20xx年国家仍然延续上年度的公民福利政策之路，房地产业将在挤压与淘汰中顽强成长。

由于上年度对货币从紧政策、限价政策、限购都没有对商品房限制达到预期、保障性住房在人民强烈呼吁声迟缓走到台前，城镇住房刚性需求根本不会逆转，房地产业也绝对不会崩盘，商品房开发商确实难，商品房价格涨也难，降也难。保障性住房批量上市那一天，就是房地产业政策松动的光环，要等到下半年。 20xx年房地产业仍属于国家为经济放缓做贡献，为国家调控GDP走势的杠杆之一。

一、房地产政策调整

20xx年国家对房地产政策一是完善，二是调整，三是继续整顿，国家将进一步理顺房地产政策，纠偏改错，使其房地产业健康发展。

1、国家进一步完善保障性住房基建政策与使用管理政策；

2、国家进一步完善房地产土地分类供应政策；

3、一线城市征收房产税将陆续出台；开征房产税之时，就是限购房政策自动取消之日；

4、国家按区域性调整政策性商品房政策；

5、下半年对商品房的金融政策将适度调整；

6、下半年对商品房的管理政策会也会适度调整，调整幅度不会太大。

二、 土地供应量走势

土地供应量走势为：20xx年土地供应总量会适度增加，但不会超过20xx年15%，土地供应向政策性商品住房倾斜。对一二线城市商品住房土地供应仍属于严控范围。呈现商品住房有钱也无地的局面；三四线城市为了财政积累，将商品住房土地供应量会适量放开。

对保障性住房，政策性商品住房和商品住房国家采用了不同的土地供应方式，政策性商品住房将是土地供应主体。

1、保障性住房土地供应方式：以计划经济形式供应占总土地供应量15%。

2、政策性商品住房土地供应方式：以计划加市场经济形式供应，实行限制性招、拍、挂。占总土地供应总量50%。

3、商品住房土地供应方式：以市场经济形式供应，招、拍、挂。占总土地供应总量35%。

这样的土地供应格局基本定型。由于地方财政情况没有较大的好转，地方土地财政的态势暂时无法缓解。

三、房地产资金走势

对房地产金融货币从紧的政策会维持到明年的下半年。主要原因是以下五个问题造成的：

1、由于相互制约的税收政策与金融政策调整不到位；

2、连续出台的金融政策没有到达预期，反而拉高了CPI，CPI回落缓慢；

3、区域性产业结构趋同化现象没有进行合理调整，政府需构建防范经济 泡沫风险围墙；

4、保障性住房不能如期到位，保障性住房属于公共产品全额由中央财政与 地方财政支付，由于这两年公民福利年年超标，直接影响国家财政预算的总盘子；

5、仍然要利用房地产把过快的GDP拉下来，维持到国家理想经济目标。 所以，20xx年金融管理对房地产资金走势仍处于货币从紧的态势，当国家保障性住房按计划批量上市那一天，房地产业政策就会松动，要等到下半年。

四、保障性住房走势

国家由于财政问题对保障性住房会进一步放开，让更多的民间资本融入进来，

参加保障性住房建设。同时加强对保障性住房建设监管，加强对保障性住房使用监管。保障性住房建设资与使用管理资金将以地方政府公共产品指令性任务按年度分配，纳入中央与地方政府年度财政预算。

一线城市：第一批廉租房与公租房陆续到位，第二批廉租房与公租房开建；

二线城市: 第一批廉租房与公租房部分转变为政策性商品住房销售，用来 保障资金回笼。第二批廉租房与公租房开建，来填补第一批廉租房与公租房未完成的任务。

三线城市: 第一批廉租房与公租房开建，由于资金缺口进展缓慢。

四线城市：廉租房与公租房由于地方财政无资金调配，要等到20xx年启动。

五、政策性商品住房——限价房走势

限价房属于政策性商品住房之列，由于我国庞大的城镇人口对房产的需求市场，30年内房地产的需求都属于刚性需求期。由于国家对房地产实行金融严格从紧的政策，计划期的限价房远远不能满足市场需求。2011完成的廉租房和公租房将有一大部分会被改变性质，地方政府将保障性住房变为政策性商品住房出售。这样，既解决了庞大限价房群体的需求，又可以使地方政府可以迅速完成资金回笼，呈现政策性商品住房PK保障性住房，政策性商品住房PK商品房两种局面。致使政策性商品住房成为房地产开发商新的相互角逐的战场。

