项目情况基本说明
一、环保技改
项目名称:环保治理技改工程
开工时间:20xx年3月15日
预算投资额:608万
项目交付使用时间:20xx年12月30日
实际投资额:669.45万
二、包装及发运技改
项目名称:包装及发运技改工程
开工时间:20xx年1月5日
预算额:1、包装技改:190万;发运技改:35万 项目交付使用时间:20xx年3月28日
实际投资额:1、包装技改:208.38万;发运技改:34.47万 三:10v电力专线
项目名称:10v电力专线工程
开工时间:20xx年1月15日
预算投资额:72.4万
项目交付使用时间:20xx年5月24日
实际投资额:67.8万
20xx年4月18日
第二篇:项目运行情况说明
项目运行情况说明
一、孙河项目指标:
二、假设指标:
1) 一期总建筑面积:72456/m2,其中养老公寓按50000/m2计算,社区医院按剩余面积计算22456/m2。
2) 公寓部分假设:产品配套公摊率为30%计算,平均户均面积为100/m2假设,产品套数约为450-500套;
3) 医院部分假设:产品配套公摊率40%假设,平均护理单元80/m2假设,产品套数约为280套;
4) 一期项目总产品套数为:450+280=730套。
5) 投资预估:平均单方投资成本7000-8000元/m2,总投资约5.8亿。投资收益期按40年计算。
6) 项目运营2年后进入稳定期,年入住率不低于95%。
三、可选择收益模式:
1、一次性销售使用权(可返租/可回购)。
租约20年一次性变现,1年内买完。销售使用权市场价保守参考为
3.5万/m2。
? 350万/套*450套 = 15.75亿(20年使用权)
? 累计可卖2次,每次售价可提升30-50%,使用权累计可变现规模39.4亿;
2、经营性资产再融资
? 经营性资产池:一期投资资产总规模约10亿,该收益性资产抵押率高于土地资产抵押率,可达到60%,可在融资4-6亿; ? 经营性资金池:“入门费+月费”模式
高入门费+低月费模式:100-150万 + 6000-8000/月
低入门费+高月费模式:50-100万 + 8000-1000/月
年经营收益测算:
1)租金收益测算
730套*12月*8000/月=7008万/年,10000/月=8760万/年; 年租金毛收益率55-60%,稳定期运营成本40-45%;
年租金净收益3855-4818万(税前);
综合经营收益系数1:1.5-2,
年综合运营收益3855-4818万*2: = 7710-9636万/年(税前) 50年累计(静态):38.6-48.18亿元
2)资本收益测算
按100万入门费计算,
730套*100万 =7.3亿资金沉淀,可投资资本比例70%,即5.11亿,按年投资收益率10-15%,
年资本收益5100-7665万,或5.11亿用于二期滚动开发。 50年复利累计(静态):25.5亿-38.3亿
结论:
年项目运营总收益:1.1亿 -1.6亿
7710-9636万/年 + 年资本收益5100-7665万 = 1.28亿 -1.73亿
50年累计:1.1亿-1.6亿 * 50年 = 64亿-86.5亿