招商计划书

第一章 商业市场分析

一、项目基本状况

正中商业广场位于深圳宝安中心区新湖路与新安一路交界处，是宝安第一个大型地铁上盖商业物业，具有购物、餐饮、健康休闲、娱乐、培训多种功能，是深圳大型主题滨海购物中心，儿童和婚礼人群作为特色业态。

二、开发目标：

利用深圳特区对内地游客的吸引力以及宝安中心区的优势，最大限度提升项目商业价值，成为总体价值最高的深圳特色购物中心，不仅能够出售到较高价格，而且能够可持续经营，成为深圳白领社会生活的活动中心。

酒店式公寓全部销售，力争销售均价达到6000元，通过酒店式公寓收回整个项目投资，保留商业物业，最适当时机可以整体出售。

正中商业广场项目要实现五出：出人才 出机制 出品牌 出网络 出思想。

通过正中商业广场树立正中集团品牌，实现企业可持续发展战略目标。

面对21世纪商业娱乐化的大趋势，我们不仅要在购物方面进行创新，而且要最大限度整合娱乐传媒资源，为娱乐业提供公共平台，不断与娱乐传媒机构合作推出创新节目，为深圳居民和游客带来可体验、可参与的文化娱乐节目。

根据精细化管理思想，我们制定了招商方案和初步的运营管理方案。

三． 业态规划与商业布局

六层 大型餐饮酒楼4000平方米

美食广场1000平方米 空中西洋婚礼殿堂（白领演艺中心）3000平方米与湖南卫视等合作玫瑰之约深圳项目，同时在电视购物方面进行合作。

五层 儿童商场及美式反斗城7000平方米或家电专业卖场 儿童餐厅1000平方米。同时引入室内snoopy娱乐城，通过组合业态吸引儿童。 美国翻斗城，麦当劳

四层 主题百货 两端餐饮 2,3,4三层美式金领主题百货最佳

三层 百货7000平方米主题商场jcpenny或国内著名白领百货商店 1000平方米特色餐饮,白领音乐巴，SPA 美式主题百货，填补深圳空白；台湾咖啡语茶

二层 百货7000平方米 国内著名白领百货商店 1000平方米特色餐饮 上海连锁餐厅

一层 精品步行街，旗舰品牌店7000平方米 尖端电子产品：SONY、三星专卖店 成都谭鱼头 1000平方米特色咖啡店星巴克

负一层 家乐福或吉之岛等中高档超市8000平方米 国际名店5500平方米 白领音乐吧及音像店1500平方米，引进KFC及面点王

负二层 2000平方米左右美食广场，深圳书城宝安店1000平方米（图书音像），利用等待地铁的便利，休闲书店将成为深圳喜欢的去处。屈臣氏1000平方米设在负二层。 中华饮食文化广场荟萃：广东、成都、南京夫子庙、西安老孙家、东北人连锁店、河源万绿湖河鲜、著名客家菜、贵州等特色，湖南大酒楼 1.1万平方米停车场

负三层 停车场 15000平方米停车场所

地下停车总面积26000 停车数量1000辆

四． 招商团队建设及其约束激励

招商组织架构图：

国外招商

以营销部商业项目组为核心，吸纳优秀招商人才。

要求配备两名招商人才，一名负责国内外主力店招商，一名负责国际名牌店铺招商，其中一名能够胜任英语口译更佳。

委托专业招商：例如负一层和一层大量国际品牌招商。

兵不在多而在精，和普通行政

管理存在很大区别，招商人员不需要整天坐在办公室，衡量招商人员的主要业绩在于招商成果，招商人员需要保持连续性，因此需要良好的激励措施。

为了降低招商成本，鼓励招商人员积极性。提出如下招商奖励政策，建议招商奖励政策：

略

由于招商人员使用长途较多，建议招商人员通讯费用给予报销。

通过考察多个购物中心招商做法，奖励费用从招商活动预算中出。约束措施：对于三个月没有业绩的招商人员给予辞退。对于具有国际名店招商经验的招商专家，可以采取顾问费方式，奖励幅度可以是上述奖励幅度1.5-2倍。

我们委托中介公司做主力店招商要付出50-100万元的招商代理费用，因此采用内部激励机制能够成功完成任务，有两个好处：1.降低招商成本。2,提高招商质量。3.培养企业内部人才。

