香洲区工业园区发展调研报告
一、园区发展概况
目前，我区共有香洲科技工业园、金鼎科技工业园、前山科技工业园三个区属工业园和市下放的南屏科技工业园、科技创新海岸两个国家高新技术产业开发区属园区（简称“一园一海岸”）。从近几年工业园的发展来看，五个工业园区的开发建设已具备一定规模，招商形势喜人，入园企业逐步投产并产生效益，年工业产值及税收稳步提高，为我区乃至全市的经济发展作出一定贡献。
（一）土地开发规模及进度
经过多年的开发建设，园区已具备一定规模。五个园区规划用地总面积为24.63平方公里，扣除绿地、公用设施等之外，实际可利用面积16.56平方公里，现今已开发配套土地7.12平方公里，占实际可利用面积的43%；已建成厂房的土地面积4.51平方公里，占已
—————————————————————————————————————————————— 备注：①原三个区属工业园已撤销，并成立了三个园区工业发展办公室，其管委会已不存在。为便于阅读，仍采用原称呼。②本文表格数字均由各工业园提供。
开发配套土地面积的63.34%（见表1）。其中，香洲科技工业园已完成一期配套，现正进行二期开发；金鼎科技工业园完成一期开发及二期部分开发，现正进行二期配套及三期征地工作；前山科技工业园已完成部分填土工作;南屏科技工业园已完成全部开发配套；科技创新海岸可出让的土地大部分已开发配套及出让。其中，“一园一海岸”由于市财政投入资金比较充足，开发速度相对较快，如南屏科技工业园年均开发面积0.64平方公里；香洲科技工业园由于地质、资金等问题，开发速度相对较慢，年均开发面积仅0.17平方公里。
表1 五个园区土地开发规模统计表
统计时间：20xx年6月
指标 单位 南屏科技工业园 科技创新海岸 香洲区科技工业园 前山科技工业园 金鼎科技工业园 合计 开园时间 — 1999-3 2000-8 2001-12 2003-4 1999-2 -----
经批准的园区规划面积 Km2 4.36 13.5 2.75 1.43 2.59 24.63
实际可利用土地面积 Km2 3.7 8（红线） 1.9 0.75 2.21 16.56
完成开发配套土地面积 Km2 3.2 2 0.43 0.25 1.24 7.12
年均开发配套土地面积 Km2/年 0.64 0.5 0.17 0.25 0.23 -----
未开发土地面积 Km2 0.5 6 1.47 0.5 0.97 9.44
已出让（签约）土地面积 Km2 2.95 3.17 1.67 0.36 1.76 9.91
已建成厂房的土地面积 Km2 2.45 1.03 0.37 0.007 0.65 4.51
剩余可支配土地面积 Km2 0.5 0 0.23 0.39 0.45 1.57
注：①科技创新海岸目前可出让的土地仅为3.17平方公里，已全部出让，其余可利用面积要待填海后才可用，因而剩余可支配土地面积为0；②南屏科技工业园剩余可支配土地面积为园中村土地，需置换后才
能开发。
（二）资金投入情况
五个园区建设资金来源主要为财政投入、土地出让款和银行贷款等。五个园区目前已投入基础设施建设资金总额14.44亿元（见表2），单位面积投入资金已达2.86亿元/平方公里，初步满足园区发展要求。其中，市、区财政共投入8.1亿元，占已投入资金的56.1%；出让土地收入3.11亿元，占已投入资金的21.54%；银行贷款3.23亿元，占已投入资金的22.37%。
表2 五个园区资金投入情况一览表
统计时间：20xx年6月
指标 单位 南屏科技工业园 科技创新海岸 香洲区科技工业园 前山科技工业园 金鼎科技工业园 合计 开发配套资金需求总量 亿元 14.52 15.6 4.5 1.6 2.39 38.61
开发配套已投入资金 亿元 10.11 2.52 0.62 0.15 1.04 14.44
其中：财政投入 亿元 7.412 0.63 0.06 0 0 8.102
出让土地收入 亿元 1.438 0.46 0.15 0.15 0.91 3.108<BR< p>
香洲区工业园区发展调研报告
银行借贷投入 亿元 1.26 1.43 0.41 0 0.13 3.23
尚需投入资金 亿元 4.41 13.08 3.9 1.45 1.35 24.19
其中：工程及其它欠款 亿元 2.29 0.615 0.6 0 2.06 5.57
单位面积已投入资金 亿元/km2 5.02 1.26 1.28 0.6 0.84 2.86
注：①开发配套资金需求总量包括工程欠款、银行贷款和利息、青苗补等；②单位面积已投入资金=开发配套已投入资金/完成开发配套土地面积；③南屏科技工业园19xx年前由珠海市基础设施建设投资中心投入5.94亿元，也纳入市财政投入资金。
（三）招商引资情况
近年来特别是去年以来，我区招商引资势头强劲，项目入园愿望强烈，工业园区内土地供应紧张，甚至出现项目等土地的现象。五个园区目前共有签约项目681个，投资总额达209.57亿元，已引进项目平均投资额0.31亿元/个，平均引资强度为19.9亿元/平方公里（参见表3）。项目主要分布在电子、生物医药等行业，仅电子行业就有116家企业，占签约项目的17%；外资企业267家，占签约项目的39%。引进项目中，已投产企业464家，占引进项目的68%；在建项目102个，占引进项目的14.98%，预计全部建成投产后实现年工业产值43.95亿元，拉动GDP增长19.6个百分点；尚未动工的企业有115家，占引进项目的16.89%。
