金鹰、大成商业地产布局及经营管理分析市场调研计划书
一． 前言
商业地产,顾名思义, 作为商业用途的地产.以区别于以居住功能为主的住宅房地产,以工业生产功能为主的工业地产等. 商业地产广义上通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、别墅等房地产形式。以办公为主要用途的地产，属商业地产范畴，也可以单列。国外用的比较多的词汇是零售地产的概念。泛指用于零售业的地产形式，是狭义的商业地产。
不限购买套数、不受限贷政策的影响，价格稳步攀升，商业地产的这些特质，注定其成为当前房地产市场的“宠儿”。因一句“1000元以下的苹果”而风靡网路的“潘一千”——潘石屹就是著名商业地产的总裁。他领导下的SOHO中国是中国房地产行业领袖，目前北京最大的房地产开发商，主要在北京和上海城市中心开发高档商业地产。公司与国际知名建筑师合作，结合本土客户的需求，把他们创新的设计理念转化成引领潮流的物业。在公司“创造CBD繁华”理念的指引下，SOHO中国精准地把握契机，坚持独特创新的建筑理念，建造具有中国当代风格的建筑，所开发项目均成为新北京城市建设中的里程碑建筑。
Mall可以说是目前世界上大型商业地产的顶级形态，伴随着家庭汽车化和住宅郊区化而诞生，是现代工业文明和商业的产物，属于一种新型的复合型商业业态。起源于欧美，特指规模巨大、连成一体、包罗众多专卖店和商铺、集购物、休闲、娱乐、饮食为一体的商业中心或加盖的林荫道商业街。Mall原意是“林荫道”，现在也可译为“购物林荫道”，意指在Mall里肯定有一条或多条步行街，身临其境购物、消费或漫步，犹如在林荫道上闲逛一样舒适和惬意。较新版本的美国词典释意：“在毗邻的建筑群中或一个大建筑物中，许多商店和餐馆组成的大型零售综合体。”
Mall是商业地产的趋势，也是商业地产的典型代表。我们此次调研对象就是以Mall为核心开发理念的商业地产。此次市场调研，我们将以大成名店和金鹰奥莱城为调查对象，调研不同形态Mall的经营管理特点及其发展形势。
二． 调查目的
通过客观的市场调查和统计分析，以金鹰，大成调查单位，调查分析研究店内布局分析及经营管理等相关问题。对mall的建设、发展提出建设性建议，明确其定位，合理规划店内布局，较准确的发挥地块环境特质和经济指标，，实现项目投资效益回报的最大化，促进市场经济的优化发展。
三． 市场调查内容及对象
对大成名店、金鹰奥莱城两种不同模式的市场定位、经营管理方式、盈利模式、升值和发展空间做市场调研并进行分析比较。
1、对商业地产宏观环境的调查
（1）了解宏观经济情况及市政规划。大成名店和金鹰奥莱城规划开发过程中，商业地产的宏观经济和市政规划带来的影响。
（2）了解商业地产现状及市场前景。商业地产当时的现状和市场前景对大成名店和金鹰奥莱城规划开发的影响。
2、大成名店和金鹰奥莱城项目自身情况调查
（1）两种商业地产模式的整体研究与特性分析。大成名店和金鹰奥莱城两种不同模式的特点、应对的目标消费群。
（2）两种商业地产模式的布局建设特点。大成名店和金鹰奥莱城的建设风格、不同功能的商铺布局等
（3）不同商业模式地理位置特点。大成名店和金鹰奥莱城选址的区域特性、交通状况、项目周围环境。
（4）不同商业地产模式的经营管理方式。大成名店和金鹰奥莱城的经营管理，对商户业主的入驻要求，对商户主经营项目的管理，商铺装修的风格要求和日常经营的约束。
（5）大成名店和金鹰奥莱城日常的物业管理内容和提供的配套设施。
（6）不同商业地产的盈利方式。大成名店和金鹰奥莱城的成本支出和利润来源。
3、商业户主的需求调查
（1）商户主对两种商业地产选择偏好。商户主选择不同商业地产模式时考虑的大成名店和金鹰奥莱城的地段、价位、结构、面积、建筑风格设计、装修档次、配套设施等方面的选择偏好。
（2）商户主的选择决策。商户主选择不同商业地产模式时决策参与的程度、影响决策的内外因素、信息渠道的重要性排序。
（3）商户主最终选择行为。大成名店和金鹰奥莱城的不同适宜置业时期和付款方式。
四． 市场调查方法
1、宏观调查
(1)房管、土地、规划等相关部门文献资料收集与分析
(2)开发商专业人员的访谈。
咨询开发商规划大成名店和金鹰奥莱城项目时的最初想法。当时宏观经济和商业地产状况对项目实施的影响。以及，项目开发的投资来源，运行构想和未来发展方向。
2、商业地产项目自身情况调查
(1)项目现场考察。
考察大成名店和金鹰奥莱城两种不同模式的特点，建设风格、不同功能的商铺布局选址的区域特性、交通状况、项目周围环境等。
