珠海房地产市场调研报告

一、20##年房地产的市场经济形势

从20##年对房地产行业是一个极不平凡的一年,这一年房地产行业经历着有史以来最严厉的调控政策打压、限购、限价等强有力的措施，多管齐下。房地产市场部分指标开始出现下行的迹象，景气指数已经步入不景气的区间。在20##年底中央工作经济会议上明确指出，坚持房地产政策调控不动摇，促使房价回归合理水平。这样的强硬态度对20##年的房地产形势有着严重的影响。

1、房地产投资保持30%的增速，但增幅逐渐下降。

2、商品房销售整体上略有增涨，但四季度起出现下滑。

图表 2  近一年商品房及商品住宅销售面积图表

珠海香洲区在加快转变经济发展方式的过程中，在现代商贸、文化创意、商务会展、金融证券、软件信息和总部经济上求突破，构建以现代服务业为主的现代产业体系。同时，注重把握未来产业发展方向，超前规划、发展战略性新兴产业，通过做大新兴产业的增量来稀释传统产业的存量，加快产业转型升级步伐。

3、商品房价格涨幅略有下滑。

图标 3  20##年以来商品房及各类物业累计销售均价走势

 4、开发企业资金继续趋紧，自筹资金占比再创新高。

图表4 20##年1-11月份企业本年资金来源构成

5、20##年11月国家景气指数两年来跌破100大关，步入不景气区间。

图表5 近一年国房景气指数走势图表

二、珠海区域及自然人文资源

珠海市是珠江三角洲南端的一个重要城市，位于广东省珠江口的西南部，地理坐标处于北纬21° 48′～22°27′、东经113°03′～114°19′之间。东与香港隔海相望，南与澳门相连，西邻新会、台山市，北与中山市接壤。珠海是中国的五个经济特区之一。珠海市面积有1952平方千米，人口141.57万人(20##年统计)，是广东省人口规模最小的城市，人口分布为：香洲区 81万人，斗门区 36万人，金湾区 24万人，人口密度为：全市人口密度为839人／平方公里，其中香洲区 1401人／平方公里，斗门区 595人／平方公里，金湾区 477人／平方公里；当中约有80万为永久居民。珠海的海岸线长604公里，有大小岛屿146个，故有“百岛之市”的美誉。在珠江口辽阔的水域上，大大小小的岛屿星罗棋布，计有146个，其中大部分集中于东部海域的万山群岛。 “珠海渔女”是珠海的标志；珠海的市花、市树、市鸟分别为：勒杜鹃，海鸥。珠海位于珠江口的西南部，因位于珠江注入南海之处而得名。唐宋以前，西北江三角洲的滨海线处于五桂山(今中山市境内)以北，珠海全境为散落在珠江河口外的偏僻海岛。公元前221年隶属南海郡番禺县，汉朝隶属番禺县，晋至陈朝隶属东官郡，隋朝隶属宝安县，唐代隶属东莞县。宋朝以后，因这里盐业和银矿业兴旺，开始在山场村设置香山镇。至绍兴二十二年(1152)设置香山县，隶属广州府，沿至元、明、清三代。1953年建县，1979年建市，1980年设立经济特区。 珠海经济特区成立于1980年8月，当时特区面积只有6.81平方千米，以后经两次调整，特区面积扩大到121平方千米。目前珠海市下辖香洲区、金湾区、斗门区（原斗门县）、高新区。 自然环境 珠海市区内陆部分地势由西北向东南倾斜，地形多样，以平原（占25．5％）、丘陵（占58．68％）为主，兼有低山、滩涂等。地势平缓，倚山临海，海域辽阔，百岛蹲伏，有奇峰异石和秀美的海湾、沙滩。内陆由凤凰山、将军山两大山系的山地丘陵及海岸、平原所构成。最大的海岛是三灶岛，面积约78平方公里。陆上山地、丘陵、台地、平原，为纵横交错的水网分划。滨海冲积平原由西江和北江冲积物聚成。珠江口外海滨滩涂辽阔，水下滩地向岸外缓慢坡降。海岸线、岛岸线长690公里。内陆最高的凤凰山，海拔 437米，海岛多在海拔100米以上。最高峰是二洲岛上的凤凰山，海拔437米。主要矿产资源有水晶、铁、钨、锡、锰、钾长石、优质石英砂。自然土壤有赤红壤、石质土、滨海沙土、盐渍沼泽土等。主要河流有磨刀门、金星门、坭湾门、鸡啼门、虎跳门、前山水道、湾仔澳门河段、南水沥等，总长135公里。 珠海属亚热带海洋性气候，冬无严寒，雨量充沛，气候宜人。常受南亚热带季候风侵袭，多雷雨。年平均气温22．3℃，最低气温2.5℃。年降雨量为1770-2300毫米，4月至9月盛行东南季风，为雨季，降水量占全年的85%；10月至次年3月盛行东北季风，为旱季。 珠海大气的年平均相对湿度是79%。每年初春时节，细雨连绵，空气相对湿度较大，有时可达到100%。 珠海的灾害性天气主要是台风和暴雨，个别年份冬季受寒潮低温影响。台风出现的时间多在6月至10月，年平均4次左右。严重影响珠海市的台风平均每年1次，暴雨有5次左右。

