海洋之星

项目可行性报告

编撰人：付金鑫

编撰时间：20xx年6月15联系电话：135xxxxxxxx

海洋之星可行性报告 日

目 录

第一章 总论

1、1 项目概况

1、2 可行性研究的依据和范围

1、3 施工进度计划（甲方也有规划）

第二章 市场调研及前景预测

2、1昆明水疗

2、2 本项目与其他项目相比较优劣势分析 2、3 本项目前景预测

第三章 项目定位

3、1 主题定位

3、2 功能定位

3、3 市场定位

3、4 价格定位

3、5管理定位

第四章 经营预测

4、1人员配置

4、2费用估计

4、3经营分析

第五章 营销策略

5、1 宣传主题概念

5、2 卖点整合

5、3 优惠措施

5、4分阶段控制的公关效果

5、6 外发式宣传策略

5、7 销售进度目标

第六章 结论

第一章 总论

1、1 项目概况

本报告所陈述的对象为海洋之星水疗会所，以下简称本项目。

本项目位于昆明市东三环主干线上，距离昆明北市区7.9公里左右，距离主城区10.1公里左右，距离昆明新机场26.4公里左右，是昆明新城南北连接的主要快速通道，也是新机场进城的主要通道之一。本项目周围有一个住宅小区和一个车市，其余并无成熟的商业区。交通目前属于单行线。

本项目根据地点条件和周围商业氛围，应定位为高端海洋文化洗浴馆，不适于建设昆明通常的水疗概念会所。

1、2 可行性研究的依据和范围

本报告是基于对市场的充分了解和对该项目的市场前景有着准确的判断而作的，具有科学性和前瞻性。本报告在以下的部分将着重对本项目的市场分析、项目定位、规划设计定位、营销推广策略以及项目的财务评价进行研究。

第二章市场调研及前景预测

2、1昆明水疗

目前昆明市场的水疗都是以复制或者是模仿的形式在发展和开发，缺少新颖性和独特性。大部份水疗注重在消费群体的数量上，而缺乏在功能上、人性化和现代商务接轨的快捷服务开发。在成功人事这块的自主空间更是被忽略。一般水疗的配备都只是洗，按摩，吃。没有给多功能的补进。

在最近三年来，昆明的经济发展速度加快，也加快了昆明和沿海城市接轨的步伐，在这样的环境和经济条件下。人们会对更加独立化，功能化，信息化，休闲办公的产所和环境增加更大的需求。

2、2本项目与其他项目相比较优劣势分析

本项目相同的离城较远的东边有海列宾雅（新开场），南边有滇池春天温泉（老场）。

海列宾雅距离主城和本项目离主城的距离差距不大，但他的地点优势和先天条件比本项目要好，加上他的经营项目和酒店本身的功能装建面积远远大于本项目。相比至下，海列宾雅取胜在于地点的自然条件和占地面积。本项目在同等的条件下地点和面积不占优势，属劣势。

在相同离城距离里面的滇池春天温泉属于不盈利的场所，他有酒店客房和游泳池作为辅助，面积和本项目相当。周边还有比较成熟且相对高档的滇池别墅区做依托。和本项目相比，面积相同，先天条件稍微比本项目占优势。

在不同条件下，目前消费群评价比较好的大澡堂，永春泉，他们都正在人群聚集的地段，且都有稳定的客群和一定的品牌效益。

综合上述这四个场所来对比本项目，地点，占地面积，先天条件都是劣势。在硬条件有所限制的条件下，本项目的取胜点在公司现有的客户群、功能的人性化配臵，经营项目的新颖性和独特性。

2、3本项目前景预测

我评价本项目的原则是谨慎、保守的，但本项目的市场综合环境又是值得乐观的。我在以下的部分报告中会用先天不足后天补的观点在证明本项目的前景是乐观的。但在本项目产生前景前，公司所有人员必须高度重视几个问题。

