关于要求解决房地基建房的
申 请 报 告
腾蛟镇人民政府：
我们共五户人，系龙尾乡林坑村人，由于在山区交通不便，学校搬迁，山上野猪成群，农民无法耕种，孩子无法就学，为了生计，我们几户人，十数年来一直租住在塘溪村落户，在腾蛟镇范围内打工来维持生活。随着改革开放，国家的惠民政府，各级政府都提倡山区农民搬迁至平源，我原籍系后洋地方人，族人体念我们同宗关系，要求利用我祖业留下的杂地跟后洋洪家队水出口低产田这块地对换建房，我们要求并入后洋自然村各建房一间，请上级给予解决为盼。
申请人： 洪汝强 林碧波
王建锁 白希相 洪丽君
20xx年1月10日
第二篇：房地产项目申请报告
第一章 申报单位及项目概况
第一节 项目申报单位概况
****房地产开发公司成立于20##年7月，注册资金1000万元，企业发展态势良好。
20##年8月19日，公司在**市土地交易中心竞得**路**号地块开发权，宗地面积1461.57平方米（2.1924亩），拟建一栋22层商住楼。
第二节 项目概况
一、项目建设背景
（一）社会发展状况
**市位于赣东北中部，属亚热带温湿气候，四季分明，年平均气温18.2℃，年平均降雨量1827毫米，无霜期268天。现辖**市、**县、**区、**风景区的管委会、工业园区。全市土地面积3554平方公里，总人口110.08万人（包括户籍常住人口105.08万人、暂住半年以上的流动人口约5万人）。其中主城区（**）市区人口21.06万人（包括户籍常住人口18.26万人、暂住半年以上流动人口约2.8万人），其中非农业人口共12.27万人。境内交通四通八达，浙赣、鹰厦、皖赣铁路在此交汇，320、206国道呈十字交叉穿越市区，梨温高速公路横贯市区北部。信江自东向西流贯市境北部，绕城而过，经鄱阳湖达长江入海。其境内旅游、矿藏资源丰富。
20##年中共**市委、市政府团结带领全市人民，认真贯彻党的十六大和十六届三中、四中全会精神，牢固树立和落实科学发展观，全面加强党的建设，协调推进三个文明建设，精神文明和社会事业明显进步，民主法制不断健全。经济发展明显加速、综合实力明显增强、城市化水平明显提升、改革力度明显加大、开放步伐明显加快、人民生活水平明显提高，全面和超额完成了年初制定的各项目标任务。
20##年，全市生产总值由20##年的142.03亿元上升到206.49亿元，增长14%，人均生产总值达2650美元；全社会固定资产投资95亿元，增长30%；财政总收入28.1亿元，增长43.3%，其中地方财政收入12.5亿元，增长46.8%；社会消费品零售总额49.48亿元，增长17.3%；城镇居民人均可支配收入11570元，增长19.9%；农民人均纯收入4406元，增长11%；外贸出口达8000万美元，增长66.0%；万元生产总值能耗同比下降6.1%。
产业结构进一步优化。一、二、三次产业比重调整为9.3:63:27.7，其中二产比重同比上升9.6个百分点，呈现出工业化程度提高的阶段性特征。农业基础地位更加巩固，农业结构不断优化；工业增长加速，在国民经济中的比重由20##年的37.6%上升到63%；服务业保持稳定增长，现代流通体系不断完善，旅游经济发展迅猛，全市旅游总收入占生产总值比重超过10%。
城市化水平进一步提升。城市基础设施建设规模空前，新建了**大道、沿江大道、高速公路鹰东连接线等城市骨干道路，突破了铁路和信江对城市发展的制约，初步形成了南越国道、北跨信江、一路二带、一江两岸的城市发展新格局。全市建成区面积达到46.8平方公里，城市化率由20##年的34.9%提高到45.5%。打造了一批精品工程，建设了东湖公园等一批市民休闲场所，完成了交通路、胜利路、湖西路、梅园大道、四海路升级改造及东湖治理等一批美化、绿化、亮化工程，新建了一批高品位的住宅小区，**一级汽车客运站建成并投入使用，极大的改善了城市形象，提升了城市品位。
对外开放有新的突破。全市实际利用外商直接投资增加到8450万美元，增长4.8%；外贸出口8000万美元,增长66%；实际引进市外资金38.98亿元，增长65.5%。横向联合日趋活跃。随着交通、电力、供水等基础设施条件的不断改善，**已成为越来越多的外商投资创业的理想之地。于20##年被评为“2005浙商最佳投资城市”，为**经济社会发展注入新的活力。
工业园区建设初具规模。按照“以园区建设为载体，加速工业化进程”的发展思路，经过几年的建设，工业园区从无到有、由弱到强，已成为我市承接沿海发达地区产业梯度转移和主攻工业的主战场、招商引资的重要载体、产业集聚的主要平台。目前全市工业园区开发面积突破13平方公里，累计入园企业近300家，20##年，**工业园区、**工业园区主营业务收入均突破100亿元，双双跻身全省超百亿十强工业园区之列。
按照“依托区位、完善市场、规范秩序、构造平台、整合物流、兴办期货、争创品牌、诚信服务、辐射周边”的发展思路，以构筑“城内大商场、城中特色街、城郊大市场、城外大物流”商贸运作格局为目标，加速推进现代商贸流通业的发展。
人民生活水平进一步改善。全市城镇居民人均可支配收入11570元，增长19.9%；农民人均纯收入4406元，增长11%；全市社会消费品零售总额49.48亿元，增长17.3%；城镇就业率94%。城市居民最低生活保障覆盖率100%，城镇养老、医疗等社会保险的覆盖面扩大，社会保障资金筹措机制初步形成。社会救济制度得到完善。全市环境污染和生态破坏加剧的趋势得到遏制，城市大气环境质量和信江水环境质量控制在国家2级和Ⅱ类标准以内，人民生活质量明显提高。
(二)**市住房发展形势分析
