徐州中央国际广场综合体设计案例
20##年杨宝民与江禾在联商网站发表城市综合体的开发与运营规律――中日案例比较分析文章，重点介绍了六本木新城和福冈博多运河城等综合体项目；20##年同济大学的牛力完成《建筑综合体的空间认知与寻路研究》博士论文；20##年初同济大学的王桢栋完成《“合”当代城市建筑综合体研究》博士论文；2008初期深圳新摩尔公司服务徐州中央国际广场建筑策划和概念设计工作,杨宝民先生同时兼任徐州综合体项目首席顾问，7月我们在星联机构江禾总裁带领下再次考察日本东京中城等最新的城市综合体，系统研究了四万平方米占地规模的核心商圈综合体相关商业规划与设计问题，通过新摩尔公司的现代城市综合体研究成果，主动挖掘徐州综合体项目的巨大商业价值，提出了项目开发战略和实施策略，配合徐州中央国际广场置业有限公司实现项目良好的经济效益与社会效益。
一、 城市综合体的商业建筑策划思想与体系
1．城市综合体的商业建筑策划新思想
（1）基于全寿命周期的综合体成本理念
项目建设开发、运营、拆迁成本的最优化，改变传统的核算理念，对建筑设计及其优化提出了更高的要求，有利于我们转变观念，从长远的角度控制总体成本。
建筑环保节能和绿色生态是现代城市开发的宗旨，减少臭氧与ＣＯ２排放，降低城市景观污染，有利于中国城市综合体的可持续发展，为城市的节能减排做出贡献。
（2） 商业规划与建筑设计方案的最佳匹配
商业规划与建筑设计概念设计需要同步，尔后根据招商结果和经营管理方案深化建筑设计方案。让不同业态在建筑空间合理分布，形成合理的客流动线与货流动线。
表1 商业规划与建筑设计初步方案的最佳匹配方法
（3）创造更加生态化的城市综合体建筑与绿化空间
为了创造更加人性化的场所，在临近六本木新城的东京中城建设了一流的综合体建筑和公园，包含五星级酒店、写字楼、美术馆、购物中心等各类建筑，具有公园一样的休闲环境与综合体的多功能空间有机结合，其中标志性写字楼和高档酒店位于主塔楼，吸引大量企业总部入住，购物中心吸引了时尚百货和生活服务设施，三得利美术馆和设计中心吸引了众多白领，创造了良好的艺术氛围，各类餐厅紧邻绿化空间，聚集人气，形成了新一代综合体的范例。
图1 东京中城的综合体内部空间――广场
图2 东京中城的公园
图3 东京中城的休闲餐厅
2.城市综合体开发的流程体系
图4 杨宝民绘制的综合体流程图
深圳新摩尔商业管理公司总结了日本综合体流程，结合中国实际，提出了综合体流程图，重点强调了最大知识转化环节，帮助发展商抓住主要矛盾。
3． 城市综合体价值提升方法
在价值最大化方面，我们重视系统论在综合体价值最大化方面的应用，通过总结东京中城、六本木以及国内数个综合体项目策划与招商经营实践,深圳新摩尔商业管理公司总经理杨宝民先生首次在业界提出五种提升综合体价值的方法：.