（1.）功能配套完善和本项目要达到的品质；

（2.）做好本项目的决心；

（3.）本项目的独特性在哪里，吸引消费点在哪里；

（4.）公司现有人员和基础对本项目的配合和重视点；

（5.）管理的统一性，执行力。

第三章 项目定位

3、1 主题定位

畅想海洋文化。以海洋文化为主题，包括海鲜等为原料的高档洗浴会所。从主题上和城区的桑拿会所分开（独特点之一）。

3、2 功能定位

建立在本项目所处地段，周边环境，和项目本身建筑机构局限的基础上。在经营服务功能方面要做到：空间量化，功能面积小而精致，尽量避免大面积而不产生效益；个人空间人性化、满足各方面的客人，空间独立而不乏味；商务信息化、满足客户在消费的过程中办公需求；服务多元化、满足客户在消费的过程中产生的需求，让接待消费客户不出场所就能解决业务，会议，招待等需求。整个项目定位在中上、偏高端消费，整体映像要达到高端，方便，快捷，高贵，休闲中办公，享受中消费。做成高端商务办公型、接待型，休闲型消费。 3、3市场定位

整个项目定位在中上、偏高端消费，整体映像要达到高端，方便，快捷，高贵，休闲中办公，享受中消费。做成高端商务办公型、接待型，休闲型消费。

3、4价格定位

价格定位取决于场所达到的效果，功能配备，和软服务；初步预计在128—168元每人的门槛费，根据场所成型后和配备方案来做最后的论证定价。人均单人消费在400----600元每人次。

定价的整体思路为以价格作为直接的广告吸引点和拉开和城区浴场的距离，形成以价格提高品质，以品质提高档次，以档次来体现独特点的广告效应和口碑宣传。

定价分级为高门槛，场内低消费或者低门槛高消费的两体系。

3、5管理定位

管理基建于打造品牌服务，构建高品质服务团队，管理和团队以客人需求为中心和化解消费矛盾的思路来定位，本着以经营无小事，成败取决于细节的心态和思维做主导。

董事会为最高决策领导机构，现场总经办为最高执行机构。整体以总经理

对董事会负责的总经理责任制为主导，以扁平式管理框架为机制。

第四章 经营预测

4、1 人员配臵。

4、4、1 管理团队：

总经理一名（负责全面工作，经营策略的制定，对全场经营成果负责，对董事会负责）

运营总监一名（对总经理负责，负责现场的运营工作，对服务质量，人员整体素质、技师技术部的技术和服务，定时监督检查，并对不足和达不到经营标准的人和事进行整改。减少经营中的矛盾和突发事件的处理以及呈报）

行政总监一名（对总经理负责，对外联系以及各关系的处理，现场后勤工作的跟进，人员的补充和培训、制定管理章程等）

财务总监一名 （对董事会负责向总经理汇报，负责财务监督及管理，税务的协调，报表的制作）

值班经理两名（对运营总监负责，负责24小时对经营现场进行监督跟进，执行和落实会议要点，对突发事件的处理和呈报）

行政总厨一名（对行政总监负责。负责厨房的全面工作、并制定厨房管理章程、开发好厨房产品）

各部门主管（男宾、女宾、休闲部、餐区、客房、后勤、技师部、保健部、安保部、人事部、销售部、工程部等。分别对运营总监和行政总监负责，对日常工作进行管理，总结，分配和带领好员工）

