旁听法庭审理房屋买卖合同纠纷的体会

李玥

20xx年3月19日下午，在班主任及指导老师的带领下，朝阳电大法学专业的同学们一起旁听民事案件庭审，本次旁听的是关于房屋买卖合同纠纷的民事案件，庭审活动向同学们展示了民事审判中的具体程序环节。本文将本人旁听此案所产生的一些观点及体会加以浅析。

一、主要背景

开庭时间：20xx年3月19日下午15:30

开庭地点：北京市东城法院第二十八法庭

审理方式：旁听法庭审案

当事人及案由：郭xx诉北京云龙房地产开发有限公司（以下简称被告1）、北京腾利达房地产开发经营公司（以下简称被告2）房屋买卖合同纠纷

案件介绍：20xx年原告（郭xx）通过北京安顺地产经济有限公司获知北京市东城区安定门外上龙西里危改小区翻建后的部分新建房屋在预售。上龙西里危改项目系东城区政府工程，项目拆迁人系北京市东城区房屋土地经营管理一中心全资成立的全民所有制企业，亦即被告二北京腾利达房地产开发经营公司。被告二腾利达公司代表区政府实施前述政府工程，但该项目并非政府直接投资建成，而是具有融资性质，即引入了被告一北京云龙房地产开发公司的投资，并由被告一云龙公司参与项目建设与运营，被告一云龙公司与被告二腾利达公司签署了合作协议，约定由云龙公司投资800万并负责筹措建设资金，该项目下的所有权益归云龙公司所有。预售上龙西里危改后新建房屋的正是被告一云龙公司，云龙公司法定代表人何煊承诺;公司开发的安定门外上龙西里小区，除分配原拆迁居民外，有部分余房可以作为商品房销售，于此同时云龙公司向原告出示了很多材料（稍后会逐一说明）使得原告相信：上龙西里项目是政府工程，故项目主体腾利达公司引进云龙公司投资，委托云龙公司实际负责建设资金筹集，项目建设施工 居民回迁，并将上龙西里项目所有权益让渡给云龙公司作为合作对价，故云龙公司有权将居民回迁以外多余的住房作为商品房销售。原告又鉴于自己家庭添丁购房刚需于20xx年1月29日与被告一云龙公司签订购房买卖合同，约定购买上龙西里危改小区40号楼二单元j18号三居室，购房款总额928880元，签约当时原告首次支付740000元，余款待交房后支付，被告一交房时间系20xx年9月5日。合同签订当日原告将74万元交于被告一公司。

但是时至20xx年9月5日，上龙西里项目因竣工日期延迟并未达到交房条件。直至20xx年5月，上龙西里拆迁居民开始陆续回迁，并很快回迁完毕，但

被告一上龙公司并未向原告王女士交房。后原告发现上龙西里危改小区40号楼单元j8号三居室已被他人占用，后经与被告一交涉，云龙公司于20xx年5月30日出具《承诺书》,承诺将原告购买的j8号三居室等价改签为上龙西里40号楼一单元305号房屋，并将与原购房合同j8户型所差的14平米按照市场价格退赔给原告，以上承诺如果做不到，按1单元305号房屋面积（102.54平方米）按照市场价格双倍赔付，20xx年6月5日，云龙公司与原告签订《补充协议》明确将j8号三居室等价改签为上龙西里40号楼一单元305房屋。

然而被告一云龙公司亦未将改签后的房屋及时交给原告，称房屋钥匙被被告二腾利达公司收走，交房和过户都需要腾利达公司同意并与配合才能实现。鉴于此，原告又多次找到腾利达公司就交房与过户问题进行沟通交涉，但腾利达公司共却以涉案房屋系用于拆迁安置的房屋不得买卖为由予以拒绝！时隔6年原告仍然未得到明确答复。