1.不同产品物业组合方法,寻找酒店、购物中心、商业街区、写字楼和酒店公寓物业最佳位置与比例。
2.在物业比例确定后,寻找最佳业态比例,使商业价值得到最佳发挥。在徐州中央国际广场项目业态规划中，需要考虑注重聚集人气，特别是以购物中心的形式以对面金鹰购物中心进行有效的竞争，共同繁荣中心商圈。
3.通过良好的经营管理策划吸引一流品牌的酒店,尔后引进一流的主力百货商场，最后引进大卖场；招商顺序是让对项目收益贡献最大的业态优先选择位置,提升整个城市商业综合体物业价值。
4.通过主题文化的创新,提升整个物业的品味和价值。
5.通过规划城市综合体的视觉形象，做好视觉形象与装修设计的衔接工作，提升整个项目的商业价值。
以上五个方法由深圳新摩尔商业管理公司在国内多个城市综合体项目中得到推广应用，取得了良好经济效益。
二、 城市核心商圈的商业综合体价值最大化与功能取舍
1． 土地价值最大化与综合体物业开发比例
综合体开发商希望策划与设计单位帮助寻找到土地价值最大化的物业比例和建筑设计上能够成熟的方案。
以徐州综合体项目为例，占地面积为4万平方米，最初规划方案为双塔楼，我们对此方案进行深化，对项目商业部分进行街区分割，形成最大面积可售物业，经过深圳新摩尔公司计算分析，在不销售商铺的前提下，重点销售塔楼物业的情况下，该方案投入产出不理想，难以在较短时间回笼项目投资；如果在初期销售商铺，对项目长期利益有较大损失，不利于项目的商业可持续经营。
图5 地上建筑26万平方米的双塔楼方案
从长期利益角度来讲，两个塔楼方案局限较大。在三个塔楼方案中我们希望主楼的酒店面积为4万平方米，商业裙楼为9层（商业部分为四层），7－9层部分空间作为五星级酒店配套物业，在200米高度的塔楼中我们希望写字楼面积最大化，这部分写字楼售价能够达到每平方米1万元，比后面的塔楼能够高出3000元左右。从经济角度三塔楼方案是优于的两个塔楼的方案，从现代城市综合体角度只有三个塔楼方案，才能充分利用北广场，形成购物中心和酒店、写字楼和公寓等功能互补的现代城市综合体，发挥城市综合体的集聚优势。只有在徐州彭城广场南侧形成现代综合体，才能填补徐州ＣＢＤ空白，增强项目开业后竞争能力，有利于项目的可持续经营和长远发展。
表2 徐州综合体项目建议调整后比例
图6 地上35万平方米三塔楼方案
与日本东京中城综合体类似，主塔楼充分利用北广场优势，上侧为五星级酒店，下边是5Ａ写字楼，南侧两栋塔楼分别为4A写字楼和公寓。
２．土地价值与物业区位研究
土地是建筑的载体，城市土地的价值取决与土地所处的城市地段，在房地产开发中流行着一句价值名言，那就是地段、地段、再地段，这充分说明土地区域位置对建筑价值的重要性，我国将城市土地进行了分级分类，城市土地按照住宅、商业、商务、综合等功能分为五类九级，其依据就是土地所处的城市地段；土地的地段决定土地的价格，同时也决定开发产品的市场价格，城市核心区域土地是城市最具有价值也是附加值最高的土地，城市核心区项目的开发投资价值高，投资大，市场风险大，同时也面临政策风险与国内外经济形势变化的风险；实力不强的投资商一般没有能力运做城市核心区项目，城市核心商业区的土地价值高，要充分挖掘土地的商业与市场价值，要对城市的肌理、文脉、经济、城市特色深入研究后才能确定项目的功能定位与规模，适度的物业比例与规模是定位的重点，不是越大越好，也不是随意的确定，使综合体各功能的效益最大化，投资规模最经济，不同的位置对物业商业价值影响较大，我们需要根据地块特点按照物业的不同性质安排最佳位置。
图7 徐州中央国际广场综合体项目位置平面图
4万平方米占地在城市核心地段具备综合开发的土地规划条件，以徐州中央国际广场为例，四周面临不同的城市建筑与空间，项目的商业价值面对彭城城市广场地块价值最大。我们主张主塔楼放在靠近北侧广场部分。后面两个塔楼，以居住为主的公寓放在靠近前年路和中山路交叉的地块西南侧，可以共享云龙湖和云龙山的景观。4A级 SOHO放在青年路与彭城路交叉的地块东南侧。
