山东建筑大学管理学院
《房地产估价》课程设计任务指导书
适用专业： 工程管理
适用班级：土管091
指导教师：贾书新
课程设计时间：20##-20##学年 第 2 学期
2012.6.10
一、课程设计任务
利用一个课程设计周的时间，运用在《房地产估价》课程中所学的理论知识、相关知识、课程设计指导老师提供的资料以及学生本人收集的资料，根据指导教师要求，在所提供的题目中任选一题或经指导教师同意自拟题目，要求每个学生独立完成一份完整、规范的房地产估价报告。
二、课程设计的目的
撰写房地产估价报告是学习《房地产估价》课程的一个重要实践环节，是对学生所学基本专业知识与理论的一次系统的检验。通过撰写房地产估价报告，使学生对自己所学专业知识有一个更全面和深刻的认识，提高学生理论联系实际工作的能力，为毕业后尽快适应工作要求、融入社会奠定一定的基础。
三、课程设计周的进度安排
1、明确设计任务，熟练课程设计要求；（1天）
2、收集、分析资料；（2天）
3、撰写估价报告；（1天）
4、修改并上缴报告。（1天）
四、课程设计周的学生管理要求
1、严格考勤，充分有效利用课程设计周的时间。
2、多学多问，积极主动配合指导教师指导。
3、对疑难问题，倡导学生间共同讨论。
4、设计达不到设计要求的，不及格。
5、考勤不到者没有成绩。
6、设计雷同者没有成绩。
五、房地产估价报告的构成内容及要求
1、房地产估价报告的总体构成
1）封面
2）目录
3）致委托人函
4）估价师声明
5）估价的假设和限制条件
6）估价结果报告
7）估价技术报告
8）附件
2、各构成部分的内容要求
1）封面包括的一般内容
① 标题。这是指估价报告的名称，如“##房地产估价报告”。
② 估价项目名称。说明该估价项目的全称。通常是采用估价对象的名称。
③ 委托人。说明该估价项目的委托人的名称或姓名。其中，委托人为单位的，为该单位的全称；委托人为个人的，为该个人的姓名。
④ 估价机构。说明受理该估价项目的估价机构的全称。
⑤ 估价师。说明所有参加该估价项目的注册房地产估价师的姓名。
⑥ 估价作业期。说明该估价项目估价的起止年、月、日，即受理估价委托的年、月、日至出具估价报告的年、月、日。
⑦ 估价报告编号。说明该估价报告在估价机构内的编号，以便于估价资料归档和今后的统计、查找等。如XHJ200712020001
2）目录
目录中通常按前后次序列出估价报告的各个组成部分的名称、副标题及其对应的页码，以便于委托人或估价报告使用者对估价报告的框架和内容有一个总体了解，并容易找到其感兴趣的内容。
3）致委托人函
致委托人函是估价机构正式地将估价报告呈送给委托人的信件，在不遗漏必要事项的基础上应尽量简洁。致委托人函的内容一般包括：
①致函对象。指委托人的名称或者姓名。
②致函正文。说明估价对象、估价目的、估价时点、估价结果、估价报告应用有效期等。
估价报告应用有效期指从估价报告出具之日算起，使用估价报告不得超过的时间。原则上不超过一年，可以是半年或三个月等。其时间长度根据估价目的和预期市场变化程度来定，其表达形式为：自本估价报告出具之日起**年（**月、**日）内有效；或者：自本估价报告出具之日起至**年**月**日止。
③致函落款。为估价机构的全称，加盖估价机构公章，并由法定代表人（执行合伙人）或负责该估价项目的专职注册房地产估价师签名。
④致函日期。这是指致函时的年、月、日，即正式出具估价报告的日期。
4）估价师声明
在估价报告中应包括一份由所有参加该估价项目的注册房地产估价师签名的声明。该声明告知委托人和估价报告使用者，注册房地产估价师是遵循独立、客观、公正的原则进行估价的。同时，该声明也是对签名的注册房地产估价师的一种警示。