“十五”以来，**市城市发展步伐明显加快，房地产行业紧紧抓住消费结构升级和城市化加快的有利时机，以居民住宅为重点，分层次推进房地产业发展。1997年至20##年，**市房地产开发量逐年增加，随着80年前后出生高峰期出生的青年到达适婚年龄，住房需求量仍将持续扩大，房地产市场还远未达到饱和状态。随着**市城市化进程加快，房地产行业也将发挥越来越大的作用，围绕美化人居环境，合理发展风格多样、功能完善的中高档商品房。围绕适应人流物流扩大的趋势，积极推进设施配套、运行高效的现代商务区建设。预计到20##年，全市竣工住宅达242万平方米，其中经济适用房占10%；市区居民住宅人均建筑面积达30平方米，住宅成套率达85%；新建住宅小区实行社会化、专业化、企业化物业管理覆盖率达95%。进一步完善房地产市场体系，加强一级市场调控，完善二级市场，优化供给结构，扩大有效需求，鼓励自主性购房，控制投资性购房，遏制投机性购房，促进房地产市场健康有序发展。加强交易秩序监管，规范和清理房地产咨询、代理机构，引进房地产估价竞争机制，强化房屋租赁管理，减化工作程序，提供优质服务，调整收益分配，全面促进存量房的流通。延伸发展房地产中介服务、物业管理、装饰服务等房地产业，推进房地产业持续健康发展。
随着**经济发展加快，投资环境优化，外来务工经商人员增加，城市人口增长，住宅用房新增需求量不断，商品房的销售形势良好。由此可见，**商品房的开发量，远远满足不了居民需求的增长，商品房市场前景非常广阔。
根据国务院、国家发改委、国家建设部等部门关于房地产行业发展的有关规定，继续壮大房地产市场，并利用宏观调控手段，最大限度解决人们的居住要求，改善**市人民居住条件，围绕解决广大中低收入家庭住房困难，重点建设分布合理、连片开发的普通商品住宅，扩大经济适用房和廉租住房规模，确保住房供应结构基本合理。体现社会主义和谐社会的优越性。
二、项目选址
本项目选址于交通路29-33号地块，用地为受让所得。
三、建设内容和建设规模
本项目的拟建规模主要依据****房地产开发公司工程技术人员通过测算经济指标，并对新建项目所产生的经济和社会效益进行预测，以及结合****房地产开发公司的实际情况，确定建设内容为： 1栋22层商住楼，总建筑面积3461平方米。
使用性质：商住
用地面积：1461.57平方米（土地红线面积）
建筑占地面积：1398.24平方米
总建筑面积: 23743.31平方米
其中：地下室建筑面积2710.12平方米
地上1-3层商业用房建筑面积4129.74平方米
建构转换层934平方米（层高1.8米，不计入总建筑面积）
4-22层住宅建筑面积16903.45平方米
建筑密度：95.7%
容积率：16.2
绿化率：临街绿化
总户数：209户
四、项目建设方案分析
（一）、设计依据
1、编制依据
（1）****房地产开发公司委托编制项目申请报告委托书
（2）《民用建筑设计原则》 JGJ37-87
（3）《**省二〇##年工程定额》
（4）林荫东路83号工程勘察报告
（5）《住宅建筑设计规范》
（6）《建设项目选址意见书》
（7）《建设工程规划许可证》
（8）《建设工程建设许可证》
（9）《建设项目环境保护管理办法》
（10）《中华人民共和国建筑法》
（11）《建筑结构可靠度设计统一标准》 GB50068-2001
（12）《建筑结构荷载规范》GB50009-2001
（13）《建筑抗震设计规范》GB50011-2001
（14）《岩土工程勘察规范》GB50021-2001
（15）《地下工程防水技术规范》GB50108-2001
（16）《砌体结构设计规范》GB50003-2001
（17）《建筑地基基础设计规范》GB50007-2002
（18）《混凝土结构设计规范》GB50010-2002
（19）《建筑边坡工程技术规范》GB50330-2002
（20）《建筑结构荷载规定》 DBJ15-2-90
（21）《地基基础设计规范》 DBJ15-3-91
2、编制原则
（1）严格按照现行国家规范、标准进行设计；
（2）本着安全的原则，做到经济、合理、实用及美观。
（二）、建筑设计
在本项目的设计当中，围绕地产开发的各主要考虑因素，拟建设成为带地段的地标式商业和居住中心，凸显该地段商业集群位置的优越性。建筑整体采取现代的立面处理方法，布置严谨，体现简洁、高效、快捷，又不失大方的建筑主意，因大楼临南北向的交通路东侧，故平面布局为东西向。
立面设计采用简洁明快建筑形式风格，着重对建筑的尺度、比例、外墙材料的质感及色彩对比，使各个建筑要素有机结合起来，形成一个有机整体。
分层线以石灰嵌缝，与阳台底形成水平线条，使整个建筑水平对称，色调明快，端庄大方，且利于外墙清洗及维护。
室内墙裙采用石灰砂浆粉刷，纸筋灰罩面，墙裙以上部分及顶栅采用石灰砂浆粉刷，纸筋灰罩面，石灰水刷白二度。
（三）、结构设计
1、设计荷载的取值
楼面活荷载标准值：
阳 台： 2.5KN／m2。
卧 室： 1.5KN／m2。
走廊、楼梯: 2.5KN／m2。
厨 房： 2.0N／m2。
上人屋面： 2.0KN／m2。
不上人屋面： 0.5KN／m2。
其他未说明荷载均按《建筑结构载规范》(GB50009-2001)要求取用。
2、风荷载
根据《建筑结构荷载规范》GB50009-2001基本风压值Wo为0．35KN／m2，地面粗糙度类别为B类。
3、雪荷载
根据《建筑结构荷载规范》GB50009—2001基本雪压值取0．35KN／m2采用，屋面积雪分布系数按《建筑结构荷载规范》取用。
4、抗震设计
根据《建筑抗震设计规范》GB50011—2001版附录A，该地区设地震基本裂度小于六度，结构可不考虑抗震设防。
5、建筑物结构安全等均为2级。
6、建筑物设计使用年限为50年。
7、结构设计
主体结构选型：住宅楼采用现浇剪力墙结构，楼面均为现浇钢筋砼板，屋面纵向排水坡度2‰，楼面板厚度8～10cm，屋面板厚度视活荷载具体情况确定。室内所有楼梯均为现浇钢筋混凝土板式或梁式楼梯。
