株洲工商联50亩项目分析报告（草案）

第一部分  项目背景

本项目属株洲市工商业联合会合作项目,由于合作方资金紧张,拟与我公司合作开发商会中心和配套住宅。

一、合作项目概况：

1、位置：项目地位于黄河北路与待建的华山路交汇处，项目用地呈长方型，

南北走向，四面临路。用地面积约50亩（第一次报批40亩，第二次报批10亩），二块用地之间相隔15米宽的规划道路（争取取消），项目地对面是建设中的株洲市技术监督局和民政局、人防办等政府新办公区，周边学校有北师大附中，企业单位有金德管业等，土地临黄河北路往西延伸至珠江北路，东西面临规划道路，地形相对平整。

2、交通状况：地块周边交通发达，道路规划完善。黄河北路、珠江北路与西环线和株洲大道相通，往长沙和湘潭方向都很方便。

3、市政设施及配套服务：周边的生活配套服务尚未成形，市政设施不够完善。但随着该区域的开发，配套设施将逐步完善。

二、合作模式：

1、 项目用地以市工商业联合会的名义向政府申请报批，土地使用权由湘银集团通过摘牌方式取得。报批费用由湘银公司垫付；

2、土地价格估计在18--20万元/亩（由市工商联落实），土地挂牌出让金由政府全额返还；

3、项目建设由湘银公司投资，按市场运作模式运作，市工商联要求无偿取得约3000平米办公用房作为运作本项目的条件，同时以优惠价销售写字楼和住宅给工商联会员单位；

4、以工商联的名义对外成立项目部，但项目实际操作由湘银公司负责。

三、项目进展情况：

1、已于20##年1月15日拿到发改委关于株洲市商会中心项目建议书的批文；

2、项目建议书由市规划设计院完成；

3、40亩项目用地已完成国家报批手续，目前正在准备报省国土厅的相关资料；4、10亩项目用地的报批手续还没办下来，报批资料已由市国土局报送省国土

厅；

5、项目用地报批工作得到市领导的高度重视并作出给予政策支持的明确批示；

6、目前推动工作进程的难点主要是缺少资金。

第二部分   项目调查分析

一、项目地块优劣情况分析：

1、优势分析

(1)项目地理位置优越，交通便利，规划为政府机关新办公区；(2)随着周边市管线公司、市民政局、市自来水公司建设工程的完成，地段升值空间较大，产品昭示性强；(3)临街面积较大，可挖掘商业价值。

2、劣势分析

(1)地块面积小，不能形成规模效益；

(2)代征道路面积大，对项目利润有一定影响；

(3)二块项目用地之间被规划道路隔开,对规划和实际用地面积率有一定影响。

二、项目周边楼盘分析：

从调查几个有代表性的楼盘来看，株洲房地产市场交易相对20##年下半年有所回升，价格平稳，这与三线城市房地产泡沫较少有关。商业门面仍是人们投资的首选。

滨江板块、长江北板块典型楼盘

三、消费人群分析

通过对河西重点楼盘调查，归纳消费人群主要有以下三类：一类是本地消费人群，以改善自住刚性需求为主；二类是周边县市消费人群，这类人群为子女学业等原因迁入市区居住，同时也有部分投资人群；三类是株洲市周边的投资人群（主要针对北师大附中和白鹤小学周边楼盘）。

四、产品类型分析

通过对市场调查了解，各个楼盘的主要产品类型为高层和小高层为主，占总量的90%以上；楼盘规模：以中型规模为主；主力户型：三房四房为主，面积集中在120-160㎡之间；均价：2900-3200元/㎡；

第三部分  项目初步定位

一、项目的初步定位分析：

1、合作方的要求 ：合作方（市工商联）对本项目产品定位要求有不少于3万平米的市工商联商会中心，主要功能为：商务写字楼、酒店、会展中心、产品展示区、会员企业活动中心以及配套住宅。

2、基于以上原因本项目产品初步定位为商务写字楼和酒店式公寓、配套住宅。其中：写字楼功能包含3—4星级酒店及酒店配套服务设施、办公区、会展中心等，拟建成综合商务写字楼（商会中心大厦）总建面积约31340平米，（其中地下建筑面积4040平米），主要服务于工商业联合会及会员企业办公、开展社会活动。

