物业的接管计划

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物业的接管计划

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一、接管验收前的准备工作

1．0 成立管理领导小组：

在小区或大厦入住三个月前，（竣工验收工作在入住前一至三个月内进行），成立领导小组，领导小组、房管员和维修人员到位（其他管理人员分步到岗），落实管理用房和职工宿舍。

2．0 组织验收小组

有物业领导牵头，组织机电安装维修部和管理的有关人员组成验收小组；验收小组应在验收前完成以下工作：

1）、提前派出部分工程技术人员进驻现场，与地盘的工作人员一起，参与楼宇竣工收尾的监理工作，主要是参与机电设备的安装调试，了解整个楼宇内所装备的设备设施，熟悉各类设备的构造、性能、产地；熟悉水、电、管线路的铺设位置及走向，为入住后的管理、维修养护打下基础。

2）、主动与开发商的地盘和承建单位联系，协商楼宇交接问题。

3）、与地盘、施工单位双方制定验收方案，统一验收标准。

4）、准备竣工验收的表格资料

A）、房屋接管验收表

B）、室内接管验收遗留问题统计表

C）、公用配套设施接管验收表

D）、公用配套设施接管验收遗留问题统计表

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E）、机电设备接管验收表

F）、公用配套设施接管验收遗留问题统计表 3．0 相关记录及表格

房屋接管验收表

室内竣工验收遗留问题统计表

公用配套设施接管验收表

公用配套设施接管验收遗留问题统计表

机电设备接管验收表

机电设备接管验收遗留问题统计表

二、楼宇资料的接管移交

1．楼宇资料的验证及部分移交的资料

1）产权资料

A）、项目批准文件

B）、用地批准文件

C）、建筑执照

D）、小业主姓名、产权、居住位置、建筑面积清单；

2）市府验收合格资料

A）、市建设工程竣工验收证书

B）、市建筑消防验收合格证

C）、市完善配套办公室小区综合验收合格证书

D）、用点许可证

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E）、供用电协议

F）、卫星地面接受设施许可证

G）、电视公用天线合格证

H）、电梯使用合格证

注：管道石油气、电话和有线电视由市有关公司负责维修保养及验收。

3）、工程技术资料

A）、竣工图----包括总平面图、建筑、结构、设备、

附属工程及隐蔽管线的全套图纸；

B)、地质勘察报告；

C）、工程合同几开、竣工报告；

D）、工程预决算分项清单；

E）、图纸会审记录；

F）、工程变更通知（包括质量事故处理记录）；

G）、隐蔽工程验收签证；

H）、沉降观察记录；

I）、竣工验收证明书；

J）、钢材、水泥等主要材料的质量证明书；

K）、新材料、构配件的鉴定合格证书；

L）、水、电、采暖、卫生器具、电梯等设备的检验合格书； M）、砂浆、混凝土试块试压报告；

N）、资料的存放：

上述的全部资料存放在开发建设单位（大业主），物业管理公司

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保存复印件在办公室，以便随时查阅；

2．0 需移交物业管理公司的资料

1）、电梯使用合格证

2）、供用电使用协议书

3）、用电许可证

4）、用水申请审批表及月供水计划执行表

5）、卫星电视地面接受设施许可证

3．0 移交复印件及图纸

1）、小业主姓名、产权、联系地址（或电话）、建筑面积清单

2）、市建设工程竣工验收证书

3）、市建设消防验收合格证书

4）、电视公用天线合格证

5）、建筑、电气、给排水、空调、石油气、气体灭火系统等施工图

6）、机电设备单台说明书、调试、订购合同

4．0 附表

楼宇资料移交清单

三、小区（大厦）接管验收程序

1．0 开发商（大业主）通知物业管理公司接管验收

2．0 物业公司验收小组按《楼宇接管资料的移交》核对所接受的资料，具备条件的，应在15日内签发验收复函并约定验收时间；

3．0 物业公司验收小组同移交人对房屋质量、使用功能、外观质量、

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公共配套设施设备等进行竣工验收；

4．0 对竣工验收中存在的问题，又验收小组填写各类遗留问题统计表，约定期限由移交人负责整改，并商定时间复核；

5．0 业主（住户）入住时，由房官员陪同对室内进行全面细致的质量检查。对发现的质量问题由管理员整理后报告开发商，由其限期施工队返修，经管理员或（住户）业主验收后消项。