表3 五个园区招商引资状况一览表
统计时间：20xx年6月
指标 单位 南屏科技工业园 科技创新海岸 香洲区科技工业园 前山科技工业园 金鼎科技工业园 合计
引进项目数 个 386 185 26 27 57 681
其中：已投产项目数 个 316 120 10 0 18 464
在建项目数 个 70 10 8 4 10 102
未动工项目数 个 0 55 8 23 29 115
外商直接投资项目 个 157 63 14 6 27 267
引进项目总投资额 亿元 130 38.5 6.08 6.49 28.5 209.57
平均引资强度 亿元/公里2 44.07 12.15 9.07 18.03 16.19 19.9
已引进项目平均投资规模 亿元/个 0.34 0.21 0.23 0.24 0.5 0.31
注：①平均引资强度=引进项目总投资额/已出让土地面积；②已引进项目平均投资规模=引进项目总投资额/引进项目数
（四）产出状况
几年来，园区工业产值和税收逐年上升，逐步成为推动我区经济稳步发展的重要力量。20xx年，五个园区的工业总产值112.66亿元（见表4），占全区工业总产值的50%；实际直接利用外资3.11亿美元，占全区的76.23%；产生的税收总量（市地方分成部分）0.8197亿元，其中，香洲区分成部分0.3496亿元。已投产的企业中，规模以上的企业（年产值500万元以上）有141家， 20xx年实现工业总产值94.97亿元，占五个园区工业总产值的84.29%，占全区工业总产值的42.45%。高科技企业不够多， 20xx年高新技术企业产值为30.69亿元，占全区高新技术企业产值的43.67%，占全市高新技术企业产值8.9%。
表4 20xx年五个园区产出状况一览表
统计时间：20xx年6月
指标 单位 南屏科技工业园 科技创新海岸 香洲区科技工业园 前山科技工业园 金鼎科技工业园 合计
工业总产值 亿元 85.3 17.33 0.60 0 9.43 112.66
税收总额 亿元 0.7507 0.0215 0.008 0 0.0395 0.8197
其中:国税 亿元 0.4500 0.0009 0.005 0 0.023 0.4789
区分成部分 亿元 0.25 0.0005 0.004 0 0.0167 0.2712
地税 亿元 0.3007 0.0206 0.003 0 0.0165 0.3408
区分成部分 亿元 0.0692 0.0047 0.0007 0 0.0038 0.0784
实际直接利用外资 亿美元 0.40 1.94 0.16 0 0.61 3.11
规模以上企业产值 亿元 71.8 13.74 0.82 0 9.43 94.97
高新技术企业产值 亿元 10.86 17.33 0 0 2.5 30.69
注：以上税收相关数字由区财政局提供，其中前山科技工业园为投入期，尚未产出。
二、园区发展的主要特点及效益分析
虽然我区五个园区已开发到一定规模，但也要看到，从质量和效益分析来看，我区的五个工业园区发展并不太理想，具体可归纳为以下几个特点：
（一）园区开发规模小，配套成本高
规模不经济是增加配套成本、制约土地升值和产业聚集的主要因素。按经验，一般园区实际可利用面积达到5-6平方公里形成聚集规模后，园区开始进入土地升值的良性循环。五个园区中，除科技创新海岸13.5平方公里（目前也只有3.17平方公里已填海可出让的土地，其余尚是滩涂）外，其它园区都达不到标准，最小的前山科技工业园才1.43万平方公里。五个园区总规划面积只相当于苏州工业园核心区的35%、昆山工业园的32%。由于园区规模小、分布零散，直接导致开发与管理成本升高，降低园区的竞争力。具体体现在：
1、配套成本高。规模较大园区的配套与总面积相等但却划分为若干个独立小园区的配套，所费资金差别极大（中共党校教授、经济学家周天勇计算出小镇与同等人口的若干自然村的配套资金相差50倍）。目前，按整个园区开发完毕来算，园区开发成本平均为275元/平方米（见表5），相当于昆山工业园的5倍（以20xx年底的数字计算，昆山工业园的单位面积配套投入为55元/平方米，不考虑地价、水电价格、工程造价等不同区域的地价差）。目前五个园区水电配套困难重重，与无锡、苏州水电系统争抢工业园业务的情况形成强烈反差，其根本原因就是规模太小，道路、市政、水电、通信等配套企业投入大于产业，不愿进驻施工。
表5 五个园区招商引资成本与地价对比表
统计时间：20xx年6月
指标名称 单位 南屏科技工业园 科技创新海岸 香洲区科技工业园 前山科技工业园 金鼎科技工业
园 平均
开发成本 元/米2 300 460 250 150 210-220 275
地价 元/米2 106 300 1-100 200-400 120-150 175
注: ①有部分公用事业性项目免收地价款，开发成本包括道路、供电、供水、通讯、排污排水、绿化、填土；②香洲科技工业园卖给正方控股的象征性地价是1元/平方米，该园区前期地价较低，为1-40元/平方米，现在为100元/平方米