3、配套住宅小区定位为中、高档社区，总建面积约93916平米（其中地下室7960平米），大约可容纳约644户居民入住。

4、商业规划1800平米。

二、规划设计说明：

1、由于本项目土地面积较小，产品功能要求较多，在考虑节约用地的基础上将酒店及会展中心、办公区等统一规划在一幢大楼内，既节约资源又方便管理。

2、住宅区按中、高档小区规划设计，充分考虑停车位的数量和小区环境，吸引周边企事业单位购买人群。

3、为整体提升小区规划水平，分隔项目用地的规划道路争取取消。

4、取消规划道路后，小区住宅规划有11层、15层、18层和28层不等高度的住宅楼，小区布局更合理，天际线相对更生动。

5、含规划道路的设计构想：小区住宅统一规划为18层。

6、临黄河北路规划商会中心大厦（综合楼）为22层，酒店式公寓28层。两种设计方案技术指标和容积率不变。

三、规划技术指标

第四部分   成本估算

一、商会中心大厦成本估算（明细见附表）

二、住宅小区成本估算（明细见附表）

第五部分    销售收入分析及利润预测

一、 项目销售收入及利润预测：

说明： 1、写字楼可售面积=总建面积减去商会中心办公面积3000平米（27300-3000=24300）；

       2、可售车位253个，按总车位的63%预估。

二、项目前期投入和可能获取的收益：

1、项目前期投入：

（1）本项目计划整体开发，建设期为2年，将建成一栋22层商会中心大厦（综合楼）和28层的酒店式公寓及住宅小区。

(2) 本项目前期投入资金约2800万元，第一部分为市工商联前期土地报批需借支约800万（预算明细如下表），第二部分为项目前期启动资金约需2000万，包括前期工程建设费、基础设施建设费（不含报建费）。

2、项目可能获取的前期收入

（1） 会员企业优价购买写字楼或住宅可收取部分定金。（具体数据需由工商联牵头对会员企业进行摸底调查才能估计）

（2）可采取团购的形式向周边企事业单位和政府机关销售住宅和写字楼，吸引部分投资资金流入。

第六部分      敏感性分析

一、土地成本敏感性分析

二、销售价格敏感性分析

三、利润敏感性分析

一、 项目利润率分析

五、投资回报率分析

第七部分     项目风险分析

一、市场风险

1、项目估计于20##年下半年进行预售，目前株洲市的存量房面积仍然较大，未来房地产走势有一定的不确定性；

2、 由于经济危机的影响，人们的购房需求受到约束；

二、政策风险

1、本项目为政府合作项目，如出让金返还、税费减免等支持政策不确定因素较大；

2、 国家对房地产行业的政策动态走向不明朗，房地产业回暖迹象不明显。

三、产品风险

1、 定向开发写字楼面积的需求量暂无法估算，产品功能定位是否合理存在风险；

2、会展中心、酒店等产品的运作模式有待进一步分析，是否可以销售回笼资金存在风险。

第八部分     项目评价及建议

一、项目总体评价

通过对该项目土地价值和项目的经济分析，该项目有以下特点：

1、优势：（1）项目地块位置较为理想，属城市未来行政及工业园区域，且位于河西主干道旁，有一定的升值空间；（2）土地成本相对较便宜，同时可享受政策优惠；（3）从上述的经济数据上看，该项目所测算出来的经济指标达到了公司要求，本项目属于可行项目。

