南昌市房地产市场调研报告
第一部分 南昌城市宏观状况............................................................................. 2
1.1 地理环境................................................................................................. 2
1.2 行政规划与人口..................................................................................... 2
1.3 气候环境................................................................................................. 2
1.4 交通......................................................................................................... 2
1.5 城市规划................................................................................................. 3
1.5.2 南昌城市总体规划.............................................................................. 3
1.5.3 南昌商业规划...................................................................................... 4
1.5.4 特色产业............................................................................................ 13
1.6 南昌宏观经济状况............................................................................... 15
1.6.1 综合经济实力持续攀升.................................................................... 15
1.6.2 城乡居民收入水平实现快速增长.................................................... 15
1.6.3 金融.................................................................................................... 15
1.6.4 消费品市场旺盛................................................................................ 16
1.6.5 二三大产业快速增长........................................................................ 16
1.6.6 工业发展迅速.................................................................................... 17
1.6.7 固定资产投资.................................................................................... 17
1.7 旅游....................................................................................................... 18
1.7 南昌文化及旅游资源........................................................................... 18
1.8 宏观状况总结....................................................................................... 18
第二部分 南昌房地产市场状况....................................................................... 18
2.1 房地产投资宏观状况........................................................................... 18
第三部分：南昌市规划及发展方向................................................................... 19
3.1、城市总体规划方向............................................................................... 19
3.2、城市规划总体布局............................................................................... 19
3.3、城市远景发展构想............................................................................... 20
3.4、城市建设用地发展方向及布局........................................................... 20
第四部分：南昌房地产市场分析....................................................................... 21
4.1、南昌房地产市场简析........................................................................... 21 1
南昌市房地产市场调研报告
第一部分 南昌城市宏观状况
1.1 地理环境
南昌县位于江西省中部偏北，赣江、抚河下游，鄱阳湖之滨。位处北纬28°16′～28°58′、东经115°49′～116°19′之间。由东至西宽36公里，从南至北77公里。东接进贤县，南邻丰城市，西、北与新建县隔赣江相望，东北濒鄱阳湖，中西部对南昌市呈抱合之势。至20xx年底，南昌县境域总面积1683.62平方公里。
1.2 行政规划与人口
据公安户籍统计，全市年末户籍总人口为475.17万人，其中非农业人口219.94万人，比重为46.3%。据20xx年全市1%人口抽样调查结果显示，全市常住人口为451.61万人。 20xx年，南昌市区总人口91.73万人，
1.3 气候环境
南昌县属亚热带湿润气候地带。特点是：气候温和，四季分明，雨水充沛，日照充足。由于受地理位置及季风的影响，形成了“春季多雨伴低温，春末初夏多洪涝，盛夏酷热又干旱，秋风气爽雨水少，冬季寒冷霜期短”的气候。年平均气温达到17.8℃。
1.4 交通
交通基础设施建设和运输生产实现较快增长。年末全市城区道路总长度达833.04公里，道路总面积1673万平方米。20xx年全市各种运输方式完成货物运输周转量158.77亿吨公里，比上年增长44.4%。其中，铁路、公路、水运、民航分别完成51.24、23.78、0.04和13.73亿人公里
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图1.1 南昌区位图 图1.2 南昌行政区位图
1.5 城市规划
1.5.2 南昌城市总体规划
提出了“一核两片、南北双城、沿赣江轴线发展”的发展思路是正确的，南昌市正稳步推进它的现代化城市建设和发展之
路
图1.3 城区总体规划图
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1.5.3 南昌商业规划
南昌市委、市政府提出要在全省实现三个率先，把南昌市建成中国中部现代区域性中心城市，建成现代文明花园式英雄城市，并对商业提出城内大商场、城郊大市场、城外大流通的具体要求。并提出南昌市商业发展的功能定位：中国中部地区旅游、购物休闲中心之一；和中国中部地区物流集散中心之一。其量化指标是：
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l.零售商业总面积（含购物、餐饮、服务业）260万m2，比20xx年 86.56万m2 增加200.4％。
2.大市场经营面积600万m2，比 20xx年 138万m2增加334％。
3.全市社会消费品零售总额达600亿元，比20xx年160.8亿元增加273％，大市场交易额达600亿元比20xx年 186亿元增加223％。
4.人均商业面积1平方米，比20xx年0.496平方米增加一倍；商业每平方米营业额 2.3万元比 20xx年 l.86万元增加 23.6％。
逐步形成六个层次商业：（l）一个市级商业中心，近十条名符其实的专业特色街；（2）四个（或六个）区域性商业中心；（3）五个卫星城区商业中心；
