经估价机构书面同意，任何单位或个人不得以任何形式公开本报告内容，本评估报告只对委托估价方负责，不对第三方承担任何责任。
7、自出具报告之日起，本报告的有效期为壹年。
房地产估价结果报告
一、委托估价方
委托估价方：北京天泽新颖时装公司
二、受托估价方
受托估价机构：北京****房地产评估有限责任公司
估价机构地址：北京市************
资格证书编号：京建房估资准字[****]第****号
法定代表人：****
联 系 人：****
联系电话：****
三、估价对象概况
1、房地产位置
地理位置：北京市西城区北玉带胡同5号。四至为：东至青塔胡同；南至北玉带；西至北玉带9号；北至青塔胡同25号；西距西二环路约100米。
2、房地产权利状况
依据《房屋所有权证》【西集字第003437号】、企业改制文件，估价对象房屋所有权人为北京天泽新颖时装公司，所有权性质为集体，房屋用途为工交；依据《国有土地使用证》【京西国用（2009出）第20632号】，估价对象房屋所有权人为北京天泽新颖时装公司，土地使用权类型为出让，土地用途为工业，土地终止使用日期20##年5月25日。
3、房地产现状
根据委托方介绍及评估人员实地勘查，估价对象建筑物为砖木、混合结构的平房，五十至九十年代陆续建成，建筑面积为1635.50 平方米，建筑物结构、装修、设备及现状使用情况如下：
结构类型：砖木、混合结构。
外装修：外墙为砖墙，大门为卷帘门，铁窗部分有护栏。
内装修：室内为水泥地，墙面刷白，日光灯。
设备：建筑物内设有电力、照设施，未设卫生间、采暖设施。
现状使用情况：估价对象建成于五十至九十年代，现状用途为商业（花鸟鱼虫市场），装修维护情况一般。具体情况如下表：
建筑物详细列表
估价对象土地面积为2355.06 平方米，土地开发程度宗地外“七通”（即通路、通电、通上水、通下水、通信、通暖、通燃气），宗地内“五通”（即：通路、通电、通上水、通下水、通信）。
四、估价目的
为企业重组办理免税手续提供价格参考依据。
五、估价时点
20##年7月30日。
六、价值定义
本次评估采用的是公开市场价值标准，估价结果中的房地产价值是指估价对象于估价时点20##年7月30日的房屋所有权、工业用地使用权剩余年限为50年，宗地开发程度为宗地外“七通”（即通路、通电、通上水、通下水、通信、通暖、通燃气），宗地内“五通”（即：通路、通电、通上水、通下水、通信）条件下的使用权市场价值。
七、估价依据
１、有关法律、法规、政策文件和技术规程
(1)《中华人民共和国土地管理法》；
(2)《中华人民共和国城市房地产管理法》；
(3)《房地产估价规范》；
(4)《城镇土地估价规程》。
２、委托方提供的资料
(1) 《房屋所有权证》【西集字第003437号】；
(2) 《国有土地使用证》【京西国用（2009出）第20632号】；
(3) 企业改制文件；
(4) 委托方营业执照。
３、受托估价方掌握的有关资料和估价人员实地勘察、调查获得的资料。
八、估价原则
1、合法原则
房地产估价应以估价对象的合法使用、合法处分为前提。本报告遵守这一原则。
2、替代原则
具有相同使用价值、有替代可能的房地产之间，会相互影响和竞争，使其价格相互牵制而趋于一致，因此，在房地产估价中，可以通过对房地产各个条件的比较来评估价格。
3、最高最佳使用原则
房地产估价要以房地产的最高最佳使用为前提。本报告是为委托估价方办理房地产交易提供价格参考依据，因此以保持现状为前提。
4、估价时点原则
房地产市场是不断变化的，房地产价格具有很强的时间性和时效性，它是某一时点的价格，在不同的时点上，同一宗房地产往往会有不同的价格。本报告的估价时点为20##年7月30日。
九、估价方法
房地产评估中常用的估价方法有收益还原法、市场比较法、剩余法、重置成本法、基准地价法等，根据估价对象的特点及掌握的市场资料，在遵循有关法规、政策和评估技术标准的基础上，经过评估人员的实地查勘和认真分析，本次估价采用重置成本法（基准地价法、重置成本法）、收益还原法对估价对象进行评估，最后经过综合测算确定估价对象的现时市场价值。
