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6 摘要 1) 市场分析的目的。 2) 分析方法、主要假设条件和风险因素。 3) 建议——做/放弃/推迟/改进以后可以做。 概述 1) 国家或整体社会经济状况和主要的增长领域（确认有吸引力的物业投资类型——可选择的投资方向，分析当前所处的经济周期或房地产周期中的位置）。 2) 地区经济概况（可与国家进行对比分析）。 3) 城市经济状况（与国家和地区相比城市的就业状况及趋势，本城市就业情况短期预测，确认和介绍当地主要产业、企业和产品）。 4) 市场环境与场地分析（市场区域的划分、土地面积、土地利用情况、场地描述，场地周围交通环境及可及性分析，场地周围土地利用情况和竞争情况） 需求分析 1) 预计的总需求（详细分析项目所在市场区域内就业、人口、家庭规模与结构、家庭收入等，以预测拟开发房地产类型的市场需求）。 A. 就业分析 B. 人口和家庭分析 C. 收入分析 2) 吸纳率分析（就每一个相关的戏份市场进行需求预测，以估计市场吸纳的价格和数量）。 A. 市场吸纳和空置的现状和趋势。 B. 预估市场吸纳计划（相应时间周期内的需求）。 供给分析 1) 调查房地产当前的存量、过去的走势和未来可能的供给； A. 相关房地产类型的存量、在建数量、计划开工数量、已获规划许可的数量、改变用途数量和拆除量； B. 估计短期的新增供给数量。 2) 分析当前城市规划及其可能的变化和土地利用、交通、基本建设投资等计划 3) 分析房地产市场的商业周期和建造周期循环运动情况，分析未来相关市场区域内供求之间的数量差异。 竞争分析 1) 列出竞争项目的功能和特点（价格、数量、设计形式、功能和装修标准）。 A. 描述已建成或正在建设的竞争性项目（价格、数量、建造年代、空置、竞争特点）。 B. 描述计划建设中的竞争性项目。 2) 市场细分，明确拟建项目的目标使用者。 A. 目标使用者的状态（年龄、性别、职业、收入）、行为（生活方式、消费模式）、地理分布、需求的区位分布及流动性。 B. 了解每一细分市场下使用者的愿望和需要。 C. 按各细分市场结果，分析对竞争项目功能和特点的需求状况，指出拟建项目应具备的特色。 市场占有率分析

1) 基于竞争分析的结果，按各细分市场估算市场供给总吸纳量、吸纳速度和拟开发项

目的市场份额，明确拟开发项目吸引顾客或使用者的竞争优势。

A. 估计项目的市场占有率

B. 在充分考虑拟开发项目优势的条件下，进一步确认其市场占有率

C. 简述主要的市场特征

2) 市场分析结果（市场占有率、拟建项目销售或出租进度、价格、销售期）

A. 在一定的时间内以某一价格出售或出租的面积或单元数量

B. 有利于增加市场占有率的建议

第二篇：广东房地产市场分析报告

度广东房地产市场分析报告

20##年度本省房地产形势的基本评价是稳定、有序、健康、发展。但也潜在一些值得注意的风险因素。表现在积极一面的现象很多。如房价稳中有降、投资与营销稳步增长、市场竞争有序、二手市场活跃、市场竟争特征明显等等。这一类的评述在近期的市场分析文章与各级领导的报告中多有论述，在此不再一一列举。

　　20##年度的房地产市场形势按目前的市场行情和整个国民经济发展趋势来判断，也应当继续保持稳步增长的态势。按照经济现象中的惯性原理，外界环境只要不发生大的变异，20##年度的房地产，仍然会保持稳定和健康发展的势头。

　　党的十六大所确立的全面实现小康的宏伟目标，预示着国家经济发展仍将呈现快速增长的局势；20##年又是各级政府的换届年，新一届领导大多雄心勃勃，要为加强基本建设投资力度、发展地方经济、改善人民生活做一番事业。可以预计，20##年度中央积极的财政政策、中央和地方大规模的城市建设和基础设施建设方针都不会发生变化。20##年，我们又面临中央城镇化重要战略决策附诸实施的机遇（广东要建设268个中心镇），这些都是利好因素。经过10多年的磨炼和积累，广东的开发商们大多创下了自己的品牌，积累了丰富的经验，拥有了雄厚的财力，一个个磨刀擦剑，蓄势待发，要“上山下乡”，大干一场。没有理由对未来持悲观态度。所以我说，20##年度本省的房地产市场基本上仍能保持目前的发展态势，稳步推进。

