物业管理企业数种弊病整改方案
方案一
一、病毒名称:以“职”鼓励
二、表现:某人的领导能力无从谈起,没得到上下级较为科学的确认,却突然被提拔成干部,回想起来,其仅是一两件事上有较好表现。
三、原因:因为他(她)在某一两件事有较好表现或立功,所以给予奖励性提拔, 安排适当领导职位。
四、危害:其可能是一个优秀的业务尖子、操作能手、劳动模范等,结果终止了其先进能力;又因其没有领导能力或缺乏团队精神,既占用了位置,又给其领导的小系统造成混乱;既断送了其前程,又给企业造成损失(至少是潜在的),不是“双赢”而是“双输”!
五、解决方案:对其应以“资”鼓励、以“誉”鼓励,千万不要以“职”鼓励。 方案二
一、病毒名称:服务方向错误
二、表现:上对下气势逼人(特别是管理层对执行层),态度傲慢专横,语气及面部表情生硬。还认为是从下往上服务呢!
三、原因:恶习。实是没修养,弱智的表现。
四、危害:把往下服务当成往下管制,没搞清谁是服务的对象(客户),照此下去,必然造成企业运行“死机”。
五、解决方案:牢固树立“往下服务”的现代企业理念,管理层要坚决地为执行层服务;执行层要坚决地为客户或消费者服务;管理层要为执行层开展工作营造一种支援性的、和谐的氛围,维持一种有利于执行层工作的秩序;管理层人员要经常说:“要保质保量完成该任务,你们的人力及资金有问题吗?;请问有什么需提供帮助的吗?”;通讯费交通费办公费等要向执行层倾斜。
方案三
一、病毒名称:关系户处理错误
二、表现:企业内谁都批评不得,考核不得;谁都惹不起。
三、原因:企业发展和景气时,新招员工时照顾各种关系;一旦缩编人员时,没有关系和背景的但可能是优秀的人员,就可能被编外而出局;再扩编时,又招有关系和背景的;周而复始,没有形成“英才聚集”,反而形成“庸才沉淀”。
四、危害:若干年后,企业将被这些人活活拖垮胀死,大家同归于尽。
五、解决方案:首先举贤不避亲。确实需要照顾没有业务能力和水平的,可放在待遇较低的特设岗位养起来;没有领导管理能力的,千万不要放在领导管理岗位,可放在与其能力相适应的工作岗位上;否则,就是有意识要把企业搞垮(因其后果是可预料到的,为什么还要这么做?)
方案四
一、病毒名称:乱越级
二、表现:每天都有若干基层的电话、访问者到高层领导处,踏破门坎打爆电话;反之,高层领导每天都要接待和处理不完的基层人员的问题,甚至忙得饭都顾不上吃;基层向高层不断请示诸如“一包味精,三棵螺钉”之事;高层领导作出一万能超人、大管家、慈祥的父亲状,什么事都解释处理、受理、安扶;搞的中层形同虚设。
三、原因:没有受过或良好的管理学训练,不懂网络管理、条块管理、层级管理;不懂汇报制度、组织原则。
四、危害:上往下越,下往上越;把高层忙死,基层乱撞死,中层闲死的怪现象,搞的三方都不舒服。
高层已没有精力和时间考虑企业发展的战略性问题及企业的生死悠关问题;员工也不知该听哪个领导的,只好“见官大一级”,谁的任务都不敢怠慢;结果谁的任务都完不成、或完成不好、或“应付式”完成;中层被凉在一边,端茶杯泡电话、扎堆聊天,闲着还发牢骚,企业将在一片假繁忙声中慢慢地死去。
五、解决方案:制定严格的汇报制度及组织原则,并受其约束;高层采取驳回制度,对越级汇报者不予接待和受理,并对其发出忠告;只对其直接下级发指示和命令;整个组织都要弄懂层级管理、条块管理、网络管理的原理,尤其要从平时的日常工作中一点一滴做起。 方案五
一、病毒名称:工作过程无记录
二、表现:企业内外部的业务布置、接受、数据的交换,习惯用口述或电话;很多工作是口授(违反“九千”的事事有记录的思想),一句话,文档文件数据文件是要啥啥没有,或记录不准;造成对事件和过程,无法追溯、分析和控制。
