组建“**商业运营管理公司”的申请报告

                                                                                             

   随着集团对商业地产的投资和开发建设不断加大，后期商业地产的专业化、规范化的运营和管理就会变得尤为重要；从专业分工的角度对持有商业和可售商业进行营销策划及日常租售。组建一个商业运营公司，将会负责集团旗下所有项目的商业地产运营和管理工作！同时也可以兼营非本公司的商业项目的合作！

商业运营管理公司组织架构如下：

 

特注：1：此商业运营公司可承接非本公司所有商业项目的运营管理工作；

      2：物管处与工程处，公司可以根这据实际需要删增人员；

      3：招商和运营专员即身兼两份工作职能；

      4：商业管理公司组织人数为28名；

公司各部门职能描述：

1：招商处职能： 各种商业项目的招商、运营和租售工作；包括制定招商方案和招商工作的实施，前期组织企划制定商业项目的市场调查报告；商业                    项目的精准定位和后期的运营等一系列管理工作！

2：企划处职能： 企划方案的制定和预算提报；市场营销的文案书写；各种户外载体和平面等广告的设计和推广；企业VI形象的监控和活动策划的实                    施；商业网站的维护和更新等工作！

3：客服处职能： 商户和客户的日常各种投诉工作的处理；前台的接待；提供完善、良好的服务；帮助客户发现和解决出现的问题；客服处对内负责                    新人员的岗位业务培训以及绩效考核等工作！

4：物管处职能： 安全保卫、消防安全监控、卫生保洁、绿化美化、物业收费统计，分摊管理等工作！

5：工程处职能： 商业项目的设备启闭运行管理；设备维修维护；配电房、空调机房值守；客户维修服务，工程收费统计！

6：行政人事处： 招聘、培训、人事、薪酬、考核及员工关系管理；日常行政后勤管理；资产及零星采购和库房管理；公共关系的维护和处理；公司                    的团队和文化建设等工作！

7：财务处职能： 提报预算、执行预算；日常费用支出控制管理；商业管理软件的运营管理；公司整体运作的财务监督；各种商业租售款项的管理和                    核对等工作！

为尽快搭建商业运营管理的组织平台，特制定如上组织架构，希领导酌情批复为盼！

                                                                                                         

                                                                                                                  投资部

2013/5/9

第二篇：商业运营管理公司组建意义1

商业运营管理公司组建意义

商业地产项目从整体本质上来说，是社会商品进行销售、商业服务的平台和载体，开发的最终目的是要进行商铺销售、运营管理，也只有通过合理的项目定位、业态规划、统一招商、整体营运，才能真正体现商业地产项目开发的核心，也是商铺价值提升的源泉，是项目开发收益最大化的保障。

鉴于公司项目的实际开发盈利模式以销售为主，在销售、营运管理过程中所涉及到的关系和环节都比较复杂，要处理开发商、投资者、经营者、消费者四个方面的利益关系，如商铺快速去化、以租带售、售后返租的销售模式、商业定位、业态规划、商业物业的租赁招商、物业租赁过程高额税费的合理规避、商业的统一管理、处理商铺经营可能存在负面影响等等问题，仅依托开发公司是根本无法完成城，只能通过成立商业管理公司，补充开发商商业项目的操作功能，提升开发商的实力和综合竞争力。

成立商业管理公司的主要意义如下：

1. 商业项目的运营管理必须依靠商业公司，如委托经营、商业服务管理合同的签订等，无论是组建或外聘；

2. 便于采用多形式的商铺销售策略，促进商铺销售，快速回款；现建设部《商品房管理办法》中明确规定“房地产开发企业不得采取返本销售或任何返本销售的方式销售商品房”，通过商业公司方可进行操作。

3. 通过商业公司进行大体量商业运作，合理规避租赁过程中的高额税费（商业公司财税意义.xlsx）；

4. 处理开发商在商业项目的开发、销售、后期招商营运过程中，与投资者、经

营着及消费者间产生的各种矛盾，避免与开发商的直接接触，由商业管理公司承担相关风险和不良影响（目前郑州所有开发商业项目的开发公司均成立有商业管理公司）；

5. 配合集团发展战略，商业公司负责商业的全程操作，优化资源配置，提升开发商的综合实力和竞争力。

6. 把控项目定位、精准业态规划，提升附加值，提高销售价格，使收益最大化；

7. 统一管理商业物业，通过引进知名品牌，完善商业配套，提升整个项目的附件值，从而带动住宅的销售和价值的增加；

8. 开发商通过商业公司管理自持主力店商业和因销售困难被迫持有商业，可以增加资金运作途径，良好的招商、管理可以提升该部分商业的价值；

综上所述，结合目前都市广场的商业体量和工程进度，特向董事会申请成立商业管理公司。