《20xx年房地j“营铺策划大伞>移动馊盘版！策划人小必备资料库！货到验货后付款 房策I叫海最房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789 审核：
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XX．XXXXX项目
重庆XX城市建设发展有限公司
目 录
绪论
第一章．项目概况
一． Il，场定位
二， 项H简介
第二章，项目控制目标
一， 投资规模
j：． 投资收益同标
三， 总成本控制R标
四． 销售及推J“日标
五． 招商H标
六， 质量日标
第三章．项目实施工程进度控制计划
一， 前期‘I：作进度控制计划
j：， 顺R建设进度控制计划
第四章，项目实施成本控制计划
一． 前期T程费用
二． T程建设费用
二． 销售推广及招商费用
四． 管理赞用
五． 财务赞用
六． 营业税费
七， 刁i可预见费用
八． 总成本控制H标
第五章，项目实施销售及推广计划
一， 销售计划
二． 推J“计划
j i． 销售日标
第六章．项目实施招商计划
一． 项F1商业业态配置
二． 项日商业业态布局
j i． 招商日标
四． 项H招商而积（除去销售部分）及租金收入确定
五， 招商时段划分
第七章．项目实施风险控制计划
第八章．项目组织架构及工作流程
一， 项R组织架构
二． 项日实施T作流程
第九章．项目控制流程图
绪论
《XX．XXXXX项f1总控计划>足根据《XX．假日xxx项F1策划书》、《XX．假日
XXX概念设计》和《XX．假H xxx经济测算报告》等有关文件制定的，足指导项F{实 施的计划性、纲领性文件，它明确了项只定位，界定了各部门的职责与T作范罔，提 出了项日实施的投资控制计划、T程进度控制计划、营销推J“控制计划和保障项日日 标顺利实现的组纵架构、管理程序与监控措施，是“xx - XXXXX”项日实施的指导 性文件，也是制定《XX．XXXXX项日执行计划书》的根本依据之一。
编制依据：
（一）《XX．xxxxx项日-口J．行性研究报告》
（二）《xx．xxxxx项F{策划书》
（三）《XXXXX项日经济测算报告》
（四）《XXXXX项日方案设计及初步设计》
（五）XX项日部提供的■程进度计划
（八）成本控制中心提供的成本信息
（七）营销中心提供的销售推广计划
（八）购物中心发展管理公司提供的招商计划
一市场定位
1．项目名称
XX．XXXXX
2．项目定位
第一章 项目概况
现代商业步行街
现代都市商业步行街系统，核心一口l牌主力店与大型平价超市为楸纽，以精品购物 ?廊，美食娱乐城，涌吧情调区为特色的集观光休闲带，地下商业城，牛态豪宅，牛 活服务一‘J二-体的区域性景观购物中心，XX地标性建筑。
3目标客户
3.1 H标客户群：
商业步行街
┏━━━━━━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━━━━━━┓ ┃70%为： ┃30%为： ┃ ┣━━━━━━━━━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━━━━┫ ┃xx区为主体的商业物业投资者本区域 ┃主城区商业物业投资群体主城区个 ┃ ┃拆迁的临时门面经营者XX区部分政 ┃人投资经营户 ┃ ┃府官员及灰色收入阶层 ┃主城区各餐饮、娱乐、休闲、购物等 ┃ ┃ ┃业态的扩张发展购买 ┃ ┗━━━━━━━━━━━━━━━━━┻━━━━━━━━━━━━━━━━━┛ 新都市精I冒一豪宅
┏━━━━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━━┓
┃90%为： ┃10%为： ┃
┣━━━━━━━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━┫
┃XX区成功的私企、个体老板 ┃主城区向XX区扩张的经营户 ┃
┃xx区部分政府官员、公务员 ┃外来移民居住者 ┃
┃追求现代生活的XX区中青年人群 ┃ ┃
┗━━━━━━━━━━━━━━━┻━━━━━━━━━━━━━┛
3.2终端消费群：
I>（域内各小IX的青中年居民、剧荆写字楼的T作人员、大江T业同IX人群、李家 沱地区流动时尚的消费者——年龄主要在18到48岁之间，生活节奏快、消费档次高、 接受流行元素强；充满个性、活力和激情、追求时尚消费和激情的生活方式。
4.项日形象概念
4
现代时尚的都市商\IV.=少行街
二项目简介
地块^地面积约32亩，地块南北各建1栋高层住宅建筑，中问由3-4层商业用虏
组成，总建筑面积约85000平方米，锌积率约4.0，具体指标如下：
┏━━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━┓
┃用地面积( m2) ┃ 21625.6 ┃商业总建筑面积(m2) ┃ 61724 ┃
┣━━━━━━━━━━━━━╋━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━╋━━━━━━┫
┃总建筑面积（吖） ┃ 84535 ┃ 主力店A(盯) ┃ 6248 ┃
┣━━━━━━━━━━━━━╋━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━╋━━━━━━┫
┃地上建筑面积(m2) ┃ 62846 ┃ 主力店B (m2) ┃ 9177 ┃
┣━━━━━━━━━━━━━╋━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━╋━━━━━━┫
┃ 地上商业面积(m2) ┃ 46062 ┃住宅总户数 ┃ 99 ┃
┣━━━━━━━━━━━━━╋━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━╋━━━━━━┫
┃ 住宅总建筑面积( nf) ┃ 16731 ┃容积率 ┃ 3.9 ┃
┣━━━━━━━━━━━━━╋━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━╋━━━━━━┫
┃ 垃圾站面积(m2) ┃ 53 ┃覆盖率 ┃ 50. 8% ┃
┣━━━━━━━━━━━━━╋━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━╋━━━━━━┫
┃地下建筑面积( m2) ┃ 21689 ┃绿化率 ┃ 25. 3% ┃
┣━━━━━━━━━━━━━╋━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━╋━━━━━━┫
┃ 地下商业面积( rrt) ┃ 15662 ┃机动车停车数 ┃ 140 ┃
┣━━━━━━━━━━━━━╋━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━╋━━━━━━┫
