江汉大学文理学院
毕业论文开题报告
题 目： 馨乐庭服务公寓的现状分析及对策研究
学 院： 系
专 业： 酒店管理
班 级：
学 号：
姓 名： 袁爱丽
指导教师：
填表日期： 年 月 日
一、 选题的依据及目的：
酒店式公寓，英文为“service apartment”,”其发展是从欧洲的度假所有权制度演变来的。从20世纪90年代,欧洲出现了一种新的酒店和公寓经营的新模式——公寓式酒店。公寓式酒店发展到现在有30年的历史。此种物业的客人虽然只是作短暂的休息和停留，但是提供给他们统一的上门服务，所以既有酒店的性质，又相当于个人的临时住家。这成为了公寓式酒店最大的优势所在。在中国，酒店式公寓是比较新颖的一种酒店业态，随着我国经济的迅速发展，人均生活水平的提高，人们追求享受，对于舒适度的要求也逐渐提高，所以酒店式公寓在中国有无限的发展空间，他是一所不仅有高档酒店的环境和服务，又有公寓的私密性和居住氛围，所以当它一出现，就备受消费者的关注和青睐。酒店式公寓有发展的必要，也有发展的基础，发展酒店式公寓的各方面条件也日趋成熟，但是还存在一些问题，只有把问题解决好了，才能保证公寓式酒店的蓬勃发展。针对上述的问题，根据国内酒店业发展的实际情况，结合武汉市当地国民经济发展状况及具体的案例（馨乐庭服务公寓）分析，提出可行性的发展策略成为最有效的方法。
二、 国内外研究现状及发展趋势：
近年来，随着改革开放烦人日渐深化和中国的迅速崛起，居家型的生活理念也日渐深刻的在改变着中国人的生产生活方式。在全球酒店业几近饱和的情况下，中国市场给服务式酒店公寓带来了“新的春天”，作为馨乐庭酒店的母公司雅仕阁集团可谓是服务式公寓的代表。
雅诗阁有限公司(“雅诗阁”)是全球最大的国际服务公寓业主和运营商，在亚太、欧洲及海湾地区的20多个国家70多个城市拥有超过30000套服务公寓单位。自从1995年首次踏入中国内地市场，雅诗阁已经在酒店公寓市场具备了很强的领先优势。尽管中国的酒店市场竞争激烈，但雅诗阁一直是国内最大的服务公寓运营管理者。在中国，雅诗阁是最大的国际服务公寓业主和运营商。目前在全国17座城市拥有和管理着42个物业，约8000套服务公寓单位，主要分布在北京、成都、重庆、大连、佛山、广州、杭州、上海、沈阳、深圳、苏州、天津、武汉、厦门、西安、香港和澳门等城市和地区。
有关专家认为 酒店式公寓是投资性置业尤其是异地置业的上选，因为此物业投资对于多数人来说，具有超值回报空间。通常，酒店的租金要比公寓高30%左右，而酒店式公寓单位小，好管理、易出租等特点是其他业务项目难以比拟的。自从1998年以来，中国房地产市场在正式进入市场化运作之后开始迅速崛起，并连续创造了5个地产黄精时代，20世纪90年代进入中国的酒店式服务公寓，在北京、上海、深圳等一线城市呈现出逐步上升的趋势，作为一个处于快速发展中的二线城市，近几年武汉市经济得到快速发展，随之发展起来的还有武汉市的酒店行业，经济的发展直接影响着酒店的经营。随着武汉经济技术开发区的日渐壮大和完善，响应武汉市建设国家中心城市的号召，各大国际企业的先后加入也给该地区注入了前所未有的活力，商务交流成了该地区的主旋律，沌口地区对中高端酒店的需求也日渐增大，馨乐庭酒店也在此时迎来了良好的发展契机。
好的市场前景同时也给它带来了很多竞争对手，很多酒店行业都看中了沌口巨大的市场，纷纷在沌口开设了各种类型的酒店，比如20##年开业的喜瑞德酒店以及名致服务公寓，都成为馨乐庭强大的竞争对手。名致服务公寓也是国际性的连锁酒店，以其全新的服务理念和设备而闻名，多年的经营和口碑分流了大量的客源和相关方面的管理人才，给馨乐庭造成了前所未有的压力和挑战。
三、 本课题研究内容
主要内容
根据需求分析与可行性研究报告及文献综述的内容，结合实际情况本课题主要内容分为一下几个方面：
1大致介绍世界范围内服务式公寓的发展状况，由大及小，依次分析中国--武汉--沌口地区服务式公寓的发展状况。
2．针对馨乐庭目前的经营状况进行了一系列的分析研究，包括入住率、入住人次、入住周期、顾客层次分布状况、顾客反馈意见、顾客需求、工作人员数及分布状况等。
3．分析馨乐庭酒店目前所处的优势，例如馨乐庭的酒店定位、企业文化分析、稳定的客户群、专业的管理及人员培训机制等。