(2)有关人员访谈。
对大成名店和金鹰奥莱城的管理人员的访谈。了解目前两个项目的运行状况和提供的配套服务，如物业管理、推广活动等。调查各自的商户入驻情况以及对入驻商户的要求政策。
(3)相关文献资料收集整理。
3、商户主需求调查
(1)专项市场访谈调研。
走访入驻的商户主，调查入驻大成名店和金鹰奥莱城时的选择不同商业地产模式时考虑的大成名店和金鹰奥莱城的地段、价位、结构、面积、建筑风格设计、装修档次、配套设施等方面的选择偏好。商户主选择不同商业地产模式时决策参与的程度、影响决策的内外因素、信息渠道的重要性排序。大成名店和金鹰奥莱城的不同适宜置业时期和付款方式。
(2)网上问卷调查。
了解有投资意向的商户主对大成名店和金鹰奥莱城的意向和强烈程度。
综述：现场勘察
专业人员约访。大成名店和金鹰奥莱城开发商代表、管理办公司人员
商户约访大成名店和金鹰奥莱城各15人
统计数据分析。
五． 市场调查程序及安排
调查小组成员： A、B、C 孙D E F
G、H
第二篇：市场调研计划书范文及格式
范本:
北京地区摇摆机市场调研计划书
目录
一. 前言
二. 调查目的
三. 调查内容
四. 调查对象及抽样
五. 调查方法
六. 调查程序及安排
七. 调查经费预算
一. 前言
健身器材市场是近一、两年新兴起来的消费品市场之一，摇摆机更是新兴之中的新兴者。据宏观预测，该市场成长曲线呈上升趋势。
为配合北京“三来”摇摆机进入北京市场，评估摇摆机行销环境，制定相应的广告策略及营销策略，预先进行北京地区健身器材市场调查大有必要。
本次市场调查将围绕策划金三角的三个立足点：消费者、市场、竞争者来进行。
二. 调查目的
1. 为该产品进入北京市场进行广告运动策划提供客观依据。
2. 为该产品的销售提供客观依据。
具体为：
(1) 了解北京地区摇摆机市场状况。
(2) 了解北京地区消费者的人口统计学资料，测算摇摆机的市场容量及潜力。
(3) 了解北京地区消费者对健身器材的消费的观点、习惯。
(4) 了解北京地区已购买摇摆机的消费者的情况。
(5) 了解竞争对手的广告策略、销售策略。
三. 市场调查内容
(一) 消费者
1. 消费者的统计资料(年龄、性别、收入、文化程度、家庭构成)
2. 消费者对健身器材的消费形态(健身方式、健身花费、健身习惯、健身看法等)
3. 消费者对健身器材购买形态(购买过什么器材、购买地点、选购标准、付款方式等)
4. 消费者理想的健身器材描述。
5. 消费者对健身器材类产品广告的反映。
(二) 市场
1. 北京地区健身器材种类，品牌，销售情况
2. 北京地区消费者需求及购买力状况
3. 北京地区市场潜力测评
4. 北京地区健身器材销售通路状况
(三) 竞争者
1. 北京地区上有哪几类健身器材，摇摆机的品牌、产区、价格
2. 市场上现有摇摆机销售状况
3. 个品牌、各类型摇摆机的主要购买者描述
4. 竞争对手的广告策略和销售策略
四. 调查对象及抽样
因为摇摆机为新兴商品，目前北京市场上多以进口品牌为主，高档次、高价位，一时尚未能进入工薪阶层，购买者都位收入较高者，所以，在确定调查对象时，适当针对目标消费者，点面结合，有所侧重。
调查对象组成及抽样如下：
消费者：300户 其中家庭月收入3000元以上占50%
经销商：20家 其中大型综合商场 6家
中型综合商场 4家
健身器材专业店 4家
体育器材专业店 4家
小型综合商场 2家
消费者样本要求：
1. 家庭成员中没有人在健身器材生产单位或经销单位工作。
2. 家庭成员没有人在市场调查公司工作。
3. 家庭成员没有人在广告公司工作。
4. 家庭成员没有人在最近半年中接受过类似产品的市场调查测试。
五. 市场调查方法
以访谈为主：
户访
售点访问
访员要求：
1. 仪表端正、大方。
2. 举止谈吐得体，态度亲切、热情、具有把握谈话气氛的能力。
3. 经过专门的市场调查培训，专业素质较好。
4. 具有市场调查访谈经验。
5. 具有认真负责、积极的工作精神及职业热情。
六. 市场调查程序及安排
第一阶段：初步市场调查
第二阶段：计划阶段
制定计划 2天
审定计划 2天
确认修正计划 1天
第三阶段：问卷阶段
问卷设计 2天
问卷调整、确认 2天
问卷印制 3天
第四阶段：实施阶段
访员培训 2天
实施执行 10天
第五阶段：研究分析
数据输入处理 2天
数据研究分析 2天
第六阶段：报告阶段
报告书写 2天
报告打印 2天
调查实施自计划、问卷确认后第四天执行
七.经费预算