运用收益还原法求取估价对象房地产价值。运用适当的资本化率，将估价对象房地产未来每年的正常纯收益折算到估价时点上的现值，求其之和来确定估价对象房地产价值。重置成本法中，基准地价修正法是按照替代原则，就估价对象的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取估价对象在估价期日的土地价格；重置成本法是以建造估价对象建筑物或类似建筑物所需的各项必须费用之和为基础，再加上正常的利息、利润和相关税费，得出估价对象的重置价值并考虑成新，以此估算估价对象房产价值。
十、估价结果
评估人员根据估价目的，遵循估价原则，按照评估工作程序，利用科学的评估方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密准确的测算，并考虑了影响房产价值的各项因素，确定估价对象在估价时点20##年7月30日的价值结果为：
房地产总价：人民币805.60万元整
大写：人民币捌佰零伍万陆仟圆整
房地产单价：人民币4926 元/平方米
估价结果汇总表
十一、估价人员
姓 名 估价师注册号 签 字
**** (注册房地产估价师 ********)
**** (注册房地产估价师 ********)
****
十二、估价作业日期
20##年7月30日始20##年8月3日止。
十三、估价报告应用的有效期
本报告的有效期，自出具报告之日起壹年。即自20##年8月3日至20##年8月2日。
附 件
附件 1 《房屋所有权证》【西集字第003437号】；
附件 2 《国有土地使用证》【京西国用（2009出）第20632号】；
附件 3 企业改制文件；
附件 4 委托方营业执照；
附件 5 宗地位置示意图；
附件 6 估价对象现场照片；
附件 7 估价机构营业执照；
附件 8 估价人员资质证书；
附件 9 估价机构资质证书。
估价技术报告
一、个别因素分析
1、房地产位置
地理位置：北京市西城区北玉带胡同5号。四至为：东至青塔胡同；南至北玉带；西至北玉带9号；北至青塔胡同25号；西距西二环路约100米。
2、房地产权利状况
依据《房屋所有权证》【西集字第003437号】、企业改制文件，估价对象房屋所有权人为北京天泽新颖时装公司，所有权性质为集体，房屋用途为工交；依据《国有土地使用证》【京西国用（2009出）第20632号】，估价对象房屋所有权人为北京天泽新颖时装公司，土地使用权类型为出让，土地用途为工业，土地终止使用日期20##年5月25日。
3、房地产现状
根据委托方介绍及评估人员实地勘查，估价对象建筑物为砖木、混合结构的平房，五十至九十年代陆续建成，建筑面积为1635.50 平方米，建筑物结构、装修、设备及现状使用情况如下：
结构类型：砖木、混合结构。
外装修：外墙为砖墙，大门为卷帘门，铁窗部分有护栏。
内装修：室内为水泥地，墙面刷白，日光灯。
设备：建筑物内设有电力、照设施，未设卫生间、采暖设施。
现状使用情况：估价对象建成于五十至九十年代，现状用途为商业（花鸟鱼虫市场），装修维护情况一般。具体情况如下表：
建筑物详细列表
估价对象土地面积为2355.06 平方米，土地开发程度宗地外“七通”（即通路、通电、通上水、通下水、通信、通暖、通燃气），宗地内“五通”（即：通路、通电、通上水、通下水、通信）。
二、区域因素分析
1、交通条件
（1）对外交通便捷度：估价对象所在区域紧邻阜成门北顺城街，西距西二环路约100米，对外交通较便捷。
（2）公交便捷度：估价对象所在区域紧邻阜成门北顺城街，公交便捷程度较好。
（3）道路状况：估价对象紧临阜成门北顺城街，道路通达能力一般。
2、基础设施条件及公共服务设施
估价对象位于官园地区，周边有文教、卫生、学校等公共服务设施完善，基础设施达到“七通”。
3、环境条件
估价对象周边自然环境、人文环境较好, 噪音及空气污染较轻。
4、产业集聚状况
据评估人员实地调查，项目周边多为商业、住宅项目，原有工业用途已不具有集聚形态。
5、规划限制
估价对象有一定规划限制，但不影响宗地利用。
三、市场背景分析
1、地理位置
北京是中华人民共和国首都，是全国政治、文化、经济、贸易、教育的中心。北京位于北纬39度，东经116度。雄踞华北大平原北端。北京市南北直线距离170公里，东西直线距离为160公里，全市总面积16808平方公里。周围均与河北交界，与天津市相距100公里。
