海南大学实验报告
课程名称： 房地产投资项目分析
题 目: 项目可行性分析报告
学 院： 政治与公共管理学院
专业班级： 土地资源管理1班
姓 名： ##
学 号： ##
目 录
一、总论........................................................... 3
项目基本概况：.................................................. 3
可行性研究报告编制依据.......................................... 3
二、 项目建设的必要性.............................................. 3
1、 加快当地经济建设平台增强建设实力........................ 3
2、 城市建设力度加大，建设民生宜居环境...................... 3
3、 改善民生工程，构建和谐社会.............................. 4
4、 写字楼项目的建设符合时代发展背景........................ 4
三、 所需资源、原材料、燃料、动力及其他购件的供应条件（略）........ 4
四、 建厂条件和厂址方案（略）...................................... 4
五、 工程技术设计方案.............................................. 4
1、 设计指导思想............................................ 4
2、设计原则................................................. 4
3、设计依据................................................. 5
六、 环境保护与节约能源............................................ 5
1、环境保护依据：........................................... 5
2、建设项目施工期拟采取的防治措施........................... 6
3、运营后环境保护措施....................................... 6
4、节约能源................................................. 6
七、 组织机构与人力资源配置（略）.................................. 6
八、 项目招标管理.................................................. 6
1、设计方案招标............................................. 6
2、监理招标................................................. 6
3、施工招标................................................. 6
4、材料、设备的采购招标..................................... 7
九、 投资项目评价.................................................. 7
十、 项目综合评价分析............................................. 10
一、总论
项目基本概况：
项目名称：某城市基础设施写字楼
建设性质：新建工程
建设规模：总建筑面积: 27000平方米
项目建设总投资：27000万元
项目资金来源：自筹资金，商业抵押贷款
可行性研究报告编制依据
1、国家相关法律、法规、规程、规范；
2、国家颁布实施的基本建设项目现行的有关标准和规定；
3、现行的国家、省编制的工程预算定额；
4、该区域建设规划
二、项目建设的必要性
1、加快当地经济建设平台增强建设实力
