北京市朝阳区国家税务局

20xx年度企业所得税自查提纲

根据市局工作安排，我局于20xx年7月至9月开展企业所得税纳税评估工作。纳税评估企业需先进行自查。希望贵单位对此次工作给与高度重视，根据税收法律法规的规定全面自查20xx年度各项收入、各项成本费用是否符合税法有关规定，其中自查重点如下：

一、预缴申报方面

（一）自查要点

实行据实预缴企业所得税的企业，应将《中华人民共和国企业所得税月（季）度预缴纳税申报表（A类）》第4行“实际利润额”的填报数据，与企业当期会计报表上载明的“利润总额”数据进行比对，是否存在未按《国家税务总局关于填报企业所得税月（季）度预缴纳税申报表有关问题的通知》（国税函[2008]635号）第一条规定申报的情况。

（二）政策规定

1、依据《国家税务总局关于填报企业所得税月（季）度预缴纳税申报表有关问题的通知》（国税函[2008]635号）第一条的规定，“实际利润额”应填报按会计制度核算的利润总额减除以前年度待弥补亏损以及不征税收入、免税收入后的余额。事业单位、社会团体、民办非企业单位比照填报。房地产开发企业应填报本期取得预售收入按规定计算出的预计利润额。

2、依据《国家税务总局关于加强企业所得税预缴工作的通知》（国税函 [2009] 34号）第四条的规定，对未按规定申报预缴企业所得税的，按照《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则的有关规定进行处理。

二、收入方面

1、企业取得的各种收入须按照税收法律法规的规定进行确认。 政策依据：

《中华人民共和国企业所得税法实施条例》国务院令第512号第十二条至二十六条；

《国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问题的通知》（国税函[2008]第875号）。

2、不征税收入：

（1）不征税收入用于支出所形成的费用不得在税前扣除；不征税收入用于支出所形成的资产，其折旧、摊销不得在税前扣除；

（2）不征税收入不得填报为免税收入；

（3）不征税收入不得作为广告费、业务宣传费、业务招待费的扣除基数；

（4）不征税收入（即使作为应税收入申报），其对应的研究开发费不得加计扣除；

（5）软件生产企业取得的即征即退的增值税款,未按规定用于研究开发软件产品和扩大再生产的，不能确认为不征税收入；

（6）符合不征税收入确认条件的即征即退的增值税款，仅限于软件生产企业取得的，该软件生产企业须符合如下条件：取得软件企业证书，并在证书有效期内，且通过当年年审的；

（7）软件生产企业取得的即征即退的增值税款符合不征税收入确认条件且作为不征税收入填报的，若取得的增值税即征即退税款不大于研究开发支出金额的，按取得的增值税即征即退税款做全额纳税调增处理，有加计扣除的同时要做纳税调增处理；若取得的增值税即征即退税款大于研究开发支出金额的，按研究开发支出金额做纳税调增处理，有加计扣除的同时做纳税调增处理。

政策依据：

《中华人民共和国企业所得税法》第七条；

《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第二十六条；

《财政部 国家税务总局关于财政性资金 行政事业性收费 政府性基金有关企业所得税政策问题的通知》（财税 [2008] 151号）；

《财政部 国家税务总局关于专项用途财政性资金有关企业所得税处理问题的通知》（财税[2009] 87号）；

《财政部 国家税务总局关于企业所得税若干优惠政策的通知》（财税

[2008]1号）第一条第（一）款。

3、企业发生的视同销售行为应按规定进行税务处理。

政策依据：

《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第十三条、第二十五条；

《国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知》（国税函

[2008]828号）第二条、第三条；

《国家税务总局关于做好20xx年度企业所得税汇算清缴工作的通知》（国税函[2010]148号第三条第（八）款）。

4、投资收益:

（1）企业取得的投资收益不应作为计算企业计算广告费和业务宣传费的基数；

（2）居民企业直接投资于其他居民企业取得的投资收益为免税收入，但不包括连续持有居民企业公开发行并上市流通的股票不满12个月取得的投资收益。

政策依据：

《中华人民共和国企业所得税法》第十四条；

《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第十七、八十三条；

《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》（国税函

[2010]79号）第三、四、八条对于投资收益税务处理的相关规定。

三、成本费用方面

1、工资薪金：

（1）国有性质企业的工资薪金不应超过政府有关部门给予的限定数额；

（2）已计提尚未发放给员工的工资薪金不能税前扣除；

（3）工资薪金的合理性必须符合《国家税务总局关于企业工资薪金及职工福利费扣除问题的通知》（国税函[2009]3号）第一条的规定；

（4）工资薪金中不应包括职工福利费、职工教育经费、劳务费等费用；

（5）工资薪金发放对象为企业任职或受雇的员工；

（6）对于实施股权激励的企业，以权益结算的股份支付，不得作为工资薪金支出在税前扣除；

（7）已经实现货币化改革的、按月按标准发放或支付的住房补贴、交通补贴，税收上不得作为工资薪金支出在税前扣除；

（8）缴纳的养老保险、医疗保险、失业保险和职工住房公积金超过规定标准的部分，必须进行纳税调整。

政策规定：

《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第三十四条；

《国家税务总局关于企业工资薪金及职工福利费扣除问题的通知》（国税函

[2009]3号）；

《财政部关于企业加强职工福利费财务管理的通知》（财企[2009]242号 ）（该文件中与税收法律法规不一致的，以税收法律法规为准）。

2、职工福利费和职工教育经费方面：

（1）职工福利费和职工教育经费支出不能超过税法允许扣除的限额；

（2）职工福利费支出范围必须符合《国家税务总局关于企业工资薪金及职工福利费扣除问题的通知》（国税函[2009]3号）第三条规定；

（3）职工福利费和职工教育经费支出的对象应为企业职工；

（4）职工福利费和职工教育经费支出中不应包括应由职工个人负担的支出费用；

（5）企业20xx年以前按规定计提但尚未使用的职工福利费余额，20xx年及以后年度发生的职工福利费，应先冲减上述福利费余额；

（6）企业20xx年以前结余的职工福利费，改变用途的，应调整增加企业应纳税所得额；

（7）对于软件生产企业全额税前扣除职工教育经费中的职工培训费用，须能够准确划分职工教育经费中的职工培训费用支出。

政策规定：

《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第四十条；

《国家税务总局关于企业工资薪金及职工福利费扣除问题的通知》（国税函

[2009]3号）第三条、第四条；

《财政部关于企业加强职工福利费财务管理的通知》（财企[2009]242号 ）（该文件与税收法律法规不一致的，以税法为准）；

《国家税务总局关于企业所得税若干税务事项衔接问题的通知》（国税函

[2009]98号）第四条；

《国家税务总局关于企业所得税执行中若干税务处理问题的通知》（国税函

[2009]202号）第四条；

《财政部 国家税务总局关于企业所得税若干优惠政策的通知》（财税

[2008]1号）；

《财政部 国家发展和改革委员会 国家税务总局 科学技术部 商务部关于技术先进型服务企业有关税收政策问题的通知》（财税 [2009]63号）。

3、利息支出：

（1）企业从非金融机构借款利息支出超过按照金融机构同期同类贷款基准利率计算的数额，须进行纳税调整；

（2）企业向无关联关系的自然人借款发生的利息支出，在符合规定的前提下，按照金融企业同期同类贷款基准利率计算扣除；

（3）企业的投资者在规定期限内未缴足其应缴资本额，企业对外借款所发生的利息支出，须按规定作纳税调整；

（4）企业已计提但确实无法偿付的利息支出，须按税法规定计入当期应税收入计算缴纳企业所得税。（浪子注：此处可否推定为按照权责发生制计提但为支付的符合扣除标准的利息可以在税前扣除？）

