商业银行小企业贷款信用风险管理研究
论文提纲（标题列到三级内容）
1.引言
1.1选题背景
1.2研究意义
1.3研究综述
1.4研究方法和内容
2.商业银行小企业贷款信用风险基本理论
2.1 小企业的界定
2.2 小企业贷款特点
2.3 小企业贷款信用风险的含义和类型
3.商业银行小企业贷款信用风险管理的方法
3.1组织架构管理
3.2授信流程管理
3.3风险控制管理
3.4信贷支持管理
4.小企业贷款信用风险管理现状
4.1 商业银行小企业贷款风险现状
4.1.1 商业银行小企业贷款业务发展情况
4.1.2 商业银行小企业贷款业务主要特点
5.商业银行小企业贷款信用风险管理存在的问题
5.1 信息不对称
5.1.1 银行与企业信息不对称
5.1.2 银行内部信息不对称
5.2小企业担保体系不健全和缺乏产品创新
5.3小企业信贷人员缺乏专业知识和实践经验
6.商业银行其他对小企业贷款信用风险管理的对策建议
6.1 改善银行内部管理体系
6.1.1成立小企业事业部
6.1.2健全内部管理机制
6.1.3构建适合小企业的风险管理组织架构
6.2构建专门针对小企业的信用评级体系
6.3创新担保方式
6.4政府财政措施
6.5商业银行信贷从业人员的自律管理
7.结论
8.致谢
第二篇：商业银行个人住房贷款的信用风险管理研究
江苏大学
硕士学位论文
商业银行个人住房贷款的信用风险管理研究
姓名：胡德风
申请学位级别：硕士
专业：会计学
指导教师：谭中明
20071214
江苏大学硕士学位论文
摘要
始于２００７年４月美国第二大次级抵押贷款公司新世纪金融的破产标志着美国次级按揭贷款危机的爆发。这次危机到目前为止直接导致包括新世纪金融在内的全美８０多家次级抵押贷款公司宣布停业，还致使全球主要资本市场包括股票市场、债券市场、期货石油市场等都出现了大幅滑落。同时它也为房价高速增长、个人住房贷款规模日益庞大的中国敲响了警钟。如何在发展个人住房贷款的同时，防范和控制住房贷款信用风险，保持商业银行的稳健经营对理论和实践工作者来说都是一个重大的课题。
本文正是以防范和控制商业银行个人住房贷款信用风险为研究对象，利用信用风险的一般理论，结合对我国个人住房贷款信用风险的分析，揭示出在我国管理个人住房贷款信用风险的重要性和迫切性。在广泛阐述发达国家住房贷款信用风险管理的经验上，总结出它们给我国的启示。最后，本文在信用风险管理理论指导下，结合国际借鉴的基础上，提出应对个人住房贷款信用风险的三大对策：贷前商业银行应对住房市场和房贷市场进行调查研究保持审慎介入；贷中应严格审查评估审慎选择贷款人；贷后应该实行多种多样的贷款转嫁策略。三个对策的有效实施，还有待配套改革措施的实行，因此，在本文最后一部分强调了商业银行应与央行、银监会、政府、司法以及中介机构等部门协同起来，共同筑起一条防范个人住房贷款信用风险的屏障。关键词：商业银行；个人住房贷款；信用风险；风险管理
江苏大学硕士学位论文
Ａｂｓｔｒａｃｔ
ＴｈｅｂａｎｋｒｕｐｔｃｙｏｆｎｅｗｃｅｎｔｕｒｙｆｉｎａｎｃｅｉｎＡｐｒｉｌ２００７ｗｈｉｃｈｉｓｔｈｅＵＳＳｅｃｏｎｄｂｉｇｓｅｃｏｎｄａｒｙｍｏｒｔｇａｇｅｌｏａｎｃｏｍｐａｎｙｓｙｍｂｏｌｉｚｅｄｔｈｅｅｒｕｐｔｉｏｎｏｆＡｍｅｒｉｃａｎｓｅｃｏｎｄａｒｙｍｏｒｔｇａｇｅｌｏａｎｃｒｉｓｉｉ．Ｔｈｅｃｒｉｓｉｓｄｉｒｅｃｔｌｙｈａｓｃａｕｓｅｄｍｏｒｅ
ｆｉｎａｎｃｅｉｎｔｈｅｔｈａｎ８０ｓｅｃｏｎｄａｒｙｍｏｒｔｇａｇｅｌｏａｎｃｏｍｐａｎｉｅｓｉｎｃｌｕｄｉｎｇｎｅｗｃｅｎｔｕｒｙｅｎｔｉｒｅＡｍｅｒｉｃａｔｏａｎｎｏｕｎｃｅｔｏｃｌｏｓｅｄｏｗｎｔｈｅｉｒｂｕｓｉｎｅｓｓＳＯｆａｒ，ｂｕｔａｌｓｏｈａｓｃａｕｓｅｄｔｈｅ
ｏｒｗｈｏｌｅｗｏｒｌｄｍａｉｎｃａｐｉｔａｌｍａｒｋｅｔｉｎｃｌｕｄｉｎｇｔｈｅｓｔｏｃｋｍａｒｋｅｔ，ｔｈｅｂｏｎｄｍａｒｋｅｔ，ｔｈｅｆｕｔｕｒｅ
ＳＯｏｎｔｏ０ｉ１ｍａｒｋｅｔｆａｌｌｌａｒｇｅｌｙ．ＳｉｍｕｌｔａｎｅｏｕｓｌｙｉｔａｌａｒｍｓＣｈｉｎａｗｈｏｓｅｈｏｕｓｅｐｒｉｃｅｓａｒｅｉｎｃｒｅａｓｉｎｇｆａｓｔａｎｄｗｈｏｓｅｉｎｄｉｖｉｄｕａｌｈｏｕｓｉｎｇｌｏａｎｓｃａｌｅｉｓｇｏｉｎｇｔｏｂｅｈｕｇｅ．Ｉｔｉｓａｓｉｇｎｉｆｉｃａｎｔｔｏｐｉｃｆｏｒｐｒａｃｔｉｃｅｗｏｒｋｅｒａｎｄｔｈｅｏｒｉｓｔｔｏｅｆｆｅｃｔｉｖｅｌｙｇｕａｒｄａｇａｉｎｓｔａｎｄｃｏｎｔｒｏｌｉｔｓｈｏｕｓｉｎｇｃｒｅｄｉｔｒｉｓｋｔｏｍａｉｎｔａｉｎｃｏｍｍｅｒｃｉａｌｂａｎｋ’Ｓｓｔｅａｄｙｏｐｅｒａｔｉｎｇｗｈｉｌｅｄｅｖｅｌｏｐｉｎｇｉｎｄｉｖｉｄｕａｌｈｏｕｓｉｎｇｌｏａｎ．
Ｔｈｅａｕｔｈｏｒｔａｋｅｓｔｈｅａｂｏｖｅｔｏｐｉｃａｓｈｉｓｒｅｓｅａｒｃｈａｄｄｉｎｇｔｏ０１１１＂ｃｏｕｎｔｒｙｉｎｄｉｖｉｄｕａｌｈｏｕｓｉｎｇｃｒｅｄｉｔｒｉｓｋｕｒｇｅｎｃｙｏｆｏｂｊｅｃｔ，ｕｓｉｎｇｃｒｅｄｉｔｒｉｓｋｇｅｎｅｒａｌｔｈｅｏｒｙ，ａｎａｌｙｓｉｓ，ａｎｄｐｏｉｎｔｔｈｅｉｍｐｏｒｔａｎｃｅａａｎｄｔｈｅｍａｎａｇｅｍｅｎｔｉｎｄｉｖｉｄｕａｌｈｏｕｓｉｎｇｌｏａｎｃｒｅｄｉｔｒｉｓｋ．Ａｆｔｅｒｈａｖｉｎｇ
ｒｉｓｋｗｉｄｅｓｐｒｅａｄｅｌａｂｏｒａｔｉｏｎａｕｔｈｏｒｄｅｖｅｌｏｐｅｄｃｏｕｎｔｒｉｅｓ’ｅｘｐｅｒｉｅｎｃｅｓｏｆｉｎｄｉｖｉｄｕａｌｈｏｕｓｉｎｇｌｏａｎｃｒｅｄｉｔ
ｓｕｍｍａｒｉｚｅｓｔｈｅｍｔｏｇｉｖｅｏｕｒｍａｎａｇｅｍｅｎｔ，ｔｈｅｃｒｅｄｉｔｒｉｓｋｃｏｕｎｔｒｙｔｈｅｅｎｌｉｇｈｔｅｎｍｅｎｔｓ．Ｆｉｎａｌｌｙ，ｕｎｄｅｒｔｈｅ
ｅｘｐｅｒｉｅｎｃｅｓ，ｔｈｅａｕｔｈｏｒｍａｎａｇｅｍｅｎｔｔｈｒｅｅｂｉｇｔｈｅｏｒｙｉｎｓｔｒｕｃｔｉｏｎ，ｃｏｎｓｉｄｅｒｉｎｇｉｎｔｅｒｎａｔｉｏｎａｌｐｒｏｐｏｓｅｓ
ｃｏｕｎｔｅｒｍｅａｓｕｒｅｓａｇａｉｎｓｔｉｎｄｉｖｉｄｕａｌｈｏｕｓｉｎｇｌｏａｎｃｒｅｄｉｔｒｉｓｋ．：Ｂｅｆｏｒｅｔｈｅｌｏａｎｔｈｅｃｏｍｍｅｒｃｉａｌｂａｎｋ
ｏｖｅｒｓｈｏｕｌｄｃｏｎｄｕｃｔｔｈｅｉｎｖｅｓｔｉｇａｔｉｏｎａｎｄｓｔｕｄｙｈｏｕｓｉｎｇｍａｒｋｅｔｓａｎｄｌｏａｎｍａｒｋｅｔｓｔｏｍａｉｎｔａｉｎｔｈｅ
ｃａｒｅｆｕｌｉｎｖｏｌｖｅｍｅｎｔ；ｄｕｒｉｎｇｔｈｅｌｏａｎｉｔｓｈｏｕｌｄｓｔｒｉｃｔｌｙｅｘａｍｉｎｅｌｅｎｄｅｒ；ａｆｔｅｒｔｈｅａｎｄａｐｐｒａｉｓｅｃａｒｅｆｕｌｌｙｔｏｃｈｏｏｓｅｔｈｅｌｏａｎｉｔｓｈｏｕｌｄｉｍｐｌｅｍｅｎｔｖａｒｉｏｕｓｒｉｓｋ－ｄｉｖｅｒｔｉｎｇｍｅａｓｕｒｅｓａｎｄｅｓｔａｂｌｉｓｈｔｈｅｓｙｓｔｅｍｏｆｐｒｏｖｉｓｉｏｎａｇａｉｎｓｔｔｈｅｒｉｓｋ．．Ｉｔｗａｉｔｓｆｏｒｔｈｅｎｅｃｅｓｓａｒｙｒｅｆｏｒｍｍｅａｓｕｒｅｓｔｏｍａｋｅｔｈｒｅｅｃｏｕｎｔｅｒｍｅａｓｕｒｅｓｅｆｆｅｃｔｉｖｅｌｙｉｍｐｌｅｍｅｎｔ．Ｔｈｅｒｅｆｏｒｅ，ｉｎｔｈｅｌａｓｔｐａｒｔｏｆｔｈｉｓａｒｔｉｃｌｅｔｈｅａｕｔｈｏｒｅｍｐｈａｓｉｚｅｓｔｈａｔｔｈｅｃｏｍｍｅｒｃｉａｌｂａｎｋｓｈｏｕｌｄｃｏｏｐｅｒａｔｅｗｉｔｈｔｈｅｃｅｎｔｒａｌｂａｎｋ，ｔｈｅｂａｎｋｓｕｐｅｒｖｉｓｉｎｇｄｅｐａｒｔｍｅｎｔｓ，ｇｏｖｅｒｎｍｅｎｔ，ｊｕｓｔｉｃｅａｎｄ
ｃｒｅｄｉｔｒｉｓｋ．ｉｎｔｅｒｍｅｄｉａｒｙｏｒｇａｎｓｔｏｂｕｉｌｄｔｈｅｆａｓｔｂａｒｒｉｅｒａｇａｉｎｓｔｉｎｄｉｖｉｄｕａｌｈｏｕｓｉｎｇｌｏａｎ
Ｋｅｙｗｏｒｄｓ
Ｃｏｍｍｅｒｃｉａｌｂａｎｋ，ｉｎｄｉｖｉｄｕａｌｈｏｕｓｉｎｇｌｏａｎ，ｃｒｅｄｉｔｒｉｓｋ，ｃｏｕｎｔｅｒｍｅａｓｕｒｅｓⅡ
学位论文版权使用授权书
本学位论文作者完全了解学校有关保留、使用学位论文的规定，同意学校保留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和电子版，允许论文被查阅和借阅。本人授权江苏大学可以将本学位论文的全部内容或部分内容编入有关数据库进行检索，可以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存和汇编本学位论文。
保密口
本学位论文属于在年解密后适用本授权书。
不保面习
学位论文作者签名：锣侍彳喙？丸
年’ｙ月少矿日指导教师签名。膏］年ｆ砂玛｝
独创性声明
本人郑重声明：所呈交的学位论文，是本人在导师的指导下，独立进行研究工作所取得的成果。除文中已注明引用的内容以外，本论文不包含任何其他个人或集体已经发表或撰写过的作品成果。对本文的研究做出重要贡献的个人和集体，均已在文中以明确方式标明。本人完全意识到本声明的法律结果由本人承担。
学位论文作者签名：即谴，Ｉ元日期：矿ｐ月明
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第１章绪论
１．１选题意义
伴随１９９８年住房分配制度的成功改革，我国住房消费信贷自２０００年后获得长足发展。至２００２年８月份止，四大国有商业银行个人住房贷款余额已经超过房地产开发贷款。２００２．２００４年间，全国个人住房贷款分别增加了２６７０亿元、３５２８亿元和４０７２亿元，余额分别达到８５２８亿元、１１７７９亿元和１５９２２亿元。截至２００５年２月末，全国个人住房信贷余额已经达到１６５０８亿元。令人可喜的是，我国住房信贷快速发展的同时还保持着较低的坏账比例。自１９９８年以来我国住房信贷坏账比例都低于１％，如２００３年，国内大多数银行的房贷坏账大都控制在０．１％．０．２％之间。即便是２００６年上半年被报纸炒得沸沸扬扬的上海万人违约，到９月末，上海中资银行个人住房贷款的平均不良率也只不过上升到了０．８６％。如此低的坏账比例，似乎说明对住房信贷信用风险的研究毫无意义。其实不然，我国低的房贷坏账比例只能说明当前的情形，而不能揭示将来依然会有此喜人结果。住房信贷信用风险的表现也不在发放贷款后若干年内，而在一个较长的期限，国际上公认在贷款后５－８年。此年限只是一个经验数据，要明白，住房信贷属于中长期贷款，多达１０．３０年的借款期限，在此期间国家、个人都面临着众多不确定的因素，贷后随时都可能发生信用风险。另外，低的坏账比例是在银行开展住房信贷历史短、个人信贷信用风险管理经验相对不足，个人信用制度缺失的情况产生的。其背后潜在的风险可想而知。本论文试图通过住房信贷现状分析揭示出住房信贷背后隐藏着的巨大信用风险，帮助商业银行养成理性放贷思维。同时分析我国商业银行管理住房信用风险的缺陷，通过借鉴国外住房金融中包含的先进信用风险管理经验，为商业银行防范和控制个人住房贷款信用风险提供有益对策建议。
１．２国内外研究现状
１．２．１国外的研究现状【ｌ】【１１】
世界银行对全球银行业危机的研究表明，导致银行破产的主要原因就是信用风险。因此，国际金融界对信用风险的关注日益加强，如旨在加强信用风险管理的《巴
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塞尔协议》已在西方发达国家全面实施。不难理解，国外对个人住房贷款风险的研究主要集中在信用风险上。在控制和防范住房贷款信用风险上，国外的研究更多地集中在通过实证研究来揭示影响住房贷款信用风险的因素，以此建立数量模型来识别和控制这种风险。
（１）住房抵押贷款违约风险与Ｌ１Ｖ关系研究
Ｕ’ｖ（１０ａｎ－ｔｏ－ｖａｌｕｅ）是指贷款与住房价值比率。在研究个人住房抵押贷款违约发生的原因时，经过实证分析，Ｋａｕ，Ｋｅｅｎａｎ，Ｋｉｍ（２００１）等人认为：是ＵＶ而不是个人的特征来解释违约的发生。Ｑｕｅｒｃｉａ（２００２）等对过去３０年中的２９个实证研究进行综述后得出结论：是住房净资产或Ｌ１’Ｖ影响着违约决策。Ｑｕｉｇｌｅｙ（２００３）等认为个人住房抵押贷款违约损失不仅取决于违约频率，而且还取决于清算时抵押品的价值损失程度。如在阿拉斯加、新英格兰、德可萨斯州房价快速下降时，违约数量大量增加，银行的实际损失剧增。在美国的其它地区，违约率随着经济环境变化而升降，但只要房地产价格波动不大，抵押物的贬值就会在一个合理的范围之内。
（２）个人住房抵押贷款违约风险与信息不对称、道德风险
除了上述文献外，还有部分文献从信息不对称、道德风险的角度对个人住房抵押贷款风险进行研究。如，Ｌｉｓａ（２０００）研究了不同风险等级的借款人对固定利率和浮动利率住房抵押贷款的选择问题。在信息不对称条件下，由于借款人的风险类型是一种私人信息，只有借款人自己最清楚，贷款人却知之不多，因而就会存在分离均衡，高风险的借款人就会选择浮动利率抵押贷款，低风险的借款人则会选择固定利率抵押贷款。因此借款人的抵押贷款选择倾向应该被贷款人当作甑别高风险与低风险借款人的一种违约风险信号。此外，其它因素如借款人预期搬迁成本、相对于贷款余额放出的市场价值也影响着借款人的抵押贷款选择。Ｒｏｂｅｒｔ（２００３）认为由于个人具有异质性风险特征，在当前的个人住房抵押贷款风险管理中由于合约设计的不完备很容易产生道德风险。因此，个人住房抵押贷款风险管理中如何改进合约的设计是风险管理的一个重要组成部分。
（３）影响个人住房抵押贷款违约风险的微观因素研究
也有从个人住房贷款微观因素Ｗｉｌｓｏｎ（２００２）应用１９９２．１９９５年加利福尼亚的数据估计了损失函数。他们发现，驱使违约的主要动因是房价的变化，之后才是贷款特征、Ｌ１’ｖ、资产类型、贷款规模和县区等因素。Ｇａｕ（２００２）利用与先前不同的方法，建立了一套个人住房抵押贷款违约风险评价标准。其资料来源由两家保险公司
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提供，研究期间从１９６７年到１９７４年６月止，从所有违约与非违约借款者中随机抽取２１２笔违约样本与８７３笔非违约样本．解释变量采用二分法，即数值非０即Ｉ。利用主成份分析法从６４个变量中提取了２８个因子，为了识别因子间的相对重要性，用逐步回归分析方式从２８个因子中提取出１７个因子来建立判别函数，然后用这１７个因素进行聚类分析（ｃｌｕｓｔｅｒａｎａｌｙｓｉｓ）将样本分为六类，并用每类之中的违约与非违约数来评估其违约风险的高低。研究结论认为借款者过去的信用评级和职业是决定违约与否的重要因素。借款人职业之所以重要是因为其与家庭的持久收入直接相关的。
（４）应用期权理论研究住房贷款违约风险
Ｌｅｋｋａｓ、Ｑｕｉｇｌｅｙ和Ｖａｎ．ｏｒｄｅｒ（１９９３）第一次应用损失数据测试了准理性违约期权模型。他们用ＦｒｅｄｄｉｅＭａｅ信贷数据进行了验证，结果表明由于损失程度随地区分布和ＵＶ的不同而变化，所以准理性假设无法通过验证。Ｃａｐｏｎｅ和Ｄｅｎｇ（２００１）分析单户住宅抵押贷款样本的损失率时发现，不能仅从期权定价模型得出抵押贷款定价损失模型。Ｓｐｒｉｎｇ和Ｗａｌｌｅｒ（１９９３）应用期权模型对违约风险进行实证研究来验证交易成本的重要性。他们认为交易成本在借款人的违约决策中起着十分重要的作用。Ｃａｐｏｚｚａ、Ｋａｚａｒｉａｎ和Ｔｈｏｍｐｓｏｎ（１９９７）应用地域分布广、样本量达的违约贷款数据（无损失程度的信息），研究发现违约时间是否会发生，交易成本和突发事件起着十分重要的作用。
１．２．２国内研究现状‘１２】【２１】
由于我国住房金融起步较晚，基础数据、行业信息建设及银行电子化水平等方面还比较落后，以数量模型来研究控制住房信贷违约风险时机尚未成熟。因此，研究理论成果较少，很多文章是基于国外较成熟理论进行的实践应用，较为零碎，不系统。研究方法也多是以规范性的分析为主。这方面的研究如下所述。
（１）住房违约影响因素的研究
陈则明、吴光伟（２００１）认为导致我国个人住房抵押贷款对违约风险的发生除了借款人经济能力不足外，借款人与其主体的矛盾，如住房质量、虚假广告宣传、房屋预售后不能按时交付等是导致当前我国个人住房抵押贷款违约的一个重要原因。何晓晴、谢赤、吴晓（２００５）把利率波动和住房价格波动看成住房按揭贷款违约风险的最重要影响因素。赵凯、牛刚（２００２）则认为在当前个人住房抵押贷款中，银行还要面临投资风险，即银行在发放个人住房抵押贷款风险管理中自身产生的风
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险。主要包括：①银行缺乏完整的个人住房抵押贷款风险管理制度而造成的风险；②信贷人员或银行领导不深入实际了解情况，导致贷款审批失误造成的风险；③个别人不按法规办事，有章不循、违规操作、徇私舞弊所造成的贷款风险。
（２）防范和控制措施研究
针对我国当前国情，何晓晴、谢赤、吴晓（２００５）提出对住房按揭贷款的违约风险应以防范为主，并建议设计有针对性的“损失缓解”机制，包括积极的宽限政策、无限责任抵押政策、积极的违约罚金政策和增加借款的信用成本。杨彬（２００４）认为律师事务所对借款人的初审因为银行对它的不当激励机制导致其意义不大，未能很好的防范“假个人按揭”，有必要修改原有的激励机制，改变考核标准，将考核标准建立在对其初审后的违约率及真不合格率的基础上。臧国华、徐晗笑（２００２）对个人抵押贷款潜在信用风险进行了分析，建议提高包括第二套住房在内的以后相应各套房的按揭乘数、严格执行个人信用等级的评估、建立和完善个人征信系统来防范其间的信用风险。曾宪斌（２０１３３）建议从金融创新的角度来防范风险，建立房地产金融担保机制，实行房地产投资与经营分离的机制；建立房地产组合模型，建立全国的抵押贷款市场。刘庆军（：２００４）通过借鉴香港、新加坡个人住房贷款业务的个人资信审查经验，认为应从完喾我国个人资信审查制度着手，防范控制住房信贷违约风险；尽快颁布《个人破产ｉ去》，建立个人资信评定、查询法律制度，提高全社会信用度。谢均源（２００１）提议银行保险合作化解住房信贷风险，认为银行可以从以下两个方面控制住房信贷风险，保证银行稳健经营：银行业根据现有条件，加大对信贷的风险评估，认真负责地对贷款质量进行审查，负起经营者的责任；从银行资金安排来看，贷款期应和寿险保险期同步配套，保此一定比例的长、中、短期贷款，这样可以保证银行的经营稳定，为银行资金找到出路，提高营业收入。彭非（２０００）探讨了住房信贷中的风险和保险的关系，并从控制风险的角度提出建议：大力发展金融保险机构，认为它是住房贷款一级市场发展的保证，同时使得二级市场能顺利发展。菅保华（２００４）认为我国已有１万多亿元的住房抵押贷款，在贷款规模上具有实行抵押贷款证券化先狭条件，应倡导扩大证券化试点。