二、庭审程序

（一）开庭准备阶段

1、审判长宣布合议庭组成人员、书记员的名单，告诉当事人有关的诉讼权利和义务，询问当事人是否申请回避。此案中，双方当事人均没有提出回避申请

2、宣读原、被告基本情况以及本案的基本情况。

（二）法庭调查阶段

1、原告方宣读起诉书

2、被告提供答辩意见

3、举证和质证阶段

（三）法庭辩论阶段

（四）双方最后陈述

（五）宣判判决

此案实行择日再审，双方继续举证质证。

三、原被告争议焦点及理由

案件争议焦点：

1、《房屋认购协议》是否有效，合法，是否可以继续履行；

2、房屋的价值评估不认同；

3、证据真实性和取得途径有争议。

原告主张：

1、请求法院判定被告合同有效，依法享有解除合同权益；

2、请求被告一向原告返还已支付购房款740000元及利息393147元（20xx年1月28日至实际付款之日以同等标准计算；

3、请求判令被告一向原告赔偿违约赔偿金10254000元，被告二对此承担连带赔偿责任；

4、请求判令本案诉讼费及其它相关备用由被告承担，共计：11387147元 原告理由 ：

首先，原告合同目的因被告一违约行为而落空，依照《合同法》第九十四条

（四）项之规定，依法享有解除涉案房屋买卖合同权利。

其次，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条中规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤消，解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息和赔偿损失”的规定，依法享有请求返还已付购房款及利息的权利。

再者，《合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合规定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”；第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。”依法享有请求支付违约金的权利。

另外，被告二与被告一建立合作关系，同意被告一出让拆迁安置房，亦是造成被告一对原告违约，致使原告合同目的落空的直接原因。为此，被告二应当与被告一一同就原告因合同目的落空所遭受的损失承担连带赔偿责任。

被告一认为：

庭审过程中，被告一云龙公司对原告举证逐一核对认为：

1、原告合同上注明的j8号户型不存在；

2、合同上本公司法人人名章和之前所用不一样；

3、在原告提供证据中有本公司的内部文件，取得途径是否合法。

被告二认为：

庭审过程中，被告二腾利达公司对原告举证认为：

1、认为云龙公司（被告一）与原告签署的是无效合同，不符合法律规定，上龙西里小区属于回迁安置房无权对该房进行商品房预售

2、原告也没有回迁安置房指标，明知的情况下购买签署合同

3、本公司之前在报纸上发表过声明：无对外销售过本地区房屋

四、案件分析及观点

综上所述，原、被告一之间签订的《房屋买卖合同》，对原告所购买的房屋进行了详细约定，同时约定了房屋的总价款，原、被告一双方就购买特定房产达成了一致的意思表示，因而该《房屋买卖合同》具备了相关法律规定的商品房买卖合同的主要内容，同时原告根据双方的约定支付购房款740000万元作为认购房款。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，应当认定该《房屋买卖合同》因该特定房产在当时尚未

取得商品房建设和销售的任何许可证，根据法律规定，出卖人未取得商品预售许可证明，与买受人订立的商品预售合同即该《房屋认购协议》应当认定无效。该房产属危改小区翻建后的政府安置房，其原告也确实无购房资格。

本人认为，原告在知情的情况下主观的认为该房屋是危改小区翻建后的部分房屋在预售，并用他人有购房指标的名义购买该房产，有所隐瞒事实。被告一在尚未取得商品房建设和销售的任何许可的情况下，以不正当的方法，大量进行该地区的房屋在预售，与购房人签订合同迅速的回笼资金。被告二和被告一在原告的证据材料中可以看出二者属合伙关系。但该项目属于政府工程，法庭应在双方质证和进行房屋价值评估的同时进行调解，达到退还购房款、利息、赔偿金至双方认可。如调解不成功，应按回迁安置房对该房屋进行价值评估，利息按原告请求计算，赔偿金综合考虑计算来进行判决。

五、实践感想

通过本次的实践活动，使我认真学习到了标准的司法程序，了解了民事诉讼的过程及法庭庭审的各环节，认真观摩了庭审的举证、质证过程，进一步学习了相关的法律知识；通过理论知识与现实案件相结合，更准确的掌握法律的内涵；加强了专业知识与实际运用的结合；提高了自身的法律素质和知识。我深深地感到自己所学知识的肤浅和在实际运用中专业知识的匮乏，日后我会更加努力的去学习和摸索。

