######中医药养生保健园项目建议书
江苏######集团有限责任公司
20##年4月8日
######中医药养生保健园项目建议书
一、总论
######中医药养生保健园项目以健康管理、中医药保健、温泉养生为主题，以老山独有的温泉资源、老山生态资源为基础，结合######中医药健康管理理念，打造全国乃至全世界独一无二的，集健康管理、中医药养生文化传承、温泉养生休闲、国际商务为一体的现代中医药康复保健园区和高级私人会所，同时建设适应高端客户要求的低密度住宅小区。项目建设地址为南京市浦口区，建设用地约800亩。项目由江苏######集团有限责任公司投资建设，总投资为20亿元人民币。项目建设规划如下：
1．核心区。规划面积150亩，建筑面积8万平方米，拟按国际五星级以上标准建设健康管理会所、中医药养生指导与体验会所、温泉养生会所、国际会务中心、商务中心等。
2．低密度住宅区。规划面积650亩，建筑面积20万平方米，分区建设中、欧式低密度产权住宅和商住会馆，为高端客户打造舒适、自由的住宅区。
项目将以建设全国一流的现代中医药保健养生园区目标，建成后有望成为荟萃华东地区乃至全国精英的论坛会所、商务会所和疗养会所，成为南京地区顶级住宅小区的典范。
二、项目的必要性
（一）项目涉及的技术领域发展现状，国内外研究进展情况
1、健康管理
健康管理最早起源于 20 世纪 50 年代的美国, 是指一种对个人或人群的健康危险因素进行全面监管的过程。美国虽然是全球卫生资源最富裕的国家， 但面对人口老化、 慢性病和残疾、 全国缺乏统一协调的医疗服务这 3 大医疗健康难题， 日益增长的医疗费用也让其难以承受。 在此背景下， 美国不再仅仅把目光放在主要为不健康人服务的昂贵的“诊断和治疗” 系统上， 而是更加关注同时能为健康和不健康人群服务的健康维护和管理系统。
健康管理是基于个人健康档案基础上的个性化健康事务性管理服务, 是建立在现代生物医学和信息数字化管理技术模式上的,从生物学、心理学、社会学的角度, 实现对每个人进行全面的健康保障服务, 主要是根据个人的健康状况, 进行健康与疾病的风险评估, 提供有针对性的健康咨询和指导, 促使他们采取行动来改善健康。
美国的健康管理研究成果表明, 依靠这种强有力的措施可保持或改变人群的健康状态, 使人群维持低水平的健康消费。
在日本，健康管理产业发展迅速，特别在癌症防治领域，日本将防患于未然的一贯作风进行到底，尤其重视改变生活方式和饮食习惯等“一次预防”措施。同时以完善的健康管理体系为基础的癌症登录制度在日本癌症防治对策中起到了积极作用，为癌症防治工作提供了重要的参考资料。这一制度始于20世纪50年代初，其重要性和必要性近年来进一步受到重视。目前，日本有30多个道、府、县开展癌症登录工作，收集癌症分布、发病原因等相关数据，所获资料为评估癌症防治的对策和进展、提高治疗效果等提供了宝贵信息。日本癌症治愈率的提高2/3归功于癌症筛查及早期诊断，1/3归功于治疗方法的改进。
对比西方国家高度发达的健康产业，无论是从环境、成本、观念等各个方面来看，中国的健康管理还处于相对较低的水平。我国健康管理公司的赢利模式和业务架构，可以分为六大类：
(1)体检主导型：目前健康服务领域最成熟的模式，可以说是体检。这也是客户接受度最高的健康服务方式。
(2)中医药调理型：从健康管理的预防属性说，防病和解决亚健康状态都是中医的优势。基于“治未病，不治已病”的中医古训，以及个性化、整体化的中医思想，加之中医药、针灸、推拿等在中国有着广泛的信任度，中医药调理作为健康管理手段更容易被人接受。群众基础良好以及个性化、针对性强等成为其特点。
