房地产抵押估价报告
估价项目名称: 谭瑞香所属位于星沙镇山水芙蓉国际新城芙蓉七道2号整栋的住宅用房房地产抵押价值评估
委 托 方：益阳市众旺公共交通有限责任公司
估 价 方：湖南恒永房地产评估咨询有限公司
估 价 人 员：张慎然、杨静、杨帅兰、陈倩
估价作业日期：20##年12月15日至20##年12月20日
估价报告编号：益恒永评字2011122002号
目 录
一、致委托方函
二、房地产估价师声明
三、估价的假设和限制条件
四、估价结果报告
五、估价技术报告
六、附件
1、房地产估价委托合同
2、《国有土地使用证》复印件
3、《房屋所有权证》复印件
4、估价对象照片
5、宗地位置图
6、估价机构营业执照复印件
7、估价机构资格证书复印件
8、估价师资格证书复印件
致委托方函
益阳市众旺公共交通有限责任公司：
承蒙委托，我公司秉着公平、公正、客观的原则，对谭瑞香所属位于星沙镇山水芙蓉国际新城芙蓉七道2号整栋的住宅用房拟抵押房地产进行了评估。
估价目的：为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。
估价时点：20##年12月15日
估价结果：
估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照评估工作程序，采用科学的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密、准确的测算，并结合估价经验和对影响房地产价格的因素分析，确定估价对象于估价时点（20##年12月15日）估价结果：总价值为大写人民币伍佰陆拾万零壹仟零陆元整（￥5,601,006元）。建筑面积为347.22㎡，评估单价16131元/㎡。
此致
湖南恒永房地产评估咨询有限公司
法定代表人：
二〇##年十二月二十日
估价师声明
我们郑重声明：
1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。
2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与当事人没有个人利害关系或偏见。
4、我们依照中华人民共和国国家标准GB/T50291—1999 《房地产估价规范》和《房地产抵押估价指导意见》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
5、我们已在二〇##年十二月十五日对估价对象进行了实地查勘。
6、没有人对本估价报告提供重要专业帮助。
7、本报告估价结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不得做其他用途。未经本估价机构和估价人员同意，估价报告不得向委托方及报告审查部门以外的单位及个人提供，凡因委托人使用估价报告不当而引起的后果，估价机构和估价人员不承担相应的责任。
8、本估价报告所依据的有关资料由委托方提供，委托方对资料的真实性负责。因资料失实造成评估结果有误差的，估价机构和估价人员不承担相应的责任。
9、本估价报告所得出的估价结果，仅供抵押双方参考。金融机构应在考虑借款人信用、市场风险、兑现难易、短期强制处分的不确定性及变现费用、政府有关税费缴纳等因素后，根据本报告评估结果慎重确定抵押率。
10、本估价报告需经估价人员签名盖章并加盖估价机构公章，作为一个整体时有效，复印件无效。
国家注册房地产估价师签章：
国家注册房地产估价师签章：
国家注册房地产估价师签章：
估价的假设和限制条件
一、估价报告结论成立的假设前提：
1、委托方提供的资料真实可靠，本评估中所依据的有关法律文件包括房屋所有权证、土地使用证等资料均为委托方所提供，本公司未向政府有关部门核实，故对其真实性不负任何责任。委估房地产的权益没有争议，不考虑委估房地产的连带负债及评估范围以外的法律问题。
2、根据委托方提供资料，本公司在评估时评估的房地产价格为无他项权利设定条件下的抵押价值。
