房地产租赁价格评估
（1）房地产租赁价格评估，应依据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》、《城市房屋租赁管理办法》以及当地制定的实施细则和其他有关规定进行。
（2）从事生产、经营活动的房地产租赁价格评估，应采用公开市场价值标准。住宅的租赁价格评估，应执行国家和该类住宅所在地人民政府规定的租赁政策。
（3）房地产租赁价格评估，可采用市场比较法、收益法和成本法。
（4）以营利为目的出租划拔土地使用权上的房屋，其租赁价格评估应另外给出租金中所含的土地收益值，并应注意国家对土地收益的处理规定，在估价报告中予以说明。
房屋租赁价格评估的常用方法
（一）市场法
市场法是房屋租赁市场公开、租赁信息充分时首选的一种方法。评估时应广开信息渠道，可查阅有关报刊中租赁信息，收集房地产交易展示会资料，了解房地产中介租售行情等。在调查房地产租赁市场交易实例时，不仅应了解交易实例的租金及房地产状况，如坐落、面积、结构、交通条件等，还应记录其租赁期限、租赁用途、租赁支付方式等情况。这些因素都是房屋租赁双方进行市场比较时的不可或缺的比较项目。只有全面而准确地选取可比实例及其实例比较项目，并在此基础上进行适当修正调整，才可能得出反映市场价值标准和估价对象特点的租赁价格。
（二）收益法
收益法是在租赁房屋预期收益可预测或可确定的情况下常用的估价方法。收益法评估房屋租赁价格的关键仍然是年净收益的计算和报酬率的选定。租赁净收益为租赁收入（主要为有效毛租金收入及租赁保证金、押金等的利息收入）扣除维修费、管理费、保险费和税金等四项税费。四项税费的取舍，应根据租赁契约规定的租金含义决定。如四项税费全部由出租方承担，应将其全部扣除。如部分为出租方承担，则只扣除出租方承担部分。在选定报酬率时，应考虑不同地区、不同用途、不同时期的租赁房地产风险程度。
（三）成本法
在市场难以提供类似估价对象的可比实例，也不易准确预测净收益时，成本法可以作为主要的估价方法。成本法是采用成本累加的方法计算房屋租赁价格的一种方法。成本法评估房屋租赁价格由八项因素构成：折旧费、维修费、管理费、利息、税金、保险费、地租和利润。采用该方法估价时，应先求取建筑物的重置价格。一般通过政府公布的房屋重置价格标准确定；也可采用按工程造价估算等方法求取。
房屋租赁价格评估
一、房屋租赁价格评估的特点
房屋租赁价格(即房屋租金)是房屋承租人为取得一定时期内房屋的占有、使用、收益权利而向出租人支付的代价。其价格评估具有如下特点：
(一)住宅类房屋租赁价格评估分为政策性评估和市场租赁评估两种类型
住宅类房屋租赁价格的政策性评估，估价人员应严格执行有关租赁政策，没有超越规定调整租金幅度的价格空间。这类住宅房屋的类型包括各级政府所属的直管公房和廉租房等。住房是人们生存的基本条件和基本权利，中央和地方人民政府对这类政策性、公益性住房租金标准等都有具体规定，明确了一般标准，限定了浮动幅度。租赁行为既逐步走向市场经济的轨道，又保证居民不致承受太重的负担，体现住房所具有的一定的社会保障性质。此类政策性住房租赁价格评估时应严格遵守中央和地方政府的有关规定。
住宅类房屋的市场租赁价格评估主要涉及商品房住宅和已购公房，由于该类房屋的买卖、租赁行为属于市场行为，其租赁价格为市场价格，应参照市场价值标准评估。
第二篇：房地产装修评估
房 产 估 价 报 告
估价项目名称：北京市朝阳区南磨房路16号院1号楼***
室装修已完工部分重置价格评估
委 托 方：周**
估 价 方：惠仁行（北京）房地产咨询有限公司
估 价 人 员：
估价作业日期：20xx年10月13日-20xx年11月4日
估价报告编号：惠仁评字2014第0536号
北京市朝阳区南磨房路16号院1号楼***室装修已完工部分重置价格评估
目 录
第一部分 致委托方函 .................................. 2
第二部分 估价师声明 .................................. 3
第三部分 估价的假设和限制条件 ........................ 4
第四部分 房地产估价报告 .............................. 5
一、委托估价方 ........................................ 5
二、估价方 ............................................ 5
三、估价对象 .......................................... 5
四、估价目的 .......................................... 6
五、估价时点 .......................................... 6
六、价值定义 .......................................... 6