5）估价的假设和限制条件
估价的假设和限制条件是说明估价的假设前提，未经调查确认或无法调查确认的资料数据，在估价中未考虑的因素和一些特殊处理及其可能的影响，估价报告使用的限制条件等。
在估价报告中陈述估价的假设和限制条件，一方面是规避风险、保护估价机构和估价人员，另一方面是告知、保护委托人和估价报告使用者。
6）估价结果报告（参照房地产估价报告规范格式）
7）估价技术报告（参照房地产估价报告规范格式）
8）附件
六、课程设计成果的总体指导要求
1、全面。估价报告应包含足够的信息，完整地反映估价所涉及的事实、推理过程和结论，正文内容和附件资料齐全、配套。
2、客观。应站在中立的立场上对影响估价对象价值的因素进行客观的介绍、分析和评论，做出的结论应有充分的依据。
3、准确。用词清晰、准确；推导计算准确，结果准确。
4、概括。用词精练，内容高度概括。
5、独立。报告的撰写要独立完成。
七、参考资料
1、《中华人民共和国土地管理法》；
2、《中华人民共和国城市房地产管理法》；
3、抵押：《城市房地产抵押管理办法》；《中华人民共和国担保法》；
4、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》；
5、中华人民共和国国家标准GB/T50291-1999《房地产估价规范》；
6、收益：《中华人民共和国土地增值税暂行条例》；
7、拆迁：《城市房屋拆迁管理条例》及《**省城市房屋拆迁管理条例》和《**市房屋拆迁管理办法》；
8、土地：国家土地管理局颁发的《城镇土地估价规程》和《土地估价报告规范格式（一般格式）》；
9、需搜集的资料：
（1） 房地产市场价格变化资料；
（2） 建材市场价格变化资料；
（3） 相关的国家经济统计资料；
（4） 国家、省、市的相关的政策、法规、办法等；
（5） 具体房地产的交易、成本、收益等资料。
其他资料：（实际工作中）
（6） 委托人提供的权证、图等资料；
（7） 房地产估价师、估价机构的积累、储备资料。
八、课程设计成果的装订要求
1、打印和排版要求：用A4纸打印，报告中的计量单位、制图、制表、公式、缩略词和符号应遵循国家的有关规定；具体见附件1
2、装订顺序要求
1) 封面一（山东建筑大学课程设计成果报告统一封面，见附件2）
2) 封面二（房地产估价报告封面）
3) 目录
4) 致委托人函
5) 估价师声明
6) 估价的假设和限制条件
7) 估价结果报告
8) 估价技术报告
9) 附件
10) 课程设计心得体会
附件1 课程设计字体和格式说明
1、课程设计必须采用打印稿，统一用A4纸，单面打印；
2、封面格式要求：
课程设计封面见附件2，估价报告格式参见设计任务书及附件4；
3、页面设置
（1）页眉：
除封面外，均加页眉“山东建筑大学房地产估价理论课程设计”，为宋体五号字。页眉之下有一条下划线。
（2）页脚：从课程设计主体部分（引言或绪论）开始，用阿拉伯数字连续编页，页码编写方法为：第ｘ页，居中，打印字号为小5号宋体。
（3）字间距：标准
（4）行间距：固定值，20磅；
（5）页边距：上下各2厘米，左3厘米（含装订线0．5厘米），右2.5厘米；
4、正文格式要求：
（1）目录：
目录（小三号黑体字）
一、XXX（四号黑体字）
（二）XXX（小四号宋体字）
（2）正文：
格式为：一、 （一）1. 2. 3. （二）1. 2. 3. ------ 二 、（一）1. 2. 3.（二）1. 2. 3. ……。注意其中的标点符号的运用！
标题内容与目录对应，正文内容小四号宋体字，每一个一级标题之前空一行。
课程设计题目（小二号黑体字）
一、XXXXX（一级标题，四号黑体字）
（二）XXXXX（二级标题，小四号黑体字）