(3)综合服务型：健康管理公司牵头，利用大中医院的专家和硬件设施，为居民提供检验、检查、会诊等服务。以最小的投入，提供最大限度的社会支持并有效整合医疗卫生资源成为其特点。
(4)医疗机构转轨型：这种机构的特点是以企业自身服务为主，同时向社会提供健康管理服务。
(5)技术服务型：以自身的核心技术为主体，向社会提供健康管理服务为特点。其中包括各种健康管理软件及硬件系统。由于其服务具有自身的特色，所以如能迎合市场需要，发展潜力巨大。
(6)私人医生/ 健康顾问型：采取一对一的服务形式，向客户提供医疗或健康服务内容。目前这类机构多采取了会员制，面对高端客户，且价格相对较高。
总之，健康管理作为一种服务在我国还处于起步阶段，但正处于医疗服务行业的改革阶段，健康管理将有望成为一个新兴的高速发展的行业，以人为本，加强健康管理，国民健康将更上一层次。
2、中医养生
中华民族有五千年文明史，在这漫长的历史长河中，中华民族的祖先们以他们的智慧和实践创造了优秀的文化，中国传统养生学说就是其中一颗璀璨的明珠，为中华民族的繁衍、健康和发展做出了巨大贡献。中医养生是中国传统文化的一个分支，它与其它文化源流之间既有其同的渊源，又有密切的联系，都反映了中华民族文化的特色。中医养生学，是在中医理论指导下，研究人类的生命规律，寻找增强生命活力和预防疾病的方法，同时探索衰老的机理，以及延缓衰老、延年益寿的原则与方法的系统理论。
中医养生包括形神共养、协调阴阳、顺应自然、饮食调养、谨慎起居、和调脏腑、通畅经络、节欲保精、益气调息、动静适宜等一系列养生原则, 而协调平衡是其核心思想。当一个人身体达到平衡点的时候, 是最健康的, 是“治未病”。中医养生的方法包括顺时摄养，调神养生，饮食养生，节制房事养生，传统健身术，药物养生，推拿、针灸养生等内容。
3、温泉养生
温泉水是大气降水渗入地下，通过断裂带与深部岩浆热连通形成高温地下水，高温地下水通过断裂带运移到浅部，期间要经过很多年的漫长过程，最终在地表切割低洼地面露出形成温泉水。温泉水富含大量偏硅酸、钾、钠、钙、镁、铁等多种对人体有益的微量元素，不仅对多种疾病均有疗效作用，而且有保健、美容、护肤、疗养之功效，还可促进新陈代谢及血液循环、改善体质及提高人体免疫力、缓解病痛、消除疲劳、恢复身心机能、舒缓情绪、焕发青春活力等疗效。
我国温泉有文献记载者多达972处，其中温度高于50摄氏度的就有229个。经地质普查，据初步统计，现全国各省市、自治区已发现温泉达3000多处。中国人很早就已发现和应用温泉治病，已有数千年的悠久历史。早在先秦的《山海经》里就有了"温泉"的记载。汉代天文学家张衡还专门写了《温泉赋》，描述了当时的百姓纷纷去温泉洗澡的盛况。公元400年，北周庾信写了《温泉碑文》，记述了温泉的治病作用。公元1000年，唐庾在《汤泉记》中探讨了温泉形成的原因。明代的杨慎著《安宁温泉诗序》，概括了我国温泉的分布。李时珍在《本草纲目》中记载温泉可治疗“风筋骨挛缩，及肌皮顽痹，手足不遂，无眉发、疥癣诸疾”。并将将我国的矿泉分为热泉、冷泉、甘泉、酸泉和苦泉，是我国最早的温泉分类学者之一。到现代社会，温泉养生休闲已成为国人最喜爱的养生休闲方式之一。
国际温泉开发的成熟模式可分为亚、欧、美三大类型，亚洲以日本为最。日本温泉开发历史悠久，被誉为世界第一；美洲温泉继承欧洲传统，又有许多创新。
欧洲人看重温泉的医疗价值，提供专业医疗服务。欧洲温泉开发传统上以医疗康复为主，温泉地一般都设有专门医院，提供专业的医疗服务。现代配合周边住宿设施的大型温泉疗养设施，温泉则扮演休闲及医疗双重角色。
美洲人把温泉地本身及其周边地区良好的自然环境看作一种旅游吸引物，温泉旅游以休闲、体育、度假为主，同时提供科技含量较高的理疗设施。注重营造浪漫的环境，悠闲、舒适的氛围，提供多样的活动类型。