　　但是，应当看到，即使在稳定发展的过程中，也存在一些值得注意的问题和潜在的风险。我总认为，业内人士对这些问题谈得不够，分析的不透，尤其是主管当局和开发公司的决策者们，相当一部分人还未给予足够的重视。所以我今天的发言，将重点谈存在的问题与潜在的风险。不是拨凉水，而是在过度的兴奋之时加一点镇静剂，以期引起争鸣和重视，防患于未然。。我将从目前房地产市场上几种值得注意的问题、问题的成因与潜在的风险、对20##年度本省房地产形势的基本估计等三个方面来谈谈我的分析与判断。

　　一、目前房地产市场上几个值得注意的间题

　　1、房地产开发投资规模偏大

　　由上述广州市的几组统计数据可看到，近几年固定资产投资规模占国内总产值35%以上，房地产的投资规模占固定资产规模33.69%至42.40%。显然，这个规模是太大了。

　　2、土地批租规模失控（既有总量失控也有单幅土地批租规模失控）。开发商竟相储备土地（圈地）、住宅小区规模越来越大

　　（1）20##年1至11月份，全国购置土地面积20245万m2，同比增长45.3%。

　　（2）本省的一间开发公司在北方一个城市一次就圈地18000亩（12平方公里）。其他的大开发商也纷纷在广州郊区和北方城市圈地。占地、购地，屯积土地资源成风，越括越猛。

　　（3）单幅土地规模最大的碧桂园凤凰城占地667万平方米。

　　（4）有一家开发商，仅在广州及周边地区征地就超过2600多万m2。

　　（5）在广州超过100万m2占地面积的住宅小区就有14个。增城和南海还各有2个最大楼盘。

　　3、开发公司资产负债率大幅提高，拖欠工程款和地价款现象严重，房地产开发经营利润锐减

　　（1）据统计，全国2万多家房地产开发公司，平均资产负债率高达70%以上，广州市的房地产开发公司则高达78%。就是号称广州30强的大开发公司，平均资产负债率也高达70%以上。

　　（2）20##年全国开发公司拖欠工程款1358亿元，比20##年增长22.7%，占完成投资额的21.4%。20##年1至11月，比20##年增长了36.2%，占完成投资额的15.8%。

　　（3）20##年广州市1300多家房地产开发公司中，只有100多家盈利，回报率仅3.2%。

　　（4）据说仅广州的地价欠款就高达100亿元以上。

　　4、房地产开发过程中的政企职能错位现象日益严重

　　（1）开发商不仅要建设中小学、幼儿园、医院，还要经营和管理中小学、幼儿园、医院，公共治安、交通、教育、医疗卫生。许多明显属于社会公共事业的项目建设和经营管理责任，都落在开发商身上。有些开发公司的老总或物业管理公司的经理，简值就是一个村长、镇长、市长。

　　（2）大型楼盘社区管理职能与物业管理职能混淆。超大型楼盘宛如一座城镇，在这里，物业管理公司、业主委员会与地方政府派出机构在管理职能上的分工界定不清。规模过大的业主委员会，其权力与职能限定存在一定的社会风险（尤其在发生利益冲突时）。

　　（3）至今为止，仍然要求开发商无偿提供实物公建配套设施。而这种负担最终将进入成本，提高了房价，转嫁到购房者身上，增加了消费者负担。就是说，住在小区中的业主，不仅要购商品房，还要为这个小区内的医院、学校等公建服务设施项目的建设附钱。

　　（4）由于新设的公建配套设施都是由各住宅小区的开发商独立规划和建设的，布局不合理、规模不够大、使用效率不高，而且没有统一的规划和建设，对今后的城市规划管理带来新的隐患。

