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22F No.1 600 Lane Tianshan Road , Shanghai 200051, China Tel: (8621) 61132988 61132989 Fax: (8621)61132913
关于解除合同的法律意见书
尊敬的房总：您好！
本所律师根据贵司的基本陈述和提供的文件以及贵司与我所律师的沟通交流，对贵司的解除租赁合同事宜提供以下初步法律意见，供贵司参考运用。
一、泰宇公司提供材料
1、租赁合同复印件。
2、物业移交标准复印件。
3、电力配套资金的借款协议复印件。
4、上海市青浦区徐泾镇高光路215弄99号的房地产权证复印件。
5、公司人员口述。
二、本案的基本事实
根据上海泰宇实业有限公司（以下简称“泰宇公司”）的基本陈述，贵司提供的租赁合同、物业移交标准以及借款协议的内容以及与我所律师的初步沟通，本案的基本事实如下：泰宇公司与美怡物业管理（上海）有限公司（以下简称“美怡公司”）于20xx年3月12日签署了租赁合同，泰宇公司将其所有的位于上海市青浦区徐泾镇高光路215弄99号的房产（以下简称“该物业”）出租给美怡公司，租期为20年。双方合同约定，租赁期限为2011
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三、委托人的诉求以及可能的法律后果
泰宇公司因经营计划的调整，避免租赁关系带来的不确定性，初步决定解除与美怡公司签署的租赁合同，提前终止该物业租赁。
如果泰宇公司选择提前终止租赁合同，则根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失；《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定，约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返
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另外，根据《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》中指出在当前市场主体违约情形比较突出的情况下，违约行为通常导致可得利益损失。根据交易的性质、合同的目的等因素，可得利益损失主要分为生产利润损失、经营利润损失和转售利润损失等类型。生产设备和原材料等买卖合同违约中，因出卖人违约而造成买受人的可得利益损失通常属于生产利润损失。承包经营、租赁经营合同以及提供服务或劳务的合同中，因一方违约造成的可得利益损失通常属于经营利润损失。先后系列买卖合同中，因原合同出卖方违约而造成其后的转售合同出售方的可得利益损失通常属于转售利润损失。人民法院在计算和认定可得利益损失时，应当综合运用可预见规则、减损规则、损益相抵规则以及过失相抵规则等，从非违约方主张的可得利益赔偿总额中扣除违约方不可预见的损失、非违约方不当扩大的损失、非违约方因违约获得的利益、非违约方亦有过失所造成的损失以及必要的交易成本。
根据上述法律规定来看，泰宇公司的提前终止行为在法律上可能被认定为合同违约行为，如果认定为合同违约行为，泰宇公司将可能面临以下⑴或⑵的法律后果：
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⑵ 如果双倍退还定金仍不能弥补美怡公司的直接损失和经营利润损失，则需在双倍退还定金的基础上另补足因违约给美怡公司造成的直接损失和经营利润损失。
当然，在司法实践中非违约方若要举证经营利润损失比较困难，通常需要与非违约方签约的第三方向非违约方提起诉讼，在得到法院生效判决后才能确定非违约方的经营利润损失的大小，然后非违约方才能向违约方追索和主张，这是个漫长而艰巨的过程，对非违约方难度很大。但我们不能排除本案中美怡公司可能怂恿第三方提起虚假诉讼，在得到司法判决后转而向泰宇公司一并主张，这样泰宇公司的损失将会进一步扩大。
四、解决方案
根据本案情况及上述分析，本所律师提供以下两种解决方案，供贵公司参考：