3、本次房地产抵押报告的估价时点为完成估价对象实地查勘之日。估价人员对估价对象的现场勘查仅限于估价对象在勘查期日的外观和使用状况。对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，本报告假设估价对象符合国家有关技术、质量、验收规范符合国家有关安全使用标准。
4、本估价报告估价结果是在公开市场前提下求取的房地产抵押价值，未考虑快速变现等处分方式带来的影响。
二、估价报告使用的限制条件：
1、估价结论为满足全部假设与限制条件下的价值。
2、本估价报告按照既定目的提供给委托方使用，若改变估价目的及使用条件，需向本公司咨询后作必要修正甚至重新估价。
3、为保障抵押双方的合法权益，在确定贷款额时，估价报告使用者应充分关注“房地产抵押估价报告使用提示”及“房地产变现能力分析”。
4、本估价报告分为“估价结果报告”和“估价技术报告”两部分。“估价结果报告”提供给委托方，“估价技术报告”部分内容根据有关规定由估价机构存档。
5、未经估价机构书面同意，本估价报告的全部或部分及任何参考资料均不允许在任何公开发表的文件、通告或声明中引用，亦不得以其他任何方式公开发表。
6、房地产评估的结果反映了特定市场环境中估价对象的正常价格水平，但如果需要进行快速变现，那么其实际价格不可能全部实现。事实上，未来市场变化风险和短期强制处分等因素对抵押价值均产生一定的影响；而处分抵押物一般是以拍卖或变卖方式进行的，二者之间不可避免地会存在一定的差距。抵押权人为防范此种风险，达到抵押物快速变现的目的，应在评估价值的基础上乘以一个变现系数（一般设定为0.5—0.7），由此确定抵押贷款额度，方可使风险降到最低。
7、如发现本估价报告文字或数字因校对或其他类似原因出现差错时，请通知本公司进行更正。
估价结果报告
一、委托方：益阳市众旺公共交通有限责任公司
二、估价方：
估价机构全称：湖南恒永房地产评估咨询有限公司
法定代表人：颜江民
机构地址：益阳市益阳大道时代广场1栋8楼
资格等级：国家二级
证书编号：湘建房（估）证字第0004号
三、估价对象：
1、估价对象区位状况：
估价对象所在建筑物位于星沙镇山水芙蓉国际新城芙蓉七道2号整栋，毗邻三环线，京珠高速公路，距伍家岭仅10分钟车程，在市内经中环线或者伍家岭上319高速公路。至火车站15分钟车程，至海底世界5分钟车程，至国际会展中心5分钟车程，至飞机场15分钟车程，该区域各项基础设施和生活设施趋于完善，有多路公交车在附近设有站点，生活、出行都很方便。
2、估价对象实体状况：
估价对象于20##年左右建成，所在建筑物总共3层，钢混结构，设计用途为住宅，建筑面积347.22㎡，建筑物外墙面砖，铝合金门窗，毛坯房。
3、估价对象权益状况：
估价对象为谭瑞香所有，《房屋所有权证》为长房权证星字第709000873号，建筑面积为347.22㎡，设计用途为住宅；《国有土地使用证》为长国用（2009）第9094号，土地使用权人为谭瑞香，座落星沙镇山水芙蓉.国际新城芙蓉七道2号，使用权类型为出让用地，住宅用途，使用权面积为510.1㎡，终止日期至20##年12月6日。
四、估价目的：为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。
五、估价时点：20##年12月15日
六、价值定义：房地产抵押价值，为抵押房地产在估价时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。
法定优先受偿款是指假定在估价时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括发包人托欠承包人的建筑工程工程价款，已抵押担保的债权数额，以及其他法定优先受偿款。
七、估价依据：
1、《中华人民共和国城市房地产管理法》
2、《中华人民共和国土地管理法》
3、《中华人民共和国土地管理法实施条例》
4、《中华人民共和国担保法》
5、《中华人民共和国城市房地产抵押管理办法》
6、《中华人民共和国城市房屋权属登记管理办法》
7、《物权法》