1．XXXXX（三级标题，小四号宋体字、与正文字体相同）
（1）XXXXX（四级标题，小四号宋体字，与正文字体相同）
附件2
山东建筑大学
课程设计成果报告
题 目：
课 程：
院 （部）：
专 业：
班 级：
学生姓名：
学 号：
指导教师：
完成日期：
附件3 备选课程设计题目
1、开元高层商住楼现时抵押估价
开元高层商住楼有天堂房地产开发总公司投资建设。该楼位于济南市历下区和平路**号，为商住两用楼，框架结构，土地总面积5209.6平方米，建设规模为地面主楼19层，地下一层为停车场，1~4层裙房用作商场，5~19层为商品房。总建筑面积30400平方米并交付使用，其中住宅17000平方米，商业用房1000平方米，地下室停车场及人防工程3400平方米。
外墙装饰：裙房墙面磨光花岗岩，住宅墙面浅米色乳胶漆。室内装饰：裙房楼面铺磨光花岗岩，住宅厅、卧室、阳台水泥地坪。配套设施：电梯8台，宽带有线电视、电话，可视对讲系统，管道煤气、电表统一配置。
该类建筑物耐用年限为50年。项目用地以出让方式取得，规定土地使用权年限40年。
本次评估范围为1~19层地上部分的房产。
具体面积如下：（单位：m2）
5~19层住宅楼部分建筑面积：（单位：m2）
2、山东建筑大学和平校区原办公楼、图书馆的现时市场价值评估
山东建筑大学和平校区办公楼，建筑面积4825.28平方米，使用面积3497.32平方米，楼高11层，框架结构，建成年代1992年8月。
图书馆12000平方米，5层框架结构，竣工日期20##年10月。办公楼与图书馆总占地面积为15000平方米。
土地为国有划拨土地使用权。
3、山东建筑大学和平校区转让土地的现时价值评估
地处历下区和平路47号。地块东至历山东路，西至河道，南至和平路，北至山东建筑大学。土地出让条件：通上水、通下水、通电、通路、通讯、通气。
土地总面积165719平方米。包括：地块A，面积88853平方米，包括原地质学校用地与校园内和平路北侧地块；地块B，面积46115平方米，目前为校园内操场用地；地块C，面积30751平方米，为校园西北部解放路与历山路交叉口地块。
规划指标为：地上容积率不大于2.1，地下不大于0.87，建筑密度不大于24%，绿地率不小于33%，建筑高度不高于45米。
4、教授花园项目现时土地价值评估
地处济南东部产业带凤岐路以东、山东建筑大学新校区以西、以南，历城工业园以北。该地块东至山东建筑大学；西至济南东部产业带凤岐路；南至临港开发区；北至山东建筑大学。土地出让条件为六通：即宗地周围通上水、通下水、通路、通讯、通电、通气，宗地内土地平整。
该地块总面积为213600平方米，用地性质为居住，总容积率（含地上、地下）≤1.5，且地上规划建筑面积控制在24.6万平方米以内，建筑密度不大于20%，绿地率不小于35%。该用地内应设置占地不少于2400平方米的幼托一所，并应按照《城市居住区规划设计规范》及有关规定设置未成年人活动场所、商业服务、中水、停车等市政公用配套设施。
5、名士豪庭A栋１单1101现时市场价值评估
估价目的买卖，估价对象建筑面积为130平米三居室的普通住宅。地理位置：经十东路路南，西临浆水泉路、燕山立交桥，南依洪山；交通状况：有115路、119路等公交车。类型：普通住宅 ；装修状况：简装；容 积 率：2.0；饮 用 水：市政供水；供暖方式：集中供暖；开 发 商：（香港南益集团）山东南丰房地产发展有限公司。
6、泉城广场北侧待开发空地现时价格评估