方案1、利用电力配套施工合同，给对方设置履约障碍，迫其作出让步。 理由：根据租赁合同第六条约定，物业配套设施在交接时未达到上述约定标准时，需进行相关增容与改造，费用由泰宇公司承担，但其中，用电增容费用由美怡公司垫付；根据借款协议第二条规定该物业用电增容费用（包括但不限于设备、工程施工等）根据甲方与电力部门即施工单位签约时约定的付款进度由美怡公司及时负责支付。从中我们可以得知，该物业用电增容工程由泰宇公司负责，对外的电力工程合同也由泰宇公司负责签署，而美怡公司
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注意点：泰宇公司与电力施工单位商定合同内容时需要与通常的施工合同别无二致，合同价款上的约定可以在市场价的基础上提高数倍，但也不能高的没有边际；在付款进度上则可设置障碍采用从紧原则，提高付款时间的频率和额度。
方案2、泰宇公司主动与美怡公司协商解除本租赁合同，退还美怡公司已支付的定金并协商适当赔偿美怡公司的损失。
理由：如果美怡公司对解除合同的赔偿要求适度，不积极寻求继续租赁，泰宇公司则可采用主动与美怡公司协商解除本租赁合同，在退还美怡公司已支付的定金的基础上，考虑美怡公司在双方签订合同后招商准备工作的实际损失，双方协商适当的补偿数额，从而提前解除合同。
注意点：主要视美怡公司的态度和要求，因项目尚未正式开始运作泰宇公司可不理会美怡公司可能提出的经营利润损失要求。
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1、本法律意见书所载事实来源于本法律意见书出具之日前委托人的陈述和委托人提交的相关材料.委托人应保证,已向本所律师提供了出具本法律意见书所必需的全部有关事实材料，并且提供的所需文件均真实、合法、有效、完整，并无任何虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，文件上所有的签名、印鉴均为真实，所有的复印件或副本均与原件或正本完全一致。若在本法律意见书出具后，委托人发现新的证据材料或者案件有新情况发生，请及时与本所律师联系，本所律师将根据新的证据材料和新的进程重新制作《法律意见书》。
2、本法律意见书仅根据并依赖于本法律意见书出具之日公布并生效的相关法律、法规，并参照部门规章等本国的法律、法规、规章出具。本所不能保证在本法律意见书出具之后所公布生效的任何法律、法规、规章对本法律意见书不产生影响。
3、本所律师已经严格履行了法定职责，遵循了勤勉、尽职、诚信的执业原则，但并不能代表法院等机构的意见或裁决。对此，特提示委托人对本意见持审慎采信态度。
4、本文件仅应委托人要求，供委托人参考，切勿外传。
上海市君悦律师事务所
20xx年8月5日
第二篇：国家工商总局外资局发布《关于外商投资的公司审批登记管理法律适用若干问题的执行意见》重点条款解读
详见81号文
国家工商总局外资局发布《关于外商投资的公司审批登记管理法律适用若干问题的执行意见》重点条款解读
日期：20xx年x月x日新闻来源：国家局红盾网 作者： 新闻阅读次数：298
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为了准确适用《公司法》、《公司登记管理条例》和有关外商投资的法律，保持我国利用外资法律和政策的连续性，进一步提高外商直接投资准入管理工作的质量和水平，国家工商行政管理总局、商务部、海关总署、国家外汇管理局于20xx年x月x日联合印发了《关于外商投资的公司审批登记管理法律适用若干问题的执行意见》（工商外企字[20xx]81号，以下简称《执行意见》）。《执行意见》适应新形势的要求，在明确外商投资的公司审批登记管理法律适用原则的基础上，对外商投资的公司的组织机构、设立形式、登记申请期限、审批和登记时需要提交的文件、出资方式、出资监管、境内投资、办事机构的地位、涉及出资的海关和外汇管理等问题提出了明确而具体的意见。《执行意见》是国家有关部门在贯彻实施新修订的《公司法》、《公司登记管理条例》和有关外商投资法律方面的有力举措，是国家有关执法部门转变职能、依法行政、协调配合、优化服务的具体体现，也是外资登记管理系统努力进取、开拓创新的积极成果。
最近一个时期以来，全国各地把《执行意见》的学习贯彻与《公司法》、《公司登记管理条例》的学习贯彻结合起来，与外资法律、法规的学习贯彻结合起来，认真履行职责，努力把外资登记管理工作规范到新的法律要求上来。与此同时，各地在学习贯彻过程中，也提出了一些问题，需要统一理解和认识。在此，我们结合对《公司法》和有关外商投资企业的法律的学习和理解，对各地提出问题比较多的《执行意见》条款进行以下解读，供各地在进一步学习贯彻《执行意见》过程中参考。