8、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》
9、中华人民共和国国家标准GB/T50291-1999《房地产估价规范》
10、《商业银行房地产贷款风险管理指引》
11、《房地产抵押估价指导意见》
13、委托方提供的有关待估房地产产权资料
14、受理估价方实地勘察获取的资料及收集的价格信息
15、委托方与本估价机构签订的房地产估价委托书
八、估价原则：
本估价报告在遵循公平、公正、客观的基本原则下，结合估价目的对估价对象进行估价。具体依据如下估价原则：
1、 合法原则：房地产估价必须以房地产的合法使用为前提。
2、 最高最佳使用原则：房地产估价要以房地产的最高最佳使用为前提。也就是说，房地产评估价格应是在合法使用方式下，各种可能的使用方式中，能获得最大受益的使用方式的估价结果。
3、供求原则：房地产价格同其它物品的价格一样，受供求关系的影响。若需求不变，供给增加，则价格下降；若供给不变，需求增加，则价格上升。由于房地产具有地理位置的固定性、地区性和个别性，这种供求状况主要是指当地同类房地产市场的供求状况。
4、替代原则:同一个市场中的具有相近效用的房地产，其价格应当相近。在同一市场供需圈内，可以通过调查近期发生交易的、与待估房地产有替代可能的房地产的价格和条件，通过与待估房地产进行比较来确定待估房地产价格。
5、估价时点原则：估价实际上是求取某一时点的价格。估价时点是责任交待的界限和评估房地产时值的界限。房地产的价格具有很强的时间性。在不同时点，同一宗房地产往往会有不同的价格。
6、公平原则: 房地产估价必须站在公正的立场上，估价的目标在于求得一个客观合理的价格。
7、谨慎原则：充分估计抵押房地产在处置时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不高估市场价值，不低估知悉的法定优先受偿款。
九、估价方法：
估价方法通常有市场法比较、收益法、成本法及假设开发法等几种常用估价方法。市场比较法适用于类似房地产交易实例较多的房地产评估；收益法适用于有收益或者潜在收益的房地产评估；假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产评估；成本法适用于无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场比较法、收益法、假设开发法进行估价情况下的房地产评估。
估价对象周边的类似房地产交易活跃，市场依据充分，拟用市场法修正估算出估价对象市场价值；同时，同一区域内，类似房地产没有相对稳定及长期的潜在收益，因此不宜采用收益法进行评估；根据此次评估目的，遵循合法原则、最高最佳使用方式进行分析，估价人员认为保持现状使用最为适宜，因此不采用假设开发法评估；根据上述分析，市场依据充分，不适宜采用成本法进行评估。通过综合分析，此次拟采用市场比较法进行评估。
市场比较法：是根据替代原则，将待估房地产与在近时期内已经发生交易的类似房地产加以比较，从已经发生了交易的类似房地产的价格，修正得出估价对象房地产价格的一种估价方法。市场比较法计算公式如下：
估价对象价格＝可比实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×房地产区域因素修正系数×房地产个别因素修正系数
十、估价结果：
估价人员根据估价目的，遵循估价原则，采用科学的估价方法，在综合分析所掌握资料与影响估价对象价值诸因素的基础上，最后确定估价对象于估价时点（20##年12月15日）估价结果：总价值为大写人民币伍佰陆拾万零壹仟零陆元整（￥5,601,006元）。建筑面积为347.22㎡，评估单价16131元/㎡。
十一、估价人员：张慎然 杨静 杨帅兰 陈倩
十二、估价作业日期：20##年12月15日至20##年12月20日
十三、估价报告应用的有效期：本估价报告应用的有效期为一年，自报告出具日算起。
国家注册房地产估价师签字：
国家注册房地产估价师签字：
国家注册房地产估价师签字：
十四、房地产信贷风险提示