五． 招商时间安排

销售周期 酒店式公寓销售 收回整个投资

六． 招商地点与招商活动

深圳：本地品牌招商

-----举办国际招商新闻发布会议

-----确定设计中标单位签约仪式

-----商业广场设计招标新闻发布会，邀请主力百货店和专业卖场拓展部人员参加。

-----招商新闻发布会，招商大会，奠基仪式要形成连续的宣传声势。

------参加或组织零售专业论坛，与中国购物中心资讯中心及中国连锁经营协会合作。

七． 招商及租金策略

将招商作为一个大的项目来严密管理，建立整个项目的知识框架体系，合理进行作业分解。

总的策略是：提前进行主力店招商，后进行零散品牌招商。

购物主力店招商由我公司独立完成， 餐饮娱乐主力店招商可以委托中介公司负责。

国际名店招商，我公司完成30%，70%可以委托中介公司招商。

1. 娱乐招商

主力娱乐演艺中心，要引进知名娱乐公司，同时联合湖南卫视、凤凰卫视等知名电视机构共同打造娱乐前沿。

娱乐先行，满足大商家聚集人气的要求，尔后完成大商家招商。

联盟策略：

与大型零售商建立策略联盟，整合商业资源；

与电视台建立电视购物联盟。

与大型投资基金建立相关联，为未来整体出售奠定基础，提前了解大型投资公司对商业物业投资要求。

2. 日本八百伴、上海太平洋、香港SOGO崇光百货、上海第一百货等企业 首先去上海考察整个商场特点，分析其品牌结构。JUSCO的中国总部与我们已经建立合作联系，与北京王府井百货等重点联络。 我们将整个消费群体特点，品牌结构对比，项目简介，项目优势等资料给对方。

国内主力店招商策略

以儿童翻斗城等作为吸引人流业态，以地铁车站综合优秀吸引国内优秀百货或旗舰品牌店入驻。

正中商业广场租金策略

八． 招商费用估算

招商费用使用原则:

把握招商节奏，初期费用严格控制,

集中使用招商经费,在招商见成效时候明显加大费用投放力度.

根据招商效果进行及时调整.

招商宣传费用 招商手册与导示系统 20万元

招商广告 90万元

招商活动 80万元

小计 170万元

招商摸底与招商谈判差旅费用 各大城市招商调研摸底及考察费用 10万元

专业招商人员费用

（国际名店招商） 两名优秀招商人才

相关工资待遇 45万元

主力店拓展部 招待费用 5万元

招商委托费用 计算方法：一个月招商面积的租金 5万×40元=200万元 50万元

开业宣传费用 包括开业活动，广告宣传等 100—200万元

总体预算 400—500万元左右

九、盈利模式的思考

前期策划和招商结果基本决定了购物中心的竞争能力，营销工作直接决定了购物中心的经营业绩。通过香港、北京、上海、广州、长沙等地的考察，借鉴美国何日韩购物中心经营的一些经验，我们提出如下盈利模式：

1. 前期资源

整合的水平和能力决定了项目定位，建议重点第一阶段整合娱乐传媒资源，为整个项目造势。第二阶段整合主力店资源，树立高收益商业物业形象。第三阶段将项目优势和信息通过公共传媒有意识传播到国内外投资基金决策者头脑中。

2. 酒店式公寓全部出售，通过公寓出售回笼全部资金，在第一阶段保留商业物业，通过商业物业实现低成本融资目标。

3. 正中广场购物中心要立足可持续经营，通过长期现金流收益，奠定正中集团20年稳健发展的基础。

4. 整体出售优于部分出售，因此要预先与北京、上海设立办事处的投资基金建立合作关系。

十、正中商业广场管理方案

1.管理体系构思

正中商业广场管理体系

在各个商家支持下,由正中实业公司牵头组建正中商业广场经营管理公司,积极与深圳服装协会、珠宝协会等机构合作,建立广泛的沟通管道,采用大型招商活动,以商招商，根据深圳消费特点,荟萃国内外优秀的知名品牌，匹配优质的专业商业营销服务。