总之，与国外相比，就风险计量模型研究上的成果而言，我国就显得相当落后，特别表现在信用风险计量评估、贷款定价、资产证券化技术等方面，对信用风险的技术性控制是我国银行的一大缺陷，导致了管理策略制定的科学性与国外差距较大；就研究深度和角度而言，国内外也大不相同，国外重点是从技术层面开展研究，主
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要分析金融工具的运用，国内则做的是定性研究，以及借鉴国外研究成果的应用研究。
就个人住房贷款的信用风险管理来说，国外系统性研究资料一时难以获得，限制了本文研究的深入。而国内尽管有越来越多的人开始认识到个人住房贷款的真实风险，这方面的文章也很多，但很少将其中信用风险独立起来分析，多是分析住房贷款风险时顺便讲到信用风险。可见未能对房贷中的信用风险管理研究给予足够重视。而且文章多重复浅显、笼统地探讨银行外围制度环境的建设，很少有人就如何防范和控制房贷中的信用风险做过系统的分析研究。所以，他们的研究实际意义不大。
１．３本文研究思路和内容
本论文将遵循从理论到实践再到实践的逻辑顺序展开分析，围绕商业银行防范和控制个人住房贷款信用风险策略为核心，除绪论以外具体分为五个部分。
第一章：绪论。介绍论文的背景和目的、论文结构、主要观点、研究方法和创新之处。
第二章：商业银行个人住房贷款信用风险管理理论概述。主要介绍信用风险的含义、特征、住房信贷信用风险的表现形式和商业银行住房信贷信用风险管理理论。
第三章：我国个人住房贷款信用风险分析。先对个人住房信贷含义和特征加以分析和介绍。接着对住房信贷信用风险现实表现加以阐述。尽管当前我国个人住房贷款坏账比例低，但我国住房信贷潜在信用风险是很大的。因此，接下来从基础性的市场条件入手对潜在信用风险加以分析。最后，从银行的管理角度分析得出：银行管理缺陷会扩大个人住房贷款信用风险；我国当前个人住房贷款信用风险转嫁机制的缺陷不利于商业银行降低个人住房贷款信用风险。
第四章：个人住房贷款信用风险管理的国际经验借鉴。这章主要分析国外成功的住房金融对信用风险是如何防范和控制的。先介绍几种成功的住房金融，接着分析其中对信用风险防范和控制的方法。最后，说明其对我国商业银行管理信用风险的启示。
第五章：商业银行个人住房贷款贷前信用风险管理。基于上面的分析和国际经验的借鉴，对商业银行住房信贷贷前信用风险管理提出如下建议：科学评价房价，养成理性贷款决策机制；搞好贷前调查，建立科学的住房信贷客户信用评价体系；拓宽贷款品种，创新贷款偿还方式。．５．
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第六章：商业银行个人住房贷款贷时、贷后信用风险管理。同样在上文分析的基础上，提出商业银行对贷时、贷后信用风险管理的建议：完善贷时、贷后管理制度；建立个人住房贷款信用风险转嫁机制；建立个人住房抵押贷款损失的风险拨备制度。虽然本文就当前外围制度环境下对银行管理信用风险提出建议，但从完善信用风险管理体系来说，涉及到外围制度环境的建设，从提高银行管理信用风险的对策有效性来说，也是如此。所以，在最后一节相关配套改革措施中，阐明个人信用制度和相关法律制度建设。
１．４研究方法
本文主要采用了分析和综合的研究方法。在银行住房信贷信用风险客观分析的基础上，得出它的特征；再对现实分析总结上得出住房信贷信用风险表现形式。利用比较的分析方法引出住房信贷的特征，在综合分析的住房信贷特征和我国住房信贷信用风险的前提上得出研究这一问题的必要性。最后在阐述理论和国际经验总结的基础上，分析得出商业银行贷前、贷时、贷后的信用风险管理策略。其间也较多地应用到图表分析法，以及尝试了数量分析法，例如对合理房价收入比的确定。１．５主要结论和创新
本论文揭示了我国现实住房信贷坏账率很低，但潜在风险很高。－－贝Ｅｊ是我国市场基础信息的缺乏，二来银行的管理也存在缺陷。针对这两个问题，本文将住房贷款分成贷前与贷时、贷后两个阶段加以论述。要防范住房贷款中的信用风险银行首先应该审慎介入房贷市场，一改过去那种习惯认为住房贷款是低风险优质业务。因此商业银行在贷前必须深入调查住房市场和房款市场，对当前市场上的住房贷款信用风险有一个感性认识，从而进一步建立客户信用评价体系和创新贷款品种和偿还方式。即本文前三个结论：①科学评价房价，建立理性贷款决策机制；②搞好贷前调查，建立科学的住房信贷客户信用评价体系；③拓宽贷款品种，创新贷款偿还方式。在贷时、贷后管理环节主要控制风险，将风险尽量的减小或转移出去。同时也要加强自我消化风险能力建设。即本文的后三个结论：④完善贷时、贷后管理制度；⑤建立个人住房贷款信用风险转嫁机制；⑥建立个人住房抵押贷款损失的风险拨备机制。
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本文可能的创新表现在以下三点上：①利用资产信用、道德信用和替代还款信用评估代替了传统的个人素质、购房及还款能力和贷款保护能力三个考察纬度，使考察目的更为明确，得出的信息也更具实用价值。而且在评估指标里加入几个新的指标，如生活及家庭其他支出占月收入的比，购房动机等。②在贷前信用风险管理那一章，强调了商业银行务必要养成理性贷款决策机制。在贷款前，要审慎地研究诸如房价收入比、住房梯级供应体系、住房市场投机炒作因素、房价上涨幅度和住房市场金融支持度五个市场问题，谨慎地进入住房信贷市场。③在理解固定利率贷款和变动利率优缺点和学习弗朗哥．莫迪利安尼（ＦｒａｒｌｅｏＭｏｄｉｇｌｉａｎｉ．）的生命周期模型的基础上，提出了两种创新的贷款偿还方式，即梯形递增偿还方式和梯形递减偿还方式。
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第２章商业银行个人住房贷款信用风险管理理论概述２．１个人住房信贷信用风险的含义、特征
对于什么是银行信用风险，目前在理论和实践上认识有所分歧。有人认为银行的信用风险是指银行的贷款风险，即在银行的业务经营管理当中，由于不确定因素影响，使贷款资金有蒙受损失的可能性。有人认为银行信用风险指银行贷款资金的现实损失程度，即呆滞和呆账贷款的比例大小。更有人认为银行信用风险不过是经济活动风险在信贷领域的表现而已，是指由于各种不确定性因素的影响，使银行在信贷经营与管理过程中，实际收益目标与预期收益目标发生背离，有遭受信贷损失或获取信贷额外收益的一种可能性或概率大小。［２２】本论文对信用风险的界定限定于第一种，对于第二种定义本人认为那只是信用风险的一种前兆表现。为了读者的理解，本论文对信用风险是如下定义：信用风险是由于交易对象或授信对象因各种原因而不能偿还金融机构或授信者的交易本金和利息的风险。住房消费信贷中的信用风险是指个人住房购买者因其还款意愿或还款能力或第三方原因，导致其提前偿付、逾期偿付或终止偿付的违约行为，该行为可能致使银行遭受本金和利息损失。
商业银行住房信贷信用风险具有如下特征：
?（１）信用风险的客观性。风险是由于受人的行为和经济环境的不确定性的影响
而使银行有遭受损失的可能性。而这种不确定性的存在是客观事物变化过程中的特性，不以人的意志为转移。因此，银行房贷信用风险是无处不在，无时不有的客观存在。认识到这一特征，需要银行信贷人员在个人住房款中树立起风险意识，养成理性放贷思维。
（２）信用风险的不确定性。由于我们所面对的经济环境是一个变化莫测的世界，加之人们对客观事物的有限认识和机会主义行为，不可能从总体上完全认识和把握其客观变化规律，因而这种有客观经济活动不断变化所导致的不确定性就构成风险本质的一个重要特征。从这个意义上讲，银行房贷信用风险正是各种不确定性因素的伴随物。信用风险的不确定性特征要求银行信贷人员树立风险动态观，正视风险的动态变化，正确把握不同时期风险的特点，有效防范，合理处理。
（３）信用风险损失的可能性。风险本身具有不确定性，带来收益的不确定性和损失的不确定性。住房信贷中的信用风险指的是指个人住房贷款借款者因某种原因
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提前偿付、逾期偿付或终止偿付的违约行为，这种行为除了提前偿付对银行的影响不确定外，其他的都可能会导致银行本金或利息的损失，或者诉讼费用的增加。正是这～特征，要求银行在房贷中尽量防范和控制信用风险，将其限定在银行可承受范围内。
（４）信用风险的相关性。人们面临的风险与其行为、环境和决策是紧密相关的，同一事件或经济活动对不同的行为主体会产生不同的风险后果，同一行为由于所面临的经济环境或决策及措施不同，也会导致不同的风险结果。这种客观属性就决定了银行信用风险的不仅与其自身的经济活动及决策有关，而且更受其服务的对象的经济行为决策和活动效益的影响。还受到外围制度环境和国家调控的影响。银行信用风险的相关性特征，要求银行树立风险多元观，从经济运行的各个层次去把握，系统地采取措施防范和控制房贷中的信用风险。
（５）信用风险的可控性。尽管风险是客观存在的，无法消除，但我们可以对风险进行具体分析，采取规避、分散和控制风险的措施，将风险控制在可承受的程度内。这也是我们对风险加以分析和评估的意义所在。
（６）信用风险具有综合性。信用风险是金融机构面临的最普遍、最基本、也是最主要的风险。他具有综合性，所有各种其它风险最终都会以这种风险体现出来，表现为金融交易中的违约行为。
（７）信用风险具有积累性、隐蔽性和突发性。信用风险对社会危害性具有一个量的积累，单个人或少数人的违约不会造成社会信用链的断裂。而它对社会的危害性显露之前，不易被人觉察，具有隐蔽性。伴随着其它问题的发生，信用风险对社会不良影响会立即显现出来。
（８）信用风险具有传递性和扩散性和巨大破坏性。金融交易中一方的违约风险会通过另一方传递给第三方，形成一个“信用风险链”。众多“信用风险链’’的断裂直接威胁到商业银行的稳健经营，如果情况更糟，会影响到该国的金融安全和经济发展。
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２．２个人住房贷款信用风险的表现形式
虽然，住房消费信贷违约风险的最终暴露是以个人的提前偿付、逾期违约以及终止偿付为表现形式。但它的存在，除了个人的原因外，和住房开发商及住房信贷提供者都有关。住房贷款违约分风险在三者身上分别都有体现。
（１）在借款人身上表现。由于借款人疏忽或误解合同的有关规定而发生了违约行为，使银行不能按期或按额收回贷款。
借款人提供不实资料。借款人为了取得银行贷款，有意提供与实际情况不符的虚假资料，而其实际还款能力不强或根本无法偿还，容易造成贷款违约，形成风险。
借款人信用意识淡薄或缺乏诚信恶意拖欠贷款或逃废银行债务。
借款人还款能力下降。借款人因下岗、失业、投资、投机失利等原因造成经济收入下降。因此，一旦借款人还款能力下降就会导致借款人还贷能力受到影响，因而增加了借款人违约的可能性。
其他意外。借款人因病、致残、意外死亡等情况发生或婚姻状况发生变故以及其他情况导致借款人违约不能按时足额偿还贷款。
房屋质量问题。借款人因所购房屋的质量等方面与开发商发生的买卖纠纷，也往往诱发借款人迁怒于贷款银行而拒绝履行还款义务，造成银行贷款风险。
此外，目前还有一类投机型借款人，．利用银行相互竞争首付率低的机会，大肆购买楼盘，以期在房地产升值过程中博取差价获利。然而，一旦房地产价格走低，他则弃房走人，导致银行贷款风险出现。
（２）在开发商身上的表现。提高按揭成数。一些房产商因其开发资金不足，勾结借款人故意提高房价达到提高按揭成数目的。例如，８０万的住房，８０％的按揭成数，银行只需提供６４万，而现在将房价虚构为１００万，银行提供了８０万，实际上相当于银行提供了零首付贷款。银行利用按揭成数来控制借款人风险希望落空，导致风险扩大。
假按揭。一些开发商由于自身经济实力不强，房屋预售不理想，回款乏力，形成资金缺口时，利用假按揭方式骗取银行资金，实际用作企业流动资金。
房价变。个人住房按揭贷款本质上属于抵押性质的贷款，因此房屋价格也是形成风险的重要因素，它的风险主要体现在：第一，房价定位过高，开发商在营销中人为抬高房价与实际价格严重背离，而银行发放贷款后面临极大的房价缩水风险；
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第二，环境变化的影响，一些按揭楼宇周边环境发生改变，破坏了原有的房屋环境，影响房屋的市值下降，影响其价格。
（３）在贷款人身上表现。在个人住房贷款的整个过程中，由于银行工作人员失误或银行管理制度的缺陷导致银行贷款产生损失。银行在具体操作个人住房按揭贷款时，从各个环节上看，都不同程度地存在经营管理风险。
贷前调查不到位。由于一些银行信贷工作人员责任心不强，对房地产公司的经营和项目运作情况和借款人资料调查不细致，把关不严，或者对房地产经营和运作缺乏了解，自身综合业务素质不高，对借款人不能做出客观合理的评价，给贷款造成后患。
贷时审查不严格。由于忽视对贷款投放和规模指标进行严格仔细的审查，给不符合条件的项目开发商提供按揭贷款。缺乏科学量化的客户评价体系，主观人为判断成份较大，贷款审查注重抵押，不注重借款人还款能力。总经理（行长）权利过大，缺乏监督，对审贷委员会的判断可施加影响，使关系贷款大行其道。
贷后检查不及时。由于信贷人员缺乏责任心，使得对贷后管理和检查流于形式，未能及时发现贷款潜在风险或及时采取有效防范措施，化解和处置贷款风险。银行内部没有一整套行之有效的贷后管理办法，对分布在广大地域的个人客户后续管理难以跟上。另外，由于客户分布较广，贷后管理成本较大，信贷人员缺乏上门了解调查情况的积极性，只有待贷款逾期时，即贷款出现风险时才上门催款。
２．３个人住房贷款信用风险管理与传统贷款信用风险管理的比较
个人住房贷款属于个人消费贷款品种之一，贷款人是个人或家庭，贷款用于个人或家庭住房消费；而传统的贷款属于企业法人生产贷款，贷款人是工商企业，贷款用于工商企业生产周转贷款。两种贷款的发展历史不同，个人住房贷款出现于２０世纪前后，真正得到发展开始于二战以后；传统贷款发展历史悠久，最早可以追溯到第一次工业革命之前。由于传统工商业贷款发展历史悠久，并且一直是商业银行的最主要贷款。同时，社会上有一套规范工商企业运作的规则，如企业要遵循会计制度和会计准则向政府有关机构或有关会计信息使用者提供会计报告等，这些规则便于研究者获取可靠的研究资料，从而有利于对传统企业贷款的信用风险管理研究。因此，传统企业贷款的信用风险管理研究一直是商业银行信用风险管理研究的主流，长期得到理论界和实践工作者的重视，并产生了丰硕的研究成果。例如，针对企业．１１．
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贷款的信用风险评价模型，传统的有专家系统模型和贷款评级分级模型，现代信用风险评价模型有Ｊ．ＥＭｏｒｇａｎ的ＣｒｅｄｉｔＭｅｔｒｉｃｓＫＭＶ模型、麦肯锡公司信贷组合模型、瑞士信贷银行的ＣｒｅｄｉｔＲｉｓｋ＋。
个人住房贷款由于其发展历史短，个人分散广，个人真实数据不易获得，这两方面的原因滞后了个人住房贷款的信用风险管理研究。很多情况下都是将企业信用风险管理研究成果加以改造应用到个人住房贷款的信用风险管理上，这种移植有其益处，加快了个人住房贷款信用研究，但也束缚了与企业贷款有重大差异的个人住房贷款信用风险管理研究的深入和自身独特理论的创立。在借鉴传统贷款信用风险管理研究成果的同时，有必要认识到个人住房贷款与传统贷款的不同，建立起个人住房贷款信用风险管理的理论。
２．４商业银行个人住房贷款信用风险管理策略概述
防范信用风险，首先要对房贷中的信用风险加以识别，这是信用风险防范的第一步。风险识别主要包括两个环节：一个是风险分析与评估；一个是风险处理。２．４．１对信用风险的分析与评估
借款人的信用风险主要表现为难以履行合约。对这方面的分析主要是确定借款人按合同规定偿还贷款本息的能力和意愿。通常分析的内容包括以下五个方面：品德（ｃｈａｒａｃｔｅｒ）、能力（ｃａｐａｃｉｔｙ）、资本（ｃａｐｉｔａｌ）、担保品（ｃｏｌｌａｔｅｒａｌ）和周期状态（ｃｙｃｌｅｃｏｎｄｉｔｉｏｎｓ）。品德反映个人的人格和道德水准，表明其按时偿还债务的意愿，可以根据其生活习惯、职业道德，偿还债务习惯等因素加以判断。能力是指偿还债务的能力：职业、收入水平、财产状况等都是反映偿债能力的指标。资本是指借款人的财力，个人能够支配并拥有所有权的财产：全款购买的财产、汽车、存单、保单等。担保品主要是只用按揭贷款购买的房屋，此房屋设定抵押各贷款银行。周期状态指借款人所处的环境及环境变化带来的影响，特别是对于那些受商业周期决定和影响的客户。
风险评估是对风险进行量化的过程，实际上也可以理解为是风险分析的一种方式。对风险量化是管理风险、控制风险的基础，也是防范风险的一个重要环节。评估个人风险常采用信用评分数量分析法。这种方法是将数学和统计学模型运用在信
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贷评估中，以大量的信贷历史经验为依据，以定量的分析方法来评估个人信用风险。银行一般都有相应的评估系统，运用完善的信贷计分制度，对借款人评估有一个明确的标准，建立在科学、一致的基础上，排除主观因素的影响。现在的信用评分数量分析都使用电脑软件，使信贷的评估工作日益自动化。
