××市××区××广场×号××大厦

房地产估价报告

项目名称：位于 ×× 市 ×× 区 ×× 广场×号的××大厦 委 托 人：××大厦酒店有限公司

估价机构：××房地产估价公司

估价人员：××× ×××

估价作业日期： 二○○四年十月二十九日至 二○○年十一月六日 估价报告编号：××××××

目 录

一、致委托人函……………………………………………………第×页

二、估价师声明……………………………………………………第×页

三、估价的假设和限制条件………………………………………第×页

四、估价结果报告…………………………………………………第×页

五、估价技术报告…………………………………………………第×页

六、附件……………………………………………………………第×页

致委托人函

×× 大厦酒店有限公司：

受贵公司委托，本估价机构秉着独立、客观、公正、科学的原则，对位于 ×× 市 ×× 区 ×× 广场×号大厦房地产进行价格评估。本报告估价对象于估价时点二○○四年十月二十九日状 态下的公开市场价格，估价目的是为估价对象转让提供公开市场价格参考。

在本报告中已说明的假设与限制条件下，要估价机构根据估价目的，遵循估价原则，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料基础上，经过测算，结合估价经验与对影响房地产市场价格因素进行分析，确定价对象在市场上有足够的买方和卖方，并且进入市场无障碍的条件下，于估价时点最可能实现的市场价格总值为人民币 ( 大写 ) 玖亿贰仟万圆整。

×× 房地产估价公司

法定代表人： ×× ×

二 ○ ○四年十一月六日

估价师声明

我们郑重声明：

⑴ 我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。

⑵ 本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。有关假设限制条件见“估价假设和限制条件”以及估价报告正文中相关说明。

⑶ 我们与本次估价的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。

⑷ 我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》

(GB/T50291-1999) 进行分析， 形成意见和结论， 撰写本估价报告。 ⑸ 我们已对本估价报告中的估价对象进行了现场勘察，并对勘察的客观性、真实性、公正性承担责任，但我们对估价对象的现场勘察仅限于其外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，依据委托人提供的资料以及当前建筑行业一般标准或相关规范进行评估。

我们不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任。 ⑹ 没有其他人对本估价报告提供了重要专业帮助。

⑺ 委托人以及相关部门在使用本估价报告时，对因忽视本估价报告提示的相关事实所引起的相关法律责任，本估价机构以及估价人员不承担相应责任。

⑻ 本估价报告是本估价机构根据估价目的，遵循估价原则，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过测算，结合估价经验与对影响房地产市场价格因素时行分析，为估价对象转让提供公开市场价格目的而出具的，但受本估价机构估价人员的职业水平和能力的影响。

⑼ 本估价报告中采用的专业术语的解释及定义适用《房地产估价规范》 (GB/T50291-1999) 相关规定。

⑽ 未来市场变化风险和短期强制处分等因素对抵押价值均产生一定的影响，本报告未考虑抵押风险，抵押权人在办理抵押事宜时需全面考虑。

参加本次估价的注册房地产估价师 签名 盖章

×× 房地产估价公司

二○○四年十一月六日

估价的假设和限制条件

本估价报告中的分析、意见和结论受以下及本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制：

⑴ 合法性前提。合法性是指估价对象必须合法使用、合法交易或合法处分为前提。具体前提如下：

① 估价对象为在建工程，因委托人提供资料有限，本次评估以估价对象合法开发为所设前提。

② 估价对象为在建工程，尚未进行竣工测绘及产权登记。故本估价报告中估价对象建筑面积数据为委托人所提供的经批准的施工图纸数据，因设计变更等原因导致建筑面积变化时，应对估价结果进行调整。

③ 估价对象占用土地使用权性质为国有出让性质，出让使用年限为 40 年， 至 2038 年 9 月 19 日结束， 报告分析中以土地出让金已完全缴付为前提。

⑵ 最高最佳使用假设。最高最佳使用是指法律上允许、技术上可能、经济上可靠，能使估价对象产生最大效应的使用。本次评估是以估价对象按设计文件中的设计方案建成为酒店、写字间、商场为一体的现代化综合性物业使用为最高最佳使用。

⑶ 估价时点假设。即要求估价结果是估价对象当前状态于估价时点当时市场状况下形成的客观合理价格。 估价时点后，估价报告有效期内，估价对象质量、使用功能布局、基础设施配套以及房地产