2、管理成本高。园区分散且规模不大使管理资源不能共享，制约管理集约化，无形中增加管理成本。目前五个园区设五个管委会，五套人马，一年的管理成本（包括人员工资、办公经费）就达270多万元，平均每平方公里的管理成本达11万元（见表6）。从表6、7可见，规划面积较大的“一园一海岸”相对于规模较小的区属园区，在单位面积管理成本、人均管理成本等方面较低，在人均开发面积、引入项目等与效益相关的指标方面则相对较高，再次显示了一定条件下规模与成本成反比的关系。
表6 五个园区管委会运作成本情况一览表
统计时间：20xx年6月
指标名称 单位 南屏科技工业园 科技创新海岸 香洲区科技工业园 前山科技工业园 金鼎科技工业园 合计
工作人员总数 人 12 11 11 11 13 58
年工资总额 万元 49.40 45.88 42 25.5 38.95 201.73
年办公费（行政） 万元/年 11.82 15 19 15.6 9.82 71.24
单位面积管理成本 万元/km2 14.04 4.51 20.73 22．45 20.58 11.08
（平均）
注：单位面积管理成本=（年工资总额+年办公费）/园区规划面积；三个区属园区数字经区会计结算中心核实。
单位园区 人均已开发面积 人均单位面积引进项目 人均引
资强度 人均单位面积产值 人均单位面积税收 人均管理成本
km2/人 个/ km2人 万元/ km2人 亿元/ km2人 亿元/ km2人 万元/人
南屏科技工业园 0.27 10.85 3.67 2.41 0.0212 5.1
科技创新海岸 0.18 5.36 1.10 0.50 0.0006 5.53
香洲区科技工业园 0.04 1.20 0.33 0.03 0.0004 5.5
前山科技工业园 0.02 5.56 1.64 0 0 2.92
金鼎科技工业园 0.10 2.27 1.24 0.41 0.0017 3.75
五个园平均 0.12 1.21 0.36 0.20 0.0014 4.71
注：①人均开发面积=已开发总面积/人员总数；②人均单位面积引进项目=引进项目总数/已出让面积/人员总数；③人均引资强度=引资强度/人员总数；④人均单位面积产值=单位面积产值/人员总数；⑤人均单位面积税收=单位面积税收/人员总数；⑥人均管理成本=（年工资总额+年办公费）/人员总数。
3、土地价格偏低。规模不经济使园区土地的级差效应难以显现，制约土地升值。目前五个园区的平均地价仅为175元/平方米，最低的仅有1-80元/平方公里（见表5）。而西部欠发达地区南宁高新区科技工业园地价都达到227元/平方公里，土地资源稀缺地区的地价
低于有的甚至大幅低于土地资源丰富地区的地价，表明我们的工业园区开发建设存在典型的粗放型特征，如果不改变这一情况，即使有再多的土地资源，工业规模也很难上得去。
（二）相当部分入园项目的质量不高
主要体现在：1、总体引资规模小。五个园引进项目累计投资总额为209.57亿元，平均引资强度19.9亿元/平方公里，仅为苏州工业园的24%。2、项目单体规模小。如前所述，园区规模以上项目为141个，仅占入园项目数的20.7%；园区年产值1亿元以上的项目只有13个，仅占入园项目的1.91%，其20xx年实现产值56.85亿元，占园区工业总产值的50.46%，占全区工业总产值的25.41%，龙头带动不明显。3、入园企业质量不高。入园企业中，世界500强企业项目只有6个，密度为0.24个/平方公里，相当于苏州工业园的25.53%；高科技企业贡献率不大， 20xx年产值为30.69亿元，占园区工业总产值27.24 %，对全区工业总产值的贡献率只有13.72%。
表8 五个园区入园项目规模状况一览表
统计时间：20xx年6月
指标 单位 南屏科技工业园 科技创新海岸 香洲区科技工业园 前山科技工业园 金鼎科技工业园 合计
世界500强企业项目 个 6 0 0 0 0 6
已投产项目中：
20xx年产值1亿元人民币以上项目 个 9 3 0 0 1 13
20xx年产值1亿元人民币以上项目产值 亿元 40.87 15.2 0 0 0.78 56.85
20xx年产值5000万-9999万元人民币项目 个 13 1 0 3 2 19
20xx年产值3000万-4999万元人民币项目 个 14 5 1 2 1 23
20xx年产值1000万-2999万元人民币项目 个 23 12 2 20 3 60
20xx年产值500万-999万元人民币以上项目 个 8 13 3 2 0 26
规模以上企业占入园项目的比例 % 17.36 18.38 23.08 100 12.28 20.7
注：其中前山科技工业园数字为预计产值。
（三）园区的投入产出不理想
虽然园区的产出逐年提高，但从园区已经投入的资金规模来看，园区的产出尚未达到应有水平。1、单位面积土地产出不高。目前，五个园区单位面积税收为0.1818亿元/平方公里，仅相当于斗门新青科技工业园（0.32亿元/平方公里）的56.81%，相当于苏州工业园（2.2亿元/平方公里）的8.26%。科技创新海岸已开发配套面积2平方公里，但去年税收只有200多万。五个园区单位面积工业产值为11.37亿元/平方公里，仅相当于斗门新青科技工业园的12.68%（以20xx年底数字计算，下同）,相当于苏州工业园的32.94%。2、单位基础设施投资回报偏低。五个园区平均单位基础建设投资额产生的税收仅为0.0402元/元，即每投入一元钱的土地基础设施配套开发费用，产生的税收仅为0.0402元，仅相当于斗门新青科技工业园的8.74%。五个园平均土地基础设施配套投入产出比为1:5.53，即每投入1元钱的土地基础设施配套开发费用，工业产值为5.53元，仅相当于新青科技工业园的4.25%。3、税收占工业产值的比例不大。据了解，广州经济技术开发区税收大约是
