物业管理公司人事管理
第一节 概 述
物业管理公司人事管理是指由一定管理主体，为实现人力的扩大再生产和合理分配使用人力而进行的生产、开发、配置、使用诸环节的总和。在社会活动中，包括经济活动中，人事管理具有主体性的作用，因而在各项管理活动中居于关键地位。
人事管理的内容相当丰富，概括起来主要有以下三个方面：
(1)确定以人为中心的管理思想。把人看作活生生的、有理想、有需要、有情绪、有性格，期望关心、理解和尊重，渴望实现自身价值的人。为此，人事管理部门要富有人情味，且重视感情投资。
(2)树立动态系统的观点从事人事管理。对影响组织成员相互关联的过程加以全面思考和系统控制。对影响职工的心理行为作精细分析后，运用目标管理、参与管理方法导向职工，使之为实现企业目标作出贡献，并主动地创设条件激励员工的工作积极性、主动性。
(3)扩大加深人事管理的内容。人事部门不仅要从事与职工直接相关的招聘、录用、培训、考核、奖惩等工作，而且需要从深一层次上注入新的内容，如关心职工的价值观念，和管理手段的运用，使公司的人事管理科学化、现代化、法制化、民主化和高效化。
第二节 岗位职责
一、目 的
规定各级人员岗位职责，以便更好地发挥人事部门的协调、组织、监督、检查职能。
二、组织机构
一般人事管理部门在经理的领导下需设置人事主管和培训主管等编制。
三、职 责
以××物业管理公司为例：
1.部门职责
1.1负责人力资源的招聘、使用、管理、开发和人力成本的控制。
1.2组织结构和人员编制的设定与控制。
1.3制定员工薪资、劳动保护和福利保险管理制度并监督执行。
2.经理
2.1负责组织实施行政人事部的管理工作，对部门起到协调、指导、监督的作用，直接对总经理负责。
2.2协助总经理根据实际发展需求制定、掌握、控制各部门定员、定编。
2.3负责劳资福利、员工教育、员工大会主持以及员工培训等工作。
2.4策划员工培训及公司大型活动。
3.人事主管
3.1在部门经理的直接领导下，对本公司的人事管理工作进行监督检查。
3.2每月审查各部考勤表及考勤卡，根据批示审查各部加班工时以及员工的各种奖罚报告，计算、编制员工工资表，在每月5号递交总经理审批。
3.3具体办理员工户口迁入，购买社会劳动保险、工伤保险。
3.4办理员工入职、离职及各种有关手续。
4.培训主管
4.1按照公司管理的方针政策，负责计划、组织各项培训工作。
4.2负责编制各项培训计划的实施方案并组织实施。
4.3组织审校培训教材及资料。
4.4协助经理组织举办各种培训班，选用教材、聘请师资、组织上课、审阅试题、批改试卷及总结培训情况。
第三节 人事管理制度
当组织的目标确定后，就需要进一步明确为实现组织目标而确定各组成部分、各岗位的制度。因此，人事管理的目标一旦确定，就应该列出实现该目标所需的各种制度，物业管理公司的人事管理主要有录用、开发、维护、使用和考绩制度。
一、录 用
(1)确定录用原则，中心是满足首次人力需求和后续补充人力需求。
(2)制定录用计划，明确录用所需人员数量、质量、来源、招聘方式方法、招聘录用程序等。
(3)制定职务和聘用合同，明确职位资格所需的品格、学历、才能、经验、健康等条件。
二、开 发
(1)明确提高企业人员素质、开发公司人员潜力的战略意义和战术价值，明确培训范围和类型。
(2)制定适应公司发展、市场经济特点，以短期规划为主的培训规划。
(3)建立培训组织，统筹培训工作。
(4)选择培训方式，提高培训效率。
三、维 护
(1)研究工资政策，建立工资档案，制订工资计划。
(2)开展工作实绩评估。
(3)加强安全卫生，保障职工生活。
四、使 用
(1)确定使用原则，贯彻德才兼备、重视个性、扬长避短、用事择人、适才而用、整体优化等要求。
(2)优化配置组合员工，提高群体活动效益。
(3)沟通合作、协调冲突、团结和谐、消除隔阂。
(4)奖励先进、鞭策后进、惩处违纪、弘扬正气、鼓舞士气。
五、考 绩
(1)全面、客观、审慎地考察每个员工。
(2)通过奖勤罚懒，激励先进、鞭策后进。
(3)发现人才、推举人才，为人才脱颖而出创造一个良好的环境。
第四节 人事规划
物业管理公司的人事管理是支撑着公司正常生产经营的全方位管理，是通过有效地组织公司员工，形成人与人、人与事的最佳结合，实现公司的整体目标，履行公司的社会责任，对社会作出有益的贡献。人事管理的规划包括两方面内容。
