房地产评估报告书
房地产评估报告
项 目 名 称：思南县思唐镇城北社区凉水沟组郭朝富拥有的地上建筑物
及附属物等进行估价
受 托 估 价 单 位：贵州惠仕房地产资产评估有限公司
估 价 人 员：陈德武 王仁见
委 托 估 价 方：思南中天投资开发有限公司
估 价 日 期：20xx年10月16日
房地产估价报告编号：黔惠房铜评（2010）3004号
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房地产评估报告书
目 录
一、封面
二、目录
三、致委托方函
四、估价师声明
五、估价的假设和限制条件
六、《房地产估价结果报告》
七、《房地产估价技术报告》
八、估价对象的相关资料
九、估价机构营业执照（复印件）
十、估价机构资质证书（复印件）
十一、注册估价师资格证书（复印件）
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致 委 托 方 函
思南中天投资开发有限公司：
受贵单位委托，本公司秉着客观、公正、科学、独立的原则，对贵公司委托的思南县思唐镇城北社区凉水沟组郭朝富拥有的房屋及附属物进行市场价值评估，估价时点为20xx年8月20日 ，估价目的为：“为确定被拆迁房屋及附属物货币补偿金额而评估其房产及附属物市场价值。”
本公司根据估价目的，遵循估价原则，采取适宜合理的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过测算，结合估价经验与对影响房地产市场价值因素进行分析，确定估价对象在市场上有足够的买方和卖方，并且进入市场无障碍的条件下，于估价时点的公开市场价值为人民币壹万伍仟捌
评估的详细结果及过程，见《估价结果报告》。
此 致
贵州惠仕房地产资产评估有限公司
二0一O年十月十六日
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估 价 师 声 明
我们郑重声明：
1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实和准确的。
2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正客观的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
3、我们与本次估价的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系和偏见
4、我们依照中华人民共和国国建标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
5、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地勘察，并对勘察的客观性、真实性、公正性承担责任，但我们对估价的现场勘察仅限于其外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，依据拆迁方及被拆迁方现场勘察、认可的资料进行评估。除非另有协议，我们不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任。
6、没有人对估价报告提供重要专业帮助。
7、本估价报告依据现场测量数据进行评估，若该测量数据出现漏记、错记或重记，本报告结果应以重新核实的数据做相应调整。
8、本报告估价结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不得做其他用途。未经本估价机构和估价人员同意，估价报告不得向委托方及报告审查部门以外的单位及个人提供，凡因委托人使用估价报告不当而引起的后果，估价机构和估价人员不承担相应的责任。
9、本估价报告书中内容未经估价机构书面同意，报告书中的全部或部分内容不得公开发表或转载、复制，报告解释权为本评估机构所有。
参加实堪人员为中国注册房地产估价师：陈德武 王仁见
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估价的假设和限制条件
一、需要特殊说明的事项
1、本报告评估结果不含评估对象转移时所需的税费；
2、委估房地产的建筑面积以委估方及被拆迁方认可数据为准；
3、本报告评估结果不含土地使用权价值。
二、评估基准日后的调整事项：