２．４．２信用风险处理
信用风险管理的第二步是在风险识别的基础上进行的风险控制。风险控制应该是一种理性的过程，它是指在风险发生之前或已经发生时采取的一系列手段和方法，以达到减少风险损失或规避风险的过程。在内涵上，风险控制包括风险规避、风险分散、风险转移等等。
１、风险规避。这是对风险的事前控制。风险规避不能理解为不从事有风险的具体业务，而是指对已认识到的高风险业务或难以驾驭的业务，有理性主动放弃或拒绝承担风险的行为。
２、风险分散。在风险不能规避的条件下，减轻风险可能带来的危害就是一个风险分散的过程。风险分散是为了控制风险过于集中而将风险组合多元化的一种措施。风险的分散包括的内容很多，可以是对投资行业、对象的分散，还指对投资币种、期限、利率条件等的结构分散
３、风险的转移。风险转移也叫风险的转嫁，是银行以某种方式将贷款风险损失转嫁给他人来承担，它是银行控制贷款风险的一种重要方法。在西方一些风险转嫁体系较完善的国家。转移的对象通常包括客户、担保人、保险公司三类。
４、风险的损失控制。无论怎样完善风险规避和风险分散，都控制不了所有风险损失的发生，风险总会以各种方式释放和表现出来。一旦风险损失发生以后，重要的问题就是控制风险损失的扩对风险损失进行弥补，防止风险沉积转化为危机。对风险损失的控制，在程序上由两个环节：一是止损。即在风险发生时，立即控制损失，防止其扩散的过程。二是弥补。有风险损失，就有相应的承担者，就有相应的补偿机制。现代金融风险防范中的一个重要的原则就是任何风险损失的发生最终都是要有承担者或弥补机制。
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第三章我国个人住房贷款信用风险分析
３．１个人住房贷款特征
个人住房贷款，也称为个人住房抵押贷款，是金融机构以个人未来预期收入为还汇款源，提供给消费者个人用于购买、建造、改造、维修住房的贷款，是个人住房消费过程中发生的借贷行为。它是消费信贷中具有特定用途（如购买、维修、改造、建造住房）和特定贷款标的（住房）的一类贷款，是住房金融资金运用业务的一个重要组成部分。
在美国，消费信贷被定义为“通过正常的商业渠道发放用于购买供个人消费的商品和劳务或者用于偿还由此原因而产生的中短期信贷＂。此定义包含几乎所有消费信贷提供者向消费者发放的贷款，但却没有将个人住房抵押贷款包括进来。这主要是因为这种贷款不仅期限长，数额也远远超过了中、短期消费信贷，而且其市场需求、竞争环境和法律要求不同，贷款程序也复杂得多。不过，从理论上看，个人住房抵押贷款无疑应归入消费信贷ｄＯ［２３１。它具有消费信贷的、也是消费信贷区别与其他信贷的两个最重要特征：首先，消费信贷的贷款对象是个人和家庭，用法律术语来说，是“自然人胗，而不是各类企业、机构等“法人＂；其次，从贷款用途来看，消费信贷是用于购买供个人和家庭使用的各类消费品，这与向企业发放的用于生产和销售的贷款有着本质的区别。
虽然，个人住房消费信贷本质上属于个人消费信贷的一种，但也要看到住房消费信贷与中、短期消费信贷的区别。与中、短期消费信贷相比，它除了具有消费信贷的特征外，还具有如下特征：
（１）个人住房贷款数额大、贷款期长。住房是人们必需的消费资料，具有价值大、使用价值持续时间长的特点。通常，它在个人所有消费品中价值最大。因而，在个人消费贷款中，住房贷款余额远远大于中、短期消费信贷余额，如日本住房消费信贷占消费信贷总额的９０％。１９９５年，美国购房贷款、住房所有权贷款和住房所有权循环信贷额度占家庭债务的６８．２％。在我国，当前的消费信贷主要有住房、汽车、助学贷款三个品种，三者中住房贷款历年来占据最大份额。这可从我国近年发展消费信贷情况的表（见表２．１）中印证此结论。中、短期消费贷款期限一般比较短，大都在五年到七年以内，最长的十年，而住房抵押贷款的期限达都在十年以上，一般为
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在二十至三十年。如，我国住房消费贷款最长期限可达到２０—３０年，马来西亚的最
长期限也达到２５年，美国的住房信贷的贷款期限一般为１５．４５年㈣。
表２一ｌ近五年三种消费贷款的绝对数与占比
２００１年绝对数（亿元）
住房汽生助学
资料来源：吴显亭，邢莹莹；．我国消费信贷运行的回顾与建议．‘宏观经济研究》．２００６（０５）
４３５．８
６．２０
１１４９．９２
１０。８０
１８３９．２２
１１．６０
１５９４．０３
８．ＯＯ
１１８１．６７
５．４０
５５９７．３６
２００２年
占比（％）
７９．２０
２００３年
占比（％）
８０．１０
２００４年
占比（％）
７７．４０
２００５年１０月
占比（％）
８０．００
绝对数（亿元）
８２５８．１８
绝对数（亿元）
１１７７９．７
绝对数（亿元）
１５９２２
绝对数（亿元）
１７９５６
占比（％）
８３．５０
２７．６８０．３０５３．２５０．４０７２．８７０．４０８６．７１０．４０１０８．９９０．５０
（２）住房消费信贷的社会意义和经济意义重大，政府积极参与其中。从个人的角度来说，住房消费信贷的客体一住房对个人生活具有极其重要的意义，它是个人生活的必需品，几乎和粮食有着同等重要的地位。住房问题和人们成家、就业问题有着习习相关。因此，贷款购房对很多消费者来说是其一生中最重要的消费决定。从整个社会层面上来说，住房问题是否得到妥善解决，影响到家庭的稳定，乃至整个社会的安全、稳定，各国政府从个人生存权利出发，积极干预住房市场和住房金融，
保证发展经济的同时提高人们的生活水平。
当前，住房是个人最大一笔消费品。住房消费花费数额大，带动相关产业众多，对社会发展意义重大。首先，它促进住房信贷的蓬勃发展。由于个人现实购买力的限制，大多数人购房还必须借助住房贷款。发展住房消费信贷也有益于商业银行调整信贷结构、改善信贷资产组合。两方面的原因促进了住房信贷快速发展。如美国个人住房抵押贷款１９４５年为１８６．００亿美元，到１９７０年，贷款余额上升到２８０７．００亿美元，增长了１４倍。１９８０年住房抵押贷款余额为９６１３．４亿美元，上升到１９９９年第二季度的４５２７１．７６亿美元，分别比１９４５年增长了５１．６８倍、２４３．４０倍。其次，个人住房消费信贷市场上以住房作为抵押贷款工具，个人住房抵押贷款规模的不断扩大以及抵押贷款二级市场交易工具的创新，极大地刺激了证券化和资本市场的发展。最后，个人住房抵押贷款的发展促刺激了对住房的需求，推动了房地产业和相关产业的发展。而房地产业的兴旺对作整个经济的增长具有极其重要的影响。据美国国
民住房建筑商协会（ｔｈｅ
ＮａｔｉｏｎａｌＡｓｓｏｃｉａｔｉｏｎｏｆＨｏｍｅ
Ｂｕｉｌｄｅｒｓ）估计，美国每１２个工
作岗位中，就有一个在住房的建筑、销售和融资领域就业；每建筑１０００户单个家庭
．１５．
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住房就能创造１８００个就业岗位和发放约６０００亿美元的工资。一般认为，房地产投资乘数为四倍，即房地产业每增加一美元的投资，国内生产总值就上升四美元【２５。。
正因为住房对个人、社会的生活的重要性和对社会经济发展的重大意义，世界上继大多数国家政府都积极参与住房消费中来，包括积极制定政策、法规制度干预住房市场和住房金融市场。
（３）住房信贷涉及机构众多，关系复杂。住房消费信贷主要涉及三个利益主体，住房开发商，住房信贷提供者及个人消费者。对于个人来说，住房开发商提供住房商品，住房信贷提供者提供资金，双方的配合，促成了住房商品销售的实现。如果三方诚实守信，开发商是基于真实销售的基础上提供质量好、价格公正合理的住房商品；银行不需成本的就能清楚个人还款能力和还款意愿的，个人在交易中感觉良好，不存在被欺诈受骗的感觉，能够以自身实力按时还款。那么，住房商品市场和住房信贷市场只需三方参加就行了。事实上，三方处在信息不对称的地位，各方都注重对自身利益的保护，缺乏市场监督和规范时，各方都可能做出对己方有利，对他方不利的行为。再加上不可预期因素，各方对自身行为的有效益性都缺乏保障。三方交易中，开发商与借款者钱房两清，而把住房价格下降风险和还款风险让给了借款人；借款人考虑到购房款是源于住房信贷提供者的，在保护自身利益或还款能力下降时又会将上述风险传给信贷提供者。由此可见，信贷提供者承受着最大的风险。它必然要求国家力量和市场力量来监督、评价和控制借款者和住房开发商，这就促进了众多机构参加进来，如房产评估机构、贷款保险（担保）机构、会计师事务所、律师事务所、评级机构等。
（４）住房信贷背后隐藏着巨大风险。住房金融是专业性很强的金融服务项目，住房信贷资金运行有着自身鲜明的特征，需要协调好资金来源分散与资金投放集中，以及资金来源的短期性与资金投放的长期性之间的矛盾。以上矛盾若处理不妥住房信贷背后隐藏的巨大风险就会显露，爆发出严重的金融震荡，７０年代英国的德比银行事件，８０年代美国坚定住房抵押公司风波和１９９５年日本的住房金融案件（１９９５年国际金融第一案），以及１９９７年开始的东南亚金融危机的产生，均与住房金融风险紧密相关，并且都说明了一个事实：即住房金融虽然相对比较安全，但其风险一旦形成，便会迅速扩展，出现大面积的金融风波，危害到整个金融市场和国民经济的发展。
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３．２我国当前个人住房信贷信用风险实际表现
我国传统将贷款按质量分为四类：正常、逾期、呆滞、呆账。国际上通行原则，将贷款按五级分类，分为正常类、关注类、次级类、可疑类和损失类。这两种分类我国商业银行都在使用。按照这两种分类方法来评价我国住房信贷质量或信贷信用风险表现，在当前的情形下，我国银行完全有理由相信个人住房贷款是一种高质量的贷款品种。
国内开展住房金融业务的主要金融机构有建设银行、工商银行、农业银行、中国银行、烟台住房储蓄银行和蚌埠住房储蓄银行以及十家股份制银行等。由于农业银行、中国银行开办个人住房信贷较晚，两家储蓄银行并没有形成气候，该市场主要为建设银行和工商银行所占有。２００１年末，工商银行全行住房贷款的不良率下降至４．５１％，其中个人住房贷款的不良率仅为０．２３０／６０［２６１。２００２年７月工商银行总行住房信贷部总经理刘子刚称，工行在全国范围内的住房贷款的不良率仅为３．６％，而个人住房按揭的不良率更低至０．２２％。到２００３年４月底，按五级分类口径，工行个人住房贷款的不良贷款率为１．２９％，按一逾两呆口径，不良贷款率仅为０．２１％【２７】。２００３年９月，按一逾两呆口径，建设银行个人住房不良贷款为３２．０５亿元，不良贷款率为１．５９％；工商银行个人住房不良贷款为５．２８亿元，不良贷款率为０．２２％。由于贷款发放主要集中在近三年，逾期贷款少，不良贷款率较低，是银行各项资产中不良率最低的一块。据统计，２００３年末全国个人住房消费贷款余额已达到１．２万亿，占商业银行的各项贷款总额的１０％左右，比１９９７年末的１９０亿元增长了６３倍，年均增长率达１１０％以上，而该项贷款的不良率还不足Ｏ．５％，坏账率为０．１％．０．２％Ｉｚ引。四大银行房地产开发商贷款质量差异明显，央行在《２００４年房地产金融报告》中提到，中国农业银行和中国银行的不良贷款率分别达到１６％以上和１２％以上，中国工商银行和中国建设银行的不良贷款率则维持在７％左右。四大行汇总的房地产开发不良贷款率在１０％一１１％之间。四大行个人购房贷款资产质量较好，不良贷款率在１．５％左右。央行报告承认个人住房按揭贷款迄今不良贷款率很低。建设部副部长刘志峰指出，地产贷款总的资产质量是比较好的。特别是个人住房抵押贷款，质量更好。从全国来讲，不良贷款率在０．５％至０．６％１２９１。
个人住房贷款业务不良贷款率之所以能保持较低的绝对值，一方面是因为业务开办时间不长。我国住房信贷业务的发展经历了三个发展时期：第一个阶段为２０世
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纪８０年代中期至９０年代中期，使我国住房信贷业务发展的初步尝试阶段。第二阶段为１９９７年一１９９９年，是我国住房信贷业务的试点阶段。１９９７年，央行颁布了《个人住房信贷担保贷款管理试行办法》，开始推广商业银行住房消费信贷业务的试点工作。１９９９年人行发布《关于开展个人消费信贷的指导意见》，正式要求各金融机构开展面向广大城市居民的消费信贷业务。１９９７年底全国个人住房贷款余额仅为１９０亿元，１９９９年底才达到１５７６．４７亿元。真正快速发展是在第三阶段，２０００年至今，我国住房信贷业务进入迅猛发展的阶段。２０００年至２００４年，年贷款余额年增长率为１４８．７２％、６５．７７％、４７．４％、４２．７２％，２００３年底贷款余额已达到１．２万１３０１。到２００５年年底，中国商业性个人住房贷款余额为１．８４万亿元，加上住房公积金贷款余额２８３４亿元，两项合计达到２．１２３４万亿。
我国早于８０年代中期就开展住房信贷，其中的信用风险早就有表现。但由于在１９９８年之前，各家银行发放的住房消费贷款由于总量很少，有的将其纳入个体工商户贷款中统计，有的将其列入抵押贷款中统计，这就导致对我国住房信贷的研究中，历史数据的获得十分困难。１９９８年初，人民银行下发了《关于建立房地产信贷统计报表的通知》，从那时起各家银行才开始对居民住房消费信贷进行专项统计，所以真正意义上的住房信贷从那时才开始。
尽管目前国内诸多银行的房贷坏账率大都控制在１％以内，但根据国外的经验，住房信贷风险暴露一般在５．８年。目前国内个人住房贷款余额中，８０％是２０００年以后发放的，只有２０％开始进入危险期，未来几年个人住房不良贷款很有可能陆续暴露。．
另一方面，得益于贷款余额的高速累积，总量的“稀释”作用掩盖了风险的增长；还有一点不得不提，个人住房贷款业务的发展与新一轮经济周期的起步几乎同时，尚未真正经历过价格波动的考验，东南亚国家个人住房贷款的危机就是在房地产泡沫破灭时才爆发的，此前也曾是风光无限，须知，“坏的贷款正是在好的时候发放出去的＂。
３．３我国潜在的个人住房信贷信用风险分析
尽管我国商业银行普遍认为当前住房信贷是商业银行的优良资产ｊ值得大力发展。但在我国，当前基础性的市场条件欠缺使个人住房贷款风险的识别与评估难度加大，致使这项业务背后隐藏着巨大的信用风险。一旦外部环境发生变化，住房信－１８．
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贷信用风险就会成为银行的另一洪水猛兽。
对个人住房贷款进行有效的信用风险管理，需要许多基础性的市场条件。当前，许多条件的欠缺，客观上加大了个人住房贷款的识别与评估难度。
首先，贷款历史资料的欠缺，使得根据历史资料进行的违约率评估和风险状况的评估不准确，可能低估了个人住房贷款的风险水平。根据目前的统计，我国商业性个人住房贷款不良贷款率不到Ｏ．５％，住房公积金个人住房贷款的不良贷款率仅为０．２４％。但按照国际惯例，个人住房贷款的风险暴露期通常为５年到８年，而我国的个人住房信贷业务是最近３年才开始发展起来的，目前国内个人住房贷款中８０％是２０００年以来发放的。如果根据这些有限的历史数据进行住房贷款的违约状况和风险状况的评估，显然会低估个人住房贷款的风险状况。
其次，一些用于个人信用风险评估的基础信息的缺欠，也会加大对个人住房贷款的风险评估难度。据报道，中国银监会目前正在对《商业银行房地产贷款风险管理指引》的征求意见稿进行修改，新指引最为银行界关注的一点就是个人应将每笔住房贷款的月房产支出与收入比控制在５０％以下。从当前的个人信用数据看，目前商业银行还难以掌握个人的月房产支出和居民的真实完整的入信息，导致这一政策要求可能会难以落实。实际上２００３年央行１２１号文件的落实也遇到类似的个人信用风险管理体系缺陷的制约，例如１２１号文件对于第二套住房提出要进行更为严格的风险监控，这是合乎风险管理惯例的，但是商业银行在目前的个人信息条件下，实际上是难以掌握个人申请贷款的住房究竟是否是第二套住房。
第三，目前的个人信息管理状况使得商业银行很难进行准确的风险判断。从信用风险的角度来看，一方面个人住房信贷所带来的是借款人由于家庭、工作、收入、健康等因素的变化，不能按期或无力偿还银行贷款，被迫违约放弃所购房屋，从而给银行利益带来损失的违约风险。另一方面，借款人还可能故意欺诈，通过伪造的个人信用资料骗取银行的贷款，从而产生道德风险。在个人信贷业务的决策过程中，银行较之贷款者处于信息劣势的地位。银行目前还不能通过健全的信用评估体系获得客户的真实资料，所以在受理个人贷款时往往只能凭借近期的一些数据判断贷款的可行性，而即使这些近期的资料也未必准确。
值得指出的是，个人住房贷款属于中长期信贷，其还款期限通常要持续２０．３０年左右，在这段时间中个人资信状况面临着巨大的不确定性，信用缺失以及个人支付能力下降的情况很容易发生，往往就可能转换为银行的贷款风险。考虑到当前个
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人住房贷款的申请者主要是当前收入水平波动较大的、收入市场化程度较高的白领阶层，这种中长期内的风险尤其值得关注。
第四，在当前的住房贷款申请中事实上投资性住房的比重在提高。目前，经济界通常把投资性住房的比率作为衡量房地产市场是否出现泡沫的一个重要指标，从风险管理的角度看，投资性住房的贷款风险程度显然相对要高，但是商业银行对于贷款者申请贷款是否是进行投资，在目前状况下实际上是难以准确判断的【３ｌ】。３．４我国个人住房信贷信用风险管理存在的问题
