招商建议书
目 录
一、项目简介....................................................... 3
二、项目SWOT分析.................................................. 3
S(优势)....................................................... 3
W(劣势)....................................................... 4
O(机遇)....................................................... 4
T(威胁)....................................................... 4
三、项目业态规划及商业定位......................................... 5
1、项目一期商业定位............................................. 5
1.1 商业功能定位............................................ 5
1.2经营档次定位............................................. 5
2、消费群体定位................................................. 5
2.1核心客户................................................. 5
2.2辅助客户................................................. 5
3、业态组合..................................................... 6
3.1 商务餐饮................................................ 6
3.2 商务休闲娱乐............................................ 6
3.3 社区生活配套设施........................................ 6
4、原业态规划平面图............................................. 7
四、各业态商铺招商建议............................................. 7
五、招商策略....................................................... 9
1、明确招商整体思路............................................. 9
2、营销招商方式................................................. 9
3、深入招商法则................................................ 10
4、招商先后顺序建议............................................ 10
六、项目周边租金调查及租金建议.................................... 10
七、招商政策建议.................................................. 11
1、部分区域租金(起始租金)标准................................ 11
2、押 金....................................................... 12
3、年递增率.................................................... 12
4、租金支付方式................................................ 12
5、租期优惠期.................................................. 12
6、商铺交付前提和时间.......................................... 12
7、商铺物业管理服务............................................ 12
八、招商执行计划安排.............................................. 13
(一)招商准备................................................. 13