（4）按居住区不同规模和消费特点形成一批社区商业中心；（5）在城郊结合部发展十个大型规范的专业市场；（6）市外大流通，建设三大物流集散中心。
（一） 一个市级商业中心，近十条以上名符其实的专业特色街。
市级商业中心主要集中在东湖区和西湖区。据本次规划市场调查八一广场周边日客流量达35万人次（详见调查报告）预计近十年内南昌市的其他地区还不可取代。它是超广域性商业中心，目标市场面向全市中等以上广大消费者。因此南昌市的市级商业中心应以八一广场为中心，以中山路为商业主干道向周边辐射，形成各有特色的近十条专业特色街。其具体布局设想是：1.八一广场北部观礼台和工人文化宫拆除后华特实业新建五星级商务写字楼财富广场裙房和万达集团兴建的购物广场，建议引入国际商业集团开设购物中心和名品广场大元集团 5
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兴建的地下购物广场，建议在改善进出通道条件下建成大众化购物商场。使三大购物广场形成适度的错位竞争，把八一广场建成为南昌市最繁华的大众化购物、休闲广场（南端为地上纪念碑、喷泉、大绿地广场）。如城市规划、交通部门论证可行，建议在八一广场跨八一大道至中山路东端处，建一大环型天桥，四角自动梯输送，既方便商业中心人行连通，保证八一大道车流畅通，又可成为南昌市中心的一个新景观。
2.中山路。八一大道到胜利路全长1300米左右，建成以大型百货商厦和品牌专卖店为主体的时尚流行购物街（服饰为主体）。两端有南昌百货大楼和太平洋百货大型百货商厦，中间应不断调整结构成为品牌专卖店一条街。在条件成熟时，迁走南昌二中扩大南昌百货大楼；拆除西湖路口、工艺美术集团等（金帝广场）周边旧房以及万寿宫市场（脏、乱、差），建成中山路上休闲广场（或复建万寿宫）。并与东湖、西湖连接形成花园式购物环境。根据国际商业发展经验，大型百货商厦应严加控制。
3. 专业特色街。专业特色街是按消费发展需要，由经营商逐步进入，按市场化运作逐步形成的。而且随着消费的变化，随之兴衰，经营商也会优胜劣汰。政府的责任是引导、规范、配套.根据发达城市的经验：专业特色街总长度应在200米以上；特色店数量在30家以上，或占本街店铺总数80%以上；年营业额分别不同行业必须达到相当规模；交通便利，总体布局合理（符合总体布局规划），街面清洁雅致；经营特色明显，在同类商业街中具有龙头地位作用，在市民中有较高知名度；有统一的管理部门和健全的管理制度。并应由市区商业部门分批组织评选，建章立制，长效管理。
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目前南昌市各区建立专业特色街积极性很高，市商贸委提出建立十条专业特色街，东湖区提出培育建设8条专业街，西湖区提出培育建设6条专业特色街（市区提出有交叉重复）。课题组认为应由市商贸委按条件分批评审。20xx年前建议形成名符其实的近十条专业特色街，20xx年以后再按消费变化发展。但是根据国际、国内经验，专业特色街应该肯定是市级商业中心繁荣的重要组成部分。
按南昌市商贸委提出为主，结合东湖、西湖区的培育建设设想，课题组建议形成：（l）胜利路：珠宝、钟表、服饰街（步行街不是特色，且不宜过长），应与中山路错位，由于通过八一大桥对接新区，品位上调整到高于中山路。与专业街无关的单位应该动迁、置换、调整。
（2）孺子路：餐饮一条街。已有各类酒店、舞厅、酒吧80余家，有很好发展前景，但要培育品牌和特色，解决停车车位，适应餐饮消费新趋势。
（3）抚河路中段：旅游、休闲、餐饮一条街。此街全长1000余米，现有商业网点80多家，其中：休闲、娱乐、茶座、西式餐厅、食品店等网点达66%，有一定规模，并且周边环境美化、绿化、亮化达到一定水平，市政府拟将抚河路打造成为上海的外滩.（4）渊明南路：鞋类一条街。已有鞋类经营户70户，占经营总户数76％。应多集中各类品牌，改变杂乱状态，形成规范的专业鞋类品牌一条街。
（5）站前西路：餐饮一条街。作为火车进入南昌市中心的前沿性专业特色街，东与车站相望，南与绳金塔仿古旅游一条街相衔接，形成一个新的专业消费区。
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（6）绳金塔街：以绳金塔重建为契机，兴建绳金塔仿古旅游一条街，形成南昌市区南部新的旅游景区和消费活动中心。
（7）滕王阁、后墙路：人文景观仿古一条街。以腾王阁为中心，依托省博物馆、省图书馆，再集聚一定文物、文化休闲、餐饮业，成为南昌市古人文景观一条街。
（8）八一大道中段：宾馆一条街。八一大道和井岗山大道是纵向贯穿南昌市的南北大通道，尤其是八一大道中段，（江西宾馆到南昌宾馆）是经过八一广场等中心商业区的大通道，周边已建成高中级星级宾馆10家，适应了旅游、金融、商务、商业活动的需要，是商旅结合的重要专业街，应该成为中心商业区的组成部分。