六、商品房走势

无人能够改变城镇住房刚性需求的局面，但商品房不会走出计划与市场经济共存的怪圈。土地在市场经济模式下循环，建设在计划经济模式下循环。地方政府不堪财政捉襟见肘的压力，为了迅速回笼资金，将部分保障性住房改变为政策性商品住房的大趋势不可逆转，对商品房较大冲击的态势已经形成。20xx年商品房的金融政策仍然是以从紧为主，城市商品房的态势仍然严峻。

一、二线城市商品房：按土地按市场经济运行，建设按计划经济模式中运行。全年是“紧、紧、紧、松”。商品房从紧的政策对一、二线城市的开发商来说，可能会逼迫房地产开发商转向为商业办公用房开发，这是房地产业的一个危险信号。

三线城市商品房：这里的房地产商比一、二线城市日子好过的多，他们属于在计划与市场夹缝中游离生存的企业。全年中央政府是“紧、紧、紧、松”。 地方政府是持续土地财政的做法，房地产业必须完成地方财政税收。 四线城市商品房：属于穷则思变地区。应该说四线城市房地产商日子最好过。地方政府是必须超额完成地方财政税收，乘上土地财政最后一班车。

七、商品房价格走势

一、二线城市商品房价格走势仍然不乐观，三、四线城市商品房价格走势仍然和20xx年一样，上涨空间较大。

一线城市价格：将回落空间4%—8%，反弹空间3%—5%。， 二线城市价格: 将回落空间3%—5%，反弹空间4%—6%。

三线城市价格: 将上涨空间3%—5%。

四线城市价格: 将上涨空间4%—8%。

八、房地产业产业质量标准化走势

在房地产业的大调整中，除了去解决市场与资金问题，每一个房地产企业决策者都会想到解决本企业的产品质量问题。

20xx年房地产业的产品标准化会有四点突破：1、房地产业的产品标准化；

2、房地产业产品工艺化；3、房地产业配套产品标准化；4、房地产业配套产品工艺化。

现行粗框大面积房地产业建设，一无法有效的控制作业时间，二无法有效的控制建设与装修成本，三无法有效的控制作业质量。产品质量标准化与质量工艺化是我国房地业必经之路。

九、20xx年房地产业的警示

1、房地产企业由于大市场原因不得已转入到商品办公用房开发时，必须考虑到本企业自有资金与确有保证的贷款流动资金能否坚持一个完整的开发周期，如果没有资金实力，进入商品办公用房开发请三思。

2、20xx年房地产开发商根据房地产政策对土地的供应及土地价格问题会出现：一是对商品住房的土地需求的减少，二是违心的向商品办公用地转移，对其土地需求的增加。后者是一个危险想信号，当大量房地产商将转入商品办公用房开发时，房地产泡沫开始真正形成，其原因是资金回笼太慢，在基建过程中会有许多不可控制因素，当形成无法控制局面时，就会出现建设资金链断裂。

3、由于城市化进程过快，城市新增人口的住房矛盾会激增。

结束语

20xx年国家对房地产政策是坚持宏观调控的取向不变的政策，以确保公民福利政治，以保证改革脆弱期平稳过渡。我国公民对房地产的刚性需求不会变，保障性住房回暖，政策性商品房成为市场新的垄断，商品房在困难中向前。

第二篇：20xx年国家房产政策

楼市调控与房产开发

前言

“严格执行并逐步完善抑制投机、投资性需求的政策措施，进一步巩固调控成果，促进房价合理回归。”温家宝总理在今年3月6日所作的政府工作报告中，用短短40个字展示了政府加强房地产调控的决心。

