精忠物业公司
一、投标综合说明书
1、根据结合部物业招标文件，遵照《某市物业管理招标投标管理法》的规定，经考察现场和研究上述招标文件、招标文件补充通知、招标答疑纪要的所有内容后，我方愿以我方所要递交的标书摘要表中的总投标价，承担上述物业的全部管理工作。
2、一旦我方中标，我方保证按我方所递交的标函摘要表中承诺的期限和招标文件中对承包期限的要求如期按质提供服务。
3、一旦我方中标，我方保证所提供的物业管理质量达到我方所递交的标函摘要表中承诺的质量等级。
4、一旦我方中标，我方保证按投标文件中的物业管理班子及管理组织设计组织管理工作。如确需变更，必须征得业主的意。
5、我方同意所递交的投标文件在投标有效期内有效，在此期间内我方的投标有可能中标，我方将受此约束。
6、我方同意招标文件中各条款，并交纳保证金。若我方违约，则扣除所交纳的全部保证金。
7、除非另外达成协议并生效，招标文件、招标文件补充通知、招标答疑纪要、中标通知书和本投标文件将构成约束我们方的合同。
投标单位：精忠物业管理有限公司
法定代表人：
日期： 年 月
二、物业概况
该物业位于某市城乡结合部，项目总用地面积55亩，总建筑面积120492平方米。其中住宅92368平方米，商店9774平方米，其余为小区配套用房。总投资4亿2仟多万元，共有12幢7至12层住宅，700多户，户型面积有30到220平方米不等，小区机动车位有198个，摩托车、自行车位936个，小区出入口有3个，其中一个为主要出入口。
三、物业管理前期筹备工作
（一）签订合同后，管理人员、水电工、保安人员，应提早介入了解图纸 熟悉房屋结构、性能、水电管道布局，智能化安防监控系统等管理 中应注意事项，加强培训，为往后提高、保养、维修、保值、增值 打下基础，为建设单位和业主解决后顾之忧。
（二）建立整理楼宇的详细资料，组织整理设备档案，资料档案及业主资 料，做到档案齐全，有序管理。
（三）依据相关文件及本小区住宅特点制定《楼宇管理公约》，《业主手 册》，《管理处岗位职责》，以及员工的规章制度。
（四）协助建设单位提出楼宇公共设施、设备的整改要求。
（五）制订详细的设备，设施维修，房屋保养计划和检查制度，《水电设 施、设备巡检计划》，《公共照明维护计划》，《监控与消防系统 维护计划》等。
（六）规范各部门的日常管理工作，做好人员调配岗位培训，一个月内所 有员工必须全部到位，并针对项目管理特点现场培训，提高实用素 质。
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（七）入住时应帮助业主检查房屋质量，协助建设单位做好验收交接，签 好入住房验收单。
四、接管后的日常管理服务工作
（一）、设接待处，白天有专职管理员接待住户，处理服务范围内的公共 性事务，受理住户的咨询和投诉。服务做到“十二字方针”（即 礼 貌、热情、友善、乐观、主动、平等）。
（二）安防工作：
1、保安人员着装统一、整齐，待人要文明礼貌、热情。
2、保安三班制：实行24小时值班和巡视。
3、门卫进出管理要严格，来访客人要登记，搬迁货物需由业主开具证 明条。
4、充分发挥小区24小时电视监控系统、TV分割镜头监控系统、入户梯 口 电控防盗锁，搞好社区智能化管理。
5、做好消防工作，建立防火、防盗责任制，定期检查消防器械。
6、建立消防安全制度，开展消防知识宣传教育活动。
7、配有消防系统设施设备，能随时启用。
8、小区内出入口设有明显标志，各组团、栋及单元（门）、户有明显 标志，订有突发火灾应急方案，设立消防疏散示意图，照明设施引 路标志完好，紧急疏散通道畅通。
9、加强与市保安和临近派出所联系，建立联防，共同维护楼区安全， 以创造良好治安环境。
10、车辆收发卡并由保安员专人指挥进入地下车库和停车场，外来车辆 未经许可不得入区，自行车、摩托车和电动车派专人管理。
（三）、环卫绿化工作：
1、楼宇内公共楼道、公共部位及商场门前卫生区，管理处派专职卫生 员做到垃圾日产日清，楼道每日清扫1次，半月拖洗1次；楼梯扶 手每周擦洗并2次；共用部位玻璃每月清洁1次；路灯、楼道灯每 季度清洁1次，清除小区内主要道路积水、积雪，并全日制保洁。
