第二篇：控规前期调研报告

时间 20##年8月26日

地点 吉林身松原市兴原乡

成员 刘冬洋 黄磊 张雨辰 夏铁瑛

目的 对于兴原乡所在规划地段现状调研

概况

松原市于吉林省中西部地处哈尔滨、长春、大庆三角地带，松嫩平原南端，坐落在松花江畔。东、南与长春市四平市为邻，北与黑龙江省大庆市隔江相望，西部与白城市、内蒙古自治区接壤，是京哈、京齐、长白、通让铁路和明沈、京哈、科铁、珲乌、长白等国省级公路的重要枢纽。全境东西长240公里，南北宽172.4公里，幅员面积22034平方公里，占吉林省面积的12%。人口280万（20##年），1992年经国务院批准建立的地级市；是2009中国魅力中小城市200强之一；2009中国东北十大魅力城市之一；20##年度被评选为国家园林城市；入选"2006跨国公司眼中最具投资潜力的中国城市"。与包头、呼和浩特、鄂尔多斯一起被称为“中国北方经济增长四小龙”。

为实现松原经济社会发展的“三个转变”，即由单一石油城市向多元产业城市转变，由生产性城市向生产生活并重的城市转变，由多头管理的城市向统一管理的城市转变，把松原建设成为创业环境优、人居环境佳、综合竞争力强、城市特色鲜明的区域性中心城市，松原市城市总体规划中确定兴原乡政府行政范围为中心城区一部分，与前郭县城共同组成中心城市，统一规划。

规划依据

1、《中华人民共和国城市规划法》（1990年4月1日）

2、《中华人民共和国土地管理法》（1998年）

3、《中华人民共和国环境保护法》（1989年）

4、《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137-90）

5、建设部《城市规划编制办法实施细则》（1995年6月8日）

6、《》

现状分析

区位条件

该规划地段位于松原市宁江区兴原乡管辖，松花江南侧（江南）。规划范围北部为镜湖公园，西南侧为湿地，有较好的自然生态环境。

该规划地段东部为松原市老城区商业中心，通过青年大街、郭尔罗斯大街、康宁街与松原大路便捷的联系起来。规划地段与老城区商业中心直线距离不超过2.5公里，公交车程约20分钟，交通联系十分方便。

自然条件

气候

该规划地段所属松原地区属中温带大陆性季风气候区。春季干旱少雨，升温较快；夏季炎热，降水集中；秋季凉爽，变温快，温差大，天气晴好；冬季漫长，降雪量小，寒冷干燥。年平均气温4.5℃，低温出现在一月，最低气温－36.1℃；高温出现在七月，最高气温36.9℃。年平均日照2879.8小时，无霜期135～140天。年降水量在400毫米至500毫米之间，多集中在七、八月份。这两个月的降水量约占全年降水量的三分之二。春季多风，春夏秋三季以西南风为主，冬季则多刮西北风，年平均风速为3.4米/秒。

水文

该规划地段北部为镜湖公园，占地48.8公顷，西南侧为湿地，占地150公顷有较好的自然生态环境，可以起到调节小气候之作用。

社会经济条件

该规划地段属于松原市宁江区兴原乡管辖。现状产业以从事运输、建筑、建材、机电修理、水暖器材、饮食服务等行业。农业主产玉米、稻谷。由此可推测其用地属性(见图)

用地条件

土地利用

现状

该规划地段面积为40公顷。该地段土地平整。规划地段内已经部分开发建设居住小区——吉粮康郡占地24公顷、晟兴家园占地3公顷，规划地段沿街为原有建筑：石油机械厂、华侨药业有限公司、松原现代医院、车管所，汽车4S店与济州会馆洗浴中心等。

外围土地利用现状

规划地段外围东侧为已建成使用的青年花园、镜湖花园、正在建设的静安小区一期与二期工程（占地18公顷）及部分棚户区居住用地和主题宾馆、小吃餐饮和汽车修理公共服务设施用地，同时分布有幼儿园、实验中学、油田供应小学、加油站、水果蔬菜批发市场、农业银行及中国银行等公共服务设施用地和预备役炮兵团军事用地；北侧为大禹.塞维利亚、幸福A家和电信家园居住用地及兴原街派出所公共服务设施用地；西侧为汽车4S店、小工厂公共设施用地，供暖与供水站等市政公共设施用地；南侧为大片棚户区居住用地、粮仓仓储用地和物流公司对外交通用地。