政策依据：

《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第三十八条；

《财政部、国家税务总局关于企业关联方利息支出税前扣除标准有关税收政策问题的通知》（财税[2008]121号）；

《国家税务总局关于企业向自然人借款的利息支出企业所得税税前扣除问题的通知》（国税函[2009]777号）；

《国家税务总局关于企业投资者投资未到位而发生的利息支出企业所得税前扣除问题的批复》（国税函[2009]312号）。

4、资产损失：

（1）企业发生的资产损失属于须经税务机关审批后方能扣除的范围的，须取得税务机关的批复文件；

（2）已作损失处理的资产，部分或全部收回的，须作纳税调整；自然灾害或意外事故损失有补偿的部分，须作纳税调整。

政策规定：

《中华人民共和国企业所得税法》第八条；

《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第三十二条；

《财政部 国家税务总局关于企业资产损失税前扣除政策的通知》（财税

[2009]57号）；

《企业资产损失税前扣除管理办法》（国税发[2009]88号）；

《国家税务总局关于企业以前年度未扣除资产损失企业所得税处理问题的通知》国税函[2009]772号。

5、其他费用支出：

（1）不得利用虚开#5@p或虚列人工费等虚增成本。

（2）不得使用不符合税法规定的#5@p及凭证，列支成本费用。

（3）不得随意改变成本计价方法，调节利润。

（4）不得超标准列支业务宣传费、业务招待费和广告费。

（5）不得擅自扩大研究开发费用的列支范围，享受税收优惠。

（6）企业之间支付的管理费、企业内营业机构之间支付的租金和特许权使用费不得进行税前扣除。

（7）计提的不符合规定的准备金须进行纳税调整。

（8）工会经费应凭工会组织开具的《工会经费拨款专用收据》在规定的比例内税前扣除。

（9）公益性捐赠的对象应符合财税[2008]160号、京财税[2009]542号文件有关规定，并取得文件规定的有关公益性捐赠票据。

三、税收优惠方面：

享受税收优惠企业，须按照有关规定进行审批或备案。

四、房地产开发企业还应重点自查以下内容：

1、房地产开发企业发生的借款利息支出的自查要求见本提纲“成本费用”中“利息支出”部分。

2、内资房地产开发企业在 20xx年1月1日前（不含）将开发产品转为自用的，尚未进行税务处理的，应按照《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31号）第六条的规定进行税务处理。

3、外资房地产开发企业的政策衔接须符合《北京市国家税务局 北京市地方税务局转发<国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知>的通知》（京国税发[2009]92号）第五条的规定。

4、房地产开发企业在开发项目（成本对象）开工前或已向税务机关备案的开发项目（成本对象）发生改变时，应按照《北京市国家税务局北京市地方税务局转发<国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知>的通知》（京国税发[2009]92号）第六条的规定及时向主管税务机关报送《开发项目（成本对象）情况备案表》；

20xx年1月1日前已开工未完工的，应向主管税务机关补报《开发项目（成本对象）情况备案表》。

5、符合《北京市国家税务局 北京市地方税务局转发<国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知>的通知》（京国税发[2009]92号）第六条第（二）项规定的情形之一的房地产开发企业，应在开工前向主管税务机关报送《土地预算成本情况表》。

6、房地产开发企业的计税成本的核算应符合《国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知》（国税发[2009]31号）第四章的相关规定，其中重点提示以下内容：

（1）对本期未完工和尚未建造的成本对象应当负担的成本费用，房地产开发企业应分别建立明细台帐，税务处理应符合《国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知》（国税发[2009]31号）第二十八条第

（五）项的规定。

（2）房地产开发企业发生的预提费用的税前扣除应符合《国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知》（国税发[2009]31号）第三十二条的规定。

（3）停车场所的税务处理应符合《国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知》（国税发[2009]31号）第三十三条的规定。

（4）房地产开发企业在结算计税成本时其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的，税务处理应符合《国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知》（国税发[2009]31号）第三十四条的规定。