2.正中商业广场商业管理的主要内容

购物中心的经营管理水平关系ＭＡＬＬ项目开发的最终结果，我们必须按照可持续发展的战略，稳步提高管理水平。

由于MALL在我国是新生事物，由于MALL管理的复杂性，因此，成立MALL专业运营管理公司成为必然。

选择专业管理公司，完全交给专业管理公司经营是一种省心的方式，缺点是管理成本较高，不利于人才本土化。

国外主要MALL管理公司有美国西蒙地产集团，托曼公司、韩国VMD公司、英国旺德行、美国GGP等公司。

如果选择国外专业管理公司作为顾问，发展商成立商业管理公司，吸纳更多优秀专业人才相结合，优点是有利于过渡，有利于逐步本土化，培养训练本地人才。

经营期间的商业管理主要包括四个方面：租赁政策管理与承租商的优化管理、招商及业态管理、整体形象策划推广与促销推广活动、服务管理、日常的物业管理。

由于大型购物中心培训人数多，培训工作量大，因此，必须落实培训费用。一般达到10亿元销售额，培训部门可以投入50万元培训费用，主要用于师资力量建设、开发新的体验式培训课程、学员参观实习、购买培训设备。

十一、正中广场购物中心的全年商业营销

正中商业广场开业时机与开业策划

建议选择20xx年5月1日作为开业时机

．开业策划

开业策划是购物中心最重要的里程碑，开业策划至关重要，需要做好如下工作：

(1)提前进行预热宣传，保证有足够多的客流量，确保包括主力店在内的80％商户统一开业。在竞争特别激烈的商圈，主力店未开业零散商铺不宜首先开业。

(2)针对人流量大等特点，提前请其它物业管理公司提供人力支持。

(3)做好现场的环境管理，设立美观明晰的导示系统。

(4)做好开业仪式以及活动的策划与排练。

MALL开业后营销工作的三个思路

1. 精心制定全年营销计划，以体验营销理念为出发点

MALL营销在占有经营过程中占有重要地位，从台湾零售业专家在大陆的咨询实践来看，营销与招商同样重要。

制定营销计划要考虑如下因素：

[1]消费者的需求和消费偏好。

[2]地域文化特点以及价值导向。

[3]竞争对手的情况，本公司在竞争中所处的地位和资源情况。

[4]根据年度销售目标确定营销费用，例如销售额为10亿元，营销费用可以达到1000万元以上。

[5]团队建设的目标和培训计划。

2. 具备大型客户营销互动组织能力，要求具备强大的营销项目管理能力

营销部门的团队建设至关重要，营销人员写出策划方案只是第一步，大型营销活动的组织与实施关系到营销活动的成败。大型MALL的营销部门典型组织架构如下：

MALL营销部门组织架构

营销总监作为营销部门的主要领导，应该帮助本部门员工作职业生涯规划，对他们的优点与缺点非常了解。

3. 文化营销为主线，深入社区营销，推拉营销模式结合

从传统的价格战到文化营销为主线，这是国内价格战以后人们的普遍共识，由于现代MALL购物中心的定位与传统超市和百货的单一业态相比，休闲娱乐、健康养生占有相当比例，因此也不适合单纯采用价格促销手段。

深圳正中商业广场作为中型地铁上盖MALL购物中心，餐饮娱乐休闲面积较大，自身有大型广场，可以分别开展儿童娱乐表演活动和成人文化艺术表演节目，丰富人们的业余生活，提高城市居民的生活质量。 正中商业广场的社区文化部可以制定全年的文化、体育、艺术表演活动方案，并征求消费者意见，让动感之城充满欢乐与温馨，将商业文化与特区移民文化、海洋文化相结合，反映特区文化特点，不仅满足本市居民需要，而且让来正中商业广场旅游的外地顾客得到美好的精神享受。

正中商业广场开业以后营销方面建议做好几项重点工作:

1. 做好整个购物中心导示系统，让整个卖场拥有良好的购物与休闲娱乐气氛。注重人文关怀，卫生间等服

务设施标志醒目。

2. 市场调研工作

2007-20xx年的市场调研工作将给予加强，争取在美国AC尼尔森公司市场调查顾问的指导下，建立完善的商业调查模型，从深圳宝安中心区开始建立市场调查样板。

在市场情报收集方面，加强对主要竞争对手的研究工作，在大型促销活动中，进行促销效果调查，对于媒介广告效果与专业调查公司合作，减少无效广告的投放；在供应商满意度调查方面，同样要给予重视，作为领导制定采购政策依据。

3、营销策划

针对同类购物中心2006—20xx年各阶段促销策划方案的经济效益分析与效果评估，对于可能亏损的促销策划及时给出提示意见。在2007-20xx年策划中突出创新与文化内涵，注重树立正中公司品牌形象。在针对性较强的促销策划中，要采取反策划工作，主动适应动态竞争。在宣传方面不仅要扩大公司知名度，而且要写出四篇重点文章，在行业内产生深远影响，突出正中商业广场购物中心的美誉度。