三、原因:原始的、作坊式的管理习惯,并被扭曲为——节约时间、纸张;提高办公效率。
四、危害:业务不能明晰归口,各类数据无法统计;主要领导掌握不了企业及部门间发生的业务量和资金流动量,无法对各类事故做出准确的分析判断和预防控制;致使企业处于一种无序状态,只能停留在一种“人管人”的作坊水平上。
五、解决方案:迅速提高干部员工的文字和数据处理表达能力;强制执行:凡任务下达和工作汇报,情况反映等都要采用文字文档和数据表格的形式;下往上的口头消息,凡需要“可追溯”的,上级一律要求或忠告其改成文档或报表;上往下布置的工作,受理者可先接任务,然后填写《任务指派单》,再请有关领导补签名在“任务指派人”拦上。
学习“九千”中的“可追溯性”有关元素。
方案六
一、病毒名称:缺乏“一站式”服务理念
二、表现:到某部门或企业办事特别难,几乎让外部门(或外系统)办事的人跑断腿,苦不堪言;打爆电话,生一肚子气,投诉漫天飞。
三、原因:恶习。是愚昏、没有能力、水平的具体表现。
四、危害:整天哭丧着脸,时而又很“横”;致使前来客户浪费了时间,人力和金钱;“到某部门或企业办事难”臭名远扬;逐渐让你的客户远离了你,自绝了你的财路和生路。
五、解决方案:有以上问题的企业或部门要弄懂一站式服务的理念及内涵。
当外部门,外系统,外企业的询访者,投诉者的要求及有关信息进入本系统后,不管是本系统何人受理的,不论能否解决,都要先承接下来;然后在本系统内进行处理,拿出一个完整可行的解决方案,再回答来访者或投诉者;在该段时间内决不能让来访者自己跑这跑那。 方案七
一、病毒名称:下达“拍脑子任务”与编写文件目的错误
二、表现:下发到执行层的文件量及任务量(特别是文案编写工作)特别大,无法执行和完成;弄的执行层没办法,只好胡编乱造一通,报到管理层交差了事;每当高层领导问起,各层都答到——完成了!实际上是从下到上,一级骗一级;虚报浮夸就源与此。
三、原因:任务下达部门水平低下所致,他们估计不了该任务将带给执行层多大的工作量,和对企业来讲价值究竟有多高(量价比)。只表明某人某部门牵头完成了一项“大工作”,载入史册。
四、危害:
1,某任务(戏称为“拍脑子任务”)的下达,给执行层带来了极大的工作量,且严重冲击了执行层的正常日常工作,最后完成不了,劳民伤财;
2,让执行层编写文件的工作量特大。最后因是胡编乱造一通,没有任何(或微薄)价值而被
抛弃,并浪费了大量人力金钱和时间;更重要的是,由于编写人员业务不资深不严谨,有的内容严重误导了公司领导对现状的判断和决策,严重阻碍了企业的发展和危及企业的生存。此时,却没有人站出来声称对此件事负责;
3,没有人考虑过管理层编写下发文件的商品性、市场性;还是搞计划经济时代的“强买强卖”,忽略了企业内文件具有明显的商品性(有无价值)和市场性(能否被企业认可接受)。
五、解决方案:对要编写或下发的文件,要充分估计到给企业带来多少好处(商品性),给执行层带来多大的工作量(成本);公司员工执行情况怎样(市场性好不好);对下发的此类文件,要由企业管理资深人员审核,可发可不发的坚决不发。要清醒地认识到,管理性文件错误的危害程度可比执行性文件的错误大多了。
方案八
一、病毒名称:与会人的指定错误
二、表现:中高层干部会议特别多,而基层操作员工却没有什么会;什么会都要部门的一二把手都去,每周开会时间占40%以上(只要开一天会,就占整周的20%时间);很多部门每天超过一半的时间,有关人员打电话或登门,都说:“经理开会去了!”