　　（5）农村集体所有土地，大部分是经由村（镇）委会与开发商协议出让方式进入开发市场的。这种运作程序，不仅扰乱了地产市场，而且不利于土地资源的有效控制。

　　二、问题的成因及潜在风险

　　1、关于房地产开发投资规模偏大的问题

　　1999至20##年度，广州的房地产投资分别增长13.8%、19.5%、25.3% 高于同期国民经济增长速度。

　　1998至20##年度，房地产投资占固定资产比重高达35%以上，固定资产投资占国内生产总值比重高达近40%。

　　商品房生产规模已远远超过市场吸纳能力。20##年底，广州市空置量661万m2，20##年广东省空置量高达2097万m2（20##年），占全国空置面积的20% 。

　　（1）房地产开发投资规模过大的直接后果是造成市场供求失衡，商品房积压严重。以广州为例，近年来，商品房的空置量每年以100万m2的速度递增。就是说，每年有10%左右的进入市场的商品房积压下来。按每平方米2500元的平均单价计，资金的积压量高达150多亿。

　　（2）规模过大的第二个后果是全社会用于积累的资金比率失衡，不可再生资源消耗过快（土地）。不符合可持续发展的原则。可持续发展的基本要求是资源（尤其是不可再生资源）的保护和有效利用，社会经济发展后劲得以重视。而社会发展的后劲要靠生产能力的不断增加与更新，这些不是靠商品房建设来实现的。

　　（3）规模过大的第三个后果是造成某些地区社会经济发展过份依赖房地产业。建设部副部长刘志峰在最近的一个讲话中提到：“有相当一部分城市的房地产开发投资占固定资产投资的比重超过30%，个别城市甚至高达60%，造成这些城市经济对房地产开发投资的过份依赖，一旦开发投资增幅下降，将对城市经济发展造成较大影响”。将一个地区的经济发展主要依托于房地产经济，是不稳定的，也是危险的。

　　造成房地产投资规模过大的原因一是我们的土地批租规模失控；二是人们对市场需求的错误认识；三是受制于开发商的运作手法，他们要靠不停地取得新的土地资源以获取资金，处于欲摆不能、欲止不休的境地。如果我们不具备强有力的调控手段，就很容易失去控制。

　　要控制房地产开发规模，唯一重要且有效的手段，就是控制土地批租规模，在源头上实施有效控制。尤其要控制住农村集体所有权的土地资源直接进入地产市场的渠道。

　　2、关于土地批租规模失控问题

　　土地批租规模太大，不仅扰乱了房地产市场，破坏了商品房的供求关系，引发无序的竞争，从而影响整个社会经济的平稳发展。而且，由于失去了土地资源供应量这一有力的调控手段控制权，也就失去了对市场的调控能力。

　　单幅土地批租规模过大不仅造成土地收益的流失（土地价格随其周边开发深度的变化而变化），还带来规划滞后，公建配套设施建设滞后，管理不到位等种种弊端。

　　造成土地批租规模失控的原因一是认识上的误区，二是目前的土地供应机制问题。

　　（1）我们过份强调了土地的“生财”、“聚财”作用，以至于一些地方政府，需要钱就想卖地。归根结蒂，圈地是由卖地引发的。

　　（2）虽然中央政府三令五申不准再协议出让土地，不准违规出让土地。但至今为止，在土地使用权的交易市场，仍然存在大量违规，违法行为。广东省1999年至20##年度经营性用地检查报告指出，全省共拍卖、出让土地885宗，1017公顷。其中协议出让的比率分别为70%和84%。即使在城市规划区内的土地，通过拍卖出让的宗数也仅占34%，面积占21.5%。其余全是协议出让的。

　　（3）现行法规规定，必须由城市人民政府集中统一供应和管理土地资源的供应。但在实际操作时，相当一部分农村的土地，是交由开发商和当地集体（村、镇）私下协议出让的。那些成千上万亩的项目用地，大部分是这样来的。

　　所以，要严控土地批租规模，还得以源头上抓起。推行计划用地，严格按程序办理，通过招标拍卖，建立公开、公正、透明的有形地产市场。

　　3、关于开发公司负债及经营风险问题

　　资产负债率是衡量企业偿债能力和抗风险能力的重要指标。一般限额为50%到60%。我国基础行业平均为50%左右，加工业平均65%。房地产开发业70%至78%的资产负债率，显然是太高了。

　　房地产开发投资额巨大，投资期长，影响因素复杂，历来就是一个高风险的行业。目前这种高负债率，大规模经营的环境，又客观上加重了风险程度。一旦某一项目市场定位错误，或经营上出现某些严重失误，造成资金链断裂，就有可能遭至灭顶之灾。而开发公司对银行资金的依赖较大，一旦出现大范围的楼市滑坡，便很有可能引发金融风险，这就是为什么去年底中国人民银行不无忧虑地要对各商业银行的房地产信贷进行全面检查的原因。