珠海经济特区建立30多年来的发展历程，人们可以清晰地看到，生态之美是珠海最为突出的发展特征。珠海经济实现了跨越式发展，但依然保持了良好的生态环境，空气质量、人均公园绿地面积、人均污水处理能力等生态指标均居全国前列，蓝天白云、青山绿水，山海相拥、陆岛相望，环境之优美，令游人羡慕、市民自豪。

三、珠海经济状况

展望20##年，国内外政治经济形势复杂多变，影响发展的各种不确定和不稳定因素明显增加。从国际环境看，主要发达国家的经济先行指标保持上升态势，世界经济总体缓慢复苏的趋势已基本确立，但主要发达国家失业率居高不下，消费者信心低迷，缺乏新的可持续的增长动力；新兴经济体通胀压力普遍较大，经济结构问题比较突出，抵御外部冲击能力较弱；欧洲一些国家主权债务问题可能影响欧洲经济复苏进程，拖累世界经济，经济运行的国际环境相当复杂。

从国内发展看，国家“十二五”规划提出的加快转变经济发展方式、深化改革开放、着力保障和改善民生的政策效应将持续显现，中央经济工作会议明确20##年实施积极的财政政策和稳健的货币政策，国内经济将继续保持平稳较快发展。但是，国际需求持续低迷，我国依赖程度较高的外向型经济难以继续维持高速增长，在经济发展方式转变、产业结构调整升级、新的增长动力尚待形成的转折期，经济转型的短期阵痛难以避免；全球资产价格不断膨胀，国际资本异常流动加速，带动我国初级产品和资产价格走高，管理通胀预期的压力较大，经济下行风险依然存在。

从珠海自身发展实际来看，经济特区范围扩大至全市，东西部发展将更加协调，综合经济实力持续提高，现代产业发展势头良好，经济结构不断优化，重大项目建设加快推进，基础设施日臻完善，创新能力显著增强，科教文卫同步发展，民生状况逐步改善，经济发展的基础更为坚实。但是，实业投资增长缓慢，产业项目储备较少，项目建设周期过长，外部市场需求动力不足，项目融资压力增大等，也给保持经济快速增长带来了难度。

四、金湾片区房地产形势

金湾区位于珠海市西南部，地处珠江出海口的磨刀门与崖门之间的南海之滨，辖南水、三灶、小林、平沙、红旗5镇和金海岸城区街道办事处，全区常住人口17万人，其中户籍人口10.26万人。陆地面积447.63平方公里，滩涂面积200多平方公里，海域面积1000多平方公里，有18个岛屿，拥有丰富的土地、海洋、水产、旅游、生态、淡水、电力、港等资源。金湾区东面与香港、澳门相邻，南面是著名的大西国际水道，北面是经济发达的珠江三角洲腹地。

近年来，珠海大道改建、香海路规划、通用航空飞机产业基地的开建、高栏港高速公路启动、西部中心城区概念规划、富山工业区核电产业等六大项目与规划，正在为珠海西部城区的建设和发展注入新鲜血液。

有关部门认为，西部地区房地产开发走上快速增长轨道，反映了珠海竭力打造的西部地区工业化战略取得初步成果，而西部地区工业化的发展，又形成新的动因，影响、推动了该地区城市化进程,其中房地产市场的发展担当着重要的角色。

经过近年来的发展，西区住宅商品房市场已经形成井岸-白蕉斗门城区、新青工业园片区、白藤头片区、红旗镇片区、西湖新城区片区、三灶镇片区共六个开发热点区域。在区域分布上，上述开发热点区域主要分布在湖心路口及其南北，并表现出相互接连、整合的态势。