三、原因:让与会者层次高,而显得会议级别高,领导重视;再就是级别高了与会者就少,降低了会议主持的难度;主会者弄不清会议的内容应该由那些人参加最合适,没有认真推敲过会议放在那级平台上开最合适。
四、危害:与会者不直接操作和执行会议内容,而操作者执行者又没资格参会;参会者与执行者和操作者相隔好几级;多次往下复制和传达,会议精神和内容已经面目全非;同时会议的力度激情已大大减弱;职能部门负责人花大量时间泡在会议中,陪坐的多,严重影响对日常具体问题工作的处理;如是在战场上,那还了得! 五、解决方案:会议的精神和内容,要以文字形式往下发,直接发至相关具体人员手里,不要以口授的形式,避免经多级传话后内容走样,产生错误。
尽量作到执行和操作者参会;传话环节、中继环节尽量少,直至取消。要多设专职联络人员,专职人员的事务不要挂在部门或企业正副职身上,但正副职要全力为这些专职人员服好务,为他们开展工作扫清障碍;千万不要把一些非常专职的事务都挂在部门或企业负责人身上,否则会占着茅坑不拉屎;你没精力去做,还不让别人做;能在下一级开的会,决不挪到上一级,;一定要明白“活是底下干出来得”这句话。
方案九
一、病毒名称:所编文件,阅读对象不明
二、表现:给公司领导看的文件尽是一些电器开关,管道阀门等安全操作规程、执行文件;而给下层看的文件中却尽含企业的质量方针、发展战略等理念性的口号。
三、原因:起草编写人员专业资历不足或低下,起编文件动拼西凑抄书抄报,煮什锦粥,根本不知文件还要分阅读对象而起编。
四、危害:上层阅读的文件里没有企业的质量方针、大策大略;失去了前瞻性、航标性及任务性;中层不能把上层的航标性,任务性文件分解细化为指导中下层并可执行的各类程序性文件;更不能为下编制详细而可执行的作业指导书,最后企业因层面找不到自己的可执行文件而“死机”。
五、解决方案:彻底弄懂企业的质量方针、程序文件、作业指导书与上层、中层、员工或领导层、管理层、执行层的一一对应关系,既各有个的可执行文件。
请“九千”资深人员对企业进行诊断、授课、指导。
方案十
一、病毒名称:干部身兼数职
二、表现:打电话或登门其办公室,总是找不到人,办不了事;给人感觉此人管事多、能力强、
贡献大。
三、原因:身兼数职,有主客观两方面的原因。从主观来讲,只要估计能作为向上爬的政治资本,业务资本一律往身上挂;从客观上讲,就是身不由己,中下层认为要办事方便,必须在领导层,管理层内找代理人,就利用自己的投票权、选举权等把(推选)党、政、经济、技术、管理等事务全推挂在某些人身上。实属计划经济年代,企事业单位特有的坏习惯(当然在特定的历史条件下,不一定是坏习惯)。
四、危害:超过了管理者的人性、生理极限——“一个人只能直接管理好十个人以下的团队”;没有金字塔式的网络结构,采用太阳线式的管理;一句话,这还是人管人式的作坊管理;实际上我们的领导干部常常每天都要和十几人或几十人打交道,甚至有的都是新面孔、新鲜事;难道你是神仙?是超人?所以工作作不好是必然的,作的好才是偶然的!