日本是世界上温泉资源丰富、开发利用历史悠久的国家，在温泉管理和旅游开发方面积累了较多的成功经验。日本向称世界温泉王国，全国有2000多个温泉群；日本人号称“风吕民族”，泡汤早已成为一种日常生活方式。每年超过１亿人享受各种各样的温泉浴，温泉休闲已成为日本最受欢迎的国内大众化休闲度假旅游方式。日式温泉发展到21世纪，出现了多种形式、不同内涵的模式。从传统的远郊男女混浴温泉、近郊的温泉旅馆到市区的所谓“温泉大世界”，但其共同特色是“泡汤+美食”。近来有些温泉也开发出购物中心。
4、私人会所
私人会所是一种商业模式，它主导的是一种生活方式，针对特定的人群设置的一个最佳交流场所。私人会所的文化源于英国上层社会的一种民间社交场所，它们往往都有数百年的历史。这种私人会所的内部陈设十分考究，除古香古色的房间和美轮美奂的装饰，会所内都还设有书房、图书馆、茶室、餐厅和娱乐室。除定期组织社交活动外，还向会员提供餐饮、银行保险、联系和接洽等各项服务。在中国第一个把这个概念引入的城市是1931年的上海。
如今，私人会所以一种公共文化设施而存在，既具有主题的文化性，也有功能的社会性。不仅是一个可以让会所成员放松自己和提升自己自身魅力的场所，更能促进会所成员突破文化障碍、挖掘商业机会、整合资源、实现合作双赢。
由会所文化开始，一种全新的生活方式和生活态度，正在悄然蔓延开来，从单一存在的会所功能，到复合式产品形态的叠加，“会所+地产”的模式，成为了房地产开发的新模式。特别是对于低密度单体住宅产品而言，从最早的居住功能，渐渐发展到旅游度假、商务会所、私人会所等功能，以此来进一步达成人与建筑的和谐、人与人之间的交流以及资源利用的最大化。
（二）项目涉及的领域的市场预测
1、健康养生产业
早在2000多年前，中国传统医学专著《内经》就提出了“不治已病治未病”的观点，这实际上恰恰就是养生保健的目的所在。亚健康将是21世纪人们广泛关注的焦点，最近世界卫生组织提出，要实行“预防性健康策略”，也就是重点防治亚健康状态，如何养生保健、延年益寿。21世纪的医学所追求的已不是“更好地治病”，而是“让人生活得更健康”。正如世界卫生组织（WHO）所指出的：“21世纪医学的重心将是对病前状态的干预和对疾病的有效防范”。20世纪有85%的医生从事临床诊断治疗工作，而到了21世纪，将有85%的医生从事关注病前状态的工作，仍坐在医院里干等病人求治的医生将不超过15%，这是健康产业的一块新的和日益扩大的领域。
在13亿人的中国大市场上，人民在基本生存需求(衣、食、住、行、用)得到满足以后，健康将跃升为第一大需求，市场需求将得到强势增长，进入飞速发展的黄金时期，健康管理与养生行业成为中国未来最重要的朝阳行业，也会成为中国新世纪的导向型产业。
健康管理与养生产业是健康产业中最具市场潜力和有最大消费人群的分支产业，包括健康管理、医药用品、保健食品、保健用品、绿色食品、绿色环保产品、医疗康复机构、休闲疗养地以及与人们身心健康密切相关的各个生产和服务领域，并涉及餐饮、文化、艺术、旅游、商务服务、休闲、房地产、食品等相关产业。因此，只要有人活动和工作的地方，就有养生产业衍生的市场。从当前诸多因素来看，在我国经济发达的城市启动健康消费和亚健康消费、即养生保健消费的条件已经具备：
1）养生保健既是重要的公共投资和私人投资领域，也是最重要的公共消费、私人消费领域。启动养生保健消费，是扩大内需的又一重要手段，是各级政府加快经济发展的新增长点。市场、资本以及技术、人才、环境等要素的良性作用和互动，将使养生保健发展成为一大产业的可能性极大。
