基准地价：指对某一城市的一定区域范围内，根据用途相似、地段相连、地价相近的原则划分地价区段，然后调查评估出的各地价区段在某一时点的平均价格水平。

标定地价：指在一定时期和一定条件下能代替不同区位、不同用途地价水平的标志性宗地的价格。

房屋重置价：按照估价时点社会正常的建筑技术、工艺水平、建筑材料价格、人工机械费用等，重新建造同类结构、式样就、质量及功能的新房屋建筑所需要的费用和平均利润。

重建价格:是指以原有的建筑材料、建筑标准、建筑工艺和建筑风格重新建造与已有建筑物完全相同的新建筑物的价值；或是指以现时的建筑材料和建筑工艺等重新建造与已有建筑物基本相同且具有同等效用的新建筑物的价值。

剩余法：将估价对象房地产预期开发后的预期销售收入，扣除预期的正常投入费用、正常税金和正常利润后，将此余额作为估价房地产价格的一种估价方法。此价格称为剩余价格或倒算价格。

 “三通一平”：指施工道路、施工用水、施工用电的的修建、安装以及平整场地。

“七通一平”：指施工道路、施工用水、排水排污、电力、通讯、煤气、热力的修建、安装以及平整场地。

 

    货币的时间价值：指同量资金在两个不同时点的价值之差，用绝对量来反映为“利息”，用相对量来反映为“利率”。

类似房地产：指在实物、权益、区位状况三个方面均与估价对象相同或相当得房地产，即估价对象和类似房地产在用途、规模、建筑物结构、档次、权利性质等方面相同或相当，且处于同一供求范围。

房地产价格指数：是反映不同时期房地产市场价格水平变化趋势和程度的相对数量指标。

房产税：是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。

现值：指资金折算至基准年的数值，也称折现值。

折现：将时点处的资金时值折算为现值的过程。

资金的时间价值：指资金在周转使用过程中由于时间因素而形成的不同价值，也就是指等量货币在不同的时点上具有不同的价值。

年金：指在一定时期内，间隔相等的时间收付相等的金额。

年金现值：指在未来一定时期内，每年首付等额资金的现值之和。

纯收益：是指以收益为目的的房地产所产生的总收益在扣除有关总费用后的余额，属于房地产的客观、持续、稳定的适当收益。

纯收益的分类：实际纯收益、客观纯收益、有形收益、无形收益、无限期纯收益、有限期纯收益、折旧前纯收益、折旧后纯收益、税前纯收益、税后纯收益

还原利率：是指将房地产的年纯收益还原为价格的利率。

实质利率：是指以银行1年期存款利率为基础，进行物价指数调整后，再扣除已成所得税后得到的利率。

房地产测量：

房产权号：

房屋共有权号：

幢号：

房地产的特征：固定性、差异性、昂贵性、升值性、长期性、双重性、敏感性

   （简述）房地产的类型：按用途分：居住、商业、办公、服务、文化娱乐及休闲、工业 仓储、农业、特殊用途、综合房地产等。

    按开发程度分：生地、毛地、熟地、在建工程、现房等。

    按是否产生收益分： 收益性房地产：能直接取得市场租金或其它经济效益的房地产，如商业用途、办公房地。非收益性房地产：不能直接取得经济效益的房地产，如自用居住房地产、政府办公房地产、部队营房、学校、教堂等。