五、解决方案:我们的领导干部在兼职方面要减负,要瘦身;不该兼的,且应该由别的专门职能部门或专人操作的工作,彻底让出,权利下放;中上层干部直接所面对的人员减至十人以下,一般推荐六到八人就足够;这样的你才有足够精力和思考空间将本职工作做好;要随时检查自己的管理模式是否有“太阳线”而不是金字塔式的嫌疑。
方案十一
一、病毒名称:干部与员工在“同一层面”
二、表现:业务能力,综合素质,不论是理论上还是实践上,基本还属于同一层面,看不出太落后者,也显不出佼佼者。这类企业很多,主要是大国企,事业单位作为“不良资产”剥离出来的劳动服务公司性质、耗能耗资无效益的企业公益性质公司。
三、原因:原几十年大家就是同一层面上的人,素质上不分彼此;也没有学习型组织的意识,这当中没有多少人充电提速;经过多次离分整合,优化变更,使得这一组织团队由一团混沌渐渐地出现了领导层、管理层、执行层(戏称为“就地取材、因地制宜”);特别是腾升沉降时间较短,这些人从根本上讲,仍属同一层面。
四、危害:
1,上层无能力对中层的工作指导与培训(指管理,非指专业技术);中层也无力对下层指导与培训;
2,谁也不服谁。几十年下来,谁都清楚谁的“底细”;
3,所产生的“本土干部”也体现不出什么“个人魅力”;被领导者只能口服而心不服,不硬撞而软顶。
4,要么就另一极端,请大量人员来讲课,不分科目层次,中层干部以上必须参加;执行层操作层员工没资格受训,最后,干部听多了没用被“胀死”;工人听不到课被“渴死”。
5,最后,待把救济粮吃完,把国企这点老底子耗掉,这些企业将被改革的浪潮推向市场,你会因没有造血机能而一命呜呼!
五、解决方案:这是被剥离重组的小国企面临的一个生死攸关问题。笔者认为,在有老底子和救济粮的时候,首先要把企业的人员进出大门打开,向社会开放;按现代企业制度办,将所有权、管理权、经营权等分开;引进资深中高级管理人才、经营人才,让其有职有权(决不是表面的,除非想让企业被淘汰出局);特别提醒的是:一定要把人事与财务大权让与资深管理者!千万不要总在“这一堆人”挑干部,或不让出重要岗位;一个国家、省市县、现代企业都这么做,为什么你就不这么做?当然,产权者若不想让企业扩大或“可持续发展”,可以不这么做。 方案十二
一、病毒名称:缺少“企业可持续发展”的保证条件
二、表现:
1,发展、投资商没有满意利润,放弃该企业;
2,员工待遇差,纷纷跳槽;
3,客户、消费者不满意,投诉多多,抛弃了该企业及产品,断绝其财路与生路;
4,供货商无利可图,要嘛放弃供应,要嘛降级供应或供应残次品;
5,社会不满意。环保、工商、银行、消防、政府技术监督部门、消协、行政主管部门等,纷纷登门,令其停业整改不合格项。
三、原因:头脑里的旧意识远远跟不上现代企业制度要求,平时又不学习,即使学习又因底子差,看不懂教材而放弃。
四、危害:存在上列“表现”中的任一种,该企业都不能“可持续发展”,给其它企业当垫背或被社会淘汰出局,只是早晚的事!
五、解决方案:要用“五满意”的思想贯穿指导我们工作的全过程,随时随地都要用五满意,规范自己言行;企业要有专门部门和人员对“五满意”的不合格项令其整改,追踪督办。 聘用“九千”资深从业人员讲解“五满意”。
附:“五满意”理念——
(发展,投资商)管理者满意(老板有钱赚);
客户,消费者满意(客户有实惠);
员工满意(员工待遇好);
(供应商)分供方满意(供应商有利可图);
社会满意(全社会认可该企业的产品与服务)。
方案十三
一、病毒名称:没有企业文化的精神约束
二、表现:
1,使自己的言行,已从企业中游离出来!
2,工作没有自觉性,不积极主动,没把企业的利益和风险和自己挂钩;认为要有风险,也是企业先死而自己后死;
3,容忍,附和或认同它人说自己企业的“坏话”;
4,没有团队精神,总认为自己做事多能力强,忽视和轻视它人的存在;每人都说自己是条龙,可三条龙凑在一起,对于一个团队来讲,就变成一条虫。
三、原因:
以下直接或间接,都是因没有自己的、相对稳定的、有控制力和约束力的企业文化所造成的:
1,企业管理者和员工不明白当今许多企业经济技术管理等格局都发生了重大变化“跑单,帮”的年代早已过去,协同、联机工作的年代早已到来!