2、生活区按幢设立垃圾箱，垃圾实行袋装，定点堆放、定期清运。
3、二次装修房屋共用部位保持清洁，无乱贴、乱画，无擅自占用和堆 放杂物现象。
4、商业网点管理有序，符合卫生标准，无乱设摊点、广告牌现象。
5、做好二次供水卫生检查，定期清洗，并做好水质检报告书；灿辍 ⑽鬯艿烂磕晔柰?次；每季度检查1次，及时清掏；化粪池每2个 月检查1次，每年要清理一次。
6、聘请专职园艺工对小区内的绿化进行细心保养和修整，按照绿化的 不同品种、不同习俗、不同季节、不同生长期，适时确定不同的养 护重点，制定不同的养护计划，为小区提供一个优雅的环境。
（四）、房屋及设备、设施管理：
1、房屋质量，设备设施维修在保修期内应及时反馈给建设单位，协助 建设单位与业主的沟通，便于做好保修工作。
2、与业主协商做好房屋公共部位与设备设施的定期保养、保修以使得 到保值增值。
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3、建立设备台帐，并设置标志，以示区别和了解。
4、公共照明及线路，水电维修，安防监控网络，每天完成两次巡查养 护，所有设备均按《维保计划》进行维保。
6、做到小修，业主随叫随到，20分钟完成；中修不过夜，大修不超过二天；急修30分钟内赶到现场，及时率100%，返修率不高于1%，及时回访。
（五）、加强二次装修跟踪管理，管理处要与业主签定二次装修有关规定 的协议，上下午各检查一次，协调好邻里关系，引导业主按规定装修，共同护房屋质量。
办理装修手续及管理流程图
尊敬的住户：
当您乔迁新居，准备精心装饰装修房屋的时候，请您参照以下程序办理装修手续。它将为您节约许多宝贵的时间，让您顺利进行装修。
业主装修前向管理处领取资料，业主阅读资料内容，向管理处咨询。 业主提出装修申请：
1、填写《室内装修申请表》；
2、提交装修施工图或装修方案；
3、提供装修施工人员身份证复印件1份及一寸照片1张。
管理处依据法规审核业主装修方案。
业主办理相关手续：
1、装修许可证；
2、装修施工人员出入证。
装修施工队进场施工
管理处对业主装修施工过程进行监督
业主装修完工后告知管理处，竣工使用三个月后管理处负责验收
验收合格，无发现影响公共设施、毗邻房等，无息退还押金 不合格由业主进行整改后再验收
装修特别提示：
1、建议业主与装修公司签订装修合同时，要提出保修期及保修金事宜，以便控制装修公司的工程质量及保修服务；
2、严格遵守大厦装修时间（8：00——12：00 14：00——18：00）；
3、禁止装修工人员串楼串户；
4、装修户应配备2只灭火器，严禁使用电炉，注意防火；
5、楼梯搬运材料时，应注意维护公共设施{墙面、楼面、窗户、消防箱、灯具、进户门、电梯等}；
6、垃圾实行袋装，按管理处指定位置放，装修垃圾放置地下二层 ，生活垃圾放置 每层楼道间垃圾桶内 ；
7、为了您和其他业主的利益，请您严格遵守《房屋装饰装修管理协议》的规定，谢谢合作！
房屋装饰装修管理协议
甲方：某某物业管理有限公司
乙方：某某
为了确保物业和公共设施的安全，延长使用寿命，保证乙方所购物业的保值增值，甲乙双方协商一致，达成本协议：
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一、甲方建议乙方在住宅室内装修时，选择实力较强，信誉较好，具有施工资质的施工单位。
二、乙方开始装修前，应提前七日向甲方提出申请，办理如下手续：
（1）提供装修施工图或装修方案；
（2）按物价局、房管局的有关文件规定交纳垃圾清运费、装修保证金；
（3）填写二次装修申请表。
三、乙方的装修方案经甲方审查合格，发给《装修施工许可证》后，方可进场施工，否则甲方工作人员有权要求乙方停止装修。
四、乙方应协助施工人员凭身份证复印件及一寸照片一张办理临时出入证（工本费10元/本，押金20元/本），无临时出证不得进入本小区，装修完毕后临时出入证及《装修施工许可证》由乙方或装修负责人交回物业管理中心，并办理退押手续。