2、劣势：株洲市居民的购房需求和投资需求相对较为理性，选择性比较大，房地产市场销售量受到约束，存在一定的销售压力；

二、项目建议和要求：

1、 项目前期操作上应充分争取政府在土地价格、报建费、税费等方面给予优

惠政策；

2、项目后续操作上，在合作方要求的功能规划面积（3万平米以上的商会中

心）上应充分考虑市场需求量，严格控制成本；

3、 建议由工商联牵头对会员企业需求进行详细摸底，并进行部分定金的收取

保证大厦写字楼的销售成功。

4、对于土地挂牌等操作细节在合作协议中进行约定，保证土地成本控制在20万元/亩之内。

第九部分       并购措施

一、 并购条件

1、土地价格为18-20万元/亩（含所有费用），由工商业联合会保证湘银集团土地使用权的获取；

2、挂牌时说明该地块为工商业联合会办公用地，参与摘牌的其他单位应缴纳与湘银集团前期投资金额相同数量的保证金并与工商业联合会签订相关协议方能参与摘牌；

3、由市商会承诺项目建设用地出让金全额返还用于项目建设；

4、由商会承诺项目建设过程中的市一级税费全免；

5、项目建设以工商业联合会名义进行立项、报建，报建费用部分免交或暂缓交纳；

6、项目用地（50亩）采取整体规划分期建设的操作模式，用地规划技术指标根据湘银集团对地块的整体规划设计要求确定；

8、10亩项目用地争取20##年6月完成全部报批手续和摘牌；

二、   并购措施

1、 以工商业联合会的名义成立项目公司，项目公司隶属湘银集团领导，前期配合

工商业联合会的用地报批工作，后期负责本项目的建设工作。

2、公司注册资金    万元，资金支付和审批程序按湘银集团授权权限及管控模式执   行。

3、要求工商业联合会相关优惠政策的争取和落实到位，为无偿提供3000平米办公

用房置换成本。

4、项目建设周期大约为二年，20##年3月签订合作协议，土地报批工作于20##年

5月完成，6月完成土地挂牌工作，规划设计等工作根据项目用地获取时间进行推进。项目预计于20##年7月全面启动建设。

第二篇：工商联换届工作报告

xxxxx工商联xxxxx分会

第三届会员代表大会材料

紧扣中心 服务大局

奋力推动工商联工作再上新台阶

——在市工商联xxx分会第三届会员代表大会上的工作报告

xx xx xx

20xx年4月22日

各位代表、同志们：

我受市工商联xxx分会第二届委员会的委托，向大会作工作报告，请予以审议。

三年来的工作回顾

第二届会员代表大会以来，在镇党委、政府的正确领导下，在市委统战部、市工商联的有力指导下，xxx分会坚持以 “三个代表”重要思想为指导，以科学发展观统揽全局，紧扣中心，服务大局，在调研中探索，在总结中提高，在实践中创新，在服务民营企业发展中实现自身的科学发展，各项工作都取得了新发展和新成绩。先后荣获xxx市五好商会、xxx市优秀商会等多项荣誉称号。

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一、创新形式，搭建载体，服务水平不断提升

坚持“服务立会、服务兴会”的原则，始终把提高服务质量和服务效率放在首位，不断创新服务形式、完善服务职能、拓宽服务领域，推动非公有制经济快速发展。

一是强化培训服务，提升非公有制人士综合水平。定期组织培训班，邀请专家、教授现场授课，系统讲解市场经济管理、金融风险应对、国际经济格局转变等理论知识，拓宽企业管理人士的视野、完善企业发展思路，提高企业的核心竞争力。每年组织一次民营企业家座谈会，及时交流思想、研究市场形势，深化体制机制创新，增强了企业间的互利合作，实现了多方共赢。

二是搭建融资平台，拓宽非公有制经济融资渠道。为切实帮助非公有制经济解决融资难题，我们积极协调银企关系，组织银企对接，促进了银企双方的沟通和了解，为民企融资搭建了平台。三年来,共为非公有制企业融资4亿多元，有力的推动了企业的快速发展壮大。

三是开通“绿色通道”，优化非公有制经济发展环境。以镇综合服务中心为主阵地，协调工商、税务、建设、劳保等部门在供水、供电、通讯、税收、招工用工等方面为企业提供全方位服务。并积极帮助企业协调办理立项、环评、安监、消防等相关手续，缩短了项目建设周期，提高了企业收益。同时聘请30多名市、镇两级人大代表和企业代表担任监督员，坚决制止损害非公有制经济发展的人和事，营造了和谐稳定的社会环境。 2

二、深入调查，积极献策，参政议政质量显著提高

坚持以促进非公有制经济发展、培植新的经济增长点为主题，积极建言献策，取得了明显成效。

一是充分发挥参政议政职能，非公有制经济发展途径进一步拓宽。本着“履行职能，突出主题，选准角度，发挥优势”的原则，从非公有制经济的实际出发，开展调研活动，广泛听取广大非公有制经济人士的意见和建议，围绕带有全局性、普遍性的重大问题，提出具有前瞻性、针对性、可操作性强的建议和提案。并在此基础上，形成了立意准确、内容翔实、有分析，有对策、有参考价值的调研报告，为领导科学决策提供依据。几年来，我们在调查研究的基础上，共写出调查报告30余篇，受到镇党委、政府及上级有关部门的重视和采纳。

二是充分发挥会员中的人大代表和政协委员的优势，参政议政质量和效果明显提高。利用每年人大、政协会议期间的有利时机，积极组织工商联界的人大代表和政协委员，着重围绕如何扩大非公有制经济规模；如何解决非公有制企业发展中的融资、技术、环境等方面的问题，提出了富有针对性、可行性的意见和建议，较好地发挥了工商联参与政治协商、民主监督、参政议政的作用。三年来，市人大、政协会议期间，共提出提案、议案16件，受到各级领导的重视，并得到了落实。