┃ 仓储及设备用房(m2) ┃ 1983 ┃ 地下停车位 ┃ 115 ┃
┣━━━━━━━━━━━━━╋━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━╋━━━━━━┫
┃ 地下车库（肝） ┃ 4044 ┃ 地面临时停车 ┃ 25 ┃
┣━━━━━━━━━━━━━╋━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━╋━━━━━━┫
┃ 一层商业建筑面积( nf) ┃ 10052 ┃ 一层商业套内面积(m2) ┃ 6978 ┃
┣━━━━━━━━━━━━━╋━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━╋━━━━━━┫
┃ 二层商业建筑面积(m2) ┃ 12004 ┃ 二层商业套内面积(m2) ┃ 8822 ┃
┣━━━━━━━━━━━━━╋━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━╋━━━━━━┫
┃ 三层商业建筑面积(m2) ┃ 11715 ┃ 三层商业套内面积(m2) ┃ 9449 ┃
┣━━━━━━━━━━━━━╋━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━╋━━━━━━┫
┃ 四层商业建筑面积( m2) ┃ 11350 ┃ 四层商业套内面积( nf) ┃ 8864 ┃
┗━━━━━━━━━━━━━┻━━━━━━┻━━━━━━━━━━━━┻━━━━━━┛
第二章项目控制总体目标
一投资规模
项H计划总投资18000万元，启动资金7000万元，详见第四章。
二投资收益目标：
项F{投资收益率35. 5%（仅计算现金叫收部分），闩有资产年收益331万元（je中车 库未计算收益）。详见第四章。
三工程进度目标
T程总进度从20xx年9月11口）r h
商业部分jli题建筑200／1年5月31日完T，9月30日客户进场装修，12月底商业 试营业：住宅建筑20xx年12月31日完成结构封顶：整个项日20xx年6月竣T，住
宅20xx年10月交付使用。详见第三章。
四总成本控制目标
总成本（含税费）为20320万元，力争控制在19000万元以内：
单方成本控制在2400元/nf（不含税控制在2158元/nf）。见第四章。
五销售及推广目标
项同计划总销售额2.5亿元，20xx年底力争实现合川销售收入1.8亿元（开盘3
个月内）。洋见第五章。
六招商目标
-2F～4F的主力店招商签约心在20xx年8月底签定协议或合同；
20xx年9月io同完成至少10家骨架店招商；辅主力店必须引进知名品牌，2003
年10月初）1：始全面招商，20xx年8月完成90%的招商任务；
年出租总收益564万元（龠物昝费），IC中自有资产出租收益33l万元／年。详见
第六章。
七质量目标
T程质量达剑合格标准。
第三章 项目实施工程进度控制计划
前期工作进度控制计划
为了确保项日的整体进度按公司的既定H标进行，必须严格控制项日的实施计划，
项日的前期‘I：作要确保按既定时问完成。
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━━━━━━━━━┓
┃序号 ┃ 工作内容 ┃ 完成时间要求 ┃ 执行部门 ┃
┣━━━╋━━━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━━╋━━━━━━━
━━━━━━━━━┫
┃ ┃ 前期手续 ┃ ┃ ┃
┣━━━╋━━━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━━╋━━━━━━━
━━━━━━━━━┫
┃ ┃ ┃8月25日完成初步设计方案，8月 ┃项目部、研发
部、总T办、拓展 ┃
┃ l ┃ 初步设计 ┃ ┃ ┃
┃ ┃ ┃30日办理完报建于续 ┃ 部 ┃
┣━━━╋━━━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━━╋━━━━━━━
━━━━━━━━━┫
┃ ┃ ┃9月16日完成建施图，10月15日 ┃项目部、研发
部、营销部、购物 ┃
┃ 2 ┃ 施．r图审查 ┃ ┃ ┃
┃ ┃ ┃完成施一I：图 ┃巾心经营公司、
总．I：办、拓展部 ┃
┣━━━╋━━━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━━╋━━━━━━━
━━━━━━━━━┫
┃ 3 ┃ 临时施工许可证 ┃8月30日至9月10日 ┃ 项目部、
拓展部、总■办 ┃
┣━━━╋━━━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━━╋━━━━━━━
━━━━━━━━━┫
┃ 4 ┃ 施工许可证 ┃10月8日至10月15日 ┃ 项目部、
拓展部、总-T办 ┃
┣━━━╋━━━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━━╋━━━━━━━
━━━━━━━━━┫
┃ ┃ ┃ ┃项目部、拓展部、
总工办、销售 ┃
┃ ┃ 预售许可证 ┃10月16日至10月20日 ┃ ┃
┃ ┃ ┃ ┃ 部 ┃
┣━━━╋━━━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━━╋━━━━━━━
━━━━━━━━━┫
┃
┣━━━╋━━━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━━╋━━━━━━━
━━━━━━━━━┫
┃ 1 ┃ 项目总监到岗 ┃8月1日 ┃ 项目部、
总“_I -办 ┃
┣━━━╋━━━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━━╋━━━━━━━┃ ┃ 岗位安排 ┃ ┃
━━━━━━━━━┫
┃ ┃ ┃9月1日（土建、安装、预算个‘ ┃ ┃
┃ 2 ┃ 监理-I：程师到岗 ┃ ┃ 项目部、总-
办 ┃
┃ ┃ ┃名） ┃ ┃
┣━━━╋━━━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━━╋━━━━━━━
━━━━━━━━━┫
┃ 3 ┃ 现场办公窒确定 ┃8月5日 ┃ 项目部、
总．I：办 ┃
┣━━━╋━━━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━━╋━━━━━━━
━━━━━━━━━┫
┃ ┃ 丌T前准备 ┃ ┃ ┃
┣━━━╋━━━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━━╋━━━━━━━
━━━━━━━━━┫
