土地估价技术报告

第一部分 总述

一、估价项目名称：贵阳市贵州师范大学C地块

二、委托估价方：贵州师范大学

联系地址：贵阳市宝山北路116号

法人代表：伍鹏程

三、受托估价方：贵阳市贵黄房地产评估公司

联系地址：贵阳市XX路XX号

四、估价目的

为委托方以出让方式取得贵阳市贵州师范大学C地块土地使用权

提供市场价值参考依据。

五、估价依据

（一）全国人大、国务院及有关部门颁布的法律、法规、文件

1、《中华人民共和国土地管理法》；

2、《中华人民共和国城市房地产管理法》；

3、《中华人民共和国担保法》；

4、《城镇土地估价规程（试行）》；

5、国家土地管理局《关于土地使用权转让登记有关问题的通知》

（[1997]国土[籍]字第2号）；

6、国家土地管理局印发的《土地估价报告规范格式（2001）》。

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（二）省人大和政府及有关部门颁布的法律、法规、文件

1、贵州省实施《中华人民共和国土地管理法》办法；

2、《贵州省城市国有土地使用权出让和划拨管理条例》；

3、贵州省人民政府《贵州省征收耕地占用税实施办法》；

4、贵州省人民政府《贵州省征集防洪保安资金暂行规定》；

5、《贵阳市城区土地利用总体规划》及《YY片区土地利用规划》；

6、《贵阳市20xx年统计年鉴》；

7、贵州省人民政府、贵阳市人民政府颁布的有关政策、规定、实施办法、通知等法规文件；

8、《贵阳市城区土地定级估价报告》；

（三）委托方提供的有关资料及估价人员现场勘查、收集到的相关资料。

1、贵阳市国土资源局洪国土资利字[2008]888号批复文件；

2、企业法人营业执照及组织机构代码证；

3、估价人员现场勘查所得的宗地区域因素、个别因素等资料；

六、估价基准日

二O一二年六月二十日

七、估价日期

二O一二年六月二十日至六月二十六日

八、地价定义

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本次所评估的土地价格是指估价对象实际开发程度尚未具备完全的七通（给水、排水、通电、通路、通讯、通暖气、通天燃气或煤气），在估价基准日20xx年6月20日设定开发程度尚未具备完全三通（给水、排水、通电、通路、通讯、通暖气、通天燃气或煤气）条件下，规划用途为居住用途，使用年限为70年的土地使用权价格。

