一、总体营销思想

通过广告推广塑造楼盘高档形象，通过公关活动聚集人气，通过营销手段解决销售阻力，通过云龙品牌塑造及工程进度，保证目标客源的置业信心。所以在开盘阶段的营销中，广告、公关、促销、人员、工程形象，一个都不能少，争取集合所有优势、力量，在同一点爆发，吸引眼球，引爆市场。

二、推广主导方针

⊙  通过广告宣传塑造项目形象，传播项目信息，集聚营销势能。

⊙  通过公关活动启动口碑传播，唤起市场兴趣，刺激客户需求。

⊙  通过促销活动促使客户成交，抢占市场份额。

⊙  通过工程形象建立客户信心。

⊙  通过人员销售全面覆盖市区及乡镇。

⊙  通过开盘活动集聚眼球，拦截市场，引爆市场。

⊙  通过渠道建设（酒店、超市、企业）全方位立体化传播本项目。

三、开盘期营销策略（11月21日～11月26日）

1、   入市时机

20##年11月26日

2、   入市姿态：

以“海阳第一楼”的形象全城注目，以引爆海阳楼市的效果引发“云龙现象” 。

3、企划目的

极力打造楼盘高档形象，强化云龙品牌在海阳的品牌领导地位，加强受众对楼盘深层次认知及心理认同感，并能在公开时以心理价差，引爆开盘，带动后期销售。

4、企划目标

以促使前期客户开盘成交为主（消化一期总量的20%～30%，即25套左右），吸引新客户参与为辅，建立楼盘形象和项目品牌。

5、营销策略

（1）价格策略

本案在包装和宣传上已建立高档楼盘形象，造成受众心理上的高价位的价格预期。而实际开盘时却以中等价位面世，以较大幅度的心理差价来赢得客户物超所值和增值空间的心理感受。但前提是项目要有充分的预热、引导、造势、蓄水。

根据工程进度和市场状况，适时以50元/平方米的幅度加价。

（2）活动营销策略

从本案认购反馈信息不难看出，本案的目标客源已逐渐的明析化，并形成第一波人气高潮。而如何使之成为有效、现实客源就成了本案策略的关键。本案认为，前期的“世界旅游小姐大赛” 冠名和“放歌海阳国庆演唱会” 冠名引起社会关注，初步塑造了项目的良好形象，此时，只有以势造势，才能达到事半功倍的效果，而造势的最好方式当推活动营销及口碑传播。

建议一

借势冠名“11月上旬菊花展”，配合开盘引导期作有效宣传。将菊花精品引进售楼部门前和售楼部内，在售楼部设置参观点，，为开盘聚集人气。

建议二

举办大型开盘庆典活动，设置超值奖项（特等奖/奖奇瑞QQ一辆）打造活动亮点，产生口碑效应，抢抓徘徊不定的客户，带动后期客户，打造本案销售的强劲势头。

建议三

开盘当天让利20个名额促成签约，即前5名客户享受3%优惠，第6至10名客户享受2%优惠，第11至20名客户1%优惠。

建议四

在方圆大酒店一楼接待大厅设一宣传点，设置看板，放置材料，最好设一专人介绍。

建议五

在家家悦超市设一宣传点，并设专人接待。

建议六

销售部增设客户部，联系团购业务，专职负责在企事业单位宣传和推广。

四、媒体分析及发布计划

1、媒体分析

（1）报纸广告

报纸广告是房地产营销第一种武器，这与房地产的自身特点是分不开的。选择目标客户经常接触的报纸媒体投放广告，把楼盘的信息通过报纸广告的形式有效的传递给目标客户，是房地产营销策划体系中重要的环节。《烟台晚报》、《半岛都市报》投放量大、受众极广、冲击力强，因此，开盘时两种媒体各发半版开盘信息和招商广告。

（2）户外广告

户外广告牌是一种版面最大的媒体，按传播原理来说，面积是和效果成正比的，面积越大，效果越好。而对于楼宇这种特殊产品来说，户外广告牌是塑造品牌形象最强有力的工具， 也最能打动人心、最有气势的媒体。我们既然以“顶级生活圈”作为我们地段地位，那么我们的户外媒体投放应尽量CBD（中央商务区）延伸路段，以及人流、车流、物流较大的其他路口，适当增加户外广告投放，同时售楼部内夜晚开灯起到宣传广告作用。

（3）电视广告

电视是一种大众化的、图文并茂地传达信息的媒体。对目标客户来说，真正想买房的自然会自觉关注各方面的信息，当然包括电视媒体。《海阳电视台》是当地电视广告的主流媒体之一。本案建议，11月份起，短期内开始以企业、项目形象为主题的30″广告投放至开盘后（之后以项目优势、卖点硬广告为主），并辅以火爆热销为主题的软新闻炒作，以深化受众对楼盘形象、价位心理认同。

