重庆工商大学继续教育学院

调 查 报 告

上清寺 教学点 2013 级 房地产经营与估价 专业

报告题目 关于重庆房地产市场的调查研究报告

类别层次 专科 学生姓名 刘洋 指导教师 范星星

20xx年 02月29日

重庆工商大学继续教育学院学生调查报告成绩表

目 录

一、调查时间…………………………………………………………………..

二、调查目的…………………………………………………………………..

三、调查方法…………………………………………………………………..

四、重庆市房地产行业发展特征……………………………………………..

五、行业外部环境分析………………………………………………………..

六、合川区地产行业的供应分析……………………………………………..

七、合川区房地产市场需求分析……………………………………………..

八、合川区房地产企业状况…………………………………………….. …..

九、宝龙地产发展建议………………………………………………………..

关于合川区房地产市场的调查研究报告

2013级房地产经营与估价 刘洋

一、调查时间

20xx年9月23日～12月17日

二、调查合川房地产目的

随着现代居民生活水平的提高，居民收入逐渐增多，住房问题成为市民十分关注的问题，为大多市民有客观上的认识，特做此调查。分析重庆市合川区房地产市场所面临的现状并提出建议。

三、调查方法

市场研究的数据分析、形态分析和决策研究等方法。

四、合川区房地产行业发展特征

长期以来，合川区房地产行业一直受到国家政策、实物分配、低租金使用等住房制度的影响，发展十分缓慢。80年代开始，国家推进了城镇住房制度改革；98年开始停止住房实物分配后，再加上住房公积金和商业性住房金融的实施，使合川区以住宅为主的房地产行业得到了快速发展。

近年，重庆市房地产业发展正出现三个新的特征：商品房大量积压，空置面积不断上升，然而新开工的面积又不断上升；商品房价格上升较快；房地产建设向城市郊区推进。

五、行业外部环境分析

（一） 综合政策环境

19xx年以来，政府出台了一系列促进房地产业发展的政策，主要有：取消福利分房，实行住房商品化、货币化，逐步建立多层次住房供应体系；促进住房消费信贷；取消房屋开发管理费等47项不合法、不合理的收费项目；促进存量房转让，形成房地产二、三级市场联动格局；制定鼓励居民购房的税收政策。房地产行业自98年来逐步复苏，政策的鼓励和刺激发挥了重要作用。

国家近期出台的一系列政策，是从土地供应、银行信贷、机构监管和产业政策等各方面对房地产行业逐步进行规范和完善，目的是引导房地产行业向着更加理性、成熟和健康的方向发展，这将会提高行业的进入壁垒，那些资金规模小、缺乏可持续经营发展能力的公司将会逐步被市场淘汰，而具有规模品牌核心竞争力的公司将会不断获得壮大。

20xx年以来，政府出台的一些抑制房地产投资过热的政策有：

银监会：2 月26-3 月26 日发布了《商业银行房地产贷款风险管理指引（征求意见稿）》――调整购房个人贷款收支比例设置，加强信贷管理。

央行：2004 年4 月25 日起，提高存款准备金率0.5 个百分点――限制商业银行的信贷盲目扩张，房地产业是信贷调控的首要对象之一；10月29日上调利率，并有专家预计中国进入一段较长期的利率上调周期，房地产业的金融压力日益加大。

发改委等：3 月9 日联合下发标注为“特急”的《关于清理整顿

现有各类开发区的具体标准和政策界限的通知》――缩减开发区的数量和规划用地规模，防止开发区过多过滥、违规用地等突出问题，促进开发区规范、协调发展。

国务院：4 月28 日发出通知，决定适当提高钢铁、电解铝、水泥、房地产开发固定资产投资项目资本金比例――提高项目资本金比例，抬高行业进入门槛。

这一系列的宏观调控的紧缩政策表明政府十分关注房地产行业高速增长可能带来的风险，在前阶段紧缩政策未能达到效果的情况下，越来越希望通过产业政策和信贷政策来加大调控力度，以抑制投资的过快增长。这些政策表明了政府降温房地产投资的决心和进一步紧缩政策的预期，将在一定程度上抑制商业银行对房地产开发贷款的投放。

