写字楼调研报告

写字楼就是专业商业办公用楼，写字楼市场目前流行两大评定标准，一是甲级写字楼，一是5A写字楼。还有一大类为政府办公用楼，些为我们所关注对象。

写字楼管理： 1、企业自行管理--- 下属三产单位全权负责物业及租售

2、企业自行管理--- 下属三产单位行政管理---物业外包

3、企业行政主管--- 外包第三方物业+外包租售公司

大部分物业只负责楼宇的内勤管理工作，而不负责楼宇的租售工作，租售工作由企业自行承担或承包给一家专业的公司进行管理 。

企业总部大楼，物业外包或自己三产，这两个部门肯定不会为我们提供所需，一定是要找到主管部门来协调。企业自行管理的官派十足，有别与市场其他的写字楼租售情况，企业本身基本占据了楼宇的大部分或全部，配套设施也基本已上层领导意念为主，观念不强，这样的单位我们找物业沟通效果不大，还是需要与企业的行政部等主管部门建立联系，如果谈得好，那么我们的工作场地租金等就不是问题。

企业委托第三方物业管理同上，基本上找第三方物业是提供不了我们的所需，还是需要找到企业管理第三方的机构如机关服务中心、行政部、后勤管理部等。如企业是按年租的楼宇，那么我们还需要找到楼宇的真正主人（也许是开发商）来进一步了解。

纯对外出租的写字楼，物业基本都是外包，自己租售，如金隅集团等类似的房地产开发商，这样的公司类似外企，有较强的行政能力，对于配套设施的建设只会略微降低租售费用而绝对不会免租、置换业务也非常难以沟通，协助业务处理应该是可以的。

物业公司种类繁多，除世界知名的几大外，国企的三产单位实力最强属地头蛇性质，我们可以多与这些公司沟通，了解一手信息。

重点跟踪企业

一、国华投资大厦 预计谈判周期3个月，投资20万，先期委派1名操作人员 。 25%利润率计算，初期月均流水5万。三年收回投资成本。物业为三产单位，可以略低与市场价格签订合同，地理位置优越，周边步行十分钟范围内无同行业店面，另边上中青旅大厦，叶青大厦等内部均无同行业驻场。国华大厦内十三家大型客户，非常稳定，其中诺西，神华我们都与其兄弟单位有过接触或合作。 租金5元/平

二、 再保险大厦 预计谈判周期3个月 投资20万，前期委派1名操作人员。25% 利润率 初期月均流水5万，预计三年收回成本。

物业为外包，只提供服务可不做考虑，只需与再保险详细沟通，确定合作地址及价格。大楼内部多为再保险分支机构及下属单位，开发业务能形成良性循环，可相互介绍，先期我们要建立良好口碑为主。

地理位置为金融街，周边步行范围内无大型文印中心

租金6元左右

第二篇：高层办公楼调研报告

高层办公楼调研报告

一、 调研目的

了解国内外办公楼设计的状况和发展趋势，了解智能化对办公建筑的设计的影响，掌握办公楼的设计原理。理解掌握高层建筑的设计要点，结构要求、消防要求等，建立建筑、技术、构造等基本概念。同时把握时代脉搏，创造反映城市特色的综合办公楼大厦的建筑形象。

二、 调研对象

1、 一系列的环保办公楼

2、 云天化集团总部办公楼

3、 潘索尔大厦

三、 调研内容

1、 动态城堡（城市 建筑 环保 生态 设计）

迪拜 能源自给的旋转“动态城堡”。世界上，带旋转餐厅的大厦为数不少，但每一层都能360度自转的摩天楼，在现在的地球上还不存在。2010年末，这样的摩天大厦，在阿拉伯半岛中部的城市迪拜地而起，这座神奇的旋转大楼将在迪拜修建，每一层都可作360度旋转，其旋转动力来自于79个水平风力涡轮机。意大利设计师大卫·费希尔为这款摩天大楼命名为“动态城堡”，它将是“世界上第一座运动中的大楼”。

这座80层高的高楼拥有可旋转的楼层，让大楼可以不断地变换外观形状。每层楼的屋顶上都安置了太阳能光电版，可以收集太阳能为住户提供可再生能源，实现能源自给的生态目标。此外，摩天楼还配有声控风力发电机等多种环保装置。

意大利设计师大卫·费希尔

每刻旋转，每时变幻“旋转摩天楼”最大的特点是可以每时每刻不停地旋转。“旋转摩天楼”将以一条巨大的混凝土柱子作为中轴，组成大楼的80层楼层各自建在中轴上，相互之间并不相连。

部分楼层的旋转将通过楼顶的电脑控制，而买下整层楼的客户还可以通过电脑声控系统控制楼层旋转。每时每刻旋转, 将意味着大厦的外形具有不确定性，就像“变形金刚”一样随时变幻。