2、自然环境
地质、地貌：北京的西、北和东北，群山环绕，东南是缓缓向渤海倾斜的大平原。北京平原的海拔高度在20-60米，山地一般海拔1000-1500米，与河北交界的东灵山海拔2303米，为北京市最高峰。境内贯穿五大河，主要是东部的潮白河、北运河，西部的永定河和拒马河。北京的地势是西北高、东南低。西部是太行山余脉的西山，北部是燕山山脉的军都山，两山在南口关沟相交，形成一个向东南展开的半圆形大山弯，人们称之为“北京弯”，它所围绕的小平原即为北京小平原。综观北京地形，依山襟海，形势雄伟。诚如古人所言：“幽州之地，左环沧海，右拥太行，北枕居庸，南襟河济，诚天府之国”。
土地面积：北京全市土地面积16410平方公里。其中平原面积6338平方公里，占38.6%。山区面积10072平方公里，占61.4%。城区面积87.1平方公里。
气候水文：北京的气候为典型的暖温带半湿润大陆性季风气候，夏季炎热多雨，冬季寒冷干燥，春、秋短促。年平均气温10-12摄氏度，1月-7--4摄氏度，7月25-26摄氏度。极端最低-27.4摄氏度，极端最高42摄氏度以上。全年无霜期180-200天，西部山区较短。年平均降雨量600多毫米，为华北地区降雨最多的地区之一，山前迎风坡可达700毫米以上。降水季节分配很不均匀，全年降水的75%集中在夏季，7、8月常有暴雨。
3、20##年上半年北京经济发展情况
今年以来，市委市政府认真贯彻落实中央“保增长、扩内需、调结构、促民生”一系列政策措施，全市经济在经历了止跌企稳后，呈现回升趋势。
初步核算，上半年全市实现地区生产总值5308.4亿元，按可比价格计算，比上年同期增长7.8%，增速比一季度加快1.7个百分点。经济发展呈现如下特点：
1．惠农政策成效显著，农业生产形势较好。
2．工业生产降幅继续收窄，利润降幅趋缓。
3．第三产业发展稳定，主要行业增长加快
4．投资增长明显加快，房地产市场交易量成倍增长
5．消费品市场增势较好，汽车销售保持较快增长
6．对外贸易和入境旅游仍呈降势，利用外资增长加快
7．市场价格同比持续走低，生产价格同比降幅较大，房价环比呈现涨势
8．财政收入降幅缩小，居民收入增长稳定
9．金融形势活跃，信贷投入快速增长
10．城镇单位就业岗位基本稳定，社会预期继续改善
全市企业家和消费者信心指数均连续两个季度回升。其中，二季度企业家信心指数达到104点，比上季度提高12.5点，并重新步入景气区间；消费者信心指数为110.1点，比上季度提高4.5点。
总体来看，上半年尤其是二季度以来，保增长、扩内需、调结构、重民生等一揽子宏观调控政策措施效果进一步显现，全市经济主要领域呈现复苏上升的趋势。但必须看到，当前经济回暖主要靠政府推动、政策作用，经济自主复苏和增长动力仍不足，外需不足及价格走低状况没有明显改善，微观经济效益与宏观经济转暖之间存在较大反差，经济回升的领域还不均衡，回升的基础尚不稳固，经济上升过程中还存在不稳定因素，总之，全市经济发展面临的挑战和困难仍很大。
4、基础设施状况
政府为举办奥运而投资的1800亿元，主要用于兴建大型体育馆及市政配套设施，如道路交通、建材、危改、场馆等方面，其对房地产业的拉动非常明显。
5、交通状况
完善路网结构，提高城市道路通行能力。加快城市快速路和南北向主干路建设，基本建成14条放射型快速路与3条快速环路构成的快速路网系统。加快城市微循环系统建设，提高路网密度。到20##年使中心城区快速路总里程达到280公里以上，地铁4号线、5号线、10号线一期、奥运支线、首都机场轨道交通线全面建成投入运营，同时力争建成地铁9号线、10号线二期和亦庄轻轨线，力争使全市轨道交通线网运营总里程达到270公里以上。
6、北京市房地产业总形势
北京市经济发展和城市建设借助于举办奥运会的契机日新月异。但由于北京房地产市场自身存在的特殊性和复杂性，在发展过程中，面临着市场高度开放与有限的资源条件之间的矛盾、本地居民基本的住房需求与房价上涨的矛盾、综合供应增量市场与存量市场的结构性矛盾等问题。同时，住房保障体系还不够完善，解决中低收入家庭住房困难的任务还相当艰巨。