（１）银行的管理缺陷会扩大住房信贷信用风险。即便市场信息完整准确地传导到银行经营者手中，银行还面临着其自身管理问题。首先，在住房信贷流程中，银行就面临着开发商的假按揭风险和律师的不作为风险。现行住房流程中，银行要与开发商达成如下协议：一旦购房人违约钱款将由房地产商承担责任，同时，在放款前房地产商还要按借款额的５％至３０％向商业银行提交保证金，即房地产公司也要对住房贷款的安全承担一定的保证责任。这一流程中，其中对房地产商保证金的要求是这一环节控制风险的关键所在。现在一些开发商以给好处费的方式在社会上召集人员，借用个人名义贷款，进行虚假购房。这种情况归根结底都是由于商业银行在这一环节的处理不当。保证金帐户这一要求没有被严格执行，甚至～些银行对开发商保证金的约束连１％的要求都未达到，这无疑增大了银行的风险敞口。现在，购房人借款通常要经过律师事务所的初审和银行的复审，审查的内容应包括借款人的合法身份及收入证明等相关内容。在流程中，一些银行对律师事务所涉及的激励机制是：律师事务所的代理收入是成功申请贷款额的正函数，即只要让贷款人贷款获得成功，其便可根据贷款额获得收入。这样律师事务所便没有足够的激励去审查贷款人的贷款项目是否符合要求，从而失去了初审这一步骤的意义，也为假个人按揭存在提供漏洞。其次，银行发展住房信贷时，在发展信贷和控制风险的认识上易失偏颇，且更多重发展轻风险。在赢利和指标的压力下，银行会放松贷款门槛，盲目扩大贷款规模，一味追求“贷出去”，忽视“收回来”。这无疑会增大住房违约风险。如，上海１９９８年个人住房贷款不足３００亿元，２０００年后快速增长，仅２００４年到２００５年一年间住房信贷增幅超过１０００亿，到２００５年年中个人房贷一举突破２７００亿元。中国社科院金融发展室主任易宪容在接受记者采访时，曾以“发疯了＂来形容上海房贷量的飙升。据报摘，上海一个叫姚达康的人就可能借款７８００万，购买房子１２８．２０．
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套【３２】。大规模扩展的背后，也为个人房贷违约风险增长埋下伏笔。在２００４年，沪上中资银行房贷的平均不良率只有千分之一左右（０．１％）。但根据上海银监局的最新统计，到今年９月末，上海中资银行个人房贷的平均不良率已经上升到了千分之八点六（０．８６％），比年初上升干分之二点八（Ｏ．２８％）。也就是说，两年多的时间，上海房贷的不良率上升了７倍多。在上海，个人房贷违约案件前几年还是零星的，现在已变为常规案件【３３１。最后，当前银行的产权权属不清，无形中扩大了个人权力，会给个人房贷信用风险管理设置障碍。我国国有银行法律上属于人民，其实全体人民无法对银行发生应有的作用，事实上也就无人维护银行产权。此条件下，仅仅靠管理方式，以及所谓的坚持信贷程序等作法，是不能解决问题的。现在贷款活动中行长权力也被削弱，只有一个投票权，但其仍然掌握着其他投票人的地位升迁和收入变动等问题。因此，他这一票很关键，具有导向性。这样，行长的言行客观上影响房贷违约风险的管理效果【３４１。
（２）银行风险转嫁体制的缺陷在转嫁住房消费违约风险上作为不大，银行承担违约风险仍然很大。西方住房信贷中，银行的风险转嫁对象通常包括客户、担保人、保险公司三类。首先，银行在控制单笔贷款时，可采取抵押、质押贷款的方式，将贷款风险转嫁给借款人即客户；其次，银行可通过保证方式发放贷款，将风险转嫁给担保人。一旦借款人不能按期足额偿还贷款时，由负有连带责任的担保人负责偿还贷款。在这种转嫁方式中，担保人主要是国家和法人；最后，银行可通过向保险公司投保的方式将贷款风险转嫁给保险公司，转移方式有直接转移和间接转移两种。前者是指银行自己为某笔贷款向保险公司投保，而后者是银行让借款人向保险公司投保。然而目前在我国，风险转嫁体系还不够完善，形式还比较单一，表现为第一种比重最大，第二种担保人为法人的比重较大、第三种比重最小。我国银行控制个人房贷违约风险主要还依靠第一种，采取质押或抵押的方式。但这种方式在实际运行中还受到诸多阻碍。虽然１９９８年出台的《个人住房担保贷款管理办法》对当前个人住房抵押贷款的对象、条件、程序、期限、利率、担保方式、房屋保险、贷款台同的变更和终止、抵押物和质押物的处理等，均做出了统一的规定，但由于具体实施细则的不明朗，仍妨碍了它的可操作性。同时由于我国房地产的评估体系还不健全．并缺乏发达的房地产二级市场，使得尽管《担保法》和《民法通则》对抵押、质押物权的履行、抵押物价值的评估、处置做出了一些规定，而银行却仍感很难将之直接付诸于实践。再考虑到在我国特定的制度环境下，当居民无法偿还贷款时，
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银行处置抵押房产将受到行政、司法、公安等方面的制约，较难处理，且如果处理不好还会引发一些社会问题，毕竟对于居民来说失去抵押的住房将无安身之地。２００４年１１月最高法院出台的新的司法解释也为借款人违约时银行处置抵押住房设置了障碍【３５】。法人担保将个人房贷违约风险让法人承担，表面上风险大大降低，其实不然。从短期来看，规模小经营不善的单位相当多，让这样企业充当担保者并不能保证贷款人的债权利益；从长期来看，企业充当担保人，企业自身面临着不确定的前途，贷款人债权利益的实现也不一定有保证阁。除了一级市场上三种转嫁方式外，西方还有发达的住房抵押贷款二级市场将个人住房信贷风险转嫁给广大投资者。然而在我国，发展住房抵押贷款二级市场还在试点论证中，更有人认为我国住房贷款规模小，借款人对住房缺乏完全的产权以及市场上缺少信用程度极高的担保机构，相关的法律不完善等原因，建议住房抵押贷款证券化应当缓行【３７１。由此可见，在目前情形下，我国银行靠发展抵押贷款二级市场分散风险的企图还不现实。
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第四章个人住房贷款信用风险管理的国际借鉴
４．１风险识别和评估
信用风险是银行零售业务中面临的最棘手的风险类型，是风险识别和评估环节的主要内容。并且，信用风险防范也是一项社会工程，各银行、政府和民间机构在这方面都做了非常多的努力和尝试，取得了令人瞩目的成效，其中的有益成分可资借鉴。
４．１．１个人征信体系
国际上的信用制度有三种模式，一种是欧洲方式，即央行和政府主导，政府通过建立公共的征信机构，强制性要求企业和个人向这些机构提供征信数据，并立法保证它们的真实性，征信机构实际成为政府的附属；第二种是日本方式，即会员制模式，个人信用信息机构由会员单位共同出资组建，只有会员单位才能享受到个人信息机构提供的信息，同时各会员单位有义务向信用信息机构提供其掌握的准确全面的个人信用信息；第三种是美国方式，即市场主导模式，完全交付市场化的公司去做，通过充分竞争保证信息来源和信用评估的准确性，政府仅负责提供立法支持和监管信用管理体系的运转。相比较而言，美国的模式更加高效，符合市场经济法则，堪称典范，以下主要介绍该模式。美国是一个发达的信用经济社会，其个人信用体系基本框架由信用服务中介机构和信用法律体系组成。如图４．１。
图４．１美国个人信用风险管理全过程（１）发达的个人信用中介服务机构。美国的信用机构是现代信息技术应用得最充
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分的金融类机构。在信用网络中，每个人都拥有一个特定编码，它类似于我们的身份证号码，而且非常稳定。个人的许多信息包括收入、纳税、借款、还款等情况都记录在案，尤其是个人的不良记录也会被记录下来，以备银行查询。银行根据个人以前的信用记录，就可以判断把钱贷给他是否有风险，风险有多大。虽然也会有人用现金交易来规避监管，但如果被发现，惩罚将会十分严厉。这不仅影响今后的工作，而且影响他退休后的保障。这种高度信息化管理为建立个人消费信用档案提供了极大的方便，个人的收支状况都可以通过发达的信息网络反映出来，银行和资信机构可以通过互联网获得这些资料。而个人信用登记制度的建立是由消费者信用报告机构来完成的。２０世纪５０年代以来，美国消费者信用报告机构获得了长足的发展。现在一次信用查询的在线答复在几秒钟内就可完成，速度快，效率高。美国的消费信贷数据系统包括信用数据征信系统和完整的支付系统两个方面。美国有３家全国性的信用局（如图４．１所示），专门收集个人信用的历史资料。凡有关个人信用的数据，包括借贷历史、偿还及拖欠记录、搬迁历史、诉讼记录以及个人信贷参数，包括贷款总额、最高贷款额、贷款项目等，全部记录在案，３家公司的业务互有重复，互相竞争。他们的数据直接来自于各贷款机构，每个月各贷款机构将当月的顾客数据提供给这３家公司，由其汇总到个人的历史档案中。此外，美国还有一些公司如Ｐｏｌｋ－Ａｃｘｉｏｍ，专门收集个人社会经济背景数据，包括家庭收入、家庭成员、教育程度、生活习惯、特殊爱好等。这些数据的存在，为美国商业银行提供了个人信用历史和社会经济背景资料的重要依据。
（２）健全有效的个人信用法律体系。美国的信用法制体系完备程度在世界上处于领先地位。其立法基本分为银行相关的和非银行相关的两类，前者在于规范商业银行的信贷业务，后者在于规范信用管理行业。自二十世纪六十年代第一部信用法规出台，至今己颁布了１７部相关的法律法规，与信用最为密切的有《信贷诚实法》、《公正信用报告法》、《公平信用机会法案》、《公平征讨债务实施法》、《债务征讨法》等。法律对信用的调查、分析、披露、使用乃至惩罚等环节都做出了详尽的规定。美国得力的信用执法机构则为法律的顺利贯彻提供了强大支持。与法律类型对应，执法机构也分为银行系统的和非银行系统的，前者包括财政部货币监理局、联邦储各系统和联邦储蓄保险公司，任务是规范银行信贷业务；后者包括联邦贸易委员会、司法部、国家信用联盟管理办公室、储蓄监督办公室等，任务是规范征信和追账。西方国家个人信用管理的高度发达还归功于他们推行的个人保险账户，每个人
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自出生起就分配有一个社会保险号，相伴终生，与本人有关的所有资信情况都记录在其中，通过这个独一无二的号码，人人都拥有一份资信公司做出的信用报告，任何银行、公司都可以付费查询。依托强大的电子信息网络，个人的每一次信贷行为均会被记录在案，一旦产生不良信用“污点”记录，七年内都无法从报告中抹去，给个人社会活动的方方面面造成极大阻碍，从而起到了约束信用沦丧的效用。４．１．２个人信用的评估
（１）完善的风险评估系统。美国的自动风险评估系统对有效识别个人信用风险，判断是否给予消费者贷款作用突出，具体流程见图４．２。
７５％的权重
２５％的权重
图４—２美国的自动风险评估系统
美国的个人资信材料主要包括两个部分：一是信用管理局提供的数据，与借款人信用历史有关，包括末偿还的债务情况、信用卡透支情况、在其他金融机构的贷款记录等，权重为７５％；二是借款人向银行申请借款时所填的贷款申请表数据，包括住房情况、婚姻情况、工作情况等方面的信息，权重为２５％。具体比重，各商业银行可以依据现实情况进行调整和变化。对个人信用资料进行评估由金融机构的一套专门机制负责，即在信用报告的基础上对借款人的还款意愿和能力进行风险评估，根据整个信用状况、由有利材料和不利记录共同决定的，包括职务、工资、住房、居住时间、信用卡、银行开户情况、债务收入比例、信用档案年限、信用额度利用率、毁誉记录等情况，并根据个人不同时期的表现，实行动态管理。美国的自动风
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险评估系统可以判断借款人信用情况，通过得分进行信贷决策，一般分数大于８００，发生坏账的可能性非常小，而分数低于６００的时候，发生坏账的可能性非常高。因此，商业银行可以通过消费者信用分数在很短时间内答复贷款申请人的申请，一些住房抵押贷款公司甚至能够在６小时内做出答复【３引。
（２）科学的个人信用评估方法。个人信用评估有两种方法：主观评级法和客观经济计量模型量化法。美国采用的是后一种方法，美国的三大征信局都使用ＦＩＣＯ信用分来量化个人信用质量和风险。该计量模型利用高达１００万的大样本数据首先将消费者的５ｃ（品德、能力、资本、条件、担保品）指标进行具体化，再将深度指标分档计分，加权得出最终总分，打分范围为３２５．９００，然后进行分段定级，不同机构有不同分段定级标准。计量模型量化法的应用实现了个人信用的精确度量和区分，有效提高金融机构个人贷款业务的效率和质量。
有了专业征信机构的技术支持，深入的评估工作统统交由征信公司完成了，美国商业银行个人信用评估事务大大简化，表４．１是美国个人信用评分体系分值表，主要考察个人生活的稳定性和还款能力。
此外，国外银行在对个人贷款的掌握中，比较重视五个指标：①总的付款／稳定的总收入②总的住房支出／稳定的总收入③总的固定开支／稳定的总收入
④（总的月收入一固定月负债）／总的月付款额⑤可承受的贷款总额＝总的家庭收入×２．００９］
表４．１
评估项目
所有或购房
主要住房（最高分６０分）
租借其他６个月以下６个月至２年２年至６年６年以上１年以下１年至３年３年至５年５年以上
受雇于当前雇主时间
退休
典型标准为Ｏ．２５．０．３５典型标准为Ｏ．３０．０．３５典型标准为０．４５．０．５５典型标准为３．５．５．０
美国个人信用评分体系分值表
’
分值６０分８分
２５
１２分１５分２２分３５分１２分１５分２５分４８分４８分
住目前住址时间
（最高分为３５分）
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（最高分为４８分）
失业有子女资助／社会救济腐婚由
对方支付生活费用操持家务
失业且无社会救济
２５分２５分１２分４分２０分６０分４０分４０分３０分１０分１０分５分１５分３０分５０分３５分２５分１０分４５分０分０分．２０分０分１５分
贷款申请人年龄（最高分为２０分）
４５岁以下４５岁以上结算和储蓄结算
与本银行业务包括
（最高分为６０分）
储蓄
贷款和结算或储蓄仅仅贷款无任何业务１５０００元以下
年收入
１
５０００。２５０００元
（最高分为５０分）
２５０００．４００００元４００００元以上２００元以下
月债务偿还２００—５００元５００元以上无债务偿还未调查无记录
（最高分为４５分）
失信状况（最高分为１５分）
两次以上失信１次失信无失信
‘资料来源：由肖成华《新世纪个人资信评估》ｐ１１０页整理得
４．２风险防范和控制
４．２．１风险回避
通过发达的个人征信系统，美国银行能收集到较为准确的个人信用资料，为其准确地信用评估打下基础。利用其科学的信用评估系统和评估方法，较大程度上保证了将不符合条件的贷款者和合乎条件的贷款者区分开来。如，将评估得分８００分的确认为可以贷款对象，这一类借款者所贷款项发生坏账可能性小；而将６００分及以下的确认为不可贷款对象，这一类借款者所贷款项发生坏账的可能性明显较高。银行向评估分值大于等于８００的贷款人发放贷款，而拒绝向评估分值低于等于６００分的人发放贷款，避免了部分房贷客户的信用风险，能明显降低房贷业务风险。
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４．２．２风险转嫁
西方发达国家住房信用风险转嫁通常有以下四个渠道：
（１）客户和住房二级市场。在西方一些风险转嫁体系较完善的国家，银行首先在控制单笔贷款时，可采取抵押、质押贷款的方式，将贷款风险转嫁给借款人即客户。在这两种方式中，国外银行采取抵押这种方式很普遍，占的比例也最高，且抵押品通常就是借款人所购买或所拥有的住房。西方国家有发达的住房二级市场，二手房交易量大，．占到整个房地产市场的８０％以上。因此，一旦借款者无法偿还贷款，银行很容易将抵押住房通过二手房市场出售出去，弥补贷款本金和利息的损失。
（２）担保。国外的个人住房贷款担保大多有政府的参与。政府担保个人住房贷款，一方面可以提高贷款成数，扶助弱势群体，提高社会的整体福利：．另一方面大大降低了银行承担的风险，解决了银行的后顾之忧。
荷兰的住房贷款担保基金（ＧＦＯＯ），主要是为想要买房的中低收入家庭提供贷款担保。凡是所购住房价格在３１万盾以下的家庭，都可申请基金担保。基金由中央政府和地方政府共同出资组成，并由中央政府提供反担保。但借款人需按贷款额的０．３６％支付担保费，得到担保后，银行贷款利率相应下调０．２％．０．５％。
法国于１９９３年建立住房贷款担保基金（ＦＧＡＳ），由政府和发放零利率贷款的银行共同出资组建，所有发放零利率贷款的银行都须参加，并成为基金股东，政府不作为基金股东，但向基金提供反担保，当担保基金破产，政府负责偿还基金担保的债务。住房贷款担保基金主要是向使用零利率贷款的借款人提供担保。为鼓励银行加强风险管理，政府规定，基金承担风险的比率是固定的，在固定比率外的风险由银行承担。。
香港特区政府在推行“居者有其屋’’的计划中，由政府机构向购置居屋的家庭提供１００％的担保，购房融资借款人交纳１０％的首期款，其余９０％的贷款可以在香港地区５０多家银行或者财务机构申请。
（３）保险。美国和加拿大采用的是信用保证保险模式。特点之一是，该保险以信用关系为保险标的，即由保险人对信用关系的一方（借款人）因某种原因未能履行合同使信用关系另一方（贷款人）蒙受经济损失提供经济赔偿。这种抵押保险既有履约的担保功能，又有信用的保险功能，从而有效地保护了银行债权人的利益。特点之二是，这是一种公营与私营抵押保险相结合的混合模式。以美国为例，公营抵押保险