为了保护辖区内各业主的居住安全，施工人员不得在大厦内留宿，否则甲方有权不予退还临时出入证押金。
五、乙方装修前须对楼宇结构、装置、装饰等提供足够的保护措施，避免在装修期内有任何损毁。如楼宇内的公共设备有任何损毁（污渍、裂痕、刮伤等），有关业主须负担一切修复费用。
六、乙方装修材料应按甲方指定的线路出入本小区，所有的装修材料只能存放于户内，严禁从楼上抛弃垃圾或任何物品。建筑垃圾应于室内装袋后，当天清运至甲方指定地点。拖延一天以上的由管理处负责清运，所花费用从装修保证金中扣除。
七、装修施工时间规定为8：00－12：00，14：00－18：00。管理处对违反装修时间规定的有权采取责令停工或没收工具等处理办法，以保证小区住户正常作息时间。
八、所有装修工程只限于本户内，不得在走廊或共用区域内进行，所有工具必须存放于本户内，不得占用小区内的公共走道及公共区域，若乙方行为损害到他人利益，将负责赔偿其损失。
九、装修施工时，应尽量减少装修引起的尘埃及噪音，避免给其他业主带来干扰及不便。应注意防火，排除火灾隐患，如引起火灾并殃及其它业主和共用设施，乙方应承担赔偿责任。乙方在装修期间应关闭单元入户门。
十、勿将混凝土、沙石、灰渣、瓦砾及其它杂物倒入卫生间或排水管道，否则由此产生的维修、疏通费用乙方自行承担。
十一、施工人员只能在《装修施工许可证》指定的现场作业，不得乱串场地，违者没收出入证。
十二、乙方在装修时，应遵守下列规定：
外墙：为维护建筑外观的统一、和谐及美观，业主不得将窗户及外墙作任何更改，严禁改装窗户，不得拆迁或更改平台窗户，不得加设其它附属物，不准在外墙及窗户上竖立广告标志。
结构及外观：
1、严禁改动和损坏原有的结构、外观和公共设施，严禁改变房屋及配套设施的使用功能，否则，乙方应负责恢复原状；
2、不允许拆、敲打室内的柱子、承重梁等，避免不安全的隐患；
3、楼板打冲击钻时要避开水管、线缆等，深度不得超过１０毫米，若由于装修打击管线造成损坏或影响其他住户的，应赔偿损失并负责修复。 4
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阳台及门窗：
1、严禁自行封闭阳台，加设防盗栏杆以及其他任何形式的附加物；
2、贴磁砖时不得污损外墙，若出现该情况时要立即清洗干净；
3、严禁改动入户门、门套；
4、严禁在窗户上安装防盗网，严禁加装防盗门；
5、靠窗部位建议装修材料采用防水材料，以避免将来因渗水引起质变。 管 道：
1、严禁改动厨房、卫生间的排水（排污）管道；
2、若将排水管埋于墙体内，应留有检修口，便于管道堵塞时的检修；
3、处理好排污口、地漏及周围防水，避免渗漏水；
4、建议对预埋在墙体内的水管试压后再封闭。
厨房及卫生间：
1、严禁改变厨房及卫生间原有的位置；
2、按煤气公司有关规定煤气管道不得做任何改动和埋于墙体，避免不安全因素存在；
3、严禁敲打和改变属公共部分的通风管道井；
4、吊顶需做成活动式的或预留检查口，便于日后检修；
5、厨房及卫生间已有防水层，严禁凿击地面或重力碰撞给排水管，以免造成渗漏，破坏防水层的要重新补做，避免渗水；
6、安装浴缸、马桶时，处理好接头，保证流水顺畅，防止渗水。
智能设施及管线：
严禁更改智能设施管线，严禁擅自更改智能系统所属设备的安装位置。 空 调：
1、装修前应先确定好室内机的安放位置，以便于事先预埋好管线及插座；
2、空调外机必须放在指定的位置，保证整体外观的统一；
3、空调滴水管应接于预埋好的冷凝水管中。
十三、装修期间，乙方不得私自在户外接驳水、电，违者按偷水、偷电论处。
十四、乙方在装修期间严禁使用明火易燃易爆物品，如电焊、气割等，若确属需要，应报甲方批准。
十五、甲方有权按乙方申请的装修内容及本协议进行监督管理，乙方若有违反，甲方有权责令其停工、扣留、没收装修工具或责令其限期恢复原状，造成损失时，乙方应承担相应的赔偿责任。
