“社区物业管理”案例分析
一、李先生购买了某小区的一套住宅，购买时发展商承诺物业管理费为１元／平方米，并有管道煤气、２４小时热水供应等配套设施，且写进了购房合同中。但李先生称入住已有半年，非但相关的配套设施没有落实，物业管理费反而涨到了２元／平方米。物业公司说“发展商说的不算数”，收费是依据有关标准。而发展商则称物业管理已移交，自己无权过问。谈谈你的看法？
二、 妇女因与丈夫争吵赌气，将自家阳台上一块大石头推到楼下，砸死了一个小女孩，被追究法律责任。问：1.该妇女应承担哪几种法律责任？2.受害人家属能否向责任人或其法定代理人要求民事赔偿？法律依据是什么？
三、 河某小区的业主王某家中被盗，财产损失达二万多人民币。王某认为其所交的物业管理费中已包含了治安管理服务内容，因此其家中被盗，物业公司应承担赔偿责任。谈谈你对此事的看法。
四、 业主李某经过其所住的商住楼大堂时，因潮湿地滑而摔倒在地，造成骨折住院一个多月，花费医药费数千元。李某认为其摔倒主要是因为地滑，因此物业公司应负担一定责任，物业公司应当补偿其医药费、误工费和精神损失费。请问此事物业公司是否需承担责任？谈谈你的看法。
五、 某业主投诉：我买的房子虽然已入住半年，可我却高兴不起来。因为房子存在质量问题：卫生间渗水、墙面有裂缝、门窗歪斜。找物业公司和开发商后，他们只是把裂缝补了补，渗水和门窗歪斜还存在，这严重影响我的使用。因此，我准备不支付物业公司的物业管理费了，不知这种做法是否合理？请你回答该业主提出的问题并提出你的处理意见。
六、 大厦入伙时，由于个别业主对《业主公约》中的部分条款有意见，并以他们没有参加制订该公约为由而拒绝签署，该大厦的物业公司则以不给钥匙作回应请问：该物业公司的做法有何不妥？你会如何处理？
七、 先生及其夫人居住在广州市某小区８栋７０１室。老两口在澳大利亚女儿家住了半年，最近回到自己家。物业管理员上门收取物业管理费，黄先生讲：“我们半年都不在家，不应该交物业管理费。”请问：物业管理公司应如何处理。
八、 大厦管理员小朱在客户下班后的一次例行巡查中，发现Ａ公司的门未关，叫了几次里面也没回应。于是他马上走进Ａ公司查看有无财物失窃。请问：小朱的做法有无不妥？你有什么建议？
九、某大厦物业管理公司将大厦底层大堂公共部位１５０多平方米出租给一个企业做电脑展台，大厦部分业主认为此面积已在购房时分摊到了各业主的头上，各业主对此部分共有使用权。要求物业管理公司不要侵犯业主权益，拆除展台或给予业主一定的赔偿。
十、先生（即业主）投诉大堂管理员，原因是大堂管理员没有代其保管物品。刚到该公司的几位实习生有不同看法：小李认为管理员做得对，因为该大厦管理委托合同没有代客保管物品的规定；小陈认为管理员做得不对，因为他违反了顾客至上的服务宗旨，没有想业主之所想，急业主之所急。请问：你有什么看法？
十一、某小区共有１０００套住房，还有２００套尚未售出，为了进一步搞好物业管理工作，发展商委托物业公司成立了业主委员会筹备小组，经过一段时间的准备工作，筹备小组召开了业主大会，并通过差额选举，选举出了业主委员会委员。但在公布业主委员会当选委员名单前，有部分业主提出发展商将未出售的２００套房屋计算为自己的投票权，是侵犯了业主选举的合法权益，坚决反对选举结果，并要求进行重新选举。请问：１、发展商是否可以将未出售的２００套房屋计算为自己的投票权，为什么？２、物业公司应如何协调本案的这个矛盾？
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十二、某小区保安员小张有一次在门岗值班时，住在Ａ栋三楼的业主下班回来，他想把公文包放在门岗处，等买菜回来再拿。小张思考片刻后，礼貌地拒绝了该业主的请求。请问：小张的做法有无不妥？你会如何处理？
十三、某住宅小区的物业公司为了解决区内车辆乱停乱放的状况，在住宅小区的空地建起了一个车辆保管站，要求业主把车辆停放在保管站内。除自行车免费保管外，物业公司每月向摩托车、汽车的车主收缴一定的费用。由于部分业主认为乱停乱放虽然不好，但保管站的面积已在购房时分摊到各业主头上，且业主每月向物业公司缴交管理费，物业公司向业主收取机动车辆管理费是侵犯部分业主的权益。要求物业公司停止收取机动车辆的保管费。 请问：该物业公司对机动车辆收取管理费是否合理？若合理，应如何向业主解释收费的合理性？
