成都航空物流园国际快件中心
及口岸联检楼项目
可行性研究报告
成都空港物流投资有限公司
20##年4月
目 录
一、 总论
二、 项目实施及承办企业基本情况
三、 项目提出背景及建设的重要性
四、 项目功能及建设规模
五、 建设场地简况
六、 建设方案
七、 环境影响评价
八、 劳动安全卫生与消防
九、 项目能耗与节能措施
十、 组织机构与人力资源
十一、 项目实施进度
十二、 投资估算
十三、 财务评价
十四、 项目风险分析
一、 总 论
1、 项目名称、地址：
Ø 项目名称：成都航空物流园国际快件中心及口岸联检大楼项目
Ø 项目地点：四川省成都市双流县东升镇航空物流园内
2、 编制单位
成都空港物流投资有限公司
3、 编制依据：
Ø 成都空港物流投资有限公司及其母公司对于物流园区的开发经验；
Ø 成都航空物流园管委会与成都空港物流投资有限公司签订的《投资协议》；
Ø 国家及地方的有关政策、法规、规范；
Ø 《建设项目经济评价方法与参数》；
Ø 企业提供的有关资料和要求等；
本报告的编制范围主要包括：项目功能、建设目的和拟建规模、初步建设方案，投资估算和财务分析。
4、项目概况
本项目为成都空港物流投资有限公司投资建设。项目的经营模式以物业出租、物业服务为主，同时提供一定的物流服务。根据项目运营经济效益测算，预计项目投资回收周期约为9年。
本项目建设期约为6个月：
Ø 20##年4月－5月：项目立项及勘查、设计、招标工作，完成项目报批报建；
Ø 20##年6月中旬：进场施工；
Ø 20##年6月－10月：完成主要建筑物的结构、装修、设备安装；
Ø 20##年10月：完成厂区内道路、绿化及管线施工；
Ø 20##年11月中旬：项目竣工验收，投入使用
1）拟建主要建筑物
建设项目净总用地面积约78亩，拟建建筑物建筑面积约25400平方米，容积率为0.49，绿化率为15％。
2）项目投资总额及投资强度
本项目总投资约为8000万元，超出注册资本部分，由投资方自筹建设资金。项目投资强度约为 80万元/亩，符合政府要求。
3）主要财务评价数据及指标：
5、结论
随着国内经济的不断发展，国内外交往的日益增多，目前国内西南地区的航空快件市场迅速发展，成都双流机场的口岸联检事务也不断增加。本项目立足于航空快件与海关口岸联检，为以上功能提供物业的开发建设和物业服务，具有积极的社会效益和良好的经济效益。
二、项目实施及承办企业基本情况
1、项目建设单位：成都空港物流投资有限公司
2、建设单位法人代表：徐永新
3、建设单位简介：
成都空港物流投资有限公司是由佳德物流投资有限公司（Jade AG Logistics Investment Limited）投资设立的专注于成都及西南区域物流仓储设施投资、开发、建设、经营的专业公司。
佳德物流投资有限公司（Jade AG Logistics Investment Limited）是一家专业从事物流设施投资开发的外资企业，其在中国大陆的市场目标是：专注于交通、运输和仓储领域，专业从事基础设施的投资与开发，发展物流产业经济。公司拥有一支完整的精英团队：核心成员主要由投资专家、物流专家、冷链专家、工程专家和客户经理组成，他们分别来自于海外金融机构、跨国设备制造商、大型物流企业集团、专业设计与工程单位等，大多具有硕士（博士）学历和丰富的涉外工作经历。
在过去的20年里，中国经济经历了快速发展，中国的物流市场同样是方兴未艾。有鉴于此，佳德物流投资有限公司（Jade AG Logistics Investment Limited）希望专注于中国市场、专注于中国物流行业，凭籍自己的资本实力、丰富的实践经验、优秀的管理团队，稳健的经营理念，通过开放的战略合作，在中国开展卓有成效的长期投资活动，与全国各地的合作伙伴一起，共同创造中国物流产业的发展与繁荣。
三、项目提出背景及建设的重要性
项目提出背景
为建设中国西南地区的国际枢纽机场和国际航空物流枢纽，成都市政府在双流国际机场规划设立了成都航空港物流园区，该园区是四川省及成都市重点建设项目，规划总面积约为6平方公里，分为物流区(保税物流园区、非保税物流园区)、商业区、整合商区等。园区将充分利用双流国际机场的规模优势和航空运输高增长性带来的机遇，为成都进出口货物集散和中外客商国内外采购、分销提供物流平台。园区已具备枢纽机场、完善的交通网络、良好的产业基础和经济基础等打造“临空经济”区的必备条件，为建设全国一流、 国际知名的区域性物流枢纽提供了必备的硬件条件。