当公民聚居环境越来越呈现出城镇体系分布的时候，城市之间的竞争也越来越激烈。城市要想生存和发展，就必须在激烈的城市竞争中，拥有自己的比较优势，增强城市经济竞争力。城市经济竞争力，是城市经济可持续发展的核心。城市经济具有竞争力，城市的经济规模、空间规模就会进一步壮大，城市空间聚集的规模效应、聚集效应就会进一步强化，城市利用各种资源的效率就越高，城市经济进一步发展。商业规模扩大，带动当地第三产业的发展，提高GDP，满足第三产业的需求，服务工作向规范化发展，有利于该区域的长久发展。围绕做大做强区域城市，全面对该地进行建设，带动城市经济快速发展。
2、城市建设力度加大，建设民生宜居环境
便民利民，提高人均办公面积，加强城市的建设力度，带动当地的经济发展，也是国家城市经济建设的发展趋势。努力改善人居环境，在推动城市建设的同时，
加快推进改善民生工程、商业商贸综合体、体育运动场馆等项目建设。结合区域建设，规划好经济主体功能区，强化招商，筑巢引凤，引导周边大企业地区总部入驻。把该地打造成极具魅力的商贸城、充满活力的创业城、林水环绕的生态城。
3、改善民生工程，构建和谐社会
实现社会和谐，建设美好社会，始终是人类追求的理想。改善民生，构建和谐社会也是我们党始终如一的奋斗目标。油盐柴米，关乎大局，不解决老百姓的最基本民生问题，社会和谐就无从谈起。在当前经济发展转型的关键时期，要进一步加快科学发展，努力构建社会主义和谐社会，最根本的突破口就在进一步改善民生。民生连着民心，民心凝聚民力，改善民生是促进社会和谐之要。让老百姓共享发展成果，是解决稳定问题的根本。保证居住、教育、办公、医疗、购物、娱乐等大型配套设施的完善。根据我国目前的经济发展水平和综合国力，民生建设仍有进一步加大的空间。如果说发展是“硬道理”，那么改善民生应成为保持经济稳步发展的“稳定器”。必须持续加强民生建设，让民生工程这一社会的“稳定器”更稳定，实现共同富裕。
4、写字楼项目的建设符合时代发展背景
该项目建设的必要性是由很多因素来决定的，主要是在于：项目建设是符合国家的产业政策；项目建设是符合区域经济发展的要求；项目选址将带动新城区发展，拉动城市化发展建设；项目建设能将科学管理与服务转化为社会生产力；项目建设能取得较好的经济效益、社会效益和环境效益，是符合人民群众的民生期望。
三、所需资源、原材料、燃料、动力及其他购件的供应条件（略）
四、建厂条件和厂址方案（略）
五、工程技术设计方案
1、设计指导思想
以人为本、功能完善、布局科学、便捷适用、绿色节能、适度超前。规划及建筑设计在环境处理、空间组织、设置服务设施等方面要体现及时、周到、细致的特点并充分表达人性化设计的特点，布局合理，流线简明、高效，建筑环保、节能。
2、设计原则
项目要地处城市核心位置，交通便利，环境优美，地理位置优越，将成为带动新城区发展的核心所在。设计时应充分考虑城市空间的景观效果，建筑物的体量、高度、材料和色彩要与城市人文环境相协调。
设计应符合建筑形式与使用功能相协调原则，室内与室外、地上与地下相结合的原则。
设计要充分体现建筑的性格特点，造型高雅、新颖、大气：要充分考虑使用上的自然采光和通风，保证严寒地区建筑冬季节省能耗。
室内环境要舒适宜人，格调精致而不奢华：内部功能完善，布局合理，空间利用率大，体现便民服务特点。
3、设计依据
《中华人民共和国城市规划法》（1990年4月1日施行）
《中华人民共和国建筑法》(20##年)
《中华人民共和国环境保护法》（1989年12月26日施行）
《中华人民共和国土地管理法》（1987年1月1日施行）
《建筑工程设计文件编制深度规定》（建质[2003]84号）
《总图制图标准》（GB/T50103-2001）
《民用建筑设计通则》（GB50352-2005）
《城市土地分类与规划建设用地标准》（GBJ137-90）
《城市道路交通规划设计规范》（GB50220-95）
《城市道路和建筑物无障碍设计规范》（JGJ50-2001）
六、环境保护与节约能源
1、环境保护依据：
《中华人民共和国环境影响评价法》
《中华人民共和国环境保护法》
《中华人民共和国大气污染防治法》
《中华人民共和国水污染防治法》
《中华人民共和国噪声污染防治法》
《建设项目环境保护管理条例》
《环境空气质量标准》（GB3095-1996）
《地表水环境质量标准》（GB3838-2002）
《城市区域环境噪声标准》（GB3096-93）
《施工场界噪声标准》（GB12523-90）
《污水综合排放标准》（GB8978-1996）
《建筑施工场界噪声限值》（GB12523-90）
2、建设项目施工期拟采取的防治措施
1）加强工程施工期环境管理，做好施工扬尘污染防治工作
2）施工现场及施工人员驻地应设置临时简易厕所，对施工期生活污水应设置临时蓄水池，集中收集，运往指定地点排放，严禁散排。