4、4.、2 员工队伍

销售部：营销代表4名 （对销售主管负责，对现场客人进行引导消费。对外营销宣传，客户维护，各种信息收集整理建档）

总台：接待员、咨客、收银员、录单

后勤：保洁员、采购员、办公室人员

工程部：弱点工、电脑系统管理员，水电工

男、女服务员：男宾部、女宾部、休闲部、餐区、客房等员工

安保部：泊车员、安保员

厨房：大厨、切配、打荷、面点、凉菜、洗检

技师部：理疗师

保健部：擦背师、足疗师、保健师修脚采耳师

人事部：招聘专员、文员、培训专员

注：以上人员构架属正常正常配臵人员，具体人数以后期的人员编制和薪酬申报为具体数据。有的岗位以实际需求增减。

4、2 费用估计。

此项费用估计以月为时间单位。由于在做此报告时，本人没有参与本项目前期的规划工作，因此此项只列出估算框架，不做具体数据记录。

每年固定成本--------万(场地租金）

折旧--------万（按投资总额为---------万元，按租赁年限折旧） 财务--------万（贷款和资金利息）

税收--------万（营业收入的15%左右、具体按升报结果）

工资--------万（员工和管理人员费用）

能耗--------万（水、电等费用）

低耗--------万（一次性用品、易耗品等）

洗涤--------（床上用品，布草类的清洗）

维修--------（维修的配件及专业维修的费用）

营销--------（广告宣传，政策返利，业务开支，活动经费等）

培训--------（员工和管理人员的学习培训）

保险--------（员工及管理人员的社会保险和酒店自身的各项保险） 其他--------（办公用品，职能部门杂费等不可预计的费用）

一月总费用约---------万元

注：以上费用根据水疗实际配臵计算。

4、3 经营分析

定位为中上偏高档商务型水疗。以海鲜为自助餐（此内容只做概算，不做具体依据，具体依据以确定了经营思路，做完项目定价考证后来做）一下的数据为保守估计数据。

净桑费用： 128元每人次X200人每天=25600

168元每人次X200人每天=33600

海鲜自助餐40元每人+用品5元每人+10元每人其它费用=55元每人

55元每人X200人每天=11000

25600-11000=15600每天X30天=468000每月

33600-11000=23600每天X30天=708000每月

此项可以计为按200人每天计算净桑可产生毛利润15600---23600元每天，468000----708000元每月。

按摩费用：480元每人次（不含净桑）X【200人X40％】=38400元每天 按摩费用里技师费280元每人+10元其它费用=290元每人次

290元每人次X【200人X40％】=23200元每天

38400元每天-23200元每天=15200元每天X30天=456000元每月 此项可以计为按200人每天计算有40％人做按摩可产生毛利润15200元每天。456000元每月

杂项和其它消费：200人中有30％消费，平均每人消费70元（不含净桑）

60人X70元每人次=4200元每天

4200元-【60人X(70元X30％技师成本) 】=2940元每天 2940元每天X30天=88200元每月

此项可以计为按200人每天计算有30%人做杂项和其它消费可产生毛利润2940元每天。88200元每月

海鲜点餐消费：200人中有20％人消费，平均每人消费200元（不含净桑） 40人X200元每人次=8000元每天

8000元-【40人X（200X30%海鲜成本）】=5600元每天 5600元每天X30天=168000元每月

此项可以计为按200人每天计算有20%人消费海鲜点餐可产生毛利润5600元每天。168000元每月。

各项总计：1420200元每月（此数据里面包含员工工资，房租，其它均不包含其它成本）

注：以下的客房住宿，商务会议接待等不在做说明和分析。经营分析和费用估计两项可计算出利润比，资金回收比。因前期没有参与项目的考证和投资规划，在此只做两项的架构和可以产生的经营预计。不做具体效益数据。

