国有土地收储工作流程补充说明

一、提出申请

原土地使用权人向国土分局提出土地收购储备申请，同时一次性交付以下材料：

1.国有土地收储申请。

2.上级公司或上级管理部门同意收储的意见。

3.土地使用证、地籍调查成果或土地权属的其他凭证；房屋所有权证或房屋所有权的其他凭证；出让合同或划拨用地手续等土地来源相关文件。

4.营业执照或法人资格证书、法人身份证；授权委托书和授权委托人身份证。

5.关于被收回土地及其地上房屋设定抵押、质押、优先权或其他担保物权限制情况和被查封、扣押或采取其他强制措施情况的说明。

6.现场照片。

7.符合控制性详细规划及土地利用总体规划相关文件。

8.其他有关资料（如：航拍图、地形图、控规图及土地利用总体规划图等）。

二、现场踏勘

对拟有偿收回地块的四至范围、地上物状况、土地使用情况进行现场踏勘。

三、权属及规划核实

1、核实拟有偿收回地块的土地使用权权属情况及抵押、查封等其他限制条款。

2、对权属清晰，无抵押、查封等他项权利限制的地块，核查其是否符合土地利用总体规划；同时会同规划部门确认规划用途、规划建设用地面积、容积率等规划情况。

3、最终将申请收储地块事宜上报区政府，待区政府批准同意后，进行收储工作。

四、评估测算

由评估机构对拟收储地块进行现状综合评估出具评估报告，提供土地收购、拆迁安置及补偿等费用的测算数据。

五、收储价格审核及确定

评估机构提供的收储价款，由储备中心初审完毕后，会同国土分局内部相关科室及区财政局、发展改革、规划分局、审计局、监察局等相关部门联审，联审完毕后将结果报区政府新城会审议，确定最终收储价格。

六、签订收储协议

收储价格经区政府批准后，国土分局土地储备中心与原土地使用权人签订《国有土地使用权收储协议》。

七、支付收购费用

国土分局土地储备中心根据《国有土地使用权收储协议》约定的期限、数额和方式，向原土地使用权人支付国有土地收储补偿费。

八、权属变更

国土分局土地储备中心根据《国有土地使用权收储协议》支付收储费用后，原土地使用权人与土地储备中心向国土分局、住建委申报权属变更登记手续。

九、交付土地

根据《国有土地使用权收储协议》约定的期限和方式，原土地使用权人向国土分局土地储备中心交付被收储的土地和地上建筑物。

十、入库交易

国土分局土地储备中心将收储地块统一纳入土地储备库，届时根据计划入市交易。

第二篇：国有土地上房屋征收与补偿条例实务操作程序设想

实施《国有土地上房屋征收与补偿条例》的

具体操作程序设想

山东众星为民律师事务所 赵世平

内容摘要：笔者结合自己多年从事城市房屋拆迁法律服务的体会，对于《国有土地上房屋征收与补偿条例》颁布实施以后如何贯彻实施的操作程序问题，包括征收机构的建立、征收文件的制定、征收决定的作出及其相关部门的工作进行初步探讨，以和同行共飨，以便为《国有土地上房屋征收与补偿条例》颁布后更好地提供相应的法律服务。

主题词：《国有土地上房屋征收与补偿条例》 程序 设想

经过长时间和多次、多渠道征求社会各界的意见，国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称《新条例》）终于正式颁布，并于20xx年3月21日颁布之日实施。至此，饱受诟病的原《城市房屋拆迁管理条例》寿终正寝，这对于在《中华人民共和国物权法》颁布之后本就应当立即受到充 1

分保护的私人物权中最大宗的房屋产权的保护，无疑是一个极大的利好。但是同时应当看到，由于我国各地具体情况不同，至今对于在实务操作中的具体程序方面的问题，各省尚无明文规定，给实务操作带来了一定的困惑，也使得《新条例》的贯彻实施受到了一定的影响。笔者结合自己多年从事拆迁法律服务的经验，仅对在《新条例》的框架内如何具体操作中的程序问题作如下设想，意在引起业内同行，特别是业内从事该业务的同行的共同探讨，以期使得《新条例》得到符合立法原意的正确贯彻和实施。