工业总产值的10%，而我区五个园20xx年的税收只占工业总产值的0.73%。表9 20xx年五个园区单位产出状况一览表
统计时间：20xx年6月
指标 单位 南屏科技工业园 科技创新海岸 香洲区科技工业园 前山科技工业园 金鼎科技工业园 平均
单位面积税收 亿元/km2 0.3064 0.0209 0.0216 0 0.0608 0.1818
单位面积工业产值 亿元/km2 28.91 5.47 0.36 0 5.36 11.37
单位基础建设投资额税收 元/元 0.0468 0.0085 0.0129 0 0.0380 0.0402
单位基础建设投资额工业产值 元/元 8.53 6.88 1.09 0 9.07 5.53
注：①单位面积税收=税收总额/已出让土地面积：②单位面积工业产值=工业总产值/已出让土地面积；③单位基础建设投资额税收=税收总额/开发配套已投入资金；④单位基础建设投资额工业产值=工业总产值/已投入开发配套资金（见表2）
（四）园区建筑容积率和土地利用率普遍较低
五个工业园的平均容积率为0.89，土地利用率为67.88%（见表10），而昆山科技工业园的容积率为1.2-1.5之间。建筑容积率和土地利用率普遍较低的原因有多方面，主要有：
1、早期开发的部分园区按市规划部门建设海滨花园城市的要求，园区的控规总体设计和规划设定了容积率的上限，如香洲科技工业园控规要求园区建筑容率不能超过1.0这一上限。
2、大部分项目都按照自身生产经营需要建设低层的厂房（大部分工业厂房为两层，有些甚至只有一层），而早期园区为吸纳项目没有对其容积率进行强制性要求，造成容积率偏低。
3、受各园区地质条件限制。如香洲工业园地质条件不好，大部分是抽沙而成，打桩成本非常高（一般要打到50-60米，打桩的成本占项目的基建投资10-15%）。目前厂房单层架构有向高处发展趋势（有的已达5-8米），因而不能简单地要求提高容积率。
表10 五个园区建筑容积率和土地利用率
指标 单位 南屏科技工业园 科技创新海岸 香洲区科技工业园 前山科技工业园 金鼎科技工业园 平均
平均建筑容积率 — 0.83 0.92 0.5 1.2 1.0 0.89
土地利用率 % 88.5 59.26 69 52.45 93.25 67.88
注：①建设容积率=建筑面积/占地面积×100%；②土地利用率=实际可利用土地面积/规划土地面积×100%。
（五）缺乏特色，聚集效应和品牌效应不明显
个别园区在开园之初定位不明确，没有充分考虑行业取向、产业链、上下游结合等因素，造成园区集聚效应不明显，发展特色不鲜明，迄今没有形成有影响的品牌。再加上园区规模小、开发成本高等因素，使园区的竞争力、吸引力与周边地区相比较弱。同时，政府仍缺乏相关的产业引导配套政策和措施，造成园区内或园区之间上下游产业配套不完善，产业链条短，许多企业反映其原材料要到中山、佛山、广州等周边地区购买，增加企业生产和销售成本。如南屏科技工业园某企业，80%的原材料要从外地购买，无形中增加企业成本。
（六）园区开发建设总体进度不快
由于资金不足、市政配套跟不上等原因，五个园区的总体开发、配套速度比较缓慢。主要表现为：1、园区基础配套建设缓慢。如香洲科技工业园20xx年12月正式开园，受地质条
件、资金、外围配套等因素制约，至今两年半时间，共开发0.43平方公里，只占总规划面积16%；已建成厂房的土地面积0.37平方公里，占总规划面积13%，进度相当缓慢。2、项目从引进、动工到投产周期长。五个园区还有未动工企业115家，占入园项目的16.89%，主要是园区配套进度慢，企业资金不足等原因，也有部分企业存在“圈地”现象。有的企业占地很大，但开发的土地不多；有的开发完毕，但所建厂房多处于空置状态；有的企业打政策、法律的“擦边球”，只先期投入部分就停工，很难将土地收回。
三、阻碍园区发展的若干制约因素
要加快园区发展，提高园区效益，必须克服阻碍园区发展的各种制约因素，解决存在的问题和困难。
（一）园区早期发展思路存在偏差
短短几年，五个工业园区特别是“一园一海岸”迅速发展壮大。但综观园区发展的历程及今日之质量，反思园区在发展过程中存在的一些偏差，直接导致了园区规模小、质量效益不高等问题。这些偏差有些已造成既定影响，有些正在纠正，有些有待纠正。认识分析这些偏差，对于今后促进园区快速健康发展非常重要：1、园区的设定、选址缺乏全局性和前瞻性，导致园区规模偏小、园区内外基础和市政设施配套成本高、聚集效应不强、发展空间狭窄、真正的国内外大企业难以进入；2、园区的定位、发展方向不清晰，造成园区存在一定的低水平重复建设，产业同构现象比较严重，导致内部竞争加剧。同时，存在特色不明显、竞争力不够强等问题；3、忽视园区与周边地区的协调发展，没有走综合配套之路，导致园区的发展与所在镇村发展相互脱节，既导致园区配套产业跟不上，周边地区经济发展缓慢，工业化带动城市化的效应不明显；也造成部分园区基础设施建设与镇村不同步，一些园中村的生产生活状况日趋恶劣，一遇大雨就水浸，如南屏科技工业园内有10个自然村，村的村标高比园区道路标高平均低3米，排水无法接入市政管道，“十雨九浸”，受影响的村民共有945户4130人。4、因一些考核方式与考核指标不完善，导致园区在引进项目时往往过分注重入园企业的项目数量，有时甚至为引进项目不惜降低地价甚至零地价，造成入园项目质量不高，降低园区发展档次、效益。 <BR< p>