因此依托航空运输优势，重点吸引国际国内著名快递公司的入驻，提供报关、安检、检验检疫等“一站式”服务，将大大提高快件的通关速度及操作效率。同时通过建设高品质的海关监管仓储设施，可以为众多国内外企业提供优质的物流服务。
项目建设的必要性
佳德物流投资有限公司凭借自身行业优势、资金优势和客户优势，引入先进的航空物流园区开发经验，根据航空物流园区的发展规划和国际客户的需求，在园区内投资建设高品质的航空快件分拣中心、货物监管库以及口岸联检办公设施，满足国际国内客户的要求。
四、项目功能及建设规模
1、项目功能
Ø 为国际航空快件公司提供快件分拣中心物流设施和相关服务；
Ø 为海关办理口岸联检提供联检和办公物业设施及相关服务；
Ø 为其他客户提供仓储服务；
2、项目建设规模
建设项目总用地面积约为98亩（含代征地面积），规划建筑面积25,400平方米，容积率约为0.49，绿化率为15％。
五、建设场地简况
1、地理位置、交通及基础设施
1）地理位置
本项目选址与成都市双流县东升镇航空物流园区内，西邻四川客车厂，北邻大件路，南接规划道路，东邻川齿路。
成都作为四川省及西南地区重要的科技、金融、商贸中心和交通、通信枢纽，具有发展现代物流业的有利条件和突出优势。
双流县三面环绕成都，距成都市中心城区10公里，区域内的双流国际机场是全国第5大国际航空港，成昆铁路横贯南北，境内设有白家、公兴两大货站，川藏公路、成乐大件路、成雅高速路、成都外环高速路、国道213线穿越全境。
2）交通
双流航空物流中心将依托双流机场航空港，以国内50多条航线、机场高速、三环路、成都市高速公路交通网为物流通道，在机场附近地区规划建设双流航空物流中心，形成以航空公路联运为主，发展航空快递货物运输、快速货物配送、鲜活货物快运为主的航空专业型物流中心。
双流航空物流园区与成都主要物流园区、高新区之间的道路联系：依靠大件路与新双华路，连接成雅高速公路以及三四环快速路，进入成都高速公路网的其他通道。项目距主要道路距离为：
距 公里
成乐高速路 3
成雅高速路 3
成都外环高速 3
成都三环路 5
川藏公路 4
大件路 0
天府大道 5
白家火车货运站 4
3）基础设施
项目现场地表相对平整，现有配套设施有饮用水处理厂，污水处理厂，供电厂和电信交换中心。
Ø 饮用水处理厂能够每天供应160，000立方米的饮用水。
Ø 电信交换中心可以容纳5000条电话线和480x3Mbps的ADSL任务。
Ø 距离开发区10公里的处，双流县规划局拟建一个污水处理站。
Ø 220千伏变电站一座，110千伏变电站两座。
2、 自然与气候条件
成都市属亚热带湿润季风气候区,气候温和、四季分明、无霜期长、雨量充沛、日照较少。
本项目位于成都市中心区南部，地质状况良好，基岩面起伏平衡，无断裂带，地质情况可以满足一般工业，民用建筑工程需要。
3、抗震要求
根据国家及四川省政府有关规定，本项目抗震设计要求为七度。
六、建设方案
1. 设计目标
总图平面布置根据地块形状进行总体规划，航空快件仓储设施满足建筑防火、货物装卸、仓库通风采光、城市规划等要求。口岸联检建筑物满足海关日常检验和办公的要求。
2、设计规范
Ø 《建筑设计防火规范》（GBJ16-87-2002）；
Ø 《建筑结构荷载规范》（GB50009-2002）；
Ø 《建筑地基基础设计规范》（GB50007-2002）；
Ø 《建筑桩基技术规范》（JGJ94-94）；
Ø 《混凝土结构设计规范》（GB50010-2002）；
Ø 《建筑抗震设计规范》（GB11-2002）；
Ø 《钢结构设计规范》（GB50017-2003）；
注：暂缺地址勘探资料
3、 总平面布置
本方案将口岸联检楼、行政办公楼合为一体，呈 L=字形集中布置在用地西北角，独立形成办公区，在北面大件路设开口，该区通过场区内西侧8m宽双车道与南面规划道路相连。南侧用地为货车检验场，货车检验出入口和仓库进货出入口设于南面规划路，使得货车流线与办公流线分流更为明确、安全。