3）施工人员生活垃圾应有序堆放，及时清运，不得随处丢弃。
4）加强施工管理，采取措施防治施工噪声污染
3、运营后环境保护措施
避免废气废水排放，建设院区绿化。
4、节约能源
能源是发展国民经济的重要物质基础，也是制约国民经济的一个重要因素，我国和世界上绝大多数国家一样面临着能源危机，而在加强能源建设的同时，最大限度地提高能源的利用效率，大力降低能耗也已经越来越得到重视，所以节能措施在项目建设中十分重要。同时，节能也是降低成本，提高效益的措施之一。要注意节电，节水，建筑节能，选用节能材料，暖通专业节能措施，
七、组织机构与人力资源配置（略）
八、项目招标管理
该项目招标工作包括：设计方案招标、施工监理招标、工程施工招标等。
1、设计方案招标
项目立项后，建设单位要做好设计方案的招标工作，同时确定设计单位。设计方案招标邀请实力强、信誉好的设计院参加。设计方案确定的同时，选择方案中标的单位作为设计单位，这样有利于设计进一步完善和提供后期的服务。
2、监理招标
为了保证参与本工程建设的施工监理的水平，监理单位的选择宜采用招标方式。可选择3家以上监理单位进行投标。监理单位的招标工作应安排在工程开工之前，以便监理单位能尽早地参与工程管理。
3、施工招标
根据我国目前工程建设的特点，建设项目的施工招标一般需要多次完成，该项目施工招标也是如此，因而在工程管理过程中要科学地安排。该项目宜采用专业项目施工分包招标。项目的建设过程中，会有许多专业工程项目需要另行发包。这些专业工程包括：高级装饰装修工程、消防工程、弱电工程等。这些专业工程项目招标需要在不同的阶段进行，招标内容可能包括该专业工程的设计和施工，因此合理地安排专业工程招标对顺利完成本项目的实施、控制工程项目的整体质量和进度是非常重要的。
4、材料、设备的采购招标
该项目所采用的材料和设备，建设单位应该采用招标方式进行采购。该项目的建筑材料品种较多，设备较多，建设单位要设专门的机构完成该项工作。材料、设备的采购招标要根据工程的施工组织进度的要求进行，以不影响工程工期，降低工程总投资为标准。
九、投资项目评价
投资估算与资金筹措
(1)写字楼购买总价：27000平方米×10000元/平方米=27000万元
（2）写字楼购买过程中的税费：
27000万元×（4%+0.5%+0.5%+0.3%）=1431万元
（3）投资者投入的资本金：27000万元×30%+1431万元=9531万元
（4）抵押贷款金额：27000万元×70%=18900万元
（5）抵押贷款年还本付息额：
A=P(A/P,i,n)=P
=18900(A/P,7.5%,15)=18900
=2141.13万元
（6）现金流量表：
(7)项目投资财务内部收益率和财务净现值
① 项目投资的净现值涵数
=
+
② 求FNPV
因为ic=10%，故
=
+
=4747.1(万元)
③ 求FIRR
a.因为i1=11%时，FNPV1=1701.6万元
b.设i2=12%时，则可算出FNPV2=-870.7万元
c.
所以FIRR
=11%+1%×1701.6/(1701.6+870.7)=11.66%
(8)资本金财务内部收益率
① 资本金的净现值涵数
=
+
② 求FIRR
。
a. 因为i1＝14%时，FNPV1＝789.8万元
b. 设i2＝15%，则可算出FNPV2==-224.3万元
c. 所以FIRR＝14％+1％×789.8/(789.8+224.3)＝14.78％
(9)因为FNPV
＝4747.1万元＞0，FIRR=11.66%＞10%，故该项目从项目投资的角度是可行的。
因为FIRR＝14.78%＞14%，故该项目从资本金投资的角度是可行的。
十、项目综合评价分析
将为该地的经济发展创造良好的办公环境，将在硬件基础设施上得到明显的提高，加快地区经济建设的步伐，将改善区城投公司现有办公场所的现状，为经济发展的建设者提供优良的办公环境，为地区居民提供良好的服务环境，为城区经济、文化、商贸事业的发展提供可靠的保障，为建设实力城市打下坚实基础。
项目投入使用后，将使地区经济建设的各项服务功能不断完善，使新区的管理服务水平得以提高，更有效地发挥出大力推动地区经济增长的作用，进一步提高城市的经济建设。
在社会主义市场经济体制中，该项目的建设具有良好的经济效益和社会效益，是利国利民大好事。该项目的兴建是适应我国经济发展的需要，是贯彻落实党和国家医疗方针的需要、是保障和促进社会的均衡与健康发展的需要。
综上所述，该项目建设具有深远的社会意义。