混凝土采用C25级，混合砂浆等级根据建筑物层数不同取M5.0-M7.5。
基础设计：根据相关工程的岩土工程勘察报告，采用人工挖孔桩基础，以弱风化砂岩作为持力层，基底按有关规范要求进入持力层适当深度。
（四）、通风与采光
本项目按建设用地的地理环境和建筑设计规范要求采用自然通风和自然采光与灯光相辅的设计方案，附近大型建筑物间隔距离较远，没有工厂，自然通风条件和光照比较好。
所有通风和采光设计均按建筑设计规范和建筑物的朝向、地形、环境，组织设计方案，不但要有良好的通风采光条件，还要注意消防要求。
（五）、给水排水、消防设计
1、给水
住宅用水采用环形供水由基地内泵房供水网管接入两个管口。消防管道为热镀管，给水DN为热镀管，室内阀门后为PP-R管。PP-R管接头采用热熔接。
2、排水
雨水与污水采用分流制排放至市政管网内。
排水：室内采用UPC管，室外污水、废水采用砼管。排水管和出户管连接应用两只45度弯头，90度弯头须采用带检查口弯头，支管与主管连接采用顺水三通或斜三通。采用水封式地漏时，其水封高度不得小于50mm。排水横管坡度按标准坡安装：DN160（外径）i=0.01；DN110（外径）i=0.02；DN75（外径）i=0.025；DN50（外径）=0.035。
（六）、建筑防雷
根据《建筑防雷设计规划》要求，该建筑为二类民用建筑物，主要采取以下防雷措施。
1、在建筑物易受雷击部位装设避雷带或避雷针。
2、防雷装置引下线不宜少于二根，其间距不大于30米，有困难时，放宽40米。
3、建筑物可利用钢筋环屋面板、梁、柱和基础的钢筋作为防雷装置，也可利用屋面板作为接闪器，或构造柱作为引下线，基础作为接地装置。
4、防雷接地装置以冲击接地电阻不宜大于30欧。防雷接地装置宜与电气设备接地装置以及埋地金属管道相连；如不相连，两者的距离不宜小于2米。
（七）、供电、广播及通讯设计
本工程从市政电网并接电源，采用VV22-3×95+1×50电力电缆直埋（穿碳塑管保护）引入总配电箱，供电制式为TN-C-S系统，供电电压为380/220V，三相五线制，进户处做重复接地，接地电阻不大于4欧姆，施工中以实接地电阻为准，如达不到要求时追加接地直至满足要求为止。
线管采用PVC管，穿3要线以下采用15管子，4-5根线采用20管子，6根以上采用25管子。照明动力配电箱采用铁壳暗装，且外壳应做可靠接地。
防雷系统中，建筑物属三类防雷，屋顶设避雷带，引下线利用柱内的主筋并用建筑物基础作接地装置，接地极电阻不大于4欧姆。进出建筑物的各种金属管道及电气设备的接地装置，应在进出建筑物处与总等电位装置连接。
有线电视系统接自城市有线电视网，干线为SYV-75-9，支线为SYV-75-5，穿PVC16管暗配，信号传输引入出建筑物都要求装设避雷保安器。
电话系统引自城市电话网。
五、投资规模及资金筹措方案
项目总投资约为2100万元，资金来源为****房地产开发公司自筹，土地为受让所得。
第二章 发展规划、产业政策和行业准入分析
第一节 发展规划分析
一、国民经济和社会发展总体规划
“十五”以来，**坚决贯彻国家宏观调控政策，积极应对更加开放的外部环境变化，着力解决发展中出现的突出矛盾和问题，成功战胜突如其来的“非典”疫情和频繁的自然灾害，巩固和保持了经济社会持续快速健康发展的好势头。全市经济总量实现翻番，经济发展明显加速、综合实力明显增强、城市化水平明显提升、改革力度明显加大、开放步伐明显加快、人民生活水平明显提高，全面和超额完成了“十五”计划各项目标任务。
“十一五”时期，是**必须紧紧抓住并且可以大有作为的重要战略机遇期。随着加入世界贸易组织过渡期的结束，我国将进入全方位开放的新阶段。经济全球化趋势继续增强，产业结构调整和转移步伐加快；国内居民消费结构逐步升级，新的消费需求不断涌现；科技进步日新月异，一批主导未来的新兴产业将出现；社会主义市场经济体制不断完善，社会政治保持长期稳定，中央提出并开始实施促进中部地区崛起的战略,都为**实现又快又好的发展创造了有利的条件。特别是进入新世纪以来，**基础设施进一步完善，发展环境进一步改善，发展后劲进一步增强。全市干部群众谋发展、思创业的积极性空前高涨，形成了加快发展的新理念，探索出了加快发展的新思路，积累了加快发展的新经验，为**今后发展提供了更为重要的条件。同时，我们必须清醒地认识到，在前进的道路上还面临着不少的困难和挑战。特别是经济总量仍然偏小，地方企业规模有待进一步做大；第三产业比重不高，区位优势和资源优势有待进一步挖掘；解决“三农”问题任务艰巨，就业和再就业压力仍然较大；处理好各种社会利益关系难度加大，构建社会主义和谐社会仍然有很多工作要做。总体而言，“十一五”时期，**仍将面临的是机遇与挑战并存，机遇大于挑战的发展环境，有利于**加快经济社会发展。
“十一五”时期，是**在新的起点上跨入全面建设小康社会新的发展阶段，是**经济社会发展的调适整合的战略期，也是**实现加速崛起的关键时期。在这一时期经济社会能否又快又好发展，对加速**崛起，全面建设小康社会具有决定性意义。全市上下一定要有高度的历史责任感和强烈的时代紧迫感，切实增强机遇意识、忧患意识和责任意识，珍惜机遇、抓住机遇、用好机遇，积极应对各种挑战，认真化解各种矛盾，尽快做大做强经济总量、增强综合实力、推进富民兴市、加速**崛起，在新的发展起点开创**社会主义经济建设、政治建设、文化建设、社会建设的新局面。