西南部区域设置货车检验场，可停大货车72辆。用地东区南北向布置仓库两栋，设环形车道，开口设于南侧规划道路。基本与西区独立开来，自成一体。
在场地偏僻处设置垃圾站，配电室设于综合楼首层，消防水泵房设于口岸联检楼地下室。
货车检验场及库房区与办公区之间设置3m高铁丝网，场地周边设3m高金属围墙。
口岸联检楼、行政办公楼形成独立的办公区，直接朝向大件路开口。该区内设双车道环形通道，南面另设8m宽车道与南面规划路相连。仓库及货车检验场设置环形双行车道，道路宽度均≥6m，出入口设于南侧，便于交通流畅且管理方便。
货车进出口位于南向中部临街处，进入检验场――停车检验――去联检大厅获取通行证――开往机场。
4、主要建筑物的建设方案
1）口岸联检办公楼及行政办公楼
平面呈L字形布置，一翼布置口岸联检楼，一翼为行政办公楼，中间部分为综合服务厅，内设邮局、银行、代办机构等。主入口设在主体西北拐角处。主入口门厅两侧分设四部电梯、楼梯间及卫生间。门厅一侧直通行政办公楼，一侧直接进入报关大厅，正对门厅入口是服务大厅。
北翼部分为行政办公楼，与西侧的口岸联检楼完全独立开，自成一体，每层设置有大开间综合办公室。
西翼部分为口岸联检楼，首层设置海关大厅和商检大厅及相关扶助用房。
二层～五层均为办公用房，每层均设置1～2个会议室，每个会议室面积约60~80m2。每层设两个领导办公室，均自带卫生间及休息室，每个带休息间办公室面积约80~120 m2。
首层布置有门厅、联检大厅、服务大厅等大空间，层高为4.8m，给大厅以敞亮的感觉。以上二层～五层办公部分层高3.6m。
2）快件中心及二级监管仓库
为两栋相同的建筑单体。南北向布置，西面设置夹层办公，办公面积493 m2，库房为两跨27m，柱距9m。南北两面每开间设货车出入口，仓库净高10m。每栋仓库建筑面积6276.5m2。库房内南北向设置一道防火墙，将仓库分为两个防火分区。结构形式为轻钢门式钢架结构，外围护为灰色彩钢板。
七、 环境影响评价
1. 建设项目执行的环境质量标准及排放标准
Ø 《地表水环境质量标准》（GB3838-2002）Ⅳ标准；
Ø 《环境空气质量标准》（GB3095-96）二级标准；
Ø 《城市区域环境噪声标准》（GB3096-93）三类标准；
2、建设项目执行的污染物排放标准
Ø 《大气污染物综合排放标准》；
Ø 《工业企业厂界噪声标准》（GB12348-90）三类标准；
Ø 《成都市水污染物排放标准（试行）》；
Ø 《成都市废气排放标准（试行）》；
3、场址环境条件
本项目所在地位于成都市双流县东升镇成都航空物流园区。拟建项目占地约100亩，双流县是全国综合经济实力“百强县”，是四川省综合经济实力“十强县”，目前已经连续十年位居榜首，定位为“中国西部航都、成都南部新城”，是四川省经济增长最具活力、投资环境最优的地区之一。该地块交通条件好，地理位置优越。
4、本项目建设和生产运营对环境的影响
本项目是以航空快件仓储的一个物流中心。项目主要建设内容有：航空快件仓储和海关办公。
本项目在建设施工过程中会产生一定的噪音和局部尘土，当项目结构和外装修结束，这些影响将不再存在，对当地环境不会造成影响。
在项目建成运营期间，可能产生的污染物/源主要有污水、废气、噪声和生活垃圾。拟采取处理方式为：
Ø 生活污水经过化粪池沉淀后，由污水管道收集进入生活污水处理池，经过处理后达标排入市政下水道。
Ø 对于汽车废气的环境处理要求：进入场区的汽车必须安装汽车尾气净化器。
Ø 对于生活垃圾和不可回收利用的固体废弃物，拟采用？形垃圾桶集中收集，每天定时由环卫部门统一集中处理。
Ø 场区道路、堆场在装卸作业以及汽车行驶时将产生扬尘，因此，在晴天清扫前用洒水车先洒水后清扫，以减少二次扬尘，并根据气候变化决定洒水及清扫次数。
5、环境影响评价
本项目主要污染源是生活污水、废气以及少量设备的噪音和生活垃圾，没有其他的污染源。本项目对于环境的轻微影响将通过以上针对性措施解决，项目建设期中将严格执行项目建设 “三同时”的规定，落实污染治理措施。
八、劳动安全卫生与消防
1. 危害因素和危害程度
本项目属物流储运中转配送以及口岸联检性质的商贸建设项目。项目本身不加工、不生产产品。仓储转运的航空快件对人体和周围环境不存在危害。海关口岸联检的办公场所也不存在对于人体和周围环境有危害的设施设备。