房地产信贷风险是指房地产信贷业务发生损失的不确定性或可能性。由于房地产的特性，估价对象抵押期间，抵押物仍由产权人占有、使用，在抵押期间正常使用会造成抵押物不可避免的一般损耗；不当使用或空置，管理维护不善等会造成抵押物价值的严重减损；加之市场竞争的加剧及建筑技术的进步，均有可能降低抵押物的价值，请报告使用方注意。
（1）房地产信贷风险因素
风险成因主要有：实质性风险因素、道德风险因素、心理风险因素、技术性风险因素和体制风险因素。
1、实质性风险因素：指引起或增加损失发生机会或严重程度的客观条件。如自然灾害、市场供求状况及各种非人为的事故等，这些因素属于系统性风险，是无法控制的风险因素。
2、道德风险因素：指房地产信贷参与人的不诚实或居心不良，故意促使风险发生或扩大损失程度的因素。属于主观故意行为。
3、心理风险因素：指房地产信贷业务人员主观上的疏忽或过失，如审贷不严、不按程序行事，轻信借款人，放贷后粗放经营等。
4、技术因素：指房地产信贷业务中因缺乏必要的审贷、监控、财务、法律、专业技术资讯和技能的支持而形成的风险因素。
5、体制因素：指由于经济体制和企业管理体制的变化所形成的房地产信贷风险因素。国有房地产企业改制、住房制度改革、银行体制改革等造成房地产信贷风险。
（2）、估价对象在抵押期间可能产生的信贷风险分析：
1、通货膨胀风险分析
通货膨胀风险又称为购买力风险，通货膨胀会降低购买力，是房价下跌的另一种表现方式。自20##年来，中国经济稳步健康发展，在大的经济环境下，湖南出台了促进经济发展的一系列政策措施，益阳属于湖南省政治、文化、经济中心长沙市的外围圈城市，经济稳定快速健康发展，通货膨胀风险系数小，对房地产市场的影响小，我们判断在未来一段时间内经济的发展会带来房地产市场的繁荣。
2、周期风险分析
周期风险是指房地产市场的周期波动带来房地产价格下跌的风险，房地产市场周期波动可分为复苏与发展、繁荣、危机与衰退、萧条四个阶段。根据我们掌握的市场资料进行分析判断，益阳市属于健康稳步发展阶段，房地产市场前景可观。
3、利率风险分析
利率调整是国家队经济活动进行宏观调控的主要手段之一。利率调升会对房地产投资产生两方面的影响：一是导致房地产实际价值的折损，二是抑制房地产市场上的需求数量，导致房地产价格下降。自20##年以来，国家不断加息来控制房地产过热，对房地产市场带来一定的风险。
5、政策风险分析
政府出台的土地供给政策、地价政策、税收政策、住房政策、价格政策、金融政策、环境保护政策等，均对房地产价格带来风险。
因20##年下半年，由于国家实施货币紧缩政策，对房地产市场进行调控，出台限购令抑制房地产价格，一线城市房地产价格呈下降趋势，二、三线城市房价出现松动。20##年国家会继续进行房地产调控，房价呈下降趋势。银行应考虑处置风险。
十五、房地产变现能力分析：
变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。
（一）估价对象为住宅，建筑面积较小，独立使用性较强，流通性较好，故变现能力较强。
（二）假定在估价时点拍卖或者变卖估价对象时，因存在短期内强制处分、潜在购买群体受到限制及心理排斥因素影响，最可能实现的价格一般比公开市场价格要低。
（三）处置房地产时，其变现的时间长短以及费用、税金的种类、数额和清偿顺序与处置方式和营销策略等因素有关。一般说来，以拍卖方式处置房地产时，变现时间较短，但变现价格一般较低，变现成本较高，要支付拍卖佣金、营业税及部分手续费。
（四）法释[2000]44号<最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释>第七十四条“抵押物折价或者拍卖、变卖所得的价款，当事人没有约定的，按下列顺序清偿：（一）实现抵押权的费用；（二）主债权的利息；（三）主债权。”
（五）处置抵押房地产（估价对象）的处置价格一般为评估价格的70—80%，变现税费合计在评估价格的15—20%，变现价值（估价对象评估的市场价值—处置折价—交易成本—交易税费—法定优先受偿款）在评估价值的50%左右，其具体税费种类及标准如下：