一、公司发展规划
人事管理要有助于企业在生产经营中取得良好的经济效益，促进企业健康地发展。要实现此规划，应要求设计并发展适应市场经济需要的有效组织，运用各种机制与方法获取企业所需要的人才，并给予有效的使用和激励，在组织内创造并保持一种相互合作的气氛，履行企业对其成员的社会和法律责任，不断提高成员的素质和技能等。
二、职工个人规划
人事管理要有助于提高企业职工的工作和生活质量，促进职工个人工作生涯的发展。人的因素是最重要的因素，公司要实现其发展目标，没有职工的持久热情、意志、智慧和才能，其他条件再完备也无济于事。人事管理工作应充分重视这一点，认真地考虑职工个人经济需要和非经济需要，采取措施予以保证和满足。否则，职工积极性、归属感与群体凝聚力必然下降，公司将有衰败的危险。
第五节 员工招聘
一、招聘目的
随着我国用工制度改革的不断深化，在招聘方式上改国家用工为单位招聘，改固定工为合同工。物业管理公司作为企业，有充分的用工自主权，可以根据企业的实际情况和具体需要，建立起适合市场经济环境、灵活多样的招聘制度，按照具体岗位的设置，配备各种人员。
以××物业管理公司为例，公司人事招聘源于以下几种情况下的人员需求：
(1)缺员的补充；
(2)突发的人员需求；
(3)为了确保公司所需的专门人才；
(4)为了确保新规划事业的人员；
二、申请招聘手续
(1)需招聘员工的部门在确认并无内部横向调职的可能性后，向行政人事部递交书面申请，并附上需招聘职位说明书和数量。
(2)行政人事部详细审核申请职位的工作性质、等级等项。如同意其申请，先在本公司内刊登招聘广告，或从公司内部进行提拔。如管理员空缺，从员工中挑选符合要求的员工填补职位空缺。一般来说，内部提拔能给员工升职的机会，使员工感到自己在企业中有发展的机会，有利于激励士气。再者，内部提拔上来的人员熟悉本企业情况，能较快适应新环境。当确定本公司无适当人选时，才在公司外刊登广告，并及时将信息反馈给用人部门。
三、招聘程序
1.初步甄选
(1)求职登记表是公司初步甄选的手段之一，目的在于获取应聘人员的背景信息，对不合要求者加以淘汰。
(2)初步筛选在应聘人员填写求职表时进行，并安排应聘者到所需部门经理处面试。
2.面试结果反馈
(1)面试过程中，用人部门在求职表上填写面试记录，表明对应聘者的评语及结论。送达行政人事部，作为下一步行动的依据。
(2)行政人事部根据用人部门的评语及结论，要求应聘者交齐身份证、劳务证(待业证)、健康证、学历证、未(结)婚证、岗位资格证书、岗位操作证、驾驶执照、养老保险关系转移单等有关证件、资料(复印后原件归还)，以及彩色小一寸相片两张，然后向应聘者发出报到通知单、领取物品单，安排入职培训，完成后到部门报到。
3.试用期
(1)试用期一般为3个月，并签订试用合同。
(2)试用期由入职者履行新职日起计算。
(3)试用的目的在于补救甄选中的失误。
4.最终录用
对试用合格者予以正式录用。从正式录用之日起，享受本公司同类人员薪金等级。
5.劳动合同签订
(1)物业公司是根据广州市劳动局制订的“广州市城镇临时职工”、“广州市外地临时职工”劳动合同与被聘用者达成协议，这协议一经成立，当事人之间就产生一定的权利和义务。
(2)合同签订后，被聘用者在公司中承担一定职务或工种的工作，接受公司的管理，遵守公司内部的劳动规则。
(3)根据“××市劳动合同管理规定”，外地临时工最高只能签订一年的合同；××市户口的人员，根据公司需要而签订合同。
6.员工的解聘
解聘是公司提出不再与员工履行合约解除合同的一项权利，主要有以下几个因素：
(1)在试用期发现不合录用条件的；
(2)因患病或因工负伤，医疗期满后不能从事原来工作的；
(3)违反劳动纪律或在社会上严重违法的；
(4)因公司发生变化，缩小规模而多余的人员；
(5)公司倒闭，需进行清算的；
(6)解聘和开除有明显的区别，开除是公司能行使的惩罚处分中最严厉的形式。
7.员工辞职
辞职是指员工本人提出要求脱离现任岗位，与公司脱离劳动关系而另找工作的一种权利。
(1)员工因故辞职时，首先向部门索要《申请报告单》，填写后交部门主管签署意见，再送交行政人事部门审核。
(2)员工无论以何种理由提出辞职申请，自提出之日起，仍需在原工作岗位继续工作一个月。