十六、乙方在装修过程中如造成管道堵塞、渗漏、停电、损坏共用部位、共用设施设备或造成他人财产和人身损失的，乙方应负责修复并赔偿损失。 十七、装修竣工后乙方通知甲方，甲方将派员与乙方共同验收，经三个月观察，无渗漏或其他遗留问题，即可无息退还乙方相应的装修保证金。 十八、本协议一式两份，自双方签字盖章之日起生效。
甲方：精忠物业管理有限公司 年 月 日
乙方： 年 月 日
（六）、空置房管理
1、空置房的登记建档与收费：
A、经管理处接管的空置房由主管安排管理员进行登记造册；
B、管理员将空置房记在《空置房记表》内；
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C、管理员制作《空置房动态表》，每月5日前报公共事务部主管备案；
D、空置房的收费时间是从通知业主办理入住手续当日开始收取，分批办理入住的，分批收取。
2、空置房的维护：
A、充分了解房屋的破损规律，有利于科学的管理空置房。其破损规律是：新建房屋的头十年，特别是头三年内的房屋发生破损的几率是比较高的，尤其是头一年的空置房，如果管理不到位，房屋的隐性破损是很大的，对房屋的未来使用安全尤为重要；
B、管理员根据季节变化定时对空置房进行开窗通风、散热。必要时就进行烘干处理，防止墙面、天花板发霉、木制品生虫及变形。
C、对于精装修的房屋应在夏季到来之前对西晒房间进行遮阳，防止木器干裂；在梅雨季节应注意防潮，防止木器发霉、变形。
D、参照有关电器使用说明书，定期将电器打开试运行，以保持电器良好的工作状态，还应注意及时关闭电源。
E、管理员每月定期通知保洁部进行一次例行清洁。对于精装修的房屋保洁部应视情况定期对木器、大理石、金属器具进行打蜡、防护处理。
F、管理员巡楼时应注意空置房的防火、防盗工作。如发现空置房内有异常情况时向公共事务部主管汇报。
（七）、积极开展便民服务，建立热线电话，方便业主，为业主代办中介，代购机船票、代请保姆、代请钟点工等。
（八）、根据本小区，应以“星级宾馆”服务方式，做到微笑相迎，热情周到，文明服务，竭尽努力让业主满意。
五、管理工作必须的物质装备计划情况
为了保证物业管理工作的正常开展，有坚强的物质保障基础，根据行规，物业管理开办物资由建设单位投入，并遵循实用，节约的原则，拟具体配置如下：
（一）办公及培训类
序号 备品名称 单位 数量 单价（元） 金额（元） 备注 1 办公桌椅 张 5 800 4000
2 文件柜 个 2 1200 2400
3 保险柜 个 1 1100 1100
4 电脑 台 1 4000 4000
5 打印机 台 1 2000 2000
6 电话机 部 1 150 150
7 空调 台 1 1200 1200
8 电风扇 台 1 100 100
9 饮水机 台 1 120 120
10 宣传栏 个 1 1500 1500
11 其他用品 300
合计 16870
（二）机电维修类
序号 备品名称 单位 数量 单价（元） 金额（元） 备注 1 电工工具 套 1 1200 1200
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2 管工工具 套 1 1400 1400
3 人字梯 架 1 300 300
4 疏通机 台 1 800 800
5 冲击钻 台 1 1500 1500
6 其他 800
合计 6000
（三）保安装备类
序号 备品名称 单位 数量 单价（元） 金额（元） 备注 1 夏装 套 20 180 3600
2 秋装 套 20 300 6000
3 军大衣 件 10 80 800
4 武装带 根 10 30 300
5 对讲机 部 6 500 3000
6 警棍 根 10 20 200
7 床架 台 6 120 720
8 手电筒 根 6 60 360
9 其他 500
合计 15480
（四）卫生绿化类
序号 备品名称 单位 数量 单价（元） 金额（元） 备注 1 保洁用具 套 1 1500 1500
2 绿化用具 套 1 2800 2800
3 垃圾车 部 2 680 1360