以上预测根据水疗发展情况、本项目管理经营成熟和项目周边环境的提高，还有一定上升空间。

第五章 营销策略

5、1 宣传主题概念

（1） 引领新型的水疗文化；

（2） 和其它场所不一样的消费点和服务点；

（3） 接近于会员私人会所的服务配臵；

（4） 主张在品质上的享受和追求；

（5） 开业一鼓作气抄红。

5、2 买点整合

（1）目前是离新机场最近的一个高端商务消费点，并且可代订机票，安排接送 ；

（2）在场所的功能上做宣传，适合办公，接待，宴请等；

（3）海洋文化主题，以海鲜作为自助餐的首家场所；

（4）服务品质的突破，配备个性化的服务和私人空间；

5、3 优惠措施

（1）开业酬宾优惠，（根据后期的定价来出优惠政策）真对前期炒作提高知名都；

（2）消费返利，（真对到场客人，增加客人的回头率，达到聚集人气保口碑的效果）；

（3）会员卡的优惠；

（4）项目绑定消费和项目赠送；

（5）特定促销期消费，额外优惠等；

5、4分阶段控制的公关效果

（1）到场消费后销售代表的不定期回访；

（2）公司现有关系客户的跟踪和引导消费；

（3）销售代表对自然客到公司会员的发展和引导；

（4）对一定的客户要求出示会员资格才能入场等，

5、6 外发式宣传策略

（1）在未开业时期的炒作和现场的广告字样；

（2）范围区域内广告体的投放；

（3）路标示，道路广告，增加影响力；

（4）电视媒体和城区写字楼广告；

5、7 销售进度目标

（1）会员卡在开业时的预售（达到未开业先预定）；

（2）公司现有社会关系和客户群体到场率；

（3）开业到场嘉宾要基本发展为稳定会员；

（4）开业的前两个月以抄场，超人气为目的，不盈利；

（5）开业两个月后到6个月前为调整阶段，保持不亏本，

（6）开业6个月后不亏本，赢点在一万左右一天，争取往上提升；

（7）做成品牌效应,争取做成品牌形象店。增取在三年收回投资成本。

第六章 结论

本人通过对周边环境和类似水疗的初步调查，经过仔细研究认为该项目有市场大环境的支撑，在预测经营章节也有相对的数据说明。但也有很多不利因素：a周边环境将影响水疗的外部氛围；b目前道路条件不是很理想。C偏离主城较远，周边没有成熟的商务区;d项目的本身建筑局限等。这四个不理因素是致命的，也是可弥补的（在报告内容中也说明）。本项目也有可观的发展前景因。此本人贵公司对该项目充满信心，也愿意为此付出努力，希望能合作成功。

第二篇：洗浴中心可行性分析报告

洗浴中心可行性分析报告

1.   洗浴市场未来发展趋势

洗浴行业已成为一个朝阳产业并处于继续发展态势，据不完全统计，北京洗浴行业全年收入约在25至30亿元左右。

就我国国内来讲，随着经济的发展，生活水平的提高，消费能力的增强，消费观念的进步，消费者对洗浴的要求会越来越高，已经不再是单纯的清洁过程，而是追求更惬意的享受。洗浴市场出现了三个转变：经营业态由过去单一的大众浴室向浴场、桑拿、保健中心、大众浴室等多种业态转变；所有制形式向股份制、股份合作制、外资经营等多种形式，以民营经济为主，这符合国家产业发展方向；服务功能由过去单一的清洁向休闲、保健、娱乐、餐饮多功能转变。

从洗浴业看，随着规模的不断扩大，经营设施逐步现代化，服务项目日益增多，现已形成高、中、低档多种经营模式，建立了与北京消费水平相适应的洗浴市场体系。目前，北京洗浴行业出现了洗浴网点多、服务功能多、经济成分多、消费层次多、经营业态多的“五多”现象和浴场、洗浴中心、大众浴室、便民浴室、保健中心五种经营业态的格局。

随着社会的不断发展，洗浴业将继续朝着休闲、康乐、健身的模式发展下去，而那些单纯以洗浴为功能的浴池将会慢慢退出市场。

尽管综合性的洗浴中心投资很高，但由于洗浴消费的规模性、大众化，加上业已形成的时尚性、潮流化趋势，赢利能力亦是相当可观（日营业额乃至高达百万元）。但随着北京洗浴市场日趋饱和，随着竞争的加剧，很多洗浴中心相继关门，但只要价格适当，定位准确，定会掀起新的消费高潮。谁都知道：市场上最大利润不是塔尖和塔基，而是中间的塔身。

现北京洗浴市场东部有成熟的大东海健身俱乐部，南部有带动整个南城休闲娱乐发展的天水河俱乐部、南洋俱乐部等，北部有大江南俱乐部，西部有蓝黛俱乐部和金佰瀚商务会馆。但这些企业仍不满足现状，如大江南俱乐部在在八大处风景区新建了一个北京大江南花园酒店，规模五倍于北京大江南俱乐部；而位于西部的海淀区总人口为218万，就业人口达73万，排名北京城八区之首，且全国个人所得税中有2％来自海淀，海淀区的人均收入水平不仅高于北京市平均水平，其娱乐、教育、文化方面的消费支出所占比例均在前列。同时金佰瀚商务会馆正在进行二期开发，说明西部现有的洗浴场所已经不能满足消费者的需求，西部洗浴市场需要新血液的注入，从而真正带动整个西部洗浴娱乐市场的发展。

2.   本项目洗浴中心的可行性分析

2.1项目经营洗浴中心的优势

①洗浴规模：本项目纯洗浴桑拿面积达8000平米，在北京来说，也是绝无仅有的，如此大的面积进行洗浴中心的开发，无疑形成了规模效应，一方面有利于投资商将项目作为京西地区的一个洗浴娱乐的亮点；另一方面有利于项目形成自我的独立环境，若配以完善的服务配套设施，优雅高贵的洗浴娱乐环境，营造一个放松的洗浴娱乐氛围，必能增加该项目的市场竞争力。