三、创新形式，突出亮点，光彩事业健康快速发展

三年来，我们积极创新形式，打造亮点，广泛在非公有制经 3

济组织中开展以“爱国、敬业、诚信、守法、奉献”为主题的各项教育活动，引导广大非公有制经济人士服务社会、回报社会，为推进全镇经济社会快速发展建设贡献力量。

一是大力发展光彩事业。在抓好“帮带致富工程”的基础上，组织引导非公有制经济人士进一步弘扬“致富思源、富而思进、扶贫济困、乐善好施”的光彩事业精神，积极履行社会责任，积极参与家乡建设和社会慈善事业。先后涌现出了xxx、xxx、xxx 、xxx等一批先进典型人物。近年来，各非公有制企业累计救助贫困大学生20多名，安置大中专毕业生200多人、富余劳动力1500多人，累计为社会各界捐款捐物300多万元。

二是深入开展“民企帮村”活动。将民企帮村活动与新型农村社区建设有机结合，企业立足自身优势，为各村的新型农村社区建设提供力所能及的帮助。全镇共有180家民营企业参与新型农村建设，其中16家规模企业与10个村结成帮扶对子，累计实施帮扶项目36个，投资总额6000万元，极大的推动了全镇新型农村社区建设的进程。

四、健全组织，壮大队伍，商会组织基础更加坚实

发展会员和建立健全组织网络，是工商联的一项基础性工作，是工商联开展活动、推动工作的前提条件。三年来，我会按照会员发展的方针，加大了吸收私营企业、非公有制科技企业和非公有制经济股份制企业会员的力度，从非公有制企业大户和改制企业中发展新会员18个，会员队伍规模逐渐扩大。在扩大会 4

员队伍的同时，注重对新会员进行政策和业务培训，提高了新会员的质量。另外，为使会员企业增强市场竞争力，组织建立了一批行业协会，并指导他们建立健全了各种规章制度，使他们形成了规范的运行机制，为会员企业的发展起到了积极地推动作用。 各位代表，过去的三年，我们虽然取得了一些成绩，但与市委、市政府和上级工商联的要求还有一定差距。就整体而言，调查研究工作有待进一步强化，参政参议的总体水平尚需进一步提升，工作体制机制的创新仍需积极探索，代表人士队伍和工商联干部队伍的建设还需要进一步加强。这些问题需要我们在今后的工作中加以改进。

今后的工作思路

各位代表，今年是“十二五”规划开局之年，今后五年是在新的起点上推进全镇经济与社会又好又快发展的关键时期，工商联工作也将进入一个新的发展阶段。因此，做好今后的工商联工作任重道远，意义重大。

今后工作总的指导思想是：坚持以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，认真贯彻落实党的十七大、十七届四中、五中全会精神和各级统战工作会议精神，进一步加强和改进非公有制经济人士思想政治工作，全面履行职能，积极参政议政，切实发挥“桥梁”、“助手”作用，积极引导非公有制企业加大投入、加快发展，为建设经济强镇和现代化城镇做出新的更大的贡献。 为此，今后我们要着力做好以下几个方面的工作： 5

一、加强和改进思想政治工作，推动非公有制经济健康发展。加强和改进非公有制经济代表人士的思想政治工作是构建社会主义和谐社会的一项重要任务。要始终对非公有制经济代表人士进行爱国、敬业、诚信、守法、奉献的教育活动。通过学习，使我镇非公有制经济人士的思想进一步升华，观念进一步更新，自觉地把自己的事业发展与国家的繁荣富强结合起来，形成一个“家文化”的理念，即“凝聚小家，发展大家，报效国家”，不断提高非公有制经济人士的政治素质，团结和调动一切积极因素，形成强大合力，为推动全镇非公有制经济健康快速发展奠定基础。要进一步拓宽非公有制经济的地位、作用和贡献，及时总结推广非公有制经济人士的先进事迹和模范典型，真正形成尊重支持非公有制经济发展的强大社会氛围。

二、深入调查研究，提高参政议政水平。搞好调查研究工作是参政参议的主要渠道，也是在新形势下工商联工作发挥优势，为经济建设服务的重要途径。要坚持以经济建设为中心，以发展为主题，结合实际，选准调研课题。重点围绕如何促进非公有制经济健康快速发展；提高非公有制经济的质量和管理水平；如何加强非公有制企业文化，提高企业整体素质；如何为非公有制经济发展创造良好的发展环境等问题，深入开展调查研究，向领导建言献策，为领导科学决策提供有力的参考。