6. 0在一年的保修期内，在使用过程中业主（住户）或管理人员发现的由于建筑施工或产品制造上的缺陷时，报告开发商查验证实后，尤其责令施工队更换或返修。

四、房屋接管验收标准及检验办法

1、0、范围

住宅小区或大厦的住房及房屋的水电配套设施等；

2、0、标准

参照建设部ZBP3001——90标准和国家19xx年7月1日颁布的《房屋接管验收标准》及达到业主（住户）的合理要求。 3、0、标准及验收办法

3、1 梁、柱、板主体

1）、按图纸设计逐间检查，无变形、弓凸、剥落、开裂、倾斜、移位和非收缩性裂缝；

2）、无钢筋外露；

3、2 顶棚

1）、抹灰面平整，面层涂料均匀，无漏刷，无脱皮；

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2）、无裂缝，无霉点，无渗漏水痕迹，无污渍；

3、3墙面

1）、抹灰面平整，面层涂料均匀，无漏刷，无面层剥落，无明显裂缝，无污渍；

2）、块料（如瓷砖）面层

A、粘贴牢固，无缺棱掉角；

B、面层无裂纹、损伤、色泽一致；

C、对缝砂浆饱满，线条顺直；

3）、外墙面：无裂纹、起砂、麻面等缺陷，无渗水现象； 3、4、楼地面：

1）、毛地面：平整、无裂痕；

2）、块料（如瓷砖）面层：观察水流向准确到地漏，不应有积水

A、粘贴牢固，无缺棱掉角；

B、面层无裂纹、损伤、色泽一致；对缝线条顺直；

C、对缝砂浆饱满，线条顺直；

3）、水泥砂浆地面：

抹灰平整，压光均匀，无空鼓，无裂纹，无起泡等缺陷；

4）、卫生间、厨房和前后阳台地面

A、用小桶或塑料胶管向地面冲到水，不应有积水，到泛水；

B、第二天到楼下检查楼面无渗水；

3、5 门窗

1）、开启自如，手轻摇晃门窗与墙面接触牢固，无晃动和裂缝出

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现；目视零配件装配齐全，位置准确，无翘曲变形；

2）、从室内情摇晃门锁与门连接牢固，开启灵活；

3）、木门油漆均匀，观察门缝线条均匀，不掉角，无变形；

4）、单指轻击玻璃安装牢固，无轻微晃动现象；玻璃胶缝密实，玻璃面层无裂缝，无损伤和无刮花痕迹；

5）、窗台泛水正常，无向室内倒流缺陷；可选择以下检查方法：

A．先关紧所有的窗户，从天面和顶层房间窗户至上而下均匀浇水，停止浇水后半小时逐渐检查每个窗台

是否有渗水。

B．查询天气预报，在验收期间出现下雨的日期前，先将所有窗门管紧，雨后逐间检查墙面和窗台泛水；

3 .6 楼梯、扶手：

1）、钢结构的楼梯：无裂缝。面层无剥落，钢筋无外露；

2）钢木结构的楼梯：

A、用力轻摇无晃动，安装牢固；

B、钢筋无锈蚀，无弯曲；

C、木扶手表面无龟裂，油漆无脱落，色泽一致，表面平滑，不扎手；

3．7插座：

1）电器插座：

单指轻击检查盖板安装牢固，无晃动并紧贴墙面；盖板无损坏，符合安全要求，满足“左邻右火”规定，每个都检测，试电笔检查每个插座电源接通是否正常；

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2）公用电视无线插座：

单指轻击盖板安装稳固，盖板无损坏，（收视效果由住户入住后检查）；

3）有线电视插座：

由市有线电视台验收；

4）电话插座：

只进行外观验收，单指轻击盖板安装牢固，盖板无损坏；

3．8接线盒：

1）单指轻击盖板安装牢固，目视盖板无损坏；

2）用试电笔检查每处预留线头的电源接通是否正常，并用电胶布安全缠包线头；

3．9开关：

1）安装牢固，目视盖板无损坏；

2）全检开关灵活，开启接触效果良好；

3．10照明灯具：