九、需要特殊说明的事项

（1）对于该宗土地面积，我们以委托方提供的贵阳市国土资源局洪国土资利字[2008]888号批复文件所载土地面积为准。

（2）该宗土地价格是以设定的土地用途，运用基准地价系数修正法；如土地用途及地价的构成因素改变，则土地价格应相应的调整。

（3）土地价格是在我们设定的土地因素条件下确定的，如设定因素发生改变，则土地价格也应相应的改变。

十、土地估价师签字

估价师姓名 李一 估价师证书号Q456321 签字

十一、土地估价机构

贵阳市贵黄房地产评估公司

法人代表：张三

二0一三年二月一日

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第二部分 估价对象描述及地价影响因素分析

一、估价对象描述

1、土地登记状况

土地位臵：贵州师范大学印刷厂及学生浴室附近；

土地来源及其变革：依据贵阳市国土资源局洪国土资利字

[2008]888号批复文件，确定该宗土地权属来源为划拨。

土地权属性质及其权属变更状况：该宗土地权属性质为国家所有，贵州师范大学通过划拨方式取得该宗土地使用权。

土地用途：依据贵阳市国土资源局洪国土资利字[2008]888号批复文件，确定该宗土地用途为居住用途。

土地面积：依据贵阳市国土资源局洪国土资利字[2008]888号批复文件，确定待估宗地总面积为450.0平方米。

土地四至：待估宗地东临贵州师范大学印刷厂，南临学生浴室，西临学校网球场，北临学生宿舍二栋。

2、土地权利状况

土地所有者：贵州师范大学

土地使用者：贵阳市经济有限公司

土地使用权取得方式：划拨

土地使用权取得时间：二0一五年二月五日

3、土地利用状况

待估宗地尚未具备完全的七通（给水、排水、通电、通路、通讯、

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通暖气、通天燃气或煤气）；道路平整，可供车辆运行。

二、影响地价的因素说明

（一）一般因素

1、地理位臵

贵阳市地处东经106°07′至107°17′，北纬26°11′至26°55′之间。因位于境内贵山之南而得名，作为首个”国家森林城市“和中国最佳避暑休闲城市，绿带环绕，风光旖旎，良好的生态、宜人的气候是贵阳的骄傲。东南与黔南布依族苗族自治州的瓮安、龙里、惠水、长顺4县接壤，西靠安顺市的平坝县和毕节地区的织金县，北邻毕节市的黔西、金沙两县和遵义市的遵义县。土地总面积8034平方千米，占全省面积的4.56%。

2、自然环境

（1）、地形、地貌

贵阳市地处黔中山原丘陵中部，长江与珠江分水岭地带。总地势西南高、东北低。苗岭横延市境，岗阜起伏，剥蚀丘陵与盆地、谷地、洼地相间。相对高差100—200米，最高峰在水田镇庙窝顶，海拔1659米；最低处在南明河出境处，海拔880米。中部层状地貌明显，主要有贵阳——中曹司向斜盆地和白云——花溪——青岩构成的多级台地及溶丘洼地地貌。峰丛与碟状洼地、漏斗、伏流、溶洞发育。较平坦的坝子有花溪、孟关、乌当、金华、朱昌等处。南明河自西南向东北纵贯市区，流域面积约占市区总面积的70%。贵阳地貌属于以山地、丘陵为主的丘原盆地地区。其中，山地面积4218平方千米，丘陵面积

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2842平方千米；坝地较少，仅912平方千米；此外，还有约1.2%的峡谷等地貌。

（2）、气候、水文 贵阳市处于费德尔环流圈，常年受西风带控制，属于亚热带湿润温和型气候，年平均气温为15.3℃，年极端最高温度为35.1℃，年极端最低温度为-7.3℃，年平均相对湿度为78%，年平均总降水量为1129.5毫米，年雷电日数平均为49.1天，年平均阴天日数为235.1天，年平均日照时数为1148.3小时，年降雪日数少，平均仅为11.3天。贵阳环城林带提供了富足的负氧离子，平均每立方厘米达2700个以上，超过正常值的几倍，居全国各著名景区的前列，可谓“天然氧吧”。重工业基本远离市区，城市污染轻，全年出现轻度污染日数少，空气质量良好，一年中城区空气质量优良的天数为94.8%，无灰霾天气发生，空气清新，一年四季空气不干燥，无风沙，博得了“上有天堂，下有苏杭，气候宜人数贵阳”之美誉，鉴于贵阳优良的气候条件，20xx年贵阳市被中国气象学会授予了“中国避暑之都”荣誉称号。

3、城市性质

贵阳市是贵州省省会和全省政治、经济、科学技术、文化教育的中心，是大西南重要的交通枢纽、工业基地及商贸旅游服务中心和贵州省的政治、经济、文化、科教、交通中心。

4、行政区划、人口

全市土地总面积8034平方千米，占全省土地总面积的4.56%。市区面积2403平方公里，城区建设面积220.31平方千米。老城区东起

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龙洞堡，西至百花山脉、阿哈水库，南起桐木岭，东北至洛湾，西北至麦架，包括中心区和外围龙洞堡、二戈寨、小河、花溪、新添、白云、三桥、金阳八个片区，面积约495平方公里。清镇市、修文县、息烽县、开阳县总面积5625.5平方千米，占全市面积的68.13%。全市常住人口为4324561人。其中男性人口为2226730人，占51.49%；女性人口为2097831人，占48.51%。

5、社会经济状况

贵阳市明确今后五年，要致力打造几大名片：全国生态文明城市、国家创新型城市、西部地区高新技术产业重要基地、区域性商贸物流会展中心、内陆开放型经济示范区、“爽爽的贵阳”旅游休闲度假胜地。良好的生态环境、适宜的居住条件、便利的招商政策，使贵阳的招商引资规模不断扩大、引进企业质量越来越好。过去五年贵阳进出口总额从11.19亿美元增至37.69亿美元，年均增长27.5%；实际直接利用外资从0.7亿美元增至2.79亿美元，年均增长31.8%。累计引进内资项目8208个，实际到位资金2027.2亿元。一批世界500强（美国岱高、GT太阳能，法国液化空气集团等）及国内500强企业（首钢、奇瑞、南车集团等）相继落户贵阳。《全球城市竞争力报(2009—2010)》显示，在全球500个城市中，贵阳市综合竞争力提升了42位，提升速度排列第4位。