　　据分析，房地产开发公司这么高的负债率主要源于如下一些原因：

　　（1）财务杠杆效应的诱感。尽管房地产项目开发需巨额投资，但一个运作得好，且在金融系统信用较高的开发商，往往可以很快获得巨额贷款，弥补其资金不足，从而实现“少花钱、多办事”或“花同样多的钱、办更多事”的杠杆效应。

　　（2）风险转移的动机。开发商依靠巨额的银行借款，实现了项目经营风险的转移。

　　（3）银行方面的热情。银行在寻求贷款目标时，首先考虑到的是资金的安全。理论上讲，土地是稀有、不可再生资源，具有升值潜力，而房地产又是不动产，处置和监控都相对容易些，他们自然比较欢迎以土地和房产作抵押物而乐于给房地开发项目贷款（尤其是大开发商的项目）。

　　（4）融资环境的影响。房地产开发商高负债率另一重要原因是我国现行金融体制形成的融资环境的影响。由于金融体制改革的相对滞后，我国较完备的房地产金融体系尚未建立，房地产项目融资仅银行借贷一种形式，开发商不得不尽可能从银行借贷以解决巨额资金需求。

　　过渡地负债把房地产开发公司与银行捆在一起，不仅降低了开发商抗风险的能力，而且一旦市场营销出现风险、资金回笼遇阻，资金链断裂，更易诱使开发商放弃在建项目（烂尾），不仅影响业主利益，而且将波及金融业。带来更大危害。

　　（5）银行在房地产开发项目中的资金关系由两大块构成。其一是开发企业以项目地块或其他资产作抵押向银行的借贷，其二是银行对购房者个人的住房消费贷款（按揭），其实这部分贷款也进了开发商的腰包，就是说，除了首期外，实际上项目销售收入的70%是银行支付给开发商的。开发商一般用销售收入作为项目再开发的资金来源。有人作过统计，这两项加起来，大约占了开发企业项目资金来源的70%左右，如果加上拖欠款及一些项目的“带资”工程，开发商真正投入的自有资金并不如想象的那么大。

　　庞大的债务负担都落在银行身上，据有关专家测算，我国金融机构用于房地产的贷款余额，约占总贷款余额的10%左右。银行贷款过渡集中于房地产开发，尤其是集中于少数大开发商，自然大大增加了他的风险性，一旦由于市场因素或其他因素影响项目的营销效果时，将严重影响银行资金的回笼。关于这一点，相信业内人士对92年前后全国房地产经济大滑坡引起的金融问题，尚记忆犹新（至今还有近千亿元的贷款无法收回）。

　　从另一方面来分析，银行资金一般来源于储蓄，而储蓄资金的短期性和房地产贷款，尤其是个人住房抵押贷款（按揭）的长期性是一对无法调合的矛盾。在我国目前这种金融环境中，债券不具备随时变现的能力，若银行持有大量无法变现的房地产抵押贷款债券，随时都有可能引发资金的流动性风险，严重时甚至会引起“金融恐慌”，造成金融风波。金融界普遍认为，金融机构的中长期贷款余额不宜超过其总贷款余额的20%。否则，将严重影响其资金的流动性。广州市20##年底的银行总贷款余额为7498.35亿元，其中中长期贷款余额为2308.58亿元，其比率已高达30.78%；据有关专家测算，到20##年，本市仅个人购房抵押贷款（按揭）就高达4160亿元，占总信贷规模的比率将超过20% 。由此可见，房地产金融的风险问题已提到议事日程，成为迫在眉睫急需解决的重大问题。

　　4、关于界定房地产开发过程中的政企职能问题

　　市场经济环境下的政企关系，应当是清晰而明确的。但令人遗憾的是在房地产开发过程中，哪些该政府干，哪些该企业干，哪些由地方财政负担，哪些由开发商负担，哪些由购房者负担，似乎至今还闹不明白。都说要整顿市场、规范行为，我看首先要界定清楚这些事，否则，我们永远理不清房地产市场。

　　比如说，理论上讲，农村集体所有土地不得直接进入土地交易市场。只有实施征地拆迁补偿以后，变为国家所有，才可进行使用权的交易。所以，在这一过程中的政企关系应当是很明确的。