2不懂职业化、专业化、行业细分,是世界经济技术及管理的发展模式;还认为多能、万金油式的企业、部门、职员是最有前途的;当然,作坊或大排档式的企业确需这类部门和这类人;
3,怎么也不懂协同、合作与职业化、专业化的关系;组织团队与个人英雄的关系;管理与管制、管理与服务的关系等。
四、危害:
1,各部门只顾自己小利益、小目标,而与企业大利益、大目标不符;
2,做不到令行禁止;
3,企业的方针政策会有多种解释,多种版本;
4,由下而上,员工不知到企业向何处走、想干什么、怎样做、要做到什么程度,最后只能无奈的说一句“由它去吧!”
5,整个企业的员工会对企业内部核心感到万分神秘而作出种种猜测议论不止;抱着一百八十种想法、拥有一百八十种心情、用一百八十种态度来工作和办事,你说这企业还能好吗?
五、解决方案:建立企业文化编制和宣贯部门。首先通过集中讲课的方式,将陈规恶习,不利于企业发展的头脑定式清洗掉,再灌输新观念及符合本企业实际的企业文化理念;要反复抽查灌输与接受情况与效果;根据抽查结果,缺什么就罐什么补什么,周而复始,直到消灭了“表现”中的种种,“危害”中的种种为止。
第二篇：左岸花都物业管理整改方案
左岸花都物业管理整改方案
倾听业主心声，落实整改措施，全面提升物业软硬件管理水平
基础管理
存在问题
1）、管理人员监督检查不到位。
2）、各部门存在分工不明确，存在互相推诿的现象。
3）、与业主代表交流沟通不够，对部分业主提出的好的意见和建议，未积极听取、采纳。
4）、对小区商家监管力度不够，无强硬的措施，以至于部分商家的噪音扰民、油烟排放、环境治理不能得到有效的控制。
5）、小区已交房6年，小区各项设施设备老化，入住率仅有三分之二，物管费用收缴率较低，随着今年物价飞涨，项目各项支出比往年都大，公司经营压力巨大，工作开展较为困难。
整改措施
1）、项目经理每天对小区巡查不少于两次，对发现的问题，发整改通知给各部门负责人限期整改，各部门负责人每天对各部门员工工作检查不少于两次，对员工每天的工作进行量化，不完成不下班。
2) 严禁推诿的原则：对满足不了住户提出求助要求的，也应主动帮助其联系相关部门，切忌推诿。
3）、公司领导、行政部、项目中心、客服中心对小区进行交叉检查，要求每周形成督导报告，就不合格事宜，限期各部门完成整改。
4）、与业主委员会加强沟通和交流，就小区部分违规现象，和业委会一起采取措施及办法进行处理。
5）、就商家扰民问题与小区业主委员会一到联系相关职能部门，采取强有力的措施，力争本月内使扰民问题得到一定遏制，部分环境景观得到改善，取得业主基本满意。
6）、对小区欠费业主进行清理和统计，会同业委会对小区欠费大户进行费用催缴。
二、公共秩序维护
1、存在问题
1）、安防队员新队员较多，素质参差不齐，部分秩序维护队员虽经培训但是取得的效果有限，但是由于秩序维护队员难招，只能勉强使用。
2）、门岗人员的服务礼仪及仪容仪表欠缺，表情麻木、呆板对一些突发事情处理反映迟缓。
3）、小区门口乱停车现象严重，安防队员虽对车辆进行停放引导，但部分就餐的车辆依然不听劝告，乱停乱放，致使大门时常被堵，秩序维护队员和就餐车主发生冲突，交警和派出所停车员也不能解决，业主意见较大。
4）、小区内安全设施（如监控、红外线等）几乎瘫痪，小区内公共安全只能靠人防，安全管理难度很大。
5）、小区内车位随着业主增多，日益紧张，已不能满足业主停车需要，部分业主经常把车辆停放在绿化带上造成绿化损坏，停车场监控设施瘫痪，一旦发生车辆擦挂，物业公司就有责任。
2、整改措施
1)、加强安防队员基础素质的培训，每周不少于两次这种培训，就安防队员服务礼仪应明确，并作出示范照片，要求所有安防队员照做。