2）改革开放30年来，广大群众的收入水平明显提高，城乡居民储蓄余额不断增加。食用保健食品，购置保健器材也成为城市市民的一大时尚。只要积极引导，规范管理，我国养生保健消费市场的发展潜力将会很大。
3）我国在传统医学理论和养生保健方面有着雄厚文化积淀，有着广泛的群众基础，一些传统的养生保健之道如太极拳等已经博得世界人民的喜爱，在健康与亚健康产业发展上具有独特的优势。根据中医原理开发出来的新药和保健品也如雨后春笋，已经占据了相当大的市场份额，并有向国外迅速扩张之趋势。
健康产业在新世纪的中国资本市场充满了朝气，虽然其发展受到国内医疗改革、证券市场的结构调整进程等因素的制约；但为拉动内需，国家出台了一系列有利于启动消费的政策措施，这为启动养生保健消费创造了机遇。随着个人在健康医疗、保健方面的资金投入量逐年加大，这将会给想投身到健康产业的投资企业及个人投资者带来极大的市场空间，形成个人与健康医疗机构的“双向资金流”，从而带动中国健康医疗事业的高速运转。有专家预测，到20##年左右，中国健康产业市场份额将达到1200亿。这是一块非常庞大的蛋糕，健康行业将迎来一轮强劲的财富冲击波。
2、会所经济
近十几年来，由于我国经济的持续繁荣特别是房地产业的蓬勃发展，北京首先拉开了高级私人会所登陆中国的序幕，并迅速扩展到上海、南京、广州等经济发达地区和中心城市，逐步形成并集聚了一批具有一定规模和特色的会所经济。各地的会所经济也在悄然孕育和形成。当然，目前的会所经济尚处于自发的初期阶段，会所的定义从经济的角度观察大致可以归为两类：
一是社区会所。即目前比较普遍的一般意义上的会所。这类会所是指在一些新建的小区楼盘内，为业主提供的社区服务和公共活动空间。主要是为业主创造一种便利的健康的休闲生活方式，以满足不同消费者的品位和需求
二是私人会所。集休闲娱乐、商务聚会、文化交流、健身美容、餐饮服务等内容为一体的，具有特定消费对象的，较为私密性的会所。这类会所，尤其是顶级的私人会所，为实力相当、志趣相投、文化背景相似的成功人士提供了一个家外之家，成为各界精英聚会的沙龙，在很大程度满足了那种惟我独尊的潜在心里需求，属于比较纯粹的身份象征。
会所经济在短期内可能不一定产生十分明显的经济效益。会所经济的发展，从直接的角度看，所体现的仅仅是一系列高端的精品消费和时尚的生活方式，但从间接和长远的角度看，更深远的影响和作用是各界名流和精英人才的集聚，各种信息的相互交流和各种资源的运作整合。因此通过努力，积极引导，抢先一步，率先建设具有高级品牌的会所（街区），从而吸引更多的社会名流、商务精英、专家学者前来，因此而产生的经济社会效益将难以估量。
顶级会所（街区）是城市的品牌和竞争力的有效载体。香榭丽舍大街代表了法国巴黎的浪漫与繁华；坎特大街浸润着奥地利维也纳音乐之都的独特魅力；美国曼哈顿第五大道荟萃着世界名品，引领着时尚潮流；香港兰桂坊则体现着休闲和品位……
通过对会所资源的整合与延伸，将商务型和消费型会所有机结合，在半封闭的园区聚集多功能会所，打造一个多主题、私密性的会所商圈，这种涵盖大型养生会所、餐饮、休闲娱乐、主题论坛和高级商务中心等多种业态的会所园区是一种面对高端商务人士的新型消费形式。积极引导会所园区的发展，对地方经济以及社区的的长远经济发展将是十分有利的。
三、项目实施方案
（一）项目建设内容
本项目建设内容分为两大功能区，即会所核心区与会员度假疗养区。
1、核心区
按国际五星级以上标准建设全国独一无二的三会所园区，包括健康管理会所、中医药养生指导与体验会所、温泉养生会所。同时建设国际会务中心、商务中心等。其中：
1）健康管理会所
采用欧美国家和日本先进的健康管理和健康休闲模式，引进国际先进的体检设备，为高端客户提供全面精细的健康体检，进行健康评估，包括早期癌病预警；建立客户个人健康档案，动态跟踪服务；提供健康干预和咨询服务，由名老中医提供中医诊疗和养生指导。