7、房地产开发企业的纳税申报应符合《北京市国家税务局 北京市地方税务局转发<国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知>

的通知》（京国税发[2009]92号）附件四《房地产企业所得税纳税申报表填报口径》的要求。

8、房地产开发企业开发产品完工条件确认应符合国税函[2010]201号文件的有关规定。

纳税人应全面自查20xx年度企业所得税汇算清缴情况，不局限于本提纲中的内容。请您在自查报告中详细说明自查中发现的问题，并按规定时间将自查报告报送主管税务所。本次自查主要针对20xx年度企业所得税汇算清缴，如果自查中发现涉及以前年度所得税申报问题，请在自查报告中单独说明。自查报告须加盖公章，自查中没发现问题的，要在自查报告中明确说明。自查中如有疑问，请及时与税收管理员联系。

北京市朝阳区国家税务局

二０一０年七月二十三日

第二篇：国税发20xx第31号文企业所得税

国税发2009第31号文企业所得税

第一章 总则

第一条 根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人发共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，制定本办法。

第二条 本办法适用于中国境内从事房地产开发经营业务的企业（以下简称企业）

第三条 企业房地产开发经营业务包括土地的开发、建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工。

（一）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。

（二）开发产品已开始投入使用。

（三）开发产品已取得了初始产权证明。

第四条 企业出现《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条规定的情形，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式管理，并逐步规范，同时按《中华人民共和国税收征收管理法》等税收法律、行政法规的规定进行处理，但不得事先确定企业的所得税按核定征收方式进行征收，管理。

第二章 收入的税务处理

第五条 开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全

部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具#5@p的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具#5@p的，可作为代收代缴款项进行管理。

第六条 企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，具体按以下规定确认：

（一）采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。

（二）采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。

（三）采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款尖银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。

（四）采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现：

1、采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。

2、采取视同买断方式委托销售开发产品的，属于企业与购买方签订销售合同或协议，或企业 、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议 的，如果销售合同或协议中约定的价格高于买断价格，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发

产品清单之日确认收入的实现，如果属于前两种情况中销售合同或协议中约定的价格低于买断价格、以及属于受托方与购买方签订销售合同或协议的，则应按买断价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。

3、采取基价（保底价）并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品的，属于由企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于基价，则应按销售 合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现，企业按规定支付受托方的分成额，不得直接从销售收入中减除；如果销售合同或协议约定的价格低于基价的，则应按基价计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。属于由受托方与购买方直接签订销售合同的，应按基价加上按规定取得的分成额于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。

4、采取包销方式委托销售开发产品的，包销期内可根据包销合同的有关约定，参照上述1至3项规定确认收入的实现，包销期满后尚未出售的开发产品，企业 应根据包销合同或协议约定的价款和付款方式确认收入的实现。

第七条 企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，

或于实际取得利益权利时确认（或利润）的实现，确认收入（或利润）的方法和顺序为；

( 一 ) 按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定。

（二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定，

（三）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。

第八条 企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治、直辖市国家税务局、地方税务局按下列规定进行确定：

（一）开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人发政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15%；

（二）开发项目位于低级市城区及郊区的,不低于10%.

(三) 开发项目位于其他地区的,不得低于5%.

(四) 属于经济适用房,限价房和危改房的,不得低于3%.

第九条 企业销售未完工开发产品取得的收入,应该按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额,计入当期应纳税所得额.开发产品完工后,企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额,同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额,计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税的所得额.

在年度纳税申报时,企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料.

第十条企业新建的开发产品在尚未完工或办理房地产初始登记、取得产权证前，与承租人签订租赁预约协议的，自开发产品交付承租人使用之日起,出租方取得的预租价款按租金确认收入的实现.

第三章成本 费用扣除的税务处理

第十一条 企业在进行成本费用的核算与扣除时,必须按规定区分期间费用和开发产品计税成本、已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本.

第十二条企业发生的期间费用、已销开发成本品计税成本 营业税金及附加 土地增值税准予当期按规定扣除.