20xx年国家应该会仍然延续上年度的公民福利政策之路，房地产业将在挤压与淘汰中顽强成长。

由于货币从紧政策、限价政策、限购都没有对商品房限制达到预期、保障性住房在人民强烈呼吁声迟缓走到台前，城镇住房刚性需求根本不会逆转，房地产业也绝对不会崩盘，商品房开发商确实难，商品房价格涨也难，降也难。

一、调控走向分析 一是限购、限贷政策不仅会毫不动摇地执行，而且还会进一步深化和加强。因为中央的房地产调控目标已经非常明确，就是要促进房价合理回归，说白了就是要让房价出现较大的跌幅。欲达促进房价合理回归之功，必须要尽最大努力打击投机、抑制投资、引导需求。而限购、限贷政策是实践证明了的打击投机、抑制投资的有力政策，唯有不折不扣地执行，甚至继续深化和加强限购、限贷政策，才能确保房价合理回归。

二是保障房建设与管理将制度化规范化。政府工作报告指出，继续推进保障性安居工程建设，抓紧完善保障性住房建设、分配、管理、退出等制度。充分表明中央高度保障房的建设、分配及退出机制。我们可以看出，中央或将进一步

强化地方政府保障房建设责任，将当地保障房建设情况纳入地方政府考核体系，或将尽快研究出台《保障房建设与管理暂行规定》。

三是将出台政策鼓励开发商建设中低价位商品房。政府工作报告提出要采取有效措施增加普通商品房供给，这是近年来中央多次提及的核心调控思路，因为唯有如此，才能在更大程度上满足民众普遍的购房需求，才能在更大程度上保障民生。那么，如何才能有效增加普通商品房供给呢？笔者以为需充分调动开发商建设普通商品房的积极性。而欲达此功，需在减少开发商拿地成本方面多做努力。笔者以为，在目前房地产调控处极端关键时期，中央不会出台过多的鼓励政策，因为，一旦鼓励过度，将对房地产调控不利。故此，两会后，中央或将推广北京的限地价、竞房价的土地供应模式，即地价是事先限定好的，然后设定一个将来销售的最高房价，开发商在此基础上，谁报的价格越低最终谁就拿地。

四是房产税将尽快在全国开征。加快建设城镇住房信息系统，改革房地产税收制度，促进房地产市场长期平稳健康发展。结合“促进房价合理回归”的调控目标，我们可以看出，中央必将在投资比重较大的城市开征房产税。

二、调控中的维稳

出于对国家未来经济安全的考虑和大众对高房价的不满情绪，国家开始对房地产市场进行大规模的调整，通过限购、限贷等特殊手段，基本遏制了房价过快增长的势头。年后以来，尤其是今年二月份以来，由于刚性需求的短暂释放，全国各地的楼市成交量开始出现显著回升，大有楼市破冰回暖气象。随着中央再次

严申房地产调控绝不放松，这股“回暖”势头开始放缓，其实只要看国家近期的政策走向就会知道，未来我国的楼市将以“稳定为主。

为了防止楼市出现崩盘或报复式反弹，国家在政策上肯定会选择较为稳妥的方式。住建部长姜伟新不久前就表示“楼市调控不会再出新招，但也绝对不会放松”，也就是说未来一段时间楼市政策都将保持现状，这种情况下，房价将会相应的出现连续性缓慢降价，这也是国家乐于看到的结果。调控楼市肯定会影响到近期经济发展，但对于我国经济的长远发展来说是有利的，从国家最新制定的经济增长目标7.5%来看，国家是做好了经济增速变缓的准备的，但7.5%的目标也不算太低，也就说明未来的政策是不会对楼市再下猛药的。

今年的政策跟去年比起来，对于刚需购房者的鼓励政策明显多了起来，房贷利率回归基准、保证首套房购买者的贷款需求等都是在刺激刚需入市。由于限购政策的存在，很大一部分购房者都被排除在购房资格之外，所以刚需购房者就成为楼市发展的救命稻草，如何打动刚需成为政府和开发商共同研究的话题。楼市政策保持稳定，购房优惠的增加，这些客观条件的存在，使得今后一段时间将成为刚需出手的不错机会。