┃ l ┃ 施‘川缶时用水电 ┃8月4日至20日 ┃ 项目部、
总一I：办 ┃
┣━━━╋━━━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━━╋━━━━━━━
━━━━━━━━━┫
┃ 2 ┃ 市政管网拆迁 ┃9月10日完成 ┃ 项目部、
拓展部 ┃
┣━━━╋━━━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━━╋━━━━━━━
━━━━━━━━━┫
┃ ┃ ┃ ┃项目部、成本部、
总．I：办、设计 ┃
┃ 3 ┃ 地质勘察峄位确定 ┃8月22日进场 ┃
┃
┃ ┃ ┃ ┃院 ┃
┣━━━╋━━━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━━╋━━━━━━━
━━━━━━━━━┫
┃ 4 ┃环境评估及污水处理 ┃8月15日确定 ┃ 项目部、
成本部、总■办 ┃
┣━━━╋━━━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━━╋━━━━━━━
━━━━━━━━━┫
┃ 5 ┃ 平基啦位碗定 ┃8月30日确定 ┃ 项目部、
成本部、总’I：办 ┃
┣━━━╋━━━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━━╋━━━━━━━
━━━━━━━━━┫
┃ 6 ┃ 十建单位招标 ┃8月31日完成 ┃ 项目部、
成本部、总-T办 ┃
┣━━━╋━━━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━━╋━━━━━━━
━━━━━━━━━┫
┃ 7 ┃ 监理坼位招标 ┃8月31日完成 ┃ 项目部、
成本部、总工办 ┃
┣━━━╋━━━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━━╋━━━━━━━
━━━━━━━━━┫
┃ 四 ┃ 销售前期准备 ┃ ┃ ┃
┣━━━╋━━━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━━╋━━━━━━━
━━━━━━━━━┫
┃ 1 ┃ 售楼部选址 ┃8月4日讨论 ┃ 项目部、
营销部、研发部 ┃
┣━━━╋━━━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━━╋━━━━━━━
━━━━━━━━━┫
┃ ┃ ┃8月12日完成方案，8月25日完成 ┃项目部、研发
部、营销部、总T ┃
┃ 2 ┃ 售楼部设计 ┃ ┃ ┃
┃ ┃ ┃结构和装修施工图设计 ┃ 办 ┃
┣━━━╋━━━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━━╋━━━━━━━
━━━━━━━━━┫
┃ 3 ┃ 售楼部与围墙 ┃9月11日动工，25日完' ┃ 项目部 ┃
┣━━━╋━━━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━━╋━━━━━━━
━━━━━━━━━┫
┃ 4 ┃ 销售面积测绘报告 ┃9月30日 ┃ 项目部、
研发部、销售部 ┃
┣━━━╋━━━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━━╋━━━━━━━
━━━━━━━━━┫
┃ 5 ┃ 交房标准确定 ┃9月30日 ┃ 项目部、
研发部、销售部 ┃
┗━━━┻━━━━━━━━━━━┻━━━━━━━━━━━━━━━┻━━━━━━━
━━━━━━━━━┛
二项目建设进度控制计划
┏━━━━┳━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━━━━━┳━━━━━┓
┃ 序号 ┃ 工作内容 ┃ 完成时间要求 ┃ 备注 ┃
┣━━━━╋━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━━━╋━━━━━┫
┃ l ┃ 场地甲整 ┃9月10日至11月10日 ┃ ┃
┣━━━━╋━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━━━╋━━━━━┫
┃ ┃ 基础■程 ┃20xx年l1月10日至20xx年12月30日 ┃ ┃
┃ 2 ┃ ┃ ┃ ┃
┃ ┣━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━━━╋━━━━━┫
┃ ┃ 基础到±0.00 ┃ 20xx年1月1日至20xx年3月30日 ┃ ┃
┣━━━━╋━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━━━╋━━━━━┫
┃ ┃ ┃20xx年5月30口主体完■ ┃ ┃
┃ 3 ┃ 商业建筑主体 ┃20xx年9月30日交客，、装修 ┃ ┃
┃ ┃ ┃20xx年12月底商业部分试营业 ┃ ┃
┣━━━━╋━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━━━╋━━━━━┫
┃ 4 ┃ 住宅建筑主体 ┃20xx年12月30口完■ ┃ ┃
┣━━━━╋━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━━━╋━━━━━┫
┃ 5 ┃ 综合竣+I： ┃20xx年6月30日完+I： ┃ ┃
┣━━━━╋━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━━━╋━━━━━┫
┃ 5 ┃ 住宅交付使用 ┃20xx年10月1口 ┃ ┃
┗━━━━┻━━━━━━━━━┻━━━━━━━━━━━━━━━━┻━━━━━┛
8
前期工程费
第四章 项目实施成本控制计划
┏━━━━┳━━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━┳━━━━━━┳━
━━━━━┳━━━━┓
┃ ┃ ┃ ┃ 单价 ┃ 金额 ┃ ┃
┃序号 ┃ 费用名称 ┃ 计算方法 ┃ ┃ ┃ 备注 ┃
┃ ┃ ┃ ┃（元／廿） ┃ （万元） ┃ ┃
┣━━━━╋━━━━━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━╋━━━━━━╋━
━━━━━╋━━━━┫
┃ 1 ┃ 十地费用 ┃ ┃ ┃ 6000 ┃ ┃
┣━━━━╋━━━━━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━╋━━━━━━╋━
━━━━━╋━━━━┫
┃ 2 ┃ 方案设计费 ┃ ┃ ┃ 85 ┃ ┃