2)、加强安防队员平时工作程序的督导，就考核要求领班付连带责任，发挥领班的主动能动性，增加领班的责任心，使其具有一荣俱荣，一损俱损。
3)、门口因车辆停放发生的投诉不能超过3次，不能有停车乱收费现象，一旦发现坚决开除。
4)、加强和相关单位的合作，如派出所、交警，在大门口设立停车禁止牌，就就餐车辆乱停乱放，应通过交警进行拖车处理，杀一儆百。
5)、加强和业主委员会合作，就小区安全设施设备的状况，召开专题会议，进行专项整改，尽快启动维修资金的使用，使小区各项安全设施设备正常运作起来。
6)、加强出租户管理，对小区租住户进行清查，建立安全档案，安防队员晚上加大巡逻力度，对租住户作为重点巡查的对象。
7）、对重点区域、重点部位每1小时至少巡查1次;
8）、加强对所有人员进出管理，严格要求所有人员凭证进出小区，对业主和住户发放业主卡通过刷卡进门，出租户办理出入证进出小区，外来人员办理临时出入证并登记进出小区；
9）对进出小区的车辆实施证、卡管理，大门道闸系统9月20日之前整改完毕，引导车辆有序通行、停放；
10）增加秩序维护队员大门实行双岗；
三、工程维护
1、存在问题
1）、目前小区内设施设备、房屋屋面据已过质保期，业主反映的渗水、漏水问题及室内报修问题，仍然找物管处理，但是因为部分牵涉到费用问题，业主不愿意自己出钱处理，因此问题一直得不到妥善解决。
2）、小区内弱电问题如门禁对讲系统、监控系统等均线路老化，设备陈旧设计不合理，经多次维修仍然不能正常使用，必须进行更新及大修才能处理。
3）、小区排水系统因餐饮商家较多，原设计隔油池较小及数量不够，经常导致排污管道积油多，并与小区住户排污管道相通，因此小区排水系统不畅，经常需要疏通及清掏。
4）、小区路面凹凸不平，一遇到大雨部分路面就会积水。
5)、小区内木制作较多，经长时间日晒雨淋，已经腐朽，存在安全隐患。
6)、小区围墙栏杆及部分铁饰品（如彩虹桥）等虽每年都在刷漆翻新，但是因为时间较长，还是需要更换或者改造。
7）装修管理缺位，措施和力度不够，小区内违章乱搭乱建现象严重。
2、整改措施
1）、建议公司加大工程整改力度和投入，尤其是形象工程及涉及安全隐患的问题应和现业主委员会达成协议，暂由物业公司进行垫付费用处理。
2）、加强和左岸花都业主委员会沟通，启用维修资金，就小区内大型的设施设备进行更新和维护。
3）、加强工程维修部自身业务技能的培训，对工程人员工作进行量化，提高工作效率。
4）、联系一家专门整改的施工队伍，在公司工程技术人员解决不了问题的时候，对公司项目的问题进行整改。
5）对小区内存在问题应分门别类，分轻重缓急，落实重点，并有计划，有层次的进行处理。本月内完成彩虹桥的刷漆翻新、自行车棚棚顶修缮翻新、3号门污水管道的改造、大门道闸系统及门禁系统的整改，保证其正常运用。
6）建立共用设施设备档案(设备台帐)，设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。中国物业管理教育网
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三、环境事务
1、存在问题
1)、前段时间天气十分炎热，保洁员生病请假较多，甚至有两人病情较重，请假十余天，加上泳池开放要分调两名保洁员吸尘及一名保洁员辞职。导致保洁员人员减少，分担工作增重，只能保证日常卫生，计划卫生全部押后。
2)、员工较为散漫、松懈，没有严格按照公司相关岗位工作流程要求，导致服务品质下降。
3)、小区内树木太多，长势繁茂，很多树荫下的草坪因长时间不能见光而死亡，须补栽其他树种。