(3)员工辞职申请被核准后，在离开公司前在行政人事部办理辞职手续。
四、员工的招聘计划
员工素质的高低，直接影响到物业管理公司的运作与发展，为了确保物业管理工作的正常开展，在招聘前应制定出详细的招聘计划，招聘计划的主要内容有：
1.明确招聘人员总数
招聘人员时，首先要明确招聘多少人。招聘人数的多少应根据物业管理公司的现状与发展、所管物业的类型、管理的范围与要求、所管物业的面积大小、业主的需要等因素结合公司的定员定编合理确定。
以下是综合××市各物业管理公司员工定编的实际情况确定的招聘员工的数量标准，可供各物业公司在确定招聘人数时参考。
(1)多层住宅物业管理人员的定编标准
多层住宅物业管理人员的定编标准，按建筑面积计算1万m2配置3.6人左右(不包括车辆管理人员)，各类人员配置及标准如下：
①管理人员：主任，总建筑面积10万m2以下设1人，10～20万m2，设1正1副，25万m2以上，设1正2副；助理，总建筑面积10万m2以下设1人，在10万m2以上每增加5万m2增加1人；社区文化设1人，活动中心、场所的值班人员另计；管理处财务相对独立，一般设出纳、会计各1人，但可以兼职；其他人员如资料员、接待员、仓库管理员可根据物业大小和工作需要来设置。
②维修员：建筑面积每4万m2设置1人。
③绿化员：绿化面积每4000 m2左右设1人。
④保洁员：每140户设1人。
⑤保安员：每120户设1人。
⑥车管员：根据道口或岗亭设置，车辆流量大的每班设2人，流量小的每班设置1人，一日3班。
(2)高层住宅物业管理人员定编标准
高层住宅物业管理人员定编标准，按建筑面积计算每1万m2配置7.5～7.8人左右(不包括车辆管理人员)，各类人员配置及标准如下：
①管理人员：建筑面积小于5万m2设主任1名，每增加5万m2增设副主任1名；助理每350户设1人；社区文化设1人，活动中心、场所值班人员另计；会计、出纳各设1人；其他人员可以根据工作需要设置。
②机电人员：高层住宅楼宇机电设备设施一般都有电梯、消防、供水、供电设施，要相应配备工程技术人员，建筑面积在3万m2以上的楼宇每1万m2配1.5人。
③保洁、绿化人员：建筑面积每7000 m2左右或90～100户配1人；公共场所或商业场所可适当调整人员。
④保安人员：每40户配1人或建筑面积3000 m2左右配1人。
⑤车辆管理人员：依据岗亭或道口设置，车辆流量大的每班每岗设2人，流量小的每班设1人，一日3班。
(3)高层写字楼物业管理人员定编标准
高层写字楼物业管理人员定编标准，按建筑面积计算每1万m2配置15～18人左右(其中不包括车辆管理人员)，各类人员配置及标准如下：
①管理人员：建筑面积小于3万m2设主任1名，每增加3万m增设副主任1名；助理每2万m2设1人；社区文化设1人，活动中心、场所值班人员另计；会计、出纳各设1人；其他人员可以根据需要设置。
②机电人员：高层写字楼要增设空调通风系统，其他类型设备的数量也较高层住宅有所增加，所以对工程技术人员的配备相对要求高且数量多，一般每1万m2配4～5人。 ③卫生、绿化人员：建筑面积每2500 m2配1人。
④保安人员：建筑面积每2000 m2左右设置1人。
(4)其他类型的物业
如商业、综合性楼宇可以参考以上人员的定编方法来确定。
2.确定各类人员的招聘条件
物业管理公司通常划分为决策层、管理层和操作层三个层次，为了使各层次人员的招聘条件切合实际，在选聘时必须研究各层次人员的知识与能力结构。
(1)决策层必备的知识与能力
①必备的知识：
a.了解房屋结构及设备、设施等修缮的基本知识；
ｂ.了解房地产有关理论和开发、经营、管理、估价等基本知识；
c.了解有关法律知识；
d.熟悉计算机应用的知识；
e.熟悉房屋完损等级标准和安全管理基本知识；
ｆ.熟悉国家和本地区的物业管理法律、法规、政策，掌握物业管理的基本理论与实务； g.掌握物业公司经营管理知识。
②必备的能力：
a.具有制定物业管理公司长期发展规划、建立健全管理制度的能力；
ｂ.具有掌握并控制各部门业务及运作状况，熟悉企业财务、税收状况和市场变化情况，有经营决策能力；
c.具有综合组织和协调能力，具有公关、谈判及建立业务关系的能力；
ｄ.具有处理突发事件的能力；
e.具有计算机应用能力。
(2)管理层必备的知识与能力
①必备的知识：