“十一五”时期经济社会发展的总体要求。以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，全面贯彻落实科学发展观，坚持以大开放为主战略，以招商引资为主抓手，以转变经济增长方式为突破口，以体制、科技创新为强动力，积极顺应农业农村现代化、新型工业化、新型城镇化、经济国际化和市场化的大趋势，按照“扬优成势、以特取胜”的理念，突出重点，协调发展，以更大的力度做强工业，做旺旅游，做活商贸，提升城市集聚辐射能力，建设社会主义新农村，在推动全民创业、构建和谐社会的进程中，加快由区划小市向经济强市的历史性跨越，为实现**加速崛起和全面建设小康社会的宏伟目标打下坚实的基础。
二、**市城市总体规划
按照《**市城市总体规划(20##—20##年)》提出的战略发展目标，**城市建设发展总体思路是：按照国家沿长江开发战略，充分发挥自身优势，“依托大交通、大工业、古文化、丰富资源，实施工业富市、商贸活市、旅游旺市、科技兴市、依法治市”战略，强化农业基础也位，推进工业化进程，加快第三产业发展，增强接替沿海产业结构梯度转移的能力，把**建设成为承接以上海为龙头长江经济带的赣东北区域中心城市。城市人口到20##年发展为30万人，城市用地面积30平方公里。
从现在起到20##年，按照“围绕中心、推动两翼、突出重点、带动周边”的构想，将**建设成为皖、浙、赣边际区域中心城市；将东翼的**市建成以有色冶炼和化工工业为主体的次中心城市；将西翼的**县城建成富有地方特色风格的卫星城市；将南边的龙虎风景区建成举世闻名的风景名胜区，带动沿铁路、国道和信江周边小城镇建设，推动**市的城市化进程。
以建设花园式城市为目标，科学调整和严格执行城市总体规划，完善老区，繁荣新区，加速高桥区和工业园区建设。树立经营城市理念，最大限度地筹集建设资金，搞好**大道延伸工程、夏埠沿江大道、雄鹰大道、污水处理厂、体育中心、文化休闲广场、液化石油气混气工程等市政基础设施建设，加强城市环境卫生的综合整治，实施好人行道硬化、车行道维修、行道树种植、路灯改造、临街建筑物“穿衣戴帽”等“四位一体”改造工程，拉开城市框架，完善城市基础设施，使城区面貌有一个质的飞跃。
把小城镇建设作为经济发展的“增长源”来抓，加快上清镇、**镇、文坊镇、志光镇、童家镇、刘(洪湖)、邓埠镇、锦江镇等8个重点示范镇建设步伐。“十一五”期末，每个小城镇所在地人口达2—3万人上，二、三产业比重70—80％，农民人均纯收入4000以上。充分发挥资源、大工业、交通、旅游四大优势，不增强接替东部沿海产业结构梯度转移的能力，把**成承接以上海为龙头的长江三角洲及东南沿海与内地地联系的闽、浙、皖、赣毗邻区域商贸、仓储、旅游心城市。(三)主要社会经济指标预测本项目社会经济发展预测的主要内容包括：国内生总值，人均国内生产总值、工、农业总产值和人口，预测到20##年，按照基年为20##年的预测方法，在对各指标进行时间序列分析的基础上，依据《**市国民经济和社会发展“十一五”规划》进行预测的原则，预测模型见表。
鹰潭市社会经济预测表
**市城市近期规划建设目标。以**区为中心，东至童家河，西至206国道西侧1.2公里，南至320国道2.5公里，北至夏埠与志光毗邻地带为界共4 .5平方公里范围。根据功能分为四个区：
1、老市区。该市区是现状和规划的中心区域，规划居住人口9万人，人口密度较高，服务设施完善，特别是铁路客运站和赣东大市场等专业市场的建设，形成比较大的商务中心和娱乐中心，使该区成为全市以商贸金融服务为主的第三产业中心。
2、梅园区。该区以现状梅园区为基础，东至童家河，南至浙赣铁路，规划居住人口6.5万人，该区以全市行政管理、办公、居住和文化教育为主。
3、铁路南站区。包括320国道以南2.5公里，鹰厦铁路以东地区，规划居住人口4—5万人，该区已有华东最大的货运场和仓储群，拟建华东最大的物资配运中心，以及招生人数为四千人的**职业技术学院。
4、高桥区。位于浙赣铁路以南白露河两侧，规划居住人口5．5万人。该区以沿32O国道两侧的商业群和西北角的工业园为主。本开发项目位于该区东北角。该区随着市体育中心的建设，还是**市未来文体活动中心。
根据上述分析，**市未来经济发展潜力较大，房地产市场看好，特别是经济适用房项目的建设，将极大地改善**市中低收入家庭的住房条件，为**市建立和谐社会提供保障。因此我们认为，本项目的实施符合有关的国民经济和社会发展总体规划、专项规划、区域规划等要求，项目目标与规划内容相互衔接和协调。
第二节 产业政策分析
一、《国务院办公厅关于清理固定资产投资项目的通知》（国办发[2004]38号）规定：针对固定资产投资增长过快、规模过大，同时煤、电、油、运和重要原材料供求紧张的矛盾突出，加大对部分投资过热行业宏观调控。20##年以来，国家发展改革委加强了对房地产业投资跟踪调查，定期分析房地产市场形势，严格清理和控制高尔夫球场、会展中心、物流园区、大型购物中心等高档房地产项目开发建设，积极配合有关部门把好“土地和信贷”两个闸门，督促地方落实中央有关调控措施，确保房地产投资规模控制在合理水平以内。
二、《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》规定切实调整住房供应结构：一是制定和实施住房建设规划。要重点发展满足当地居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房。各级城市（包括县城，下同）人民政府要编制住房建设规划，明确“十一五”期间，特别是今明两年普通商品住房、经济适用住房和廉租住房的建设目标，并纳入当地“十一五”发展规划和近期建设规划。各级城市住房建设规划要在20##年9月底前向社会公布。直辖市、计划单列市、省会城市人民政府要将住房建设规划报建设部备案；其他城市住房建设规划报省级建设主管部门备案。各级建设（规划）主管部门要会同监察机关加强规划效能监察，督促各地予以落实。二是明确新建住房结构比例。“十一五”时期，要重点发展普通商品住房。自20##年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70％以上。直辖市、计划单列市、省会城市因特殊情况需要调整上述比例的，必须报建设部批准。过去已审批但未取得施工许可证的项目凡不符合上述要求的，应根据要求进行套型调整。