（4）海报

海报是当地房地产营销的主流媒体之一，从消费群的角度来看，有甚于报纸广告所无可替代的地位。

（5）短信营销

这是一种现代技术与传统文化的结合，既迅速便捷，又充分表达，点对点传播，针对性极强。

（6）过街横幅

醒目、信息传达直接，覆盖较广，效果较好。

（7）宣传车

加强对周边乡镇的信息传播，除了海报的派发之外，主要借助宣传车的移动式传播，增强信息覆盖面。

（8）海阳第一屏

2、媒体发布计划

五、开盘活动策划

云龙国际开盘活动方案

[活动简言]

开盘活动通过新闻媒体的炒作和消费者的口碑效应，提升[云龙国际]的品牌知名度和美誉度。活动本身要有较强的观赏性和获益性，有足够的吸引力来吸引海阳市民的关注及积极参与，同时从侧面宣传[云龙国际]楼盘，达到大众传播和针对性传播立体传播。

[活动亮点]

以“热烈庆祝[云龙国际]盛大开盘”为主题举办这场活动。活动内容为歌舞秀先行开场为剪彩营造气氛，现场顺带舞狮表演、以及激动人心的抽奖活动，调动开盘庆典气氛，操作简捷，效果直接。

[抽奖细则]

1、抽奖权限

仅限于开盘前签约客户（截止至11月26日上午10：30，若人数不足再做调整）参加。抽奖券实行编号制，由财务部分发。抽奖券分为正副联，副联放入抽奖箱，正联由业主自己保管，以便对奖；

2、奖项设置

特等奖1名        奖奇瑞QQ一辆

一等奖1名        奖摩托车一辆

二等奖2名        奖冷暖空调一台

三等奖3名        奖VCD一台

幸运奖若干名      奖取暖机一台

3、操作细节

⊙  售楼部现场摆设抽奖公告板，上注明奖项和奖品的设置、抽奖规则等；

⊙  抽奖顺序由小奖抽到大奖，各奖项由特邀嘉宾进行；

⊙  抽奖活动分为四轮：幸运奖由1名签约客户代表抽出；三等奖、二等奖、一等奖、特等奖分别由4位嘉宾抽出，分别由4名签约客户代表监督，由公证处公证人员现场公证；

⊙  抽奖活动当场对奖，直至所设置的奖项全部抽出为止。

[执行机构]

主办单位：海阳市云龙房地产开发有限公司

⊙  负责工作：事务性安排（提供活动经费、工作人员、联系及布置场地）

公共关系安排（联系媒体记者和嘉宾）

活动组织安排（合理调度参加活动者）

协办单位：福州智本房地产投资顾问有限公司

⊙  负责工作：活动策划、现场形象设计、媒体协调、全程监控

支持单位：各种媒体机构——《烟台晚报》、《烟台电视台》、《海阳电视台》等

⊙  支持工作：为本次活动进行新闻报道和软性宣传

[活动组织]

 策划人员：1人             （智本顾问）

设计人员：1人             （智本顾问）

媒介人员：1人             （云龙地产）

               现场负责人员：1人         （云龙地产）

现场配合人员：3～4人      （云龙地产）                人员名单待定

 [活动规划]

活动主题：“云龙国际盛大开盘”

活动形式：开盘剪彩仪式/歌舞表演/抽奖活动

活动时间：20##年11月26日，上午9:30—11:20

活动地点：[云龙国际]售楼部门口东侧

活动对象：所有到访售楼现场的客户/VIP卡贵宾/签约客户（抽奖活动）

公关活动：媒体记者对活动进行拍摄及现场采访云龙地产王总、及采访参与活动的市民。

[活动流程]

8：30     工作人员到位、表演团入场、礼仪小姐到位

8：50     礼仪小姐迎宾引导嘉宾、业主、准业主签到，引导特约嘉宾至售楼部嘉宾休息室休息，引导业主、准业主投放兑奖券

9：00     舞狮表演及威风罗鼓交叉表演

9：20     礼仪小姐引导嘉宾到主席台就位准备剪彩

9：30     主持人致辞。介绍开盘活动正式开始。（鸣炮）

9：35     主持人介绍政府领导、嘉宾朋友、云龙公司领导、李美全先生

9：40     主持人有请市政府领导、房管局领导、嘉宾朋友讲话（每人5分钟）

9：50     主持人有请云龙公司王总致辞。概括介绍“云龙国际”开发宗旨、总体规划、工程进度、及美好前景。宣布“云龙国际”正式开盘。（10分钟，现场掌声）

10：00    主持人请政府领导、嘉宾朋友和云龙公司领导为“云龙国际”剪彩。（鸣礼炮18响、威风罗鼓、舞狮表演及发射彩带）

10：05    主持人宣布剪彩仪式结束。礼仪小姐引导各级领导参观售楼部。

 