4．分析馨乐庭服务公寓目前面临的问题，例如面临什么样的竞争、客户定位狭窄、附近的相关业态的未完善、设备的持续老化问题、相关人员的流失、武汉本地特色文化的缺失、人口的日益争长对该地区环境的影响等。
5.发展策略的分析，通过SWOT（Strengths Weakness Opportunity Threats）分析法，即态势分析法或优劣势分析法，用表格的方式来确定企业自身的内部因素：竞争优势（strength）、竞争劣势（weakness），和企业面临的外部因素：机会（opportunity）和威胁（threat），依照矩阵形式排列，然后用系统分析的思想，把各种因素相互匹配起来加以分析，从中得出一系列相应的带有一定的决策性的结论， 从而将公司的战略与公司内部资源、外部环境有机地结合起来。例如如何克服同行业的竞争、如何植入武汉本地特色、如何开拓市场、如何解决不平衡的供需、如何完善企业的管理机制等。
6.得出相应的结论，酒店式公寓是未来一段时间的主要发展趋势，只要紧握现阶段的良好 的发展契机，合理的解决好发展过程中相应的问题，不断与时俱进，酒店式公寓还有十分广阔的市场可探索。
四、 本课题研究方案
本文主要是通过阅读大量的文献资料，以及考察武汉各类型酒店的发展状况以及馨乐庭附近的酒店及周边环境的基础上写出来的。结合swot分析提出可行性的策略。
相关的文献资料会在项目7中列出。外出调研主要是通过实地采访的和抽样调查的形式，主要内容如下：
l 统计武汉各类型酒店的数量，并制作图表。
l 馨乐庭酒店附近公交种类（3公里内）：596、213、267、351、501、579、202、205、261、335、347、351、585、597、654、K01、K02、K03、769及未来就即将通车的轨道交通三号线。
l 采集顾客的居住体验及反馈的意见。
......（在此不一一列举）
五、 写作提纲
一、引言
二、馨乐庭服务公寓概述
三、沌口馨乐庭服务公寓的经营状况分析
（一）馨乐庭服务公寓目前所处的优势
1、产品分析
2、客户群分析
3、竞争分析
4、企业形象分析
5、市场环境分析
（二）馨乐庭服务公寓目前面临的问题
1、客户定位太过于狭窄（仅限于商务人士）。
2、附近的业态还不够完善。
3缺少了武汉本地特色。（武汉的地方元素难寻)
4、同类型酒店的竞争
5、相关专业型人才的流失
6、设备的持续老化
7、人口的日益增多对该地区环境的影响
四、发展策略
（一）根植本土，凸显特色
（二）多元化的开拓客户群
（三）以促销策略占领市场
（四）加深与电商的合作
（五）深入与企业合作，稳固销售渠道
（六）员工激励制度的建立与完善
五、结论
六、 工作进度：
20##年1月10日---20##年1月15日 下达任务书
20##年1月15日---20##年2月28日 阅读中英文文献
20##年3月 1 日---20##年3月15日 完成文献综述，开题报告和外文翻译
20##年3月16日---20##年4月13日 完成论文初稿
20##年4月14日---20##年4月20日 修订初稿，完成二稿
20##年4月21日---20##年4月28日 论文定稿，装订论文
20##年4月29日---20##年5月 5 日 准备答辩
20##年5月 6 日---20##年5月10日 小组答辩
七、参考文献：
【1】.百度百科.雅仕阁集团介绍.http://baike.baidu.com/link?url=tFYpJiT1hvWGqRuvw3YKaeSd1YnOpqVSw3z695C-j7oekvgbEp3JELZoE5intGI-GGjFqq7yZ2bw-U0O7cNQXq
【2】.雅仕阁中国.http://www.ascottchina.com/
【3】.曾晓成.试探产权式公寓酒店的经营管#E [EB/ OL].http : //www . hotelpropertychina. com/ Newslnfo / 2007817. shtml, 2006一5IS
【4】.邓新华.饭店投资的可行性研究[M].长沙:湖南师范大学出版刹2005
【5】.听海.选址与设计[EB/ OL]. http:/ / www. souchu.com/ cooker-
cy/cehua/200605/3997.htm1,2006一5一25.