三、本项目作为商业和居住用房，居住用房套内面积设施应满足符合有关产业政策的要求。
第三节 行业准入分析
《城市房地产开发经营管理暂行办法》提高了房地产行业准入门槛、明确了对房地产开发企业资质管理及投资项目资本金的监管。《办法》要求，从事房地产开发经营活动，必须依法取得房地产开发企业资质等级证书或者《暂定资质证书》。对取得四级资质证书和暂定资质的房地产企业，注册资本提高到不少于400万元。房地产开发应当符合国家的产业政策、国民经济与社会发展计划。
房地产开发必须严格执行城市规划，按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。
房地产开发企业预售商品房，应当取得土地使用权证书、建设部工程规划许可证和建筑工程施工许可证；高层建筑工程进度达到设计形象进度的三分之一以上，其他建筑工程进度达到设计形象的二分之一以上；已确定工程施工进度和竣工交付日期。《办法》同时要求，未取得商品房预售许可证明的在建商品房，房地产开发企业不得向预订人收取任何费用。
依照国家有关规定，鼓励房地产开发企业通过公开招标投标方式，进行经济适用住房的开发经营，其建设用地可以通过划拨方式取得，并享受国家规定的优惠政策。经济适用住房的开发建设用地，不得改变其土地用途，变相进行商品房开发经营。
依照国家有关规定，鼓励房地产开发企业通过公开招投标方式，进行经济适用住房的开发经营，其建设用地可以通过划拨方式取得，并享受国家规定的优惠政策。
本项目作为商住用房，在实施过程中，应严格按相关行业准入标准的规定。
第三章 资源开发及综合利用分析
第一节 资源开发方案
本项目不涉及到资源开发。
第二节 资源利用方案
一、建筑材料利用情况
本项目作为住宅楼建设，所用材料包括三材、石灰、卵石、沙砾等。
（1）钢材：可由当地或新余市、南昌市购进。
（2）水泥：低标号普通水泥由当地水泥厂供应，如**科华水泥有限公司出品的425#、325#水泥，其水泥经抽样检验，性能指标均满足标号要求。水泥出厂直接采用汽车运至工地。高标号水泥可用万年县**水泥厂的万年青牌525#水泥。
（3）木材：可从本地购进
（4）片、块、碎石材料：本项目所用的片、块、碎石材料主要岩性为石灰岩，主要料场为小英山石料场、刘家站、塔桥马岗岭料场，上述料场的材料经试验，可用作上、中、下面层材料，也适用于路面基层、垫层、构造物和防护工程。
（5）砂、砾石材料：沿线砂、砾石、中（粗）砂材料均比较丰富，主要采自信江、白露河，采运方便。其中**当地生产的砾石、中（粗）砂材料，开采方便规模较大，可用汽车直接运至施工现场。贮量丰富，适用于砼骨料及路基用料。
（6）施工用水：项目区域内有市供水管网接入环状供系统，所以本区域内施工期间，施工用水非常方便，水质较好，对混凝土无腐蚀作用。
其中三材用量估算为:
钢材：166吨;
水泥：712吨;
木材：75吨。
二、场地地下水混合稳定水位埋深介于0.2—1.8米，水位标高介于29.1-34.51米，根据区域水文地质资料，地下水位年变化幅度约为0.5米，近期年洪水期间洪水最高水位标高为32米。
本场地地下水主要赋存于第四系覆盖层及风化基岩孔隙、裂隙之中，其类型为潜水，地下水主要补给来源由大气降水补给。本项目基础部分与地表（下）水有联系，只在施工过程中有轻度固体污染，可由地表（下）水自洁消除，项目建成后所产生的废水、废气、废固都统一经市政设施收集集中排放处理，不会对地表（下）水造成不利影响。
第三节 资源节约措施
一、施工节约措施
1、采用先进的施工技术和设备，提高能源利用效率，降低能源消耗。不得选用已公布淘汰的机电产品，国家产业政策限制内的产业序列和规模量。
2、合理规定施工时照明度数，节约用电。
3、对施工用材料要妥善保管，以免造成不必要的流失。
二、节水措施
1、采用节水型施工设备，提高水资源利用率，降低水资源无效消耗。
2、供水系统采取防渗、防漏措施，杜绝水量流失。
3、要选择质量好的供水阀门、开关、水管等，以免造成水资源流失。
4、合理使用施工用水，严格控制长流水，要经常检查水管和阀门泄漏。
第四章 节能方案分析
第一节 用能标准和节能规范
1、根据《国务院投资体制改革的决定》的有关规定，必须编制项目资源消耗分析、节能篇章。
2、国家计委、国家经贸委、建设部资源[1997]2542号文《关于固定资产投资工程项目可行性研究报告“节能篇（章）”编制及评估的规定》的通知。
3、“新建工程项目设计必须认真贯彻国家产业政策、国家和行业节能设计标准，不得采用国家已公布的限制（或停止）生产的产业序列、规模、或行业已公布限制（或停止）的旧工艺翻版扩产增容及选用淘汰产品。”
4、国家公布的消耗指标和有关节能规定。
5、建设部令（143号）《民用建筑节能管理规定》修订版。
6、《公共建筑节能设计标准》（GB50189-2005）
7、《绿色建筑评价标准》（GB/T50378-2006）
8、《绿色建筑技术导则》(建科【2005】199号)
9、《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标》（JCJ134-2001）
10、《民用建筑节能设计标准》（采暖居住建筑部分）JCJ26-95
11、《采暖通风与空气调节设计规范》（GB50019-2003）
12、《通风与空调工程施工质量验收规范》（GB50243-2002）
13、《外墙外保温工程技术规程》（JGJ144-2004）