┣━━━━╋━━━━━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━╋━━━━━━╋━━━━━━╋━━━━┫
┃ 3 ┃ 初设及施T图设计赞 ┃ ┃ ┃ 148 ┃ ┃
┣━━━━╋━━━━━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━╋━━━━━━╋━━━━━━╋━━━━┫
┃ 4 ┃ 地质勘探费 ┃ ┃ ┃ 20 ┃ ┃
┣━━━━╋━━━━━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━╋━━━━━━╋━━━━━━╋━━━━┫
┃ 5 ┃ ■程监理赞 ┃ 84535×3 ┃ 3 ┃ 25.3 ┃ ┃
┣━━━━╋━━━━━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━╋━━━━━━╋━━━━━━╋━━━━┫
┃ 6 ┃ 印花税 ┃ ( 1-4)×0.5? ┃ ┃
3.2 ┃ ┃
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┃ 7 ┃ 城市配套赞 ┃ 免 ┃ 80 ┃ O ┃ ┃
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┃ 8 ┃ 人 防 费 ┃84535 X13 X 50% ┃ 13 ┃ 54.9 ┃ ┃
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┃ 9 ┃ 17j蚁防治费 ┃ 84535×0.5 ┃ 0.5 ┃
4. 23 ┃ ┃
┣━━━━╋━━━━━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━╋━━━━━━╋━━━━━━╋━━━━┫
┃ 10 ┃ 报建综合费用、证照费 ┃ ┃ ┃
54. 98 ┃ ┃
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┃ 11 ┃ 施■用水电 ┃ 315KWA ┃ ┃ 35 ┃ ┃
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┃ 12 ┃ 其它费用 ┃ 含实测费、审图费 ┃ ┃ 21 ┃ ┃
┣━━━━╋━━━━━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━╋━━━━━━╋━
━━━━━╋━━━━┫
┃ 13 ┃ 小 计 ┃ ┃ 763 ┃
6452 ┃ ┃
┗━━━━┻━━━━━━━━━━━━━┻━━━━━━━━━━━┻━━━━━━┻━
━━━━━┻━━━━┛
二工程建设费
┏━━━━┳━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━┳━━━━━━━┳━━━━━
━━━━━━━━━┓
┃ ┃ ┃ ┃ 金额 ┃ ┃
┃ ┃ 序号 ┃ 费用名称 ┃ 计‘算方法 ┃ ┃ 备注
┃ ┃ ┃ ┃ （万元） ┃ ┃
┣━━━━╋━━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━╋━━━━━━━╋━━━━━
━━━━━━━━━┫
┃ l ┃ 十石方‘【：程 ┃ 100000×14 ┃ 140 ┃ ┃
┣━━━━╋━━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━╋━━━━━━━╋━━━━━
━━━━━━━━━┫
┃ 2 ┃建筑安装T程费 ┃ 84535×700 ┃ 5917 ┃包括塔楼
外墙面 ┃
┣━━━━╋━━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━╋━━━━━━━╋━━━━━
━━━━━━━━━┫
┃ 3 ┃ 外墙装饰 ┃ ┃ 450 ┃裙房l～4
层 ┃
┣━━━━╋━━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━╋━━━━━━━╋━━━━━
━━━━━━━━━┫
┃ 4 ┃ 电梯工程 ┃ ┃ 650 ┃ 24台（部） ┃
┣━━━━╋━━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━╋━━━━━━━╋━━━━━
━━━━━━━━━┫
┃ 5 ┃ 智能化‘I：程费 ┃ ┃ 150 ┃ ┃
┣━━━━╋━━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━╋━━━━━━━╋━━━━━
━━━━━━━━━┫
┃ 6 ┃配套水电■程费 ┃ ┃ 550 ┃室外综合管
网 ┃
┣━━━━╋━━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━╋━━━━━━━╋━━━━━
━━━━━━━━━┫
┃ 7 ┃ 巾央空调 ┃ ┃ 800 ┃单冷／冷暖 ┃
┣━━━━╋━━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━╋━━━━━━━╋━━━━━
━━━━━━━━━┫
┃ 8 ┃消防设施工程费 ┃ 70481×25 ┃ 176 ┃-2F~4F ┃
┣━━━━╋━━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━╋━━━━━━━╋━━━━━
━━━━━━━━━┫
┃ 9 ┃ 市政设施费 ┃ ┃ 30 ┃ ┃
┣━━━━╋━━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━╋━━━━━━━╋━━━━━
━━━━━━━━━┫
┃ 10 ┃ 环境景观T程 ┃ 1 1509×200 ┃ 230 ┃道路、绿化
及J'|场 ┃
┣━━━━╋━━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━╋━━━━━━━╋━━━━━
━━━━━━━━━┫
┃ 11 ┃ 天燃气系统 ┃(99+20) X 3000 ┃ 36 ┃费用向业主
收取，不计入成本 ┃
┣━━━━╋━━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━╋━━━━━━━╋━━━━━
━━━━━━━━━┫
┃ 12 ┃ 环保治理工程 ┃ ┃ 25 ┃ ┃
┣━━━━╋━━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━╋━━━━━━━╋━━━━━
━━━━━━━━━┫
┃ 13 ┃ 灯饰‘I：程 ┃ ┃ 50 ┃ ┃
┣━━━━╋━━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━╋━━━━━━━╋━━━━━