三、加大工作力度，切实搞好服务。一是强化政策服务。紧紧围绕全镇“十二五”规划和非公有制经济发展的目标任务，进 6

一步加大有关发展非公有制经济政策理论宣传力度，引导非公有制经济人士提升境界，转变观念，进一步调整产业、产品结构，为做大做强非公有制经济提供政策支持。二是做好人才培训服务。要积极引导非公有制企业加快体制创新，引进科技管理人才，实现由家族群带式管理向现代企业制度的转变，给技术管理人才提供发挥才能的舞台。要重视人才，尊重人才，为各类人才解决实际问题，使技术管理人才有宽松的发展环境和就业选择。要帮助引导非公有制企业教育培养自己的技术管理人才，努力提高非公有制企业的整体素质。三是突出金融维权服务。进一步加强协调与金融机构的配合与合作，积极向银行推荐诚信守法具有发展潜力的企业和项目，最大限度地为非公有制企业解决融资的问题。要充分发挥会员中人大代表和政协委员的执法监督作用，及时向党委、政府、政法机关反映非公有制企业遇到的执法不公问题，保护非公有制企业的合法权益，为非公有制企业发展提供良好的法制环境。四是强化信息服务。充分利用和发挥民间商会的网络优势，及时为会员提供政策、市场、技术、人才，资金等经济咨询和服务工作。积极帮助会员开拓新市场、开发新产品和新项目，推进企业向科技型、外向型和现代化管理型转变。要进一步拓展对外联络渠道，加强与国内外工商社团和工商界人士的联系与交往，为非公有制经济实现新跨越创造机遇和条件。

四、多措并举，加强组织建设。要进一步作好工商联会员工作，按照“稳定发展，调整结构，提高质量”的方针，“增加总 7

量，优化结构”的目标要求，继续做好积极型、外向型、旅游型企业入会，体现其工商联会员在非公有制经济工作中的代表性、先进性、广泛性，真正把有实力、奉献大、有代表性、热心工商联工作的非公有制企业发展到工商联组织中来，不断壮大工商联会员队伍，增强工商联组织的凝聚力。要进一步更新观念，大胆勤政，按照完善“三个体系”建设要求，坚持民主集中制原则，建立健全科学的议事决策规则、考核监督机制，努力在工商联中形成“求真务实，廉政勤政，团结奋进，争创一流”的良好风气，不断把工商联事业推向前进，为我镇经济社会发展做出更大贡献。

五、积极推进非公有制企业的党建和企业文化建设工作。要进一步统一思想，形成“非公有制经济要发展，党的建设只能加强不能消弱”的共识，认真抓好非公有制企业党建工作。凡符合条件建立党组织的非公有制企业都尽快建立党组织；党员不足3人的，建立联合党支部，培养入党积极分子，为建立党组织打好基础。要根据非公有制经济组织的特点，进一步健全完善党的“三会一课”、民主生活会等管理制度，保证党组织在企业的活动中有章可循、扎实有效。要积极推行和加强非公有制企业文化建设，把非公有制企业文化建设作为开展思想政治工作的切入点，采取多种形式，丰富活动内容，研究探讨经验和做法，促进西张庄非公有制企业文化建设全面开展。

六、加大工作力度，把“民企帮村”活动引向深入。非公有 8

制企业参与社会主义新农村建设，在承担社会责任的同时，也存在着巨大的发展机遇。广大工商联会员要充分发挥特有的优势，鼓励引导非公有制企业帮助农民增强市场经济意识，共谋新农村发展思路。要鼓励引导非公有制企业参与农村基础设施建设，投身社会公益活动，切实解决农民群众最关心、最直接、最现实的利益问题，共育文明新风、构建和谐乡村。要及时总结推广非公有制企业参与社会主义新农村建设的好事例、好典型，通过多种形式开展学习宣传表彰活动，引导非公有制企业树立参与新农村建设的光荣感和责任感，在广大非公有制企业中形成关注农业、关心农村、关爱农民的良好氛围。

各位代表，同志们，让我们在各级党委的正确领导和社会各界的大力支持下，仅仅围绕镇党委、政府的中心工作，解放思想、与时俱进、同心同德、埋头苦干，为促进全镇非公有制经济的健康、快速发展，加快构建和谐xxxx做出新的更大的贡献! 9