②交通条件：本项目位于五路居中街与彰化路的交汇处，规划中的五路居中街将与西三环和西四环连接起来，本地块离定慧桥、四季青桥、航天桥和紫竹桥也只是有几分钟的车程，并且从本项目步行至西四环也仅需要五分钟路程，综上所述，五路居物流中心项目在交通条件方面的优势，将成为本项目的一大优点。

③完善周边居民生活：项目所处地段位于中关村商圈的边缘地带，周边拥有多个大型的成熟居住区，如世纪城、曙光花园、郦城等，而这些居住区都位于金融街与三里河中央行政区及中关村的辐射圈之内，因此，居住在小区的居民主要来自金融街、行政机关和中关村的高知阶层。本项目为他们提供了一个夜生活的理想去处。

④物业管理：由于本项目是开发商自己经营，同时项目对于物业管理的要求相对也比较高，而开发商的物业有10多年的物业管理经验，储备了大量专业的物业管理人才，可以避免经营风险并降低管理成本。

⑤企业实力：开发商由于是北京市海淀区玉渊潭农工商总公司所属二级法人公司，不论从经济实力还是政府背景，对于项目来说都是一个强有力的支撑，对于企业后期的经营有非常大的帮助。

⑥地块优势：本项目属于永久性项目，没有拆迁风险，可以为经营者提供稳定的经营场所，确保投资回报的如期实现。

2.2项目的机会分析

①从上面提到的本项目的几大方面优势，特别是项目规模的优势，是本地段乃至全北京所有洗浴中心所无法比拟的。像金佰瀚商务会馆、大江南俱乐部、蓝黛俱乐部、碧水云天，相对本项目而言，都只是中小项目。

②位于项目北部2.5公里处的北京第一家大型Mall——金源Shopping Mall即将于今年10月1日开业，依靠本项目的特色和服务，金源Shopping Mall在一定程度上可以给本项目带来很多客流量。

③随着海淀区政府对于目标区域内的规划和开发，在不久的将来，目标区域不论是生活环境还是商务环境都将会有一个质的飞跃，而本项目作为开拓者，能够在今后立于不败之地。

④在周边已有不同档次和有一定知名度的洗浴娱乐场所，如金佰瀚商务会馆、蓝黛俱乐部、碧水云天、千岛湖等，且金源Shopping Mall中也有桑拿娱乐部分，而本项目的加入在一定程度上可以形成规模效应，带动西部洗浴娱乐的发展，给西部的消费群体增加一个可选择的休闲娱乐场所，建成犹如“三里屯酒吧一条街”、“阜成路美食街”的“京西洗浴娱乐城”。

⑤消费作为拉动经济增长的一个重要动力，正在寻求新的突破，从新世纪起，旅游、教育和电讯及文化休闲服务开始成为新兴的消费热点。而洗浴娱乐则是休闲服务中的一种，因此本项目正迎合了现在城市人的消费心理，又填补了西部的娱乐消费空白。

2.3结论

本项目经营洗浴中心的市场机会和社会效应都是巨大的。

3.   洗浴中心消费群体特征分析

4.   自营洗浴中心的空间布局划分

洗浴中心初步规划面积为8000平米。

表   洗浴中心项目的大概面积规划

5.   自营洗浴中心的人员配备

5.1 洗浴中心的组织框架

 

5.2 洗浴中心的人数配备

本项目规模的洗浴中心至少配置400人左右。

表   洗浴中心项目的人员配备

备注：1、技师的数量依据生意的好坏可以随时调整；

2、至少保证坐班有60人，其中搓澡工20人，足底按摩师20人，保健、修脚师各10人；

3、足底按摩师必须具备全身按摩的技能，而保健师则不一定非要会足底按摩；

4、管理人员可以自定；

5.3 洗浴中心的人员招聘途径

主要招聘途径为从竞争对手那招聘有经验的管理人员，俗称“挖墙角”，其次是从外地的按摩学校招聘技师。

一般一个部门经理或大堂经理可利用他们已成熟的渠道带来5－10名有丰富经验的服务生，这样很容易使企业上轨道。但同时也要注意招聘来的员工有想法，因此，需要对一批招聘进来的员工进行相关调整，如两个经理两班倒，把经理带来的服务生和经理分开管理，这样有利于企业的管理。