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是由联邦住宅管理局（ＦＨＡ）和退伍军人管理局（ＶＡ）提供的。联邦住宅管理局为中低收入家庭住宅抵押贷款提供１００％的保险，当借款人无力偿还债务时，联邦政府将承担未清偿的债务。通常，只有购房债务支出占家庭收入比为２９％．４１％的中低收入居民，才有资格获得这种抵押贷款。退伍军人局主要是为退伍军人和他们在世的配偶提供抵押贷款保险，它并非１００％的保险，只是对部分贷款实行保险。公营住宅抵押保险机制的建立，大大增强了住宅抵押贷款一级市场上金融机构的信心，降低了不良贷款产生的概率，引导更多资金流向住宅抵押市场，从而大大扩展了住宅抵押贷款市场的资金来源。抵押市场上剩余大量的高比例非常规抵押贷款则归入私营抵押保险公司的业务范围，他们提供的保险仅限于抵押贷款额的２０％．３０％。私营抵押保险公司向贷款人提供赔偿时。通常可采取两种方式：一是向贷款金融机构支付全额贷款，并获得房屋的所有权；二是按住房抵押保险的合约，向贷款金融机构支付贷款２０％．３０％的赔偿金，让贷款机构拥有房产处置权。公营与私营抵押保险相结合的混合模式的优势在于：一是提高了居民购房的支付能力，大大改善了借贷条件，使更多有固定收入但储蓄较少的居民进入了住房市场；二是提高了住宅抵押贷款金融机构抗拒风险的能力，贷款出险时贷款机构可以从公营保险机构或者通过私营保险公司得到全额或部分赔偿；三是加快了抵押贷款合约标准化、规范化及抵押贷款组合保险的发展，从而提高抵押贷款证券的信用评级，为抵押二级市场的发展提供了坚实的基础；四是形成了一种既有分工又有合作，能覆盖全社会的抵押贷款保险机制，为每个社会成员提供了平等进入住宅市场的待遇。
法国、英国和德国推行的是人寿保险和财产保险模式。除了最基本的抵押保险品种一财产保险之外，贷款机构一般会要求借款人购买人寿保险，要求：第一，保险的金额与住房抵押贷款的金额相适应，并可以随着抵押贷款的偿还情况而相应的减少；第二，保险的期限与抵押贷款的期限相等，在贷款没有全部清偿以前，不能终止保险合同；第三，发放抵押贷款的银行是保单的持有人和受益人；第四，保险费由借款人即投保人按期交纳；第五，如果借款人在保险期因死亡、残疾、丧失劳动能力等缘故无力偿还贷款，由保险公司向贷款机构支付所欠贷款金额。引入人寿保险机制，一方面降低了银行的信贷风险，当借款人因身故等原因无力偿还债务时，银行可以从保险公司得到全部赔偿：另一方面也保护了借款者家人的利益，当借款人丧失还贷能力时，他的家人仍可以住在自己的房子里，不会因此失去房屋所有权。另一种寿险抵押贷款则与常规抵押贷款略有不同，在还贷之初，银行只能按月获得
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贷款的利息收入，在贷款到期后才能从保险公司获得全部的本金，而借款人除每月向银行支付利息外，同时要向保险公司支付寿险保险金，保险公司则根据借款人的年龄、健康状况、贷款本金和预期收益等，来确定保费金额，并负责到期清偿借款人的本金。这种将人寿保险和财产保险引入抵押市场的模式优势在于：最大限度地保障了借款人和其家人的利益，对于增加社会的稳定性至关重要；弥补了担保资信差及对借款人权益保障不足的缺陷；弥补了抵押物处置难的缺陷。
新加坡推出中央公积金的强制性住房保护保险计划是政策性保险的代表形式之－一。这是以社会保险的形式，保证房屋所有者在就业期间因死亡或伤残而导致无力偿还房屋贷款时，由中央公积金负责清偿尚欠的余额，以保证借款人不失去其住所，这种形式的保险只需对公积金储蓄做一次性的扣减。
（４）住房抵押贷款证券化。美国、加拿大、丹麦为代表的资本市场融资，也就是通常所说的住房抵押贷款证券化，其操作程序包括资产组合、资产出售、资产购买、信用加强和证券发行、资产管理等几个基本步骤。通过发达的住房抵押贷款二级市场，这些国家将个人住房抵押贷款包装转换为可转让的有价证券工具在市场上发行，不仅有效的解决了住房信贷资金运用上的“短存长贷＂的矛盾，化解了流动性风险，还把个人房贷信用风险转移到千千万万的证券投资者手中，达到分散风险的目的。
美国在住房抵押贷款证券化领域的作为颇受世界各国称道。美国政府从七十年代开始建立抵押贷款二级市场，这也是美国政府干预最深的领域，职能是以金融机构持有的抵押债权为担保，发行融资债券，即抵押债权证券化。美国政府先后创设了联邦国民抵押贷款协会、政府国民抵押贷款协会和联邦住宅贷款抵押公司三家机构从事二级抵押市场的操作。这些机构既向低收入者和偏低收入者提供抵押贷款，也向一级市场的贷款机构购买按揭，具体是购买经联邦住宅管理局或退伍军人管理局保险过的贷款、普通按揭等，将受让的若干抵押贷款合同加以重新组合后，以购买的抵押贷款为担保发行证券，并为证券收益担保，使金融监管机构视此与政府财政债券一样为无风险证券。这不仅解除了证券投资者对证券收益不确定和拖延支付的后顾之忧，同时也使抵押贷款证券成为受大众欢迎的新型投资工具。在政府机构和政府设立企业的示范作用与市场准入自由政策的指引下，大量私营金融机构自五十年代起也进入抵押二级市场，主要致力于大额抵押贷款证券化，目前其势己能同政府法人机构平分秋色。
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住房抵押贷款证券化在化解银行资金的流动性问题方面颇有成效，但这种方式并非放之四海皆适用的，其实施需要一定的基础条件：第一，要有发育良好的资本市场，为发行住房抵押债权提供充足的市场空间容量：第二，有标准化、规范化的工具，专业的运作、服务机构；第三，前提条件是存在完善的住房抵押贷款机制，即有完善的个人信用调查、房地产评估、保险和担保机制等；第四，市场上有足够数量的机构投资者，通常是由商业银行、保险公司、社会保障基金、投资基金、养老基金等特别是拥有契约型长期资金来源的机构投资者购买；第五，得到相关的法律法规和政府的支持，保证市场的稳定和证券的有效流动。
４．２．３风险白留
香港银行业侧重量化管理在风险控制方面的应用，大都根据量化的数理模型建立了风险拨备机制。以大通银行为例，它首先对借款人进行风险评级，然后根据信用级别、未偿额度以及信贷风险资本因素计算出相应等级的“贷款等同额”，然后根据历史经验数据估算出不同信用等级的客户的违约概率和违约后形成果账的概率，相乘后分别得到要提取的会计损失准备额和经济损失准备额。
４．３国外个人住房贷款信用风险管理对我国的启示
（１）由政府部门牵头，尽快成立个人资信评估系统。信用记录在发达国家是一个非常重要的个人或企业的身份证明，任何银行、企业都可以有偿查询和利用这些记录，形成社会性的信用管理基础。具有良好信用记录的个人或企业，在寻求贷款、信用消费、交易往来中，都会享受到极大的便利；同时，信用记录可以为银行决策提供依据，减少决策失误。应由政府部门牵头，成立相应的中介机构，建立起个人资信评估系统，把所有的个人信息收集、整理、加工，对个人的资信状况进行完整、公平、公正的评价，以实现个人信息资源在各家商业银行之间的共享。
当前，我国个人生活中广泛地使用货币，个人与银行打交道很少，不利于银行对个人信用状况的掌握。我国许多机构、企事业单位给个人开出的在银行领取工资单上的工资额很少，而暗地通过这个补助那个津贴、奖金给个人的货币或实物不知其数，这也就是目前我国学者所说的灰色收入。这种灰色的收入存在，严重地影响了银行对个人信用的评价，妨碍个人信用体系的建立和个人所得税的征收。考察信用体系发达的美国，其成功之处很大程度上取决于取消货币的使用，进而个人不得．３１．
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不使用银行卡和信用卡，银行掌握着个人的收入和支出情况。我国全国范围内经济和技术上还未达到取消货币使用的条件，但在部分发达的地处或在某些企事业单位可以试点。这对筹建我国的个人信用体系有着重要的意义。
（２）建立科学的消费信贷风险评价模型。在建立全社会个人信用制度和信用档案的基础上，各银行还应根据自身业务特点和发展战略制定具体的个人信用评价模型，以此作为放贷的基本标准，使之从源头上发挥防范信贷风险的作用。信用评价模型一般采用积分制，具体分成三个部分①基本情况评分：包括个人的一系列情况，如出生年月、学历、职业、．工作地点、工作经历工作单位、家庭情况等等，不同情况有不同的积分②业务状况评分：在信用记录号下，每发生一笔业务，无论是存款、贷款、购买国债及其他金融债券、信用卡消费、透支等等，都有一走的积分；③设立特殊业务奖罚分。如个人信用记录号下屡次发生信用卡透支，并在规定期内弥补透支，就可以获得额外奖分；个人贷款按期还本付息情况良好可以获奖分；若发生恶意透支，并且不按时归还所欠本息，就应额外罚分，甚至列入黑名单。最后，根据三个部分累积得分评定个人信用等级。
（３）建立完善的个人住房信贷法律体系。我国个人消费信贷开展十多年来还没有一部较完善的管理法规，最有权威性的是１９９９年中国人民银行制定的《关于开展个人消费信贷的指导意见》，但还属于条例之类。２００５年８月中国人民银行公布了《个人信用信息基础数据库管理暂行办法》，此办法旨在防范和降低商业银行信用风险，维护金融稳定，促进个人消费信贷业务的发展。
现阶段，我们必须加快关于消费信用管理的法律建设。首先，制定的法律法规必须明确商业银行个人消费信货业务范围、经营原则、贷款利率、办贷手续，以及消费者必须提供的信息和抵押品，使商业银行的消费信用业务经营合法化，商业银行的个人信用风险防范措施规范化和制度化，以维护商业银行的正当权益。其次，法律法规的制定还必须实行成本收益的原则，并采取各种措施来强化这个原则，使违约成本大大高于违约收益。通过法律及执法行动来教育人民，从而树立诚信守诺的社会风气。
（４）建立灵活多样的担保制度。在贷款的担保上不应局限于所购住房进行抵押．应借鉴西方国家的经验和做法；①由政府部门成立专业的政策性担保机构，对配合社会福利制度改革而发生的消费信贷进行担保；②成立商业性的担保公司提供信用保证；③建立个人住房信贷保险机制，积极探索和增加商业人寿保险与个人住
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房贷款相结合的方式。
（５）搞好住房二级市场建设。建立住房二级市场，不仅能够扩大住房信贷规模，而且能够使银行拥有处置不良贷款抵押品的场所，实现住房信用风险化解或转移。我国住房二级市场潜力巨大。随着居民生活水平的提高，许多居民都有买更大更好房产的需要，他们需要通过住房二级市场变现到住房一级市场买房；一些中、低收入阶层的人在住房二级市场能够买到比在住房一级市场价钱要低、符合自己经济实力的住房。而银行业、保险业以及政府住房担保公司对手中住房抵押物的拍卖，也需要住房二级市场提供活跃的买卖市场。因此，建立我国住房二级市场意义十分重大。
（６）加快住房抵押贷款证券化的试点工作。借鉴国际金融业的经验，加快个人住房贷款证券化的研究、实施步伐，为从制度上解决资金来源短期性与资金运用长期性的矛盾，增强资产流动性，保证商业银行个人住房贷款良性循环。同时，也为转嫁个人住房贷款信用风险增加一种方式。
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第五章商业银行个人住房贷款贷前信用风险管理
大量经验表明，风险隐患发现得越早，造成损失的比率就越低。国外某知名银行的统计显示，在贷款决策前预见风险并采取控制措施，对降低实际损失的贡献率为６０％以上，在贷后管理过程中检测到风险并迅速补救，对降低实际损失的贡献率为３０％．６０％，而当风险暴露以后再进行处理，其效力低于３０％。
５．１科学评价房价，建立理性贷款决策机制
住房消费市场上，众多参与方都希望房价上涨。住房开发商从涨价中能获得更多的利润，投机和投资购房人能够从中获得更多利得，而当地政府乘机提高地价。商业银行也希望房价上涨，房价上涨意味着抵押住房价值更高，抵押贷款就越保险。一方面，房价高，房子价值大，借款者会尽一切努力去还贷，避免因还不起款房子被银行收回去；另一方面银行可以以合理的价格将抵押住房出售，保证住房贷款的安全。但房价过度上涨会给商业银行带来更大的风险，过高的房价超出了人们预期的还贷能力，真实购房人就会撤离住房销售市场，投资和投机购房人炒高了房价却无人购买最终也会撤离这个市场，这样住房消费市场上需求者减少导致房价下降。这样一来，在高点房价买下住房的两类购房人都会产生违约。房价高，贷款成数一定时贷款数额大，在一定还款期限和利率下，个人的每期还款数额就相对多，超出个人每期还款能力时购房人就会发生被迫违约。房价降低，购房人会比较继续还贷和拒绝还贷时损失大小，一旦拒绝还贷损失小于继续还贷他们就会产生理性违约。。因此从风险管理的角度科学评价房价，养成理性贷款理念对商业银行非常重要。
科学评估房价就是要评估当前房价水平的合理性，房价的涨幅是否与经济增长相适应，与个人收入增长相适应以及与物价增长相适应。理性贷款理念，就是在科学评估房价的基础上，根据房价的合理程度，满足银行风险管理的要求相应的改变信贷政策，如提高或降低贷款成数，延长或缩短贷款年限，提高或降低贷款利率。
评估房价的合理性应该考虑以下因素：
（１）房价收入比。房价收入比是国际上通用的衡量房地产价格合理与否的指标之一。房价经过住房信贷被转化为贷款数额，最终需通过居民每年的收入得以偿还。因此房价收入比可以表明住房贷款可以在多少年得到偿还。这个比率越高反应出贷款偿还的年限越长，影响贷款偿还的不确定性因素越多，贷款越不安全；反之，贷．３４．
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款越安全。房价收入比多少是合理的呢？按照世界银行的标准，发达国家的房价收入比一般在１．８～５．５倍之间，发展中国家的房价收入比应控制在３＂－－＇６倍之间。我国处在住房消费的初级阶段，现实的最高可支付的房价收入比可以参考如下计算。
假设以年为单位计算每年的偿还额，尸唧，为复利现值系数，贷款期限为２０年计算，理论房价为Ｌｆ，收入为Ｒ，生活必需开支为ｂ，生活节余为ｒ，每年还款额ｅ（包括偿还贷款本金与利息），则ｅ＝Ｒ－ｂ．ｒ。理论房价可以看成每年还款额的折现值，即：
矽＝∑ｑ尸啷，，ｔ＝ｌ２０①
ｔ＝ｌ，２，３…２０ｅｔ＝Ｒ一岛一ｒｔ
其中的ｒｔ－－－０，等于０说明消费者收入扣除必要生活开支ｂｔ和每期还款ｅｔ后没有剩余。在市场经济社会，人们的收入因为各种意外经常处于变动之中。没有这个节余人们抵御风险的能力就大大地被削弱，出现意外时不能偿还贷款的可能性增加。因此，在评估个人贷款承受能力时这个ｒｔ越大越好，不可为０。在这里，为了计算消费者最大可承受房价收入比，假定ｒｔ＝０。故①式可以改写成：
２０
Ｌｆ＝∑（Ｒ一包户嘲，，
均增长率也为ａ。则②可变为下式：②设２０年期内每期比上期收入平均增长率为ａ，并且必须生活开支每期比上期平
矽＝（墨一２ｊＩ）∑（１＋口）卜１尸明巧Ｊ
ｔ＝ｌ＠—
设每年的ｂｔ与＆存在如此关系：ｂｔ＝Ｒ，／ｎ，则③式进一步改写成：
筹＝（１－糖叶∥。１尸觋
Ｌｆ／Ｒ。就是个人购房者能够承受的最大房价收入比。现实中等于这个房价收入比则借款人出现意外时可能违约，而达于这个比则借款人在不原意降低必要的生活质量的情况下就可能违约。因此，小于这个比都将是适宜的比率。
（２）住房市场梯级供应体系。按照人们的承受能力，住房市场应该是一个梯级供应体系。面对中低收入的居民，市场上应有充分的廉租房和经济适用房，并且此
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类房屋限制炒作、价格长期相对稳定。这样真实购房人会客观的评价自己的购房能力，做出理性的决策买还是不买。一旦市场上几乎都是商品房，真实购房人不可无房居住，他们会放弃理性思考盲目接受被炒高了的房价。住房市场上缺乏梯级供应体系，尤其是缺乏面向中低收入的廉租房和经济适用房，房价脱离现实购买力的成分就提高，房贷中潜在风险就大大提高。此时商业银行应谨慎介入房贷。
（３）住房市场的投机炒作因素。住房消费市场上的购房人可以分为两类：真实购房人，他们购买住房的目的是满足居住要求；投机炒作人，他们把房产当成一项类似股票的投资，希望低价买进高价卖出，赚取买卖价差。真实购房人渴望获得住房，希望房价适合其还款能力，不希望未来还不起贷款住房被银行收回去。因此他们的购房行为比较理性，市场上多是这样的人，房价会保持合理的上涨。同时，众多真实购房人的存在，也为投机炒作人提供了土壤。投机炒作人，他们购房并不是满足居住，目的在于获得买卖价差，因此他们希望房价不断上涨。市场上多是投机炒作人，房价会脱离居民真实购买力快速上涨。在住房保障体系不完善的情况下，真实购房人担心房价继续上涨以后更不可能购房，会不理性的加入购房行列，进一步推动房产市场虚假繁荣。这时的房价严重脱离居民真实购买力，商业银行须慎重介入房地产市场。评价住房市场上的炒作因素，可以看三点：①住房市场上购买两套及以上住房的人占总购房人的比例，该比例大说明住房市场上炒作程度大。②空关房的数量。“空关房黟是指收不到水、电费和物业管理费的已售房屋。当住宅成为一种具有增值的潜力的商品后，就有了投资性和投机性购房。即一些人购房的目的不是为了自己居住，而在于赚取差价，只要房价在涨，就会把房子长期空关，不租也不卖，待价而沽；空关房越多，说明炒作因素越大。③外来购房比率。房屋是不可移动的资产，它主要被当地有收入的居民购买居住。外来购房的主要目的还是将其当成炒作对象来赚取价差。因而这个比率可以表明当地房价炒作程度。
（４）房价的上涨幅度。居民的收入水平随着国家的经济发展会逐年增长，同时物价也会有所增长。因此房价长时间稳定在一个水平上不符合现实。但房价的上涨幅度过大超过了居民的收入增长幅度会给住房信贷带来风险，毕竟房价的转化形式住房贷款需要居民收入来偿还。因此评估房价的涨幅是否合理也能获知房贷信用风险的大小。在短期内，居民收入增长幅度相对较小，而房价涨幅大或多次上涨，说明住房市场炒作因素大，房贷潜在风险高，商业银行此时应执行较严格的房贷政策。（５）住房消费市场金融支持度。房地产的价格由供给需求平衡决定，土地的供