（9）福州路休闲旅游一条街。位于八一大道和二七北路间，全长800米，以高中档餐饮宾馆为主，已有各类酒家、宾馆30多家，已经是集餐饮、休闲、娱乐、运动为一体的休闲、旅游一条街，应引导规划其进一步发展。以上九条专业特色街中，餐饮休闲娱乐街四条，仿古旅游文化街二条，服饰鞋类专业街二条，宾馆酒店街一条。红谷滩新区在建成区域性商业中心过程中，应按21世纪新的消费需求（如IT专业、现代办公文化用品、工艺礼品、家用电器等），在丰和大道或红谷路，引导建设新的专业特色街区。由于南昌市专业特色商业街尚在培育建设中，不确定性很大，以上专业特色街仅是轮廓性设想，尚需经过实践和评审鉴定。还要进行街面整治、灯光设计、规划停车场、建立管理机构等一系列软硬件的配套建设。而且随着旧城区改造的推进和消费变化，有的专业特色街将出现推陈出新和优胜劣汰，旧的消失，形成新的专业特色区（块状），在十年发展 8
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中将是动态的但是南昌市中心商业区将以八一广场为中心，以中山路为商业主干道，由近十条专业特色街（街区）组成的格局在20xx年前十年中是不会改变的。
（二）四个区域性商业中心。
分别在郊区的城东片区、朝阳片区，青云谱区的城南片区和昌北的牛行片区红谷滩新区，建设四个区域性商业中心，是十分必要的。是分流中心区商业功能的重要举措。
1.城东片区商业中心。位于南昌市高新技术开发区，大学区，青山湖周边新建居住区，（现已有10多万人）应形成南昌市东北部区域性商业中心。其选址可在南昌大学周边，（上海路、北京路段）交通便捷，以现有商业为基础逐步扩建形成。
2.城南片区商业中心。位于江铃汽车城、洪都航空城、新建南昌昌南工业园及南部新建住宅区，居住人口达20万人以上，应形成南昌市南部区域性商业中心。其选址可在包家花园周边（井岗山大道南路）和象湖景区地段，以现有商业为基础，逐步扩建形成。
3.朝阳片区商业中心。位于赣江边新开发高层居住区，将有旧城区改造中大批新居民迁入，也有大批外来居民迁入，估计可达20万人。可在南昌大桥进入旧城区的洪城路、抚生路或桃花路周边形成南昌市西南部区域性商业中心。其选址可在现有商业基础上逐步扩建形成。
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4.牛行片区红谷滩新区区域性商业中心。牛行片区南部红谷滩新区将是南昌市行政、金融、商贸中心，南昌市委、市府、人大、政协已迁入红谷滩。牛行片区将成为南昌市的浦东新区，红谷滩地区将成为南昌市的陆家嘴，是南昌市的CBD地区，与旧城区隔江相对，将成为南昌市的新区，20xx年估计居住25万人，有极大的发展潜力。20xx年可先建成区域性商业中心（或副中心），20xx年后应成为南昌市第二个市级商业中心，其品位、档次将超过以旧城区为主体的第一个市级商业中心。
除上述总体规划提出的四大片区以外，本规划还建议在下列二个地区建设区域性商业中心：l、青山路区域商业中心。地处老城区北偏东，有江西纸业集团、江西化纤厂等大型企业，董家窑、青山路二个街道现有人口 14万人，房地产商已进入进一步开发，可成为城北区域商业中心。
2、牛行片区凤凰洲区域商业中心。位于牛行片区北部，北倚南昌经济技术开发区和大学园区，有相当发展潜力的新的人口集聚区，应建设区域性商业中心。 区域性商业中心应改变旧商业区格局，形成以现代多功能购物中心，大卖场、大酒店、品牌专卖店广场为中心的现代商业群体，适应新的消费需求。
（三）五个卫星域区商业中心。
可在莲塘、望城、湾里、乐化、罗家建设五个卫星城区商业中心。由于这五个卫星城区居住人口到20xx年仅1O－20万人，因此不可能也不必要形成大的商业中心。这五个卫星城区离核心区路程较远，因此应建成以基本消费品为主体的属地型商业中心。当然，商业规模和结构应视不同人口规模和城区特点设置。 10
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如莲塘现有10.4万人，20xx年将达20万人，且地处南部交通枢纽，可建成类似区域性商业中心，使其具有一定的辐射作用。湾里，市政府拟把其打造成南昌市后花园，应按旅游休闲区特点设置商业。
（四）社区商业配置。
社区商业配置按不同人口规模和功能，形成居住区商业中心（2－5万人）和居住小区商业（0.4万人左右）二个层次，少数新建大型居住区也可形成社区商业中心（5-10万人）。旧城区改造形成的居住区，由于邻近市区商业中心、商业街，因此只需建以室内菜场、连锁超市为主体组成的居住区商业中心和以便利店、快餐店为主体的居住小区商业（街坊商业）。在大规模建设的新居住区，则社区商业中心、居住区商业中心、居住小区商业三个层次建设比较分明。社区商业中心一般以多功能社区购物中心为主体形成块状或条状商业群。社区商业配置必须以便民利民为目标，是现代商业的重要组成部分。根据南昌市实际情况可在东湖、西湖区旧城区改造中，逐步改建形成居住区商业中心和居住小区商业；在城东、城南、朝阳、牛行四个新建大规模居住区，以及五个卫星城区，可以规范建设三个层次的社区商业。当然有的社区商业中心可与区域性商业中心和卫星城区商业中心合并建设，发挥双重功能。