市场状况等发生变化，均会对估价结果产生一定的影响。如果对估价对象评估价值产生明显影响时，应

对本估价结论进行必要的调整。

⑷ 公开市场假设。即估价结果是在公开市场条件下形成的价格。公开市场是指在该市场上交易双方进行交易的目的在于最大限度的追求经济利益，并掌握必要的市场信息，有较充裕的时间进行交易，对交易对象具有必要的专业知识，交易条件公开且不具有排他性。

⑸ 报告使用限制条件如下：

① 本估价报告的估价结果仅为委托人在本估价目的——房地产转让下使用，不得做其他用途。

② 本估价报告不作为估价对象权属确认的依据。

③ 估价报告应用的有效期自完成并提交估价报告日起原则上规定为一年，当市场变化较大时，报告的有效期不超过半年。

⑹ 其他假设与限制条件。对估价对象公开市场价格产生影响的因素是多方面的，具体规定如下：

① 估价结果未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有自然力和其他不可抗力对评估结论的影响。

② 本次评估未考虑特殊交易方式对估价结论的影响。

唐山市阳光房地产评估有限公司 关于东方国际大厦部分写字楼

估价技术报告

一、评估对象概况

东方国际大厦位于路北建设路与龙富南道交叉口,唐山国际会展中心对面。该大厦具有四大智能化系统A办公智能化有线电视入户，办公室有大量的电接口预埋，B通信智能化计算机网络通信系统到达所有的办公间，提供国际国内长途语音及数据通信条件。C消防智能化防火电视监控，安装烟感、温感和火灾自动报警、自动喷洒装置；D安防智能化大厦设有最完善最先进的安防系统。设有中央控制室。地理位置优越，交通便利，由主要公共汽车路线环绕，周边聚集了大规模的商业、金融群体，有足够的客源。周边综合商场：唐山国际会展中心,火炬大厦,远洋城,唐钢大厦,远洋城银行：工商银行,建设银行,中国银行,交通银行,农业银行。

二、评估范围

此次评估其中一部分，其中土地面积为1000m2，总建筑面积：4500m2 采用的土地报酬率为5%，房地产报酬率为7%。

三、估价目的

评估其20xx年9月30号的市场价值，为资产处置进行价值参考。

四、估价依据

房地产估价规范(GB/T 50291—1999)

五、估价原则

1、合法原则

2、替代原则

3、估价时点原则

4、最高最佳使用原则

5、公平原则

六、评估过程

1、估价技术思路与方法

（1）个别因素分析

位于路北建设路与龙富南道两大交通要道交汇处，还处于市中心黄金商贸区域，地理位置优越，交通便利，由主要公共汽车路线环绕，周边聚集了大规模的商业、金融群体，有足够的客源。大厦建筑类型框架剪力墙结构，抗震在8级地震以上玻璃幕墙。内设中央空调，国际知名品牌特灵中央空调系统。用户可根据自我要求调节温度、风向。低噪音、更节能、精确控制具有自检式安全保护控制。大厦设有新风系统，把室内外空气交换流动。并有过滤和净化空气的功能。市政供水，设有热水器水房。大厦设有255个停车位，实现智能化高效管理，电子收费、电子监控、刷卡停车。办公空间能提供可灵活分隔适应各种变化的办公空间。其供电系统为双路供电，办公面的供电容量在8KW左右。

委估的写字楼是四大智能化系统A办公智能化有线电视入户，办公室有大量的电接口预埋，B通信智能化计算机网络通信系统到达所

有的办公间，提供国际国内长途语音及数据通信条件。C消防智能化防火电视监控，安装烟感、温感和火灾自动报警、自动喷洒装置；D安防智能化大厦设有最完善最先进的安防系统。设有中央控制室。