新加坡星联国际机构深圳新摩尔商业管理公司对中央国际广场项目高度重视，由杨宝民先生调集国内外专家，对项目进行动态研究和中外综合体比较分析，通过一年来坚持不懈的跟踪研究，多种方案的投入产出比较分析，我们对徐州中央国际广场综合体项目形成基本判断：
项目所在区域是徐州的中央商务区，是徐州市政府明确认定的核心商圈，通过徐州中心区几个开发项目比较分析，五大在建项目正在推动中心商圈向中央商务区升级，只有徐州中央国际广场项目具备开发一流城市综合体的条件。
深圳新摩尔商业公司公司与广州城市勘察设计院等专家通过建筑方案初步设计和商业规划分析认为，徐州中央国际广场项目是国内难得的优质商业地产项目，具有建设一流综合体和购物中心的可能性。
我们认为项目立地条件是客观的，我们需要根据立地条件制定开发战略，开发五星级酒店、购物中心、写字楼和公寓等综合体是项目最合理的选择，项目的定位不是简单衡量开发面积的多少，不仅要考虑项目功能互补，在未来竞争中处于有利位置，而且要考虑综合体项目的可持续经营。
本项目初步判断具有较高的投入产出比，属于众多商业地产投资机构优选的城市综合体项目。
本项目建设周期与我国宏观经济形式的周期比较协调，力争在经济热潮时候出售部分物业。
作为淮海经济区的中心城市，徐州将全力推进中心商圈建设，这是千载难逢的机遇期 。
大型综合体项目需要整合高端资源，徐州中央国际广场项目已经引起拥有高端商业资源的战略投资者关注，洲际酒店等一批酒店公司，ZARA等众多著名品牌对徐州中央国际广场项目均表示了浓厚兴趣。
三、城市核心商圈综合体设计的创新―――徐州中央国际广场案例
1. 综合体与城市ＣＢＤ的总体和谐
彭城广场北侧金鹰百货及双塔楼
彭城广场南侧徐州中央国际广场
清华大学的城市设计方案强调如下内容：
1、 中心商圈总用地面积保持106公顷，另规划周边391公顷范围作为中心商圈辐射区。辐射区北、东至故黄河故道，西至西安路，南到和平路，用地面积约391公顷。辐射区是核心区商业磁场的对外辐射区，也是核心区功能的延伸与补充，与核心圈一起，构成层次完善、功能齐备、总用地面积接近5平方公里的徐州老城区商业中心。本城市设计重点针对中心商圈的核心区展开。
2、 中心商圈按照不大于1：3.0的毛容积率、1：4.0净容积率的指标控制总体建设规模，调整后的总建筑面积约320.7万平方米，毛容积率约1：3.02，净容积率约1：3.99。在总量控制的前提下，彭城广场附近局部重要标志性地块净容积率达到1：12。
3、 提高中心商圈的停车位数量设置标准，总停车位达到15000个。机动车停车位数量设置标准为：
金融商业办公区： 0.65泊位/100平米；商业设施： 0.65泊位/100平米
餐饮、娱乐服务区：1.2泊位/100平米; 旅馆服务业： 0.3泊位/客房
商住居住区： 0.5泊位/1户（按照一户一个车位，周边马路无法泊车）
4、 对彭城广场周围的建筑空间进行进一步深入研究，从徐州市城市整体天际线角度出发，研究标志性超高层、高层建筑的空间布点。在彭城广场周边形成以扩建的金鹰双塔为制高点，北高南低、整体均衡的约6-7组超高层建筑形成的核心高层建筑区域，空间规划重点研究减少对彭城广场产生封闭压迫感。
图9 徐州中心商圈夜景鸟瞰图
图10 徐州中心商圈南立面
１． 五星级酒店和写字楼的标志性建筑
从赢利模式看，地级城市徐州的写字楼价格不高。在开发初期销售时候，写字楼价格不会太高，大约在10000-12000元/平方米之间。
徐州中央国际广场项目因为地块面积的局限，需要在标志性建筑中将酒店和办公楼放在一个塔楼中，因此，我们从投资收益上酒店是长线，未来物业升值空间较大,例如，酒店建成后整体出售售价可能达到1.4万元/平方米，但是未来五年出售后，均价可以达到2万元/平方米。综合考虑倾向于放在写字楼上边，南侧可以观看云龙湖优美景观，北侧是城市中心绿化广场。发展商在招商过程中引进高品质五星级酒店品牌，对整个综合体带动作用较大，便于配套名品商场业态与对面金鹰购物中心展开有效的竞争。
２． 购物中心经营成本与建筑设计的空间形态比例