第十三条开发产品计税成本的核算应按第四章的规定进行处理.

第十四条已销开发成本的计税成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。可售面积单位工程成本和已销开发产品的计税成本按下列公式计算确定。

已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积*可售面积单位工程成本

第十五条 企业对尚未出售的已完工开发产品和按照有关法律、法规或合同规定对已售开发产品（包括共用部位、共用设施设备）进行日常维护、保养、修理等实际发生的维修费用，准予在当期据实扣除。

第十六条 企业将已计入销售收入的共用部位、共用设施设备维修基金按规定移交给有关部门、单位的，应于移交时扣除。

第十七条 企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下规定进行处理：

（一）属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。

（二）属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。

第十八条企业在开发区内建造的邮电通讯、学校、医疗设施应单独核算成本，其中，由企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设，完工后有偿移交的，国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿可直接抵扣该项目的建造成本，抵扣后的差额应调整当期应纳税所得额。 第十九条企业采取银行按揭方式销售开发产品的，凡约定企业为购买方的按揭贷款提供担保的，其销售开发产品时向银行提供的保证金（担保金），不得从销售收入中减除，也不得作为费用在当期税前扣除，但实际发生损失时可据实扣除。

第二十条企业委托境外机构销售开发产品的，其支付境外机构的销售

费用（含佣金或手续费）不超过委托销售收入10%的部分，准予据实扣除。

第二十一条 企业的利息支出按以下规定进行处理

（一） 企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，可按企业会计准则的规定进行归集和分配，其中属于财务费用性质的借款费用，可直接在税前扣除。

（二）企业集团或其成员企业统一向金融机构借款分摊集团内部其他成员企业使用的，借入方凡能出具从金融机构取得借款的证明文件，可以在使用借款的企业间合理的分摊利息费用，使用借款的企业分摊的合理利息准予在税前扣除。

第二十二条 企业因国家无偿收回土地使用权而形成的损失，可作为财产损失按有关规定在税前扣除 。

第二十三条 企业开发产品（以成本对象为计量单位）整体报废或毁损，其净损失按有关规定审核确认后准予在税前扣除。

第二十四条 企业开发产品转为自用的，其实际使用时间累计未超过12个月又销售的，不得在税前扣除折旧费用。

第四章 计税成本的核算

第二十五条 计税成本是指 企业在开发、建造开发产品（包括固定资产，下同）过程中所发生的按照税收规定进行核算与计量的应归入某项成本对象的各项费用。

第二十六条 成本对象是指为归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费而确定的费用承担项目。计税成本对象的确定原则如下：

（一）可否销售原则。开发产品能够对外经营 销售的，应作为独立的计税成本对象进行成本核算，不能对外经营销售的，可先作为过渡性成本对象进行归集，然后再将其相关成本摊入能够对外经营销售的成本对象 。

（二）分类归集原则。对同一开发地点、竣工时间相近、产品结构类型没有明显差异的群体开发的项目，可作为一个成本对象进行核算。

（三）功能区分原则。开发项目某组成部分相对独立，且具有不同使用功能时，可以作为独立的成本对象进行核算。

（四）定价差异原则。开发产品因其产品类型或功能不同等而导致其预期售价存在较大差异的，应分别作为成本对象进行核算。

（五）成本差异原则 开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其建造成本出现较大差异的，要分别作为成本对象进行核算。

（六）权益区分原则 开发项目属于受托代建的或多方合作开发的，应结合上述原则分别划分成本对象进行核算。

成本对象由企业在开工之前合理确定，并报主管税务机关备案。成本对象一经确定，不能随意更改或相互混淆，如确需改变成本对象的，应征得主管税务机关同意。

第二十七条 开发产品计税成本支出的内容如下：

（一）土地征用费及拆迁补偿费。指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。

（二）前期工程费 指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。

（三）建筑安装工程费指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出 ，主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。