━━━━━━━━━┫
┃ 14 ┃ 印花税 ┃(1+～+1 3)×0.5? ┃ 4.5 ┃ ┃
┣━━━━╋━━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━╋━━━━━━━╋━━━━━
━━━━━━━━━┫
┃ 15 ┃ 小 计 ┃ ┃ 9173 ┃ 单方造
价：1085元／时 ┃
┗━━━━┻━━━━━━━━━━┻━━━━━━━━━┻━━━━━━━┻━━━━━
━━━━━━━━━┛
注：项日前划T程费（一）和T程建设费（二）合计：6452+9173=15625万元
三公司管理费用
9
┏━━━┳━━━━━━━━┳━━━━━━━━━┳━━━━━━━┳━━━━━━━━
━━━┓
┃ ┃ ┃ ┃ 金额 ┃ ┃
┃序号 ┃ 费用名称 ┃ 计算方法 ┃ ┃ 责任部门 ┃
┃ ┃ ┃ ┃ （万元） ┃ ┃
┣━━━╋━━━━━━━━╋━━━━━━━━━╋━━━━━━━╋━━━━━━━━
━━━┫
┃ 1 ┃ 公司管理费 ┃ 2.5亿×2. OcX, ┃ 500 ┃ 财务部、行政人
事部 ┃
┣━━━╋━━━━━━━━╋━━━━━━━━━╋━━━━━━━╋━━━━━━━━
━━━┫
┃ 2 ┃ 小 计 ┃ ┃ 500 ┃ ┃
┗━━━┻━━━━━━━━┻━━━━━━━━━┻━━━━━━━┻━━━━━━━━
━━━┛
四营销管理费用
┏━━━┳━━━━━━━┳━━━━━━━┳━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━
━┓
┃ ┃ ┃ ┃ 金额 ┃ ┃
┃序号 ┃ 费用名称 ┃ 计算方法 ┃ ┃ 备注 ┃
┃ ┃ ┃ ┃ （万元） ┃ ┃
┣━━━╋━━━━━━━╋━━━━━━━╋━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━
━┫
┃ 1 ┃ 推广费用 ┃ 2.5×2% ┃ 500 ┃ 包括售楼部及模型
┃
┣━━━╋━━━━━━━╋━━━━━━━╋━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━
━┫
┃ ┃ ┃ ┃ ┃含销售人员-T资、奖励和
┃
┃ 2 ┃ 销售费用 ┃ 2.5×1% ┃ 250 ┃ ┃
┃ ┃ ┃ ┃ ┃ 日常管理费用 ┃
┣━━━╋━━━━━━━╋━━━━━━━╋━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━
━┫
┃ 3 ┃ 小 计 ┃ ┃ 750 ┃ ┃
┗━━━┻━━━━━━━┻━━━━━━━┻━━━━━━━┻━━━━━━━━━━━
━┛
五招商管理费用
┏━━━┳━━━━━━━━━┳━━━━━━━━┳━━━━━━━┳━━━━━┓
┃ ┃ ┃ ┃ 金额 ┃ ┃
┃序号 ┃ 费用名称 ┃ 计算方法 ┃ ┃ 箭注 ┃
┃ ┃ ┃ ┃ （万元） ┃ ┃
┣━━━╋━━━━━━━━━╋━━━━━━━━╋━━━━━━━╋━━━━━┫
┃ 1 ┃ 招商管理费用 ┃ ·个月租金 ┃ 50 ┃ ┃
┣━━━╋━━━━━━━━━╋━━━━━━━━╋━━━━━━━╋━━━━━┫
┃ 2 ┃ 小 计 ┃ ┃ ┃ ┃
┗━━━┻━━━━━━━━━┻━━━━━━━━┻━━━━━━━┻━━━━━┛
六财务费用
┏━━━┳━━━━━━━━┳━━━━━━━━━┳━━━━━━━┳━━━━━━━━
━━┓
┃ ┃ ┃ ┃ 金额 ┃ ┃
┃序号 ┃ 费用名称 ┃ 计算方法 ┃ ┃ 责任部门 ┃
┃
┣━━━╋━━━━━━━━╋━━━━━━━━━╋━━━━━━━╋━━━━━━━━
━━┫
┃ 1 ┃ 公司财务费 ┃ 1亿×10%×1年 ┃ 1000 ┃ 财务部、项目
部 ┃
┣━━━╋━━━━━━━━╋━━━━━━━━━╋━━━━━━━╋━━━━━━━━
━━┫
┃ 2 ┃ 小 计 ┃ ┃ 1000 ┃ 贷款l亿元人民
币 ┃
┗━━━┻━━━━━━━━┻━━━━━━━━━┻━━━━━━━┻━━━━━━━━
━━┛ ┃ ┃ ┃ ┃ （万元） ┃
七不可预见费用
┏━━━┳━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━┳━━━━━━
━━━━┓
┃ ┃ ┃ ┃ 金额 ┃ ┃
┃序号 ┃ 费用名称 ┃ 计算方法 ┃ ┃ 责任部门 ┃
┃ ┃ ┃ ┃ （万元） ┃ ┃
┣━━━╋━━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━╋━━━━━━━╋━━━━━━
━━━━┫
┃ l ┃ 不可预见费 ┃ (1+2+3+4+5+6)×3% ┃ 530 ┃ 财务部、
项目部 ┃
┣━━━╋━━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━╋━━━━━━━╋━━━━━━
━━━━┫
┃
┗━━━┻━━━━━━━━┻━━━━━━━━━━━┻━━━━━━━┻━━━━━━
━━━━┛
八营业税费
┏━━━┳━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━┳━━━━━━━┳━━━━━┓
┃ ┃ ┃ ┃ 金额 ┃ ┃
┃序号 ┃ 费用名称 ┃ 计算方法 ┃ ┃ 备注 ┃ ┃ 2 ┃ 小 计 ┃ ┃ 530 ┃
┃ ┃ ┃ ┃ （万元） ┃ ┃
┣━━━╋━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━╋━━━━━━━╋━━━━━┫
┃ 1 ┃ 营业税 ┃ 2.5×5. 75tr6 ┃ 1437.5 ┃ ┃
┣━━━╋━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━╋━━━━━━━╋━━━━━┫
┃ 2 ┃ 交易过，、税 ┃ 2.5×1.0% ┃ 250 ┃ ┃
┣━━━╋━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━╋━━━━━━━╋━━━━━┫
┃ 3 ┃ 土地增值税 ┃ 2.5×1. 0% ┃ 250 ┃ ┃
┣━━━╋━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━╋━━━━━━━╋━━━━━┫
┃ 4 ┃ 印花税 ┃ 2.5×0.5? ┃ 125 ┃ ┃
┣━━━╋━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━╋━━━━━━━╋━━━━━┫
┃ 5 ┃ 小 计 ┃ ┃ 2062.5 ┃ ┃
┗━━━┻━━━━━━━━━┻━━━━━━━━━┻━━━━━━━┻━━━━━┛
10
九成本控制目标
1．总投资：
1+2 +3+4+5+6+7=6452+9173+500+7 50+50+1000+530=18455万元