10：10    主持人致辞，并宣布歌舞表演活动正式开始。歌舞表演，期间主持人反复介绍抽奖时间和抽奖细则。

10：20    主持人致辞，有奖问答。礼仪小姐引导兑奖登记。

10：40    劲歌劲舞大表演。

10：50    主持人致辞，分别邀请4位嘉宾上台抽出三等奖、二等奖、一等奖、特等奖。公证处公证人员现场公证，礼仪小姐引导业主兑奖登记。

11：10    歌舞大表演结束本次活动。主持人邀请所有获奖者及所有表演者上台谢幕，并告知当天凡到售楼部看房者均可获得精美礼品1份。礼仪小姐引导奖品领取。

11：20    活动结束

[宣传推广]

⊙  11月25日《烟台晚报》开盘广告一版；11月28日记者报道一篇。

⊙  11月25日《半岛都市报》开盘广告一版。

⊙  其它：常规宣传（略）

[筹备工作]

[执行总表]

[现场监控]

[工作小组]

[文稿撰写]

1、司仪稿大纲（主持人）

2、王总发言稿

3、记者通讯稿

第二篇：房地产项目开盘活动策划筹备八大步骤

房地产项目开盘活动策划筹备八大步骤

xxx地产

步骤一、制定总战略

? xxx向开发商汇报项目整体营销推广方案，经双方商榷制定营销总战略。

步骤二、人员组织工作

1. 成立工作小组，确立工作方式；

2. 销售主任选拔，采取内部竞争上岗方式；

3. 销售主任到岗，开展销售准备工作；

4. 销售人员招聘，筛选定员；

5. 销售人员培训。由销售主任负责培训，整体达到上岗要求；

6. 财务、合同人员到岗；

7. 配合人员到岗。清洁人员2名、男保安4名、水电工1名。

步骤三、售楼处、示范单位建设工作

? 1. 暂定内部认购、开盘时间，用于以下工作参照时间；

2. 装修公司考察及确定；

3. 装修公司招标评审；

4. 装修方案修改；

5. 装修方案确定；

6. 售楼处物料清单制定； ? ? ? ? ?

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? 7. 售楼处施工； 8. 售楼处外包装；

9. 围墙包装；

10. 展板、喷绘等；

11. 售楼处家具、物料的购买；

12. 售楼处验收；

13. 电话到位（来电显示电话）；

14. 项目模型到位。 ? ? ? ? ? ?

步骤四、广场园林

? 1. 园林规划设计；

2. 园林公司招标；

3. 招标评审；

4. 园林施工。 ? ? ?

步骤五、广告宣传

1. 广告公司筛选与确定。可由xxx推荐，发展商确定；

2. 楼盘VI导示系统设计及确定；

3. 开盘系列广告方案设计及其费用预算；

4. 广告设计与审查（包括方案与时间的吻合效应）；

5. 插页设计印刷；

6. 楼书设计。由广告公司设计，xxx监控；

? 7. 楼书设计。由广告公司设计，xxx监控；

8. 楼书印刷；

9. 户外导视、区域包装方案设计与实施（围墙、灯标旗、灯箱路牌等）；

10. 看楼专车包装到位（与报纸广告审批同时进行）；

11. 其他媒体接洽（DM直邮、车身广告等）；

12. 开盘阶段广告方案细化；

13. 其他外送资料印刷、定购（手袋、礼品、海报、请柬等）； ? ? ? ? ? ?

步骤六、销售准备工作

? 1. 预售许可证；

2. 按揭银行确定；

3. 销售培训资料，由xxx负责提供；

4. 价目表、推盘计划审查，由同致提出，发展商决策；

5. 财务管理办法；

6. 付款方式与认购须知，由同致提出，发展商决策；

7. 认购书准备，由同致提出，发展商决策；

8. 物管资料准备，由发展商提出；

9. 销售管理制度（岗位职责、管理制度），与发展商共同商榷。 ? ? ? ? ? ? ? ?

? 10. 项目简介与100问，由销售主任准备；

11. 销售人员考核，由xxx执行；

12. 销售人员服装、名片，由xxx准备；

13. 销售控制表制定，由xxx负责；

14. 客户登记表，由xxx准备；

15. 前期客户取系，由xxx准备；

16. 销售控制计划，由xxx准备；

17. 正式买卖合同，由发展商拟订；

18. 物业管理公司确定，由开发商选定。 ? ? ? ? ? ? ? ?

步骤七、开盘典礼工作

? 1. 开盘方案确定，由同致指导广告公司出方案；

2. 选定礼仪公司，广告公司推荐；

3. 开盘仪式内容与程序细化，由礼仪公司提建议；

4. 开盘场地包装，由礼仪公司准备；

5. 临时泊车位规划，由发展商确定并协调政府相关部门；

6. 邀请嘉宾，由发展商拟定名单；

7. 与媒体互动。与媒体协调配合，与广告软文写作配合；

8. 物料筹备（场地包装、服装、音响、请柬、礼品等）； ? ? ? ? ? ? ?

步骤八、促销

? 1. 促销方案制定。xxx设计方案，发展商决策；

2. 礼品定购。发展商负责、同致配合；

3. 促销客户联络，由xxx联系。 ? ?