能源自给 生态环保

“旋转摩天楼”每个楼层的间隔都将安装风力涡轮机和吸收太阳能的光电池，能够做到能源自给。此外，摩天楼还配有声控风力发电机等多种环保装置。

GWANGGYO能量中心

WANGGYO能量中心是MVRDV在距离首尔以南35公里的Gwanggoyo新城——一座密集型的城市中心——设计了一座山峦形状的能量中心。大宇集团和Gwanggyo市政府批准了这一规划。能量中心有一系列丛生的山脉形状的建筑组成，构成了未来新城的一个中心。

“Gwanggyo能量中心”包括20万平方米的住房、4.8万平方米的办公室、20万平方米的文化、休闲、娱乐和教育设施以及20万平方米的停车场。这一多样化的项目满足了分阶段、定位和规模的不同需求。为次所有元素都设计成环形。将这些环形向外推，每一部分都得到一个户外生活的平台。平台周围的植被和楼层之间的流通系统将水储存起来，浇灌植物。这些“山峦”的屋顶和平台种植了树篱，形成一连串公园。这些垂直公园改善了气候和通风，减少了能源和水的使用量。

因而，一系列丛生的“绿山”形成了景观。楼层的转换形成了空洞，构成大型的中庭。它们成为住房和办公室的大厅、购物中心的广场以及博物馆和休闲设施的厅堂。每一座大厦都有一些空洞，连接着中庭，提供了光照和通风，形成半公共的空间。较低层的中庭以一系列公共空间连接，这些空间用作户外文化、娱乐和休闲项目。能量中心以绿色科技塑造了一个密集的城市项目。

以山区梯田作为建筑造型考虑，用梯田的绿色外表包裹整个项目，这不仅让每一个住户都环绕在绿色之中，还为居住环境提供了良好的室温条件和通风效果。“Gwanggyo Power Centre”项目周围是美丽的湖泊和茂密的森林，所以项目的绿色梯田的造型和设计刚好可以与周围的环境完美融合，让建筑不再是孤立和脱离于自然环境，而是可以真正成为自然环境的补充，来满足现代都市人的生活需要。

赫斯特大厦（纽约第一座LEED黄金级绿色写字楼）

赫斯特总部大厦楼高182米，是在赫斯特企业下属传媒集团采编大楼历史旧建筑的基础上修建而成。所以底部保持历史旧貌，成为建筑的方形底座。而主体则极具现代气息，建筑轮廓线明晰而且极具表现力，在纽约市中心的地平线上勾勒出了一道亮丽的风景。新建的42层大厦通过透明玻璃的包裹、贯通，大面积自然天光被引入建筑底层，新建塔楼仿佛凌空漂浮在底层之上。大楼外层由使用了Low-e涂层的特殊玻璃幕墙环绕，具有优秀的透光和隔热性能，在屏蔽太阳热辐射的同时提供良好采光。

福斯特把极富装饰艺术风格的原有6层大楼作为基座，使新的建筑部分从老建筑中穿过。在大厦底层，老楼外立面围合成的空间构成了新大厦的大堂和中庭，挑高最高可达6层。贯穿6层的共享大厅如同繁华的城市广场，其中包括了三层挑高的电梯大堂、赫斯特自助餐厅、以及用于会议和特殊用途的多功能夹层空间。人们通过这样一个宏伟的室内空间可以到达大楼的各个部分，并能直接进入地铁站。大堂内有一组精心设计的三层高的梯形水景，名为“冰瀑”，它不仅是起到景观作用，还能够提供大堂的降温和加湿，其用水也来自大楼的雨水收集系统。在冰瀑的对角线上，设置了三部并排的由底层通向夹层的自动扶梯。引领环保建筑的设计建造。

赫斯特大厦的建造按照LEED认证体系中的LEED-CS（LEED for Core and Shell）和LEED-CI（LEED for Commercial Interiors ）两项标准完成，因此其“绿色”从建筑外壳延伸到内部的装饰装修，比如全部采用不含甲醛的家具和地毯，还有建筑原料不含化学物质并百分之百可回收。

大厦采用了内墙最少化的设计，以增加自然光的利用，即使你没有临窗的位置，依然能感受到阳光，让电灯在白天毫无用武之地。同时使用日光传感器调节室内人工照明，依据外部自然光射入量的大小，内部人造灯的强弱将自动调节以节约能源。另外还安装了人员活动探测器，在午餐时间，当员工离开办公桌后，传感器会将相应位置的照明和电脑调到节能状态。