【6】.张清华.酒店企业形象塑造的必要性分析
【7】.中国商贸，zolo. W.
【8】.邹玮玮.论酒店企业文化建设.现代商业，2008. 3G.
【9】.武汉规划局.武汉经济技术开发区总体规划.http://www.wpl.gov.cn/
【10】.张工.美达麦斯国际建筑.再谈服务公寓的成长服务公寓的国际定位及产品特质.http://www.cnki.net,2007一9.
第二篇：15 毕业设计(论文)开题报告
华北电力大学科技学院
毕 业 设 计（论 文）开 题 报 告
学生姓名： 邢世田 班级： 土木08k2
所在系别： 建筑工程系 所在专业： 土木工程
设计（论文）题目：保定市高阳县美丽都市酒店式公寓设计
指导教师： 谷延凤
20##年2月 24日
毕 业 设 计（论 文）开 题 报 告
保定市高阳县美丽都市酒店式公寓建筑结构设计文献综述
一.前言
“酒店式公寓”也称作“ 酒店式服务公寓” ( serviced apartment) , 是一种以提供酒店式标准化管理与人性化服务为主题, 集住宅、酒店、会所功能于一体, 主要用于租住( 或投资) 的公寓型住宿单元。酒店式公寓的雏形起源于欧洲, 是当时旅游区内租给游客供其临时休憩的物业, 由专门的酒店管理公司进行统一门管理, 既有酒店的性质, 又相当于个人的临时住家。不久以后, 此种物业在欧洲越来越多, 服务也越来越周到, 深受广大消费者的好评。酒店式公寓作为旅游房地产的一种类型, 其发展速度与我国的经济发展水平密切相关。随着酒店式公寓在我国一线城市的迅速发展, 二线城市的酒店式公寓也纷纷崛起，在商业地产项目热度下降的情况下，酒店式公寓却独领风骚。下面以国内为主，介绍酒店式公寓的发展状况。
二.主题
(1)酒店式公寓的发展历史
酒店式公寓兴起于欧洲，很快发展到欧美各国。20世纪80年代传入美国，发展很快，目前酒店式公寓的市场份额已占美国市场的5%，属于较成熟的市场。
亚洲的酒店式公寓虽然起步较晚，但由于借鉴欧美国家酒店式公寓成熟的管理模式，因此发展也很快。酒店式公寓进入亚洲并取得一定的发展可分为三个阶段：
1.1990-1997 初级阶段
借助经济的高速发展，首先出现在新加坡和泰国等地。
2. 1997-1999 发展阶段
东南亚经济危机导致普通住宅滞销，转而极大的促进了酒店式公寓的市场需求，在新加坡、曼谷、雅加达以及北京等酒店式公寓特别流行的地区，酒店式服务公寓的供应量在成倍增长。此阶段，汉城，马尼拉，上海等地仍保持着稳步发展的势头。
3. 1999-现在 巩固阶段
资源本土化，占领地方市场，在大品牌下形成多种品牌的独立经营模式，酒店式公寓更多的向综合性物业发展。
酒店式公寓20世纪90年代进入中国，目前主要集中在北京、上海及深圳等一级城市，发展速度较为缓慢，
由于政策限制，早期的酒店式公寓与酒店综合与一体，由酒店统一管理。建于80年代初的北京建国饭店是我国第一家酒店服务式公寓。建国饭店在规划设计时考虑到有些旅居时间较长的客人实际上不愿意长期在营业性餐厅就餐，因此就在六至九层的长期包房中增设了厨房。这种超出了酒店房间常规配置的居所一经推出，就被美国大使馆全部租用,用作其外交人员的公寓。这样的公寓与酒店是一体的，也有人称之为“公寓式酒店”。