7、20##年上半年北京固定资产投资及房地产市场状况
上半年，全市全社会固定资产投资加快提速，完成投资1902.5亿元，同比增长19.3%。分季度看，一季度完成投资529.2亿元，下降6.5%；二季度完成投资1373.3亿元，增长33.5%。投资提速主要是由于加大政府土地储备力度使得土地一级开发投资大幅增加，上半年完成土地一级开发投资418.9亿元，同比增长6.2倍。完成房地产开发投资901.8亿元，增长13.5%，占全市投资的比重为47.4%；完成基础设施投资575.4亿元，增长12.5%，占全市投资的比重为30.2%。
分经济类型看，上半年，国有内资经济完成投资961亿元，增长65.7%，占全市投资的比重为50.5%；非国有内资经济完成投资791.9亿元，下降2%，占比为41.6%；外商及港澳台经济完成投资149.6亿元，下降27.6%，占比为7.9%。
分产业看，第一产业完成投资28.5亿元，增长2.4倍；第二产业完成投资143.9亿元，增长5.5%，其中工业投资140.5亿元，增长4.6%；第三产业完成投资1730.1亿元，增长19.3%。
上半年，全市销售商品房992.9万平方米，同比增长1.2倍，增幅比一季度提高36个百分点；比20##年同期增长14.8%。销售商品住宅845.8万平方米，增长1.4倍，增幅高于一季度31个百分点。其中，期房销售674.7万平方米，增长1.5倍；现房销售171.1万平方米，增长1.2倍。
6月末，全市商品房施工面积8130.4万平方米，同比下降1.7%，比上年末减少1884万平方米，下降18.8%；其中住宅4598万平方米，同比增长0.2%，比上年末减少940万平方米，下降17%。上半年，商品房新开工面积831万平方米，同比下降31.5%；其中住宅465.7万平方米，同比下降46%。
6月末，全市商品房（现房）空置面积1384.6万平方米，比上年末减少53.7万平方米，下降3.7%。其中商品住宅空置面积485万平方米，比上年末减少37.7万平方米，下降7.2%。
8、北京市工业用房市场分析
近年来，北京市整体实力和竞争力明显增强，工业产业的发展环境越来越好，高新技术产业发展所需的投资基金、担保基金相继建立，工业生产快速增长。目前，交通运输设备制造业、专用设备制造业、通信设备制造业对全市工业增长的贡献率均超过10%，医药制造业、化学原料及化学制品制造业的贡献率接近10%，这5大行业对全市工业增长的贡献率超过60%。
随着工业产业的不断发展，工业用途的房地产交易日益增多，主要交易方式有：土地拍卖、挂牌、企业改制中土地作价入股、企业破产清算中房地产拍卖、污染扰民企业搬迁旧厂址房地产转让、企业供地合作建房等。
随着北京市城市规划的调整，北京工业的战略性结构调整和工业布局的不断改善，北京市逐步实施以解决污染扰民为目的的企业搬迁，并致力于组建分布在郊区县的工业科技园区，北京工业开发区逐步成为工业项目的集聚地，吸引外资的主力军以及都市工业的新亮点。随着北京工业现代化步伐的不断加快，工业开发区日益成为首都产业经济发展的重要载体。经过多年的建设，各工业开发区逐步形成了政策齐全、设施完善、服务配套的区域经济格局，呈现出开放型、功能型、规模型和综合型并存的良好态势，起到了区域经济协调发展的龙头作用。
四、最高最佳使用分析
房地产估价要以最高最佳使用为前提。
估价对象房地产位于北京市西城区北玉带胡同5号土地房屋的使用，符合北京市的城市规划和有关审批要求。而且本报告是为委托估价方了解房屋重置成新价提供价格参考依据，因此以保持现状为前提进行评估。
五、估价方法选用
房地产评估中常用的估价方法有收益还原法、市场比较法、剩余法、重置成本法、基准地价法等，根据估价对象的特点及掌握的市场资料，在遵循有关法规、政策和评估技术标准的基础上，经过评估人员的实地查勘和认真分析，本次估价采用重置成本法（基准地价法、重置成本法）、收益还原法对估价对象进行评估，最后经过综合测算确定估价对象的现时市场价值。