4 水管 捆 2 250 500
5 垃圾桶 个 30 1000
5 其他用具 500
合计 7660
（五）小区内各类指示牌、楼栋号、公共设备设施、卫生设施、消防设备及安防系统的配套由建设单位负责。
（六）业主未完全入住造成前期管理收不抵支，为确保小区物业管理正常运行开发建设单位支付启动金。
六、管理模式
（一）拟采取的管理方式
服务质量是企业生存之本，管理处必须贯彻以下标准：管理无空挡，服务有标准，投诉有反馈，办事有时限，考核不迁就，奖惩有力度，满意见真情。物业管理要上水平，就要发挥社区整体上下功夫，形成物业管理企业，业主委员会、社区居委会、省军区各级官兵、公安派出所等部门紧密联系的“共建”机制。
（二）管理处组织机构
1、办公室：
（1）负责日常事物，代收代发报纸信件
（2）二次装修管理
（3）检查楼宇和绿化养护、保洁
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（4）协调处理邻里关系
2、工程部：
（1）负责房屋质量检查
（2）建立设备设施维保计划
（3）做好日常维修保养工作
3、财务部：
（1）管好用好财务
（2）负责日常收管理费、代收水电费
（3）统购日常维修器材、分发器材
4、保安部：
（1）选好保安员搞好培训，管好保安
（2）加强消防检查，做好防火防盗维持小区良好治安秩序
（3）与街道建立联网治安，加强周边环境安全
（三）管理人员的配备
1、管理处主任1人，全面负责小区日常事务管理。
2、楼管员2人，负责楼宇的检查服务及收费等。
3、水电工4人，负责小区日常水电及工程维修。
4、保洁工5人，负责小区公共卫生，全日制保洁。
5、绿化工3人，负责小区绿化日常养护。
6、保安16人，24小时值班。
7、车管员3人，负责汽车、自行车、摩托车、电动车管理。
如上共计34名。
七、人员的选拔和培训管理
（一）人员选拔
根据本小区的特点及所需的服务要求，适应今后的管理及服务水平，所聘用的各基层管理员将依据其资历及实质管理经验调配合适的工作岗位，向社会公开招聘具有专业水平的，实践管理经验丰富的，善于协调各种人际关系的高素质人才。
主任（项目经理）：要求从业两年以上，具有大型物业管理企业同职位两年以上的工作经验，大专以上学历，年轻富有干劲及团队协作精神，物业管理专业
管理员：要求大专以上学历，一年以上工作经验，同职位工作一年以上，对物业管理有深刻的认识及丰富的实践工作经验
保安员：要求高中以上学历，退伍军人或持保安证，在物业管理行业一年以上工作经验
其他工作人员：要求持相关上岗证件，具相关工作经验
（二）培训目标及方式
为了适应物业管理行业日益趋向市场化、专业化、综合化、社会化的发展趋势，我公司将严格选聘人员，所聘用的各基层管理员工将依据其资历及实质管理经验调配合适的工作岗位，除公开向社会招聘具有专业水平的，实践管理经验丰富的，善于协调各种人际关系，高素质、高效、精干的人员外，还必须定期组织理论学习培训，管理处并同时进行必要的培训工作技能训练，务求使其能日常管理事物的工作。
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公司会采取集中与分工种培训，将内部培训与外部培训相结合，造就房屋管理，电脑与档案管理，治安管理，消防管理，水电管理，财务管理，与经营活动等专业的人才，建立高素质的管理服务队伍，有人才能出好成果。我公司将同时负责督导及培训各级别管理员工的专业管理知识，使其能于理论中实践实质管理工作。
（三）培训计划及内容
1、管理处全体员工培训
（1）委托方、管理公司及物业情况的简介（包括人事结构和组织）
（2）管理员工礼仪及行为规范
（3）员工守则、行为及纪律
（4）物业管理基础知识
（5）物业保安措施及辅助巡逻设备
（6）物业设施的类型及应用
（7）管理服务的目的及重要性
（8）防火知识、消防装置及使用
（9）各项应急预案及实际操作培训
（10）紧急事件处理程序：如水管爆裂、火警应变、电力故障、煤气泄露、雷暴及台风、理业主投诉及投诉处理程序。