4、企业形象宣传与公益活动

大型MALL是城市商业文化荟萃之地，代表一个城市区域的形象，MALL企业形象宣传要多做一些公益活动，树立健康文明，社会责任感强的形象。

收取客户宣传费用之前，要做好商户代表的思想工作，通过管理公司的努力和奉献精神，得到广大商户认同。

十二、正中广场商业服务体系

１、大客户服务

大客户占有50%以上的销售额，因此，大客户管理与服务应该成立专门的部门进行管理。

大客户类型：大型企业单位，政府机构公务员群体，银行证券金融机构白领消费群体。

将传统商场总服务台在MALL中定位为客户服务中心，下面设有大客户小组，重点跟踪服务大客户，同时与营销部配合，推出有针对性大客户促销活动。

大客户档案管理系统隶属公司CRM系统，单独建立科目，大客户档案重点管理，作为个性化文化促销服务的依据。

公关经理负责与大客户部门及办公室，大客户负责企业文化的宣传部门保持密切联系，配合大客户公司开展企业文化活动，通过批量购买，为大客户员工降低购物成本，享受更多休闲娱乐。

与传统百货不同，类似正中商业广场这样的区域MALL,具有室内文化表演舞台，也具有室外文化休闲广场，方便大客户开展企业文化活动、集体购物，休闲娱乐。客户投诉是一个关键环节，下面是投诉处理流程： 客户投诉处理流程

物价部门 由营运部门通知招商部门，招商部门按照上门种类负责协调供应商

服务水平投诉由楼层经理负责处理，严重投诉上报公司总经理。

涉及客户向新闻部门投诉由营销部门主管副总经理负责。

２、商业物业管理服务

经营期间的物业管理工作，主要包括五个方面：承租商的优化管理、促销推广活动、服务管理。

鉴于新开业MALL的特点，收租金过高，不利于招商，收租金过低，不利于发展商的资金收回，因此，建议采取如下租金政策：

基本租金＋少量销售额扣点，扣点部分直接与经营业绩挂钩，有利于统一营销，有利于调动各个方面积极性，有利于增加商户以及商业经营公司收益。

日常物业管理：装修、清洁、消毒、保安、设备维护以及商业知识服务。

现代购物中心对物业管理提出了特殊要求：

(1).高标准卫生管理 对现代购物中心要进行高标准卫生管理，公共设施要进行严格的消毒处理，公共电话等一切人接触的地方要采取灭菌处理措施。

(2).绿色装修的统一管理

与装饰协会联合成立绿色装修管理小组，对整个商场的整体装修以及商户的局部装修实行统一的绿色装修

管理，首先公布装修整体规划方案，重点提供服务，举办绿色装修讲座，宣传绿色装修知识，为商户提供便捷性服务，从整体上把握装修风格，确保格调高雅。

装修工作还需要由物业管理公司和运营部门进行协调，减少对其他营业区域的干扰，确保正常营业。

(3).为客人提供一站式服务，一个服务台、一个电话统一对外，服务中心负责协调内部事务，避免浪费客户时间

(4).高标准管理各个停车场，鉴于新的物业管理条例对车辆丢失作出规定，物业管理公司责任重大，要确保正中商业广场各个停车场车辆不丢失，需要采用先进的电脑管理系统和录像系统对车辆实施严格的管理。

(5)商场物业管理采取新型举措，根据韩国专家建议，突出为顾客服务，改变传统的保安模式，不能给顾客被监视的感觉。

第二篇：商业地产的营

商业地产的营

（一） 三位一体的营销

现代的营销观念认为：营销不单单是一种后期的促销手段，它应该贯通于地产开发、经营的全过程。营销是一种主动创造利益的行为，是主动面向市场的，它必须利用各种销售技巧，公关艺术活动带动消费，

积极地开拓和引导消费的时尚品牌，发掘市场潜力，创造超额利润。

策划作为营销推广的第一步，以推广、广告作为营销执行的全过程，将策划、推广、广告三者相结

合，项目才能得以销售成功。

（二） 营销的三个阶段

1、 策划——营销的第一步。

为了使商业地产项目在众多的专业市场竞争中脱颖而出，扩大项目的知名度与影响力，全面提升项目档次和综合素质，要分析并研究其经营档次、市场形象、包装等因素，使项目的功能及形象定位表现出它的市场价值。具体运作上一要强化专业市场投资前景，增强投资信心；二要强化项目地块发展前景及新城区的发展前景；三要借助品牌企业进驻项目，在经营回报、品牌效应、市场收益等因素上实现全面素质提升，强化项目优势及特性；四要强化项目的价格升值空间，并以专业市场进行价格类比，突出项目发展优势；五要合理规划各行业商铺使用面积及经营特性；六要提供完善仓储、货运、商务、市场资讯、饮食