评估基准日后、有效期以内资产发生变化时，应根据原评估方法对资产额按实际发生额进行调整。若资产价值标准发生变化，并对资产评估价产生明显影响时，委托方应及时聘请评估机构重新进行估价。
三、评估结果有效的其他条件
评估结果是反映评估对象在本次评估目的下的参考价值，没有考虑将来特殊的交易方式可能追加的价值等对其评估价的影响，也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力或其他不可抗力对资产价值的影响。当前述条件情况发生时，评估结果一般会失效。
四、评估报告使用的限制条件
1、根据国家有关规定，本估价报告书自报告出具之日起计，有效期为一年。超过一年需重新进行评估。
2、在本报告书有效期内，若估价对象发生损坏或其权益发生重大变化，本报告书及估价结果无效。
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房地产估价结果报告
一、评估项目名称
思南县思唐镇城北社区凉水沟组郭朝富拥有的房产及附属物拆迁补偿价值评估
二、委托估价方
单位名称：思南中天投资开发有限公司
联 系 人：
电 话：
地 址：
三、受委托估价方
机 构 名 称：贵州惠仕房地产资产评估有限公司
法 人 代 表： 孙晓东
土地评估资质注册号：B200752005
房地产评估资格证书号：建房估证字[2010]007号
资 质 等 级： 一 级
资产评估资格证书编号：0029059
批 准 文 号：财评函字(1999)12号
铜 仁 联 系 地址：铜仁市解放路2号（大十字杨伯照相馆二楼）
联 系 电 话：0856—5224168 139xxxxxxxx
联 系 人 ：钟显斌
四、估价对象概况
①房屋情况统计表
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五、估价目的
为确定被拆迁房屋及附属物货币补偿金额而评估其房产及附属物市场价值。
六、估价时点
二0一0年十月二十日
七、
本次评估项目的价值定义为：委估对象于现实正常使用情况下的公开市场价值，不考虑抵
押、查封、租赁等因素的影响。
八、估价依据
（一）委托方与本估价机构签订的房地产估价委托方；
（二）委托方提供的资料及相关证件；
（三）中华人民共和国国家标准GB/T50291—1999《房地产估价规范》；
（四）《中华人民共和国担保法》；
（五）《中华人民共和国城市房地产管理法》；
（六）《中华人民共和国土地管理法》；
（七）《20xx年贵州省建筑工程计价定额》及相关调价文件；
（八）估价人员掌握和搜集的有关估价资料和市场信息；
（九）思南县物价局文件思价发〔2009〕68、〔2008〕56号。
九、估价原则
本评估报告在遵循客观、公正、科学、合理的基本原则下，结合估价目的对估价对象进行评
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估。
（一）合法原则：要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行。合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分等方面。
（二）最高最佳使用原则：要求房地产估价应以估价对象的最高最佳使用为前提进行。最高最佳使用是指法律上许可、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象的价值达到最大的一种最可能的使用。
（三）替代原则：要求房地产估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价值。类似房地产是指其实物、权益、区位状况均与估价对象的实物、权益、区位状况相同或相当的房地产。
（四）估价时点原则：要求房地产估价结果是估价对象在估价时点时的客观合理价值或价值。在不同的时间，同一宗房地产往往会有不同的价值。估价时点是评估房地产价值的时间点。
（五）公平原则：要求房地产估价人员应站在中立的立场上，求出对各方当事人来说都公平合理的价值。
十、评估程序及方法
（一）评估程序
1、由专业人员组成评估小组；
2、到现场勘察，收集相关市场资料；
3、调查核实有关法律文件，制定评估工作计划；
4、进行评定估算，完成评估报告。
（二）评估方法的选取
住宅房地产根据其特征和用途，宜采用重置成本法进行评估，首先求取建筑物的重置单价，再按其使用年限，现场勘察的建筑物状态、使用和维护情况，对照《房屋完损等级评定标准》，确定评估对象的成新率，最后评定其价值。