2、物业管理人员专业培训
（1）管理员的职责
（2）物业移交单元的程序
（3）清洁知识的介绍
（4）物业管理法规的介绍
（5）二次装修的监控及管理
（6）物业范围内巡视规程
（7）紧急事故处理程序
3、保安人员专业培训
（1）保安人员的职责
（2）保安工作的基本概念
（3）物业安全防范与管理
（4）消防安全防范与管理
（5）车辆管理与停车管理
（6）日常巡视及夜间防范管理规程
（7）二次装修的监控及管理规程
（8）治安消防等突发事件处理
（9）步操体能训练及消防演习
（10）事件记录规程
4、工程人员专业培训
（1）工程人员的职责
（2）各施工单位监督检查规程
（3）机电维护的措施及程序
（4）物业设施设备运作流程
（5）维修工具维护及保管
（6）设施设备维修保养规程
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（7）物业设施的操作流程
（8）突发事件处理程序等
5、清洁绿化工专业培训
（1）本岗位规章制度及岗位责任制
（2）文明礼貌用语及行为道德规范
（3）不同区域、不同项目清洁、保洁的标准及操作规范
（4）清洁用品的使用规范及安全操作事项
（5）不同绿化品种管理养护的标准
（6）常见病虫害及防治
（7）喷洒农药杀虫安全操作
（8）常用农药的稀释配置
（四）培训考核
为体现培训的效果并贯彻管理制度及工作经验的落实公司于员工培训期间通过不定期的培训考核确保培训的质量。
八、物业收费价格及收支测算
（一）物业管理服务费用（不包括房屋共用部位共用设施设备大中修、更新、改造的费用）
1、综合管理服务费；
2、车辆管理费；
3、二次房屋装修垃圾清运费；
4、特约服务收费：参阅《住户手册》有关收费标准；
5、物业管理服务收费标准按市（区）物委批复文件执行；
6、业主出租物业时，物业管理服务费用由业主或承租人交纳；乙方转让物业时，须交清转让之前的物业管理服务费用。
（二）物业收费以物委批文为准，现暂定为：
1、物业综合管理费
（1）住宅：1.00元/M2.月
（2）商场：2.00元/M2.月
2、汽车停车管理费
（1）地下车位60元/部.月室外60元/部.月
（2）临时停放5元/辆.次 过夜停放10元/次.辆
3、摩托车停放管理费
（1）车库20元/月.辆
（2）临时停放0.5元/辆.月过夜停放1元/辆.月
4、自行车、电动车收费
（1）自行车6元/辆.月 临时0.2元/次
（2）电动车20元/辆.月（含充电费） 临时0.3元/次
5、二次装修垃圾清运费：100-200 M2，300元/单元
200 M2以上，400元/单元
（五）月收支测算
月收入（忽略按收费率100%计算）（一般来说收费率达95%就不错） 项 目 面积（平方米或套数） 价格 金额（元） 住 宅 92368M2㎡ 1.00元/ M2 92368 10
精忠物业公司
商 场 9774 M2 2.00元/ M2 19548
车 位 198位（以实际情况而定） 60元 11880 摩托车、电动车 450位 20元 9000
自行车 486位 6元 2916
合 计 135712
支出项目（折旧费忽略）
项 目 费用（元） 备注 工 资 31280 人员34名，每人月平均工资920元（包括福利费，节假日补贴等） 行政办公费 1200 办公用品，电话等
公共维修和
公用水电等 11000 灯泡、管线损坏公共设备设施小维修、公用水电以及绿化养护等。
绿化保洁费 1600 浇水、杀虫、施肥，保洁工具等
保安费用 3400 器械、上交保安公司管理费等
垃圾清运费 1100 每天清运2次
社区文化费 200
法定税费 7464.2 5.5%
管理佣金 13571.2 10%
其他费用 500
合 计 71915.4
九、维修基金的管理与使用
（一）按国家有关规定收取并建立共用部位、共用设施设备保修期满后大中修、更新、改造的维修基金。
（二）维修基金的使用由物业公司提出年度使用计划，经当地物业管理行政主管部门审核后划拨。
（三）维修基金不敷使用时，经当地物业管理行政主管部门审核批准，按业主占有的房屋建筑面积比例续筹。