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给有一定的刚性，不可能象其他产品一样满足供给，就基本由需求决定房地产价格，需求有二个因素决定，一个是收入，另一个是银行的支持，收入需要的时间才能提高，那么在一定时间内，收入不会发生太大的变化，只有通过银行的支持来调节需求。因此，房价最终由银行的支持力度来决定。银行的支持力度大会提高房价，进而虚高的房价又会给住房信贷带来风险。评估银行的支持力度，提高或降低贷款规模，确保房价的增长在一个合理的范围内。
５．２搞好贷前调查，建立科学的住房信贷客户信用评价体系
大量经验表明，风险隐患发现得越早，造成损失的比率就越低。国外某知名银行的统计显示，在贷款决策前预见风险并采取控制措施，对降低实际损失的贡献率为６０％以上，在贷后管理过程中检测到风险并迅速补救，对降低实际损失的贡献率为３０％．６０％，而当风险暴露以后再进行处理，其效力低于３０％。由此可见，商业银行通过查阅个人的信用档案，结合贷前的信用调查，利用科学的信用评估方法对个人信用加以评估，对信用风险的回避至关重要。
个人信用评价体系包括个人的信用档案、贷前的信用调查以及个人的信用分析与评估三部分。
（１）个人的信用档案。个人信用档案又称个人信用报告，是个人信用信息的数据库，收集的个人信用信息主要包括三大类：①身份识别信息，包括姓名、身份证号、家庭住址、工作单位等；②个人的银行信用信息，包括各商业银行提供的个人信贷记录、信用卡使用情况等；③个人的社会信用和特别纪录，包括曾经发生的金融案件等。个人信用档案是个人申请银行贷款、办理信用卡的重要依据，甚至是升学、就业等参与社会活动的重要参照资料。
（２）贷前的信用调查。贷前的信用调查不仅提供了信用评估阶段所需的资料，同时对资料进行辨伪，保证了资料的准确性，使信用评估更加可信。当前我国市场经济还不发达，个人征信系统尚未在全国建立，市场上缺乏可信的信用中介机构。同时，我国居民除工资可查外灰色收入不为人知。这些决定了商业银行必须依靠自身的力量多角度收集和调查个人信用资料。
我国银行在个人住房贷款放款前的贷前调查主要分为三个步骤：①与借款人进行面谈；②电话调查；③对借款人提供资料进行分析。与借款人进行面谈，主要是通过与借款人进行交流，对借款人所从事的工作、家庭、购房用途及背景有所了解，．３７．
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同时审查借款人提供证件的原件。面谈后对借款人有一个大致的了解，并得出印象分。面谈被认为是信贷工作中非常重要的一个环节，可以有效杜绝假按揭贷款的发生。电话调查是根据借款人提供的联系方式对借款人单位情况及收入的真实性进行核实，确定其收入的真实有效性。因为现阶段，借款人提供唯一的资信证明就是其借款人单位开具的收入证明。
（３）个人信用分析与评估。个人的信用分为资产信用、道德信用和替代还款信用。资产信用表明个人正常履约的能力，道德信用说明个人的还款意愿；替代还款信用表明个人在违约的情况下替代还款的能力。分析和评估三方面的信用情况，得出个人的信用得分，按照个人信用得分银行就可以做出贷款与否的决策。
①个人资产信用评估。评估个人的资产信用，主要评估个人资产数额和个人资产稳定性。资产数额相对于贷款数额越大，贷款越保险；反之贷款风险就越大。资产稳定性越好，贷款越安全；反之贷款风险就越大。两方面的结合表明个人正常情况下的还款能力。反映资产数额的指标主要有房价收入比、还贷收入比以及生活及其他家庭支出占家庭月收入比。反映资产稳定性的指标主要有下列借款人固定收入占总收入的比、工作单位稳定性等七个指标。
②个人道德信用评估。道德信用是银行对个人信用进行评估的重要内容。以前的信贷工作中，会经常出现“有产无德”的借款人，严重影响了银行资金的安全。因此，银行应该在个人道德信用评估工作上不断加强力度ｊ道德信用是一组反映个人道德水准的，记录个人履约状况及其社会评价的量化指标，具有社会属性的主观性评价。道德信用评价指标由如下十个指标，其中银行交易记录被赋予最高值，说明这一指标的重要性。因为银行交易记录是银行获得的最直接数据，同时它也表明了借款人的履约情况，是十分重要且最值得信赖的指标。后面四项是个人的不良社会记录，均被赋予负值到零之间，是个人道德信用得分的抵减项。
⑧替代还款信用评估。客观世界变化多端，个人是否能完全还款，还受到个人所在行业、个人健康、是否意外事故等不确定的因素的影响。这些影响既有个人的，也有行业，甚至国家的，它们最终影响到个人的还款能力与还款意愿。因此，在考虑到不确定的因素的情况，作最坏的打算，个人还不起款，拍卖他的住房或是向担保、保证或保险机构催要个人住房贷款。考虑到这些情况，对个人替代还款信用评估是一项必不可少的工作。个人为了更好地说明个人资产信用、道德信用以及替代还款信用评估，参考美
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国信用评估信息和中国工商银行的个人住房贷款借款人资信评估指标体系，特制作
表５．１。
表５．１
指标名称房价收入比
资产信用评估
资产稳定性
评估资产数额评
估
还贷收入比
生活及家庭其他支出占家庭月
收入比
借款人固定收入占总收入的比
工作单位的稳定性职业地位和工作年限
受教育程度健康状况年龄银行交易记录
个人道德信用评估
购房动机调查印象分行政奖励荣誉称号纳税记录行政处分党纪处分经济违法刑事犯罪
替代还款信用评估
贷款抵押成数贷款保证和担保
贷款保险
Ｏ～８０～８２～８０～８０～１０
０＂－－，８
８８８８１０８３０２０５１５１５１５０Ｏ００２０２０２０
‘
个人信用评估表
取值范围
３～１７６～１８Ｏ～１５
满分
１７１８１５
得分
０～３０５～２００～５０～１５０～１５
一１０＂－－－１５一５．－－．０
一５～０一２０～０一３０～Ｏ１３～２００～２００～２０
说明：①在资产数额评估中，除通常比较重视的两个指标房价收入比与还贷收入比外，还强调了生活及家庭其他支出占家庭月收入的比。购房后，家庭支出包括了购房支出以及生活及家庭其他支出。房价收入比和还贷收入比都只是从一个角度说明收入数额的大小，没有指标加以控制和印证它们，故增加这个指标，从另一个角度说明收入数额大小和数额的正确性。在个人道德信用评估中，本文把购房动机赋予了较高的值，为什么呢？本文认为，购房动机与还款意愿联系紧密，自住性购房人怕失去住房还款积极性一般来说都很大，因此被赋予２０分值，象投机、投资性购房人他们会比较还款和放弃还款的利益，还款意愿不强会赋予１Ｏ分获１０分以下的分值。而在替代还款信用评估中，我增加了两项评估指标：一项是房价与评估价比，这个指标试图说明房价中掺“水”多少，在必须拍卖个人住房还款的情况下，它能保证还款多少，该指标越低说明房子更能以合理价出售，贷款更安全；另一项指标是个人拥有住房情况，这个指标可以说明在处理
．３９．
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抵押住房是否会比较顺畅，还可以说明在拍卖抵押住房未能还款的情况下是否可以申请法院再拍卖个人其他住房用以还款．，
②个人资产信用、道德信用和替代还款信用评估三个方面分别被赋１００分值，其中的每个指标被赋的值不一定合理，需要银行根据以往的经验加以微调，使其更适合实际应用．在应用信用评估表时，银行的决策是根据这三个方面的得分加以确定：资产信用、道德信用和替代信用的三个方面必须都大于６０分，三方面总分在１８０—２４０分，进一步调查决定是否放贷，总分大于等于２４０分的可确定给与贷款．
⑦为了更具操作性，此表每一个指标取值范围和相应分值还可以细分，如对房价收入比和还贷收入比细分表５－２所示．
表５－２房价收入比和还贷收入比细分表
≤６１７
１２
８房价收入比房价／年家庭收入（１７）６～８（含）８～１０（含）
＞１０
１３６
１０
１４
１６
１８１～１．３（含）还贷收入比家庭月均净收入水平／月均还款额（１８）１．３～１．５（含）１．５＇－＂１．８。（含）＞１．８
５．３拓宽贷款品种，创新贷款偿还方式
５．３．１拓宽抵押贷款品种
我国住房贷款的种类目前主要有政策性贷款、商业性贷款和个人住房组合贷款三种类型。政策性贷款的特点是贷款利率低、期限长、其资金主要来源于公积金，又称为个人住房委托贷款。一般是由公积金管理中心委托商业银行向公积金交存人发放的购买自住住房的贷款，这类贷款主要有福利房贷款和微利房贷款两种形式。商业性贷款的特点是期限短、利率相对高，其资金主要来源于银行自身的信贷资金，又可称为个人住房自营贷款。商业性贷款的形式主要有商品房按揭抵押贷款、商品房现楼抵押贷款、存单抵押按揭贷款和委托揭按贷款四种。商品房按揭抵押贷款是
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以借款人待购的房产作为抵押物的住房贷款，这是最主要的贷款形式。商品房现楼抵押贷款指成品房所有人因购房或其它原因，以该房产（现楼）作为抵押向银行申请的贷款，此种贷款的利率较高，期限较短。存单抵押按揭贷款通常是指购房者为获得一次性付清房款的优惠折扣，以其存单（该存单上的钱不够一次性付清房款）作为抵押向银行申请的贷款，一般的作法是存一贷二。委托按揭贷款，是指房地产开发企业为促销其楼花而委托银行向购房者提供的商品房按揭贷款，贷款的债权人为开发商，银行只起中介机构的作用。个人住房组合贷款是首先于１９９８年，在我国武汉全面推行开展的一种贷款形式，它是按照住房公积金制度规定，申请住房公积金贷款尚不足以支付购房所需费用时，其不足部分可向商业银行申请商业性住房信贷，两种贷款合起来办理的一种方式。利率比公积金贷款略高，但比商业贷款利率略低。’
我国居民的收入水平、住房占有情况、住房需求程度、对风险的趋避程度、年龄结构、对自己的未来预期、资信状况等各不相同，他们对抵押贷款的要求也不同，因此目前比较单一的住房金融工具不能满足他们多样性的还贷能力需求。所以，有必要仿照西方发达国家抵押贷款模式设置一些新的品种，包括可变利率抵押贷款（包含利率可调整抵押贷款、渐进偿还可调整抵押贷款、利率可重议抵押贷款）、分期偿还抵押贷款、循环住宅贷款、标准固定利率抵押贷款、最后巨额付清抵押贷款、分享增值抵押贷款、“一揽子’’交易抵押贷款、住房抵押与住房储蓄相结合的住宅抵押贷款和逆年金抵押贷款等。
５．３．２创新贷款偿还方式
从风险管理的角度，创新贷款偿还方式就是要尽量降低每期还本付息额、尽量让借款人可预测每期还款额便于他们做出还款计划、尽量让每期还款与借款人收入变化相适应。
我国目前各银行开办的住房抵押贷款业务，主要使用固定利率抵押贷款和可变利率抵押贷款。我国各银行开办的固定利率住房抵押贷款，其主要优点有：贷款期限和贷款利率固定，因此贷款人能明确每月的还贷金额，便于资金的计划安排；银行可按统一规定对借款人实行批量代扣，减少工作量。另外，根据美国专家Ｋ．Ｄ．Ｖａｎｄｅｌｌ的研究，固定利率贷款的违约率最低。但它也有弊端：固定利率抵押贷款等额还贷方法显然忽视了借款人在贷款期间收入的变化发展趋势。按弗朗哥．莫
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迪利安尼（ＦｒａｒｌｃｏＭｏｄｉｇｌｉａｎｉ）建立的生命周期模型，大多数家庭生命周期内收入量有规则地变化，有上升和下降的时期，而消费却偏好于维持平滑的消费路径。这就要求对借款人的分期偿还采取与收人一同上升或下降的差额方式，才能取得最大效用，符合借款需要。而固定利率抵押贷款等额还款方式不能满足这一要求，甚至与此规律背离，不能对资金进行有效利用，加大了借款人的利息支出，从而不能说是一种理想工具。同时，它容易导致存贷利率错配，不利于银行规避利率风险；在市场利率大幅降低时，又容易导致提前偿付型违约风险。
我国当前采用的可变利率抵押贷款，这种方式的利率一般是在人民银行宣布调整存贷利率之后的下一年随之调整，其优点是可以使金融机构和借款人之间较为合理的分担利率风险和通货膨胀风险，弊端是借款人不能确定地知道每月的还款额，在利率变动较大或通货膨胀明显时可能造成借款人的理性违约。
此外，我国实行的固定利率抵押贷款和可变利率抵押贷款没有区别不同购房动机的购房人，从某种角度上说支持了投机炒作购房行为，提高房贷信用风险。购房人可分为三类：单纯为获利而短期买进和卖出的购房人（投机购房人，购买两套及以上者视同）；为自住而购买第一套住房的需求者（真实购房人）；为改善居住条件而卖旧买新的购房人。创新抵押贷款偿还方式同时也要考虑到购房人动机，降低贷款风险。
创新抵押贷款偿还方式就是要综合利用抵押贷款三要素，固定利率和可变利率抵押贷款的优点，达到降低风险的目的。
在本文介绍的两种创新抵押贷款偿还方式中，涉及到根据生命周期理论设计的两种抵押贷款。这种理论设计的抵押贷款优点是可以满足不同年龄阶段的居民的要求。该种贷款方式是根据人们在不同的生命阶段（青年、壮年、老年）收入水平不同，因此在不同阶段人们的支付能力也不同而设计的。其中青年人一般为负储蓄，但随着年龄的增长，其收入是逐渐增加，还贷能力也随之增加；壮年人一般为正储蓄，还贷能力强，但随着年龄的增长，其收入逐渐减少，还贷能力可能随之减弱；接近退休的老年人一般为负储蓄，还款能力越来越弱，因此其购房的顾虑较其他年龄的人要多。根据这种理论设计的抵押贷款方式有三种：递增式抵押贷款、递减式抵押贷款和分享增值抵押贷款（后一种适合老年人）。接下来介绍本论文根据此理论设计的两种创新偿还方式的抵押贷款。（１）梯级递增式支付抵押贷款。梯级支付抵押贷款属于递增式抵押贷款的一种，
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它适合年轻人首次购房。通常通过信贷购买第一套的住房的人极大部分是年轻人。他们购房居住的愿望比另外两类有房居住的购房人来得迫切，还款同样也会更加积极。尽管他们借款初期有一个负的储蓄，但他们的还款能力伴随着收入的增加逐渐增强。所以，本论文称他们为真实购房人。真实购房人还款意愿和还款能力决定了对他们实行梯级递增式还贷方式是最适合的。
梯级递增支付抵押贷款是指将贷款期３０年分成前２０年与后１０年。在前２０年＠②③④⑤
图５．１梯形递增支付抵押贷款
实行固定利率，贷款本金偿还６０％，２０年的利息１００％的偿还。后１０年期偿还４０％的贷款本金和一个前期贷款利息调整数，同时实行可变贷款利率，根据市场利率每五年调整一次。为了便于理解，特画图５．１。
①、②、⑧、④每个为５年期。设贷款本金为ａ，前二十年贷款利率由银行在当前房贷市场利率基础上调一定幅度确定，为ｉ。＿。相应地，贷款利息为Ｉ。＿。四期各偿还本金为０．０６ａ，０．１２ａ，０．１８ａ，０．２４ａ：偿还利息为０．ＩＩ…０．２１小０．３１。小０．４１。ｑ。
⑤为十年，偿还贷款本金的４０％，即为０．４ａ，平均偿还前２０年贷款利息的调整数ｔ。利用可变利率计算后十年贷款利息，将十年分为两个５年，前５年贷款利率为ｉ。。后５年贷款利率为ｉ。．前期贷款利息调整数计算比较烦，还是能算的。
实行梯形递增式贷款偿还方式，有如下好处：它的偿还额随着年轻人的收入增长而增长，更好地降低个人被迫违约风险。前２０年实行固定贷款利率，使它拥有固定利率贷款违约率较低的优点。同时它考虑了市场利率风险，对前２０年市场利率与贷款刊率偏离实行利息调整，后１０年实行可变利率计算利息。这样，它有效地避开人们对住房贷款一开始就实行可变利率的憎恶，这种憎恶是因为可变利率贷款偿还额与收入增长不相应，同时使人们无法预知未来每期付款额。实行贷款利息调整与后１０年的可变利率计息，尽管使后ｌＯ年付款额增加，但与人们收入增长相应；前
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２０年付了本金的６０％，若贷款成数是８０％，相当于偿还贷款成数的４８％，加上２０％首付款，个人已经支付６８％的房价，个人违约损失很大，后期违约可能性很小。
它的最大缺点是计算贷款利息调整数比较繁琐。前期实行固定利率，后１０年实行可变利率使它面对提前偿付无能为力。
（２）梯形递减式支付抵押贷款。对于投机炒房人和卖旧买新购房人，银行对他们可以实行低于真实购房人贷款成数，如实行７０％；贷款期限可缩短到２０年。贷款偿付方式上选择梯形递减支付是适合的。投机炒房人利用银行贷款炒房，独占炒房收益，而将贷款风险留给银行，这种收益与风险不对等，银行有必要实行较低的贷款成数与梯级递减支付来防范投机炒房风险。卖旧买新者通常是中年人，他们购房时支付能力强：一来有了多年的积储，二来他们的旧房出卖或出租时可有一定收益。
为了便于理解梯形递减式支付方式，特画图５—２。
①②③
图５—２梯形递减式支付贷款
①、②每个为５年期。设贷款本金为ａ，前十年贷款实行固定利率，具体由银行在当前房贷市场利率基础上调一定幅度确定，为ｉ。．。相应地，贷款利息为Ｉ。咖两期各偿还本金为０．３ａ，两期偿还贷款前１０年利息分别为Ｏ．６Ｉ，小０．４Ｉ，心。
③为十年，偿还贷款本金的４０％，即为０．４ａ，平均偿还前１０年贷款利息的调整数ｔ。利用可变利率计算后十年贷款利息，将十年分为两个５年，前５年贷款利率为ｉ。。后５年贷款利率为ｉ。。贷款利息的调整数计算如上面梯形递增式偿还方式相同，不再多述。
实行梯形递减贷款支付方式的优点在于考虑了将投机炒房风险由银行负担向投机人转移，以及卖旧买新购房人的还款能力，缺点同样在于贷款利息调整数的繁琐计算和面对提前偿付的尴尬。
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第六章商业银行个人住房贷款贷时、贷后信用风险管理６．１完善贷时、贷后管理制度
经过贷前调查和个人信用评估后，贷款时还要认真的审查，贷后还需要相应的管理，才能更好地防范贷款信用风险。