（五）城郊结合部建设十个大市场。
城郊结合部建设十个大市场。现在中心城区的大市场应逐步撤出，到城郊结合部，外环线周边。大市场的功能应逐步转变，由零售为主转变到批发为主，发挥集散作用。大市场管理应由粗放、综合、低层次市场走向规范、专业、高层次 11
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（指管理体制和技术手段）的大市场南昌市大市场建设的重点在南部青云谱区和东部青山湖区，外环路周边，可利用其交通优势进行集散。要以当地产品优势、丰富资源为依托，以发挥区域性集散作用为重点，突出重点，加快培育发展南昌洪城大市场及农产品、果品、生猪、肉食品、水产品、日用品、建材、摩托车、汽车及配件等，10个年交易额10亿元以上的区域性商品交易市场。洪城大市场年交易额20xx年左右将突破100亿元，将在结构调整基础上进一步扩大；南昌深圳农副产品批发市场进一步扩大和昌南大市场、江西国际汽车城、南昌建材大市场、南昌肉制品批发市场等的建设和发展将进一步推进南昌市十大专业市场建设，发挥中部地区物流集散中心的功能。
（六）市外大流通建设三大物流集散中心。
建设物流集散中心是发挥中国中部地区物流集散中心之一的重要条件。物流集散中心的建设一般应具备三个条件：l、现代化交通的结点。高速公路、铁路、机场、水路等四通八达。
2、流向明确，符合物流集散最佳路线、最大经济效益。
3、在全市统一规划下，经委、外贸、公用、物资、建筑、商贸等部门联合建设，成为综合性的物流园区或枢纽港。
根据商业特点，在现代物流园区中应建设两类企业：一是第三方物流企业，适应生产企业（特别是中外合资企业）全方位委托的需要；二是大型配送中心，适应大型企业市内外甚至省内外连锁网络的配送需要。按南昌市的交通布局规划及物流去向，从商业角度可以建设三个以上物流集散中心：1、南部青云谱物流 12
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集散中心。青云谱区域毗邻铁路货站和国道，原有一定的物流设施基础，可建成向南和向东物流集散中心。
2、西部西客站物流集散中心。西客站区域有高速公路和即将建设的新铁路支线，并处于红谷滩新区，可以建成向西方向的物流集散中心。
3、北部昌北物流集散中心。北部区域（南昌经济技术开发区）将是南昌经济发展的重点区域之一，这里高速公路、铁路、机场、水路交通汇集，可以建成向北方向的物流集散中心。
此外，城东地区也应布局1-2个物流集散中心。
1.5.4 特色产业
南昌高新区以特色产业为主导，重点发展新型元器件产品和电子材料产业，大力发展应用软件及服务业，努力构建产业集群化、产业互联化的新格局，实现高新区信息产业发展的新跨越。据悉，该区去年电子信息产业实现销售收入67.4亿元，占全省行业总量的43.6%，同比增长30%，实现利税5.4亿元，以软件业和电子信息产品制造业为重点的产业发展格局基本形成。
软件产业占全区经济总量三分之一
在产业发展定位上，高新区始终坚持“优先发展高新技术产业，重点发展软件产业，大力发展现代制造业，配套发展第三产业”的发展战略，电子信息及应用软件占该区经济总量的三分之一。
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以金庐软件园为载体，高起点、高水平、高标准建设，全力打造水平一流的软件园区。20xx年，美国微软公司和深圳中兴通讯公司先后落户高新区。中兴公司将形成1万人以上的软件从业人员规模和30亿元以上的软件产业销售收入，并带动区内金鼎、思创等其它软件企业的发展，使南昌高新区
内最大的软件产业基地之一和最具活力的软件产业化园区。去年11月份，微软技术中心在线技术支持平台开通，全面提升全国各地微软技术中心以及软件企业的核心竞争力。同年，园区聚集了软件企业230余家，占全省总数的86%，汇集了全省骨干龙头软件企业，泰豪、思创、先锋3家企业被列为国家规划布局内重点软件企业，上市公司2家。仅金庐软件园去年实现销售收入就达30亿元，利税2.4亿元，分别同比增长34%和21%，截至去年年底，该区电子信息企业达到
280家，其中过10亿元企业2家，过亿元企业10家。
电子信息产品制造业实现新跨越