(二)招商工作安排............................................. 13
九、结束语........................................................ 13
一、项目简介
项目可建设用地面积约40万平米(约603亩),容积率3.0,计容面积约120万平米,规划总建筑面积约138万平米。华润·凤凰城定位在宜居生态社区,一期计划开发20余万平米,产品形态为欧陆风情、ART DECO风格的电梯小高层、高层,配以地中海式风情的超高绿化率园林景观为主,会所豪华大气,配备了室内篮球、羽毛球、乒乓球场地以及健身、形体练习场馆。首批业主12月份交房。
项目周边生活配套完善:紧邻的易初莲花超市,长沙县政府、经济开发区管委会、星沙镇政府等政府机关,湖南大众传媒学院、长沙师范、长沙卫校等高等学府,长沙市中医医院(长沙市第八医院)等卫生机构,都处于项目5分钟车程半径内。
项目南边的国家级长沙经济技术开发区创办于1992年,属国家商务部直接指导的国家级经济技术开发区之一,也是国家级高新技术产业工业园区。
华润·凤凰城是华润集团进入湖南房地产市场的首个作品,是一个企业的标志,一种品质象征。
二、项目SWOT分析
S(优势)
周边生活配套成熟,交通便利,四通八达。
品质胜过周边楼盘,楼盘的人文价值、生态价值,生态宜居社区的魅力呈现。
消费者普遍认肯凤凰城是一座国际化高品质楼盘。
W(劣势)
目前,项目周边人流量稀少,是阻碍招商的重要原因之一;
楼盘的北面和东面住宅较少,楼盘整体显得单一;
离易初莲花及星沙商业乐园等区域性商业中心距离较近,这些业已形成的商业环境对本项目的招商形成一定压力;本项目这次推出的商业体量不大,欲取代正大广场商圈,形成新的区域性商业中心,难度较大。
部分商铺本身的建筑结构不适合部分业态进驻,大部分商铺分割成单个商铺(上下二层),进行打包招商或销售(注:大部分商家或投资户同时需上下二层类商铺的并不多,绝大多数只需要临街一楼商铺),周边商业气氛冷清,招商和销售都较困难。
O(机遇)
星沙作为“国家级高新技术产业工业园区”,无疑为项目的升值提供了强大支撑。
项目紧临开元路与星沙大道的易初莲花超市附近,项目的商业整体规划与易初莲花业态结构有一定的互补性,可借助其人气实现商业气氛北移。
周边的潜在消费群体——如学生、企业、事业单位白领、公务员、商务人士比较充足。
随着业主的入住,人流量稀少的局面会逐步得到改善,项目的辐射效应、集聚效应和吸引力会进一步加强。
T(威胁)
区域楼盘竞争进一步加强,周边楼盘云集,“星沙商业中心”的定位是众多实力地产商争抢的目标。
三、项目业态规划及商业定位
商业规划建筑面积为5万平米,其中一期商业为1.57万平方米。临星沙大道将作为大型休闲、餐饮的集中地。
1、项目一期商业定位
1.1 商业功能定位
以餐饮、休闲、娱乐为主的区域商业中心。
1.2经营档次定位
以中高档为主;
现阶段区域以中档和中低档为主;
区域具备大量的中高档消费需求。
2、消费群体定位
2.1核心客户
长沙县和开发区中高端商务客户,为其提供较全面的商务餐饮及休闲型服务。
2.2辅助客户
地块北侧三大高校(大众传媒学院、师范专科学校、卫校)约3万人的学生消费群体。
项目业主及周边居民(凤凰城120万平、鹏基诺亚山林130万平、恒基70万平、松雅湖畔20万平、爱琴海岸16万平、山水人家15万平)。
3、业态组合
3.1 商务餐饮
重点引进偏重商务形象中高档商务型中餐馆、品牌中西餐厅;
3.2 商务休闲娱乐
配合商务餐饮,设置一定比例的休闲娱乐商家,如足浴、酒吧、KTV及茶馆等。
3.3 社区生活配套设施
以中小型餐饮、小型超市、便利店、洗衣店、药店、水果店、服装店、母婴用品店、美容、美发等为主要业态构成。
4、原业态规划平面图
四、各业态商铺招商建议
我司大致认同贵公司的规划和定位,经过对项目周边商业的初步市调,以及本公司对星沙商业格局的判断及了解,对本项目区域商铺提出以下建议:
整体招商思路:以品牌商家为主,以目的性消费强的商业业态为主,社区配套类业态目前进行招商有困难,采用“加大政策优惠”或“推迟商铺招商”措施应对。
1号栋区域商铺:
原规划为网吧,目前周边流动人口较少,西北角虽有三所学校,但离本项目有一定距离(步行15分钟左右);且星沙大道为交通型主干道,路面较宽,对于目标客户群体——学生人流流向本项目具有明显的阻隔作用;加之学校附近网吧众多,竞争激烈,新建网吧生存较为困难;另外该栋物业还存在广告展示面不足的问题。
建议调整规划为目的性消费较强的业态:如技能培训机构、亲子教育或美容SPA馆等。现商业气氛冷清,建议招商往后推迟;但每个商铺面积较小,总价不高,建议可考虑进行单个商铺(上下二层)销售。
28号栋区域商铺:
该栋物业位于本小区的东北角,东侧为华润二期开发用地,暂无人气。原规划为社区配套类商业,鉴于住宅部分尚未交房,二期尚为空地,现时来看,启动招商为时过早。建议28号栋商铺招商向后推迟。
F1栋会所:
该部分物业位于现售楼部地下一层,原规划为运动健身类业态。我公司建议,考虑到各种运动种类的经营特点和租金、运营收益的互补,将运动健身、羽毛球场、瑜伽项目和露天游泳池进行“捆绑式”整体招商。由于羽毛球场较小、回音较大、地板需重新装修,运动健身、瑜伽项目层高较矮,露天游泳池无私密性等原因,并且整体面积偏小商家收益不大。因此,建议FI栋物业给进驻商家以较大的优惠。
23栋区域商铺:
该部分物业为住宅底层裙楼,共两层,位于21#栋、22#栋后方,形成商业内街。原规划为足浴、休闲类业态。但观之物业结构现状,已分割为若干独立上下套铺,因商铺间隔墙、上下楼梯、卫生间、消防配套设施已全部建好,此类型建筑结构无法作为大型物业(如足浴等)进驻。若仍针对足浴、洗浴休闲等大型业态进行招商,需将商铺之间隔墙拆除,商铺内部上下楼梯封口,上下水进行改造等系列改造,成本较高;若不考虑进行物业改造,作为社区商业物业配套,目前商业集聚氛围不够,招商难度较大;但每个商铺面积较小,总价不高,建议可考虑进行单个商铺销售;另该物业与1#栋一样,存在广告展示位不足的类似问题。
9、10栋区域商铺:
该部分物业位于小区规划主入口旁,现已分割为临街小商铺,为社区居民提供生活便利配套服务,待社区入住率达到一定程度后,招商相对容易。由于每个商铺面积较小,总价不高,投资户可进行前期投资,建议该区域商铺可考虑进行单个商铺销售。
幼儿园
星沙目前有幼儿园两家,其中有品牌幼儿园“小红帽”,三年内拟开幼儿园三家,总面积计5000余平米,建议本项目与品牌幼儿园进行接触,采取订单模式进行开发。
五、招商策略
1、明确招商整体思路
以主力店为招商对象,该目标商户招商和经营的成功与否,从根本上决定招商和经营的成败。
Ø 主力商家大面积物业先行,增加项目卖点,提升物业价值
Ø 主力店以高档网吧、运动健身馆、中西餐厅、美容SPA、足浴为经营主体;
Ø 主力店提前招商可以很好的支撑形象、聚拢人气,通过主力店的入场提高项目知名度,从而提升项目的商业价值。
Ø 最终顺势带动社区配套商业招商完成。
2、营销招商方式
Ø 在精准的受众群体“租铺网”平台投放招商广告,促进对线上商家的传播力度(租铺网是为想找门面的商家、经营户服务,现已经成为很多商家选址的工具)。
3、深入招商法则
(1)首先明确招商目标的主、次、散,分别进行从主到次,从次到散的各个突破。通过“租铺网”平台所积累商家资源并整合其资源与对口主力商家谈判,带客户上物业甄别筛选意向客户。
(2)引进客户必须以品牌连锁店为主,因品牌连锁店实力较强、有自己的固定营销模式、有忠实的消费群,容易做起来,持续经营能力较强,多引进几家品牌连锁店,就能相互支撑,相互带动客源,且有示范带头作用,促进商业尽快成熟;
(3)租金先以较低起点(和周边物业租金水平差距不大),逐年递增的方式进行,“放水养鱼”,将商业先做起来,逐渐提升商铺租金价格。
(4)如引进的是知名品牌连锁店,能对项目成熟起一定的带动作用,可在招商政策方面给与一定优惠。
4、招商先后顺序建议
先对临街面及展示面相对较好的22#、23#和F1#进行招商,再对网吧区域进行招商(因商铺对面暂无建筑,人流、车流较少),28#区域商铺因周边暂无建筑,人流、车流较少,商业气氛较差,建议暂不招商。
六、项目周边租金调查及租金建议
周边部分商铺租金调查表
租金建议:
从以上表可得出项目周边租金水平差距较大,与以上项目均无类比性,项目地段商业未成熟,招商先以引进为主,前期“放水养鱼”,租金较低为起点,结合本项目特点,特建议项目部分区域起始租金如下:
F1区域:10~15元/m2﹡月
9#区域:40~50元/m2﹡月
10#区域:35~45元/m2﹡月
23#区域:30~40元/m2﹡月
七、招商政策建议
1、部分区域租金(起始租金)标准
同上所述。
2、押 金
签订合同时按三个月的租金作为押金收取。
3、年递增率
合同期内租金按从第三年起每年递增5%。
4、租金支付方式
按季支付原则,签订合同时支付3个月租金,以后每3个月届满前15天日内支付后三个月租金。
5、租期优惠期
免租优惠期至少达半年(含商铺装修和开业筹备时间)
6、商铺交付前提和时间
在双方签订商铺租赁合同,承租人按合同约定交纳了租金和和履约保证金后15日内,双方签订商铺交付确定单,合同租期自交付次日起计算。
7、商铺物业管理服务
本商铺提供统一的物业管理服务。承租人在签订商铺租赁合同的同时,要与项目物业服务中心签订物业管理服务合同,共遵照执行。
八、招商执行计划安排
(一)招商准备
1、招商政策立定(租金、收益预估,主力商家的优惠政策等)
2、“租铺网”首页招商广告的投放。
3、招商物料:招商合同文本、招商优惠政策条款;《招商细则》、招商流程及商铺租赁合同范本等;综合项目介绍、优势提炼、商铺规划效果图、各层平面图及面积、各层业态规划图等。
(二)招商工作安排
立即带商家到现场考查本物业,根据各类不同主力商家对物业选址要求,反馈信息给物业方;记录填写商家对物业建议,结合本项目现状及特点,促成商家与物业方尽快签约。