娱乐等服务配套设施；七要制定完善的开业后市场宣传推广计划。

2、 推广——营销第二步。

项目的推广主要是通过销售推广以及广告宣传推广方式进行。销售是项目推广过程中至关重要的一个环节，促销策略的好坏，将直接体现于销售过程中。为了保证促销策略的成功实施，要根据促销策略的环节需要，建立一套完善的销售体系，实行项目销售主人负责制，向项目派驻项目经理及销售经验，统一

销售部署、统一销售策略、统一销售目标，统一销售行为。

3、 广告——营销第三步。

地产策划师需要一专多能，具有统筹与执行整个项目营销推广的能力，销售经理则需要具体的销售经验及能力，广告作为一种营销传播，更侧重宣传表现所产生的效果。整合营销强调统一项目市场形象，

统一项目市场定位，统一宣传推广部署作为项目广告宣传推广的策略，全面进行广告宣传。

广告推广也需有策略，可以通过举行现场公关活动、举办迎春花市等，积聚现场人气及浓厚的经营氛围，并配合销售部署进行电视、报纸平面广告，报纸夹报派送等广告形式，推广招商范围形成强烈投资热潮，激发投资欲望与积极性，同时在现场及城市广场、体育馆等举行大型展销活动与客户联谊会全面促

进销售成功。

2、 产权式商铺分割出售。

以产权式商铺的形式分割出售，是商业地产营销的一个重要策略。产权式商铺是最近流行的一种房产投资方式，实行所有权和经营权分离。商铺业主通过委托品牌经营商、主力店进行统一经营，来获得定

期定额的投资回报。这是一种房产营销新模式，更是一种不同于银行储蓄、证券投资的不动产投资工具，

被业界喻为“以稳妥的方式实现个人资金的资本化扩张”。

产权式商铺成功销售要具备五大要素——极具发展潜力的商业地段、良好的商业环境、较大的经营

规模、具有行业领先的品牌和团队、准确的定位和推广策略。

3、 品牌营销。

一要重视品牌营销，二要善用品牌营销，至于如何善用，自是有一整套的实务性操作。只要你有持续经营的理念、有品牌价值追求、有后发优势，就可以努力并能够享受到品牌营销所带来的“福利”。

4、 预支利好。

商业地产营销中，存在着三大利好预支：

政策及城建利好预支——例如CEPA的实施使国内的商业市场需求进一步扩大；城市化全面提速，地铁修建、轻轨开通以及高速公路改造等等，促进了城内外商业市场的繁荣与昌盛。但无论是借助区域市场未来投资环境的整合，还是鼓吹大量新商机的涌现，都是在为提升现在的商业项目的销售额而预支利好。

凡是能与这些政策利好沾上边的项目，无不高举大旗，大力抬升商铺均价。

未来回报预支——销售上继续沿用产权式回报这一方式，为客户规划致富梦想。

大商家品牌利好预支——开发商与品牌大商家的联姻日趋紧密，凡是有品牌商家入驻的，普遍要比

散户入驻的商业物业卖得好，品牌公信力被再次证明。

5、 地产商和商家建立战略联盟。

（四） 商业地产策划的创新性思维

新时期商业地产营销策划要做到4个转变：

一是从策划单一商业经营空间转变为策划城市发展空间。

二是从策划单纯的项目开发转变为策划全过程的整体经营。商业地产概念的内涵大大超过住宅地产概念的内涵，而其中商业经营与商业物业管理则具有跨行业的特点。对商业地产的策划需要对规划设计工

程建设、市场营销、商业经营、商业物业管理等全程进行策划。

三是从策划市场营销定位转变为策划城市区域发展定位。

四是从策划商业性功能转变为策划提升城市文化功能。商业地产对历史文化的传承具有独特的作用。追溯区域文化的历史足迹，将具有代表性的历史文化符号古为今用，可以丰富商业地产的文化内涵，