2．营业税费、土地增值税、交易税等税共计：2062.5万元
3．含税总成本：(1)+ (2) =18240+2062. 5=20302.5万元
3．总销售额：（不禽车库、主力店及其他骨架店卖场）2.5亿元
4．单方造价为：18455力．元÷84535万平方米=2183元/nf
其中：商业建筑成本：2323元／m2
住宅成本：1486元／m2
5．税前销售利润：25000-18455万元=6545万元
6．税前投资利润率（仪计算销售收入）：6545万元÷18455万元=35. 596
7．闩有经营性?定资产2.9万m2，，j有车库而积4000 nf，预计每年产生现金收益
564万元
十说明
存执行过程中，严格按合Ⅲ的有关规定执行，而单项合川的签定不得超出以上
单项费用控制计划，合同签定和资金使用由成本控制部和财务部璐督，分项赀用所
包含的具体赀用项日由财务部解释。
一、销售原则
第五章项目实施销售及推广计划
令本项日尽可能伞部销售，实现最大现金流
夺分部销售，控制节奏，制造销售饥饿度，实现快速集中销售分三次丌盘，在每
次丌盘中再进行销控，互为穿插，实现立体销售体系
夺以，卜3次）I：盘实现销售总额70%（春节前）在都市广场的销售中进行铺工拍卖，
拉升价位，聚集人气
二、销售计划
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┃ 顺序 ┃ 时间 ┃推出产品 ┃ 备注 ┃
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┫
┃ ┃ ┃ ┃临街门而依广场分三次推出：
┃
┃ 第一次丌盘 ┃20xx年10月26同 ┃ ┃ 1．都市广场及相应的2F-
┃
┃ （10月26口） ┃ 至11月14口 ┃ 1F、2F ┃ ┃
┃ ┃ ┃ ┃ 2．动感广场及相应的2F
┃
┃ ┃ ┃ ┃ 3．情调广场及相应的2F
┃
┣━━━━━━━━╋━━━━━━━━╋━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━
┫
┃ 第二次丌盘 ┃20xx年11月15日 ┃负1F、负2F ┃ ┃
┃ （11月15日） ┃ 蜂12月5日 ┃ ┃ ┃
┣━━━━━━━━╋━━━━━━━━╋━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━
┫
┃ 第三次丌盘 ┃ 20xx年12月6日 ┃ 电梯公寓 ┃ ┃
┃ (12月6日) ┃ 至年底 ┃ ┃ ┃
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三、目标任务（总销售额共计2.5亿）
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┃ 序号 ┃ 执行时间 ┃ 日标销售额 ┃
┣━━━━━╋━━━━━━━━╋━━━━━━━━┫
┃ 1 ┃ 20xx年11月 ┃ 1.2亿 ┃
┣━━━━━╋━━━━━━━━╋━━━━━━━━┫
┃ 2 ┃ 20xx年12月 ┃ 4千万 ┃
┣━━━━━╋━━━━━━━━╋━━━━━━━━┫
┃ 3 ┃ 20xx年1月 ┃ 2千万 ┃
┣━━━━━╋━━━━━━━━╋━━━━━━━━┫
┃ 4 ┃ 20xx年2月 ┃ l千万 ┃
┣━━━━━╋━━━━━━━━╋━━━━━━━━┫
┃ 5 ┃ 20xx年3月 ┃ l千万 ┃
┣━━━━━╋━━━━━━━━╋━━━━━━━━┫
┃ 6 ┃ 20xx年4月 ┃ l千万 ┃
┣━━━━━╋━━━━━━━━╋━━━━━━━━┫
┃ 7 ┃ 20xx年5月 ┃ l千万 ┃
┣━━━━━╋━━━━━━━━╋━━━━━━━━┫
┃ 8 ┃ 20xx年6月 ┃ l千万 ┃
┣━━━━━╋━━━━━━━━╋━━━━━━━━┫
┃ 9 ┃ 20xx年7月 ┃ l千万 ┃
┣━━━━━╋━━━━━━━━╋━━━━━━━━┫
┃ 10 ┃ 20xx年8月 ┃ l千万 ┃
┣━━━━━╋━━━━━━━━╋━━━━━━━━┫
┃ 11 ┃ 总计 ┃ 2.5亿 ┃
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四、推广计划
1．第一阶段：形象推广（8月中旬-9月中旬）推广主题A：（8月10-8
月20日）XX区——重庆．‘个新兴的T业强区，同家两部经济发展、综合体改试点区 日的：让伞礼会丫解XX，尽大扩张锌户面
通路：晨、晚、商报媒的新闻炒。丐
推广主题B:（8月23-9月3口）欣欣XX，投资热土，XX区各级党委和政府为投 资者创造一个发财发展的投资环境
同的：项同是政府规划开发，以增强投资者的信心
通路：晨、晚、商报媒的新闻炒写／政府性投资招商会／DM／厂矿单位巡胜物料准 备／XX主城入U广告位一块推J“主题C:（9月5H-9月20日）XX【x：政府旧城 改造T程，20xx年XX地K商业项日的典范-XX.XXXXX
F{的：项F{足政府规划丌发，以增强投资者的信心
通路： 晨、晚、商报媒的新闻炒写／政府参与性的产品发祈j会／市民参与性的产品 展示会／楼书／海报
2．第二阶段：产品推广（9月中句-io月中旬）
推广主题A：（9月23-10月7同）传统商业区域中心最具规模的港式购物中心，区 域经济的核心点-XX．XXXXX
日的：开始了解产品、产生兴趣
通路：晨、晚、商报媒的新闻炒写／市民参．与性的产品展示会／T地现场／售房部、 情景样板区建戍9. 15／同庆狂欢节、商家巡展／户外广告推广：1：题B：（10月8日 -10月18日）购物、休闲、餐饮、娱乐、办公、属住各种业态优化重组，更显庞 大人气
三大主题广场、两大主力店，多条风情步行街生态商业，冈势能动
xX．xxxxx-xx商！lk第-，号
同的：对产品产生兴趣、购买欲望
通路：商家公关活动／主干线广告牌／报纸夹报／报纸软性／地IX电视台封杀
3．第三阶段：销售推广（10月20 H-12月30同）
推广主题A：（10月20口--Il月10口）10月28口第一次）I：盘首创多个平街层，立 体街铺，铺铺临街，更显财富动力
三大主题广场、步行街临街旺铺发售
日的：强挡入市，聚集最大人气
通路：t干线广告牌／报纸夹报／报纸软性／地区电视台封杀／扪卖会／推广：1： 题B：（11月20H-12月8日）11月28日第二次丌盘大型江景特卖场，巧妙创造 时尚商业气氛，更小投资成为财富领袖。
更低首付拥有更大财富升值空间
日的：降低进入门槛，吸引更多小型投资经营户，继续保证人气
通路：主干线广告牌／报纸夹报／报纸软性／地区电视台封杀／
推广主题C：（12月io HH12月30 FI）12月16同第三次丌盘成熟商业配套、新都
市精品豪宅、享受都市时尚新生活
现代人——生活在时尚中心
精品电梯公寓带你进入更高一层生活品质
日的：通过前期商业旺销的保证，商业配套成熟，引导市民进入市中心的电梯精品公 寓入住的欲望