a.了解房地产有关理论和开发经营管理等基本知识；
ｂ.熟悉物业管理的基本理论和有关政策法规，掌握本地区有关物业管理要求、计费规定等；
c.掌握房屋完损标准、质量检测方法和安全管理的基本知识；
ｄ.掌握物业管理的有关技术标准及维修的基本知识；
e.掌握房屋结构、设备、设施等维修管理的基本知识；
ｆ.掌握计算机应用知识。
②必备的能力：
a.具有建立健全部门规章制度的能力；
ｂ.具有制定工作计划并组织实施的能力；
c.具有及时处理房屋、设备、设施的抢修排险和火警匪警救护等突发事件的能力； ｄ.具有宣传教育组织各类活动及处理一般矛盾的能力；
e.具有处理专项业务并能与相关机构协调的能力；
ｆ.具有熟练应用计算机进行管理的能力。
(3)操作层必备的知识与能力
①能执行公司的各项规章制度及操作程序。
②能熟练掌握所从事岗位的专业技能。
③具有独立处理琐碎事物的能力。
④具有较强的责任心、控制力，具有团队意识。
根据各管理层次应具备的知识与能力结构，结合各工作岗位的具体要求，确定出每个工作岗位的具体招聘条件，如年龄要求，性别要求，应具备什么样的技术条件，什么样的文化程度等等。在确定各岗位具体招聘条件时，应以应聘者有能力完成工作目标为惟一标准。
3.招聘各管理层次人员的参考条件
(1)决策层
通常要求45岁以下，相关专业本科以上学历，获“物业管理经理上岗证书”，有5年以上的专业管理工作经验，有较强的工作能力。
(2)管理层
40岁以下，相关专业专科以上学历，中级以上职称，5年以上专业工作经验，有较强的工作能力。
(3)操作层
该层次涉及的岗位最多，这里以深圳招商祥融物业管理公司为例，介绍该公司操作层主要岗位的招聘条件，仅供参考。
①保安员：男性，年龄20～28周岁，身高1.70ｍ以上，初中以上文化程度，身体健康，有酒店或物业管理保安工作经验及退伍军人优先；女性，年龄18～25周岁，身高1.60m以上，未婚，高中以上文化程度，身体健康，有服务行业工作经验者优先。
②清洁工／绿化工：35周岁以下，初中以上文化程度，身体健康，有相关工作经验者优先。
③绿化技术员：45岁以下，相关专业中专以上学历，3年以上绿化工作经验，有绿化技术专长。
④园艺师：45岁以下，相关专业专科以上学历，5年以上绿化工作经验，有相关工作经历。
⑤服务员：28岁以下，女1.60m以上，男1.75ｍ以上，高中以上文化程度，相貌端庄，普通话标准流利，有1年以上工作经验。
⑥接待员：28岁以下，限女性，1.60ｍ以上，高中以上文化程度，相貌端庄，普通话标准流利，有1年以上工作经验。
⑦房管员：30岁以下，女1.58ｍ以上，男1.70ｍ以上，大专以上文化程度，相貌端庄普通话标准流利，持《房管员上岗证》。
⑧机电工：40岁以下，限男性，有相关专业资格证，高中以上文化，3年以上实践经验。
⑨土建(给排水)维修工：40岁以下，限男性，有相关专业资格证，5年以上实践经验。 ⑩文员：28岁以下，1.55ｍ以上，相貌端庄，大专以上文化程度，会电脑操作。
11打字员：30岁以下，1.55ｍ以上，相貌端庄，高中以上文化程度，熟练使用办公软件，100字／ｍin以上。
12出纳：中专以上，有会计上岗证，3年以上工作经验，熟悉电脑操作。
13仓管员：男，1.70ｍ以上，中专以上学历，同等工作3年以上经验，熟悉电脑操作。 14会计：大专以上学历，助理会计师职称，3年以上相应的工作经验，懂财务软件操作。
4.确定员工的招聘方法
应根据所需人员的类型而采取相应的招聘办法，既可以从公司内部选择和挖潜，也可以从社会广泛寻觅。一般做法是：所需人员技能层次越高，越是利用公司的内部人员，或通过私人介绍、推荐的方式；所需人员技能层次越低，则越是经常从公司外部劳动力市场招聘，或是利用就业服务的机构或广告招聘。通常，员工的招聘方法有以下几种：
①公司内部选择和挖潜。这种方法可以给公司内部员工提供更多的晋升机会，可更好地用人所长，更好地调动和激发员工的积极性。
②广告招聘。利用广告形式招聘员工，影响面广，但需支付广告招聘费用。
③人才市场招聘。目前，我国各城市基本上建立了比较成熟的人才市场，通过人才市场招聘已成为各公司获得员工的主要方法之一。
④通过院校招聘。随着物业管理需求的增长，举办物业管理专业的院校逐渐增多，通过这些专业院校的培养，也将为物业管理公司输送一大批合格人才。