（二）基础设施建设资金不足
资金不足是制约园区发展的瓶颈，是园区目前面临的最大问题。目前五个园区虽已投入大量资金，但后续建设总的资金缺口仍达24.19亿元（见表2），其中仅20xx年就需要投入资金6.19亿元，尤其是“一园一海岸”移交我区后带来了巨大的财政压力。同时，目前园区投入过份依赖财政资金，间接融资特别是直接融资不够，社会资金进入园区基础设施建设还缺乏明晰的政策引导和支持，市场主体的投资回报问题未得到有效解决。具体来说，资金匮乏的主要原因是：1、园区的投资、收益、决策管理主体不一致，导致园区经济粗放发展，对区财政压力加大。区政府是园区投资主体，管委会作为管理主体成本和风险负责较小，尤其是“一园一海岸”由于体制关系，基本上是只讲投入和进度；受益主体却有市、区、镇等多个，形成不同的利益群体，他们对园区成本、风险和收益的关注程度不同。因此，导致管委会过度依赖财政投入，缺乏风险意识，只注重主要经济指标的完成情况，忽略成本（土地成本、环保成本、配套成本及与项目档次的匹配等等），导致园区粗放发展，投入—产出比过低，难以实现良性循环发展。2、园区自我发展能力不强。目前除了金鼎科技工业园在开园之初就采用了企业化运作模式解决部分资金之外，大部分园区都没有建立起园区盈利机制，资金运营能力差，园区投入回收周期长，自我滚动发展能力不强，主要依靠市、区财政投入和银行贷款。另外，园区管委会只是一个管理机构，没有融资能力，也只能依赖财政投入。但是由于市、区财力有限，特别是区一级缺乏融资资源，造成园区基础设施建设资金来源非常紧张。3、园区开发初期由于规划小、基础设施配套不完善，园区吸引力不强，因而缺少讨价
还价的条件，市场化运作的可行性不高。
园区基础设施资金的不足必然阻碍园区的发展，其后果是：1、园区开发缓慢，出现项目等土地的情况。2、园区配套水平低，降低园区的竞争力。3、容易出现拖欠工程款、青苗补不能及时足额兑现等问题，引发经济纠纷和社会不稳定因素。
（三）发展空间受到限制
据统计，五个园区剩余可支配土地仅为1.57平方公里（见表1），占总规划面积的6.37%，各园区都面临或即将面临饱和状态。目前，南屏科技工业园除园中村（10个自然村，共50万平方米）工业用地由于涉及园中村搬迁无法腾出使用外，其它土地基本出让完毕；科技创新海岸3.17平方公里的已填海可用土地也已全部出让；三个区属工业园仅剩1.07平方公里土地可供使用。园区招商载体不足、发展空间狭窄，与当前我区强劲的招商引资势头形成强烈对比，已经成为我区工业发展面临的一个最严峻的问题。
（四）由于周边地区规划滞后，园区配套三产发展缓慢
第三产业发展不足的问题已经成为制约各园区发展的主要问题之一。园区配套三产包括两方面：
1、园内的生活配套。除南屏、金鼎科技工业园已落实生活配套用地外（见表10），其它园区的生活配套区都没有落实用地。如：拟规划给香洲科技工业园的位于洪东小钓村的0.26平方公里的生活配套区一直没有落实，小钓村的水浸问题得不到解决，工业园生活配套相关工程也无法启动。
表10 五个园区生活配套区面积一览表
统计时间：20xx年6月
指标 单位 南屏科技工业园 科技创新海岸 香洲区科技工业园 前山科技工业园 金鼎科技工业园 合计
规划三产配套面积 Km2 0.16 0.1 0 0 6.78 7.04
已开发三产配套面积 Km2 0.16 0.1 0 0 1.35 1.61
2、外围三产配套。各园区附近还缺乏上规模的综合服务配套设施，现有的服务设施规模小、档次低，远不能满足园区发展的需求。南屏、金鼎两园虽有生活配套区，但随着入园企业的增多，员工人数迅速增长，对生活配套区和服务业的需求增长较快。特别是南屏镇，在其辖区内就有三个工业园区（包括保税区）以及部分分布在园外的工业企业，辖区内现有常住人口已达8万多人，但仍没有上规模、上档次的医院、餐厅、酒店和文娱康乐设施，员工宿舍、商品房、交通等配套也跟不上，中介服务、信息服务、科研服务平台尚未建立，直接影响了园区发展。今年市下发了《关于加快工业园区生活配套小区建设的意见》（珠府
[2004]31号）文，明确市管规划、区抓协调、镇为责任主体，但如何落实镇的责任主体没有具体措施和相关政策，同时由于该工作涉及规划、国土等多个部门，一些工作进展缓慢。
（五）园区管理体制有待理顺<BR< p>
香洲区工业园区发展调研报告
1、三个原区属工业园管理权限问题。20xx年3月27日（珠府[2004]23号）下达后，市收回原授权的市一级经济管理权限，国土资源管理、建设、计划、外经贸、环保、海关等部门不再受理原区工业园报送的各种文件（虽然目前各园已成立了工业发展办公室，但只是解决了合法身份问题），入园企业无法在各工业园办理项目开工、报建手续，影响已签约项目的开工建设和新项目的引进。目前三个区属工业园受影响的企业已达48家，投资额9.66亿元人民币。建议市尽快理顺管理权限，明确管理主体和职责。
2、“一园一海岸”管理体制问题。根据《珠海国家高新技术产业开发区财政管理体制方案》（珠府
[2003]150号）的要求，“一园一海岸”实行“市级领导，市区共建，责任共担，利益共享”的发展机