6、城市规划

贵阳市中心城区将以老城区为中心，实施“北拓、南延、西连、东扩”的空间发展策略。加快麦架、沙文、扎佐区域的基础设施建设和产

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业集聚，实现高新技术产业集群整体“北拓”，并大力推进金阳新区的人口聚集和空间拓展；依托环城高速公路、甲秀南路等建设，通过“南延”，推进花溪、小河等区域城镇化进程和产业集聚；以三桥马王庙片区整体改造为重点，实施“西连”战略，促进老城区与金阳新区联系与融合，城市空间向西与清镇连片发展；以龙洞堡机场改扩建为契机，打造临空经济区为重点，建设龙洞堡东部新城，远景向龙里方向推进，建设形成贵龙经济带；同时推进新天温泉度假产业发展，实施“东扩”战略。

（二）、区域因素

影响居住用地的区域因素主要有交通条件、基础设施状况、公用设施状况、环境条件、人口密度等因素。

1、区域概况

估价对象所在地贵州师范大学C片区位于贵州师范大学宝山校区内，其东临学校印刷厂，南临学校浴室，西临学校网球场，北临师大学生宿舍二栋；与煤矿村仅一门之隔，与师大所有道路都相通。随着煤矿村经济的发展，区域互动效果会更加明显。

2、交通条件

随着学校的逐步建设，该区域交通条件必将完善起来，呈现出布局合理的道路网。

3、基础设施

由于该区域利用时间较旧，周边基础设施基本完善，但也陈旧；随着该区域土地的快速利用，当地各项基础设施必将得以完善及建新。

4、环境条件

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该区域地理位置好，具有较大开发潜力；随着该区域土地的逐步开发利用，环境美化的合理布局等，该区域将形成一个优美的生活居住环境。

5、人口密度

该区域是贵州师范大学片区一个早已开发利用的居住区，周边生活基础设施较为完善，出入也不够方便，有待改善；因此，目前当地人口密度较小。

（三）、个别因素

土地位臵：系贵州师范大学印刷厂及学生浴室附近；

土地来源及其变革：依据贵阳市国土资源局洪国土资利字

[2008]888号批复文件，确定该宗土地权属来源为划拨。

土地权属性质及其权属变更状况：该宗土地权属性质为国家所有，贵州师范大学通过划拨方式取得该宗土地使用权。

土地用途：依据贵阳市国土资源局洪国土资利字[2008]888号批复文件，确定该宗土地用途为居住用途。

土地面积：依据贵阳市国土资源局洪国土资利字[2008]888号批复文件，确定待估宗地总面积为450.0平方米。

土地四至：待估宗地东临贵州师范大学大道，南临师大学生浴室一路，西临学校网球场，北临学生宿舍二栋。

交通状况：紧临贵州师范大学一条道路。

土地形状：呈方形，对土地利用较为有利。

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第三部分 土地估价

一、估价原则

本次估价过程中遵循的主要原则有合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、估价时点原则、协调原则、需求与供给原则、变动原则、多种估价方法相结合的原则。

二、估价方法与估价过程

由《城镇土地估价规程》可知，通行的估价方法有市场比较法、收益还原法、假设开发法、成本逼近法、基准地价系数修正法等。估价方法的选择应按照地价评估技术《规程》，根据当地地产市场发育情况以及结合估价对象具体特点及估价目的等来选择适当的估价方法。因此，在本次估价中主要采用基准地价系数修正法来测算待估宗地价格。

基准地价系数修正法

待估地块地处贵阳市云岩区二级地范围内，根据待估地块土地利用特点，在其所处级别基准地价基础上，对其进行区域因素和个别因素条件修正，从而确定评估价格。

其计算公式为:

Pi = [p×（1±k）×T×Kij±F]×y

式中：

Pi -- 侍估宗地价格；

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P -- 待估宗地对应的基准地价；

k – 各影响因素修正系数之和，包括区域因素和个别因素； T -- 期日修正系数；

Kij-- 容积率修正系数；

F -- 开发程度修正系数；

y – 待估宗地使用年期修正系数。

1、宗地利用条件

根据委托方提供的相关资料，规划土地净用地面积450平方米，容积率2，总建筑面积：900平方米

2、确定基准地价

根据20xx年贵阳市云岩区城镇土地等级和基准地价，待估宗地位于云岩区二级地段，其地价水平为：

住宅二级：地价为1870元/m2，地价内涵：居住，土地使用年限为70年，容积率为2，市政基础设施配套程度达到宗地外“五通” （即通上水、通下水、通电、通讯、通路），宗地内“一平”（场地平整）；

3、因素修正系数（K）

根据“云岩区基准地价影响因素修正系数说明表及修正系数表”，确定待估宗地区域及个别因素修正系数，详见表1

表1 云岩区二级住宅用地修正系数及因素说明表

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待估宗地商业用地因素修正表（如表2） 表2 待估宗地商业用地因素修正表 13

4、个别因素的修正

（1）使用年期修正系数（y）

待估宗地设定剩余使用年限为40年，基准地价内涵中住宅用地为70年，住宅用地年期修正系数如下：

住宅用地年期修正系数=[1-1/(1+7%)40]/ [1-1/(1+7%)70]

=0.9415。

（2）容积率修正（KIJ）

①住宅：根据云岩区基准地价修正体系，容积率修正系数为： KIJ =1+（2-1）×25%=1.25

（3）期日修正（T）

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基准地价实行定期公布制度，在下一轮基准地价修订前，土地价格随市场行情会出现上涨和下跌现象，进行宗地评估时应根据地价涨跌幅度进行期日修正。本次估价采用的是20xx年贵阳市云岩区基准地价，距估价时点8年，由于期间未公布地价指数，因此不作期日修正。

（4）开发程度修正（F）

本次评估设定开发程度与基准地价内涵一致，故本次评估不作修正。

5、评估价格试算

将以上数据代入公式：Pi = [p×（1±k）×T×Kij±F]×y，得：

商业用地

住宅用地单价=[1870×（1±29.5%）×1×1.25±0]×0.9415 =2849.9793元/m2

住宅用地总价=2849.9793×450≈128.2491万元

根据以上测算，委估土地价格于二0一二年六月二十日的公开市场价值为人民币壹佰贰拾捌万贰仟肆佰玖拾壹元整

第四部分 附 件

1、估价对象评估委托合同

2、委托方提供的相关资料

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3、估价机构营业执照

4、土地估价机构资质证书

5、土地估价师资格证书

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第二篇：土地估价技术报告 (4)

附录D

(标准的附录)

名词解释

1、土地价格：是指土地的购买价格则土地未来年期纯收益（地租）的资本化。土地使用权价格是指在正常市场条件下一定年期的土地使用权未来纯收益的现值总和。其权利特征是出让土地使用权。

2、熟地价格：是指完成了土地开发等基础设施建设，具备建设条件的正常市场条件下一定年期的土地使用权价格。

3、生地价格：是指已完成土地使用批准手续而未进行或部分进行基础设施配套开发和土地平整的正常市场条件下一定年期的土地使用权价格。

4、毛地价格：是指已完成基础设施配套开发而未进行宗地内拆迁平整的正常市场条件下一定年期的土地使用权价格。

5、估价期日：指估价结果对应的日期。

6、基准地价：是指在城镇规划区范围内,对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地,按照商业、居住、工业等用途，分别评估确定的某一估价期日上法定最高年期土地使用权区域平均价格。

7、标定地价：标定地价是政府根据管理需要，评估的某一宗地在正常土地市场条件下于某一估价期日的土地使用权价格。它是该类土地在该区域的标准指导价格。

8、基准地价更新：基准地价的更新是在土地定级或划分均质区域的基础上，用土地收益、市场交易的样本地价及地价指数等来重新确定某类用途土地在现状利用条件下于某一估价期日的土地使用权平均价格。