６．１．１完善贷时的审查制度
一些基层银行片面追求贷款投放和规模指标，从而忽视了对贷款项目和借款人的严格审查，为一些不符合条件的开发项目提供按揭贷款服务，并对一些不符合贷款条件的借款人提供了个人住房贷款，给住房信贷带来了信用风险。因此，贷时审查应该包括对贷款项目和贷款人的审查。
（１）对贷款项目的审查。商业银行将个人住房信贷业务作为积极拓展的业务领域，甚至为配合竞争给与其种种优惠，使其在消费信贷中的比重逐步增大，一些房地产开发商就利用了这些条件，以合规或者不合规的方式将个人住房贷款变为房地产开发企业的融资渠道，使得房地产融资的风险向个人住房贷款中转移，代表性的现象就是“假按揭＂。在假按揭中，开发商串通其亲朋好友或内部员工批量购买本公司的房产或以建筑施工、建材供应等关联企业员工的个人名义向银行申请个人按揭贷款，或“一女多嫁＂重复销售骗取贷款；或者故意抬高房价来相对提高按揭成数；开具虚假首付款收据或多收少存的方式来套取银行资金。
此外，借款人因所购房屋的质量、面积、分摊比例、交易期、物业管理水平、环境配套设施等方面与开发商发生的买卖纠纷，也往往诱发借款人迁怒于贷款银行而拒绝履行还款义务，从而形成群体性违约，造成银行贷款风险。
上述都是与开发商相关的。因此，对贷款项目的审查首先是对与开发商合作的可行性进行审查。在开发商的资质上，除了审查开发商的五证（《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》《商品房预售许可证》）是否齐全，开发商的经济实力、资质等级、开发业绩、负债比率、信用状况如何，是否可以合作？在选择开发项目的方面，地段区位、环境布局如何，设计是否合理？其次是对按揭贷款的真实性进行审查，是否是真实的按揭贷款行为，是否是真实的按揭贷款额，按揭贷款资金是否用于项目建设？
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贷款项目的审查只能审查当前的情形，不能完全消除所有的假按揭行为和借款人与开发商日后可能发生的纠纷，与开发商签订回购协议是对贷款项目审查的一个补充。银行与房地产商的合作协议中应规定：一旦购房人（借款人）违约欠款将由房地产商承担还款责任，同时在放款前房地产商还要按借款额的５％．３０％向商业银行提交保证金，即房地产公司也要对住房贷款的安全承担一定的保证责任。一些假按揭行为归根结底是由于商业银行保证金账户这一要求没有被严格执行，甚至一些银行对开发商保证金的约束连１％的要求都未达到，这无疑增大了银行的风险敞口。因此，在操作过程中我们必须对这一规定进行严格遵守，通过保证金额度来约束房地产商，以达到控制风险的目的。
（２）对借款人的审查。一些借款人为了取得较高的个人信用等级获得银行贷款，伪造虚假资料提供给贷款银行。如有意提高收入水平，提供假学历证明，编造虚假婚姻证明等，以骗取银行的信任，骗取贷款资金。但由于此类借款人真实收入水平并不高，还贷能力不强，很容易引起违约欠款。当银行按约追索欠款、处置抵押物时，又由于虚假的婚姻证明不实，产生其他的债权人，而使抵押物处置产生障碍，形成贷款风险。
由此可见，防范借款人信用风险，非常有必要对借款人提供的资料进行严格审查。对借款人提供的资料，律师事务所和银行都要分别进行初审和复审，审查内容应包括借款人的合法身份及收入证明等相关内容。在初审中，银行应该建立有效的激励约束机制防范律师事务所道德风险，．使律师事务所负起相应责任。银行审查可考虑以下方面：审查提供的资料是否齐全，提供资料是否真实？对借款人的工作单位和收入状况进行认真调查核实，尤其要强化对个人借款资格及偿债能力的审查，辨别其是否为真实借款人？对一个人购买多套住宅，严格审查借款人真实购房行为，决定是否要降低转按成数，缩短贷款期限？
经过对贷款项目与借款人的严格审查，综合考虑楼盘的各种因素和价格以确定不同的贷款成数限制，根据借款人的实际条件确定合理的贷款额度、还款方式与担保条件，确保贷款风险控制在萌芽之中。
６．１．２完善贷后催款制度
贷后管理应从跟踪、监控入手，建立一套消费信贷风险的预警机制，加强贷款后的定期或不定期的跟踪监控，掌握借款人动态，对借款人不能按时偿还本息情况，
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或者有不良信用记录的，列入重点催收黑名单客户加大追讨力度，并拒绝再度借贷。为了实时监测借款人的还款能其次力和还款意愿，银行可利用信息技术建立完整系统来提醒经办人员有针对性地进行管理，加强贷款管理的有效性和时效性。
贷后管理应将住房逾期贷款的催收及转化工作作为主要内容来抓。银行应该建立一个专门机构接受重点催收黑名单。按照逾期时间的长短，对进入黑名单上的借款人采取不同的催收措施，如采用电话、信函、上门等各种方式。
贷款逾期３０天以内为早期。这段时间借款人未按时偿还贷款的原因，除了过度负债和意外事件打击以外，还有部分借款人是因为出差、．旅游或遗忘而耽误了还款。因此，只要能及时发现逾期贷款，并及时采取催款措施，绝大部分借款人就会马上补交贷款。这段时间应采取电话催款或信件催款。值得注意的是，早期的催款同还款方式的确定有很大关系。银行应该注意将借款人的时间同其获得收入的时间相吻合，还应该预留一段缓冲期（如３０天），使借款人在逾期后能有时间及时弥补，在此期间，不应计收罚息。
贷款逾期１，－－．６个月为个人接触期。在这段时间内，催款人员要与借款人进行个人接触，以了解借款人拖欠贷款的原因，并采取切实可行的措施解决贷款逾期问题。一般来说，催款人员除了通过电话、信件与借款人进行联系外，还必须与借款人面对面地进行沟通，以真正了解借款人目前所处的困境。催款人员必须有能力分析借款人财务状况的变化，判断这种变化是长期的还是短期的，同时，针对不同借款人的具体情况提出解决贷款逾期的方案。这些方案主要有：①尽可能收款。即通过与借款人协商而获得借款人在某一个日期补交贷款的承诺。此外，还要了解借款人为什么在这一天补交贷款，以及以什么方式补交贷款。②“加按揭＂业务。即通过延长贷款期限，降低借款人每次的还本付息额，进而减轻还款负担。③发放新的贷款。即向消费者重新发放一笔贷款来解决原贷款的逾期问题。新贷款并不用于偿还原来的贷款，也不改变原贷款的条件，只是在原贷款的基础上再发放一笔新的贷款，以解决消费者因支出增加而带来的贷款拖欠问题。例如某借款人的房子坏了需要修理，这笔意外的支出占去了原来用于还款的收入，在此情况下，发放一笔新的用于修房的专用个人消费贷款，不仅满足了借款人修理房子的需要，而且解决了贷款逾期的问题。
贷款逾期６个月以上为严重拖欠期，此时，贷款拖欠已经成为了一个相当严重的问题。借款人可能已经完全丧失了还款能力，对偿还贷款已经失去了信心。这时，
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收回贷款已经相当困难，银行可以采用以下方案：①申请保险赔偿或要求担保公司还款；②采取措施收回抵押房产进行拍卖，所得的收人在扣除了相关的费用后首先用于偿还贷款，剩余的部分归还借款人。如果拍卖所得的收人扣除相关的费用后不足以偿还全部贷款余额，还要要求借款人继续偿还剩余的贷款金【柏】。
６．１．３完善内控制度
为使贷前、贷中、贷后各种管理工作完善无缺，银行有必要完善其内控管理。首先，在房贷业务上，要选择和培养优秀的房贷客户经理，还要配备优秀的房贷风险经理，并将个人住房消费贷款业务的审查岗、操作岗、管理岗分离开来，做到贷审分离，以起到相互牵制、相互制约的作用。同时，严格执行“三查”制度，不实行项目的准确评估、不按规定原则发放贷款的有关人员，应追究相应责任，造成事实上经济损失的，有关责任人应受到经济和行政重罚。
其次，为严把握贷款审查，在管理上要界定行长、业务科长和信贷人员的职责范围和管理权限，明确由信贷人员负责对借款人的个人素质、实际收人、财产情况、负债情况等信用状况进行调查、分析和评估，查借款人是否有可靠的资金来源、是否存在先期债务。审查借款人的“还款与收入比率＂和“贷款与房价比率”，充当第一责任人，承担９０％的风险责任，并实行逐级负责，权、责、利挂钩。定期进行考核。‘已
再次，完善贷后管理，应将住房按揭违约贷款的催收及转化工作作为贷后管理的主要内容来抓，并落实贷后管理责任制，将催收结果直接和考核挂钩。采取定期或不定期的专项检查、常规检查、稽核检查等方式加强贷后跟踪管理，及时发现和解决问题，以确保整体贷款质量优良。
最后，为确保银行内控的有效性，银行有必要建立风险监管委员会，置银行的日常操作与风险管理于其监督之下。风险监管委员会对董事会负责，其成员不参与任何形式的经营。其职能是对银行的各项业务实行风险监控管理，即实行全面管理；对一项业务各个环节自始自终实行风险监控管理，总经理亦在其监控下，即实行全程管理。
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６．２建立个人住房贷款信用风险转嫁机制
许多来自借款人一方的人为或意外的风险因素，无论是道德风险还是市场变动都是银行所无法有效控制的，这时需要用风险转嫁来填补风险防范手段的不足。
风险转嫁也称风险转移，是银行以某种方式将贷款风险损失转嫁给他人来承担，它是银行减少风险损失的重要手段，同时又能解决银行的后顾之忧。所以，构建完备的信贷风险转嫁体系将对银行控制房贷信用风险，发展个人住房信贷业务有十分重要的意义。
风险转嫁可以有如下形式：通过银行转按揭业务，将风险转嫁给另一个购房人；采取抵押、质押贷款的方式，将贷款风险转嫁给借款人；通过保证方式，将贷款风险转嫁给担保人；通过向保险公司投保方式，将风险转嫁给保险公司；将抵押贷款证券化，通过向投资者发行抵押证券，将风险转移给广大投资者。
（１）转按揭贷款。转按揭贷款都被各界视为解决无力还款和提前还款的最好方法。当购房者无法再偿还银行贷款或者打算换购新住房时，银行可建议其将房屋转卖给有能力还款的下家，贷款行将原借款人的剩余贷款转到新购房者名下，由新购房者继续履行还款义务，从而避免了违约风险。现实中由于转按揭业务贷款手续繁杂，阻止了转按揭业务的扩展，银行有必要简化其手续，创新管理，以便于转按揭贷款的开展。
（２）抵押贷款。住房信贷一般采取以所购房屋进行抵押的贷款形式，很少采取质押形式，故此处主要讨论抵押贷款。在借款人不愿还款或无力还款时，处理抵押住房的风险就是抵押贷款的最大风险。抵押住房是否足额处理，是否顺利处理是银行贷款、处理住房时必须考虑的问题。要足额处理抵押住房，银行在贷款时需要选择区位好前景好的房产项目，同时降低贷款成数。要顺利处理抵押住房，除了区位和贷款成数外，必须考虑房屋产权、借款人失去抵押住房后的着落。为避免处理抵押住房的法律风险，贷款时一定办好抵押登记手续确保产权唯一，处理时银行要主动向政府汇报和配合有关部门，尽快建立抵押住房的处置机构和为处置抵押房屋提供条件。还可借鉴国外先进经验，银行建议由政府出面，与开发商或置业担保公司联手，开发启动一批低标准和低价位的廉租房，为方便处理抵押住房做准备。另外，银行还可以考虑为借款人短期租借住房，催促借款人从作为抵押物的住房中搬出并实施拍卖。在某些情况下，还可以与开发商签订回购协议，把处理抵押住房的风险
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转移给开发商。
（３）贷款担保。银行通过贷款担保将风险转嫁给担保人。一旦借款人不能按期足额偿还贷款时，由负有连带责任的担保人负责偿还贷款。在这种转嫁方式中，担保人可以是国家、商业担保公司、借款人单位、自然人。银行在实务中应灵活按照贷款期限、贷款额度的不同接受不同的担保方式，不能限制借款人采取的担保方式。例如，贷款期限三年以下，金额较小，可接受个人信用担保。借款人单位是金融、保险、电力、邮电、石油、烟草、教育、医疗等单位和效益好的大中型企业等，款额不是很大，期限不是很长，也可以接受借款人单位担保。
在市场经济发达的西方国家，住房供应实际上也是实行特定意义上的双轨制，即对高收入者实行完全市场化供应，对中低收入者实行不同程度的福利保障政策，在我国，银行同样需要促成双轨制的形成，对中低收入者，努力促成国家信用的担保，体现国家的福利保障政策；对于高收入者，促成其采用商业担保公司担保，降低贷款风险Ｈ¨。
与企事业担保与个人担保相比，国家提供信誉高、实力强、尤其在我国当前社会信用基础薄弱且个人消费信用制度尚未建立的情况下，国家对住房金融的担保机制的介入具有十分重要的现实意义。国家担保主要是为中、低收入阶层服务，提高这一部分群体的获得住房贷款的能力，体现国家住房福利政策和住房产业政策。此外，这种以国家的强大信誉为后盾的担保机制，可以增强商业担保、保险机构进入市场的信心，对住房金融一级市场的稳定发展发挥无可替代的作用。国家信用担保将住房抵押贷款风险从银行转移到各级政府，从而加大各级政府控制房价的压力，有利于降低房价的各项措施得以真正贯彻实施。国家担保主要是面向中、低收入家庭住房抵押贷款，而高收入家庭的住房抵押贷款可由商业担保机构来承担。这样就形成国家担保与商业担保互补的格局，形成有效的信用风险化解机制。
但在国家与商业担保中，借款人应以其购买的住房向担保公司进行抵押反担保，减少担保公司风险；投保的期限应由担保公司与贷款人协商约定，但不得少于借款合同规定的还款期限，便于减少贷款银行的风险。
（４）贷款保险。将个人住房贷款与保险公司的有关险种产品组合起来运作是化解个人住房消费贷款风险的发展趋势。商业银行要积极利用贷款保险形式将贷款风险转移给保险公司。银行可通过向保险公司投保的方式将贷款风险转嫁给保险公司，转移方式有直贷
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接转移和间接转移两种。前者是指银行自己为某笔贷款向保险公司投保．而后者是银行让借款人向保险公司投保。在个人房贷中，银行要分清本行与借款人的责任，实行自己投保与借款人投保两种方式相结合。不能将各种保险费用都摊在借款人头上，增加借款费用无疑会增大他们违约风险。
住房贷款保险一般有住房贷款信用保险与住房贷款寿险两种类型：住房贷款信用保险也叫做履约保证保险，是指保险公司按信用保险条款，在购房者连续三个月无法按贷款合同还本付息时，将代其还贷，但在一段时间之后，保险公司会向购房者追讨代还的欠款和利息，直至处置购房者的房产。而寿险则指在购房者，因疾病或意外事故导致身故或伤残时，其家庭其他成员可使用保险公司提供的保险金继续还贷；直至本息归还完毕，保险公司无权向购房者追讨代还款；从而可以保证购房者能够在出险时，保留自己的住房。１９９８年５月，中国人民银行颁布了新的《个人住房贷款管理办法》，规定了个人贷款以房产为抵押的，必须办理房屋保险。如果发生自然灾害和意外事故等保险责任以内的房屋毁损，由保险公司赔偿。目前，保险公司一般要求，在购买个人住房抵押贷款保证保险的同时，必须购买房屋财产保险。保险公司对于银行的理赔申请，目前主要有向贷款银行赔付全部保险范围内的损失，并取得全部房产所有权；和向贷款银行赔付保险单中述明的保险金额限度内的部分损失，而由银行保留房产所有权这两种方式。
上述三种住房贷款保险，前两种增加了个人借款购房能力，因此应由个人负担保险费用；而后一种，在住房抵押贷款尚未完全归还前，抵押住房所有权尚在银行手中，保护自身房产的安全自然要有银行自己负担房屋保险费用。
银行要和保险公司合作，进行市场细分，分别计算不同年龄层、不同收入阶层、不同地区风险发生的概率，区别对待不同投保人，制定相应的保费费率，以体现社会公平，减小借款人成本，相应也减少商业银行信用风险。
（５）住房抵押贷款证券化。它以抵押债权的未来现金受益为担保发行证券，从证券市场吸引资金用以支付购买证券化资产的价款，以证券化资产产生的现金流向证券投资者支付本息【４２】。它的设计是为了消除住房信贷中短存贷的所带来银行流动性风险，但它的实施对防范信用风险也是大有裨益。住房抵押贷款证券化的实施，将银行住房抵押贷款信用风险逐步转移分散到证券投资者身上，特别是可将因经济萧条或金融危机带来的住房信贷信用风险分散转移到更多的投资者身上，避免系统性风险导致的贷款信用风险都集中于银行业，使我国住房金融体系更为安全。
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在证券化过程中，银行将其持有的住房信贷资产，按照不同地域、利率、期限等方式形成证券组合，出售给政府成立的专门机构或信托公司（ＳＰＹ），由其将购买的贷款组合经担保和信用增级后，以抵押担保证券的形式出售给投资者。由于消费贷款具有利率、借款人违约、提前偿还等多种风险，通过ＳＰＶ对证券组合采取担保、保险、评级等信用手段可保护投资人的利益，同时也降低了发行人的融资成本。因此，实施抵押贷款证券化受到投资人与发行人的热捧。同时，它成功地将住宅金融市场与资本市场有机结合，推动住房贷款风险分摊的社会化，是银行化解个人住房消费贷款风险的发展趋势，备受银行关注。
我国将进行抵押贷款证券化的试点，商业银行要积极参与其中，为证券化提前做好准备。另外，我国商业银行具有国家控股，多少带有国家信用在里面。因此，银行完全可以在其内部设立一个抵押贷款证券化部门，靠自身带有的国家信用发行抵押贷款证券，为以后剥离出专门证券化公司打下基础，积累经验。发行的抵押贷款证券可以采用过手证券和抵押证券，由于转付证券比较复杂，不适宜证券化初期发行。
无论是国家试点推出证券化，还是银行内部推出证券化，银行都必须注意把握好抵押贷款的质量关。因为抵押贷款一级市场风险控制是二级市场发展的重要前提，住房抵押贷款的质量关乎能否成功对其实施证券化。商业银行作为房贷证券化的项目发起人，?对证券化资产的质量管理负有不可推卸的责任，务必搞好抵押贷款的调查、评估和贷款时的审查以及贷后的管理，真正把握好抵押贷款的质量。