第二篇：法学大学生暑期实践报告

从哲学角度讲，实践是认识的来源，也是检验认识正确与否的唯一标准。平时的课堂学习已让我深深感觉到缺乏实践的法学学习是没有价值的。比如民事诉讼法课上讲了举证责任，看上去似乎很简单，书上和法条也都很明白，照理理解起来根本不困难。但是理解容易运用可就难了，讲完举证责任老师让我们小试牛刀——分析案例，我们大家全部晕头转向，被简单的案例搞得稀里糊涂，即便勉强答对的也说不出清晰的逻辑思路。经历了几次这样的尴尬后我明白了，那种只要读懂书就万事大吉的学习方法该被扔进垃圾箱了，这样或许能应付考试，但绝对无法适应实际工作的需要。那么在就业压力凸现的今天，没有实际工作能力的“人才”如何在社会上立足？

因此我利用暑假在法院进行了为期半个月的实习，这也是我进入大学以来第一次比较正式的假期实习。其中具体工作主要是在书记员办公室一些辅助性事务，比如复印、扫描资料，协助整理卷宗，草拟法律文书（判决书等），填写、送达法律文件（传票、协助执行通知书等）。但是就是这些看上去不起眼的琐屑工作却让我们切切实实得到了实践的锻炼。

在这次短暂的实践中，我发现我们学生的能力离实际工作的要求确实有相当的差距。举个例子，在卷宗整理完后，需要用打码机在每一页打上号码，如20xx年的卷宗的第一页即为060001，以此类推。另外，对合议庭审理的案件，同一案件的卷宗分为正、副两卷，正卷存放起诉状（及答辩状）、案件受理通知书、传票、各种证据、本案的判决或裁定，有时还有财产保全的相关材料等；而副卷则存放合议庭评议笔录等内部文件。对这种卷宗，正、副卷是要分开打码的。但很不幸，平时做事有些粗枝大叶的我可是犯了大错误，给副卷打完码忘记调整号码机顺序即继续打码，结果正、副卷的号码连起来了，只好随后返工。而在这个过程中，有时要从某一页接下去打，我居然没看清开始页码便草率开始，结果自然是多次返工。后来我提醒自己不要急于求成，看清要求再开始，这才正确完成了任务。但在这当中的多次返工也给人家单位造成了麻烦——比如一页纸上的页码划了再打，一片涂涂改改的墨团影响美观。

还有一次我被派去给当事人的代理人递送法律文件，证件到了才知道来人是那个代理人委托的人（也就是转委托），我也没重视送了文件收了他的委托书就上了楼，回去才知道因为是转委托，需要把领文件者的身份证复印件收上来，只得再跑一趟，还好人家没离开法院，不然还会麻烦。另外在草拟判决书时，因为是用人家原来的判决书为模板拟制的（即在电脑上找一份类似的判决书，但把当事人信息、案情、证据、实体法依据及判决结果进行更改），有个地方竟然还写着原来当事人的名字！我头上冒汗啊??

这几件事让我思考了好些时间，结是我必须重新认识自己，重新评价自己的能力。大学生是“天之骄子”，都是心比天高的一群，包括我在内的学生们都对自己自视甚高，对大学生找工作难感到愤愤不平或者大惑不解。不过这半个月的“工作”却让我有些放平心态了。我们两个（还有个同学和我一起实习）“天之骄女”连打码这样的小事都要出错，而且是一而再再而三地出错。当然我们可以拿我们没打码经验当“挡箭牌”，不过我不想这样。因为

仔细探究错误产生的根本原因，还是我们平时只顾死读书，动手能力太差。其实我们一天到晚“教学楼—食堂—宿舍”三点一线的生活模式让我们的生活显得太简单了，离纷繁复杂司法实践也太远了；我们曾经以为我们会很多东西，但一到实际中才发现什么都要从头开始学。也难怪刚毕业的学生不好找工作了——人家要的是会干活的人，而不是“学生”。

可谓是实践出真知，法院工作中的很多细节，比如当事人如何与法院联系，如何查阅卷宗材料，领取、送交法律文件、文书时需要什么证件或介绍信等，这些都是课本上没有也不可能有的。党的十七大提出要深入贯彻落实科学发展观，国家、社会要科学发展，我们公民自身也要科学发展。要不然全面小康社会怎么又靠谁建设？我们是“80后”，是祖国的新一代、共和国建设的接班人，死啃书、到了实践工作岗位就惊慌失措、到处捅娄子的人该怎么建设祖国呢？所以我们不是人才，至多是个“半成品”，要想成为“成品”还需要努力在实践中修炼才是！