1）用木或硬竹片等轻碰灯具无轻微摇晃，与楼面紧贴，零配件齐全，灯罩完好无损；

2）打开所有灯具，检查电源接通是否正常，灯具发光正常；

3）产品合格，使用寿命达到要求，室内公共照明灯全部接通连续工作3天，统计有多少自然损坏的。

3．11供水系统：

1）安装牢固无能摇动；打开每栋的供水总阀门（注意关闭室内的水阀）管道完好无损，无渗透漏水，无锈迹；

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2）管道接头无渗水；

3）水龙头（花洒）和水阀：

打开水阀，流水畅通，接头无漏水；

3．12排污管道（含塑料管）：

1）安装牢固，外观完好损，配件齐全；

2）从楼上的各排水口注水，楼下目视管道接口密实无渗水；楼上排水畅通无堵塞；

3）铸铁管：

灌水后无渗漏水，表面无锈迹，无裂纹，面层油漆均匀；

3．13地漏：

过滤铁蓖安放稳固，管缝密实，无渗漏水，无堵塞，排水畅通；

3．14卫生洁具：

1）安装牢固，配件齐全，完好无损，面层无污渍和刮花痕迹；

2）灌水后排水口接密实，无渗水，接水软管无锈迹；

3）便器：

水箱冲水正常，不堵塞，冲水畅通；

3．15防盗网（窗）：

安装牢固，焊接点密实，面漆均匀，无脱皮和漏刷现象，无明显锈迹；

3．16室内配电箱：

1）安装牢固，配件齐全，试操作一次空气开关等控制是否正常；

2）开关符合型号规定；

3）导线与设计相符，布线规范；

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4）目视箱盖无损坏，操作一次开关灵活；

3．17门铃：

A、室外按钮安装牢固，盖板完好，操作灵活，操作一次检查；

B、室内预留线盒参照3. 8；

3．18其它：

1）晾衣钩、室内吊扇挂钩：

用软绳等套住挂钩用力拉时，安装牢固，无摇晃，日视钢筋挂钩表面无裂纹，弯处无断裂；

2）水表、电表和石油气表：

安装牢固，无摇晃；打开室内水阀，看表内读数运转是否正常；目视外观完好无损，镜面玻璃无损伤；

五、公共设施接管验收标准及检验办法

1．0范围

住宅小区和大厦的公共场所、娱乐活动设施及其水电等。

2．0标准

参照建设部ZBP30001-90标准和国家19xx年7月1日颁布的《房屋接管验收标准》及达到设计要求。

3．0验收标准

3．1基础设施：

1）房屋墙体露出地面部分无倾斜、移位、裂缝、扭曲等；

2）散水坡：

A、无下陷、断裂，与墙体分裂；

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B、面层平整，无脱层；

C、无倒泛水现象；

3．2天台：

1）屋面隔热层、防水层：

A、板瑞缝、伸缩缝油膏紧贴；

B、隔热板、防水层表面无裂缝；

2）天沟、落水口畅通，管道完完好；

3）天面扶栏：无破损、变形，无明显锈蚀；

3．3公用天线：

配件齐全，安装到每家每户，收视效果良好；

3．4屋面避雷设施：

各种避雷装置的所有连接点牢固可靠；

3．5消防设施（消防栓、消防箱）：

1）消防栓：

A、油漆均匀，无少刷、漏刷现象；

B、阀门完好，无渗漏水；

2）消防箱：

A、消防管、消防带等配套齐全；

B、箱门上标识清楚，箱门玻璃安装牢固，门锁开启自如；

C、消防管无渗漏水，阀门完好；

3．6小区路灯：

1）按设计要求安装；

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2）灯具安装牢固，柱面油漆均匀，无损伤和刮花；

3．7绿化：