2、安全卫生措施
场地内部的主干道路6-12米，呈环形布置。场区内限速行驶，并在适当位置设立行驶警示牌以及车道指示牌
Ø 各个建筑物的出入口以及楼梯间设计安装有应急照明指示灯或发光指示牌。
Ø 各个功能区按照国家标准设置生活卫生设施和休息区域。
Ø 各个办公、休息、培训区域夏季采用空调防暑降温，并兼顾制冷效率与环境保护。适合采用中央空空调的建筑物优先采用中央空调。
3、消防
消防将按照国家规范设置安全防火系统、消防给水系统、室内消火栓、自动喷淋系统、化学灭火装置、建筑防烟、排烟等设施设备。具体遵守的规范包括：
Ø 《建筑设计防火规范》（GBJ16-87）20##年版；
Ø 《中华人民共和国消防法》；
Ø 《建筑灭火器配置设计规范》（GBJ140-90）1997年版；
Ø 《自动喷水灭火系统设计规范》（GB50084-2001）。
九、项目能耗与节能措施
1. 项目的生产性质与能耗分析
本项目主要从事的是航空快件中转配送和口岸联检办公功能。运营过程中主要使用电能和自来水。本项目供电的能耗（包括动力、空调、通风系统、照明系统、电声系统等）。按照规划的建筑规模总用电600-800kw，其中空调与照明系统占能耗的比例较大。
2、节能节水措施
建设项目的节能重点是建筑（海关办公楼和航空快件仓储设施）节能，包括动力照明系统、空调通风系统、给排水系统等。项目的节能节水措施有以下重点：
Ø 严格执行有关建筑节能技术标准，使用新型建筑材料和高效保温材料。
Ø 采用最佳总体平面布置和合理的车流、物流、人流流向，减少车辆在场内迂回。
Ø 根据实际情况选用能效高的空调系统。
Ø 选用高效、长寿、节能的光源和灯具以及多组合开关、分区、分功能控制，按实际需要进行开关。
Ø 在设计上采用合理的窗墙比，以便利于自然通风和采光，
Ø 仓储仓库屋面采用不低于国家标准的保温隔热措施，并考虑采光功能。
Ø 建筑物主要朝向面对主导风向。
Ø 对于建设项目中单体建筑分别安装水表进行计量，核定用水标准，以节约用水。
十、组织机构与人力资源
1、组织机构
成都空港物流投资有限公司的经营管理实行总经理负责制，下设工程部和管理部。企业组织机构见图。
2、人力资源配置
本项目人力资源配置将根据具体情况，按部门职能、工作范围设置管理人员和其他人员。
十一、项目实施进度
1、项目建设期与项目运营期
本项目建设期约为6个月，从20##年6月-20##年11月，预计20##年11月投入使用
2、项目进度计划
Ø 20##年4月－5月：项目立项及勘查、设计、招标工作，完成项目报批报建；
Ø 20##年6月中旬：进场施工；
Ø 20##年6月－10月：完成主要建筑物的结构、装修、设备安装；
Ø 20##年10月：完成厂区内道路、绿化及管线施工；
Ø 20##年11月中旬：项目竣工验收，投入使用
十二、投资估算
建设投资估算
本项目投资包括土地购置费、土建费、设备采购及安装调试费、信息系统等购买费用。项目固定资产总投资约8000万元人民币。
十三、财务评价
1、营业收入估算
本项目全部建成后，按照每平方米物业收入40元/月的经验值来测算，预计可实现年物业收入1123万元。
2、成本费用估算
（1）营业税及附加：税率为租金的5.5%。
（2） 房产税及土地使用税：遵守地方的税法执行。
（3）折旧及摊销：土地及建筑物折旧按照国家规定为20年，预留10%的残值。设备折旧按照国家规定为10年，预留10%的残值。
（4）所得税，前5年以33%为基数，按照“两免三减半”测算，5年优惠期满后按照25%进行测算。
3、项目财务指标
十四、项目风险及对策
1、市场风险及对策
（1）风险描述
Ø 现有客户资源能否提出充分有效需求尚有不确定性
Ø 物业出租率以及出租价格的变化都会影响收益预期。
（2）对策建议
Ø 定制开发与预定开发相结合以确保出租率
Ø 加快市场培育和客户开发
2、运营风险及对策
（1）风险描述
Ø 物流业务以及客户发生变化，导致仓储设施闲置
（2）对策建议
Ø 制定风险提前预警机制，保证业务连续性
3、财务风险及对策
（1）风险描述
Ø 开发建设期间需要大量的资金投入
Ø 运营期间需要一定的现金流保证
（2）对策建议
Ø 充分利用金融工具进行融资
Ø 确保客户的履约能力