5)、小区绝大多数绿化带土壤含建渣较多，一些灌木并生长在大树下面，生长不良，一般不能存活。
6)、小区内近段时间连遇雨季，杂草较多，绿化维护专业化程度不高，目前绿化养护技术还缺乏。
2、整改措施
1）、加强对小区保洁工作的督导，尤其是节假日和下午值班期间，对保洁区域的工作标准应严格要求，严格考核，就不符合工作标准的保洁员应及时予以批评甚至解聘。
2）、尽量满足保洁员提出的合理要求，按相关国家的法律法规执行，即不克扣员工应享有的福利，也不增加公司的负担。
3）、在本月内完成对小区长青苔的路面的清洗。
4）、本月对建渣房进行整改，每天须冲洗，保证垃圾房干净整洁。
5、按幢设臵垃圾桶，每日清运2次。垃圾袋装化，保持垃圾桶清洁、无异味。
6）小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫2次;楼道每日清扫2次，每周拖洗1次;一层共用大厅每日拖洗1次;楼梯扶手每日擦洗1次;共用部位玻璃每周清洁1次;路灯、楼道灯每月清洁1次。及时清除道路积水
7）、邀请相关绿化专家对小区整体绿化环境进行诊断、出谋划策。
8）、在小区内增加良好的培植土，对一些建渣很多的土壤进行更换。
9）、对绿化工工作应进行量化，就工作安排应灵活多样，如工作时间，每天给绿化工布臵相应饱和的工作量，完成后就可下班，给予领班更多的自主权利。
10）应重点抓小区内主要区域的绿化带，入大门口，环形道路两边，业主主要走的通道绿化带，对于这些地方的绿化带应严格要求，提出严格的考核标准，完善其服务。
11）应定期修剪草坪，打药防止病虫害及蚊虫，就水沟、河边附近应定期杀蚊灭蝇。
四、客户服务
1、存在问题
1）、客户服务人员单独处理事务的能力有待提高，让业主感觉效率不高。
2）、业主的投诉、报修、求助、征询、回访存在问题，部分业主的问题不能及时进行跟踪回复，长时间累积未得到妥善处理。
3)、业主档案的建立不够完善，业主关系的维护还须加强。
2、整改措施
1）每周一中午汇总上周重点维修、投诉的处理结果报公司审查。
2）对业主相关诉求记录,要求项目经理每天检查，对当天能处理的当天处理，对当天不能处理也要敦促其职能部门限期处理。
3）建立快速反应的原则：一般情况下应立即给予回复，解决不了的应向客户服务中心主管请示后在五分钟内给予回复（有时效要求的服务工作按时效要求执行）；
4)客户服务中心人员实行分片区管理，要求客户人员定期上门回访、征求业主意见和建议，针对业主提供报修、求助、咨询、商务、特约、收费等各项服务，均由客服中心负责总体调度、实施以及时完成。客服中心保证做到月度回访率60%以上。
5)客户档案清理，对小区目前业主及常住人员进行登记。
左岸花都项目服务中心
二O一O年九月十四日
金碧文华住宅小区物业服务整改方案
三月十六日在金碧文华小区召开了部分业主代表座谈会，与会代表对金碧文华小区的管理服务提出了不少好的意见和建议，公司非常重视，我金碧文华物管中心于三月十七号进行全体动员，决心加强内部管理，完善规章制度，提高服务质量，以全新的面貌为业主做好服务工作，第一阶段具体整改方案如下：
（一） 加强内部管理
1、 物管中心实行层级制管理，员工向主管负责，主管向主任负责，主任向公司负责。维修和保洁人员实行分片包干制，维秩员实行个岗位负责制，使各岗位责任到人。
2、 健全例会制度，每周一总结上周工作，布置下周任务，探讨处理办法，形成记要。
3、 提高小区维秩队全体形象，实行半军事化管理，坐有坐姿，站有站象，每个维秩队员是小区环境、秩序的卫士和形象代表。
4、 加强员工培训，制定行之有效的培训计划，每10天培训一次。