1）按设计要求种植花草树木，对照绿化设计图纸，不缺株少苗，无改品种，成活率达98%以上，无病虫害发生，无绿化死角，无杂草纵生，绿地纯度98%；

2）绿化用水：

绿化水管布局合理，阀门开关距离四周不超过100米，布局覆盖率100%，阀门开关灵活，无漏水，安装稳固，无摇晃；

3．8小区道路：

1）道路面平整，无起砂，无空鼓，无损伤；

2）路没砌筑整齐，灰缝饱满，无损伤；

3）块料面层：拼砌整齐，平整稳固，块料面无裂纹、无缺棱掉角；

4）路牌标志清楚，地面线条顺直；

3．9垃圾池（箱）

1）冲洗水管：

A、垃圾池通水率100%，水管安装牢固，接口处密实，无漏水；

B、水阀开关灵活无漏水；

C、水阀箱装锁，箱面无锈迹，油漆面均匀，锁头开启灵活；

2）砌筑类：

A、砌筑平直，底层无起砂，无裂纹，无空鼓；

B、装饰面层砖线缝顺直，砖面无损伤，无缺棱掉角；

C、投入口和清出的铁门：无锈迹，油漆完发好均匀，安装牢固，开

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启自如；

3）铁箱类：

油漆面层均匀，无损伤，无锈迹，安放地面平稳；

4）塑料类：

桶身完好无损，桶底无裂纹，不漏水，配有桶盖且完好无损；

3．10垃圾转运站：

参照相关《房屋接管验收标准和检验办法》室内接管验收部分；

3．11岗亭：

1）铝材和不锈钢类：

安装牢固，配件齐全，型材面无损伤，玻璃无污渍；

2）砌筑类：

参照相关室内验收标准；

3）电动道闸：

安装牢固，配件齐全，开启自如，道闸栏无损伤；

3．12车库：

1）露天（地下）停车场：

路面平整，无起砂，无空鼓，无裂纹；

2）地下停车场：

A、参照《房屋接管验收标准和检验办法》的相关内容；

B、车道标识：

入口、出口标识清楚，油漆均匀；

3）露天（夹层）车棚：

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参照相关室内验收标准；

4）单车架：

焊接牢固平直，油漆面均匀，无锈迹；

5）照明设施：

配套齐全，灯具完好无损，开关灵活，照明正常；

6）排水系统：

设有专门的排水沟，参照明暗沟验收标准，排水泵参照相关机电设备验收标准；

7）地下车库通风设施：

参照《机电设备接管验收标准》；

3．13沙井、检查井和化粪池：

1）池内无垃圾杂物，进排水畅通，池避无裂痕；

2）检查井和化粪池进水口高差不小于5CM，井盖搁置稳妥并设置井圈；

3．14明暗沟：

1）沟底无断裂，无积水，沟壁和底抹灰平整；

2）沟盖板安装平稳、牢固，排水畅通；

3．15挡土墙、坡：

1）砌筑密实，沙浆沟缝饱满；

2）按设计要求设有泄水孔；

3．16踏步：

1）砼砌：踏面、踢面无破损，阴阳角无缺口和断裂；

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2）块料砌：

参照《房屋接管验收标准及检验办法》的相关内容；

3．17台阶：

参照相关的面层砌筑材料的验收标准；

3．18水池、水箱：

1）按设计要求和有关卫生标准进行验收；

2）无渗漏水现象；

3）内外爬梯无锈蚀现象；

3．19信箱：

信箱门锁开启灵活，房号标志清楚，有序；

3．20景观、雕塑和文化娱乐设施：按设计标准和所要求达到的效果验收；

六、工程完善和工程遗留问题处理规定

1．0工程完善

指开发建序曲单位在房屋本体工程竣工进行竣工验收后，才进行的部分公共配套设施的工程完善；

1）室外改造、完善工程，如下所示：

A、游泳池、网球场等室外娱乐设施；

B、绿化、区间道路等配套设施；

2）室内改造、完善工程，如下所示：