9、收益还原法：是将待估土地未来正常年纯收益（地租），以一定的土地还原率还原，以此估算待估土地价格的方法。

10、市场比较法：是根据市场中的替代原理，将待估土地与具有替代性的，且在估价期日近期市场上交易的类似地产进行比较，并对类似地产的成交价格作适当修正，以此估算待估土地客观合理价格的方法。

11、成本逼近法：是以开发土地所耗费的各项客观费用之和为主要依据再加上一定的利润、利息、就缴纳的税金和土地增值收益来确定土地价格的方法。

12、剩余法：又称假设开发法，是在预计开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除预计的正常开发成本及有关专业费用、利息、利润和税收等，以价格余额来估算待估土地价格

的方法。

13、基准地价系数修正法：是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原则，就待估宗地的区域条件和条件等与其所处区域的平均条件相比较,并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正,进而求取待估宗地在估价期日价格的方法。

14、均质地域：指土地利用条件及土地用途基本一致的土地区域。

15、同一供需圈：指能与待估宗地能形成替代关系，市场的供给与需求状况本基本相同，并对待估宗地价格产生显著影响的区域。

16、相邻地区：指待估宗地所处的同类用途的均质地域或紧邻所在地域的其他均质地域。

17、类似地区：指与待估宗地所处地域相类似的、属同一供需圈的其他均质地域。

18、地价指数：指运用一定的统计方法将特定区域内某一用途于某一时期的地价水平换算成相对于某一基准日期地价水平的百分比指数。

19、综合还原利率：是将土地及其地上建筑物共同产生的未来纯收益转化为价格的比率。

20、土地还原利率：是将土地产生的未来纯收益转化为价格的比率。

21、建筑物还原利率；是将建筑物产生的未来纯收益价格的比率。

22、征地费用：指国家征用集体土地而支付给农村集体经济组织的费用，包括土地补偿费、地上附着物和青苗补偿费，以及安置补助费等。

23、城镇拆迁安置费用：指用地单位为到得城镇国有土地使用权而与原土地使用权人发生的拆迁补偿的各项客观费用。主要包括拆除房屋及构筑物的补偿费及拆迁安置补助费。

24、土地取得费：指用单位为取得土地使用权而支付的各项客观费用。

25、土地开发费：是为使用土地达到一定的开始建设条件而投入的各项客观费用。主要包括宗地区一体化内外的土地开发费用。

26、土地增值是待估土地因改变用途或进行土地开发，达到建设用地的某种利用条件而发生的价值增加，是土地开发后市场价格与成本价格之间的差额。

27、标准宗地：是在城镇的一定区域内设定的，其深度、宽度、形状、用途等特征在该区域内具有代表性，使用状况相对稳定又起示范及比较标准作用的宗地。

28、标准深度：标准深度的连线为里地线。里地线与道路之间的区域称为临街地或表地，里地线以外的区域称为里地。

附录E

（标准的附录）

估价报告规范格式

《土地估价报告规范格式（一般格式）》的基本内容

目 录

“土地估价报告（文字式）”的基本内容

[一]封面

[二]正文

“土地估价技术报告（文字式）”的基本内容

[一]封面

[二]正文

“土地估价报告（表格式）”基本内容

[一]封面

[二]正文

“土地估价报告”与“土地估价技术报告”的制作与文字要求

“土地估价报告（文字式）”基本内容

[一]封面

封面内容和格式如下：

土地估价报告

[封面标题]

项目名称：[说明估价项目的全称，内容可包括评估目的及估价对象类型（土地使用权或其他）等字样]

受托估价单位：[说明进行该项估价并符合估价资质的机构名称，可同时列出使用估价机构] 土地估价报告编号：[说明估价机构对该项目的编号，含有“（地名）估价机构简称（年度）（估）字第××号”等字样，其中年度为提交土地估价报告日期所在年度]

提交估价报告日期：[说明土地估价报告提交的具体日期]

[二]正文

正文内容和格式如下：

土地估价报告

[正文标题]

第一部分 摘要

[分标题]

一、项目名称[同“土地估价报告”文字式封面]

二、委托估价方[说明该项估价的委托单位或个人]

三、估价目的[说明该项估价是为了满足委托方的何种需要及基估价依据、估价结果的应用方向等，对估价依据则应注明文号、批准单位及批准日期等]