一、建立征收机构

本条例虽然未作详细规定，但是依据实际情况，笔者设想，以建立市、县国有土地上房屋征收与补偿领导小组或委员会为宜。小组或委员会应当有规划、建设、财政、国土资源、发展改革等有关部门参加，以下称市、县房屋征收补偿领导机构。下设工作部门，可以称市、县房屋征收补偿管理办公室，以下称房屋征收部门。考虑到各地的具体情况不同，该房屋征收部门可以单设，单独挂牌。也可以设在建设行政主管部门或者房屋管理机关，一个机构，两块牌子。但是不论何种形式，该房屋征收部门职能只能是对市、县人民政府负责，而不是对建设行政主管部门或者房屋管理机关负责，即使是建设行政主管部门或者房产管理机关的首长兼任该房屋征收部门的负责人，也应当如此。并同时建立实施单位， 2

可以称市、县房屋征收补偿实施服务中心，以下暂称房屋征收实施单位。考虑到《新条例》明确规定房屋征收实施单位不得谋利，同时结合事业单位分类改革的精神，该实施单位应当以成为具备专业服务职能的事业单位为宜。为此，应当为其配备必要的专业工程技术人员和必要的机械设备以及必要的操作人员，并为上述人员解决职称、编制、待遇等问题。

笔者对以上各机构的具体工作或者业务范围设想如下： 市、县房屋征收补偿领导机构负责组织并由有关部门配合决定征收事宜 指示并要求 房屋征收部门（负责组织实施征收和补偿具体事宜） 委托、指导并负责监督 房屋征收实施单位负责房屋征收与补偿的具体工作）（由房屋征收部门对房屋征收实施单位的行为承担法律责任。

二、市、县级人民政府对符合本条例规定的情形作出征收决定

（一）确定拟征收的项目是否符合公益要求

鉴于《新条例》对于公益范围已经作出了较为明确的界定，笔者认为，应当由省一级制定相关细则，特别要在细则中对于滥用公益的名义，或者擅自扩大公益范围，随意以公益名义进行征收的行为规定明确的法律责任。

（二）调查、认定拟征收房屋的状况

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在作出决定之前，应当调查、认定征收区域内未经登记的房屋状况，并作出处理；对于依法认定的合法建筑和未超过批准期限的临时建筑，应当给予补偿；对于依法认定的违法建筑和超过批准期限的临时建筑，则应当明确规定不予补偿。鉴于《新条例》对于作出的认定和处理决定不服的情况如何给予救济，未作说明。按照行政法理论，笔者认为，既然法律、行政法规未作限制性规定，根据对于公民的行为“法无明文即不得禁止”的行政法原理，相对人应当有权利通过行政复议、行政诉讼的途径获得救济。

（三）组织制定实施征收所必须具备的文件

根据《新条例》的规定，拟实施征收必须具备以下文件，即：

1、一般性征收，应当具备国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。制定上述规划，应当广泛征求社会公众意见，经过科学论证。同时，根据《中华人民共和国规划法》及其相关法规、规章的规定，规划应当由具有相应的规划制定资质的单位或者机构编制，并通过相关的批准机关批准后方为有效。

2、对于为了建设保障性安居工程或者实施旧城改造计划，《新条例》作了特别规定，即：保障性安居工程建设、旧城区改建计划，应当纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划。笔者认为，再次应当予以特别强调的是，所谓已经 4

纳入市、县国民经济和社会发展年度计划，就是说，在市、县国民经济和社会发展年度计划中应当具有相关的书面文字描述，并已经通关相关渠道对公众进行了公开。

（四）市、县人民政府在作出征收决定前的工作

1、应当按照有关规定在作出房屋征收决定前，进行社会稳定风险评估。笔者认为，这种评估不应当关门进行，而是应当广泛吸收社会各界广泛参与，以取得广大人民群众的真正支持；房屋征收决定涉及被征收人数量较多的，应当经政府常务会议讨论决定，对此，笔者认为，政府常务会议的讨论应当具有书面记录，参加会议的人应当在书面记录上签字，并明确对讨论内容持何种意见，以便将来分清责任。

2、作出房屋征收决定前，征收补偿费用应当足额到位、并且专户存储、专款专用。对此，笔者认为，该专户应当由房屋征收机构掌握控制权，以便在项目结束并进行审计时明确法律责任。

3、组织有关部门对房屋征收部门制定的征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见。征求意见期限不得少于30日。※