加强特色园区规划，搭建产业发展平台。去年，高新区出台了《南昌高新区鼓励科技人员技术创新的奖励办法》，每年财政列出专项资金用于支持和引导企业进行技术创新，在高新区企业中掀起了一个自主创新活动新高潮。总投资1亿美元，由晶能光电（江西）有限公司研发的“硅衬底发光二极管材料与器件”项目，打破了日本和美国半导体照明技术垄断的局面，达产后将形成60亿元产值规模的LED产业园。近两年新建投产的江铜铜箔、江铜漆包线项目去年销售收入超亿元。依托江铜集团在高新区总投资50多亿元开发生产的铜箔、铜板带、铜管、铜线项目，大力推动了相关上、下游产业的发展，将形成年销售收入100
亿元的电子信息产业基础原材料基地。
高新区去年电子制造业实现销售收入37.4亿元，占全省行业总量的32%，同比增长28%；实现工业增加值10.3亿元，同比增长51%，先后喜获“国家火炬计划软件产业基地金庐软件园、国家半导体照明工程产业化基地、国家光机电一
体化科技兴贸出口创新基地”3块国家级牌匾。
在抓紧启动和实施优质粮食工程的同时，大力发展特色优势农业产业带，突显“一县一品”特色。围绕中心城市的需求和各县区资源特色、产业基础，大力发展奶业、蜂业、花卉苗木、特色水产等产业，如南昌水禽、水产，新建珍珠、藠头，进贤河蟹、食用菌，安义蔬菜、水果，湾里生猪等，以特色求规模、增效益、立
产业。
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着力建设一批面向中心城市、面向沿海和现代消费需求的优势农产品基地。继续推进新建药湖6000亩、南昌黄湖5000亩特种水产，安义万埠3000亩无公害果业等8大特色种养基地建设；继续推进全市50万亩优质大米、百万亩油料、3万亩无公害蔬菜、50万头瘦肉型猪、2万头奶牛、千万羽家禽、7万亩精养特
种水产、3万亩花卉苗木等10大优质农产品基地建设。
继续加强对龙头企业的扶持，重点扶持煌上煌鸭业、国鸿实业等一批企业实现裂变扩张；帮助支持正邦饲料、汇仁药业、阳光乳业、南昌（深圳）农产品中
心市场等一批龙头企业做大做强，争取上市。
1.6 南昌宏观经济状况
1.6.1 综合经济实力持续攀升
全市生产总值突破千亿大关，达1007.7亿元，按可比价格计算，比上年增长16.8%。
1.6.2 城乡居民收入水平实现快速增长
人均GDP突破两万元，达22390元，增长15.9%。
城市居民年人均可支配收入突破一万元，达10301元，比上年增长17.8%；年人均消费性支出7064元，增长20.5%。城市居民家庭恩格尔系数44.8%，农村居民家庭恩格尔系数50.4%。
1.6.3 金融
全市金融机构各项贷款余额1027.5亿元，比年初增加173.77亿元。年末，金融机构各项存款余额1556.65亿元，比年初增加218.02亿元，其中，企业存款545.13亿元，增加25.88亿元。
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1.6.4 消费品市场旺盛
全年实现社会消费品零售总额307.49亿元，比上年增长15.7%。分销售地域看，城市实现零售额244.69亿元，增长16.8%，农村实现零售额62.80亿元，增长11.6%；分销售行业看，批发零售贸易业实现零售额279.43亿元，比上年增长15.7%，餐饮业实现零售额27.49亿元，增长16.3%。
居民消费呈现新热点。随着居民生活水平的逐步提高，汽车、通讯器材、文化办公用品、家用电器等仍是居民消费的热点。全年汽车销售额2.88亿元，比上年增长6.1%；通讯器材类0.66亿元，增长1.3倍；家用电器及音像器材类1.86亿元，增长9.2%；文化办公用品类0.27亿元，增长76.1%。
城市商贸功能进一步完善。打造了洪都大道、建德观、师大南路、绳金塔西街等一批商业特色街。共有各类商品交易市场242个，全年成交额在亿元以上的商品交易市场有28个，成交总额达279.4亿元。其中，洪城大市场年交易额122.7亿元，比上年增长3.8%；南昌（深圳）农产品批发市场年交易额34.8亿元，增长22.5%。城南兴发物流园区初具规模，城北白水湖物流园区已完成规划，保税物流中心第一期动工。年末，我市最大的“八大商场和六大超市”共实现零售额42.68亿元。其中百货大楼销售额15亿元，增长11.3%，跃居全国第14位。
1.6.5 二三大产业快速增长
第一产业增加值73.39亿元，增长5.0%；第二产业增加值532.13亿元，增长21.2%；第三产业增加值402.19亿元，增长13.4%。三次产业构成比例为7.3：52.8:39.9，对经济增长的贡献率分别为2.5%、65.6%和31.9%。
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1.6.6 工业发展迅速
工业经济持续快速增长。全市实现全部工业增加值374.93亿元，按可比价格计算，比上年增长17.3%。规模以上工业企业（即全部国有及国有控股和年销售收入500万元及以上非国有工业企业，下同）完成增加值235.78亿元，可比口径增长26.0%（见表2）。