一、关于一人公司的规范问题。外商独资的公司适用《公司法》一人公司有关规定问题，对外商独资的公司影响较大。尤其在当前以外商独资公司的形式申请设立登记的比例越来越大的趋势下，地方工商局、外商独资企业对此问题尤为关注。一人公司形式的确定和相关限制性规定的配套措施，体现了我国《公司法》顺应时代发展趋势，鼓励投资和维护交易安全的双重立法目的。外商独资的公司适用《公司法》一人公司的有关规定，是法律适用原则的具
体体现，也是对外资企业法的必要补充。据此，《执行意见》明确：以外商独资的形式依法设立一人有限公司的，其注册资本最低限额应当符合《公司法》关于一人有限公司的规定；外国自然人设立一人有限公司的，还应当符合《公司法》关于一人有限公司对外投资限制的规定。这一条款包含了以下几层涵义：一是最低注册资本不低于10万元人民币；二是外国自然人在中国设立一人公司的数量不受限制；三是外国自然人设立的一人公司对外投资时不得再采取一人公司的形式；四是一人有限公司的出资期限和其他有限责任公司一样实行分期缴付。根据法不溯及既往的原则，20xx年x月x日以前已经依法设立的外商独资的公司维持不变，但其变更注册资本和对外投资时，应当符合上述规定。
二、关于外商投资的公司的组织机构问题。《执行意见》根据《公司法》和有关外商投资的法律，对不同类型的外商投资的公司的组织机构做了更为明确的区分：中外合资、中外合作的有限责任公司需按照有关规定设立董事会作为权力机构，公司的其他组织机构由公司章程依法规定；外商合资、外商独资的有限责任公司和外商投资的股份有限公司的组织机构应当符合《公司法》的规定，建立健全公司的组织机构。各地对这一条款是否要求外商投资的公司设立监事会理解不一致，需要重点加以说明。根据《公司法》的规定，有限责任公司和股份有限公司应当设立监事会，只有股东人数较少或者规模较小的有限责任公司可以设一至两名监事，不设监事会。由此可以看出，监事制度是《公司法》强制要求设立的，而有关外商投资的法律对此并没有另外规定，因此，根据法律适用原则，所有类型的外商投资的公司应当设立监事制度，而对于监事制度的组织形式（监事会还是监事）、产生方式（选举还是委派）、任期、职权等具体事宜可以由公司章程根据各自公司的情况进行规定。另外需要强调的是：根据法不溯及既往的原则，对于20xx年x月x日以前已经设立的外商投资的公司是否对章程进行修改，公司登记机关不宜做强制要求，可由公司自行决定，如果修改则报审批机关批准和登记机关备案。
这一条款在实际执行过程中还需要明确公司登记机关对公司章程的审查职责以及与审批机关的协调问题。关于公司登记机关的审查职责，《公司法》、《公司登记管理条例》都有明确的规定：设立公司，应当向公司登记机关申请；对不符合《公司法》规定的设立条件的，不得登记为公司；依法制定公司章程并在公司章程中按照法律的要求规定公司的机构，是设立公司应当具备的条件；公司章程有违反法律、行政法规规定的内容的，公司登记机关有权要求公司做相应修改。由此可见，公司登记机关有权依法审查公司章程，而对公司组织机构的审查是公司登记机关对公司章程审查的组成部分。关于在实际工作中与审批机关的协调问题，我们认为：公司章程经审批机关批准后生效的规定，并不影响公司登记机关依法对已经
审批的章程条款进行审查。公司登记机关在审查过程中发现公司章程有违反法律、行政法规内容的，公司的登记事项违法，不符合公司设立条件的，有权要求公司修改，否则不予受理；公司根据公司登记机关要求所做的修改不涉及审批机关批准证书载明事项的，可以不必申请重新审批，涉及审批机关批准证书载明事项的，还应当申请重新审批。
三、关于外国投资者的主体资格或身份证明的公证认证文件问题。《执行意见》对此仅做了原则规定，具体的公证认证渠道则通过修订后的《外商投资企业登记书式及规范要求》进行细化。根据各地在实际执行过程中反映，并经咨询外交部领事司，外国投资者的主体资格或身份证明根据不同情况可以通过不同渠道办理公证认证手续。申请人可以根据申请事项按照相应的规范要求提交证明文件。
（一）作为企业或其他经济组织的外国投资者的主体资格证明应经其本国主管机关公证后送我国驻该国使（领）馆认证。如其本国与我国没有外交关系，则应当经与我国有外交关系的第三国驻该国使（领）馆认证，再由我国驻该第三国使（领）馆认证。某些国家的海外属地出具的文书，应先在该属地办妥公证，再经该国外交机构认证，最后由我国驻该国使（领）馆认证。