2）中医养生体验会所
（1）在中医理论指导下，进行中医药养生体验，提供个性化养生餐饮、养生运动（如推拿、五禽戏、太极拳、太极剑、八段锦等）、养生理疗（推拿、足道、针灸、刮痧、拔火罐、日光浴、森林浴等）、排毒养颜、美容和美体服务等
（2）传承中医药文化演绎，进行中医文化演示（科普教育、养生术演示），中药文化演示（科普教育、药材种植、采摘、中药制作、应用体验），健康产品学术推广等。
3）温泉养生会所
将中国的传统医学与欧洲的水疗法综合起来，利用老山#****#独特温泉资源，打造温泉疗养胜地和度假天堂，为客户提供多重顶级温泉SPA服务，使客户在温泉养生、康复的同时，能够放松心灵，舒适享受。
客户在享用室外和空中露天温泉时，可以根据健康情况选用音乐温泉SPA、中草药温泉SPA、鲜花温泉SPA、精油温泉SPA和温泉汽SPA等。会所将使用######集团提供的顶级芳香理疗品，让客人能够尽情享受温泉理疗。
以中医养生理论为指导的温泉养生，将利用带有健康药效成分的温泉热汽，帮助客户身体活血排毒，消除疲劳，帮助进入身心松弛境界。针对由于快节奏的工作、生活、睡眠、运动不足，造成劳累、风寒、热毒入侵等亚健康状态的客户，利用系统的温泉养生服务，通过听、味、视、触、嗅五感来调理五脏六腑，舒筋活络、平衡阴阳。
4）国际商务服务。承接高端会议及宴会活动，提供各类政治、经济、文化论坛会所。
5）衍生服务
（1）在满足高端客户健康养生的同时，满足客户生活消费的需求。核心区将建设高级商业购物中心，在气氛安静、环境良好并且不受干扰的氛围中提供一对一的优质服务，提供世界顶级品牌的健康产品、服装、衣饰、化妆品、名酒等，以及“绿色”健康的生活必需品。
（2）建设分众化的顶级餐饮中心，为客户的家庭和朋友聚会提供私密性，空间独享性、尊贵性和个性化餐饮服务。
（3）各类主题和功能聚会：基于国内的精英群体热衷于三件事：发展企业、与政府打交道、教育孩子”，会所将充分发挥桥梁功能，促进客户在家庭、社会、文化方面的交流。包括以促进社区、家庭和谐的家庭聚会、亲子课堂等，导向消费性的国际品牌鉴赏会、酒会、音乐会等，经济文化以及行业主题的会员论坛等。
2、低密度住宅小区。在#****#幽谷缓坡上分区建设400幢中式或欧美式低密度、兼具健康性与环境性的产权住宅，提供给高端客户家庭或者商务使用。整个小区具有以下特点：
1）具备交通便利的地理位置；作为省级生态示范保护区的老山，空气质量好、气候舒适、生态环境优良；
2）以独幢住宅为主力形态，兼具建筑风格多样，住宅设计新颖，人文气息浓厚的特点，在建筑思想和空间设计掺与中国民居和园林建筑的精神内涵，融汇西方建筑的外形精华，将传统居住理想与现代审美风格完美结合，形成不可复制性山地住宅风格的生态居住高尚社区。
3）核心区与疗养区各类配套设施齐备，符合高档生活圈的消费与休闲需求，同时具有健康养生功能；
4）提供住宅管家，实行精细化和个性化服务，打造舒适、自由和私密的生活区。
（二）项目盈利方式
1、住宅产权出售
利用南京优越的地理位置和人文自然环境，以南京及周边城市高端客户为目标，出售园区内400幢高级住宅。
2、会员费
健康管理会所、中医养生会所、温泉养生会所根据会所分众化定位要求，分别或者联合选择终生会员、长期会员和特别会员。会所将为终生会员和长期会员及其直属亲人提供会所服务。会员一次性缴纳或者分期缴纳会费。
特别会员包括######集团公司各领域的高端客户、密切关联者、为######事业贡献卓著的专家学者等。可分为缴费会员和免费会员。特别会员可免费参加会所定期活动。
3、商品餐饮消费