抵押房地产处置税费（实现抵押权的税费及处置折价）明细表
（6）法定优先受偿权分析
优先权（或称民事优先权）是指特定的债权人基于法律的直接规定而享有的就债权人总财产或特定动产、不动产的价值优先受偿的权利。优先权可分为一般优先权和特别优先权，《房地产抵押估价指导意见》中即本评估报告中所指的法定优先受偿款，仅指特定不动产优先权利，即仅考虑与不动产相关的债权人就债权人的特定不动产的价值优先受偿的权利。
十六、房地产抵押估价报告使用提示：
（一）估价对象状况和房地产市场状况因时间变化对房地产抵押价值可能产生影响，在估价对象实物及区域因素不受意外损害，能正常维护使用，且未增加法定优先偿款，房地产市场没有大的波动的情况下，预计估价报告使用有效期内，房地产抵押价值基本保持稳定。
（二）对抵押期间可能产生的房地产信贷风险，估价报告使用者应给予关注: 估价对象可能会由于房屋现状变更、环境变化以及房地产市场价格波动、房地产税费调整等原因导致房地产抵押价值减损。
（三）估价报告使用者应合理使用评估报告,关注处置房地产时快速变现及费用的影响,当房地产抵押估价报告出具后至抵押登记之间,是否会出现法定优先受偿权利，同时谨慎考虑抵押房地产快速变现及相关费用的影响。
（四）定期或者在房地产市场价格变化比较快时对房地产抵押价值进行再评估，控制抵押房地产的变现风险。当抵押权人在抵押担保期间，如果发现了估价报告中估价师未知悉的法定优先受偿权利或受偿款，应及时评估其数额，相应增加抵押物。
（五）本报告所指的法定优先受偿权利或法定优先受偿款主要指：以划拨方式取得的土地使用权转让时须缴纳的土地使用权出让金；企业享受的政策优惠在房地产转让的须补缴的法定款项；拖欠的建筑工程工程款；破产企业职工安置补偿费用；抵押房地产变现时的诉讼费用、执行费用、拍卖佣金、转让税费等。
估价技术报告
一、个别因素分析
1、估价对象实体状况：
估价对象于20##年左右建成，所在建筑物总共3层，钢混结构，设计用途为住宅，建筑面积347.22㎡，建筑物外墙面砖，铝合金门窗，毛坯房。
2、估价对象权益状况：
估价对象为谭瑞香所有，《房屋所有权证》为长房权证星字第709000873号，建筑面积为347.22㎡，设计用途为住宅；《国有土地使用证》为长国用（2009）第9094号，土地使用权人为谭瑞香，座落星沙镇山水芙蓉.国际新城芙蓉七道2号，使用权类型为出让用地，住宅用途，使用权面积为510.1㎡，终止日期至20##年12月6日。
二、区域因素分析
估价对象所在建筑物位于星沙镇山水芙蓉国际新城芙蓉七道2号整栋，毗邻三环线，京珠高速公路，距伍家岭仅10分钟车程，在市内经中环线或者伍家岭上319高速公路。至火车站15分钟车程，至海底世界5分钟车程，至国际会展中心5分钟车程，至飞机场15分钟车程，该区域各项基础设施和生活设施趋于完善，有多路公交车在附近设有站点，生活、出行都很方便。
三、市场背景分析
长沙市系湖南省的省会，国务院首批公布的24个历史文化名城和第一批对外开放的旅游城市之一，全省政治、经济、文化、教育、金融、通讯、信息中心，也是长江开发带中洞庭湖地带开发开放的依托中心，其综合实力位列“全国城市综合实力50强”第20位。长沙地处美丽富饶的湘中河谷平原，属亚热带季风性湿润气候，现辖芙蓉、天心、岳麓、开福、雨花五个区。长沙商业发达，自古以来就是商贾云集，交易兴旺的商品集散地，是内地与沿海毗邻地区的商品流通和资金融通的重要枢纽；长沙交通便利，京广铁路贯穿南北，浙赣线与湘黔线连接东西，内河航道畅通，公路网络辐射省内外各地。
20##年，长沙房地产市场发展也继续保持了20##年来的火爆势头，完成房地产开发投资约680亿元，同比增长约37%，约占全市固定资产投资的21%。商品房施工面积约6633万m2，其中新开工面积约2337万m2，同比增长约8%、32%；竣工面积约755万m2，同比减少约43%。20##年累计批准预售2133.37万m2，同比增长50.25%；实现商品房销售面积2140.46万m2，销售金额928.48亿元，同比分别增长22.72%、43.13%。