通路：主干线广告牌／报纸夹报／报纸软性／地【×电视台封杀／
XXXXX开盘前期营销活动细案
┏━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓ ┃8月12日 ┃前期活动宣传方案政府汇报 ┃ ┣━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┫ ┃8月19日 ┃各媒体采访xx区相关领导（宣传部、商委、建委、区长等） ┃ ┣━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┫ ┃8月28日 ┃完成临时销售接待处布置和形象单页 ┃ ┣━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┫
┃8月28日-29日 ┃商报新XX新闻报道（新兴T业强区、未来重庆交通枢纽） ┃ ┣━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┫ ┃8月29日 ┃晨报、晚报渐xx新闻报道（新兴T业强区、未来重庆交通枢纽） ┃ ┣━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┫ ┃8月31日 ┃完成XX项日销售、推广物料的所有平面设计工作 ┃ ┣━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┫ ┃9月1日-30日 ┃渔洞主城区入IJ户外广告 ┃ ┣━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┫ ┃9月1日-11日 ┃投资招商会筹备工作；XX投资概念新闻报道 ┃ ┣━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┫ ┃9月1日-11日 ┃销售、推广物业的所有平面设计确定及制作完成 ┃ ┃ ┃接触拍卖专业代理公司 ┃ ┗━━━━━━━┻━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛ 14
┏━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓ ┃9月12日 ┃xx项目渝中区投资招商会（xx政府，项目各部门，主城区投资、 ┃ ┃ ┃经营户，商家，媒体） ┃ ┣━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┫ ┃9月19日 ┃XX项目xx区投资招商会(XX政府，项目各部门，XX投资、经营 ┃ ┃ ┃户，商家，媒体) ┃ ┣━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┫ ┃9月20日-26日 ┃销售部现场布置／投资招商会成功举办报道 ┃ ┣━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┫ ┃9月23日-30日 ┃市民参与性产品展示活动（区政府旁，有奖问答活动） ┃ ┣━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┫ ┃10月1日 ┃品牌商家国庆巡展／大型时尚晚会 ┃ ┣━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┫ ┃10月8日-10日 ┃品牌商家国庆巡展活动各媒体新闻发布 ┃ ┃ ┃拍卖会活动方案确定、拍卖会准备 ┃ ┣━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┫
┃10月9日-16日 ┃项日软性宣传／拍卖会信息发布； ┃ ┃ ┃拍卖会准备 ┃ ┣━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┫ ┃10月17日 ┃拍卖会举行 ┃ ┣━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┫ ┃10月20日-22日 ┃拍卖会成功举办各媒体新闻报道 ┃ ┣━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┫ ┃10月23-26日 ┃步行街门面开盘广告 ┃ ┣━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┫ ┃10月26日 ┃开盘 ┃ ┗━━━━━━━┻━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛
第六章项目实施招商计划
项目商业业态配置
1．主力业态
1)大型综超+专营白．货店
2)大型电器卖场
3)中型小商品市场
2．辅主力业态
餐饮+品牌百货专营店+家居卖场+数码卖场+休闲娱乐+社区服务店+文化教育+电影院 二项目商业业态布局
1．业态布局特色定位
立体式商业步行街，精品购物?廊，全面导入江景商场、休闲广场概念（功能性 都‘I¨“场、生态型运动J'．场、景观型情调广场）。
2．业态规划布局数据分析
（见附表：项日商jIk析j局数据分析表）
项同总建筑面积：8.4万m2
商业用房建筑面积：6.2万nf
3．各业种布局位置分布
（见附图）
三项目招商目标
1．主力店
◇大型综超——新世纪+白‘货、ili城超巾（-IF层，面积约7000 m2）
夺白．货店——重白．、南方白．货、立)、J_白．货(主力店B区1F-3F层，而积约 7000 m2)
◇中型电器卖场——厂家直销店、品牌电器。‘0卖店、m洞本地电器。々营J占。 （-2F层，面积约5114 nf）
夺中型小商品市场——类似朝天门现有业念，整合龟洞地区现有同档次的！Ik 种。（-1F层，面积约6000 m2）
2．辅主力业态
(1)餐饮——
◇大型餐饮（主题店）一重庆各品牌餐饮连锁店（小天鹅、外婆桥、陶然居
等）
夺特色餐饮一南滨路各品牌店、南方花同各品牌店
◆风味餐饮一整合鱼洞本地各餐饮店
(2)+白‘货专营店——
夺精品专卖店一重庆地区品牌时装店、皮具箱包店、鞋类店等（移植朝天门、 “XX．黄金海岸”相关业种、业态）（1F层）
夺社区服务类一投资经营户、地区品牌连锁机构，如金夫人、诚泰通讯、干
叶眼镜、和平药虏、钟表等。（1F层）
夺运动休闲街一针对各运动休闲品牌连锁专营店（注意对“XX．黄金海岸”
相关I帚牌的移植）。（2F层）
夺优雅女人坊一整合鱼洞地区女性用品专营店、重庆朝天门地区批发店、
“XX．黄金海岸”相关品牌。（2F层）
◆儿童绅十馆一整合鱼洞地区儿童及男性用品专营店、重庆朝天门地区专营
店、I×：：域性的品牌连锁店。（2F层）
夺家居主题卖场一整合鱼洞地Ix．各专营店。（A I义．3F层）
夺数码通讯类主题卖场一整合鱼洞地区再专营店。（A区2F层）
(3)休闲娱乐——