有一宗七通一平的待开发建设用地，该地块位于济南市泉城广场北面，泉城路与趵北路之间，东临济南贵和购物中心。土地面积为16325㎡，规划建筑容积率为5，建筑密度为40%，拟开发建设为高层购物中心大楼，建筑层数为13层,总建筑面积为81628㎡, 采用桩基础，安装有电梯。土地使用权年期为40年。鉴定人员通过市场调查和项目可行性分析，确定该项目建设开发周期为3年，取得土地使用权后即可动工，建成后能够对外出租，可出租面积占建设面积为90%，每平方米建筑面积的年租金按照市场提取法确定。年租金损失以半个月租金计。房屋出租中每年的经营费用包括：管理费按年租金的5%计，年维修费按年租金的8%计，租赁税金按年租金的12%计，保险费参照管理规定及市场行情。已知造价建筑安装工程费预计每平方米建筑面积为2900元，勘察设计和前期工程及管理费为建筑安装工程费的10%，建筑安装工程费和勘察设计和前期工程及管理费第一年投入总额的40%，第二年投入总额的40%，第三年投入总额的20%。开发完成后房地产完全用于出租，不考虑销售税费。折现率为12%。
7、**厂区现时转让价格评估
济南**公司的某厂区转让。总占地约79.35 亩。厂区布局合理，道路、供排水、电力、电讯等基础设施配套完善，生产运转正常。“车间”位于厂区西北角，是一座3层的钢筋混凝土框架结构的厂房，建成于2005 年，建筑面积为1587.07㎡，土地面积为2875.69㎡，该楼外墙面贴白色玻璃马赛克，配铝合金窗，外观普通。其室内层高均约为4.0m，其中一至三层楼地面除局部铺花岗岩石板外，生产区域均为防酸地坪，天花为矿棉板吊顶，使用功能为生产车间及配套管理用房；该车间内部安装有一部运货电梯，水电设施齐全，保养良好，成新率较高。室内通风采光条件良好。估价对象所占用地使用权来源为出让，用途为工业用地，使用期限到2055 年12 月30 日止。
附近交易实例：
8、燕山立交桥西侧**项目现时土地价值评估
土地面积为1000平方米的城镇建设用地，地位于济南燕山立交桥西侧，经十路北面。使用者先以行政划拨方式取得，后于20##年1月1日通过补办出让手续取得该宗地50年期的土地使用权，同时建成一座总建筑面积为2500平方米的办公楼，现全部用于出租。
当地规模档次相同办公楼的月租金收入一般为30万元，月平均费用为15万元，此外出租时可收取押金60万元，押金收益率为5%；
该办公楼耐用年限为60年，残值率为0，
土地还原率为6%，建筑物还原率为8%。
附件4
房地产估价报告规范格式
0.1封面
（标题：）房地产估价报告
估价项目名称：（说明本估价项目的全称）
委托方：（说明本估价项目的委托单位的全称，个人委托的为个人的姓名）
估价方：（说明本估价项目的估价机构的全称）
注册房地产估价师：说明所有参加该估价项目的注册房地产估价师的姓名和注册号。
估价作业期：（说明参加本次估价的起止年月日，即正式接受估价委托的年月日至完成估价报告的年月日）；
估价报告编号：（说明本估价报告在本估价机构内的编号）
0.2目录
（标题：）目录
一、致委托方函
二、注册房地产估价师声明
三、估价的假设与限制条件
四、估价结果报告
（一）
（二）
……
五、估价技术报告（可不提供给委托方，供估价机构存档和有关部门查阅等）
（一）
（二）
……
六、附件
（一）
（二）
……
0.3致委托方函
（标题：）致委托方函
致函对象（为委托方的全称）
致函正文（说明估价对象、估价目的、估价时点、估价结果）
致函落款（为估价机构的全称，并加盖估价机构公章，法定代表人签名、盖章）
致函日期（为致函的年月日）
0.4注册房地产估价师声明
（标题：）注册房地产估价师声明
我们郑重声明：
1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实和准确的。
2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