五、金湾项目地址

珠海经济特区自20##年10月1日起扩大到全市，是金湾发展新的巨大推动力，必将从基层基础设施建设、产业布局、公共服务等方面强有力地推动金湾实现跨越式的新发展。

一、               是对金湾增强招商引资吸引力、促进高新技术企业发展，将起到积极作用；

二、               是将使金湾基础设施、公共服务等得到明显提升，为金湾人民生产、生活带来极大的便利；

三、               是强化了西区人民群众对经济特区的归属感和认同感。

六、金湾房地产形势

金湾区位于珠海市西南部，地处珠江出海口的磨刀门与崖门之间的南海之滨，辖南水、三灶、小林、平沙、红旗5镇和金海岸城区街道办事处，全区常住人口17万人，其中户籍人口10.26万人。陆地面积447.63平方公里，滩涂面积200多平方公里，海域面积1000多平方公里，有18个岛屿，拥有丰富的土地、海洋、水产、旅游、生态、淡水、电力、港等资源。金湾区东面与香港、澳门相邻，南面是著名的大西国际水道，北面是经济发达的珠江三角洲腹地。

近年来，珠海大道改建、香海路规划、通用航空飞机产业基地的开建、高栏港高速公路启动、西部中心城区概念规划、富山工业区核电产业等六大项目与规划，正在为珠海西部城区的建设和发展注入新鲜血液。

有关部门认为，西部地区房地产开发走上快速增长轨道，反映了珠海竭力打造的西部地区工业化战略取得初步成果，而西部地区工业化的发展，又形成新的动因，影响、推动了该地区城市化进程,其中房地产市场的发展担当着重要的角色。

经过近年来的发展，西区住宅商品房市场已经形成井岸-白蕉斗门城区、新青工业园片区、白藤头片区、红旗镇片区、西湖新城区片区、三灶镇片区共六个开发热点区域。在区域分布上，上述开发热点区域主要分布在湖心路口及其南北，并表现出相互接连、整合的态势。

价格洼地 凸显升值潜力

近年来，主城区的房价不断涨高，一些具有海景资源的楼盘均价已近2万，连斗门西区的房价也突破7千。不管是主城区土地缺稀导致房价上涨，还是炒房的投机行为抬高了主城区的房价，总之，珠海的许多人们不得不面对房价节节高升的严峻形式，相比之下，金湾的生活配套完善，房价的低洼状态是相对较低的。

利好催生珠海西区 金湾房地产业迅速升级

金湾地处珠海西部城区，由于工业化和城市化进程起步较晚，房地产市场发展程度相对于珠海的主城区要低。随着珠海“工业西进，城市西拓”经济发展空间战略的调整，西区在珠海产业布局中的战略地位上升，给西区的房地产业发展带来了难得的发展机遇。战略地位发展变化的西区将会表现出巨大的后发效应。另外，港珠澳大桥落点方案的确定，广珠铁路和江珠高速公路的相继建成，珠海西区的区位优势逐渐得以凸现。预计未来几年，西区将出现海陆空一体化的交通网络，西区房地产将大大受益，特别是作为“工业西进，城市西拓”的窗口，承载着东西双城合璧重担的金湾区，发展前景更将给人们留下无限的遐想空间。

七、金湾房地产分析及现状

1、世纪名城

 

世纪名城在售主力户型为81-100多㎡的二房、三房，起价5600元/㎡，均价5800元/㎡，一次性付款98折，按揭99折。

世纪名城总用地面积50080平方米，用地性质为商业、居住，规划容积率为2.43，绿化率为35%，规划总建筑面积143831平方米，其中住宅面积110329平方米，商业面积11365平方米，地下室面积约20000平方米。

世纪名城由30幢10—11.5层及3幢17.5层住宅楼组成，户型全部为一梯二户及一梯三户。住宅的户型结构有十五种，总计973套，主要户型面积介于80平方米至142平方米之间，为两房两厅到五房两厅。

2、怡泰雅苑位于珠海市红旗镇金湾一小旁，项目由珠海市红花湖房地产开发有限公司开发。项目总占地25840㎡，总建筑面积73726㎡，容积率为2.5，同时为591户业主提供多达646个停车位。

怡泰雅苑整个项目由6栋11层~17层电梯洋房组成，户型从2房2厅到4房2厅不等，户户南北朝向，空间大，户型实用，主力户型面积为72㎡~208㎡，为不同人群提供多种置业选择。