（四）业主转让房屋所有权时，结余维修基金不予退还，随房屋所有权同时过户。
十、物业管理服务承诺
（一）我公司将以“以人为本，科学管理，依法办事，真诚服务”为宗旨，在该小区管理中采用以往的成功经验以外，将在以下几个方面作新的尝试：我们将引进系统工程的方法技术，提高一体化管理水平，采取计划目标管理、全面质量管理、督导管理协调管理等先进的管理方法。根据ISO9001：2000质量管理和质量保证国际标准中有关服务行业的要求，探索并逐步走上物业的管理标准化之路；始终强调把服务业主（住户）作为管理的重心。我们将在完善服务体系，提高服务层次，改进服务质量等方面采取一系列新举措，瞄准物业管理先进水平，全面接管小区后，按照《全国城市物业管理示范住宅小区标准》以及《物业管理委托合同》的有关条款，在物业管理委托期二年内达到“市优”，三年内达到“省优”。
十一、接管时的准备工作
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1）移交接管前的准备工作
A提交介入管理，拟派管理处主任、部分管理员和维修人员到位，其他人员分步到岗，落实管理用房和宿舍，做好各项筹备工作。
B成立验收小组。技术人员进驻现场，了解设备设施，熟悉构造、性能、水、电、气管道线路的位置及走向；填写有关质量记录。
Ⅰ移交接管验收遗留问题统计表；
Ⅱ公共配套设施接管验收表；
Ⅲ公共配套设施接管验收遗留问题统计表；
Ⅳ机电设备接管验收遗留问题统计表。
2）物业资料的移交接管
A 接管楼宇资料的验证及部分移交的资料
Ⅰ产权资料；
ⅰ项目批准文件；
ⅱ用地批准文件；
ⅲ建筑执照；
ⅳ业主姓名、产权、房屋位置、建筑面积清单。
Ⅱ市府验收合格资料
ⅰ市建设工程竣工验收证书；
ⅱ市建筑消防验收合格证；
ⅲ物业综合验收合格证书；
ⅳ用电许可证；
ⅴ房屋使用说明书；
ⅵ房屋保修书。
Ⅲ工程技术资料
ⅰ竣工图—包括平面图、建筑、结构、水电、附属；
ⅱ工程及隐蔽管线的全套图纸；
ⅲ地质勘察报告；
ⅳ工程合同及开、竣工报告；
ⅴ图纸会审记录；
ⅵ工程设计变更通知（包括质量事故处理记录）；
ⅶ隐蔽工程验收签证；
ⅷ沉降观察记录；
ⅸ竣工验收证明书；
ⅹ水、电、卫生器具等设备的检验合格证书；
Xi砂浆、混凝土块试压报告；
Xii供水试压报告。
3）物业接管验收程序
A开发公司通知本公司接管验收；
B验收小组按核对所接收的资料，签发验收复函；
C验收小组同移交人对房屋、功能、公共设施设备等进行验收；
D对竣工验收中发现的质量问题，由验收小组填写各类遗留问题统计表，约定期限由移交人负责整改，并商定时间复核；
E对房屋室内物件无明显不全，符合检验标准要求的，接收琐匙；
F入伙时，对发现的质量问题经整理后报告管理处，并要求承建商在限期内 12
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逐项返修，经管理处或业主验收后消项；
G在保修期内，使用过程中业主或管理人员发现的由于建筑施工或产品制造上的缺陷时，报告管理处查难证实后，由承建商负责。
4）房屋接管验收项目及标准
A验收项目
Ⅰ梁、柱、板主体；
Ⅱ顶棚；
Ⅲ墙面；
Ⅳ地（楼）面；
Ⅴ楼梯、扶手；
Ⅵ插座（电器、电视天线、有线电话、电话、空调插座）；
Ⅶ接线盒；
Ⅷ开关；
Ⅸ照明灯具；
Ⅹ供水系统；
Ⅺ排污管；
Ⅻ地漏；
ⅩⅢ卫生洁具；
ⅩⅣ防盗网（窗）；
ⅩⅤ室内配电箱；
ⅩⅥ水表、电表和煤气表；
ⅩⅦ卫生间防水防渗处理。
5） 物业公共设施接管验收项目标准
A 验收项目：小区的公共场所、设施及其水电设备等；
Ⅰ基础设施；
Ⅱ天面；
Ⅲ公用天线；
Ⅳ消防设施（消防栓、消防箱）；
Ⅴ公共路灯；
Ⅵ绿化；
Ⅶ公共道路；
Ⅷ垃圾箱（池）；
Ⅸ垃圾转运站；
Ⅹ岗亭；
Ⅺ车库；
Ⅻ沙井、检查井和化粪池；
ⅩⅢ明暗沟；
ⅩⅣ挡土墙、坡；
ⅩⅤ踏步；
ⅩⅥ台阶；
ⅩⅦ水池、水箱；
ⅩⅧ信箱；
ⅩⅨ景观、雕塑及文化娱乐设施。
B 验收标准