避免肤浅的模仿，打开独创性思路。

（五） 决定商铺价格的因素

商铺的定价依据是什么？

1、 城市的综合租金水平是影响商铺定价的直接因素。

影响商铺价格的定性指标可能有很多，但是定量依据指标只有一个，那就是周边的租金水平。大凡投资人在买商铺的时候，会首先调查项目周边的租金水平，根据这个城市商铺投资的资本化率决定能支撑什么样的销售价格。该方法最适用于针对具体项目参考周边商铺的租金水平，由此可直接决定购买商铺的

性价比是否合适。

对任何一个城市而言，由于级差地租因素，城市中心商业区和其它区域的商铺租金肯定是有差距的，关键是差异大小的问题。对中小型城市而言，中心商业区只有12个，导致商业区与其它区域的租金差距非常大，从而使商铺的销售价格非常高；对大城市来说，不仅有市级商业中心区，还有区域商业中心以及社区商业中心等，相对于小城市而言，其租金的差异不是特别大。因此我们可以说，开发项目所处位置的租

金水平将直接决定项目本身的定价。

2、 城市的流通力和第三产业发达程度是影响城市总体商铺价格的关键因素。

中国商业经济学会副会长、中国人民大学黄国雄教授有一个著名的论断：城市核心竞争力主要表现为生产力与流通力的乘数。即：竞争力=生产力*流通力。在生产相对稳定的条件下，流通力成为决定因素。流通力小于1，不仅本地生产能力无法实现，而且内外交通堵塞，这就大大削弱了城市的竞争力。如果流通力大于1，不仅可以弥补本地生产能力的不足，而且通过促进内外交流、优势互补、组合配置，可极大提高城市的辐射力和影响力。比如香港之所以成为国际大都市，被评为亚洲最佳商业城市，也是因为其第

三产业的发达。

而流通力的发达程度和第三产业的发展状况，将直接影响当地商铺租金和销售价格，浙江的温州、义乌等地的商铺为什么卖得快、价格高，就是因为当地已经形成的各种规模和市场，不仅影响到全国，而

且辐射世界。即使在同一个城市不同区域，因为流通力的差异，商铺租金的差异也非常大。

所以，开发商在给商铺定价的时候，还应结合项目的实际情况，即使同一个项目隔一条马路，价格

也许差数倍。所谓“一步三市”就是这个道理。

3、 投资渠道是决定一个城市商铺价格水平的重要因素。

有些经济欠发达地区，当地投资人投资预期“只要回报比银行利息高，我们就能接受”，意味着投资人的期望内部收益率在4%—5%；而在北京，投资人普遍预期是在8-xx年收回全部投资，期望的内部收益率

在10%—15%。这反映了不同城市商铺投资的资本化率和投资预期问题。

在这里我们讲的资本化率，而不是内部收益率（IRR）。内部收益率（IRR）是指将房地产投资未来现金流贴现为现值作为初始投资所使用的贴现率，也就是指每年投入的一元钱获得的利润百分比。而资本化率是指物业购买价格和营业净收入之间的比率，该值通过市场上的可比物业或市场数据资料来获得。一个城市在商铺的需求和供应相对平衡的状态下，资本化率是投资人购买商铺期望的内部收益率，他通过调查和比较同区域商铺的租金收入或营业净收入和购买商铺价格比率，就可知道资本化率，并将此比率作为

期望的投资内部收益率。

这几年北京的商铺投资市场涌入了大量的外地投资人，如建外SOHO5次拍卖中有4套被外地人买走；中关村科贸开盘温州人提前10多个小时就开始排队；银科大厦01号商铺更是被神秘的山西买家以7500万买走，创下了中关村单笔商铺成交的最大记录。主要原因是中小城市商铺投资的收益率比较低，而北京

商铺投资的收益率比较高，这也符合经济学中资本流动性的原理。

如果从更深层次分析原因，中小城市投资渠道比较单一也是一个重要的因素。在北京等大城市，人们可以投资股票、写字楼，但是在中国的许多中小城市还没有形成这样的市场，有些城市甚至没有股票市

场，至于投资古玩、字画也需要到北京来进行交易，何况投资该类市场专业知识要求更高，风险更大。即

使要投资房地产，商铺也是唯一的选择，因为这样的城市根本没有写字楼和公寓租赁市场。

除了上述因素以外，影响商铺价格的因素还有很多，比如当前国家的经济发展水平、政治的稳定性、税收政策的变化等等，但有一点可以肯定的是，住宅价格不是决定商铺价格的影响因素，以住宅价格来衡

量商铺价格的做法是没有任何理论基础支撑的。