（四）基础设施建设费 指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。

（五） 公共配套设施费：指开发项目内发生的，独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。

（六） 开发间接费 指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等

第二十八条 企业计税成本核算的一般程序如下

（一） 对当期实际发生的各项支出，按其性质、经济用途及发生的

地点、时间区进行整理、归类，并将其区分为应计入成本对象的成本和应在当期税前扣除的期间费用。同时还应按规定对在有关预提费用和待摊费用进行计量与确认。

（二）对应计入成本对象中的各项实际支出、预提费用、待摊费用等合理的划分为直接成本、间接成本和共同成本，并按规定将其合理的归集、分配至已完工成本对象、在建成本对象和未建成本对象。

（三） 对期前已完工成本对象应负担的成本费用按已销开发产品、未销开发产品和固定资产进行分配，其中应由已销开发产品负担的部分，在当期纳税申报时进行扣除，未销开发产品应负担的成本费用待其实际销售时再予扣除。

（四） 对本期已完工成本对象分类为开发产品和固定资产并对其计税成本进行结算。其中属于开发产品的，应按可售面积计算其单位工程成本，据此再计算已销开发产品计税成本和未销开发产品计税成本。对本期已销开发产品的计税成本，准予在当期扣除，未销开发产品计税成本待其实际销售时再予扣除。

（五） 对本期未完工和尚未建造的成本对象应当负担的成本费用，应按分别建立明细台帐，待开发产品完工后再予结算。

第二十九条 企业开发、建造的开发产品应按制造成本法进行计量与核算。其中，应计入开发产品成本中的费用属于直接成本和能够分清成本对象的间接成本，直接计入成本对象，共同成本和不分清负担对象的间接成本，应按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象，

具体分配方法可按以下规定选择其一：

（一） 占地面积法 按已动工开发成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配。

1、一次性开发的，按其一成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配。

2、分期开发的，首先按本期全部成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象占地面积占期内全部成本对象占地总面积的比例进行分配。

期内全部成本对象应负担的占地面积为期内开发用地占地面积减除应由各期成本对象共同负担的占地面积。

（二） 建筑面积法

指按已动工开发成本对象建筑面积占开发用地总建筑面积的比例进行分配。

1、一次性开发的，按某一成本对象面积占全部成本对象建筑面积的比例进行分配。

2、分期开发的，首先按期内成本对象建筑面积占开发用地计划建筑面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象建筑面积占期内成本对象总建筑面积的比例进行分配。

（三）直接成本法 按期内某一成本对象的直接开发成本占期内全部成本对象直接开发成本的比例进行分配。

（四）预算成本法 按期内某一成本对象预算造价占期内全部成本对

象造价的比例进行分配。

第三十条 企业下列成本应按以下方法进行分配。

（一）土地成本 一般按占地面积法进行分配。如果确需结合其他方法进行分配的，应经税务机关同意。

土地开发同时连结房地产开发的，属于一次性取得土地分期开发房地产的情况，其土地开发成本经税务机关同意后可先按土地整体预算成本进行分配，待土地整体开发完毕再行调整。

（二） 单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施开发成本，应按建筑面积法进行分配。

（三） 借款费用属于不同成本对象共同负担的，按直接成本法或按预算造价法进行分配。

（四）其他成本项目的分配法由企业自行确定。

第三十一条 企业以非货币交易方式取得土地使用权的，应按下列规定确定其成本

（一）企业、单位以换取开发产品为目的，将土地使用权投资企业的，按下列规定进行处理。

1、换取的开发产品如为该项土地开发、建造的，接受投资的企业在接受土地使用权时暂不确认其成本，待首次分出开发产品时，再按应分出开发产品（包括首次分出的和以后应分出的）的市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的成本。如涉及补价，土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。

2、换取的开发产品如为该项其他土地开发、建造的，接受投资的企业在投资交易发生时，按应付出开发产品市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的成本。如涉及补价，土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。