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参照建设部ZBP30001-90和国家19xx年7月1日颁布的《房屋接管验收标准》及达到设计要求。
6）工程完善和工程遗留问题处理规定
A 工程完善
在房屋主体工程竣工进行竣工验收后，才进行的部分公共配套设施的工程完善。
B 工程遗留问题
在竣工验收和楼宇使用过程中，存在的安全隐患、使用的建筑材料不合格、设计无法达到使用的要求、保修无法解决的设计缺陷等方面内容。
C 处理措施
对完善配套工程执行监督职能，指定专人作好协调工作；
遗留问题及时向管理处汇报；
限制噪音施工时间，确保业主（住户）正常休息；
给进场承建施工人员办理出入证，避免与装修施工人员混淆，确保安全； 增强保安力量，监督施工队的人员管理；
施工队离场前，必须到管理处申请“放行条”，经物业管理员以上人员检查无误，签名后施工队方可撤离小区。
十二、 服务目标
根据建设部最新文件《建住房物[2000]008号》《关于修订全国物业管理示范住宅小区（小区、工业区）标准及有关考评验收工作的通知》的精神，我们的服务达标。总评100分，本区应达95分，各项分析如下：
序号 标准内容 规定分值 应得分值 备注
1 基础管理 32 31
2 房屋管理与维修养护 14 13
3 共用设备设施管理 15 15
4 保安、消防、车辆管理 10 9
5 环境卫生管理 14 13
6 绿化管理 7 6
7 精神文明建设 3 3
8 管理效益 5 5
总计 100 95
十三、便民活动
提供便利、高效、经济的便民服务是我们公司服务业主、提高业主的工作与生活质量保障之一。我们将根据小区的结构、地理位置及周边的配套设施情况及业主的需求，结合本公司多年从事物业管理积累下来的经验，提供丰富的便民及特约服务项目，切实提高物业管理综合服务质量。
（一）各项便民服务：
日常生活家政服务
1、提供家庭劳务服务（上门吸尘、打蜡、搬家、搬货）
2、钟点家庭服务
3、电话留言服务
4、代办电话开户
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5、代办煤气开户
6、代办有线电视开通
7、代叫出租车
8、代订牛奶
9、代请家教
装 修
1、设计咨询
2、采购咨询
3、施工咨询
4、材料咨询
维 修
1、清洗安装排风扇、洗衣机
2、清洗安装抽油烟机
3、清洗安装空调过滤器
4、安装玻璃
5、音响及家用电器
6、安装灯具、门铃、橱柜
7、安装热水器、洗手间洁具
8、检修电路、家用电器
9、修理家具配件
10、修理防盗门
11、疏通下水管道（主管、支管）
12、修理或更换水表、电表、开关、插座、电话、门铃、门锁、门窗、信箱锁、灯泡、日光灯、灯罩、水阀、水龙头、软管
医 疗服 务
1、建立住户健康档案卡
2、住户生病时代办联系医院
园 艺
1、住户提供家庭园艺咨询
2、鲜花护养术
商 务
1、传真
2、复印
3、打字
4、代订车、船、机票
5、引社区宽带，铁通、中国电信等
特约服 务
可根据业主需求增设其它特约服务项目
（二）各项社区文化
1、业主入住仪式（送吉祥话、送对联）
2、不定期举行棋牌、球类比赛
3、社区文化、法律及其他的宣传活动
4、节日喜庆氛围的布置及部分喜庆节日的娱乐活动（不定期）
不定期举行为业主办实事的免费活动，如：家电维修
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十四、提高管理服务水平新设想
（一）实行小区主任管理制度；
（二）推行ISO9001质量保证体系标准；
（三）进一步开发、完善电脑物业管理软件，建立计算机网络管理系统；
（四）建立电脑防盗、消防报警系统，争取在小区逐步取消防盗网；
（五）导入物业管理CI系统战略，从细处入手，创大品牌效应，在小区 内设置各种形象指示牌，形成独有的文化个性和文明居住特色的小区。
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