    按经营使用方式分：出售型、出租型、营业型、自用型。

    房地产价格：从现象上定义：房地产价格是为了获得房地产这种特殊商品所必须支付 的货币的数量（或者是实物、劳务等其他形式的应用）。

从本质上定义：是指在开发、建设、经营房地产过程中，所耗费的全部社 会必要劳动所形成的价值与土地所有权价格综合的货币表现。

（1）按照马克思主义劳动价值论观点来理解房地产价格

      根本特征：双重实体价格。建筑物价格与土地价格的结合体；社会必要劳动所形成的价值与土地所有权价格的综合货币表现。

    （2）按西方经济学中效用价值论观点来理解房地产价格 房地产价格是房地产的效用、房地产的相对稀少 性及房地产的有效需求三者共同作用而产生的房地产经济价值的货币表现

 房地产价格的特征——区别于一般商品

    （1）表现形式以出售价格和出租价格并重

     出售价格：交换价格；

     出租价格：一定期间的收益。

（2）本质特征：是一种权力利益价格

（3）价格构成以土地价值和建筑物价值为基础

（4）形成基础是综合考虑的结果除价格构成基础外，还要考虑多方面影响因素。

纵向考虑：有长期性引起的折旧和价格变化趋势等。价格构成以土地价值和建筑物价值为基础。横向考虑：政策法规、经济因素、社会因素、心理 因素等。

 房地产价格的形态：

 土地价格：（1）按照土地权属分——所有权价格、使用权价格

?  土地所有权价格：是指对土地所有权进行交易所形 成的价格，其实质是土地所有权的购买价格。

?  土地使用权价格：是对土地使用权进行交易时所形 成的价格，其实质是租赁价格，表现为出让金（批租地价）和转让金（转让地价）。

（2）按照形成基础分——征用地价、批租地价和转让地价

?  征用地价：通过对农村土地进行征用而形成的价格

?  批租地价：采用批租方式进行国有城市土地出让， 一次性收取土地出让期间的地租。

?  转让地价：土地使用者从土地所有者即国家那里取 得土地使用权后，进行土地使用权再转移时的价格。（区别）

（3）按照计算单位分——总地价、单位地价、熟地楼面价

?  总地价：一定范围内土地价格的总额。

?  单位地价：单位土地面积的价格，是土地总价格与 土地面积之比。

?  熟地楼面价：单位建筑面积地价，是每单位建筑面 积所分摊的土地价格，及土地总价格与建筑总面积之 比，又可以表示为单位地价与容积率之比。

（4）按照出让方式分——拍卖地价、招标地价、协议地价

拍卖地价：采用拍卖方式交易土地时所形成的成交价格

招标地价：采用招标的方式出让或转让土地时的成交价

协议地价：交易双方通过协议商定的土地的交易价格

       拍卖地价>招标地价>协议地价（联系）

 建筑物价格：（1）按流通形式分——出售价格、出租价格

?权益角度   价值实现角度   资金循环角度   流通过程与交换过程的关系（出售与出租的区别）

    （2）按计算单位不同区分——总价格、单位价格

    总价格：一定范围内建筑物的价格，不能反映建筑 物价格水平的高低

    单位价格：单位面积建筑物的价格，是建筑物总价 与面积之比。

   （3）按交房时间的差异分——现房价格、期房价格

    现房价格：是指以现状房地产作为交易标的的价格 ，即对已建成的建筑物进行交易时所形成的价格。

    期房价格：是指以未来状况的房屋建筑五为交易标 的的价格

 房地合一的价格是指建筑物连同其占用的土地在内的价格

   （1）按形成基础分——评估价格、市场价格、成交价格、 理论价格、公开市场价格

 评估价格：房地产评估人员运用一定的方法对房地产价格所 作的评定与估算。

 市场价格：是某种房地产在市场上一般的平均水平价格，是 该类房地产大量成交价格的抽象结果。

 成交价格：房地产交易双方的实际成交价格。

 理论价格：指将房地产放入完全公平合理的市场进行交易时 应该实现的价格。

（2）按用途不同分——买卖价、租赁价、抵押价、课税价 、典当价、保险价和征用价等。

 抵押价：为了进行房地产抵押贷款而由估价人员确定的房地产价格 

 课税价：政府为了课征与房地产相关的税收，而由估价人员 固定的作为房地产课税基础的价格。

 典当价：进行房地产典当时由估价人员估定的房地产价格。

 保险价：将房地产投保时，为确定保险金额提供参考依据而 评估的价值。

（3）按市场性程度分——正常价格、限定价格、特定价格

正常价格：以公开市场上可能形成的市场价值为基础

限定价格：以限定市场为基础所形成的价格

特定价格：公共、公益性等不具有市场性的房地产的价格 （分类）

影响房地产价格的内部因素

内部因素：指来自于房地产本身的自然物理性状而又对房地产价格产生影响的因素，是房地产价格的主要影响因素。

土地因素

（一）位置和面积

地理位置的差异是级差地租形成的决定因素，但不同用途的房地产对位置优劣衡量的标准不同；土地面积的大小，随其用途而发生价格差异。

（二）地形地质条件地形：同一块土地内的地面起伏状况；地势：该块土地与相邻徒弟的高低关系。地质因素：地质构造和土质的建筑力学性质及物理化学性 质，决定了土地的承载力

（三）形状、用途：规则形状、不规则形状。

（四）生熟程度： 未征用补偿的土地、已征用补偿但未三通一平、已经七通一平 的土地、现有城区内待拆迁的土地、已拆迁安置完毕的城市空地。

（五） 交通、环境

（六） 政府管制：土地的容积率、绿地覆盖率、公建比例等指标限制。

（七） 土地肥力： 农用土地价格的决定因素。

 建筑物因素

（一）用途、质量（二）结构、装修（三）楼层朝向（四）附属设备、玩损程度

 影响房地产价格的外部因素

 地区环境因素：指房地产所在地区的自然条件与社会、经济、行政等因 素相结合所产生的地区特征。

经济因素： 经济发展程度——国民经济增长速度与社会经济的繁荣程度。衡量一个国家和地区经济发展的重要指标—GDP 

市场供求关系——完全市场，不完全市场

居民收入与物价水平——边际消费倾向：收入每增加一个单位所引起的消费变化。

    人口因素： 静态人口因素——人口的数量、质量和分布结构。动态人口因素—— 人口的变动趋势、家庭生命历程变化。

社会因素：政局的稳定状况  社会治安程度 

政策法规因素：住房政策、税收政策、金融政策、房地产价格政策、 土地制度、城市发展战略、城市规划和土地利用规划、交 通管制法规、行政隶属变更、特殊政策等。

心理因素：指人们对房地产价格的心理偏好，心理承受能力和对 房地产价格变化的心理预期。心理偏好：地段、品牌、数据号码，购买或出售的心态。欣赏趣味：讲究风水、时尚风令、接近名家等。