计算公式为：
房地产评估价值=重置单价×（1-折旧率×折旧年限）(成新率)（1±其他因素调整率）×建筑面积
（三）评估测算过程：
1、建筑物及附属物重置价值
参照本地根据《贵州省建筑工程计价定额2004版》结合本地材料价值和人工费用及税费、利润区类似建筑物的工程造价信息，确定建筑物重置成本价值。
2、建筑物成新率确定
通过建筑物的实际有效使用年限的考察，确定其实体损耗，并结合实地勘察了解的情况。参照《房屋完损等级评定标准》,确定评估对象的成新率（折旧年限）
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十一、估价报告应用的有效期
随时间的变化，评估对象的价值也应作相应的调整，故本报告的有效期为：自报告出具之日起计，即自20xx年10月16日至20xx年10月15日止有效。
十二、估价日期
本估价报告的估价日期为20xx年8月20日至20xx年10月16日。
十三、估价结果
经过估价人员采用科学、独立、客观的分析和测算，评估对象在20xx年8月20日的公开市场价值为人民币壹万伍仟捌佰肆拾肆元整（￥15844.00元）。
十四、中国注册房地产估价师签字
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房地产估价技术报告
一、个别因素分析
估价对象为位于思南县思唐镇城北社区凉水沟组郭朝富拥有的房屋及附属物等，该房屋建筑年代不详，总建筑面积为：26.63平方米。该房地产所处区域一般，维护较好，周围环境较好，交通一般。（注：详见附件）
二、区域因素分析
估价对象位于思南县，交通状况一般，各项配套服务设施一般。
三、市场背景分析
1、一般因素
（1）城市资源状况
思南县位于贵州省东部乌江中下游，铜仁地区南部边缘，东临印江县，南接石阡县，西临风岗县，北靠德江县。县城距贵阳360公路，距铜仁187公里，距遵义205公里；全县土地总面积2230平方公里，人口62.52万人，县城所在的思塘镇位于全县地理中心，该镇管辖27个村委会，总土地面积73.52平方公里。
地热、地貌：思南县地处贵州高原武陵山脉和大类山脉之间，南北走向的乌江是两大山脉的自然分界线，整个地势受乌江切割的影响，北、东、西三面较高，中间乌江河谷较低，境内最高海拔1363米，最低海拔340米，地貌以渗蚀、侵蚀山地和丘陵地貌为主，大致分为山地、丘陵、岗地、坝地及水面等五类。分别占全县土地总面积为46.2%、38.7%、
8.5%、5.5%、1%。
气候、水文：思南县属中亚热带季风湿润气候区，具有春、夏较长，秋季较短，冬暖夏热，冰雪偏少的特点，年降水量1154.3毫米，最高气温40.7℃，最低气温-5.5℃，境内284条大小河流均以乌江为排泄而呈网络状布全县，河网密度24公里/百平方公里。
全县耕地1230564亩，占全县总面积的36.9%，林地920032.9亩，森林覆盖率23.08%，园地5128.4亩，牧草地384777.6亩，居民及城镇工业用地49072.4亩，交通用地14653.7亩，水域用地45429.9亩，未利用地58134.2亩。作物以粮食为主，经济作物以烤烟为主。是全国优质烤烟生产基地县；主要矿产为原煤，年生产原煤25万吨左右，能满足各行业生产、生活需要。
全县管辖27个乡镇（其中建制镇十三个），全县GDP逐年增长，地方财政逐年增收，社会商品零售总额逐年增大，粮食总产量逐年增多，工业产品主要有煤、复合肥、炸药、水泥、白酒，农畜产品主要有水稻、烤烟、油菜、生猪、牛羊等。
交通：全县交通以运输为主、水路运输为主为辅，陆上有省道（铜遵线、思石线）为主干线，全县各乡镇均有县乡村公路形成网络，全县公路通车里程623公里，省道130公里，县道493公里，水上运输上通余庆，下达沿河、涪菱，正常水位可通行300吨船舶。
电力条件：县城已与国家电网相连，初步完成了农村电网改造，县内水电站能满足乡镇发展需要，即将竣工的思林电站是乌江流域水电梯级开发的国家重点建设西电东送项目，其装机容量较大。
供水条件：全县已建成固定、移动通讯网络，覆盖全县各乡镇所在地，移动电话用户
1.6万户，固定电话用户2.1万户。
教育、医疗、服务条件:县城有高、初中学个各2所、师范1所，思南中学、思南师范均面向外县招生，是西五县的教育中心。门诊、住院、中医院各一所，医疗设施齐全。服务行业有全地区最大、设施最齐全的宾馆一座。
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（2）房地产制度与房地产市场状况