已建小区现状

规划地段内南部吉粮康郡小区，占地面积241273平方米，占规划地段的63%，总建筑面积336787平方米，建筑密度21.2%，容积率1.31，绿地率40%。预计居住户数为1700—1800户，预计居住人数为6000人左右。小区内部设有一所供内部居民使用的中型规模幼儿园以及小型超市等商业服务设施。小区外围设置商业裙房。该小区分两期建设，建筑以多层（4—6层），中高层（10层）和别墅为主，建筑质量较好。定位为高档住宅小区。

规划地段内北部晟兴佳园小区。占地面积30500平方米。占规划地段的7%。建筑形式以高层和多层为主，预计居住户数为550户，预计居住人数为1600人左右。建筑质量较好。定位为中档小区。

规划用地北侧《大禹·塞维利亚》小区，该小区建筑风格为西班牙风格，主要建筑形式为单体别墅，另外有四栋高层。从建筑形式及设计风格上分析可知，建筑质量较好。该小区定位为高档小区。

规划用地东北侧有静安小区，总用地面积为29.43公顷，总建筑面积为418895.68㎡，建筑密度为25%，容积率达1.55，绿地率为31.75%。建筑形式以多层、小高层为主。建筑质量较好。定位为中档小区。

房价现状

经调研松原地区住房均价2800元—3500元左右，地段周边新建小区大禹城邦其高层售楼均价为3000元左右，别墅售楼均价4500元左右，该规划地段内已建住宅吉粮康郡小区售楼均价为4000左右，应属中高档地段。

结论：该地其定位为中高端人群使用。

公共设施现状

地段周边仅青年大街部分有较完善的公共设施，如济州岛洗浴、主题宾馆、小吃餐饮等，同时东部源西大路上公共设施相对完善沿街如小吃餐饮、家电维修、福彩、超市、商品店等，地段周边教育服务设施也相对集中，在源西大路东侧有安俊国际幼儿园、石油供应小学、实验中学，行政办公设施为吉林油田公司建设公司、江南物业社区服务中心。

结论：该地段周边公共设施应进一步完善。

道路交通现状

该规划地段由四条大路围合而成，东侧为青年大街，城市主干路，其红线宽度为60米，道路横截面为3块板，经统计车流量为52.4辆/分钟^[1]，使用频率高，沿街有10路公交车站，首班05:00，末班18:00，吉粮康郡到预备役炮团一站地间距离约为300米，平均5分钟一辆公交车，其公共交通较为快捷。南侧为西郭尔罗斯大街，城市主干路，其红线宽度为60米，道路横截面为1块板，经统计车流量为17辆/分钟，使用频率低；西侧为创业大街，城市次干路，其红线宽度为30米，道路横截面为1块板，经统计车流量为11.8辆/分钟，使用频率低；北侧为镜湖南路，城市次干路，其红线宽度为30米，道路横截面为1块板，由于道路两侧为正在建设开发地段故而车流量极少，使用频率低。^[1] (车流量统计为下午3至5点统计)

结论：规划地段周边公交站第一进一步设立，完善四周交通网络；采取相应措施限制青年大街车速或修建人行通道，方便行人通过；增设停车位。

存在的问题

1.该规划区域西郭尔罗斯大街、创业大街及镜湖南路使用率低，同时仅青年大街有公交车站，部

分人群以自行车、摩托车出行。

2.部分道路非机动车道被机动车停车，缺少相应的停车场地。

3.西郭尔罗斯大街与创业大街人行绿带无人修剪，导致灌木过高遮挡人行道及盲道，同时遮挡视

线，易发生危险。

4.规划地段四周没有一定规模的超市、卖店。

5.规划地段周边区域垃圾箱过大，污水乱流，气味很大，影响市容。

6. 规划地段周边区域部分排水井井盖丢失，易造成危险。

7. 规划地段周边区域部分减速带丢失，易造成危险。

8. 规划地段周边区域公厕较少，其公共设施有待完善。