运用收益还原法求取估价对象房地产价值。运用适当的资本化率，将估价对象房地产未来每年的正常纯收益折算到估价时点上的现值，求其之和来确定估价对象房地产价值。重置成本法中，基准地价修正法是按照替代原则，就估价对象的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取估价对象在估价期日的土地价格；重置成本法是以建造估价对象建筑物或类似建筑物所需的各项必须费用之和为基础，再加上正常的利息、利润和相关税费，得出估价对象的重置价值并考虑成新，以此估算估价对象房产价值。
六、估价测算过程
（一）成本法求取估价对象房地产价值
基准地价系数修正法求取估价对象工业用途地价[j1]
1、基准地价内涵
北京市人民政府于20##年12月4日发布了《北京市人民政府关于调整本市出让国有土地使用权基准地价的通知》【京政发[2002]32号】，从20##年12月10日起施行新的出让国有土地使用权基准地价。
调整后的基准地价是指各土地级别内，土地开发程度为宗地外通路、通电、通信、通上水、通下水、通燃气、通热力及宗地内土地平整（简称“七通一平”），或宗地外通路、通电、通信、通上水、通下水及宗地内土地平整（简称“五通一平”），在平均容积率条件下，同一用途的完整土地使用权的平均价格。其中：基准地价的基准期日为20##年1月1日；土地用途划分为商业、综合、居住、工业等四类；商业、综合、居住用地一至六级的开发程度为“七通一平”，七至十级的开发程度为“五通一平”；工业用地一至五级的开发程度为“七通一平”，六至九级的开发程度为“五通一平”；商业、综合、居住用地一至六级的平均容积率为2，七至十级的平均容积率为1；工业用地的平均容积率为1。
基准地价的表示形式为楼面熟地价，同时公布楼面毛地价。楼面熟地价是指各土地级别内，完成通平的土地在平均容积率条件下，每建筑面积分摊的完整土地使用权的平均价格。楼面毛地价是指各土地级别内，在平均容积率条件下，政府收取的某种用途法定最高出让年期内的土地出让金、市政基础设施配套建设费的平均楼面价格。
北京市基准地价表
单位：元人民币/平方米
根据上述基准地价，通过对估价期日、年期、容积率及各种因素的修正测算估价对象的土地价格。
工业用地
宗地地面[U2] 熟地价计算公式
宗地地面熟地价=适用的基准地价（楼面熟地价）×期日修正系数×年期修正系数×因素修正系数
2、基准地价修正体系
北京市基准地价因素修正系数说明表（工业）
单位：%
注：
1.产业集聚程度指相关产业的配套及集聚状况、工业区的发展趋势。
2.交通便捷度指对外交通便捷程度、交通管制、距货物集散地（车站、码头、机场）距离及货物集散地的规模档次、道路等级、道路体系等。
3.区域土地利用方向指周边土地利用方向的一致性。
4.临路状况指临路类型、级别和交通管制。
5.宗地形状及可利用程度指宗地形状对土地利用的影响程度。
6.基础设施状况指水、电、热、通讯等各种基础设施的配套完善程度。
7.环境状况指污染物排放及治理状况、距危险设施或污染源的临近程度。
3、测算过程
（1）估价对象适用的基准地价水平的确定[l3]
估价对象位于北京市西城区北玉带胡同5号，根据北京市国土资源和房屋管理局《关于公布本市出让国有土地使用权基准地价应用方法的通知》【京国土房管出（2002）1121号】，宗地基准地价（楼面熟地价）参照《北京市基准地价表》，取相应地价区级别高低限的算术平均值。估价对象所处区域的级别为工业一级[l4] ，其基准地价楼面熟地价为1200-1800元/平方米，由于《基准地价》是以20##年1月1日为估价时点，且多年未作调整，估价对象的楼面熟地价取该级别内的高限1800元/平方米。
（2）期日修正系数的确定
期日修正系数=宗地评估基准日地价指数/基准地价基准日地价指数
北京基准地价确定的基准日为20##年1月1日，至估价基准日20##年7月30日实际地价水平有一定的上涨，以基准地价基准日的地价指数为100，地价增长值以每月增加基数的0.3%估算，则至估价基准日修正系数为1.27 。
（3）年期修正系数的确定
修正系数=
年期修正系数的确定
其中，m：土地使用权法定最高出让年限；
n：宗地剩余使用年限；
r：土地还原利率。
由于估价对象于估价基准日的剩余土地使用年限为50年，法定最高出让年限为50年，故年期修正系数为1 。