（二）企业、单位以股权的形式，将土地使用权投资企业的，接受投资的企业应在投资交易发生时，按该项土地使用权的市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的取得成本。如涉及补价，土地使用权的取得成本还应加上就应支付的补价款或减除应收到的补价款。

第三十二条 除以下几项预提（应付）费用外，计税成本均应为实际发生的成本。

（一）出包工程未最终办理而未取得全额#5@p的，在证明资料充分的前提下，其#5@p不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10%

（二）公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。

（三）应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。

第三十三条 企业单独建造和停车场所，应作为成本对象单独核算。利用地下基础基础设施形成的停车场所，作为公共 配套设施处理。

解析

近日国家税务总局为了加强从事房地产开发经营企业的企业所得税征收管理，规范从事房地产开发经营业务企业的纳税行为，制定了《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）。为了便于关注房地产行业税收的同仁及时深入学习此文，笔者下面试结合房地产行业企业所得税有关政策做简要解读。

一、整体框架

熟悉房地产行业税收政策的同仁看过国税发[2009]31号文后应该不难发现，国税发[2009]31号文是在《国家税务总局关于外商投资房地产开发经营企业所得税管理问题的通知》（国税发[2001]142号）、《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》

（国税发[2006]31号，注：20xx年前，该文仅适用于内资房地产开发企业）的基础上进行重编修订、补充后而制定的。国税发[2009]31号文充分吸收、借鉴了国税发[2006]31号文的主要内容，并有机结合了国税发[2001]142号文的重要内容，并根据目前房地产开发行业特殊业务情况，对需要规范的部分内容予以了增删、合并调整。

二、重要变化

对照国税发[2001]142号、国税发[2006]31号两文，笔者关注到国税发[2009]31号文有以下内容显得较为重要，需引起各位同仁予以关注。

（一）“核定征收”需慎用

文件第四条明确规定：税务机关不得事先确定企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。企业出现《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条规定的情形，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收管理。据悉，目前仍有部分省市主管税务机关对一些房地产企业在其成立时就事先核定应税所得率，再按其实现的销售收入征收企业所得税。看来，国税发[2009]31号文对此种行为划上了“休止符”。

（二）计税毛利率“重生”

国税发[2009]31号文第八条对于企业销售未完工开发产品的计税毛利率规定了最低幅度，与国税发[2006]31号规定相比，项目计税毛利率分别下降了5个百分点（除经济适用房等项目外）。

值得特别关注的是，与《国家税务总局关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》（国税函[2008]299号，20xx年4月11日发布）规定相比又另有明显不同。国税函[2008]299号规定：企业在（除经济适用房等外）未完工前采取预售方式销售取得的预售收入，按照规定的预计利润率分季（或月）计算出预计利润额预交企业所得税，且预计利润率分别高于国税发[2006]31号中相同项目的计税毛利率5个百分点。

这对房地产开发企业而言，不仅预缴方法改变了，且预缴率也下降了。这应该是“双重政策利好”吧！

（三）委“外”销售 佣金标准统一

国税发[2009]31号文第二十条规定：“企业委托境外机构销售开发产品的，其支付境外机构的销售费用（含佣金或手续费）不超过委托销售收入10%的部分，准予据实扣除。”这与原适用于外商投资房

地产开发企业的扣除标准是一致的，也就是说从此内资、外资房地产企业委“外”销售时，佣金的扣除限额统一为委托销售收入的10%。

（四）自用产品折旧扣除有限制

国税发[2009]31号文规定：转为自用的开发产品，实际使用时间累计未超过12个月又销售的，不得在税前扣除折旧费用。这与《国税发[2006]31号》的规定相比区别明显，但对企业的最终影响不大。如果房地产企业将实际使用时间累计未超过12个月的“固定资产”销售了，既然不允许扣除折旧，但是“固定资产”的计税余值应该是未扣除折旧后的原值了。