房产税等一些新的政策正在研究实施，但楼市调控成功的关键不在于出台新政，而在于把已有的政策坚持好，杜绝各种变相松动，保证政策的稳定性和连续性，

知朝令夕改是注定要失败的。

三、未来楼市 从市场表现来看，20xx年的调控预期已经实现，各地房价已经停止上涨，各地投机现象明显减少，一线城市已经基本不存在投机。而从目前的促进房价合理回归的调控目标来看，离实现调控预期还有相当长的一段路要走。从目前市场

数据看，一线城市房价已经普遍下跌，部分区域已经出现较大的跌幅，二、三线城市房价也开始下滑，可以说，中国房价已经无可争议地步入了下行通道。

而从开发商面临的境况来看开发商大幅降价是必然选择：一是中央坚定的调控政策，尤其是促进房价合理回归的明确信号；二是地方政府已经绝无救市可能，令开发商的幻想彻底破灭；三是开发商的资金日渐紧张却又缺少融资渠道；四是市场已经缺少投资支撑，而消费需求有持续观望。

故此，未来楼市发展的趋势将表现为：

一是房价持续下跌，在持续调控影响下，房价将至少在两到三年内保持下跌态势；二是成交略有回升，房价下跌过程中必将刺激不同人群的购买需求，这样也将令成交量出现回升；三是房地产业洗牌加剧，未来几年，房企项目转让、转型将是主旋律；四是房地产市场格局面临重新定位，中国房地产市场将告别商品房时代，将会出现以保障房为主、中低商品房为次、高端商品房为辅的格局。

四、未来房地产业

第一，行业龙头发挥示范作用，是房地产信息集成服务产业化发展的重要路径 随着技术的进步和市场范围的扩大，房地产信息服务必然从提供简单信息资讯和初步分析的初级化服务，逐步演变为提供高价值的有效资讯和问题解决方案的专业化服务。这主要表现在３个方面：第一，房地产信息集成服务业，需要变革企业的运作模式、经营方式，房地产信息服务的专业化水平将不断得以提升。第二，房地产信息集成服务，需要运用先进的知识和工具对信息进行深入分析。第三，在专业数据平台的构建上，具有高度专业性、科学性的信息技术应用将不断加大，产业化发展成为高新技术广泛使用的助推器。

房地产业信息集成服务产业化的发展，离不开房地产业和信息服务产业企业尤其

是龙头企业的探索和参与。有关房地产信息集团的成立和上市，就是一例。这种推动作用主要体现在以下３个方面：

首先，房地产行业关联度高、信息面广，信息收集需要涵盖房地产开发、营销、交易、服务等各个领域，既需要宏观政策信息，又需要微观市场信息，既需要区域市场信息，又需要全国市场信息。

其次，随着房地产企业对信息服务的要求越来越高，房地产信息服务必然要发展成以信息集成为基础，以专业人员的智力要素为纽带，为房地产企业提供高端化解决方案的服务产业，才能帮助企业在激烈的市场竞争中抢占先机，推动整个行业的不断进步。

再次，房地产企业与房地产信息服务企业的合作经营，有助于通过行业内的资源整合与广泛参与，形成具有一定规模、标准和专业的主导产业。

结束语

从以上分析不难看出，现在着眼于保经济增长、稳定房地产投资，本轮房产调控才应该不达目标不罢休，一定要达到稳定房价预期的目标，让沉迷于为促成房价暴涨而获得暴利的房地产公司清醒，着眼于长远战略来做理性和可持续的投资。房地产投资稳定了，经济增长才有稳定牢固的基础。否则，如果连这轮声势这么浩大的调控都无功而返了，那么市场再没有可预期的长远前景可言。房地产投资行为重新堕落为赌徒般的博弈，对经济增长才是最大的威胁。