（二）作为自然人的外国投资者的身份证明，是指投资者所持有的该国有权部门签发的具有自然人身份证明效力的文件。由于各国制度不同，《执行意见》对“身份证明”内容并无统一要件要求，但一般情况下，应具备姓名、性别、年龄、国籍、证件号码等足以确认自然人身份的基本内容。在实践中，护照作为国际通行的公民出入国境和在国外证明国籍和身份的证件证明，在持有人办妥签证和入境手续后，其提交的复印件经与原件核对无误，可以作为外国投资者的“身份证明”使用，无须公证、认证。对没有办妥签证和入境手续的外国投资者，其护照不能作为有效“身份证明”，仍应以经公证认证的该国有权部门签发的文件作为其身份证明。
（三）香港、澳门地区投资者的主体资格证明或身份证明应当按照司法部有关中国委托公证人管理的相关专项规定提供当地公证机构的公证文件，并经司法部派驻当地的机构签章转递
后方可使用。
（四）台湾地区投资者的主体资格证明或身份证明比较复杂，需要根据国家有关规定和当地实际审验相应的证明文件。
四、关于公司类型问题。《执行意见》根据《公司法》和有关外商投资的法律，对外商投资的公司类型做了进一步划分，通过对“有限责任公司”和“股份有限公司”加注的方式列举了23种类型。近日，国家工商总局又印发了《市场准入与退出数据规范 市场主体分册》等十项标准（工商办字[20xx]130号）。其中附件1《关于发布〈市场准入与退出数据规范 市场主体分册〉等十项工商行政管理信息化标准的说明》对《外资登记管理检测分析用数据规范》（以下简称“外资标准”）与新的数据标准之间关系作出了说明，要求在贯彻执行外资标准时，对于与新的数据标准不一致处，以新的标准为准。如在外资标准中“企业类型”规定的比较简单，而新的标准按《执行意见》进行了细化，在新旧两个标准中，按新发布的数据标准执行。各被授权局要按照新的标准及时对外商投资的公司类型划分进行调整，并按新的要求上报数据。
五、关于外商投资的公司境内投资资格审查问题。《执行意见》根据《行政许可法》和《公司法》明确：公司登记机关不再审查相应的投资资格证明。也就是说，《关于外商投资企业境内投资的暂行规定》第五条（注册资本已缴清、开始盈利、无违法记录）和第六条（不得超过自身净资产的50%）的限制性规定不再执行。
六、关于变更登记时需要审批机关先行审批的事项问题。《执行意见》根据《公司法》、《公司登记管理条例》和外资三法规定，明确列举了8项需要先行审批的事项。除此之外，公司名称、投资者名称、法定代表人、实收资本、不跨审批机关管辖的地址变更等事项可以先办理变更登记，并在变更登记后30日内办理公司章程修改的审批或备案手续。这里需要说明的是：本《执行意见》只具有行政规章效力等级，如果其他法律、行政法规明确规定的，还应当依照其规定，如外资金融机构的高级管理人员（包括法定代表人）的变更需要根据相应的行政法规规定取得金融监管部门的资格审查和审批，方可办理变更登记手续。
七、关于变更登记的申请期限问题。《执行意见》在重申《公司登记管理条例》期限的基础上，对经过审批的变更登记申请期限补充规定了30日内申请办理变更登记的要求。在实践中，特别是在增加注册资本须交付新增注册资本20%以上的出资时，需要办理外汇或海关手续以及相应的评估、验资、验证手续，这些时间耽搁有一定的合理性，应当在申请变更登记时作出合理性说明，以便公司登记机关在计算期限时予以刨除。
八、关于办事机构的登记和监管问题。关于办事机构的登记问题，《执行意见》已经明确：原已登记的办事机构，不再办理延期手续；期限届满以后，应当办理注销登记或根据需要申请设立分公司。需要说明的是，法律并未禁止公司办事机构的存在，外商投资企业可根据业务需要在公司住所地以外直接设立从事业务联络的办事机构，无须办理工商登记。
关于办事机构从事经营活动的认定和处罚问题，目前法律、法规尚没有明确具体的规定，需要各地在执法实践中进一步积累经验。在此过程中，需要强调的是：办事机构不再纳入工商登记后，外资登记管理机关应当继续对其监管，禁止其直接从事经营活动。各被授权局以及从事属地监管的基层工商行政管理机关在监管执法过程中，对于生产型公司的办事机构从事产品的筛选、加工、制造、销售以及与上述业务有关的采购、推销、仓储、配送、安装、调试、维修等活动，非生产型公司的办事机构直接承揽服务项目、提供相关服务的，可以认定其在住所地以外从事经营活动，应当疏导其依法办理分公司的登记；不办理分公司登记擅自从事上述活动的，可以认定为无照经营行为，按照《无照经营查处取缔办法》的相关规定对这类办事机构予以取缔。
(国家工商总局外商投资企业注册局提供)