◆两餐荼楼一整合鱼洞本地业种、引进重庆投资经营户。（3F层）
◆沈脚城一整合整合鱼洞本地业种。（3F层）
夺KTV歌城（主题店）一整合鱼洞本地业种、引进重庆投资经营广。（3F层） 夺美容美发一整合鱼洞本地业种。（3F层）
夺风情洒吧一憋合龟洞本地业种。（3F层）
夺网吧、游戏几：一整合龟洞本地\Ip种、引进电信投资经营。（4F层）
◆影剧院（土题店）一利用XX政府的政策引导。（4F层）
四项目招商面积（除去销售部分）及租金收入确定
1．招商面积
招商出租面积总合约2.91万m2。其中-1F层综超为7000 nf、A区2F-4F jli题店
为6900 nf、B I×-4F主题店为2300 m2、主力‘白’货店（B l×．1F-3F）为6900 m2、3F-4F 其他计租面积为6048 m2。
2．收益确定
项同招商物业出租租金收入总和约564.75万／年（含物管费），自有资产出租收益
为331.2万元／年。其巾综超20-25 )11月、+■货主力店20-25 )rj/月、主题店10-25 )11 月、其他为10-20元／月彳i等。
五项目招商时段划分
1．前期准备工作
20xx年6月10日前完成鱼洞地区各jli干道所有商铺的市调T作及R标客户的资 料收集。
2.综合百货主力店
20xx年5月下句丌始与重白-、新世纪、ilI城超市、重客隆等同时接触，预计2003 年8月底签定租（售）合同（或意向合同）。
3．各业态骨架店
20xx年6月初丌始接触，预计在20xx年9月io日前年少确定1 0家，并签定租 （售）合同（或意向合同），以配合项日的丌盘销售。
4．辅主力业态店
20xx年10月初丌始全面招商。le中包括各业念骨架店。预计在2004华8月完成 项日90%的招商T作。
第七章 项目实施风险控制
xxxxx项日是我公刊在【xI县丌发的第一个商业房地产项日，该项日的实施是我公 司经营战略转移和实现的重要步骤，
1萄业房地产丌发的风险主要体现在四个方而：一足政策风险；二足财务风险； N 是经营管理风险；四是价格风险。本项日的政策风险和财务风险很小，着重考虑项日 的经营管理风险和价格风险。
xxxxx项R的总投资f+算为1.8亿元，销售收益f+算为2.5亿元，年出租总收益 564万元，扣除各种折扣和优惠后，项日的净收益约0.9亿元（出租部分按年租金折 算为现值），冈此从整体上霜。项H抗风险能力较强。
但是由--Ji商业项日的特殊性，必须注意项H的风险管理和控制。
第一，从影响项日收益的儿个关键冈素看，价格是最敏感的冈素，它不仅影响销 售和招商剧期，而-H．影响项R的?款速度、价格．走势和客户心理。N此必须制定合理 的销售价格和销售策略，特别是大门面销售难度较大，必须细分这部分日标IlJ-场，有 针对性地策划推J'．，采取行之有效的销售方式，实现可持续销售。
第二、招商环节足xxxxx项日丌发成败的关键一环，必须加强招商质量和进度的
控制。质量体现在jIk念的组合方面，以‘卜．儿种情况‘町能碱坏原有业态组合。第一，极
富u．召力的主力jIk态进入；第二承租方（主力店）单方面违约退场；第三，具备投资 和经营双重身份的客户经营业态．与剧边业态不符。对-丁‘第．‘种情况，应以积极的态度 促成其进入，在刁i影响业态招商比例的情况下，尽量通过转移调整以促成主力店入驻， 同时，也可通过一系列优惠策略转移已生成业态。对。-J：第二种情况，解决办法足加强 客户储备管理，项日jIk态的客户储备量越大，选择的空问就越大，风险也就较小，对 +丁．第三种情况出现的可能性较小，但仍要注意通过商铺置换的方式解决。
第二、加强组织保障，完善投资控制措施。xxxxx项R采用总经理领导下的项R
经理负责制，公司其他备部门。了以大力配合、协助，切实解决项日实施巾遇到的问题。 对投资的控制采取限额包T．、落实责任部门和相l澎的责任人，特别是T程费用、设计 费用、策划推广费用、管理费用、销售费用等I够重点控制。
一项目组织架构
1．基本构架
第八章 项目组织架构及工作流程
XX .xxxxx项Fj由xx城建公司研发中心进行前划项H策划，XX．xxxxx项日部承 担丌发建设任务，并由其负责项F1的整个实施T作。项F1部实施组织结构如下： 说明：xxxxx项日部将于20xx年9月30日之前组建完成，形成以项日部为核心、其 他部l、J接受项日部业务调控的运作模式，公司再个部门对项H部的运作必须予以全力 配合与支持。
2．项目部人员编制及职责说明
说明：
l、土建T程师负责现场建筑、结构T程监理
2、设备jI：程师负责现场水、电、暖通-T程监理
3、预算人员负责T程的预、决算T作
4、外勤人员负责办理、协调现场相关施■于续
5、内勤人员负责资料管理、计划及日常事务
二项目实施工作流程
鉴jJ：XX．XXXXX项日所在地较远，T作牵涉剑许多部门，为I办调再部l"JT作， 明确各自应承担的责任和义务，强化各部门的成本意识，根据XX．XXXXX的具体情
况，提出XX．XXXXX项日的协调与控制措施。
1．组织协调
为加强XX．XXXXX项日的管理，XX．XXXXX项日部、拓展部、营销中心、
经营管理公司’‘0门负责具体实施和组纵协调■作，其他部门如财务中心、研究发展部、 总T办、行政人事部心按照项日部或本控制计划书的T作要求进行配合，并保证按时 按质完成各自的相关任务。
2.项目控制
2.1控制内容
● 资金使用控制：
资金使用的控制足确保项H效益的根本，根据XX．XXXXX项HH前的进展情
况及特殊性，在资金控制．卜，建议各职能部门根据本总控计划制定详细的控制执行计 划，T程上严格按审定的概、预算控制。
o进度控制：
进度控制心严格按XX．XXXXX顾R总控计划执行，斧部门心在材料、设备供
应、方案手续报批上与之配合，同步实施。
o 质量控制：
XX．XXXXX项日的质量控制应包含设计质量、T程质量、T作质量三个方面，
公司各部门心尽职尽责，在提高自身T作质量的基础．卜，保证设计质量和■程质量。 o 营销控制：
营销控制足保证资金叫笼，集团投资山收和效益的关键。冈此，在营销T作中， 必须严格按XX . XXXXX项日控制计划书和销售计划完成。
2.2控制措施
公司对XX．XXXXX项日主要控制项日总投资、启动资金和税前利润等，同耐， 为确保计划日标的顺利实现，每3个月，总经理（或分管领导）对各部门进行指标考 核。
● 当分项考核指标超过计划指标时，各部门应直即查找原冈，提出解决办法，并及 时上报公刊总经理和分管领导，由项日经理决定是否召丌协调会。
● 当分项考核指标超过计划指标2%时，各部门心立即查找原冈，及时．卜报公司总经 理，召丌协调会议，提出可行的解决办法。
● 当考核指标超过计划指标5%以，卜时，各部门1遁立即，卜报公司总经理，由总经理召）l：
协调会，提出解决办法。
第九章项目控制流程图
1、 全过程流程图
XXXXX项R实施全过程T作j1：要流程见下表，表中末列流程以IS09000调整后 的流程为准。
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