制造业基地建设：十大产品制造基地集聚效应进一步增强。汽车基地、空调基地、医药和医疗器械基地等十大重点发展产品制造基地共完成增加值185.35亿元，增长27.4%，总量占全市规模工业的78.6%，增幅高出全市规模工业平均水平1.4个百分点。其中：空调基地、造纸基地、医药和医疗器械基地、机电产品基地分别增长5倍、8.9倍、42%和30%。
工业经济效益：工业经济效益总体水平稳步提高。规模以上工业企业经济效益综合指数为173.99，比上年提高14.3个百分点。实现产品销售收入733.33亿元，增长29.5%；盈亏相抵后实现利润总额35.02亿元，增长15.6%。产品销售率为98.9%，比上年提高0.2个百分点。
1.6.7 固定资产投资
投资总量：据初步统计，全年完成全社会固定资产投资总额520亿元，比上年增长44%。其中，城镇以上投资完成476.94亿元，增长46.5%。
城市建设：投资规模扩大，大项目进展顺利。20xx年全市城市基础设施建设项目完成投资158.55亿元，比上年增长43.7%，总量占城镇以上固定资产投资的33.2%。其中，几个重大项目中，乐温高速公路已投资13.1亿元、西外环高速公路5.8亿元、生米大桥3.3亿元。东外环竣工通车，西外环完成路基；完 17
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成青山南路、上海路改造；阳明路东拓延伸进展顺利，机场路、南高公路、高新南大道二期基本完工；青山湖湖东路网三横二纵全面竣工。开展了第3轮百路大会战，改造小街巷路143条。玉带河西支4.7公里、主支1.8公里、北支1.8公里已竣工；东支1.9公里、南支4.7公里，正在抓紧实施。
1.7 旅游
全年共接待国内游客718.45万人次，比上年增长22.4%；接待海外游客6.52万人次，增长20%。实现国内旅游收入44.79亿元，增长18.6%；旅游创汇0.18亿美元，增长4.9%。截止年末，全市拥有星级宾馆（饭店）40家；拥有旅行社150家，其中从事国际旅游业务的旅行社16家；旅行社组团国内游35.9万人次，增长12.7%。
1.7 南昌文化及旅游资源
1.8 宏观状况总结
第二部分 南昌房地产市场状况
2.1 房地产投资宏观状况
建筑业：建筑业生产稳步发展。20xx年，建筑企业完成施工产值234.07亿元，比上年增长30.6%。房屋施工建筑面积2451.2万平方米,增长31.9%；房屋竣工建筑面积1241万平方米,增长58.0%。
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房地产开发：房地产开发施工面积1193万平方米,比上年增长11.8%；竣工面积426.5万平方米, 增长63.7%。完成商品房销售额62.47亿元，增长20.8%，其中住宅销售额57.34亿元, 增长23.9%。商品房销售面积249万平方米，增长17%，其中住宅销售233.2万平方米, 增长22.3%（见图3）。 全市二手房累计成交2.51万宗，比上年增长15.4%；成交面积251.7万平方米，增长16.9%；成交额36亿元，增长22.7%。
第三部分：南昌市规划及发展方向
3.1、城市总体规划方向
南昌是江西省省会，全省政治经济文化科技和信息中心，国家历史文化名城，长江中游地区重要中心城市。城市发展的总体目标是将南昌建设成为现代区域中心城市和现代文明花园城市。近期规划到20xx年，中心城市人口规模发展到260—300万人，城市建成面积达到一个新的水平260—300平方公里。
3.2、城市规划总体布局
根据南昌经济社会发展现状和建设现代中心城市要求，区域发展布局的总体安排是：一江两岸，两区拓展，三绿辉映，三城启动，两线延伸，重点突破。合理调整行政区划，撤销郊区，建立城区，城区面积在现有基础上扩大3～4倍。在城区范围，根据不同的功能分区组团式集约布局；市域范围，着力构建现代城镇体系。把经济发展目标与城市发展目标有机结合起来，加大产业布局的调整力度。 19
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规划中心城以赣江为主轴形成“一核五片”组团式多中心网络化的布局结构，核心区由昌南、昌北两部分组成，是城市政治经济文化科技中心，重点发展旅游、服务、信息咨询、商贸、金融为主的第三产业，发展高新技术等技术密集形产业。五片及核心区外围五个城市组团，莲塘组团规划为文教科研为主的功能区，湾里组团规划为旅游度假休闲娱乐为主的功能区，乐化组团规划为物流仓储为主的功能区，罗家组团规划为生产—生活为一体的综合性功能区。
中心城为双城布局，双城由七片区组成，其中：赣江以南为昌南城，包括中心片区、城东片区、城南片区、朝阳洲片区等四个片区；赣江以北为昌北城，包括牛行片区、长堎片区、经济技术开发区片区等三个片区。各片区由江湖、水面、山丘、绿带、铁路和城市道路分隔，既相对独立和完善，又各有偏重，相辅相承。