七、估价依据 .......................................... 6
八、估价原则 .......................................... 7
九、估价方法 .......................................... 7
十、估价测算过程 ...................................... 7
十一、估价结果 ........................................ 8
十二、估价人员 ........................................ 9
十三、估价作业日期 .................................... 9
十四、估价报告应用的有效期 ............................ 9
第五部分 附 件 ..................................... 13
北京市朝阳区南磨房路16号院1号楼***室装修已完工部分重置价格评估
第一部分 致委托方函
周**：
受您委托，我们对北京市朝阳区南磨房路16号院1号楼***室装修已完工部分重臵价格进行了客观、公正的测算，估价目的是为委托方解决房屋装修合同纠纷事宜确定估价对象于估价时点的重臵价格提供价值参考。
估价人员依据估价目的，遵循估价原则，采用科学合理的估价方法，结合估价经验及对房地产市场价格影响因素进行的周密细致分析，经过测算，确定估价对象于估价时点20xx年10月13日重臵价格为（人民币）：
总价：20.5万元
大写：贰拾万伍仟元整
评估过程、结果及有关说明详见《估价结果报告》。
惠仁行（北京）房地产咨询有限公司
20xx年11月4日
北京市朝阳区南磨房路16号院1号楼***室装修已完工部分重置价格评估
第二部分 估价师声明
一、估价师声明
我们郑重声明：
1.我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。
2.本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
3.我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，与有关当事人也没有个人利害关系或偏见。
4.我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
5.我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。
6.没有人对本估价报告提供重要专业帮助。
7.本报告估价时点为20xx年10月13日，提交报告之日为20xx年11月4日，在市场无明显价格波动情况下，报告有效期为自提交报告之日起不超过一年，即20xx年11月4日至20xx年11月3日，随着时间的推移，该房地产的装修重臵价格应作相应调整，甚至重估。
8. 本评估报告单价根据委托方与施工单位签署的《建设工程施工专业承包合同》及《补充协议》中认可的单价，工程量由委托函确认的工程量为准。
二、注册房地产估价师签名
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第三部分 估价的假设和限制条件
一、 本报告委托方为周**，估价对象为北京市朝阳区南磨房路16号院1号楼***室装修已完工部分。估价对象北临南磨房路，东临西大望路。地处北京市东四环以内。因施工方拒绝履行双方于20xx年10月9日签订的《补充协议》中约定的义务，导致双方无法继续履行合同。现委托对施工方装修已完工部分进行重臵价格评估。
二、 由于施工单位合同内的报价由分部分项及规费两部分组成，经与委托方沟通后，分部分项部分工程量按照委托函认可现场工程量为准，分部分项单价执行合同条款，规费费用执行合同条款。
三、 本次评估的房屋装修范围为北京市朝阳区南磨房路16号院1号楼***室装修已完工部分。该部分工程并未通过验收和投入使用，本次评估假设完工部分工程质量符合设计和使用要求，未考虑工程质量对估值的影响。基于本次估价目的，工程单价以施工单位报价为准，工程量以现场施工及测量为准。
四、 本报告是在委托方提供基础文件、有关法律证明文件、数据资料的基础上做出的。委托方对所提供文件以及相关数据的真实性和可靠性负责。
五、 在评估所委托估价对象价格时，我们未考虑估价对象房地产所欠付的抵押、担保等可能影响其价格的任何限制，我们也未对房地产评估增值额作任何纳税准备。本报告也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其他不可抗拒力对房地产市场价格的影响。
六、 本报告含有若干附件，它构成本报告之重要组成部分，与本报告正文具有同等法律效力。
七、 本报告仅用于为委托方解决房屋装修施工合同纠纷提供参考，不用于拆迁补偿、抵押贷款等其他用途。