本园区建设顶级购物中心，代理销售世界顶级品牌商品和######药业提供的特级健康产品。本园区的高端餐饮中心将为客户提供精品服务。本园区高端消费群体的忠实客户（非终生会员和长期会员）将可成为会所的特别会员。
此外还包括生活必需品消费等。
4、会所营业费用
健康管理会所、中医养生会所、温泉养生会所、商业中心不仅对会员及其直属亲人开放，同时也对会员的朋友、事业伙伴以及临时性高端客户提供消费服务。
5、论坛会务费用
园区内的国际会务中心将为会员及其合作伙伴召开论坛，以及外界高端客户在园区召开论坛提供服务。
6、其他
1）广告费
作为国内一流的顶级园区和会所，通过适当的运作，将可获得国际品牌广告的青睐，从而在园区、会所、国际会务中心和商业中心特定区域投放广告，获得广告费用。
2）交流中介费用
为园区内外不同群体、团队和公司牵线搭桥，获得中介服务费用。同时输送健康养生理念，引导消费，引进更多特别会员，适度扩张会员队伍，确保园区商业活力。
四、建设方案、规模、地点、期限
（一）项目建设地点：南京市浦口区
（二）项目建设方案及规模：
本项目分为两大功能区：
1、核心区。规划面积150亩，总建筑面积8万平方米。主要建设内容为：
1）中医药文化展示中心（5000平方米）
2）中医药养生会所、健康管理会所（10000平方米）
3）温泉养生与中医药浴保健会所（10000平方米）
4）国际商务中心（55000平方米）
2、低密度住宅区。规划面积650亩，建筑面积20万平方米，主要建设内容为建设中式或欧式低密度住宅和商住会馆400栋，每栋建筑总面积500平方米。
（三）项目建设期限：三年
1、落实土地投资框架协议：一个月，期间完成项目的创意设计。
2、落实土地出让协议，获得土地使用权证：3个月，期间完成项目能评、环评和安评，完成总平面设计图、施工设计图等。
3、完成项目备案：1周。
4、完成项目报规：1.5个月。
5、地质勘探：1个月
6、施工建设
1）第一期：10个月，完成核心区中医药养生会所、健康管理会所、温泉养生与中医药浴保健会所等三大会所建设，完成低密度住宅区第一期100幢单体住宅建设。
2）第二期建设：12个月，完成核心区中医药文化展示中心国际商务中心建设，完成核心区各建筑内部精装修。完成住宅区150幢单体住宅建设；进一步完善园区内的绿化、景观、道路等公共设施建设。
3）第三期建设：10个月，完成150幢单体住宅建设，并完成整个养生保健园的生态整合建设。
五、投资估算及资金筹措
1、项目投资规模：20亿元，其中建设投资19亿元，流动资金1亿元。具体构成详见《总投资估算表》
总投资估算表
2、资金筹措与资金运用
1）资金筹措
本项目总投资20亿元，其中项目单位投资14亿元，申请银行长期借款6亿元。
2）资金使用计划
（1）该项目预定建设期为三年，按建设工程的进度要求，建设投资分年分批投入，第一年约占40%，第二年约占35%，第三年约25%
（2）流动资金按生产负荷逐年追加投入。
六、经济效益初步评价
1、经济效益估算表
2、社会效益初步分析
中医养生保健与旅游相结合的项目相较传统旅游而言具有享受式旅游的巨大优势，与国际、国内休闲度假的趋势相吻合，其发展前景广阔。于浦口地区建设本项目符合浦口地区建设发展规划，有利于进一步拉动浦口及南京地区旅游业的发展。项目建设除可为当地贡献税收外，将创造大量的就业机会，创造广阔的社会效益。同时本项目定位除中医药疗修养、休闲度假外，还包括了各类社会高层论坛的举办，随着项目的运营，其必将成为全国一流的现代中医药保健养生园区，以及荟萃华东地区乃至全国精英的论坛会所、商务会所和疗养会所，届时人才的聚集、各类先进理念的交融将对浦口地区以及南京的发展起到巨大的推动作用。