6.   自营洗浴中心的成本分析

6.1         员工工资

依据以下数据测算，每月员工工资为250,000元/月，年员工工资为300万元。

表   洗浴中心项目的员工工资

备注：技师的费用较为特殊，一般都是以返点的形式，就是一个钟（45分钟）的收入按比例分成，开始时建议洗浴中心与技师是四六开分成，技师拿六，因为洗浴中心刚刚开业没有知名度和客源，只能依靠技师的技术和服务招揽客源，等洗浴中心发展以后且有一定知名度后可以改为六四开，即洗浴中心拿六，技师拿四，如果你技师不同意这样的做法，洗浴中心可以再聘用其他技师。这是目前洗浴行业较为通用的手法。

6.2 管理费用

依据以下数据测算，每月的管理费用为1,250,760元/月，其中包括了温泉每月的维护费用57,090元/月。每年的管理费用为1501万元/年。

表   洗浴中心项目的管理费用

备注：1、水：柴油＝1（吨）：3（公升）

6.3 装修费用

本项目的装修费用大概为750*4＝3000万元，当中包含墙体装修、屋顶装修、防水和隔音设备等等，由于装修的要求和档次不同，费用是不同的，因此装修费用与实际有一定的差距。

表   洗浴中心项目的装修费用（部分）

     

6.4 硬件投入费用

硬件投入主要包括灯具、洁具、按摩床、一次性洗漱用品、餐具器皿、包间内的电视、DVD、家具、地毯、字画、锅炉、水处理设备，都是根据项目规模和企业的资金实力自定。比如，一个VIP包房的水龙头可能售价为1万元，因此硬件投入费用的测算有不确定性，大概在2000万元左右（保守估算）。

6.5 开发地下热水的相关费用

按凿井深度4000米计算，开发利用地下热水的一次性投入为890余万元。地下热水不会单收水费，只要按照《北京市矿产资源补偿费（地热）征收标准》和《北京市地下热水资源费》交纳相关费用即可。（详细请见附件《有关温泉开发文件》）

6.6 广告宣传及市场推广费

   广告宣传及市场推广费为：

（管理费用＋装修费用＋硬件投入费用＋温泉投入费用）×1％＝73.91万元

6.7 不可预见费

   不可预见费用为：221.73万元

（管理费用＋装修费用＋硬件投入费用＋温泉投入费用）×3％＝221.73万元

6.8 总投入费用

   总投入费用为：7686.64万元

管理费用＋装修费用＋硬件投入费用＋温泉投入费用＋广告宣传及市场推广费＋不可预见费＝1501＋3000＋2000＋890＋73.91＋221.73＝7686.64万元