　　政府依据城市发展需要确定需要建设的地域、地块和土地使用性质，将他们列入城市的土地资源供应计划；城市规划部门按计划做好这些地域，地块的控制性详规和基础设施、公建配套设施规划建设方案；城市土地资源管理部门按规划方案实施征地拆迁，进行基础设施建设和公建配套设施建设，具备开发建设条件后的地块（熟地），按计划进入拍卖招标市场，进行土地使用权的交易。

　　由此看来，征地拆迁、基础设施与公建配套设施（无论红线内，还是红线外）建设，都应当是政府行为，不是市场行为，也不是购房者的事。往宅小区内的公建配套设施，幼儿园、小学、中学、医院、街道办事处等等，应当由地方政府统一规划、统一建设，不能交由开发商负责，更不能由购房者负担。如果我们能很好地界定这些关系，就能清晰地理顺房地产市场，根治房地产开发过程中的混乱与非理性行为。

　　三、对20##年度房地产形势的基本估计

　　综上所述，对我省20##年度房地产形势的基本估计，可归纳为如下几点。

　　1、由于社会经济环境的影响及经济问题本身所具备的惯性，本省20##年度的房地产市场将继续沿着稳步发展的轨迹运行，不会有戏剧性的突变。

　　2、由于商品房投资建设规模过大、市场吸纳能力有限，20##年的商品房市场营销压力会更大。大型楼盘特别是超大型楼盘销售进度受挫，将会引发激烈的竞争，部分楼盘销售受挫，资金问题日益严重，个别楼盘，尤其是某些并无持色的大型楼盘将会陷入资链断裂的困境。

　　3、由于土地市场的清理整顿，开发商将失去协议承诺的某些郊区土地使用权。各级政府都将压缩土地批租规模，地产市场的无序和不规范现象将有所改善，商业开发用地市场的竞争将会更激烈。

　　4、由于金融机构的调控政策，商品房开发贷款的难度将更大，一些中小项目将由于无法获得新的资金来源而陷入困境，那些失去贷款支持而市场营销又受挫的项目将由于资金链的断裂而陷入困境，出现新的烂尾地块和烂尾楼盘。

　　5、大规模的城市基础设施建设、城镇化过程中的中心镇建设以及城市经营观念的深化，给开发商提供了许多新的机遇。许多原先不准开发商介入的领域。如城市供水、城市道路、桥梁、城市煤气、城市交通、城市危旧房改造、“城中村”改造，高等院校后勤服务社会化、大学城建设，中心镇建设等等，都将推行民营化，进入市场，陆续对开发商放开。开发商要破除传统观念，广开思路、多种经营、寻找新的投资渠道。

　　6、随着体制改革的深化及人们认识水平的提高，20##年政府和企业的关系将进一步理顺。房地产开发过程中政府和企业的职能分工将更加明确，许多不明确和不合理的规定将有所改善。

　　7、随着个人住房贷款业务的进一步推广，金融部门短期储蓄与长期信贷的矛盾更加突出。迫于资金变现的压力，呼之欲出的《住宅抵押贷款证券化》的金融工具将会很快出台，随后一大批投资与融资工具将会相继出现。开发商将会面临一种新的金融市场。研究和了解这种市场，作为房地产开发商，是一种迫切的需要。

　　8、20##年最具开发价值的房地产项目是适宜老年人休闲、康复、养老安居的住宅项目。

　　20##年最稳妥的项目是围绕高等院校后勤服务社会化而建设的项目。比如说学生公寓、食堂、各种服务设施等。

　　20##年大部分开发商对待新项目将持慎重态度。超大规模楼盘及超豪华别墅的开发将告一段落。

　　20##年最具商业机会的事项是268个中心镇的建设。开发商在本省城镇化进程中可以发挥重要作用，将有更多的开发商从事小城镇的开发建设。

　　20##年城市基础设施，公共产品将全面推行民营化，为开发商提供新的市场机会。

　　20##年金融体制改革将有实质性进展，住宅抵押贷款证券将进入金融市场，其他金融工具将陆续推出。开发商将面临一个全新的房地产金融市场。

　　20##年最吸引人的商品住宅区域在广州市的北部，白云区、新广从路一带，由于这里有山有水、有得天独厚的自然景观、优质的空气和便捷的交通，这里将建成广州市最适宜人居住的环境，吸引相当多的购房者。