十四、某房地产公司开发了花地小区。由于是分期开发，分期入住的方式，该小区在很长一段时间内难以成立业主委员会，故由开发商委托物业公司管理。但随后开发商接到居民投诉，指责物业公司人员经常不到位，楼梯垃圾清理不及时，环境绿化无人管。开发商立即向物业公司提出限期解决问题的要求，但物业公司在限期内并无任何
明显改善。于是开发商以物业公司违约为由，起诉到法院，要求解除合同，由物业公司赔偿损失。 问题：1.开发商与物业公司之间的合同是否有效？为什么？2.开发商是否有权解除合同？为什么？
十五、某住宅小区１０８单元第６层单号住宅的外墙下水管渗漏，湿了以下三层沿管的大片外墙。物业公司提出要对其维修，其维修费由谁出？１０８单元单号８家住户，其说法不一，７、８层的住户说：此事与他们无关，他们不出维修费；六层以下的住户说：该维修费应由第六层的住户出；第六层的住户说：该维修费应从维修基金出。
请问你对此有什么看法？
十六、某写字楼客户有重要客人来访，向管理员口头提出：要在入口处悬挂一幅巨大的欢迎标语，迎接客人。该管理员起初觉得为难，但本着服务客人的精神，就答应了客户的要求。请问：该管理员的做法有无不妥？你有什么建议？
十七、某管理员在小区巡视时，见到几个收废品的人在小区内高声招揽生意，立即上前制止，并劝其离开。但这几个人不听劝告，不愿离开，该管理员立即招来保安员将其驱赶出去。请问：该管理员的做法有无不妥？你有什么建议？
十八、房改后，新埠港务公司住宅区设立了新埠物业管理公司。目前，新埠物业管理公司只提供保安和环卫服务，每月每户各项服务只收２元的服务费。一天，海天商场为新埠港务公司住宅区的便民店送货，司机小谭到达住宅门卫，递交出入卡后，开车驶入住宅区。为了赶时间，车速较快，不注意而将正在越过马路行动缓慢的姚女士撞成重伤。姚女士因此花去１１万元医疗费，经协商，其中海天商场及事故责任人同意支付１０万元，剩余的１万元由新埠物业管理公司支付，另支付５千元的营养费。新埠物业管理公司认为他们没有责任，不同意支付１．５万元的费用。你对新埠物业管理公司有什么看法和建议？
十九、方圆物业管理公司承接了流连花园多层住宅小区的管理，做到了环境清洁卫生，公共场地每天清扫，无乱堆乱放，下水道通畅，公共用水池定期清洗；保安人员２４小时值班、巡逻；公共配套设施维护良好，水、电、消防设施保障有效。经过方圆物业管理公司一年的努力，小区内绿地覆盖由原来的20％提高到26%，园林绿化维护良好，增加了社区活动场所，开展了正常的社区文体活动，因此，方圆物业管理公司向流连花园业主委员会提出：物业管理费由原来的每平方米0.4元提高到每平方米0.6元，但遭到业主委员会的拒绝。请问：方圆物业管理公司的要求是否合理？你有什么建议？ 二十、20xx年8月初因物业未公示小区电梯间及楼宇外的广告收益情况，央视主持人赵普将北京某物业管理有限公司告到法院。 赵普是朱雀门家苑小区的业主。他起诉称，物业 2
公司在小区的电梯间和楼宇外设有广告位，并获取了广告收入，但未将该部分费用向业主公
示。赵普称，20xx年，开发商与物业公司签订了服务合同，合同约定“物业将对楼外广告位
进行经营，收益归全体业主所有，物业可收取经营收入中一定比例(15%)作为佣金”。《物业
管理条例》也明确规定，建筑物共有部分的广告收益应归全体业主共有。赵普认为，物业擅
自将收益据为己有，违反法律规定，侵害了其合法权益。物业公司的代理人表示，物业已在
小区内张贴了去年和前年的广告收益情况，向业主公示。此前迟迟未公示与一些项目的收益
未到账、物业工作日程安排的问题及未成立业主大会等有关。另外，物业只是代业主保管该
项费用，不存在侵占一说。物业公司管家部的彭经理说，“我们是业主的管家，业主应该对
我们有信心”。8月中旬官司在法庭的主持下和解了。 问题：（一）业主的权利有哪些？（二）您对此事件有什么看法？
参考分析
一、①发展商无权承诺物业管理费的收费标准。从法律角度看，物业管理与房屋买卖是
两种 法律关系。物业管理公司与开发商是两个独立的民事主体，相互之间不应为对方承
担民事责任。 ②物业管理收费标准的依据是有关物业管理的委托合同。业主必须按规定交
纳物业管理费。 ③由于开发商没有完全履行合同所约定的义务，依据《中华人民共和国合
同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同的，应当承担继续履行、采取补救措施