（2）区域因素分析

东方国际大厦座落于市中心区，处于唐山市黄金商贸区域，是城市中心的交通枢纽地带，道路通达度高，交通便利，周边1公里半径内通5路. 14路.26路.37路. 43路. 55路.60路.61路.等去往市内各个方向和丰润、丰南两区的公交路线。对周边环境进行勘察可以发现该大厦周围聚集唐山国际会展中心,火炬大厦,远洋城,唐钢大厦,远洋城银行：工商银行,建设银行,中国银行,交通银行,农业银行。 写字楼的区域位置十分重要，中心区域已具备一定的规模，商业氛围浓，且可以借助周边的成熟写字楼提高自身档次，便于企业间的交流，因此受到很多企业的欢迎。但同时也存在明显弊端，每天上下班不仅要遭遇堵车，还要为停车伤脑筋。品质差异也是拉开租金档次的一个重要因素，写字楼租金水平与地段有关，但品质还是主要影响因素，即使同一地段，品质不同的写字楼租金也有差距，而同一写字楼内，不同楼层、不同朝向、条件各异的写字楼租金也档次鲜明。而委估房地产处于唐山市较成熟的商务区内，无论大小环境均较为理想，适合企业进入。

（3）市场背景分析

由于唐山市居民对于新建住房的旺盛需求，房地产开发主要以住宅为主，其他用途的开发如商铺、写字楼较少，且这个特点在唐山市

居民旺盛的住房需求的支撑下在未来的若干年仍然会继续存在。唐山市的住宅开发主要以普通住宅为主，现有在售楼盘高档次较少，绝大多数针对的是中低端市场。

唐山市房地产市场价格相比全国来说，唐山楼市的冬天已经比其他城市来得晚了一些。20xx年，唐山市市区房地产市场住宅均价在2000-3000范围内，外县在 1000-2000范围内。到20xx年唐山市市区房地产市场整体均价在7000元左右，房屋销售价格上涨5.9%，其中商品住宅价格上涨6.0%，房屋 租赁价格上涨3.1%，呈现出较为明显的区域性特征。随着唐山经济跨越式发展,使得写字楼租售开始走俏，改变了以前的疲软状态。目前唐山市写字楼市场需求很大。虽然目前唐山写字楼市场走俏，但市场上能真正满足客户需求的不多。最突出表现为停车场或是物业的不完备。通过对本市近30家写字楼进行考察，我们发现目前只有世博大厦和东方大厦相对来说配套设施较完善，其他写字楼周边配套设施均不成熟，很少配齐餐饮，商场，会所等，不能满足入住者们基本生活需求。物业管理方面，基本是采用专人固定时间负责开锁门模式，缺乏灵活性。

（4）最高最佳使用分析

最高最佳使用是指法律上允许、技术上可能、经济上可行．经充分合理论证，能使估价对象产生最高价值的使用。当下的房地产运营中，说到最受市场欢迎和精明的开发商青睐的物业，写字楼物业虽然不能说是绝对第一的答案，至少是最主要的一个。因为市场常态下，写字楼是能产生较高回报的业态。大厦的整体布局以及功能已经齐

全，不能再用来发展商业。其次如果在高层建写字楼既不会影响整体布局，使大厦功能性更强，而且高层商务公寓、写字间追求高品质生活的白领阶层与时尚一族的生活品质就近得到保障，又会给大厦的商业提供更多高消费者，提高利润。最后市中心交通发达，给写字楼工作人员提供交通便利

2、估价方法选用

合理公正的估价必须遵守一定的估价原则和适当的估价程序，科学地使用估价方法。估价方法的选择需根据估价目的、委估对象的本身特性、市场条件及资料取得情况，以合理地确定委估物现时的公允价值。本次估价的土地重新购建价格要求用市场法和成本法综合求取，建筑物价格用成本法求取，合理地确定委估房地产的价值。在评估方法选用上主要考虑一下几点：

（1）求取土地的重新购建价格时，因为交易类型较多，可采用市场比较法求取，公式为土地的比准价值=土地的交易价格×交易情况的调整×交易日期的调整×房地产状况的调整；用成本法求土地重新购建价格即用征收农地的费用加土地开发费用和土地使用权出让金等，再加上地段差价调节的办法求取50年土地使用权价格。