６．３建立个人住房抵押贷款损失的风险拨备机制
“风险拨备’’是指商业银行为抵御资产风险而提取的用于补偿资产未来可能发生损失的准备金，主要用以防范银行未来经营风险和补充银行资本。现代商业银行风险管理理论是银行建立风险拨备制度的理论基础。它认为，银行业务发展所带来的风险可以分解为三个层次的损失，即预期损失、非预期损失和异常损失。其中，预期损失是在正常情况下，银行在一定时期内可预见到的平均损失，这类损失一般通过调整业务定价和提取相应准备金来覆盖，可从银行当期收益中扣除；非预计损失是指超出正常情况下的损失水平，这部分损失银行必须有充足的资本来覆盖，确保银行在不利的情况下也能正常经营；而异常损失则是指超出银行正常承受能力的损失，通常只有极小的发生概率，但一旦发生则意味着银行面临倒闭的风险，通常．５２．
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只能通过压力测试和情景模拟等手段予以关注。依据以上理论，商业银行建立风险拨备制度，对银行承担风险和损失的资产分别提取一般准备和资产减值准备，前者作为所有者权益的组成部分，对银行未来资本和非预期损失予以补充、覆盖；后者则作为当期损益，弥补当期的预期损失，从风险成本管理角度弥补商业银行的预期损失和非预期损失㈨。
将风险拨备制度引进住房抵押贷款中，对防范房贷信用风险有着重要意义。实行风险拨备制度是银行防范风险的最可行做法，与各种风险转嫁方法相比，它将风险在自身内部消化而不受转嫁方的影响，在风险转嫁体系作为小的情况下，这种方法值得商业银行大力提倡。
在住房抵押贷款拨备金制度中，银行提取拨备金可以按照贷款五级分类法提取。具体做法是：银行根据贷款资产的风险程度和回收的可能性，将贷款分成正常、关注、次级、可疑和损失五类，并把五类贷款安排五个不同的风险拨备率，提足风险拨备金，预防将来可能发生的风险。
但利用贷款五级分类法提取风险拨各金有弊端，商业银行有必要采用与国际接轨的现金流贴现法提取拨备金。贷款五级分类法分类的主观性比较强，测度贷款风险准确性不高，按照此法提取拨备金与实际资产质量状况不相配比，容易使商业银行积聚不良资产和虚增账面利润。与贷款五级分类对应的比例测算贷款预计损失相比，现金流贴现法细化了每笔重大贷款的预计损失情况，其计提结果应更具准确性。但由于现金流贴现法是基于对贷款未来现金流量的预期，本身带有较大的不确定性而难以预测，同时折现率的选用通常也缺乏足够的依据，因此，在实际运用中会存在较大的难度。按照国际准则规定，一般情况下，预期未来现金流量应包含以下几种信息：从借款人收到的利息还款；从借款人收到的本金还款；从担保人收到的现金；处置抵质押物或其他资产而收到的现金。估计时应同时考虑以下因素的影响：做出的假设是否合理及是否可行；抵质押物的价值及是否存在重大的处置成本；收到现金的时间及可能性；政府干预、诉讼的进度、担保人的还款意愿及配合等其他因素。此外，考虑到预计未来情况的不确定性，估计现金流贴现期限一般不超过五年。在具体使用现金流贴现法时，商业银行有必要将住房抵押贷款较长的期限划分成一个个的五年来预期未来现金流量。
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６．４必要的配套改革措施
房贷中借款人信用风险可以派生为借款人偿还意愿、能力风险和处理抵押住房风险。商业银行一方面考察房价，保持审慎介入，另一方面通过严格调查、评估个人资信，完善贷时审查、贷后跟踪检查，加强这系列过程中的银行内部人员的责任约束，完善房贷中合同文本及抵押、登记、公证等手续，建立防范信用风险的第一道屏障：严格准入门槛。通过转按揭业务、贷款抵押、但款担保、贷款担保以及抵押贷款证券化，将风险向借款人、公司和广大投资人转移，构建第二道信用风险防范屏障：实施风险转嫁。通过预测贷款风险提取风险准备金，将贷款信用风险在银行内部消化，建立第三道信用风险防范屏障：实行风险拨备制度。
银行在防范住房信贷信用风险上不能单枪匹马，换言之，它要使三道信用风险防范屏障起作用，必须协同央行、银监会、政府、司法以及中介机构等部门共同作战。
１、建立个人征信系统，搞好信用风险识别环境
个人信用制度包括个人信用登记制度、个人信用评估制度、个人信用风险管理制度。建立个人信用制度有助于银行防范借款人信用风险。当前我国开展住房信贷面临最大的问题是个人真实收入、财富状况以及信用状况不为银行知悉，银行难以准确把握借款人的还款能力，致使这项业务潜在风险很大。建立起贯彻个人信用制度的个人征信系统，搞好信用风险识别环境，是降低这项业务信用风险的最重要一环。．
个人信用征信系统的建立和运行，并非银行自身所能做到。政府和中央银行应该主导这项工作，借鉴上海个人征信系统和发达国家的征信系统的有益经验，组建联合征信中介机构—个人信用联合征信公司，负责个人信用的征集、登记、评估、查询、风险预警和信用奖惩等全部工作，然后面向金融机构提供信用产品，并负责维护完善系统的日常运转。个人信用联合征信公司应该以会员制为核心，以股份有限公司为主体的模式来组建。各会员单位（金融、工商、税务、司法、单位、街道等部ｌ＇－Ｊ）必须免费定期向信用中介机构提供本部门掌握的个人隐私之外的信用信息，由中介机构在统一的原则下进行汇总、分类、储存、更新，制作出准确的实时的标准化个人信用档案，然后以收费的方式向特定的对象提供服务。这些信息包括借款人就业、收入、居住婚姻、财产等方面的信息，以及个人借款信息，如个人贷款的项
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目及总额、信用卡透支信息、恶意透支记录、银行欺诈记录等等。
２、调控房价与收入，形成合理房价收入比机制
房价收入比是综合反映住房供应与住房需求关系的＿个比数，它直接反馈出社会对房价的承受能力。在住房消费发展的初期阶段，由于潜在的巨大住房需求很容易形成过高的房价收入比，大大超过人们的承受能力，最终通过住房信贷实现个人偿还能力风险向借款银行的转移，给银行重重一击。因此，调控房价与收入，形成合理房价收入比机制对银行防范借款人偿还能力风险有重要意义。
（１）调控房价。调控房价的目的就是合乎理性地降低房价，使其与个人收入相应，形成合理房价收入比。调控房价可以从以下方面着手：
①调控土地开发成本。房价一般是由土地开发成本、建筑成本、相关税费和利润等四部分组成。从房价的构成看，前三项成本中土地开发成本占大头，近年的房价上涨一浪高过一浪，主要也与土地开发成本不断上涨脱不开关系。因此，调控房价，首要的就在土地开发上做文章。政府出让土地应尽量采用拍卖与招标方式，并适时实施土地增值税。同时，严格土地转让管理，对不符合法律规定条件的房地产开发项目用地，严禁转让。要加大对闲置土地的清理力度，严格执行土地出让合同约定期限，届满１年不动工开发的土地收取闲置费、满两年不动工开发的无偿收回土地使用权的法律规定，制止囤积土地行为，禁止炒卖土地。
除了调控土地外，政府有关部门还可调控房地产原材料价格，适度降低相关税费，甚至采取税收措施降低开发商的利润来进一步降低房价。
．②调控住房供应体系。住房供应体系不合理，与居民收入不相应的中高档房多，经济适用房和廉租房少，最终会将一些中低收入的居民逼向住房市场，从而给住房信贷留下隐患。因此，防范银行房贷风险，政府宏观调控的重点应放在调控住房供应体系，逐步形成以普通商品房为主体、以经济适用房和廉租住房为保障、以高档商品房为补充的住房供应体系。这种住房供应体系对调整城镇居民的购房心态，将会产生正面的效应，使房地产供求态势逐渐趋于理性化，使房地产价格稳定在一个相对合理的水平上。
在调控住房供应体系，应建立健全与之紧密相关的住房消费的三级市场。住房消费三级市场的划分是：一级市场，新建房市场，也叫增量房市场；二级市场，可上市合法交易的二手房交易市场；三级市场，即住房租赁市场。三个市场的关系是非常的密切的，表现为房价及供求的联动。首先，一级市场的房价是二级市场房价
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的参考及制定标准；其次，二级市场上房屋供给量的增加将直接影响一级市场的供求关系，并对房价造成冲击；最后，三级市场的繁荣，也会改变一级和二级市场的供求关系，起到平抑房价的作用。可见，三个市场的发展，特别是二级、三级市场的繁荣将会使房价有一个理性的回归㈨。
③调控民间投资行为。随着我国经济的发展，民间积蓄了大量的闲置资金，需给与正确引导，否则将会形成游资对包括房地产市场在内的各个市场产生冲击。因此，中央要尽快解决资本市场发展中存在的问题，疏通居民投资的主渠道，引导这部分资金进入正轨的投资行为。
同时，对于进入房地产投资投机行为加以限制和打击。对于购买第二套及以上住房的投机性购房行为，采取与第一套住房有差别性的税收政策和房屋贷款利率政策，提高第二套住房贷款首付的比率。对于投机性购房，不仅在流通环节征收较高的税收，在保有环节也要实行重税，使投机者无利可图。
④调控住房信贷。房地产价格由供给需求平衡决定，土地的供给由一定的刚性，不可能象其他产品一样满足供给，就基本由需求决定房地产价格。需求由二个因素决定，一个是收入，另一个是银行的支持，收入在短期内不会有大的提高，只能通过银行的支持来调节需求。因此，对于房地产市场，房地产价格最终由银行的支持力度来决定。通过调控住房信贷政策，改变首付款、期限与利率来调节住房需求，从而左右房价，使房价在合理区间徘徊１４５１。
（２）调控收入。这里，调控居民收入主要指提高居民收入水平，增强居民对住房信贷的承受能力。提高居民、特别是中低收入者的工资水平，可采取的办法主要是：国家的收入政策要采取适当增加收入的措施，保证居民收入有一个合理的增长幅度；加快国企改革步伐，从总体上增加工人收入，增加就业岗位，扩大下岗职工的再就业渠道；适当提高机关企事业单位职工工资水平，特别是低收入干部职工的工资水平；结合职工工资制度改革，在有条件的地区和部门试行“年薪制”、“浮动工资制＂，鼓励职工对企业参股获取股息或红利，较大幅度地提高消费者的收入水平。
３、完善住房保障体系，提高个人购房能力和便利处置抵押住房
２００５年新的司法解释倾向于保护被执行人及其所扶养家属的生存权，这体现了“以人为本”以及国家尊重和保障人权的精神。但它混淆保护债权人的合法权益和保障贫困债务人的最低生存线，是两个不同领域的问题。解决贫困债务人基本生存
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问题，只能靠政府救济和社会保障制度，不能靠牺牲债权人的利益和破坏《合同法》为代价来解决。为此，政府及相关部门应完善住房保障体系，提高个人住房福利，便利银行处置抵押住房。
（１）提供政府担保。为中低收入居民购房时提供政府信用担保，不仅提高借款人购房的能力，也为他们的住房抵押贷款增强信用等级。这在住房信贷发达的国家很普遍，是政府实施“居者有其屋”的福利政策体现，我国政府有必要实行和推广这种信用担保。
（２）完善住房公积金制度。我国公积金管理中心是一个事业单位，不负责对公积金的日常运作，因而建立不起责权利相约束的机制。有必要改变这种情形，让公积金管理中心有责任对其管理和日常运作，保证其增值。住房公积金体现的是住房福利政策，因此，对其日常运作，税收部门不应征收任何税。公积金管理中心应广开财源，应促成政府将公房出售或租金收入纳入住房公积金中，应提高职工缴交率，积极安全利用公积金获取收益。在公积金运用上，应限定购买第一套普通商品房上，不得利用公积金贷款购买高档房及别墅。
（３）建立廉租和简易房制度。住房信贷通常以拟购置的房屋作抵押物，如果债务人持续不能偿还到期债务时，应交出所抵押的房产，让银行变卖以偿还债务，但在实际执行中困难重重。因此政府必须建立廉租和简易房制度，以保证搬出所购房屋的破产债务人有处可去——搬迸政府提供的廉租或简易房，破产债务人在其能满足基本生存需要的情况下就必须无条件地搬出抵押房屋，这样就保证了银行的房屋抵押权能够实现。．
４、完善住房信贷相关法律
现行的金融法规信贷条款基本上都是针对企业法人规定的，很少有针对居民个人贷款的条款，使得银行开展消费信贷业务缺乏法律保障，对出现的问题往往无所适从。建立、健全与房地产金融相关的法律、法规是有效防范个人住房贷款风险，建立统一、有序的个人住房金融管理体系的前提。国家有关部门应在深入调研的基础上，应从个人联合征信系统、房屋交易估价、担保、保险、抵押住房处置、住房保障等方面建立相应的配套法规，形成对市场主体和市场行为的硬约束法律体系。当前需要制定、完善以下法律、法规：
（１）与房地产交易过程相关的法律、法规。包括房地产交易过程债权、债务的转移、产权交易中税费的确定、减免、计收等。
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（２）与房地产抵押相关的法律、法规。包括房地产抵押的条件、程序、抵押物权力的保证、抵押物的保险、抵押二级市场的运作、抵押物的处置等，为商业银行个人住房贷款业务的开展扫清障碍。
（３）与“个人信用联合征信系统”相关的法律法规。如对个人信用数据的开放范围、目的、方式以及如何限制其处理和传播，涉及到公民隐私权的保护法律。制定这方面法律可直接借鉴美国的《公平信用报告法》汹１。
（４）与个人破产、信用担保、信用保险等相关的消费信贷法律法规。可用单行法制定与上面相关的法律法规，并在逐步完善的基础上，最终制定《消费信用法》吲。
（５）与资产证券化相关的法律法规。利用法律法规对资产证券化的从业机构的组织形式、证券化资产的组合、收益的来源和分配等进行规范，为资产证券化的运作提供法律依据。
在完善我国住房金融法律体系时，既要考虑到我国的具体国情，同时也要借鉴发达国家经验。美国在这方面法律较为完善，应很好的借鉴，如在净化消费信贷环境方面有《信贷机会平等法》、《诚实信贷法》、《公平信贷报告法》等；授信方面的法规有《诚实信贷法》、《信用卡发行法》、《公平贷款记录》、《公平贷款对账法》等；在还贷款方面有《破产法》。
５、加强并完善央行银监会管理监督职能
（１）加强并完善银监会监督职能。加强并完善银监会的监督职能，就是要时刻保持银监会监管的权威性、时效性和规范性。在住房信贷业务上，银监会应定时和不定时，对开展住房信贷业务的商业银行进行普查和重点抽查，以保持权威性，减少房贷中违规行为的发生。采取的监管办法应具有时效性，内部管理流程应简化，能对商业银行不正当竞争做出快速反应，适时打击违规行为，创造一个公平的竞争环境；制定统一、量化的商业银行业务行为标准，对各商业银行业务流程、业务审批标准尽可能做出明确、具体的规定，使标准的硬约束将一批资信能力差、还款能力差的客户挡在银行大门之外，减少人情贷款、关系贷款的发生，将信贷信用风险消除在借款人资格审查阶段。
（２）完善央行的管理职能。央行有责任加紧完善住房信贷统计、检测系统，提高数据分析能力和风险预测能力，与监管机构交流意见，制订实施行业融资规范，这对于宏观调控住房信贷市场有着重要的意义：同时央行应在加快利率市场化进程上做出不懈努力，逐步扩大贷款利率的浮动区间，赋予商业银行根据风险因素进行
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结束语
通过以上分析和介绍得出以下结论：
（１）在对我国个人住房贷款信用风险分析的基础上，揭示了尽管我国当前个人住房贷款坏账率很低，但它的潜在风险很高。这些潜在风险一旦变成现实的风险则会对我国金融体系的安全和经济快速发展的态势产生巨大负面影响。因此，建立以商业银行为核心的符合我国国情的住房信贷信用风险控制机制至关重要。
｛２）建立商业银行住房信贷信用风险控制机制是一个庞大的系统工程，它需要有关各方共同努力、共同完成。该机制应以商业银行为核心，围绕贷前、贷中和贷后这一贷款过程加以建立。贷前建立对住房市场和房贷市场进行调查研究机制确保商业银行审慎介入个人房贷市场；贷中应建立严格审查评估机制确保商业银行审慎选择贷款人；贷后应建立风险转嫁机制和风险拨备机制确保商业银行住房贷款信用风险及时转移和自我消化。这些机制的有效发挥，还需要相应的改革措施。
这些机制如何建立，例如怎样建立商业银行的理性贷款机制，如何建立个人住房贷款信用风险的房贷市场和住房市场评估指标，怎样完善贷时和贷后的管理制度，各种风险转嫁的方法优势弊端何在，商业银行又如何加以利用，风险拨备制度中如何确定风险准备金，是否可以构建个人住房信用风险预警指标便于银行在实践中操作等等。这一切由于本文篇幅有限都未加以研究，这些也是本文的缺陷，但也是今后进一步研究的出发点。
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致谢
在论文即将完成之际，一种释然和感激之情油然而生。这篇论文从选题到定稿历时一年之久，尽管主要工作都是我做的，但这一过程都渗透了老师们的精心思考。特别要感谢我的导师谭中明教授，从选题、开题、写作到定稿都获得了他的精心指导，是他的全程指导得以使这篇论文得以完成。近三年的求学路上，导师踏实严谨的治学态度和谦虚宽厚的为人原则无不对我产生潜移默化的影响，将使我受益终生。对导师在学业和生活上给予的鼓励和关怀，我亦不胜感激，将永远铭记在心！
在开题时还得到欧阳玉秀老师、黄正清老师、徐文芹老师以及陶忠元老师的大力指导，才最终正式确定了研究方向，梳清写作思路，确定了论文的基本框架，在此一并感谢。
同时，我也对我的家人表示衷心的感谢！是他们在我读研的背后默默地奉献，从精神和物质上的支持才使我顺利完成研究生学业。
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在校期间发表的论文
《房贷中被迫违约风险及防范》载于２００７年第２４期《商业时代》ｐ８９－６４．