7    洗浴中心自营可行性分析

7.1 自营洗浴中心的利润

根据对洗浴中心经营者的定性研究，如果本项目进行自营，则可获得非常可观的利润，承担一定的经营风险是经营者所不可避免的。

本项目得出以下参考数据：

7.2 出租物业的利润

如果将自营洗浴中心的物业面积进行对外租赁，相对于自营洗浴中心来说，租赁风险几乎为零，但获得的利润也不可观。

经营面积：8000平米

租金：1.7元/平米/天

年租金收入：489.6万元/年

管理费用（10％）：48.96万元/年

租赁利润：440.64万元

7.3 自营与租赁利润的比较

针对以上两组数据可以发现，自营利润是租赁利润的9.8倍－13.2倍，且自营仅仅是一次性的投入，即一次投入7687万元，之后获得的则是几倍的利润。

7.4 结论

   自营洗浴中心的收益明显大于租赁所获取的收益。建议本项目洗浴中心部分自营。

8    初步市场推广方案

8.1 不按牌理出牌，创新业态；

在未来一年的筹备期，通过业态创新来创造新的需求，规避竞争进入无竞争领域，制订新的游戏规则以喝到市场的“头啖汤”。

8.2 先声夺人，造势开路，大幅度提升知名度；

在项目开业前，通过事件营销等超常规运作手法，来达到聚焦眼球万众瞩目的效果，从而使得一炮打响，一夜走红。

8.3 擒贼先擒王，开业公关，通过领头羊创造潮流，引领时尚；

开业期，运用公关活动首先征服消费群中的意见领袖，以点带面引发“多米诺骨牌”效应，从而带动整体消费。

8.4 导入体验营销，通过独特的参与活动，提高顾客忠诚度，打造品牌；

开业后，通过营造一种深刻的难以磨灭的消费体验（或“痛快刺激”，或“温馨浪漫”，或“轻松舒适”），培养一大批长期稳固、忠实优秀的客户群，这是预防竞争对手模仿的无上法宝。因为洗浴中心80％的客户是回头客。

8.5 与时俱进，打造核心竞争力；

这几个策略的方案执行能保证本项目的开业成功与发展看好，但我们也必须明白，竞争对手可以通过模仿来逐渐抵消我们的固有优势。所以，与时俱进、永创新高是保持长期竞争力和永续经营的惟一之路。通过环境、服务与产品的不断完善与更新，自我否定，推陈出新，始终走在产业前沿，领先一步，保持品牌的时代感，使之历久如新，经久不衰，实现永续经营的梦想。

8.6 软广技巧

在北青报，时尚杂志等主流媒体刊登洗浴中心的老总访谈，探讨洗浴中心的社会价值和影响范围，从而获得本项目的社会知名度

8.7固定客源的锁定

在瑞丽，风范杂志和背靠背传播公司等拥有高消费者渠道的媒体附赠5折消费卡，3个月后发放8折卡，以初步锁定客源。

9    实际经营者的经验分享

9.1 用水量

一般来说，洗浴中心客人越多就越省水，同时冬天较夏天费水30％以上，4－6月、9－11月最省水，平均2个人用1吨水。

9.2 水温控制

洗浴中心的水温随着季节的变换，洗浴中心对水温的控制也是不同的，一般冬天水温控制在42度左右，夏天水温控制在38度左右。

9.3 柴油用量

业内人士介绍说，北京90％的洗浴中心都是用锅炉烧水的，用锅炉则会用到柴油，一般烧一吨水至少耗柴油3公升，由于目前成品油市场柴油供应紧缩，以前洗浴中心每天都要有2－3家供应商提供柴油，才能保证洗浴中心的需求；而本项目规模的洗浴中心，建议本项目在后期经营时一定要与5－8家石油供应商建立合作关系，基本都为送油上门，否则会影响洗浴中心正常营业。

如果本项目考虑使用温泉，则没有必要考虑这些。

9.4 锅炉

根据本项目的规模要求，建议必须具备60万大卡的锅炉2个以上，费用大概为20万元。同时，如果使用水处理设备可以节约50％的用水，水处理设备的费用为100多万。

9.5 游泳池

在桑拿房的旁边必须设立一个游泳池，面积为国家规定面积的一半即可，国家规定游泳池面积为1250平方米。

9.6 包房

洗浴中心有10％－15％的包房是不能投入经营的，主要是要考虑所辖派出所、社会人员、内保、特殊服务生的占房率和使用率，同时可能还要招待一些朋友之类所用。

9.7 管理经验

① 服务生均为两班倒，精英必须安排在晚上，两班各有负责人；

② 附属给领班相当的权限，经理一般不出面处理纠纷，投资方应派人协助管理、监督；

③ 内保要有一定势力范围，包括和公、检、法机关及社会人员的关系；

④ 领班是关键人物，技师、小姐可以灵活调整，包括提成比例。开始要高，运营进入正轨后马上把比例下调；

⑤ 预留出包房给朋友、内保、小姐、公检法人员；

⑥ 把领班带来的有经验人员分开管理。收银员要可靠，也可频繁更换。

⑦ 装修采用招投标的方式，其它设施较好采购，但柴油控制较为紧缩，所以建议与5家（甚至更多）的供应商建立合作关系；

⑧ 做好收银系统，将收款台和财务室的联机监控系统做的尽可能完善。

⑨ 经营洗浴中心必须要打通关系的政府机关：辖区派出所、分局治安处、分局扫黄打非办公室、地税部门、街道办事处。