（2）由于该房地产为现有的可假设重新开发的房地产，故可以采用成本法来求取建筑物的重新构建价格。计算公式为：建筑物现值=建筑物重新构建价格-建筑物折旧

则房地产价格=土地的重新购建价格+建筑物的现值

3、估价测算过程

（1）用市场比较法求取土地的重新购建价格

（2）用成本法求土地重新购建价格

（3）两种方法求取土地重新购建价格取平均值为

（4）用成本法求取建筑物价格

1) 建筑物的重新购建价格

2)建筑物的物质折旧

（5）评估对象的价值为

七、估价结果的确定

经评估，唐山市新华贸写字楼的房地产总值为1042.70万元，其中：建筑物价值为596.07万元，土地总价为446.63万元，单位地价为4466.30元/m2。

唐山市阳光房地产评估有限公司

20xx年7月3日

第二篇：房地产评估报告

房地产估价报告

房地产估价报告

项目名称：白银区红星路85号1幢整幢商服房地产

委托方: 白银铜城商厦（集团）股份有限公司

估价人员:郭荣芳

估价时点：20xx年1月8日

估价作业日期：20xx年1月8日

估价报告编号：甘宏评报字(2010)第203-3号

甘肃宏信房地资产评估有限公司

甘肃宏信房地资产评估有限公司

房地产估价报告

房地产估价报告书目录

致委托方函 ……………………………（02页）

估价师声明 ……………………………（03页）

估价的假设和限制条件 …………………………（04页）

估价结果报告 ……………………………（05页）

估价技术报告 ……………………………（08页） 附件：

房屋所有权证复印件

评估机构营业执照（副本）复印件

评估机构资质证复印件

评估人员资格证复印件

甘肃宏信房地资产评估有限公司 1

房地产估价报告

致 委 托 方 函

白银铜城商厦（集团）股份有限公司：

受贵公司的委托，我公司组织有关估价技术人员于20xx年1月8日对位于白银区红星路85号1幢整幢商服房地产（建筑面积：2040.51平方米）进行了现场勘察，并以提供市场价值为估价目的，对其在估价时点20xx年1月8日的市场价值进行了评估，现将评估结果报告如下：

本公司根据估价目的，遵循估价原则，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，结合估价经验和分析房地产市场各种影响因素，经过测算，确定估价对象在市场上有足够的买方和卖方，并且进入市场无障碍的条件下，于估价时点可能实现的市场价值为6547997元（大写金额：陆佰伍拾肆万柒仟玖佰玖拾柒元整人民币）。单价:3209元/平方米。

甘肃宏信房地资产评估有限公司

二O一O年一月八日

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甘肃宏信房地资产评估有限公司

房地产估价报告

估 价 师 声 明

我们郑重声明：

1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实和准确的。

2、本报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。

3、我们与本报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。

4、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。

5、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地勘察，并对勘察的客观性、真实性、公正性承担责任，但我们对估价对象的现场勘察仅限于其外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，依据委托方提供的资料进行评估。 除非另有协议，我们不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任。

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房地产估价报告

估价的假设和限制条件

1、本报告中估价项目的评估结果是公允的市场价值，即在估价时点预期能够成交的可能价格，它依据了以下假设：

(1)市场上存在自愿销售的卖者和自愿购买的买者；

(2)该物业可以在公开市场上自由转让；

(3)在评估基准日前，相对于物业的特性和房地产市场状况而言，有一段合理的谈判周期；

(4)在此周期内，市场状态和价值水平是静止不变的；

(5)不考虑特殊买家的附加出价；

(6)不考虑遇有不可抗力或未来市场变化风险和短期强制处分等因素；

2、本估价报告所依据房屋建筑面积以委托方提供的房屋所有权证为准。

3、本报告之评估价值为估价时点的市场价值，随着时间及市场情况的变化，该价值需作相应调整。

4、本报告的评估值是在估价对象无任何他项权利限制条件下计算得出的。

5、本报告只可按估价目的使用，不得用于其它用途。

6、本报告的全部或部分内容未经本公司同意，不得发表于任何公开媒体上。

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房地产估价报告

估 价 结 果 报 告

一、委托方：白银铜城商厦（集团）股份有限公司

二、受理方：甘肃宏信房地资产评估有限公司

办公地址：白银区万盛路1号

联系电话：（0943）8253116

三、估价对象概况：

1、房地产权属状况：根据委托方提供的（白）房权证（白银区）字第005107号房屋所有权证，估价对象权属白银铜城商厦（集团）股份有限公司，权属清楚。

2、地理位置：估价对象白银区红星路85号1幢楼位于城建什字东南角，其东临白银市地税局，南临银光住宅区，西临公园路，北临红星路，交通便捷，地处城区规划一级地段。

3、建筑物概况：估价对象共四层（局部五层），混合结构，19xx年竣工，L形楼，总建筑面积2040.51平方米，外墙面普通装修，水、暖、电、讯、消防配套设施齐全。因本次估价不考虑其室内装修价值，故对装修情况不做描述。