14、《地源热泵系统工程技术规范》（GB50366-2005）
15、《民用建筑太阳能热水系统应用技术规范》
（GB50364-2005）
16、《民用建筑热工设计规范》（GB50176-93）
17、《建筑照明设计标准 》（ GB50034-2004）
18、《建筑采光设计标准 》 （GB/T 50033-2001）
19、《城市道路照明设计标准 》 （GJJ45-91）
20、《采暖居住建筑节能检验标准》 （ JGJ 132-2001）
21、《民用建筑电气设计规范 》（ JGJ/T16-920）
22、《空调通风系统运行管理规范》 （GB50365-2005）
第二节 能耗状况和能耗指标分析
**市为夏热冬冷地区，根据建筑物所在地区、气候与建筑类型等特点，编制该项目建筑节能篇章。
一、夏热冬冷地区护围结构传热系数和遮阳系数限值
二、建筑的外壳与建筑体形
（1）建筑外壳由窗、墙、屋面和门等构成，是控制建筑能耗的最重要因素。
（2）合理的建筑体形能够减少建筑物与外界的热量交换，在其他条件相同时，体形系数（建筑外围护面积与其所包围体积之比）越大，单位面积散热量也越大，对节能不利。一般讲，六层左右的建筑物对建筑节能较为有利。
建筑物的外形越简单，其外壳的表面积越小，热交换量亦越少。
三、室内热环境和建筑节能设计指标
（1）、冬季采暖室内热环境设计指标，应符合下列要求：
a、室内设计温度取 16-18℃；
b、换气次数取 1.0次／h。
（2）、夏季空调室内热环境设计指标，应符合下列要求：
a、室内设计温度取 26—28℃；
b、换气次数取 1.0次/h。
（3）、居住建筑通过来用增强建筑围护结构保温隔热性能和提高采暖、空调设备能效比的节能措施，在保证相同的室内热环境指标的前提下，与未采取节能措施前相比，采暖、空调能耗应节约50％。
第三节 节能措施和节能效果分析
建设单位要把实施建筑节能标准作为基本要求，设计单位要严格按照建筑节能设计标准进行设计，要把节能设计落实到建筑施工、结构性能和机电设备等各个专业，不符合节能标准的设计为不合格设计。按照建筑节能设计标准和规范，在建设项目的设计和建造过程中，对建筑围护结构采取隔热保温措施，使用节能型系统，实现建筑节能。
一、规划
根据本项目所在地区的气候情况，在规划中注意合理布置不同高度的树木植被，为在建筑群内夏季有阴影遮蔽效果，并疏导通风气流，冬季寒风则为后排高大植物或建筑物所遮挡，又有足够的阳光辐射采暖。
二、节能设计
本项目建筑节能主要是建筑围护结构采取隔热保温，建筑的平面布置、朝向、外壳、体形、室内热环境、门窗、屋顶等方面建筑节能设计，维护结构的外表面采用浅色饰面材料。
建筑围护结构热工性能对照表
因此，外墙外保温利用聚苯颗粒保温浆料系统，砖块填充外墙为硅酸盐砌块，屋面保温采用挤塑聚苯乙烯泡沫塑料板，外窗采用中空玻璃窗、中空镀膜充惰性气体的塑料窗。同时采用声控节能灯具，设置大量的节能灯、延时开关等。
1、建筑平面的布置与设计
建筑平面的巧妙布局常能获得较为满意的节能效果。利用自然通风降低温度、改善居住环境是炎热地区节约空调电耗的重要方法；恰当的平面布置有助于形成理想的通风作用，通过建筑物门窗的合理设置，形成通风口，组织并诱导自然通风，既起到节能作用又克服了空调室内空气品质差的弱点。
建筑总平面的布置和设计，根据地理位置本项目的建筑物主朝向为南北向。
建筑物体形系数符合建筑集节能规定。体形系数不超过0.35，建筑外窗(包括阳台门的透明部分)设计中，按照不同朝向、不同窗墙面积比的外窗，其传热系数符合下表的规定。
不同朝向、不同窗墙面积比的外窗传热系数
本建筑采用坐东朝西设计，1-3层南北无通风采光窗户。
本项目的建筑物的造型设计简洁、完整，尽量避免复杂的轮廓线，但局部也服从了建筑美观的要求。
2、门窗设计
建筑物的外窗及阳台门的气密性等级，不低于现行国家标准《建筑物外窗空气渗透性能分级及其检测方法》GB7170规定的Ⅲ级，7层及7层以上的外窗及阳台门的气密性等级，不低于该标准的Ⅱ级。
各部分的传热系数（K[W/（m2.K）]）和热惰性指标（D）
3、建筑物的屋顶
受阳光照射的建筑物屋顶，表面温度比其他围护结构高得多，夏季用沥青材料的平屋顶表面温度可达60～70oC，对室内温度影响很大，顶层住房冬冷夏热现象十分明显。对此，除必须考虑与隔热保温措施以外，还从建筑设计角度考虑在顶屋设置通风隔热层等，形成2次隔热，减少屋面温度的影响。
三、采暖空调和通风节能设计
1、根据当地资源情况，经技术经济分析，及用户对设备运行费用的承担能力综合考虑，本项目不配置采暖设施，但预留空调外机摆放位置，在设计统一的分体空调器室外机安放搁板时，充分考虑其位置有利于空调器夏季排放热量、冬季吸收热量，并应防止对室内产生热污染及噪声污染。
2、采用分散式空气调节器进行空调(及采暖)时，其能效比、性能系数必须符合国家现行有关标准中的规定值。
3、建筑采暖、空调设备，优先采用符合国家现行标准规定的节能型采暖、空调产品。
4、今后有条件的话，采用太阳能等可再生能源。
5、建筑通风设计时充分考虑了处理好室内气流组织，提高通风效率。
四、电力
本项目的电力系统在设计、布置时力求减少线损，全速选择负荷中心，节约电能。
1、采用先进的施工技术和设备，提高能源利用效率，降低能源消耗。不得选用已公布淘汰的机电产品，国家产业政策限制内的产业序列和规模量。
2、合理规定施工时照明度数，节约用电。
3、选用高效率、低能耗的变压器。
4、采用功率因素自动补偿装置，提高功率因素，减少电能损耗。
5、采用常规道路照明灯具时，灯具效率低于60％者不应选用。
6、采用泛光灯时，灯具效率低于55％者不应选用。
第五章 建设用地、征地拆迁及移民安置分析
第一节 项目选址及用地方案
1 、项目选址及用地方案。