20##年，长沙市房地产市场的基本情况为：
（一）、全市新建商品房累计批准预售2133.37万m2，同比增长50.25%，其中住宅批准预售1877.71万m2，同比增长44.14%。分区域来看，内五区新建商品房累计批准预售1508.36万m2，同比增长59.20%，其中住宅批准预售1374.49万m2，同比增长56.06%；三县一市新建商品房累计批准预售625.01万m2，同比增长32.29%；其中商品住宅累计批准预售503.22万m2，同比增长19.25%。按行政区来看，雨花区批准预售面积最大，岳麓区次之；同比增幅来看，内五区各区同比增幅均超40%，天心区增幅最大。
（二）、全市新建商品房累计销售备案2140.46万m2，同比增长22.72%，其中住宅销售备案1982.87万m2，同比增长20.55%。分区域来看，内五区新建商品房累计销售备案1481.65万m2，同比增长16.11%，其中住宅销售备案1363.29万m2，同比增长14.08%；三县一市商品房销售备案658.81万m2，同比增长40.76%，商品住宅销售备案619.58万m2，同比增长37.74%。全市新建商品房成交备案住宅与非住宅面积比例约为12.58：1，其中内五区比值为11.52：1，三县一市15.79：1。按行政区来看，雨花区商品房销售备案面积最大，长沙县次之；同比增幅来看，长沙县增幅最大，但芙蓉区、天心区负增长。
（三）、20##年长沙全市新建商品房（含单位集资房等）备案均价为4338元/m2，其中住宅4108元/m2；内五区新建商品房（含单位集资房等）备案均价为4788元/m2，其中住宅4519元/m2；三县一市商品房备案均价为3326元/m2，其中住宅3201元/m2。从各行政区来看，芙蓉区商品房备案均价最高，住宅均价开福区最高，天心区涨幅最大。从均价走势来看，20##年全市均价整体呈上扬趋势，至12月均价达到最高，一季度、四季度月均价逐月上扬，其中，四季度月均价环比涨幅较大；二季度、三季度月均价出现波动，但从走势来看，均价也呈震荡上扬态势。
（四）、20##年，全市二手房成交面积468.62万m2，成交套数为35223套，同比分别增长4.12%、-7.56%；其中住宅成交302.66万m2，成交套数为30804套，同比分别减少5.88%、8.02%。分区域来看，内五区二手房成交面积296.85万m2，成交套数为25822套，同比分别减少4.46%、12.05%；其中住宅成交216.29万m2，成交套数为23417套，同比分别减少9.57%、13.16%；三县一市二手房成交面积171.77万m2，成交套数为9401套，同比分别增长23.25%、7.54%；其中住宅成交86.37万m2，成交套数为7387套，同比分别增长4.83%、13.25%。
（五）、房产一、二级市场对比来看，20##年全市房产一、二级市场累计交易量之比为4.57：1。其中，内五区房产一、二级市场累计交易量之比为4.99：1，比2009全年比值增大0.88；三县一市为3.84，比2009全年比值增大0.68。从各区县情况来看，20##年各区商品房市场成长强劲，五区四县中有六个区县房产一、二级市场比值高于5，随着商品房销量的猛增，房地产市场规模迅速扩大。
（六）、长沙（内五区）新建纯商品房备案均价为5182元/m2，其中住宅4907元/m2。芙蓉区纯商品房、纯商品住宅均价最高，岳麓区均价最低；除岳麓区外，各区纯商品房均价均已超过5000元/m2。从均价趋势来看，3月内五区纯商品房均价即已超过5000元/m2，至11月超过5500元/m2，纯商品住宅均价于8月突破5000元/m2；纯商品房、纯商品住宅均于12月达到20##年月均价最高。
根据目前房地产的基本情况，专家预计20##年长沙市房地产市场将会呈现以下发展趋势：