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八、 未经本估价机构书面同意，本报告的全部或任何一部分均不得向委托方、报告使用者、报告审查部门以外的单位和个人提供，也不得以任何形式公开发表，本评估报告由惠仁行（北京）房地产咨询有限公司负责解释。
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第四部分 估价结果报告
一、委托方
姓 名：周**
身份证号：5325261986101******
联系电话：18587*******
二、估价方
名 称：惠仁行（北京）房地产咨询有限公司
联 系 人：高棱岳
联 系 电 话：150xxxxxxxx
三、估价对象
估价对象为北京市朝阳区南磨房路16号院1号楼***室装修已完工部分。估价对象北临南磨房路，东临西大望路。地处北京市东四环以内。因施工方拒绝履行双方于20xx年10月9日签订的《补充协议》中约定的义务，导致双方无法继续履行合同。现委托对施工方装修已完工部分进行重臵价格评估。
由于施工单位合同内的报价由分部分项及规费两部分组成，经与委托方沟通后，分部分项部分工程量按照委托函认可现场工程量为准，分部分项单价执行合同条款，规费费用执行合同条款。
四、估价目的
估价目的是为委托方解决房屋装修施工合同纠纷事宜确定估价对象于估价时点的重建价格提供价值参考。
五、估价时点
北京市朝阳区南磨房路16号院1号楼***室装修已完工部分重置价格评估
估价时点为20xx年10月13日
六、价格定义
此次评估的估价结果为估价对象在符合估价假设及限制前提下于估价时点20xx年10月13日房屋装修重臵价格。
七、估价依据
1.有关政策法规和文件；
（1）《中华人民共和国土地管理法》；
（2）《中华人民共和国房地产管理法》；
（3）《房地产估价规范》；
（4）委托方与施工方签署的《建设工程施工专业承包合同》、《补充协议》
（5）《北京市建设工程计价依据—预算定额（2012）》
（6）《北京市造价信息（20xx年10月）》等
2.委托方提供的有关资料。
3.评估人员掌握的有关市场资料及估价人员实地勘察、调查所获得的资料。
八、估价原则
本次估价依据房地产估价的合法原则、最高最佳使用原则、替代原则和估价时点原则等，对估价对象价格进行客观、公正、科学、合理的评估。
九、估价方法
估价人员在认真分析所掌握的资料并进行了实地勘察后，根据估
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价对象的特点和实际状况，以及实地勘察的资料，选取重臵成本法作为本次评估的基本方法。
十、估价测算过程
（一）计算房屋装修重臵价格 重臵价格：
根据委托方与施工方签署的《建设工程施工专业承包合同》、《补充协议》中签署认可的单价，结合委托函认可现场工程量。计算可得房屋装修已完部分的重臵价格为20.5万元。其中合同内已完部分重建价格为：19万元，补充协议内已完部分重臵价格为：1.5万元。
合同内：
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补充协议：
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京市造价信息（20xx年10月）》，估价对象整个装修公允价值（定额组价）约为：30.9万元（其中合同内约24.8万元，补充协议约6.1万元）详见附件。
已完工公允价值约为：14万元（其中合同内约12.6万元，补充协
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议约1.4万元）。
（二）确定成本法重臵价格
估价对象于估价时点的重臵价格为：
建筑物装修已完工部分总价=20.5（万元）
十一、估价结果
本着公正、公平、公开的总原则，经估价人员现场查勘和对当地的市场分析，按照房地产评估的基本原则和估价程序，选择合适的评估方法，评估得到估价对象房地产的装修已完工部分在价格定义和有关限制条件下、于估价时点20xx年10月13日重臵价格为（人民币）：
总价：20.5万元
大写：贰拾万伍仟元整
十二、估价人员
十三、估价作业日期
20xx年10月13日至20xx年11月4日
十四、估价报告应用的有效期
本估价报告应用有效期自提交报告之日起不超过一年，即20xx年11月4日至20xx年11月3日。
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第五部分 附 件
1.
2.
3. 委托评估函 委托方身份证复印件 委托方与施工单位签署的《建设工程施工专业承包合同》报
价单、《补充协议》报价单；
4.
5.
6.
7.
8.
单位工程概预算表； 估价对象位臵图； 估价对象照片； 评估机构营业执照和资质复印件; 评估人员资格证书复印件。