在目前房地产行业融资渠道比较单一的状况下，房地产企业很难从银行以外的渠道获得开发资金，紧缩政策必将会拉紧房地产企业的资金链，实力不强的开发商面临较大的困难。融资难度的加大意味着房地产开发商的开发成本的提高，无疑将加速房地产公司优胜劣汰的过程。有品牌、实力，管理能力较强的公司将获得较大的生存空间，并获得更多的政府的支持；而实力不强、信用资质较低、历史包袱沉重、负债率较高、盲目扩张的房地产开发商将被逐渐淘汰出局。

（二） 税收政策

目前我国房地产税收体系不够清晰，税制结构不尽合理，课税中税种重叠设置，重复征税，内外不一等现象，造成了加重了企业和消费者的经济负担和征收混乱。

从税法的相关规定来看，房地产行业的主要税费可分为流通阶段

的税费（表1）和保有阶段的税费（表2）。 表1：流通阶段的税率

表2：保有阶段的税费

（三）、投融资体制分析

1、房地产开发投资资金来源：自有资金投入、金融机构贷款、发放债券、发行股票、联营、引进外资等六种方式。而金融机构的贷款特别是银行的贷款，占重庆市房地产行业资金来源的50%以上。

2、房地产消费信贷

目前，重庆市居民个人购买商品住宅的比重达到90%左右，房地产消费信贷主要以住房公积金信贷和商业性住房贷款两种形式。截止20xx年9月份止，住房公积金累计发放个人住房贷款14.27亿元，20xx年1-9月发放4.56亿元，比去年同期增加57%，但仅占重庆市公积金归依总量的5%，贷款量偏小，对住房市场的拉动作用甚微；商业性住房贷款累计为241.28亿元，20xx年1-9月发放87.5亿元，比去年同期增加40.33%，较19xx年前增长了40倍，为重庆市房地产信贷的主要方式。

3、房产信托在国外的成功推广，有力地促进了当地房地产市场的发展。去年以来，信托公司已为我国房地产企业成功募资20多亿元。

4、上市融资成为热门选择。出于融资方面考虑，会有一部分大型房地产企业加入到“买壳”上市的行列中，通过资本市场融资缓解资金压力。

5、业界正在探讨房地产基金、住房资产证券化为房地产企业提供新的融资渠道。

六、合川区房地产行业的供应分析

（一）、投资情况

重庆市直辖后国民经济快速协调发展，全社会固定资产投资以高于20%的速度飞速发展。至20xx年底，房地产投资量达327.9亿元，比20xx年增长25.01%，达到历史最高点。20xx年开始，随着国家宏观调控力度的逐步加大，投资增速逐步回落，开始向理性回归。

近期重庆市政府进一步加强了对房地产市场的规范化管理，并出台了一系列调控措施：其一、清理整顿土地市场：其二、规范拆迁工作；

其三、提高房地产开发资本金比例：其四，从严控制房地产开发信贷，通过以上手段，提高了房地产开发的准入门坎，从而导致了新开工房屋面积的减少，房地产开发投资速度开始回落。

表3：重庆市合川区房地产投资、资产投资及增长率 单位：亿元

（二） 、建设情况

20xx年起重庆市商品房的新开工面积出现了近年来的首次负增长。截止9月末，全市商品房开工面积1362.18万平方米，同比增长1.2%，其中住宅新开工面积1075.19万平方米，同比增长2.5%；商业营业用房新开工面积191.67万平方米，同比增长17.7%；办公楼新开工面积26.81万平方米，继续保持下降趋势，降幅为22.5%。

表4：重庆市合川区1998-2004商品房竣工面积统计表

（三）、销售情况

20xx年1-9月份，随着宏观调控政策的集中出台，重庆市商品房交易整体保持增长态势，交易量同比上升，销售呈放绶趋势。

1、主城区商品房销售成交面积925317万平方米，成交金额214.01亿元，分别比上年同期增长20.8 %、38.9%。住宅的销售仍是主力占90%，其中以经济适用房的销售为主；商业用房的销售面积为6.5%；办公用房的销售非常有限，其成交面积和成交金额分别下降11.4%和21.4%。