制。该方案在执行过程中，出现两方面亟待解决的新问题：一是无法使“一园一海岸”获得强有力的财力支持。如果按照新体制，我区将承担“一园一海岸”的债务和后续投入17.49亿元，其中仅今年就需还本付息6444万元，而“一园一海岸”现有的税收增量有限（科技创新海岸一年才200多万，南屏本身有许多企业原统计、税收就在香洲区，现难以划分），远远不能满足开发建设和清偿债务的需求。同时，我区财政能力十分有限（今年一般预算收入仅为4.9亿元），社会管理事务支出较重（仅教育、城市管理两项财政拨款预计全年就超过4亿元，占财政总支出的58.5%），又缺少可供开发和融资变现的土地等资源，即便完成预算收入目标，在教育强区后续建设工作等方面仍存在较大资金缺口，因此对“一园一海岸”的财政支持非常有限。二是管理体制不顺。按照新体制，高新区负责园区建设和管理，我区负责园区除人员正常经费外的所有支出和社会管理事务，这种体制造成责权利不统一，不利于工作的沟通协调，不利于调动双方的积极性，最终影响“一园一海岸”的健康发展。
3、由于体制不同，园区之间、园区与园外土地存在地价差，造成不平等竞争。如大学园区周边用地由于没有考核成本，土地只有20-30元/米2，而相邻的金鼎工业园由于开发成本及后续发展等考虑，最低要80-90元/米2，所以，很大程度上影响了该工业园引进大项目和好企业。
（六）园区外围市政配套不完善
目前五个园区外围市政道路、供水、供电等基础设施配套跟不上园区发展步伐，已成为影响园区建设进度的又一重要因素。
1、道路方面：香洲科技工业园连接外界的主要道路洪湾路、洪屏路（现统一改名为南横路），已纳入今年市政府的“十件实事”，金鼎工业园周边的金峰西路延长段（约700米）、金唐环形路也已纳入市政规划，但市里对以上路段迟迟未有动工，直接影响园区的建设和企业的生产经营。
2、供水方面：园区普遍存在水压不足的问题。如香洲科技工业园目前采用临时供水设施，且供水路径经拱北—湾仔—保税区，香洲科技工业园是管线末端，水压（0.1MPA）比正常（0.4MPA）标准低许多，随着入园企业的逐渐增加，水的供求矛盾也日益突出，影响企业的基建、生产和消防。市里对园区的供水已有规划，但供水网线要随南横路走，因此，要待南横路启动后才能启动。
3、供电方面：香洲科技工业园一期企业用临时用电设施，最大容量500KVA，用电形势比较紧张。现在正在施工的电缆，最大容量10000KVA，可满足一期企业用电需求，但与园区的规划用电量76941KVA仍有很大距离。
4、环保方面：如前山工业园地处中山、珠海交界，环保尤其是污水处理问题严重，由于上冲段污水管网不配套，园区的污水管网无法接入城市污水处理系统，目前只能向中山坦洲排放，造成跨境污染。香洲科技工业园的排污管网与南湾片区污水处理厂达成协议，由该厂出管材，我区负责施工，但由于管网必须随园内主干道香工路走，而香工路由于被投诉而暂停招投标工作，因此排污管网工作暂缓。金鼎工业园由于整个唐家湾地区目前尚没有排污管网和污水处理厂，园区的污水全部排在中珠渠。
5、市政设施的管理移交问题。由科技创新海岸引进的华冠科技工业园在金鼎科技工业园内划走10万平米的熟地，为弥补园区对该地块的投入，科技创新海岸同意负责建设园区内的华冠路和金峰西路路灯工程，该工程在20xx年12月份开工建设，路灯电杆已基本安装完毕，但由于科技创新岸未支付工程款而停工。另外，由金鼎工业园垫资建设的市政主干道金峰西路（已由园区投入2700多万）已经验收合格，但由于市相关部门迟迟不接收，存在很多负面问题，如交通设施配套，道路维护保养等等都得不到正规管理，交通事故的处理, 交警部门也不把该路段作为主干道进行处理, 道路交通安全危机四伏，园内企业多次反映意见, 请求尽快解决市政设施道路的移交问题。
（七）内部管理问题
1、抓工业的力量还不够。我区无论从领导到部门，抓工业的领导力量仍显不足，区经贸局负责统筹全区的经贸发展，但却没有一个专门的机构统筹全区工业的发展和规划，工业发展统筹协调力度不够。
2、工业分析工作不足。有关部门及工作人员对全区工业的基本情况不甚明了，如园区和城区工业的
基础数据不足，工业发展用地不清，行业分布、产业链发展状况不明等。有关职能部门在统计分析、政策研究等方面缺乏比较分析，缺少数据支撑，一些工作凭主观印象和估计。一些基层单位的基本情况调查需要加强，有些单位因某些原因要不愿意自亮家底。
3、项目入园的评估体系不健全。区虽成立了入园项目审批领导小组，但小组成员全部是区行政人员，专业性、技术性评估力量不够，对入园项目入园条件和硬指标需进一步完善、充实，增强可操作性，目前绝大部分入园项目的筛选工作仅凭工作人员的经验，容易导致入园项目质量不高。
四、有关建议
发展工业是区域实现城市化、现代化的前提，是我区落实“两个并举”发展战略的重要举措。从目前园区的发展状况来看，并结合香洲区的实际，我们提出如下建议：
（一）增加领导力量，组建工业发展办公室，做好“三项基础性工作”
要把经济工作细分为工业和三产两大方面，从加强领导入手，增加分管经济的领导力量。要尽快组建香洲区工业发展办公室（简称“工业办”），由区分管领导任办公室主任，负责统筹全区工业发展的各项工作，协调全区经济部门、工业园区管委会及镇（街）相关工作。在分管领导的指导下，工业办要协调有关单位着重做好“三项基础性工作”：
1、掌握基础数据。这是最基础、最重要的工作，也是我区工业工作最薄弱的方面。工业办要建立定期工业信息报送制度，多到园区、镇街、企业调查研究；要与统计、经贸等部门实现最大限度的数据共享，全面、及时、准确地掌握全区工业发展情况，具体包括园区状况、园区外工业发展状况、企业状况、行业发展状况、相关资源状况等，同时还要及时了解国内外相关政策及外地工业发展动态。