（4）因素修正系数的确定
因素修正系数是指除容积率、期日、年期、用途之外的其它地价影响因素的综合修正系数。参照《北京市基准地价因素修正系数说明表》，根据宗地各种因素情况确定每种因素的修正系数，详见下表。
因素修正系数=1+∑ki
其中ki：第i种因素的修正系数。
因素等级说明表
等级系数表
估价对象各因素情况如下：
估价对象因素修正表
估价对象因素修正系数=1+1.70%=1.017
（5）估价对象工业用途地价的确定
估价对象地面熟地价=适用的基准地价（楼面熟地价）´期日修正系数´年期修正系数´因素修正系数
=1800 ´1.27 ´1 ´1.017
=2325（元/平方米）
熟地总价=2325´2355.06 ÷10000=547.55 万元
考虑土地交易过程的税费因素后
土地总价=547.55 ÷（1-5.5%）=579.42 万元
土地单价=579.42 ÷2355.06 ´ 10000=2460（元/平方米）
重置成本法求取估价对象建筑物重置价值
综合考虑到估价对象建筑物比较多，建成于不同年代，结构、装修、设备不同，所以分别求取单幢建筑物重置成新价格，最后加总求取所有现状建筑物重置成新价格，具体计算见现状建筑物重置成新价格计算表：
现状建筑物重置成新价格计算
上表计算过程如下：
（1）建安综合成本[U6]
① 建安费用
参照北京市建设工程经济技术指标，结合该地区同类工业用途房屋的结构、装修、设备的一般水平取值。
② 其他工程费
含各项政府收费、红线内市政设施投资，一般取①的5－15％，根据估价对象实际情况，这里取5%。
（2）不可预见费
一般取（1）的5％－10％，根据估价对象实际情况，这里取5%。
（3）专业人士费
一般取（1）的3－5％，这里取3%。
（4）管理及销售费
一般取（1）的3－5％，这里取3%。
（5）建造成本单价
建造成本单价为（1）+（2）+（3）+（4）之和。
（6）贷款利息
贷款年利率按20##年12月中国人民银行公布的一至三年期贷款利率5.31%，假设资金均匀投入，以单利计。开发期取1年，资金均匀投入，则：
贷款利息=建造成本单价×5.31%÷2
=（5）×5.31%÷2
（7）开发利润
房屋建设周期为1年，年利润率以建造成本单价为基数取30%，即：
开发利润=建造成本单价×年利润率×开发期
=（5）×30%×1
（8）销售税金
仅考虑两税一费，税率为5.5%，即：
销售税金=（建造成本单价+贷款利息+开发利润）×5.5%/（1-5.5%）
=[（5）+（6）+（7）] ×5.5%/（1-5.5%）
（9）重置单价
重置单价=建造成本单价+贷款利息+开发商利润+销售税金
=（5）+（6）+（7）+（8）
（10）重置成新价格
根据委托方提供的资料及估价人员现场勘察到的至估价基准日现状建筑物的维护使用状况等，估价对象地上建筑物按幢分别取成新率。
重置成新价格=重置单价×建筑面积×成新率
=（9）×建筑面积×成新率
（11）房地产重置价格的确定
房地产总价=土地总价+房产重置总价
=579.42 +141.87
=721.29 万元
（二）收益还原法求取估价对象的房地产价值
1、房地年租赁收益
估价对象现状用于商业用途，周边类似商业用房的租金大多都在5.00元/平方米·天，由于估价对象房屋本身为旧有厂房，无采暖、卫生间设施，房屋较多为陈旧，经估价人员对出租市场的分析，确定估价对象租金按建筑面积3.00元/平方米·天计算，空置率按正常水平取5%，每年按365天计算。估价对象收益建筑面积为1635.50平方米，出租面积率为70%，则估价对象房地年总收益为：
3.00×365×（1－5%）×1635.50×70%÷10000 ＝119.09万元
2、年房地产总费用
（1）管理费，指工作人员的工资、福利、财务费用等相关所需的费用,取年总收益水平的10.0%，则管理费为：
119.09×10.0%=11.91万元
（2）维修保养费，指为保障房屋正常使用每年需支付的修缮费。参考企业的实际维修保养状况，按房屋重置价格的1.50%计算。根据计算，房屋重置总价为141.87 万元，则维修保养费为：
141.87 ×1.50%=2.13万元