3、我们在本报告中与估价的估价对象没有（或有已载明的）利害关系，也与有关当事人没有（或有已载明的）个人利害关系或偏见。
4、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
5、我们已（或没有）对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘（在本声明中清楚地说明哪些估价人员对估价对象进行了实地查勘，哪些估价人员没有估价对象进行实地查勘）。
6、没有人对本估价报告提供了重要专业帮助（若有例外，应说明提供重要专业帮助者的姓名）
7、（其他需要声明的事项）。
参加本次估价的注册房地产估价师签名、盖章（至少有一名）
0.5 估价的假设和限制条件
（标题：）估价的假设和限制条件
（说明本次估价的假设前提，未经调查确认或无法调查确认的资料数据，估价中未考虑的因素和一些特殊及其可能的影响，本估价报告使用的限制条件）
0.6 估价结果报告
（标题：）房地产估价结果报告
（一）委托方（说明本估价项目的委托单位的全称、法定代表人和住所，个人委托的为个人的姓名和住所）
（二）估价方（说明本估价项目的估价机构的全称、法定代表人、住所、估价资格等级）
（三）估价对象（概要说明估价对象的状况，包括物质实体状况和权益状况。其中，对土地的说明应包括：名称、坐落，面积、形状，四至，周围环境，景观，基础设施完备程度，土地平整程度，地势，地质，水文状况，规划限制条件，利用现状，权属状况，对建筑物的说明应包括：名称、坐落，面积，层数，建筑结构，装修，设施设备，平面布置，工程质量，建成年月，维护，保养，使用情况，公共配套设施完备程度，利用现状，权属状况）
（四）估价目的（说明本次估价的目的和应用方向）
（五）估价时点（说明所评估的客观合理价格或价值对应的年月日）
（六）价值定义（说明本次估价采用的价值标准或价值内涵）
（七）估价依据（说明本次估价依据的本房地产估价规范，国家和地方的法律、法规，委托方提供的有关资料，估价机构和估价人员掌握和搜集的有关资料）
（八）估价原则（说明本次估价遵循的房地产估价原则）
（九）估价方法（说明本次估价的思路和采用的方法以及这些估价方法的定义）
（十）估价结果（说明本次估价的最终结果，应分别说明总价和单价，并附大写金额。若用外币表示，应说明估价时点中国人民银行公布的人民币市场汇率中间价，并注明所折合的人民币价格）
（十一）估价人员（列出所有参加本次估价的人员的姓名、估价资格或职称，并由本人签名、盖章）
（十二）估价作业日期（说明本次估价的起止年月日）
（十三）估价报告应用的有效期（说明本估价报告应用的有效期，可表达为到某个年月日止，也可表达为多长年限，如一年）
0.7估价技术报告
（标题：）房地产估价技术报告
（一）个别因素分析（详细说明、分析估价对象的个别因素）
（二）区域因素分析（详细说明、分析估价对象的区域因素）
（三）市场背景分析（详细说明、分析类似房地产的市场状况，包括过去、现在和可预见的未来）
（四）最高最佳使用分析（详细分析、说明估价对象最高最佳使用）
（五）估价方法选用（详细说明估价的思路和采用的方法及其理由）
（六）估价测算过程（详细说明测算过程，参数确定等）
（七）估价结果确定（详细说明估价结果及其确定的理由）
0.8附件
（标题：）附件
估价对象的位置图，四至和周围环境图，土地形状图，建筑平面图，外观和内部照片，项目有关批准文件，产权证明，估价中引用的其他专用文件资料，估价人员和估价机构的资格证明等。
0.9制作要求
估价报告应做到图文并茂，所用纸张、封面、装订应有较好的质量。纸张大小应采用A4纸规格。