该项目选址于交通路29-33号，项目周边原有成片的住宅楼。项目西侧为交通路，交通非常便利。区域内没有工矿企业，视线开阔，环境优美，无污染，属商业繁华地段，非常适宜商住。
项目作为商业和居住用地非常合适，用地指标合理，周边建筑物大多是住宅和商业用房，相互之间没有多少不利影响。附近建筑物已做地质勘探情况表明，附近没有压覆矿床和文物。
第二节 土地利用合理性分析
《中华人民共和国土地管理法》规定：严格保护基本农田，控制非农业建设占用农用地，提高土地利用率，统筹安排各类、各区域用地，保护和改善生态环境，保障土地的可持续利用，占用耕地与开发复垦耕地相平衡。城市建设用地规模应当符合国家规定的标准，充分利用现有建设用地，不占或者尽量少占农用地。经批准的土地利用总体规划的修改，须经原批准机关批准；未经批准，不得改变土地利用总体规划确定的土地用途。
本项目占地规模为1461.57平方米（土地红线面积），建筑占地面积1398.24平方米，总建筑面积23743.31平方米，建筑密度：95.1%，容积率：16.2。用地为受让所得，没有占用耕地，符合**市土地利用规划，占地规模合理，符合集约和有效使用土地的要求。
第三节 征地拆迁和移民安置规划方案
本项目用地为受让所得，不需另行征地，无拆迁安置情况。
第六章 环境和生态影响分析
第一节 环境和生态现状
一、自然条件
1．地形、地貌
**市区及城市规划区的地形，以低缓丘陵及河谷小块平原为主。信江由东北方向流入本市。经过雄石镇、**区，往西北方向流去。建设场地原始地貌属风化剥蚀丘岗地貌单元，地形南北两侧偏高，中间部位偏低，形成近东西走向丘岗间小盆地，地形相对高差7.5米。
2、气象
**市地处赣东北部，红砂岩丘陵地带，夏季气候炎热，为**省的高温地区。**市属中亚热带温暖湿润季风气候区，具有四季分明、气候温和、雨量丰沛、日照充裕、无霜期长的特点。在春季因冷暖交替，天气多变；汛期常有暴雨，有时酿成水灾；盛夏酷热；秋季天高气爽；往往有伏、秋旱发生；冬季较温暖、霜雪较少。按气候标准分季，则冬夏长而春秋短(春季70天、夏季120天、秋季62天、冬季113天)年平均气温18.1℃；最热月(7月)平均29.7℃，最冷月(1月)平均5.6℃；年极端最高温度41.O℃(1991年7月23日出现在**)，年极端最低温度-15.1℃(1991年12月29日出现在**)，≥0℃以上的正积温平均为6586.4℃；>10℃的有效积温达5705.6℃；持续天数平均有252天。无霜期平均达264天。年平均降水量为1889.2毫米，平均降水日数有186天；汛期(4至6月)降水占全年的48．3％，旱季(7—9月)占20％。一日最大降水量为281.2毫米；最长连续阴雨日数为17天，最长无降雨日数为51天。太阳年辐射总量为108.5千卡／平方厘米，生理辐射年总量为63.1千卡／平方厘米，4-10月光合有效辐射总量为37.9千卡／平方厘米。
3、水系、水文
(1)信江
信江为**省五大河流之一，发源于浙赣边界的三清山和怀玉山一带，由东向西流经**市汇入鄱阳湖，全长306公里。汇水总面积为16890平方公里。本区上游流域面积12211平方公里，枯水流量9.12米3／秒，水量充沛。
根据**市总体规划，信江河流概况及不同频率水文特征为：
河床宽度：250-600米；
洪水期水深：11-15米；
枯水期水深：2-5米；
河床构选：砂、卵石等；
洪水位:33.1米(1979年)；
常水位：19.98米；
枯水位：16.17米；
最大流量：1.22万米3／秒：
最小流量：9.12米3／秒(1971年)，保证率为91％：
最大流速：2—5米／秒：
最小流速：0.065米／秒；
平均流速：0.6-0.7米／秒：
最大含砂量：0.502公斤／立方米。
(2)地下水概况
**市地形大部分为波状起伏的缓坡丘陵，其岩性主要为含水极弱的第三纪红砂岩层。场地地下水混合稳定水位埋深介于0.2—1.8米，水位标高介于29.1-34.51米，根据区域水文地质资料，地下水位年变化幅度约为0.5米，近期年洪水期间洪水最高水位标高为32米。
本场地地下水主要赋存于第四系覆盖层及风化基岩孔隙、裂隙之中，其类型为潜水，地下水主要补给来源由大气降水补给。经过对附近已建建筑物调查，地下水对混凝土无腐蚀作用。
二、生态环境条件
环境是人类生存、繁衍、发展的基础。环境与人类生活的相互影响已经日益引起人们的重视。本项目位于****房地产开发公司基地内，附近目前无珍稀动植物资源，没有古迹和园林，周围无其他工业污染。
附近基本上是居民楼和办公楼，污染物以轻微生活污染为主。
第二节 生态环境影响分析
本项目对生态环境影响主要为工程建设造成的影响。
一、施工扬尘、噪声的影响
1、扬尘的影响
工程施工期间，挖掘的泥土通常堆放在施工现场，短则几个星期，长则数月。堆土裸露、旱干风致，以致车辆过住，满天尘土，使大气中悬浮颗粒物含量骤增，严重影响市容和景观。施工扬尘将使附近的建筑物、植物等蒙上厚厚的尘土，使邻近居家普遍蒙上一层泥土，给居住区环境的整洁带来许多麻烦。
2、噪声的影响
施工噪声包括金属切削施工噪声和建筑施工噪声，主要来自施工时钢结构构件加工、施工机械和建筑材料运输、车辆马达的轰鸣喇叭的喧闹声。特别是在夜间，施工噪声将严重影响邻近居民的工作和休息。根据《建筑施工场界噪声限值》（GB12523—93）不同施工阶段作业噪声限值见下表。
建筑施工场界噪声限值等效声级 LeqdB(A)
采用点声源衰减公式对主要施工设备的噪声影响进行了预测计算，其结果列于下表。
预测距声源不同距离处的噪声值 单位：dB(A)
二、生活区垃圾的影响