（3）保险费，指房产所有人为使自己的房产避免意外损失而向保险公司支付的费用。按房产重置价值的0.15%计算，根据计算房产重置价值为141.87 万元，则保险费为：
141.87 ×0.15%=0.21万元
（4）房产税
房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。房产税取年总收益水平的12.00%，则房产税金为：
119.09×12.00%=14.29万元
（5）营业税及附加，此项包括营业税、城市维护建设税及教育费附加费，共取年总收益水平的5.50%，则营业税及附加为：
119.09 ×5.50%=6.55万元
年房地产总费用=（1）+（2）+（3）+（4）+（5）
=35.09万元
（6）房地年纯收益
房地年纯收益＝房地年总收益－年总成本费用
＝119.09-35.09
＝84.00 万元
（7）计算房地产价格
还原利率选取主要采用累加法，累加法又称安全利率加风险调整值法，是以安全利率为基础，再加上风险调整值作为还原利率。报告还原利率由正常投资回报率和风险投资回报率两部分组成。正常投资回报率按目前中国人民银行于20##年12月公布的一年定期存款利率5.31%，风险投资回报率按风险累加法进行估算，由行业风险报酬率、经营风险报酬率、财务风险报酬率和其他风险报酬率组成，估价对象为工业用途，还原利率取为7% ，综合北京市消费水平和零售业的发展趋势,估价对象净收益随时间保持平稳，故根据经验和试算分析，净收益逐年递增的比率不取，则估价对象单位面积收益价格的计算公式为：
收益价格=
其中n限为年限，一般钢混结构民用房屋经济使用寿命年限为60年，而工业用地出让年限为50年，估价对象剩余使用年限为50年，按孰短原则故n取为50年。则：
房地产总价=房地年纯收益÷（还原利率-年递增收益）×{1－[（1＋年递增收益）÷(1+还原利率)] n}
=84.00 ÷（7%×{1－[1÷(1+ 7%)]50}
=889.90万元
七、估价结果的确定
本估价报告住宅部分采用了重置成本法、收益还原法两种方法对估价对象进行了估价。运用两种估价方法是分别从不同角度测算估价对象的现值。重置成本法是从成本、费用的角度，已积算方法考察估价对象房地产价值，适用于一般工业项目；收益法是从预期收益能力的角度考察估价对象房地产价值，适用于一般有收益的项目。此次估价对象证载用途为工业，实际用于商业经营，综合考虑各种因素，确定对上述两种方法的测算结果采用相同权重确定估价对象现实市场价值。取权重如下：
成本法 50%
收益还原法50%
则估价对象房地产市场总价为：
721.29 ×50%+889.90×50%=805.60万元
估价对象房地产市场单价为：
805.60÷1635.50×10000= 4926 元/平方米
八、估价结果
评估人员根据估价目的，遵循估价原则，按照评估工作程序，利用科学的评估方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密准确的测算，并考虑了影响房产价值的各项因素，确定估价对象在估价时点20##年7月30日的价值结果为：
房地产总价：人民币805.60万元整
大写：人民币捌佰零伍万陆仟圆整
房地产单价：人民币4926 元/平方米
估价结果汇总表
附 件
附件 1 《房屋所有权证》【西集字第003437号】；
附件 2 《国有土地使用证》【京西国用（2009出）第20632号】；
附件 3 企业改制文件；
附件 4 委托方营业执照；
附件 5 宗地位置示意图；
附件 6 估价对象现场照片；
附件 7 估价机构营业执照；
附件 8 估价人员资质证书；
附件 9 估价机构资质证书。
[j1]根据估价对象所在区域所有的基准地价进行修改，如昌平、房山区的项目要用昌平、房山的基准地价
[U2]计算楼面价就不用列出地面价的计算公式
[l3]宗地级别确定
[l4]根据宗地用途与位置，参照《北京市基准地价》书中的第8~19页有关级别范围的规定，确定宗地地价区级别，位于土地级别边界两侧的宗地，按较高土地级别来确定地价区级别。
[U5]描述要与因素等级说明表一致
[U6]若有地下无收益面积，则需要分摊建安费用