或者赔偿损失等违约责任。 因此，李先生可以通过人民法院追究开发商的违约责任。
二、高空抛物致人伤害是一种危害极大的违法行为。因为，这种从天而降的行为所非法
侵害的对象是不特定的主体，凡是在高空抛物期间从抛物的这个区域经过的任何人，都有受
到这种非法侵害的可能，非法侵害的后果和程度往往也难以预料。 ① 从法律责任来看，该
妇女应承担违宪法律责任、民事法律责任以及刑事法律责任。 《中华人民共和国宪法》第
五十一条规定：“中华人民共和国公民在行使自由和权利的时候，不得损害国家的、社会的、
集体的利益和其他公民的合法的自由和权利。”案例中，该妇女高空抛物，致人伤害死亡，
显然是违反了宪法的这个法律规定，应承担违宪的法律责任。 《中华人民共和国刑法》第
一百一十五条规定：危害公共安全罪“以其他危险方法致人重伤、死亡或者使公私财产遭受
重大损失的，处十年以上有期徒刑、无期徒刑或者死刑。过失犯前款罪，处三年以上七年以
下有期徒型，情节较轻的，处三年以下有期徒刑或者拘役。”，该妇女构成危害公共安全罪。
《中华人民共和国民法通则》第一百二十六条规定：建筑物或其他设施及建筑物上的悬挂物、
搁置物发生倒塌、脱落、坠落造成他人损害的，它的所有人或管理人应承担民事责任，但能
证明自己没有过错的除外。 《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第2款规定：“公民、
法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的，应当承担民事责任。”
因此，该妇女应承担民事责任 。②、受害人家属可要求民事赔偿。法律依据为中华人民共
和国民法通则》第一百二十六条规定：“建筑物或其他设施及建筑物上的悬挂物、搁置物发
生倒塌、脱落、坠落造成他人损害的，它的所有人或管理人应承担民事责任，但能证明自己
没有过错的除外。”及《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第2款规定：“公民、法人
由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的，应当承担民事责任。”
三、首先应该明确业主所交管理费中所含治安管理服务为公共区域的治安防范服务，而
非业主家中的安全保障服务。因此，本案例中，物业管理公司是否应承担责任，应视具体情
况。如果该小区公共区域治安隐患多，保安员不履行职责，而且又能证明这些因素与业主家
中被盗有必然的因果关系，则根据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条规定，公民、
法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。如果物业公司采取了多种防范措
施，公共区域没有治安隐患，保安员尽职尽责，业主也找不到物业公司的不当之处。则物业
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公司不应承担赔偿责任。 治安管理是物业管理最基本的内容。为了确保业主、住户的安全、规避不可预测风险，一方面物业管理公司应增加保安人员及保安巡逻次数，加大安全防范的力度。另一方面，物业管理公司最好购买公众责任险，将所应承担的赔偿责任的风险转嫁给保险公司。
四、这个案例的责任归属适用于我国民法所规定的特殊侵权的民事责任，即《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第三款规定：“没有过错，但法律规定应当承担民事责任的，应当承担民事责任。”因此物业管理公司是否要负责赔偿的关键是看法律有没有规定要承担民事责任。 《中华人民共和国民法通则》第一百二十五条规定：在公共场所、道路旁或者通道上挖坑、修缮安装地下设施等，没有设置明显标志和采取安全措施造成他人损害的，施工人员应承担民事责任。同理，在本案例中，如果物业公司对地面潮湿既没有警示性标志又没有采取防范措施，则应承担民事赔偿责任。否则就不应承担民事赔偿责任。 根据《中华人民共和国消费者权益保护法》第十八条的规定：“经营者应当保证其提供的商品或者服务符合保障人身、财产安全的要求。应当向消费者作出真实的说明和明确的警示，并说明和标明正确使用商品或者接受服务的方法以及防止危害发生的方法。”这条法律规定与我国民法第一百二十五条的规定是一致的，都包含有要“明确的警示”的法律要求。