四、估价时点：20xx年1月8日。

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五、估价时间：20xx年1月8日。

六、估价目的：提供市场价值。

七、估价报告的有效期限：本估价报告评估结果的有效期限为六个月，即从20xx年1月8日起到20xx年7月7日止的期限内有效。

八、估价方法：根据估价对象为收益性物业，估价目的和所收集的资料，市场上与估价对象类似用途的房地产租赁价格较多，但市场上与估价对象同一地段，同用途，同结构的近期交易房地产没有，故确定采用收益还原法确定估价对象房地产价值。

九、估价原则：本报告评估过程依据合法原则、估价时点原则、公平公正原则、替代原则。

十、估价依据：

1、国家建设部、国土资源部及白银市人民政府颁发的有关政策、法规文件。

2、中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》。

3、委托方提供的房屋所有权证。

4、评估人员现场勘察获取的数据和资料。

5、本公司掌握的白银市区同类结构商品房租赁价格。

十一、价值定义：本估价项目采用公开市场价值标准。

十二、估价结果：根据估价目的，遵循估价原则，按照规范的估价程序，选用科学合理的估价方法，在分析现有资料的基础上，结合估价经验和分析房地产市场各种影响因素，经过测算，确定估价对象在市场上有足够的买方和卖方，并且进入市场无障碍的条件下，于估价时点可能实现的市场价值为6547997元（大写金额：陆佰伍拾肆万柒仟玖佰玖拾柒元整人民币）。单价:3209

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元/平方米。

十三、评估人员：

撰写人： 郭荣芳

审核人：杨银满

批准人：王丽

估 价 技 术 报 告

第一部分 选择估价方法

根据估价对象为收益性物业，估价目的和所收集的资料，市场上与估价对象类似用途的房地产租赁价格较多，但市场上与估价对象同一地段，同用途，同结构的近期交易房地产没有，故确定采用收益还原法确定估价对象房地产价值。

收益还原法定义：是求取估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

第二部分 估价过程

收益还原法估价的思路：根据估价对象在未来可使用年限（经济收益年限）内使用过程中获得净收益的能力，采用适当的资本化率对估价对象在未来可使用年限（经济收益年限）内各年的净收益进行资本还原，确定估价对

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象在估价时点的价值。

公式：V=A/R[1-1/（1+R）n]

A、纯收益确定

1、年总收益：经评估人员对该地区物业租金水平的调查，该地段同类物业月平均租金为40-50元/平方米，并且属同类物业社会平均客观水平，且近几年来一直保持在这个水平上，根据估价对象目前的使用状况，确定租赁价格取45元/平方米.月，空置率10%，则一年的总收益为：

45×12×（1-10%）=486（元/平方米）

2、总支出：

（1）租赁管理费取年租金的0.75%。

486×0.75%=3.65(元/平方米)

（2）房屋维修费按年租金的2%计。

486×2%=9.72（元/平方米）

（3）房产税按年租金的12%计。

486×12%=58.32(元/平方米)

（4）营业税按年租金的5%计，城市维护建设税、教育费附加分别按营业税的7%和3%计。

486×（5%+5%×7%+5%×3%）=26.73(元/方米)

（5）其它费用按年租金的10%。

486×10%=48.6(元/平方米)

（6）年总支出（1）-（5）项之和：

3.65+9.72+58.32+26.73+48.6=147.02(元/平方米)

3、年纯收益：

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年纯收益=年总收益-年总支出

=486-147.02=338.98(元/平方米)

B、资本化率的确定：采用安全利率加风险调整值法，取一年定期存款利率为2.25%，加上低风险下房地产还原利率7.54%

R=2.25%+7.54%=9.79%

C、收益价格

根据混合结构房屋耐用年限为50年，已使用22年，故估价对象的收益年限为28年，则：

V=A/R[1-1/（1+R）n]

=338.98/9.79%×[1-1/(1+9.79%)28]

=3209(元/平方米)

六、估价结果

估价对象房地产价值：

3209×2040.51=6547997（元）

大写金额：陆佰伍拾肆万柒仟玖佰玖拾柒元整人民币。

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