2、做好研究分析。在掌握大量基础资料的同时，定期做好统计分析，及时提出相关的对策建议，供区委、区政府决策参考。研究分析工作要做细做透，分门别类，如可分析我区工业产业链的发展状况，制定相关措施鼓励引入相关行业企业，延长产业链或修补产业链条中的主要缺失环节；研究哪些是我区的特色工业产业、哪些是品牌企业，如何实现产业升级、做强做大等。
3、加强协调、指导和沟通。把工业办打造为全区工业发展的指导、沟通和交流平台，加强对经济部门、工业园区的协调，加强对基层单位的指导，通过定期报信息报送制度，实现与统计、经贸、民营、科技、财政、国税等经济部门以及基层单位的信息资源共享。同时，制定工业园区管理办法，健全完善的激励机制，规范园区建设管理行为，加强对管委会的领导和监督。
（二）加强园区招商引资
1、加强对各园区引资项目的协调，避免低水平的重复建设和产业同构，要从地域优势、产业分工要求出发走特色工业发展之路。2、要加强信息、医药两个专区的建设，尽快壮大产业规模，发展高增值产业。3、要紧紧抓住一些大项目不放松，以质取胜，避免一些单位因任务指标的简单层层分解造成项目由大化小、化整为零，最终考虑任务尽快完成而很少顾及项目质量。4、要加大对招商引资项目的效益考核，不能每年增加项目，不增加产值和税收。要努力把一些税收贡献大的项目优先引进来。
（三）建立健全“三项机制”，提高入园项目质量
如今区内土地紧缺，提高引入项目的质量关系到工业的可持续发展。要提高入园项目质量，关键在于健全有关机制。
1、健全入园项目评估机制。探索建立社会中介机构初审，入园评估小组再审的评审机制，做到行政审批与中介评估相分离，增强审核的科学性。调整充实区入园项目评估领导小组成员，除区分管领导、相关部门领导、各园区管委会负责人组成外，还要聘请区外专家顾问、专业人员、企业代表等加入，提高领导小组的专业化水平，做好入园项目的把关和效益分析。领导小组下设办公室，与工业办合署办公，负责项目评审的日常工作。要根据各园区的情况
和辖区资源状况，对入园企业按照投资规模、投资强度、技术先进性、产业链长短、产品市场前景和发展潜力、产出效益、财税贡献率、环保要求和发展方向等条件进行审核把关，制定全区项目引进的统一标准，并细化到每一个园区，作为领导小组把关的准则。对投资规模小、经济效益差、财税贡献小、占地规模大的已入园企业要采取通过加强环保执法、劳动监管，加大技改投入等方式，促使其调整升级。
2、建立园区管委会工作考核机制。由区工业办牵头，会同区经贸、计划、财政、组织人事、统计等部门，制定工业园区管理办法，对园区管委会工作进行科学考核。考核内容应包括园区基础设施配套情况、招商引资情况（所有镇、街引入的项目都可作为园区的引入，与镇街排名办法不矛盾）、入园项目的质量（占较大分值）、园区后续管理、园区产出（占较大分值）、环保情况（对因环保事故造成损失的，应相应扣除部分指标指数）等；考核方式采取评分制。每年年初，根据考核内容和指标，区政府与各园区签订责任书，对每个园区下达相关任务，到年终区入园项目评估领导小组根据各园区的情况进行评分，再根据评分结果进行奖惩。
3、加强对园区地价的管理，制定各园区的基准地价。非特殊项目不得突破基准地价的下限。对于特殊项目，可考虑根据项目以后的实际纳税贡献，通过奖励方式，分期分批返回相当于地价差的款项。
（四）开辟工业发展空间
1、争取市划地发展。一是尽快落实20xx年3月市长办公会议明确的54万平方米用地作为前山工业园的二期用地。二是争取在唐家湾或南屏地区划出部分地块建设生物医药产业基地。生物医药是朝阳产业，也属科技含量高、效益高、消耗土地等资源相对较小的行业，符合我区产业发展方向，应作为我区重点产业加以扶持发展。
2、推动园中村搬迁。南屏科技工业园内还有10个园中村没有搬迁或改造，共50万平方米工业用地没法腾出供新项目使用，金鼎工业园也存在类似问题。我们要积极配合有关部门，制定园中村搬迁工作方案，采用产权调换、货币补偿或比照城中村改建的优惠政策，做好园中村的搬迁与安置工作，改善原村民生产生活条件，为园区腾出发展空间。
3、提高未用土地容积率，提高项目投资强度。我区园区土地有限，提高容积率是最大限度利用现有土地的合理方式。一是加大与国土规划部门的沟通、协调，取消容积率的上限规定，根据各园实际情况切实提高土地容积率，力争将园区中未用的工业用地容积率提高到平均
1.5-2.0，提高有限土地的利用价值。二是在入园标准中明确规定行业企业的最低容积率。三是对于因地质、生产技术要求无法提高容积率的，则要求提高投资强度，抵消容积率偏低造成的损失。四是对于企业因提高容积率而建设的自身不能全部使用的多余厂房，可出台相关政策，允许企业自行转租，增值部分可按一定比例分享。
4、整合镇村自留工业用地。园区外工业发展仍是我区工业发展的重要组成部分。全区现共有89.46万多平方米的镇、村自留工业用地由于规划滞后而未能整合开发、有效利用，要推动整合镇村自留用地工作，把分散的土地整合成块，拓展工业发展载体。