当前的酒店式公寓的供给量正在急剧的增加，特别是在北京和上海两地。出租率保持在更加平衡的水平。这几年酒店式公寓成为了地产业投资的热点，数量迅速的增加，尤其是在大城市，几乎每个月都有新的酒店式公寓开卖。
(2)酒店式公寓的产品特征
1.装修特征
酒店式公寓装修标准普遍都很高、立面外观整体、大气，项目的整体定位都较高。酒店公寓为客户提供全套的家具设计和电器，大多采用国内外一流品牌，以星级酒店的豪华以及家具的实用，让居住者在外也能拥有高品质的家居感觉。
2.套型特征
目前国内市场上的小户型公寓主要以单间公寓为主。单间公寓平面比较类似于普通酒店的标准间，面宽一般在4～5m 之间，进深约6m-10m，套内面积约在30～50m2之间。一个单间公寓基本上都包括：开放式厨房、洗手间和房间三个功能部分。开放式样厨房多布置在入口走廊的一侧，厨房灶台的操作面和一般住宅相比要少很多，大都在1.5m 以下，但是由于单间公寓的客户以单身人士为多，对厨房的使用率并不太高，所以厨房基本上满足使用。入口走廊的另一侧面布置洗手间，洗手间内多以布置三套件（马桶、洗手台、淋浴间）为标准。可以在房间的前半部分布置沙发、电视等家具形成生活和会客区，而在靠窗的后半部分布置床、衣柜等作为休息区，也可以反过来布置。并可在两个区之间拉一条可活动的隔帘起到一定的分隔作用。
3.硬件特征
相应的酒店式公寓的硬件配套设施，通常配备了娱乐休闲以及商务性配套。如，酒吧，咖啡吧，健身房，KTV,洗衣房，商务中心，会客厅等。
4.价格特征
酒店式公寓虽然单价高，但户型面积小，总价低。与普通高档公寓相比，酒店公寓的租金水平更坚挺。
酒店公寓之所以有较高的租价，与其自身优势是分不开的，酒店式公寓兼具传统酒店和公寓的长处。它们大多处于成熟的上商务中心，服务配套设施完善，拥有高档公寓的硬件配置，聘请专业的酒店物业管理公司或酒店式公寓管理公司入住管理，给客户带来很大便利，星级服务品质完全满足了这些客户的需求。同时，相对稳定的客源也给酒店式公寓带来的相当可观的租金收益。
三.总结
着眼酒店式公寓的用途来看，未来开发酒店式公寓商务物业与未来中国经济的发展和全球化走向息息相关，随着各种商业建筑的发展，随着更多国际商业中心的建成，为应对更多商业人士的商业活动的需要，酒店式公寓的前景还是比较乐观的。
顺应酒店式公寓的发展历史，酒店式公寓在国内市场正处于快速发展阶段，尤其对于二线城市，酒店公寓刚刚兴起，酒店式公寓结合国内市场和本地经济的发展和创新，是我们研究的主要方向。
在经历了20年风雨后，中国的房地产市场，无论是投资人，还是消费者，都在逐渐的成熟起来，在如今房产市场的寒冬季节，房产市场的多元化发展，更显的尤为重要，这也正是酒店式公寓发展的有利时机。抓住这个机会,真正的符合市场规律的和城市发展历程的产品都将拥有广阔的空间。
参考文献
[1] 刘静文,李亚利.我国二线城市酒店式公寓发展策略初探[J]. 青岛酒店管理职业技术管理学院学报2011(1):1-4.
[2] 王正宇，朱伟.酒店式公寓在中国的发展历程[J]. 百年建筑2012(2):10-13.
[3] 邵念强，赵毅.酒店式公寓发展趋势分析[J]. 百年建筑2012(2):26-28.
[4] 聂磊.酒店式公寓设计要点 [J]. 广东建材2009(3):150-151.
[5] 黄华明.酒店式公寓开发与设计初探 [J]. 艺术与设计2012(3):11.