2、主城核心区的住宅交易所占比重呈连续下降，消费热点向周边区域扩散，北部新区逐渐成为高品质住宅聚集区，渝中区办公用房交易量居于榜首。

3、随着商品房市场的成熟发展，新建商品房进入存量房市场流通，并随着房产市场的逐渐规范操作，使转让面积同比增速上涨。截至9

月止，重庆市主城区存量房转让面积314.49万平方米，转让金额8.96亿元，分别同比增长88.1%、61.7%。

近年来重庆市房价呈上涨趋势，原因如下：一、地价上涨：二、旧城改造，加快城镇化建设带来了拆迁高峰；三、新建住宅品质提升拉高成本，在建材使用、户型设计以及小区环境等方面比以前有了很大提升，也造成了商品房平均价格上扬；四、存在投机性炒作。20xx年来受国家宏观调控、市场供需变动等多种因素的影响，上涨幅度开始减小。

（五）、土地供应情况

现主城区可供出让的大宗地块主要集中在桥南，桥北

（六）、商品房空置

表7：重庆市商品房空置情况统计

全市商品房空转总量以年均20%的速度上升，至20xx年由于受重庆市旧城改造的影响，存量房销售较好，使空置面积略有下降。但仍位于全国主要城市商品房空置面积的前几位，对重庆新建商品房市场有相当潜在压力。

从主城区的空置房分布来看，渝中区商品房的空置量最大，其次为九龙坡区和江北区。

七、合川区房地产市场需求分析

（一）户型房型选择

1、受银行加息、租金低迷及近一年来投资型物业的急剧放量，以投资为主的一房的需求量急剧下降，仅占1.7%。

2、相对紧凑的两房和略显舒适的三房的需求比例总和超过80%，为市场上的主力户型，其有较大的市场潜力。

3、其他户型当根据项目的特点谨慎考虑设置。

（二）套内面积选择

1、套内面积在70-130平方米的户型面积设计是目前市场需求的主力，尤其是70-110平方米的面积市场需求量最为集中，超过60%；

2、70平方米以下的户型面积需求下降的趋势较明显；

（三）价格及付款方式

1、付款方式以按揭为主，占75%；

2、首付款集中在20万元以下，其中选择10-20万元的消费者超过半数，但超过20万元的呈现急剧下降趋势，预示20万元是消费者的心理线；

3、选择按揭的消费者其所能承受的月供款集中在4200元/平方米以内，其中3500-4000元成为月供选择最为集中的选择段；

（四）、其他

1、从市场具体需求情况来看，多数消费者希望通过阳台来体现出生态化，贴进自然的居住需求，倾向客厅阳台和生活阳台的双阳台设

计；

2、平层是市场的主流，跃层和阁楼因其同类替代品较多，消费者对此需求量不高；

（五）物业类型市场调查热点

1、从物业类型来看，普通多层的心理选择需求最热，接近50%，在一定程度上是受到了当前市场上多层与低层低密度产品的流行趋势引导；同时，与目前重庆市场上对普通多层及低层花园洋房产品概念的混淆有一定关系；

2、高层心理需求与前两年相比有所下降，花园洋房与别墅因其品质与价位较高，反馈有限；

3、消费者对物业的心理选择有向低密度、低容积率、亲地性发展的趋势；

八、合川区房地产企业状况

重庆市房地产共有310多家企业，但整体水平与沿海经济发达城市相比还有很大差距，20xx年至20xx年总体开发量达1000万平方米的仅100多家，各房地产企业所占的份额较为分散，集中度不高。同时，国内如瑞安、和黄、华新国际、鲁能钱江集团、招商地产等多个企业进军重庆市房地产业市场将加剧重庆市房地产市场的竞争，从而可能导致市场重新洗牌。

房地产是资本集中的行业，在国家政策和自身经济规律的双重影响下，重庆市房地产趋向集中化和规模化发展。近一年来，国家加强了宏观调控，在土地交易、开发商信贷方面均作出了更高的要求，从长远看，有实力、有资信、有品牌的企业在发展上将获得更大的发展

空间。

1、投资增速放缓，行业盈利水平降低

2016 年，房地产市场将继续保持相对稳定的发展，但增幅预计会比高速增长的2015 年有所下降，同时，企业的竞争和两极分化将会加剧，行业的盈利水平将会降低。

在产业政策和货币政策的双重配合下，房地产行业的进入门槛提高，融资难度加大，意味着房地产开发商的开发成本提高，将在中长期内对房地产行业的供给产生一定的抑制作用。投资增速总量必然受到制约。