（一）、经济发展环境更加复杂，市场面临货币紧缩与通胀预期的双重压力 。20##年国际环境让人难以琢磨，金融危机的影响远比人们想象的要深远，复苏进程缓慢，加之外围货币的贬值和债务风险，国内通货膨胀压力逐步加大，导致我国经济发展环境越来越复杂。可能面临更复杂的局面，经历更纠结的困境。此前，中央已经确定今年的货币政策转为稳健型，以收缩流动性，其中最重要的方面就是控制通胀预期、稳定价格总水平，已经列为今年政府工作的首选。诸多现象反映今年我国通胀压力依然巨大，长沙房地产市场将在通胀和货币供应收缩的双重压力下寻找空间。
（二）、20##年的楼市调控目标似乎未达到，年底各地地王再现，一线城市市场回暖，二线城市泡沫已现，更增加了国家对房地产业调控的决心。根据中央经济工作会议部署以及近期各部委密集安排的未来工作要求，不难解读出国家调控房地产市场已经进入了常态化阶段，遏制房价过高过快上涨的决心异常坚定，任重而道远。央行年末加息，显示国家治理通胀的决心，国土部下发通知抑制打压“地王”，各地方政府也正在为稳定今年房地产市场再出细则，今年多次加息和房地产税收政策的调整将是调控房地产市场的利器。长沙楼市将会由“耐调控”逐步转为“被调控”。
（三）、从需求来看，长沙仍然处在城市化进程阶段，刚需依然旺盛。经历过长时间观望，百姓对楼市价格预期的逐渐落空，加之通胀加剧，很多刚需客户从观望转为入市，带动了市场人气，但长沙今年大力推进的住房保障、安居棚改工程、公租房建设也会分流一部分市场需求；从投资需求来看，一线城市限购令的出台可能对长沙产生“被进入”效应，不排除一线城市投资客转战二三线城市。但由于全国性的严厉的货币和金融、税收政策的逐步强化和落实，投资需求会被有效抑制。
（四）、长沙房价面临的环境更加复杂，一方面，城市地铁、城市轻轨、“两桥两隧”开工建设，长株潭三市融城效应等提升城市环境；高档精装修、江景项目，如万达、华远金外滩等大盘即将入市；生产要素、劳动成本及物价上涨将是激发房价上移的动力。另一方面，加息、限购、限贷、限地价等调控措施多管齐下，将影响房地产投融资，抑制部分需求，对房价的过快上涨形成重拳打压，市场可能出现滞涨，不排除有调整的可能。在多方因素博弈下，今年房价走势会如何，难以给出明确判断，但市场整体不会出现大震荡，上下微幅调整是大概率事件。
（五）、国家经济和社会发展“十二五”规划建议以及中央经济工作会议强调今年重点加快保障性住房建设，《住房保障法》也进入今年人大的立法计划，为保障住房发展来了一剂强心针，在政策上打通了以往阻碍保障房建设的关卡。长沙目前正在积极筹备，响应落实中央号召，强力推进商品房、保障房双轨制建设。政府有关部门正在加紧编写《长沙“十二五”住房保障规划》以及《加快发展公共租赁住房的工作意见》，有望今年出台。今年的工作重点将是发展公共租赁住房及工矿棚户区改造，以此增加中低水平住房供应，平抑房价，平衡供需，进一步完善长沙房地产市场结构，促进市场健康可持续的发展。
(六)、国家经济和社会发展“十二五”规划建议以及中央经济工作会议强调今年重点加快保障性住房建设，《住房保障法》也进入今年人大的立法计划，为保障住房发展来了一剂强心针，在政策上打通了以往阻碍保障房建设的关卡。政府有关部门正在加紧编写《长沙“十二五”住房保障规划》以及《加快发展公共租赁住房的工作意见》，有望今年出台。今年的工作重点将是发展公共租赁住房及工矿棚户区改造，以此增加中低水平住房供应，平抑房价，平衡供需，进一步完善长沙房地产市场结构，促进市场健康可持续的发展。
四、最高最佳使用分析
最高最佳使用原则是要说明，房地产估价要以房地产的最高最佳使用为前提。所谓最高最佳使用，是估价对象的一种最可能的使用，这种最可能的使用是法律上允许、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，并能给估价对象带来最高价值的使用。
最高最佳使用分析真正体现了估价的客观性。衡量、判断估价对象房地产是否处于最优使用状态主要从下列方面考虑：
1、法律上允许（规划及相关政策法规许可）。对于每一种潜在的使用方式，首先检查其是否为法律所允许。如果法律是不允许的，应被淘汰。
2、技术上可行。对于法律所允许的每一种使用方式，要检查它在技术上是是否能够实现，包括建筑材料性能、施工技术手段等能否满足要求。如果是技术上达不到的，应被淘汰。