四、估价基准日[说明估价结果对应的具体日期，样式为×××年××月××日]

五、估价日期[说明该项估价工作的起止日期]

六、地价定义[说明估价对象实际用途和宗地内外实际开发程度、本次估价所设定的开发程度和用途及其理由，现状利用或规划利用条件，实际用途需以国有土地使用证五保户用途为依据土地开发程度的设定应与估价对象土地利用特点和估价目的相一致，分别界定为宗地外转或宗地内外“几通”（指通路、通电、通水、排水、通气、通暖、通讯等腰三角形）和宗地内平整；地价定义应注明所估地价的内涵是指在估价基准日、现状利用或规划利用条件下、设定的开发程度与用途、法定最高年限内一定年期的土地使用权（或包括其他内容）价格]

七、估价结果[说明最终确定的总地价、单位面积地价，必要时注明楼面地价，须以人民币

表示，决地价附大写金额，并附土地估价结果一览表。如需用外币表示的，应标明估价基准日外币与人民币的比价。

八、土地估价师签字[由参加评估及符合估价资质的估价机构中的至少两名土地估价师签字，并注明土地估价师资格证书号]

九、土地估价机构[由签字土地估价师所在的估价机构法人代表签字，并加盖公章，其中至少一个为符合土地估价资质的估价机构]

（机构公章）

估价机构负责人签字：

××××年××日××

土地估价结果一览表一、上述土地估价结果的限定条件

1、土地权利限制：[说明有否影响地价的土地权利限制及具体内容]

2、基础设施条件：[主要描述估价对象实际土地开发程度，即通路、通电、供水、排水、供气、通讯等及宗地内平整状况]

3、规划限制条件：[说明有否影响地价的其他限定条件及具体内容]

二、其他需要说明的事项[参照估价报告中“其他需要特殊说明的事项”]

估价机构：（加盖公章）

年 月 日

第二部分 估价对象界定

[分标题]

一、委托估价方[说明该项估价的委托单位及基隶属关系、委托单位与估价对象土地使用者之间的关系、主营业务范围等以及单位地地址、法人代表、联系人等，或委托的个人、联系地址、联系人等]

二、估价对象[说明估价对象的具体范围，指出估价的日土地还是包括其他内容，并具体说明估价对象的面积、土地使用者、用途等]

三、估价对象概况

1、土地登记状况[说明估价对象的来源及历史沿革，估价地理位置、土地用途四至、面积、土地级别、土地权属性质及权属变更、土地登记证书号、国有土地使用证编号、登记时间、地籍图号、宗地号等]

2、土地权利状况[说明估价对象的土地所有权、使用权、他项权利状况，以出让方式取得的土地使用权要说明取得时间、出让金数额批准使用年限、已使用年限和剩余使用年限及宗地使用的特殊规定，对估价对象存在的抵押权、担保权、地役权、租赁权、地上地下权等他项权利、相信关系权利等要详加说明]

3、土地利用状况[说明估价对象的利用现状及土地利用的变迁。利用现状包括估价对象上的建、构物及其用途、建筑、容积率、绿化率等，重要建构筑物应说明建构筑物的耐用年限、已使用年限、建筑面积、建筑结构、建筑细部说明、设备和安装状况、建筑成新、建筑密度、建筑高度、层数、建筑容积率以及其他地上附着物状况等；土地利用变迁包括估价对象的不同利用历史、规划利用、最佳利用等情况，对以规划条件进行评估的，应说明规划条件的批准机关及批准日期、具体规划条件等]

四、影响地价的因素说明

1、一般因素[应说明影响土地价格的一般、普遍、共同的因素，可包括以下内容：

（1）城市资源状况（包括地理位置、土地、城市人口等）；（2）房地产制度与房地产市场状况（含土地制度、住房制度、地价政策等）；（3）产业政策（含税收政策等）；（4）城市规划与发展目标；（5）城市社会经济发展状况（包括城市经济布局、发展水平、综合实力、社会储蓄与投资、物价变动等内容）]