5、 加强本小区物管中心的服务质量，提高客服人员服务意识，练好服务本领，对业主文明礼貌，办事快捷。
（二） 环境治理具体时间表
1、 拆除广告牌。为了小区环境的美观、还原小区的本来面目，对广告牌（中门11个，
一期房60个，二期房31个共102个进行全部拆除，一周内拆完。）
1、 环境绿化：在冰冻期间损坏（1）绿篱损坏380㎡；（2）草坪损坏160㎡。（3）补救措施：A对损坏的树木进行施肥，10天内完成。B补齐花草，从商铺前坪绿化带中将绿篱、花卉草等移栽小区内，需15天完成。（4）树木6棵（美国华盛顿椰子3棵，古樟1棵，大叶青树2棵）请专家会诊后向全体业主有交代。
2、 对保洁部实行规范管理，完善保洁设备。
（1）1-6栋共16个门前增设圆形垃圾桶32个。
（2）中心广场及主干道旁增设吊斗式玻璃钢垃圾桶15个，15天内完成。
4、小区道路路面损坏瓷砖3500片，在15天内基本部恢复。
5、摩托车与电动车的管理。在一期地下停车场集中停放，管理办法及实施在15天内完成。
6、公告栏。1-11栋共28单元每个单元门前做木框通告栏一个，在15天内完成。
7、经查实，小区内经营店铺的共16（不锈钢制作店7个，建材店9个）。第一步措施是作业不能影响其他业主休息，按装修施工时间作业，5天内做好工作，第二步措施逐步进行取缔。
8、伸出房屋外墙各类广告及横幅、标牌在10天内清除完。
（三）添置设备及维修
1、小区内逐步实行人车分流；
（1）公司买一卡通设门禁设备一套，业主凭卡进出（每户三卡，一主两副）；
（2）机动车辆凭卡出入，规范管理；
（3）道路划出停车位，进出车辆由岗亭维护队员指挥交通，对乱停乱放车辆巡逻队员进行监控，25天内实施。
2、冰冻期间损坏的消防设备（卡圈、笼头、阀门、水管）等共171处，争取在月底前恢复正常100处，现与开发商协商四月底全部完成。
3、电梯；
（1）因多种原因损坏三台（9栋2台，3栋1台）在10天内恢复正常运转。
（2）对有噪音和运行有问题的电梯共7台，由工程部负责人与维保公司协商，全过程跟踪维修，15内完成。
4、电控单元门，目前损坏（门变形、锁撬坏、无玻璃、门栓损坏、控手损坏等）共26个，因此项是保修期内，我们与开发商尽快协商解决，完成时间估计为四月底前完成。
5、关于中心广场的中心问题：1、购买灯具、材料尽快维修；2、查漏补修蓄水池；3、拟定周末开关时间；4、做警示牌两块，以防触电事故的发生，4月中旬完成。
6、电梯顶上的灯盖板及灯具的更换，在4月10日前完成。
7、小区广播有噪音，查明原因在10内完成。
8、因各单元楼梯间灯的开关，准备购进开关更换部分灯具，在4月20日前完成。
9、为了做好小区的安全防范工作，购进电子巡更系统一套，设好布点位置及安装，在4月中旬完成。
（四）几项说明：
1、地下车库，因地下车库的所有权，处置权归开发商所有，我们物业管理服务秩序维护服
务，依法不承担安全保障和保险责任。
2、文体活动及游乐场的设施设备配套不齐的问题我们尽快与开发商联系，给全体业主讨个说法。
3、二期的绿化问题，因未验收。①、树木未成活38棵；②、绿篱未成活60%；③花艺里的红檀木未成活70㎡，与开发商联系早日得到解决。
4、垃圾站的问题与开发商联系，查清小区内规划位置，要求开发商予以建设。 5、业主子弟上学问题与开发商购房时承诺有很大的差别，尽快与开发商联系，给业主一个答复。
根据部分业主代表提出的不少好的意见和建议，金碧文华物业服务中心将进一步完善管理制度，提高工作效率，我们决心把第一阶段的整改工作尽心尽力的做好，恳请全体业主多一份支持，多一份理解，共建和谐美好的金碧文华小区。
希望大家根据上述承诺，监督、协助物业工作，共同建设朗琴和谐美好的生活环境。