该县的房地产制度严格按国家的有关规定执行，房地产市场已形成一定规模，且
市场发育良好，交易活跃。城镇职工住房全面实行商品化。县城的旧城改造力度逐年加大，外来投资房地产的客商逐年增多，这对当地房地产业的健康发展将起到积极的推动作用。
土地使用制度已全面实行改革，变土地无偿无限期无流动使用为有偿有限期有流
动使用制度，对经营性用地已全面实行公开招标拍卖挂牌出让。土地出让价值处于全区中上水平。基准地价已于20xx年更新。而县城的城南片区土地出让为全区的土地出让起到了模范作用，尤其是土地出让工作的可操作性，其透明度、公正性均处于全区市场配置土地资源的前沿。
（3）产业政策
根据地委、行署的有关精神，“兴工富区、旅游活区”战略已全面实施。随着县
城东部、南部及北部新区的建设和发展，县委、县政府出台了相关招商引资文件，大力发展思南的优势产业，引进外资，加大基础设施投入，对来思南投资的客商在许多方面都给以优惠政策，尤其在地方税及土地使用方面政策更活，办法更灵。
未来该县浆大力推动房地产业、绿色产业、轻工业等产业的发展。为提高全县的
GDP打下坚实的基础。
（4）城市规划与发展目标
县城及乡镇的规划较差，现随着旧城改造力度的加大，思南的城市规划重点在东
西城区的住宅及配套设施方面，规划格局体现了山青水秀的特点，突出乌江的功能。随着规划的更新，城区已发生了很大程度的变化，未来县城将发展成为以商住为主、工业为辅、旅游次之的心的城市规划格局，逐步向现代化小城市迈进。
（5）城市社会经济发展状况
目前县城社会经济主要以商服业为主，辅以部分工业经济，经济布局不合理，发
展水平、综合实力较弱。
四、最高最佳使用分析
估价对象设计用途为住宅用房和其他生产生活设施用房，现状用途为住宅和其
他生产生活设施用房，保持现状继续使用最为有利，目前的使用现状为最高最佳使用状态。
五、估价方法选用
根据估价目的及估价对象的状况，可以分别采取不同的估价方法。估价方法通
常有市场比较法【市场比较法是指在求取估价对象房地产价值时，将估价对象房地产与在较近时期内已经发生了交易的类似房地产加以比较对照，以已经发生了交易的类似房地产已知价值修正得出估价对象房地产最可能实现的合理价值的一种估价方法】、重置成本法【重置成本法是指首先估测被评估房地产的重置成本，然后估测被评估房地产业已存在的各种贬损因素，并将其从重置成本中予以扣除而得到被评估房地产价值的一种评估方法】、收益法【收益法是指通过估测被评估房地产未来预期收益的现值来判断房地产价值的一种评估方法】、假设开发法【假设开发法其实质就是剩余法，假设开发法是将被估房地产的预期开发价值扣除正常投入费用、正常税金及合理利润后，依据该剩余值测算被估房地产价值的方法】四种。
根据待估房地产的现状用途（住宅用房），收益法及假设开发法不宜采用。原因是：
①假设开发法是在某一区域房地产市场加以极少或者没有市场交易可比案例的
情况下采用，对于本次评估的住宅房地产是按现状用途进行评估，如果采用假设开发
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法评估，其结果会偏离区域正常的市场价值，故不宜采用。
②本次评估也不予采用收益法，主要是收益法中的客观纯收益难以确定，即使可以通过调查得到现状条件不同一路段住宅用房的租金情况，但资本化率不易确定，如果资本化率确定不符合区域的实际情况，则评估结果也是会偏离区域正常市场价值的。 ③因本次评估不含土地使用权价值，而平时的市场价值均是包含土地使用权价值的，是所以本次评估亦不能采用市场比较法。
本次对待估房地产进行评估可以采用重置成本法进行估价，因为我们可以根据贵州省的建筑工程定额，并结合思南县城建筑市场，考虑建筑投资利润的成本、利息、利润等因素，而这些数据资料均可以通过市场调查而获取，故可以采用该方法进行价值评估。
六、估价测算过程 ①房屋估价计算表
②、附属物估价计算表（成本法）
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七、估价结果确定
估价对象在估价时点的地上建筑物及附属物等的公开市场价值为人民币壹万伍仟
捌佰肆拾肆元整（￥15844.00元）。
附 件
1、估价委托书复印件
2、委托方资料复印件
3、评估人员实地调查的有关资料复印件
4、评估机构资料复印件
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