五、按时交纳物业管理费是业主的法定义务。业主不能以房子质量差为理由来逃避自己交纳物业管理费的法定义务。业主只要享受了物业管理服务，就应交纳管理费。从法律上讲，不交纳管理费，不仅损害了物业管理公司的合法权益，而且也严重地损害了全体业主的合法权益。如果某业主自身的合法权益受到了侵害，则物业管理公司可协助业主要求开发商维修房屋或赔偿经济损失，或协助业主直接向人民法院提起诉讼，要求赔偿损失。业主必须意识到维护合法权益必须用合法的方式、合法的手段来维护，法律绝对不能允许用非法的方式、非法的手段来维护合法权益。
六、该物业管理公司的做法不妥。
七、第一，业主所拥有的空置房仅仅是区分所有建筑物的专有部分空置，并不意味着整个所有建筑物在空置着。实际上虽然区分所有建筑物的专有部分在空置，但区分所有建筑物的共用部分仍然在运行、使用之中，而物业管理费的支出目的就是要维持、保证区分所有建筑物的共用部分的正常运行、使用、维修和保养，如果物业管理费用缺乏来源或者减少，就不能使区分所有建筑物的共用部分的正常运行、使用、维修和保养得到维持和保证。 第二，当部分业主将物业建筑物空置后，并不意味着就可以减少物业管理公司的物业管理服务的工作量。并不意味着可以减少维持、保证区分所有建筑物的共用部分的正常运行、使用、维修和保养的工作量，电梯、高低压配电设备、共用照明、水泵、消防设施等共用设备、设施仍然要投入正常运行，仍然需要维修和保养；保安的值勤、巡逻、安全检查等工作量也不会减少；清洁卫生、环境绿化等等物业管理的管理服务工作量一样也不会因部分业主的物业建筑物空置而有所减少。 第三，造成业主的物业建筑物的空置责任在于业主本身，而并非物业管理公司无理阻挠不让业主投入使用，因此，空置房的责任不在于物业管理公司。 第四，减免物业管理费用对未空置物业建筑物的业主来说是不公平的。虽然物业建筑物空置，但空置房的业主仍然在享受着因物业管理的优质服务而带来的物业建筑的保值和增值的经济成果。 因此物业管理公司应向业主讲清楚上述道理，要二位老人按时交纳物业管理费。
八、小朱的做法不妥，《中华人民共和国宪法》第九十条明确规定，“中华人民共和国公民住宅不受侵犯。禁止非法搜查或者非法侵入公民的住宅“，《中华人民共和国刑法》第二百四十五条规定：”非法搜查或者非法侵入公民住宅的，处三年以下有期徒刑或者拘役“。因此，小朱在没有任何其他见证人在场的情况，擅自进入A公司显然不妥。在此情况下，小朱应通过对讲机，通知管理处其他保安及A公司有关人员，同时自己守住门口不动，待管理处其他保安及A公司有关人员到场后才能进入A公司。然后再查看有否失窃，若有失 4
窃，则立即报案。若失窃。查看完后，应关好A公司门。
九、业主的要求是合理的。因为业主买房时，合同就明确规定了，共有面积和共有设备为全体业主所共有，是全体业主的共同财产，业主可以要求物业管理公司拆除展台。如果不拆除，则利用业主共同财产赚的钱，理所当然也归全体业主。并应根据业主大会的决议，或将这笔收益用来贴补物业管理费的不足，或直接纳入到维修基金之中，也可以根据业主大会的决议按照业主所拥有的共有部分的持有比例向全体业主分配。
十、小李的做法是对的。因为一旦形成事实上的保管合同，万一物品有损坏或丢失，则小李就要承担赔偿责任。当然，小李要做好对业主的耐心解释工作，动之以情，晓之以理。我们提倡业主至上的服务宗旨，但不能违反有关原则和规定。
十一、第一，发展商可以将末出售的200套房屋计算为自己的投票权，。根据的建筑物区分所有权理论，任何建筑物区分所有权的取得都只有两种方式，就是原始取得和继受取得。原始取得是指建筑物的发展商取得土地使用权后通过开发建造了建筑物整体，从而取得了建筑物所有权的方式。继受取得是指在建筑物原始取得的基础上，建筑物发展商通过买卖、赠与、继承、交换或者其他合法方式将建筑物区分所有权依法转移给建筑物区分所有权人的方式。因此，是建筑物发展商依法创设了建筑物区分所有权。 任何人、或者任何其他组织依法通过买卖、赠与、继承、交换或其他合法方式获得了建筑物其中的某一个单元或套房，就成为建筑物区分所有权人，即通常在物业管理活动中所说的业主。