（五）明确了计税成本对象的确定原则。

这是国税发[2009]31号文的新规定，即企业在确定成本对象时要遵循：可否销售原则、分类归集原则、功能区分原则、定价差异原则、成本差异原则、权益区分原则。需要注意的是，成本对象一经确定，不能随意更改或相互混淆，如确需改变成本对象的，应征得主管税务机关同意。这是比较严格的管理规定，尽管看似没有实质内容。

（六）确定了成本分配方法

国税发[2009]31号文对于共同成本和不能分清负担对象的间接成本，规定了四种分配方法，具体包括：占地面积法、建筑面积法、直接成本法、预算造价法。此外，国税发[2009]31号文还明确规定：土地成本，一般按占地面积法进行分配；单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施开发成本，应按建筑面积法进行分配；借款费用属于不同成本对象共同负担的，按直接成本法或按预算造价法进行分配；其他成本项目的分配法由企业自行确定。熟悉成本核算的同仁多数知道，不同的成本分配方法计算出来的成本计算对象的成本可能会相差悬殊，如何选择科学、合理、有效的成本分配方法，是业内人士值得深思的一个问题。

（七）直面“预提费用”

多少年以来，“预提费用”不论是对房地产企业工作的同仁而言，还是对从事房地产行业税收征管、稽查的人士而言，都是一个难以解开的“结”，是个“言之不尽、挥之不去”的“老大难”问题，也是税收征纳双方分岐严重的地方。

为此，国税发[2009]31号文第三十二条予以了明确：其一、出包工程未最终办理结算而未取得全额#5@p的，在证明资料充分的前提下，其#5@p不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10%；其二、公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提

建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。其三、应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。除此几项预提（应付）费用外，计税成本均应为实际发生的成本。

同时，第三十四条规定：“企业在结算计税成本时其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的，不得计入计税成本，待实际取得合法凭据时，再按规定计入计税成本。”

笔者认为，尽管按规定可以预提的费用范围非常小，但这毕竟是国税发[2009]31号文一个非常大的进步，体现了总局“与时俱进”、“实事求是”的理念，实乃可喜可贺之事。

（八）历史遗留问题的解决

国税发[2009]31号文第三十八条规定：“从事房地产开发经营业务的外商投资企业在20xx年12月31日前存有销售未完工开发产品取得的收入，至该项开发产品完工后，一律按本办法第九条规定的办法进行税务处理。”

众所周知，新企业所得税法自20xx年1月1日开始实行，原外

商投资房地产开发企业在20xx年12月31日前取得的未完工开发产品预售收入一般都已经按当时的规定（以预售收入与预计利润率之积并入当期利润总额）预交过所得税了，若按国税发[2009]31号文第三十八条规定，其在20xx年是需要按相应的计税毛利率，重新计算其应预交的企业所得税了。哪么原来已经在20xx年12月31日之前按预计利润率计算预交的所得税又该如何处理呢？有等总局日后发文明确。

三、不容忽视的最后条款。

国税发[2009]31号文第三十九条规定：该文件自20xx年1月1日起执行。这将对房地产开发企业20xx年度的企业所得税汇缴工作产生非常大的影响。如前文所述，若企业在进行20xx年度企业所得税预缴时，对于取得的预售收入已经按《国家税务总局关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》（国税函[2008]299号）规定的方法及预计利润率预缴了20xx年度的税款，那么在年度汇算清缴时，务必要按《国税发[2009]31号文》规定的方法及要求，计算预售收入应税的预计毛利额，再合并计算20xx年度应纳税所得额，以此计算申报缴纳企业所得税。

四、结束语

国税发[2009]31号文虽然是姗姗来迟，但终归没有错过“企业所得税汇缴”的好时节，这对于从事房地产企业所得税征、纳的双方而言应该都是个“好消息”。只不过在实务工作过程中要注意该文与原来文件不一致的地方，尤其是发生重要变化的部分，更是值得重视。

引文来源 转发国税发20xx年31号文的有关解读 - 房产财税法规 - 房地产会计网 房地产财务会计...