A、安装防盗网、窗和阳台封闭铝合金窗等；

B、楼道灯改造等；

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2．0工程遗留问题

指在竣工验收和楼宇使用过程中，发现的安全隐患、使用的建筑材料不合格、设计无法达到使用的要求，保修无法解决的设计缺陷等方面内容；

3．0处理规定

1）管理处对完善配套工程执行监督职能，指定专人作好协调工作；

2）对发现的遗留问题，及时向公司汇报，并协助物业管理部作好与开发建设单位的联系工作；

4．0管理工作规定

1）在业主（住户）未办理入住手续之前进行的完善和工程遗留问题改造时：

A、管理处对已接管的房屋和设施实施保管；

B、分清责任范围，管理处指定专人与施工队保持联系，协调解决须交叉工作的矛盾，以确保已接管房屋和设施的完好；

C、配合施工队的用水用电，要求（必要时，签定协议）施工队进出场有序；

D、按设计要求限制施工队活动范围；

2）在业主（住户）开始办理入住手续之后进行的完善和工程遗留问题改造时，除按第1）条的规定继续执行以外，还必须在以下工作方面加强管理：

A、限制噪音施工时间，确保业主（住户）的休息；

B、给进场施工队人员（保修人员）办理出入证，避免与装修施工人

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员混淆，给已入住的业主（住户）带来安全隐患；

C、管理处增强保安力量监督施工队的人员管理；

D、施工队离场前，必须到管理处申请“放行条”，在经管理处房管员以上人员核查无误后（核查有无违反管理规定，收回出入证，督促水电结算等），并经房管员以上人员签名施工队方可撤离小区（大厦）；

业主（住户）入住程序

1、入住流程图

验证 资料发放 交费 钥匙发放 验房

2、验证

1）商品房入住通知单原件和购房（或租赁）合同复印件一份；

2）业主及及家庭成员（或同住人）身份证复印件各一份；

3）业主及家庭成员（或同住人）一寸照片每人一张（入住大厦每人交两张，一张存档，一张办出入证）。

3、资料发放与保管

1）发给业主保存的资料：

A住户手册

B业主公约

C《XXX市住宅装修管理规定》

D住宅（大厦）室内装修管理规定

E临时用电管理规定

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F安装空调管理规定（附空调安装平面示意图）

G防盗网和防盗窗管理规定（附式样平面示意图）

H收费项目一览表

2）发给业主填写并需返回管理处的资料：

A业主公约；经业主和管理处签约后，业主保管一份，管理处留存一份；

B业主家庭情况登记表：即日填写返回管理处；

C装修申请表：住户申请装修时填写，并返原件给管理处存档；

3）管理处按业主（住户）的栋号和房号进行建挡编号，挡案中应包括的内容：

A业主（住户）入住通知单

B入住验房表

C业主家庭情况登记表

D装修申请表

4、交费

1）以商品房入住通知单上发出的日期为准，当月15日前（含15日）计收全月管理服务费；当月15日后计收半月管理服务费；

2）搬迁押金

时间：办理入住手续时交纳

标准：每户???元；

退款：住户搬家完毕，凭房管员签字的搬迁押金收据可办理退款手续；

3）水电押金

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4）工本费

5）其他

5、钥匙发放

1）凭管理服务费#5@p到钥匙房签名领取房间钥匙；

2）凭电子对讲门缴费收据到钥匙房签名领取钥匙；

3）凭信报箱缴费收据到钥匙房签名领取钥匙。

6、验房

7、附表