发展商未出售的房屋也许房地产开发商留着自用、出租或其他用途，只要这部分房屋的所有权未发生转移，所有权者仍然是发展商。因此，这时发展商就由原来的建筑物所有权人的身份依法转变为建筑物区分所有权人。当发展商成为建筑物区分所有权人之后，从法律地位上，自然就拥有建筑物区分所有权人的区分所有建筑物专有部分所有权，共用部分持分权及因共同关系所生的成员权的各项权利，当然也应该承担相应的义务。这时发展商作为未出售房屋部分的建筑物区分所有权人依法是享有与其他业主一样平等的各项业主的权利和义务。任何人都不能随意剥夺发展商作为未出售房屋部分的建筑物区分所有权人的业主权利和义务，否则，就构成侵害发展商业主的合法权益，发展商有权依据法律、法规的有关规定来维护其合法权益。 既然发展商作为未出售房屋部分的建筑物区分所有权人，就必然拥有业主大会的选举权和被选举权。 综上所述，发展商作为未出售房屋的建筑物区分所有权人，即未出售房屋的业主，与其他业主一样具有业主委员会的选举权和被选举权。某小区的部分业主之所以提出发展商将未出售的200套房屋计算为自己的投票权，是侵犯了业主选举的合法权益，坚决反对选举结果，要求进行重新选举，这些都是由于其不清楚发展商作为未出售房屋的建筑物区分所有权人的地位所造成的误解。 第二，作为物为管理公司应该多给这些业主进行解释，使他们清楚了解法律、法规的有关规定，依法维护发展商和全体业主的合法权益，依法做好业主委员会的选举工作。
十二、同10题
十三、合理。但应向业主解释清楚，收取的费用是为了支付实施车辆的管理所必须发生的人工费 和设施、设备费及相关的管理费用。费用的收取以维持车辆保管站的正常运作为最低限度。
十四、第一，合同是否有效,要视合同的订立情况。如果订立的合同不存在主体不合格，无效代理，意思表示不真实，内容不合法等四种情况，则合同有效，但只要出现了这四种情况中的任何一种，则该合同无效。
第二，合同的解除有两种情形：即约定解除和法定解除二种形式。约定解除是当事人通过行使约定的解除权或者两方协商决定，而进行的合同解除。约定解除权的解除是当事人在合同中约定在合同成立以后，全部履行之前，由当事人一方在某种解除合同的条件出现后享有解除权，并可以通过行使合同的解除权而消灭合同关系，如果开发商要单方面行使约定解除权， 5
就必须以约定的合同解除条件出现为前提。协商解除是指合同双方当事人协商一致，都同意解除，而不是单方面行使解除权。因此，如果没有约定的合同解除条件，开发商就无权解除合同。但开发商可以通过物业行政主管部门仲裁或向人民法院诉讼，申请解除合同。 法定解除是合同解除的条件由法律直接规定。
十五、水管渗漏，属一般维修，换根外墙水管即可。因此，不应使用维修基金。因这根水管修好以后，8户住户都受益，根据“谁受益，谁负责”的原则，应由8户住户共同维修，具体费用按份额比例分摊。
十六、如果该公司对管理人员进行过这方面的培训或有这方面的操作规程要求，则该管理人员的做法无不妥。但如果该管理人员不知道这方面的要求或不知道如何操作，则应对客人说明，其本人不知究竟应该如何处理此事，他可带客人一起或独自到有关部门了解情况后，再做决定，但他无权拒绝。
十七、做法无不妥。因为小区公共场所属全体业主的公共场所，为全体业主所独有，是业主的私有财产。外人在小区内高声招揽生意，侵犯了全体业主的权益，做为物业公共区域管理人员，该管理应劝其离开。但不应用驱赶的方式，应多请一些保安员来劝说他们出去。
18、如果没有证据证明物业管理公司有过错，造成该业受重伤，则物业公司不应承担责任。尽管物业公司收取了保安服务费，但物业管理的保安服务是一种群防群治的安全防范服务。物业管理公司在本物业管理区域内与业主、住户之间不存在人身、财产的保管或保险关系。 建议该公司向业主解释清楚物业保安服务的性质。
十九、要求是否合理应视其具体情况。如果物业管理公司事先和业主委员会协商和沟通了，提高物业管理服务的水平和服务质量，增加了物化劳动和活劳动的投入，则要求提高收费标准是合理合法的。但如果该公司事先没有和业主委员会协商和沟通，自作主张增加各种投入来提高小区的质量档次和服务水准，事后要求提高管理费就不合理了。 建议该公司真诚地与业主委员会商量，将每一个支出项目请业主委员会审定，看那些是必要的，那些是多余的，那些是可要可不要的，在得到业主委员会认可以后，才确定实际要增加的物业管理费的幅度和标准。
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