3、经济上可行。对于法律上允许、技术上可能的每一种使用方式，还要进行经济可行性检验，只有收入价值大于支出现值的使用方式才具有经济可行性，否则应被淘汰。
4、价值最大：在所有具有经济可行性的使用方式中，能使估价对象的价值达到最大的使用方式，才是最高最佳使用方式。
根据估价对象上述分析并考虑地理位置、周边自然与人文经济环境及其实际特点，确定估价对象现实用途为其最高最佳使用途径。
五、估价方法选用
估价方法通常有市场法比较、收益法、成本法及假设开发法等几种常用估价方法。市场比较法适用于类似房地产交易实例较多的房地产评估；收益法适用于有收益或者潜在收益的房地产评估；假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产评估；成本法适用于无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场比较法、收益法、假设开发法进行估价情况下的房地产评估。
估价对象周边的类似房地产交易活跃，市场依据充分，拟用市场法修正估算出估价对象市场价值；同时，同一区域内，类似房地产没有相对稳定及长期的潜在收益，因此不宜采用收益法进行评估；根据此次评估目的，遵循合法原则、最高最佳使用方式进行分析，估价人员认为保持现状使用最为适宜，因此不采用假设开发法评估；根据上述分析，市场依据充分，不适宜采用成本法进行评估。通过综合分析，此次拟采用市场比较法进行评估。
市场比较法：是根据替代原则，将待估房地产与在近时期内已经发生交易的类似房地产加以比较，从已经发生了交易的类似房地产的价格，修正得出估价对象房地产价格的一种估价方法。市场比较法计算公式如下：
估价对象价格＝可比实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×房地产区域因素修正系数×房地产个别因素修正系数
六、估价测算过程
（一）、市场比较法测算过程
根据《房地产估价规范》的要求，有条件采用市场比较法进行估价的，应以市场比较法为主要的估价方法。市场比较法是首先调查与估价对象相类似的交易实例，在结合评估人员现场勘查的资料，进行交易情况、交易时间、区域因素和个别因素修正，加权取值，求出估价对象的比准价格。
选取可比实例:根据房地产估价的替代原则，选择了三个与估价对象用途、规模、档次、建筑结构相同或相似的近期交易实例作为可比实例，比较实例选取如下：
比较实例A：某住宅用房，位于长沙市雨花万家丽中路三段189号美洲故事，建筑面积370平方米,建筑年代20##年，独栋别墅，毛坯房，交易价：15000元/M2。交易日期：20##年8月。
比较实例B：某住宅用房，位于长沙市芙蓉南路暮云段保利阆峰云墅，建筑面积425平方米,建筑年代20##年，独栋别墅，毛坯房，交易价：17000元/M2。交易日期：20##年6月。
比较实例C：某住宅用房，位于长沙市芙蓉区人民东路，建筑面积365平方米,建筑年代20##年，独栋别墅，毛坯房，交易价：18000元/M2。交易日期：20##年5月。
2、修正过程
（1）交易情况修正。比较实例A、B、C均为正常情况交易，故不需做交易情况修正；
（2）期日修正。比较实例A、B、C均为近期市场价格，而近期该区域同类房产价格无明显波动，故不需做期日修正；
（3）区域因素和个别因素修正。
①. 将影响比较实例的区域因素和个别因素与估价对象比较，列表如下：
②. 房地产状况的比较判断结果：
3、价格计算：
根据以上测算，上述3个案例修正后的价格相差不大，我们取其算术平均值为待估房地产比准单价，即：
(14418+16502+17472)/3≈16131(元/平方米)
七、估价结果的确定
估价人员根据估价目的，遵循估价原则，采用科学的估价方法，在综合分析所掌握资料与影响估价对象价值诸因素的基础上，最后确定估价对象于估价时点（20##年12月15日）估价结果：总价值为大写人民币伍佰陆拾万零壹仟零陆元整（￥5,601,006元）。建筑面积为347.22㎡，评估单价16131元/㎡。