怡泰雅苑，独创灵动户型，虽小尤大，彻底摒弃传统小户型在环境、结构、功能、使用上的先天劣势，带来中小户型功能革命！大空间，80-208平米居家使用户型，设计兼顾生活使用功能与居住空间舒适度的完美结合；大家庭，温馨两房、三房设计，和谐相融，更有复式四房单位，满足不同家庭的需要；大享受，11-17层电梯洋房，南北通透，户户朝阳，两重天地，动静分明；大回报，稀缺高品质精品住宅，百变全能，自住舒适，投资有理，升值无限。

怡泰雅苑周边教育配套相当成熟，红旗幼儿园、金湾一小、红旗中学、城南中学、实验中学高中部、艺术学院、科干院、城市职业学院、技工学校围绕项目周围。

项目配套：

小区：中庭广场、儿童游乐场

学校：金湾一小、红旗中学、红旗幼儿园、实验中学高中部、艺术学院、城市职业学院、科干学院、技工学校等

商场：商业广场、农贸市场

医院：红旗医院

银行：工商银行、农业银行、建设银行、商业银行

其它：红旗邮政局

4、  玉兰湖庭

 

玉兰湖庭位于金湾区红旗镇中心位置，周边市政配套成熟，教育、医疗、购物、休闲娱乐一应俱全。离项目约100米就有202汽车总站和信和长途汽车客运，交通便利。市政规划的4万平方米红旗文化广场与小区一路之隔，球赛、运动、表演、娱乐优先体验。项目分两期开发。第一期由4—9座共6栋楼312户。两梯三户“品”字型结构，近7成单位三面单边，通风、采光良好。面积由120—230平方米的复式。首层单位带花园，顶层只有12套复式单位。第一期推出主流户型为三房两厅单位，大房、大厅设计，方正实用，布局合理。有双套间、两厅四房三卫设计。首期单位户户观景，南风穿堂而过，250米超宽楼距，目前已经售罄。

5、怡昌花园

怡昌花园位于红旗滕山一路近珠海大道，交通方便，有公交202.605.608.504.503等。红旗区将会是西区发展的主城区，周边配套全齐，有学校，医院，超市，银行，学区有红旗中心，实验中学，艺术学校，科干学院，诚职中学，金湾一小，等 医院，红旗医院，友好医院，银行，工商银行，农业银行，建设银行。（均价5000元/平方米）

6、   旗景中央园

（均价6200元/平方米）

7、   旗景中央园

本宅位于金湾区红旗镇镇中心（电梯房：一梯四户中最好格局，3房2厅2卫1阳台），框架结构，住宅功能），朝小区、楼层都很不错，，通风采光极佳（省电省钱），交通四通八达...信禾公交：202路、504路公车到【红旗客运站即到】。临近金湾区第一小学（省一级学校）、珠海城市职业学院、珠海市舞蹈学院、与广东省科技干部学院和珠海市实验中学（省一级学校）。

8、   柠檬印象

（均价5000元/平方米）

8、

1、20##年度经营原则：生存是第一要务；保持经营的长远性和全局性；全力攻坚，实现几个难度较大的项目的全面启动。

2、认真分析市场政策风向，谨慎投资，制定明确的经营策略：快速周转，保持现金流在售。

3、深入分析市场需求，新产品要最大程度符合最大量消费者的需求，从设计、户型、功能、推广等方面加强。

4、价格策略：对于新开楼盘，在保持一定利润的基础上，低价快速出后、清货；对于在售楼盘，分析存量及销量，如果降价，则应及早动手，且一将到位，一次清盘，否则面对政策紧张的后市，将无法应对。

5、现金流将成为房地产企业20##-2013念期间最重要的经营出发点，除了销售回款之处，要想法设法加强银行融资能力，开拓信托、基金等融资能力；同时要考虑融资成本，高昂的融资是给未来埋雷；另外，在条件允许的情况下，与资金雄厚的企业进行合作，分散经营风险。

6、积极研究并适时参加保障房建设。在目前的行业背景下，参与保障房建设有维持企业的生存，是房企的避风港；同时，可以利用保障房建设的有利政策，争取各种条件，支持商品房部分的开发建设。

7、“牛市做销售，熊市做品牌”，在外部市场条件相同的情况下，着力提升公司管理水平和执行能力，努力提高产品品质，提升物业服务水平等，练好基本功，为企业今后发展积蓄力量。

第二篇：房地产项目市场调研报告大纲

房地产项目市场调研报告大纲