2、区域因素[说明待估宗地所在城镇内部区域条件对地价的影响，可包括（1）区域概况（含区域位置、人口、级别、状况、对外交通条件等）；（2）交通条件（含区域内公共交通状况、对外交通条件等）；（3）基础设施条件指区域内供水排水供电、通讯、通暖、煤气及学校、医院等配套设施的完善程度]；（4）环境条件（含区域人文环境和自然环境）；（5）产业集聚状况；（6）规划限制等]

[这里区域大小可参照城镇内基准地价级别]行政分区]功能分区等确定]

[以上一般因素和区域因素可根据估价对象特点和做人目的有所选择和侧重，着重进行影响因素的描述]

3、个别因素[说明估价对象集团面积、用途、宽度、临先进状况、形状、地质、地形、地势、容积率、宗地基础设施条件以及估价对象现状利用或规划利用等影响地价水平的因素说明] 第三部分 土地估价结果及其使用

[分标题]

一、估价依据[说明该项估价所依据的国家有关法律、法规、行政规章以及估价对象所在省市的有关法律规定，采用的技术规程，委托方提供的有关资料，受托估价方掌握的有关资料和估价人员实地勘察、调查所获取的资料等]

[上述估价依据应与估价过程相一致，对估价过程中选择、有关参数确定（如选用基准地价、征地费用、有关税费等）所依据的主要文件应列出]

二、土地估价

1、估价原则[简要说明该项估价所遵循的主要原则。各项原则的具体内容参见《城镇土地估价规程》（以下简称《规程》）

[上述估价原则可根据估价对象特点与估价目的有所选择]

2、估价方法[简要说明估价中采用的主要方法（成本逼近法、收益还原法、市场比较法、剩余法、基准地价系数修正法等）、方法选择的依据。这里估价方法应根据估价目的和估价对象特点等选定，并与估价原则和估价依据衔接一致][要求所选估价方法不少于两种]

3、估价结果[说明每种估价方法的估价结果、最终估价结果的确定方法及依据以人民币表示的单位地价及总地价]

三、估价结果和估价报告的使用

1、估价的前提条件和假设条件[说明进行本次估价及估价报告与估价结果成立的前提条件（如估价依据的可*性、市场的客观性、地价内涵、土地的持续利用等）、假设条件（如估价对象的用途设定、年期设定、估价基准日设定等）]

2、估价结果和估价报告的使用[包括以下内容：

（1）估价报告和估价结果发生效力的法律依据。说明进行本次估价所依据的主要法律、法规，注明估价报告和估价结果的作用依照法律、法规的有关规定发生法律效力；

（2）本报告和估价结果使用的方向与限制条件。说明估价报告和估价结果在一定评估目的下使用，注明土地估价报告仅供委托方和送交土地管理部门审查用，土地估价技术报告不提供给委托方；

（3）土地估价结果的有效期。说明估价报告与估价结果的有效期限；

（4）申明估价报告和估价结果的使用权归委托方所有，估价机构对估价结果有解释权；

（5）违规使用土地估价报告和估价结果的法律责任。]

3、需要特殊说明的事项[说明：

（1）有关资料来源及未经实地确认或无法实地确认的资料和估价事项；

（2）对估价结果和估价工作可能产生影响的变化事项（如地价指数、开发程度、设定用途等）以及采取的相应措施；

（3）估价对象的特殊性、估价中未考虑的因素及采取的特殊处理必要及时说明原因或依据；

（4）其他需要特殊说明的问题。]

第四部分 附件

[分标题]

[应包括委托估价函、估价对象土地使用证复印件或土地产权证明材料（附宗地图）（出让土地需附出让合同或协议）、房屋产权证复印件或证明材料、地籍图或宗地区域位置图、建筑图等、估价对象照片（从不同角度体现宗地的主要建构筑物、用途及利用特点、有关背景材料（如估价项目的有关批准文件等，如为规划利用应提交规划利用的项目建议书、可行性研究报告、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证或审定设计方案通知书等规划文件）、估价对象如设定他项权利进的有关权利人证明材料、估价机构资质及签字土地估价师证书复印件、委托方营业执照等）

[在提交有关估价对象土地产权证明材料时，估价人员必须对土地产权证明原件（如国有土地使用证、土地产权证明、房产证）等进行验对核实后，在复印上加盖估价机构公章]