5、充分利用好现有资源。按照科学发展观的要求，国家土地政策收紧，土地管理权限已收归省一级政府，由市划地拓展工业园空间的难度越来越大。因此，我们要充分利用好现有的土地资源，搞好现有的工业园区建设。同时，利用城区基础设施配套条件较好的优势，积极推动城区工业小区和工业厂房改造升级，投入小，见效快，建议经济部门对城区工业小区和厂房的基本情况展开调研，提出有关建议，争取市里出台工业小区改造的优惠政策，提高城区工业载体的利用效益。
（五）积极拓宽资金渠道，走市场化、企业化的园区开发道路
1、按市场化运作方式，逐步建立起多元化、多渠道的投融资体制。成立具有资本营运功能的园区开发建设股份公司，负责园区的土地开发与经营、招商引资、物业管理、项目管理、咨询服务等事宜。同时，可以通过引入国内外有实力的开发公司进行开发和建设，如深圳“金
地”与香洲科技工业园合作联片开发、自行配套的模式就很值得推广。这种模式，关键要解决投资主体的准入“门槛”、盈利渠道及退出机制。
2、集中资金重点推进，分步实现园区的全面开发。在现有开发资金有限的情况下，建议把开发重点投向香洲科技工业园，理由有三：一是南屏科技工业园、金鼎科技工业园的开发建设已具备一定规模，后续开发的压力较小；二是金鼎科技工业园、前山科技工业园、科技创新海岸招商引资情况良好、地价较高，可通过地价款滚动发展；三是香洲科技工业园发展空间较大、资金压力较大，地理位置、地质条件相对不理想，必须加大投入，加快建设。此外，要量入为出，量力而行，要从工业园开发实际和财力出发，确定适当的施工标准和造价，避免投入过大、效益低。
（六）加快规划，促进园区基础设施配套和三产配套
1、出台实施方案和相关政策。由区经贸局牵头，会同其他经济部门及南屏镇、唐家湾镇等单位根据市府31号文精神，积极主动制定相关政策配合31号文的实施，制定具体操作细则和实施方案上报区政府。制定方案时，要充分考虑镇一级的利益和镇的综合发展，充分调动镇的积极性，把相关措施的落实情况与镇领导考核相结合，把园区的配套三产发展与镇级经济社会发展和镇的利益挂钩。
2、加快规划工作。目前要主动争取市规划部门支持，重点加快推进“两湾地区”的分区规划和控制性详规，大力推进园区周边餐饮、娱乐、商贸等项目建设，发展园区配套产业。今年，南屏镇已投入200万作为规划编制经费，支持市国土资源局做《南湾分区规划》及《南屏工业园周边配套控制性详细规划》，并报市政府审批，初显成果，但这一工作还需加强加快。同时，建议将保税区的生活配套纳入香洲科技工业园的生活配套区内通盘考虑，积极请市相关部门尽快落实小钓村0.26平方公里的生活配套区，这样既可以解决水浸、改善居民居住、生活环境，又为工业园发展提供了依托。
3、加快三产配套项目建设。一是鼓励区内工业企业与商贸企业联动，重点扶持仓储、承运、派送等综合服务的物流产业发展；二是认真做好商业网点布局规划，发展特色街道、特色市场，增强消费吸引力，建设成以工业园为依托的特色服务功能区；三是积极稳妥地发展为园区配套的房地产业，引导股份合作企业发展物业经济，增加物业供给，增加居民经济收入。同时，根据不同园区、不同地域的情况，因地制宜，采取不同的模式为园区内企业提供配套：一是将各企业的零散配套用地整合为一块，在园区内集中搞配套，这样有利于集约利用土地，如目前金鼎科技工业园的配套模式；二是在工业园与村民居住区交界地区搞配套，这样有利于充分利用现有资源，降低成本，增加村民收入，如新青科技工业园的配套模式；三是在镇政府所在地搞配套。从城市化的要求出发，既满足一般打工群体的消费需求，又充分考虑两地工业化、城市化水平提高后高素质人群的生活消费需求，对衣食住行和教育、医疗等公共设施的配套应统筹考虑，加快相关产业的发展。
4、争取市有关单位尽快完善园区周边市政设施。应通过多种渠道向市反映园区周边地区市政设施滞后的问题，积极争取加快园区基础配套设施工程建设，如尽快修筑南横路、启动金峰西路延长路段和金唐环形路建设，从而带动香洲科技工业园的供水管网的建设；加快前山科技工业园排洪渠、唐家湾地区的排污管网的建设；对于香洲科技工业园的供电问题，现已与供电公司协商，在园内建设一个开关站，由园区自行拉网配电，可满足园区企业（估计园区可容纳50家企业，员工可达15000人）的需求，下一步要抓紧落实；加强与市市政部门协调，尽快移交金锋西路；加强与高新区的沟通，加快金锋西路路灯工程建设。
（七）理顺园区管理体制
1、解决区属园区管理体制问题。在三个区属园区分别挂香洲区洪湾工业发展办公室、香洲区前山工业发展办公室、香洲区金鼎工业发展办公室，作为区工业办的分支机构，由区工业办负责协调、指导和监督。积极与市有关部门协调沟通，将根据珠府23号文收回的原授权
给各工业园管委会的市一级经济管理权限下放到区工业发展办公室，由区工业办统一行使。
2、建议将南屏科技工业园下放我区管理，科技创新海岸恢复原有管理体制。由于南屏科技工业园涉及市、区许多企业在园区的交叉设置，而且大部分企业都是我区招商引资引进的，尽管目前每年需为其负担已投入基础设施的贷款本息5000多万元，但由于该园内的企业目前难以划分，建议市里将南屏科技工业园完全下放到我区管理。关于科技创新海岸，目前每年产生的税收仅200多万元，但还本付息却高达6400多万元，我区财政难以承受，建议科技创新海岸恢复原有管理体制，交由市高新区管理。
（八）加强园区内部管理
1、从园区开发规模和管理成本出发，实施精兵简政，建立更加精干、高效、专业化的管理队伍。2、加强对引进项目的服务与监管。尤其在引进项目的投资强度、投资进度、投资规模方面要严格把关。3、健全考核激励机制，增强园区内部发展动力。</P< p>