开放式空间是节能的重要措施，现代综合体的购物中心部分需要相当比例的开放空间，有效降低空调费用。
我们在考察夏威夷购物中心，发现完全不用空调的购物中心，它们采用开放式空间为主，只有演出舞台加上盖子，主要用途是挡雨。
以徐州中央国际广场项目为例，综合体的购物中心开发空间如下：
３． 以顾客为核心的流线设计和交通规划创新
从立体角度思考平面动线，充分考虑地铁因素，地下空间流线和地上有机结合。
1，2F将步行街与通道主动线结合，形成洋流布局，让顾客感觉通常和良好的可见性。
3F空间开始变化，重点利用Ｌ形状设置动线，让顾客感觉宽敞明亮，心情舒畅。
项目停车位规划为：
-3F 3.5万平方米 1000辆停车位
-2F 1.5万平方米停车300辆
为减少卸货平台对商业临街面的破坏，我们要求把卸货放在地下。
-1F 1000平方米货车停车及卸货平台 要求高度为7米，基本是占用两层。
图11 项目总平面图
4.通过结构设计为商业空间营造更好的经营环境
带有多个塔楼的大型综合体，塔楼与群楼的结构设计是真正的难点。在占地４万平方米左右空间，我们主张裙楼柱距统一按照8.4米左右布置，塔楼采用点式布局。为商业空间营造最佳环境。
图12 三个塔楼的综合体项目首层平面图
图13 购物中心部分模型
对于部分楼房局部含有夹层或大开洞等问题，不能采用“楼板平面内刚度无限大”的假定。在计算中，该部分应采用 “楼板有限刚度”的假定，计算结果较能反映真实受力情况。SATWE计算程序包含了这一计算功能，可以应用在本工程中。
四、商业综合体模拟经营分析与建筑方案优化
城市综合体需要考虑盈利模式，一般需要考虑两种方式回笼资金，一种是销售物业模式，另外一种是出租物业和商业经营取得利润回报。
理想的建筑设计方案是销售部分塔楼物业,例如,公寓和写字楼回笼资金。次等理想方案是销售塔楼物业和少量商铺回收总投资，保留商业物业长期经营。
徐州综合体项目三塔楼方案成本构成如下：
项目建设总成本：23亿（包括地价和拆迁费用），
地上总建筑面积：39.01万平方米，综合体地下室面积：5.1万平方米 ，广场地下室面积7.03万平方,总建筑面积49万平方米。
地价与拆迁费用：7亿
项目总投资：30亿
项目采用三塔楼方案比两个塔楼方案完成地下空间和商业裙楼开发的成本高出1.2亿元，这是我们从现金流角度分析采用三塔楼方案的重要原因。
项目收入和收益如下：
销售总收收入：26亿元；项目销售总利润：－4亿元；
项目无法做到资金平衡， 但是，利用接近５亿元资金得到１２万平方米优质商业物业价值１８亿元，五星级酒店价值８亿元，总价值２６亿元，属于投资收益较高的商业物业。
从初步的投资收益测算，确定项目的投资价值与投资的可行性，选择不同的投资方式取决于投资者对项目主期望价值目标。
如果以商业的经营为主价值目标，则要对商业的经营收益评估为主要目标，从商业经营的现金流，租金收益价值来评价项目的投资回收期与收益的市场支撑价格的可行性。
如果通过可销售物业来获得商业经营的物业，那么，可销售物业与商业经营面积的比例要控制在投资收益平衡的基础上，有时会牺牲商业经营的面积与布局来平衡可销售物业与商业经营物业的面积最佳比例，这对于商业策划与建筑形态的设计来讲要找到一个最佳的平衡点具有一定的技术难度，这也是商业策划与建筑设计有机结合的难点之一，也是城市综合体各功能物业最佳匹配的研究课题。
城市综合体研究的目标就是在建筑形态研究与功能配比上找到最佳的投入产出与建筑形态，建筑空间的有机组合，投资收益的评估是研究的最基础技术性工作，在投资收益分析的基础上寻找最佳的物业匹配，在最佳的物业匹配基础上寻找最经济合理的建筑形态与平面设计，最后达到城市综合体收益最大化，投资最有效化，最经济化。
五、现代综合体开发战略和实施策略
大型综合体一般投资在20亿元人民币以上，需要明确的开发战略，在实施过程中需要风险控制策略。以徐州中央国际广场综合体项目为例，项目主要优势如下：
1、项目地块处于核心商圈的１号地块,具有唯一性、稀缺性，项目直接与地铁枢纽站点一体化优势。