工程施工时，施工区内很多劳动力的食宿将会安排在工作区域内。这些临时食宿地的水、电以及生活废弃物若没有做出妥善的安排，则会严惩影响施工区的卫生环境，导致工作人员体力下降，尤其是在夏天，施工区的生活废弃物乱扔轻则导致蚊蝇孳生，重则致使施工区工人暴发流行疾病，严重影响工程施工进度，同时使附近的居民遭受蚊、蝇、臭气、疾病的影响。
三、弃土的影响
施工期间将产生许多弃土，这些弃土在运输、处置过程中都可能对环境产生影响。车辆装载过多导致沿程泥土散落满地；车轮沾满泥土导致运输公路布满泥土；晴天尘土飞扬，雨天路面泥泞，影响行人和车辆过往和环境质量。
弃土处置地不明确或无规划乱丢乱放，将影响土地利用、河流流畅，破坏自然、生态环境，影响城市的建设和整洁。
弃土的运输需要大量的车辆，如在白天进行，必将影响本地区的交通，使路面交通变得更加拥挤。
第三节 生态环境保护措施
一、减少扬尘
工程施工中沟渠挖出的泥土堆在路旁，旱季风致扬尘和机械扬尘导致沿线尘土飞扬，影响附近居民和工厂。为了减少工程扬尘对周围环境的影响，建议施中遇到连续的睛好天气又起风的情况下，对弃土表面洒上些水，防止扬尘。工程承包者应按照弃土处理计划，及时运走弃土，并在装运的过程中不要超载，装土车沿途不洒落，车辆驶出工地前应将轮子的泥土去除干净，防止沿程弃土满地，影响环境整洁，同时施工者应对工地门前的环境实行保洁制度，一旦有弃土、建材撤落应及时清扫。
二、施工噪声的控制
工程施工开挖沟渠、运输车辆喇叭声、发动机声、混凝土搅拌声以复土压路机声等造成施工的噪声。为了减少施工对周围居民的影响，工程在距民舍200m的区域内不允许在晚上十一时至次日上六时内施工，同时应在施工设备和方法中加以考虑，尽量采用低噪声机械。对夜间一定要施工又要影响周围居民环境的工地，应对施工机械采取降噪措施，同时民可在工地周围或居民集中地周围设立临时的声障之类的装置，以保证居民区的声环境质量。
三、施工现场废物处理
工程建设需要很多工人，实际需要的人工数决定于工程承包单位的机械化程度。项目开发者及工程承包单位应与当地环卫部门联系，及时清理施工现场的生活废弃物，工程承包单位应对施工人员加强教育，不随意乱丢弃物，保证工人工作生活环境卫生质量。
第四节 地质灾害影响分析
根据《建筑抗震设计规范》(GB50011-2001)附录A、分组规定，该地区地震烈度小于六度，设计基本地震加速度小于0.05g，区域稳定性较好，无设防特殊要求。
第五节 特殊环境影响
本项目附近无历史文化遗产、自然遗产、风景名胜和自然景观等。
第七章 经济影响分析
第一节 经济费用效益或费用效果分析
一、经济费用分析
（一）投资估算范围
本估算包括所列项目的土建工程、全部设备的购置和安装、给排水、电气、运输等工程以及其它费用的固定资产投资。
（二）主要编制依据
1、有关专业设备供应商提供的主要设备和主要材料清单以及有关文字说明。
2、设备及安装工程
（1）通用型设备和安型设备价格参照厂家报价或有关部门核定的价格估算（设备费用含运输及安装费用）。
（2）引进设备均折合为人民币报价。它包括了设备进口所需的的有税费。
3、土建工程
（1）根据有关专业提供的资料及说明。
（2）**市的主要建材价格。
（3）《**省建筑工程综合预算定额》。
4、其它费用的取费标准
（1）建设单位管理费按第一部分工程费用的1.2%估算；
（2）工程设计费依据国家计委、建设部《工程勘察设施收费标准》20##年修订本；
（3）工程建设监理按第一部分工程费用的1.5%计算；
招标代理费按国家计委价格[2002]1980号文招标代理服务收费标准计取；
（三）投资估算
总投资估算表 单位：万元
二、经济效益分析
本项目总投资估算为2335.29万元，每平方米建设成本为2335.29万元÷24677.31㎡=946.33元。（含建构转换层）
本项目公寓部分作为商业和住宅用房，可通过出售商业和住宅用房收回投资，按照该地块的商业价值以及户型综合考虑，店面按均价8000元/㎡，住宅按2500元出售/㎡的价格出售，则销售收入为：
4129.74×8000＋16903.45×2500=7529.66万元
经济效益非常明显。
第二节 行业影响分析
该项目作为房地产开发项目，对楼市有一定促进作用。同时，该项目所处地块为市内稀缺的中心地段，项目的建设和销售，必将给目前低迷的房地产市场起到积极的带动作用。
第三节 区域经济影响分析
本项目是作为房地产开发，对原有闲置或不合理利用的土地进行再开发，挖掘该地块更大的经济带动作用，进而可对区域经济具有促进作用。
第四节 宏观经济影响分析
本项目单个开发，规模较小，不足以对宏观经济造成影响。
第八章 社会影响分析
第一节 社会影响效果分析
根据上述情况综合分析，该项目符合建设用地和相关规划，符合国家有关资源利用和能源耗用规定，根据环保部门测评结果，施工期间不可避免有一定大气污染物、废水、噪声及固体废物，但施工结束后，上述不利影响随之消失。
其社会效益主要体现在对市中心闲置或不合理利用的土地进行再开发，挖掘该地块更大的经济带动作用上，该项目的建设，对改变中心城区面貌也起到推动作用。
第二节 社会适应性分析
本项目为房地产开发项目，地处城市商业中心，能很快融入到商业和住宅适用当中。因此，本项目能很好的为当地的社会环境、人文条件所接纳，该项目与基地内外社会环境具有比较好的相互适应性。
第三节 社会风险及对策分析
一、本项目作为建筑工程，施工期间不可避免有一定大气污染物、废水、噪声及固体废物，必定会引起附近居民的意见，建设单位应在施工之前做好宣传工作，取得谅解，并才具有效措施，减少影响。
二、应加强与发展规划、产业政策、行业准入等行政主管部门方面的联系，减少审批环节的纰漏，节约建设筹备时间，加紧项目开工建设。
与供水、供电等基础设施部门联系，取得有关手续，避免施工出现障碍。
争取有关主管部门在项目建设过程中给予政策优惠和支持，大力促进项目能够尽快建成，交付使用。
总体来说，该项目的建设社会风险较小。