另外，市场对于加息的预期日益强烈。加息将对房地产供需产生双重压力：一方面加息将提高资金使用成本；另一方面，房屋销售的速度会减慢，资金周转放慢将进一步考验开发商紧绷的资金链。这两个方面都可能会影响房地产开发商的业绩。

２、企业融资渠道将趋向多元化

央行“121 号”文件和发改委“通知”的出台，对整个房地产业的发展格局开始产生重大影响。导致资金密集型的房地产企业被迫寻求新的融资方式和渠道，这意味着房地产融资将趋向多元化。

３、优势企业群体生存

在随着政策效应的逐渐显现和供需矛盾的激烈化，行业内两极分化将日益严重，只有具有规模优势、资金优势、土地储备优势和管理优势的企业才会获得生存空间。

九、房地产发展建议

品牌：地产业起步阶段应充分使用宝龙品牌，可以用较少的成本

获得较高的知名度，但在以后的发展中应逐步提升副品牌的价值，以避免在集团主业受到影响时对地产品牌产生不良影响。

管理方式：在金科地产中建立适应于房地产市场经济规律的，独立于隆鑫集团的企业文化、管理模式，建立公司自有的核心竞争力。

金科地产的企业文化宜着重于吸引、培养高素质的房地产专业人才，使其发挥最大的能力，在吸收宝龙集团先进企业精神的情况下，建立地产自己的管理模式和核心竞争力。

项目运作：在面临房地产市场可能将要走过高潮期，市场竞争加剧和市场需求不振的双重矛盾压力下，金科地产在具体项目上的运作更应该加强前期的调研分析并在项目施工建设、销售以及未来的物业管理中慎之又慎――细节决定成败

金融风险规避：发展多种融资渠道，以期尽快建立独立于金科集团金融风险之外的资金来源。依靠房地产融资渠道多元化和证券化转移和分担房地产投资风险：通过股票市场上市融资外，还包括发行企业债券，同时与具有股票性质的购房者与金科地产“合伙建房”，即允许购房者直接通过“入股”方式和金科地产“合伙”建房；发展房地产投资基金以及房地产信托投资等。

发展区域：可考虑作两种区域发展的规划：

1、 主城区：大力参与主城区市场竞争，进行开发的同时掌握最先进的运营手段、培育地产品牌，进行人才锻炼和储备。

2、 充分利用宝龙品牌和营销网络的优势以当地高端地产产品的形式进入

二、三级城市及小镇，前期可以周边地区乡镇为目标次第向全国发展。

第二篇：关于房地产调查报告

    

关于房地产调查报告

 

房地产调查报告

一、调查目的

     随着现代生活说平的提高，居民收入逐渐增多，住房问题就成了市民十分关心的问题。为使广大市民对房地产有一个客观的认识，来做此房地产市场调查。

二、房地产调查报告的调查的方法,资料的来源,

方法:资料分析法.        资料来源:互联网权威网站,报纸,

三、房地产调查报告的调查研究的主要发现

     最近5年来，宝鸡市房地产开发投资规模逐步扩大，20##-20##年，开发投资额由16.18亿元增加到58.56亿元，增长2.6倍；累计完成投资额163.50亿元，年均增长37.9%。房地产开发投资占全社会投资总额比重，由20##年11.5%上升到20##年13.0%。房地产开发企业由20##年107户增加到20##年116户。房地产开发投资规模持续扩大，已成为拉动宝鸡固定资产投资增长和经济快速发展重要力量。20##-20##年，宝鸡商品房累计销售面积500.58万平米，年均增长16.2%，累计竣工面积275.49万平米，年均下降8.0%。从20##年至今，呈现出商品房销售面积持续高于竣工面积格局。20##年，宝鸡市商品房销售竣工面积之比扩大到2.54:1，市场供求矛盾进步加剧。这方面表明居民住房需求逐年扩大，同时也说明供给增长相对迟缓，从而推动了房价上升。20##年之前，宝鸡市商品房空置率在15%-30%之间，空置是适量，商品房发展是良性，近两年，宝鸡市商品房空置偏少，供不应求，影响价格上涨。随着宝鸡市城市化进程不断加快，也刺激住房需求。是城市化进程每提高个百分点，意味着3.7万人进城，有千人买房，就会产生需求10万㎡；是市区每年结婚成家青年5000多对，有半新婚家庭买房，将引发需求25万㎡；是这几年旧城改造力度不断加大，每年住房拆除面积30万㎡，至少引发被动房屋需求20万㎡；是随着人居环境不断改善，周边地市本市县域群众在宝鸡市市区购房数量持续上升；是正常小房换大房，环境不好向环境好小区过渡，大体每年有30万㎡。综合以上因素宝鸡市住房刚性需求是客观存在。