2、政府对于项目用地开发的特殊政策,例如，地下负一层的产权优势，附广场功能与中央国际广场一体化设计的政策优势等，１亿元出让金80％用于项目的开发成本，自留物业的税费政策优惠等。
3、徐州作为淮海经济区的中心城市，以及高速铁路及轨道交通等项目的逐步实施，扩大了项目的市场辐射力和影响力。
4、项目地块方正，具备开发一流地铁购物中心及商业综合体的所有条件，属于国内三线城市优质商业地产项目。
５、省委省政府对振兴徐州老工业基地优惠政策。市委市政府将徐州中央国际广场列为一号工程，是一次千载难逢的开发机遇。
根据我们对项目方案和市场的周密分析，形成了风险控制策略：
1、项目分期开发策略，北广场优先开发，降低拆迁风险，并根据市场情况决定二期和三期开发进度，降低项目房地产市场风险，争取做到低潮开发，高潮出售。
2、对不同建筑设计方案进行经济性分析，优化总体规划设计方案，屋顶物业价值挖掘，实现屋顶花园与北广场的呼应，实现商业物业价值最大化 ，增强项目变现能力。
3、提高容积率，如果采用三塔楼方案，五星级酒店和写字楼采取整体营销策略，鼓励酒店集团整体购买或者联合开发。通过项目合作方式，塔楼开发引进新的投资合作伙伴，共同分享项目风险和收益。
4、两塔楼方案的办公塔楼中酒店和办公功能可以规划互换，降低政策风险和市场风险。
5、房地产产品优化策略户型以小户型为主，高质量，高单价，低总价。在购物中心设计方面，1、2、3等楼层设置街区商铺，实现可分割出售商业物业面积最大化。
6、财务措施：通过徐州中央百货现有商业物业和良好商誉，降低现金投资额，提高融资能力，降低融资成本。
7、组织优秀项目团队，引进优秀顾问公司，优化盈利模式，把握项目开发的难点与关键问题，做好项目设计方案优化，招商和工程管理和物业销售工作 ，降低项目实施中的总成本。
综合体项目开发实施策略
大型城市综合体需要根据市场情况，应该确定合理的开发策略，让发展商能够占用较少的自有资金，合理安排开发周期，取得最佳的投入产出比，实现综合体开发目标。以徐州城市综合体为例，我们提出的开发策略是：
1．首先根据商业规划方案，做出一个在建筑上基本合理的方案，重点用于验证技术经济指标，尔后进行投入产出分析和商业模拟经营分析。
在投入产出分析中，我们一般要求三年周期的项目投资利润率达到45％以上，平均每年能够盈利在15％以上或者能够在三年内通过物业销售能够回笼资金，保留购物中心和五星级酒店等优质资产长期经营。
根据盈利模式需要我们在省城至少需要4万平方米占地，在地级城市综合体至少需要6万平方米占地，才能达到比较理想的物业组合比例，特别是可售物业总销售额能够达到回笼总投资的平衡点。
当投资利润较低时候，需要政府部门从城市发展需要降低土地出让成本，帮助发展商寻找到合理的建筑设计方案，有利于城市形象和可持续发展，而不仅仅是片面追求单个项目的利润最大化。
2. 分期开发策略 根据项目市场情况，一般可以分为三期进行徐州综合体项目开发，第一期，开发商业裙楼，做好三塔楼基础和地下空间开发。第二期，开发南侧办公和公寓双塔楼，第三期，可以开发五星级酒店和5Ａ办公楼在内的北塔楼，可以采用合作方式开发。
在实际开发过程中，徐州综合体可以采用预售模式，使得开发过程连续性较好，这样更能够有效降低开发成本，减少施工对购物中心经营的影响。
总结
通过占地４万平方米综合体的深入研究，新摩尔公司不仅在前期商业规划与设计方面取得成果，而且在大型综合体机电设备选型方案，综合体物业管理特点和针对性方案研究与实践方面均取得系列成果，通过依托自主知识产权成果为开发商创造巨大商业价值，挖掘更多综合体项目利润和品牌价值，形成了核心竞争能力。
徐州中央国际广场是深圳新摩尔公司重点服务的大型综合体项目，该项目位置一流，开发规模适中，具有较高的投入产出比。通过高起点策划与设计，该项目将在我国地级城市综合体开发历史上占有极为重要的位置。决战淮海，天下便知分晓，我们愿意和国内更多同行携手前进，共同为中国城市综合体开发在亚洲领先作为自己的贡献。