3.3、城市远景发展构想
到21世纪中叶将南昌建成具有高效益的城市经济，高效能的城市基础设施，高质量的城市居住环境，高水平的城市管理，社会服务现代化和区域化的现代化生态城市。
3.4、城市建设用地发展方向及布局
（一）20xx年以后，重点发展昌北的前湖片，该片区以居住为主。南昌市中心城形成“一江两岸，双城八片区”的城市格局。
（二）远重点发展昌北的望城岗片区，并将罗家、莲塘纳入昌南城城市建设用地中，中心再增加三个片区，其中：望城岗片区以居住 20
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为主，罗家片区以工业为主，莲塘片区为综合性片区。南昌市中心城形成“一江两岸，双城十一片区”的城市布局结构。
（三）昌南、昌北两城通过七座跨江大桥连接，并沿快速环路建设快速大容量交通，加强两城联系。沿贯穿向塘、莲塘、中心城、乐化的交通主轴线，建设快速轻交通或地铁。
（四）市域远景仍以中心城为核心，外围辅以若干城镇，通过快速交通互相联系。建设从新祺周到向塘的快速轨道交通及过江隧道，形成完善的城镇体系。
（五）至21世纪中叶，中心城的旧城改建将全部完成，城市环境得到全面改善，社会环境繁荣稳定，已建设成为文明、优美的现代化生态城市。
第四部分：南昌房地产市场分析
4.1、南昌房地产市场简析
20xx年二季度以来，国务院相关部门相继出台了一系列宏观调控政策。4月25日，中国人民银行决定将存款准备金率提高高7.5%，锁定商业银行1100亿元；4月低，国务院及国务院办公厅连发三个文件，均与房地产有关；房地产开发项目资本金由20%提高到35%以上；全国暂停半年审批农用地转非农建设用地；全面清理固定资产投产项目。与此同时，中国银监会派专人分赴全国各地，清查包括房地产信贷在内的银行信贷。6月6日国务院办公厅发出《关于控制城镇房屋拆迁规模，严格拆迁管理的通知。国家一系列宏观调控措施的 21
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出台对南昌市房地产市场产生了一定影响：一是房地产金融趋紧；二是土地供应减少。但从整体来看，南昌市房地产市场在持续需求旺盛的带动下，保持着快速、平稳、理性的发展趋势。主要表现在：
（一）开发投资稳定增长。20xx年1-6月，南昌市房地产开发投资完成投资29.30亿元，较上年同期增长40.7%，占全市固定资产投资总额的比重达32.5%（上半年全市固定资产投资总额为90.16亿元，同比增长61.7%0，占全市GDP的比重为8.6%，同比提高1.5个百分点。其中住宅投资为20.19亿元，占开发投资总额的69%，同比增长36.8%；商业用房投增长1.06倍，办公楼同比增长1.73倍。
（二）商品房市场需求旺盛，供应量略显不足。20xx年上半年，全市（含四县）商品房交易面积191.42万平方米，较上年同期增长41.68%，交易金额46.62亿元，同比增长47.11%，其中商品住房交易13427套，同比增长55.71%，交易面积170.39万平方米，同比增长59.54%，交易金额38.34亿元，同比增长66.75%。1-6月南昌市市区完成商品房交易面积145.67万平方米，较上年同期增长28.60%，交易金额39.96亿元，同比增长35.78%。在市场需求方面持续旺盛。一季度市区预销售商品房67.26万平方米，第二季度为78.41万平方米，环比增长16.6%。而在供应方面却略显不足，上半年，市区新建商品房批准上市面积为145.64万平方米，其中商品住房批准上市面积119.64万平方米。同期商品房和商品住房的预销售面积分别为145.67万平方米和128.23万平方米，同比分别上升28.6%和47.76%，商品房和商品住房供求比为1：1和0.93：1。
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（三）房价继续攀升。1-6月，南昌市（含四县）商品房的预销售均价为2435.71元/平方米，较上年同期上涨3.83%，其中商品住房预销售均价为2250.21元/平方米，较上年同期上涨4.52%。南昌市市区上班年商品房预销售均价为2743.06元/平方米，同比上涨5.58%。其中，商品住房预销售均价达2562.03元/平方米，同比上涨5.15%
总之，在这个个性漫天飞舞的时代，人们的吃、穿、住、用、行无不与个性相关。在住方面，人们更是在传统之上加注了个性的要求。房子不再是单纯遮风避雨的居住空间，不论从建筑风格、配套设施、景观设计各个方面都要能足以与众不同、独树一致，只有这样才能从众多竞争者中脱颖而出，赢得市场。
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