赫斯特大厦使用了高效的暖通空调设备，最大程度地利用户外的空气空调和通风——大厦内每年最多有三个季度可以实现自然通风。

大厦的屋顶被设计成可收集雨水的结构，这将使排入城市下水系统的雨水减少近25%。收集的雨水将被储存在地下室里一个巨大的回收水箱中，经过滤后用于冬天加热循环供暖，补充办公室空调系统中蒸发的水分（增加室内湿度），同时浇灌建筑物外的植物（约可满足一半的植物灌溉量），甚至成为大厅里降温防暑的“冰瀑”的水源。

大厦首层大堂主要依靠辐射石地板来调节冷热。冬季，热水从循环系统进入埋在地板下的管线，所产生的热量可在地板上1.8米高的空间中形成一个舒适的空间。在炎热的季节，通过冷水降温的地面可以吸收阳光照射在地板上产生的热量。福斯特建筑事务所的一个高级合伙人布拉顿·霍（Brandon Haw）把这种效果比作在大热天走进一所教堂的感觉，“所有的石头都是凉幽幽的。”

智能电梯

在垂直交通方面，大厦设置了8部迅达（Schindler）智能垂直客梯。该电梯最大负荷15人，乘坐之前需要先在电梯间的电脑面板上选择要去的楼层，并到指定的电梯等候。与传统电梯相比，这种电梯系统成本较高，在超高层建筑中比较适用，可以提高电梯运行效率，并起到节能效果。但由于目前普及度不高，没有经验的使用者会感到不习惯。

2、 云天化集团总部办公楼

办公楼以云天化集团与水的渊源为设计出发点，以“水”作为环境构成的主线，利用空间的收放营造步移景迁的效果。整个办公科研区域设计着眼于点、线、面的几何构成，正方形与矩形、方形与圆形、直线与曲线的对比。干净利落的布局形态简洁大气且变化丰富的空间层次。

浮于水上的办公大楼在满足建筑高度的不超过24米的条件下，以135米的长度横向展开，形成水平方向的气势。利用金属、玻璃以及石材的搭配，通过律动的变形住竖向序列，使得建筑既高贵又轻巧通透地舒展于水中，与水面倒影相映成趣。 建筑周边的柱廊既满足对屋面构架挑檐的支撑要求，减少了构架的相对悬挑距离，又成为建筑抵挡昆明高强度日照的遮掩体系。

3、 菲利普•约翰逊的潘索尔大厦

大厦在一块方形用地上，分成两座36层的高塔，两塔高150.9米，平面都是梯形，各有一个45 º的尖角。两座大厦相对持，相距仅3米。外墙是古铜色的镜面玻璃和氧化铝窗框。一侧的外墙在29层处作45º的转折，延伸为玻璃斜顶。两座斜塔占据地段四分之三的面积，余下的两块三角形地块也被扣上金字塔式的45º玻璃顶作为门厅，形成优美的自然采光中庭，并于地下街道网连通。玻璃内廷外观是玻璃天棚和钢网架，如同两塔之间的拉网。

潘索尔大厦的美学形象颇为杰作，它跳出了那种简单方盒子的概念。两幢古铜色的镜面玻璃高塔之间相互照，人们跟着建筑走动时，会有不同的反影和空间感。两座梯形平面高塔的斜面和尖角，加上地面和顶部三角形的玻璃顶，从不同的角度去构成变化万千的形象，为有“世界摩天楼博览会”之称的休斯顿增添了光彩，成为休斯顿城市天际线的标志和重要组成部分。

四、 高层办公楼的发展趋势

未来的办公室将成为一个知识中心，各种原素，诸如时间、地点、架构，不同的动态搭配根据不同人物和使用者的要求创造出不同的工作环境。例如，为鼓励创新的企业文化，促进员工全方位、更为便利、通畅的交流得以实现，人们提出了一种全新的设计形式─“无边界办公室”。这种新型设计的鲜明特征是，不再把办公场所分给具体的某个员工，文件越来越多地以数字化形式保存。

生态节能型办公楼成为未来主流

高舒适度、低能耗是国际发展趋势，世界的能源危机和中国能源上的紧缺使得建筑能耗问题受到越来越多的关注。2005年7月1日开始实施的公共建筑节能标准要求强制执行，对于新一代办公楼产品来说，有了更为严格的限制。生态节能型办公楼产品逐渐走出了“叫好不叫座”的尴尬，越来越多的实例证明，此类型产品必将成为未来办公楼产品市场的发展方向。在全球建筑生态智能化有两大发展趋势 一是调动一切技术构造方式，达到低能耗、减少污染并可持续性发展的目标；二是在深入研究室内热功环境(光、声、热、气流等)和人体工程学(人体对环境生理、心理的反映)的基础上，创造健康舒适而高效的居住空间。