近5年来，宝鸡房地产价格基本保持了稳步上涨态势。20##-20##年，宝鸡房屋销售价格累计上涨30.4%，年均上涨2.7%。 在前几年高涨幅基础上20##年房屋销售价格涨幅达到93.4%；分阶段看，20##年之前住宅价格涨势平稳，20##年之后涨势明显加快，特别是20##年高达98.7%。西安北京上海等线城市相比，宝鸡市房价基数直相对较低，多年来直低于全国平均水平。在经历了20##年以来几年连续拉高后，20##年宝鸡房价上涨幅度快于全国平均水平。主要是缘于宝鸡房价近年来直是稳中有升理性市场，商品房主要靠本地购买，炒房现象相对少。虽然20##年以来对宝鸡来说，房价涨幅是前所未有，但由于前期房价涨幅相对较低，受全国大形势影响有补涨成份。这相对于宝鸡线城市来讲，影响滞后，拍慢3年，应属于“稳中有升”。在国家对国有土地使用权实行“招拍挂”以后，土地交易价格连年上涨，再加上拆迁费用水涨船高，导致宝鸡市土地开发成本攀升。20##-20##年，宝鸡市用于房地产开发土地购置费年均增长59.7%，土地购置费占当年房地产开发投资比重分别为6.4%7.9%8.0%8.5%11.6%，土地购置费在房地产开发投资中比重逐年上涨。从20##年情况看，土地购置费季度同比上涨71.7 %，季度上涨2.6倍，季度上涨1.7倍，涨势依然坚挺。

四、房地产调查报告的结论

　　尽管宝鸡城市居民人均可支配收入近几年持续保持两位数增长，也高于同期房价上涨幅度，但购房总额相对居民家庭收入来讲上涨较快，居民对房价承受能力相对较弱。宝鸡市20##年房屋平均价格2780元，城镇居民可支配收入13225元，购买建筑面积100平方米商品房所需费用相当于宝鸡市城镇家庭年可支配收入6.06倍。个普通家庭平均需要12-15年储蓄才能购买套住宅。住房消费明显过度占有家庭积累大部分财富，导致有住房需求无消费能力家庭比重大大增加。在金融危机影响下，宝鸡房地产市场运行呈“量价平稳发展”走势，20##年上半年全市商品住房销售价格基本保持稳定，销售均价为2613元/平方米，同比增长3.54%。20##年上半年宝鸡市房地产开发投资完成20.95亿元，去年同期基本持平；销售商品房29.63万平方米，同比增长13.05%，存量住房成交量11.62万平方米，同比增长48.31，呈现出“量增价稳”趋势；同时，房地产贷款平稳增加，尤其是个贷大幅增加，总体看来，我市房地产市场供应充足市场需求恢复房价基本平稳住房个贷激增。

五、房地产调查报告的建议

本研究报告在大量周密市场调研基础上，主要依据了国家统计局国家发改委国务院发展研究中心中国房地产协会宝鸡市统计局宝鸡市国土资源局宝鸡市房产管理局宝鸡市房地产经纪协会宝鸡住宅房地产业协会宝鸡房地产信息中心外相关刊物杂志基础信息以宝鸡房地产研究单位等公布和提供大量资料，结合中研普华公司对宝鸡房地产相关企业实地调查，对宝鸡房地产行业发展现状前景市场竞争格局形势赢利水平企业发展投资策风险预警发展趋势规划建议等进行深入研究，并重点分析了宝鸡房地产行业前景风险。报告揭示了宝鸡房地产市场潜在需求潜在机会，为战投资者选择恰当投资时机和公司领导层做战规划提供准确市场情报信息科学决策依据，同时对银行信贷部门也具有极大参考价值。