4、将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布。※

5、因旧城区改建需要征收房屋，多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定的，市、县级人民政府应当组 5

织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案。※

6、制定对于被征收人的补助和奖励办法。※

三、房屋征收部门的工作

（一）制定征收、补偿方案，报市、县人民政府审查；※

（二）对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记，对此，被征收人应当予以配合。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。笔者根据实践认为，省级人民代表大会或者常务委员会应当规定被征收人不予配合时应当承担的人法律责任，以保证大多数被征收人的合法权益及时得到维护；※

（三）监督检查在房屋征收范围确定后，是否存在新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为；违反规定实施的，不予补偿；※

（四）将前款所列事项书面通知有关部门暂停办理相关手续。暂停办理相关手续的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不得超过1年；※

（五）负责具体的补偿事宜。※

根据《新条例》的规定，笔者认为，补偿项目可以分解为以下各项：

1、被征收房屋价值的补偿；

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2、因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；

3、因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

4、根据市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。※

（六）代表市、县与被征收人签订征收补偿协议。※

1、补偿费的范围：

（1）被征收房屋的价值。《新条例》规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。而被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。笔者根据实践经验认为，评估报告中应当附有评估依据包括事实依据和法律、法规、规章以及规范依据、评估机构的资质执业证书复印件、评估人员资质和执业证书复印件等等。同时，应当充分注意对进行评估所必须的具体工作和评估协助的组织。※

鉴于《新条例》对于评估结果存在异议以及评估办法的确定乃至评估机构的选定、对于评估机构进行评估工作都做出了具体的要求和详细的规定，笔者在此不赘。笔者只是认为应当强调，对于违反相关规定的，征收领导机构应当严肃予以查处。

（2）因征收房屋造成的搬迁费、临时安置费；

（3）因征收房屋造成的停产停业损失费；

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（4）按照市、县级人民政府制定的奖励办法确定的对被征收人给予的奖励。

（5）按照省级人民政府制定的办法的规定，确定被征收人的住房保障问题（包括人员基本状况、保障房的区位、面积等）

2、征收补偿协议的内容：

对于征收补偿协议，应当包括哪些内容，本条例未作详细规定。笔者认为，依据民法和合同法原理，制定征收补偿协议，至少应当包括以下内容：

（1）合同双方当事人的详细情况；

（2）被征收房屋的基本状况，至少应当包括：区位、用途、建筑面积、肉眼可见的结构状况、建设时间和成新、装修和装潢、附属物等等；

（3）补偿方式（现金补偿抑或产权调换）

（4）补偿金额及其依据抑或调换的房屋状况；

（5）货币（搬迁费、临时安置费、停产停业损失---按照停产停业期限和停产停业前的效益确定）支付方式或者房屋调换办法（包括产权调换房屋的地点和面积、周转房的使用时间等事项，并结清房屋差价；因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。）；

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（6）履行协议时间和方式（包括搬迁期限、过渡方式和过渡期限、自行搬迁抑或由征收方协助搬迁等事项）；

（7）违约责任；

（8）解决争议的途径；

（9）未尽事宜的约定；

（10）协议的副本和份数及其效力的约定；

（11）双方签名盖章的约定；

（12）协议形成的时间。

（七）对无法达成协议的，向市、县人民政府提出作出决定的建议并准备有关法律文件。※

（八）执行市、县人民政府的决定，对于在法定期限内既未申请复议、也未提起诉讼的，依法代表市、县人民政府申请人民法院强制执行。※

需要提交有关法律文件，包括强制执行申请书、补偿金额、专户存储账号、产权调换房屋和周转用房的地点和面积等材料。（需要准备上述文件以及为这些文件配套的资料）※

（九）依法建档 ※

依法建立房屋征收补偿档案，并将分户补偿情况在房屋征收范围内向被征收人公布。

四、对项目依法审计和依法接受审计

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审计机关应当加强对征收补偿费用管理和使用情况的监督，并公布审计结果。房屋征收部门应当依法接受审计，并向审计人员出具真实的原始资料。

笔者同时认为，文后画“※”的条目中所涉及的具体事务应为作为房屋征收部门的日常工作。

以上管见，仅供同行之间探讨，错讹不足指出，敬请斧正。

二0一一年四月

（全文共4164字）

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