国际因素：国际间的政治、经济、军事等环境变化的影响。

房地产估价的原则

合法原则 

合法产权：应以房地产权属证书和有关证件为准

合法使用：应以城市规划、土地用途管制等为依据。

合法处分：应以法律、行政法规或合同等允许的处分方式为依据。

最高最佳使用原则

最高最佳使用：估价对象在法律上允许、技术上可能、财务上可行，经过充分合理的论证，并能给估价对象带来最高价值的使用。

供求原则

掌握一定时期内的供给与需求的总量变化和结构变化。估价分析时的供求关系主要是指同类房地产的供求关系。

 替代原则  (市场比较法的基础)

要求房地产估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。

类似房地产：指在实物、权益、区位状况三个方面均与估价对象相同或相当得房地产，即估价对象和类似房地产在用途、规模、建筑物结构、档次、权利性质等方面相同或相当，且处于同一供求范围。

估价时点原则

要求房地产估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。

估价时点：评估价值所对应的时间。（评估基准日、估价日期、评估时日。） 意义：估价时点是房地产权益责任的界限和评估时价值的界限。确定方法：一般按照委托方的要求确定，委托方若无要求，则选择现场查勘日期为估价时点。

公平原则

要求房地产估价人员应站在中立的立场上，评估出一个对各方当事人来说都公平合理的价格。

公平原则：又叫公正性原则,是指房地产估价人员必须站在公正的立场上遵循房地产价格形成理论及其运动现状,并运用科学方法,实事求是地对委托估价的房地产评估出一个客观的、科学的、合理的价格。

房地产估价的程序

1接受任务 2明确基本事项，签订估价合同  3拟定估价作业方案 4 收集资料、实地踏勘  配备人员，制定作业计划  5计算并最终确定估价额  6撰写估价报告书  7估价报告书的审核、确认、交付及收费事项  8估价资料归档

    四种估价方法的优缺点：

房地产测量的特点：

房地产调查和房屋用地调查：

丘宗地的编号规则：

界址点的编号规则：

    简答题

房屋面积：是指住宅中以户(套)为单位的分户(套)门内全部可供使用的空间面积。包括日常生活起居使用的卧室、起居室和客厅(堂屋)、亭子间、厨房、卫生间、室内走道、楼梯、壁橱、阳台、地下室、假层、附层(夹层)、阁楼、(暗楼)等面积。住宅使用面积按住宅的内墙面水平投影线计算。

房产调查的内容：房屋调查，房屋用地调查。

房产调查表：房屋调查表，房屋用地调查表。

房产单元的分类：丘，幢。

丘的划分与丘号：简化代码+全部  61012119010126

市代码+市辖区（县）代码+房产区代码+房产分区代码+丘号

第二篇：房地产估价知识点总结

房地产估价

1. 房地产可视为

2. 房地产的三种存在形态：

3. 收益性房地产与非收益性房地产的划分，不是看它们目前是否在直接产生经济效益，而是看这种类型的房地产在本质上是否具有直接产生经济收益的能力。

4. （名词解释）房地产估价：是指专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。

5. （选择）专业估价人员应遵循的职业道德包括： ① 房地产估价人员和估价机构不得为了自身利益，迎合委托人的不合理要求，有意高估或低估房地产价格，或者歪曲捏造事实，损害其他当事人的利益。

② 如果遇到由于自己专业能力有限，难以评估出某房地产的客观合理价格或价值时，原则上不应接受该项估价委托。但如确有必要接受委托的，应至少聘请两人以上的专家参加并在估价报告中予以说明； ③ 除要妥善保管委托人的文件资料外，还应尽保密之责。具体可根据委托人的文件资料的重要程度，确定其保管和保密的时效，其中涉及国家机密的，应按国家的有关保密规定执行。

6. 估价目的：最大限度地追求，有比较必要的专业知识。

7. 估价时点：是指。即在该日期上估价

对象才有该价值，通常用年、月、日表示。

8. 房地产估价中所确定的客观合理价格或价值，其。它体现在房地产的使用过程中。

9. 房地产估计时必须以估价对象用于为前提。

10. P13. 20题

11. 价格：是商品的经济价值（交换价值）的货币表现。

12. 房地产价格的形成条件：（1）效用性；（2）相对稀缺性；

（3）有效需求。

13. 按房地产价格形成基础的不同划分为：市场价格、理论价

格、评估价格。

14. 按商品房销售中出现的价格形势划分为：起价、标价、成

交价格、均价。

15. 楼面地价：是平均到每单位建筑面积上的土地价格，是一

种房地产的单位价格。

16. 供求状况有如下4种类型： ① 城市或全国房地产总的供求情况；

② 城市或全国本类型房地产的供求情况；

③ 本地区房地产的供求情况；

④ 本地区本类型房地产的供求情况；

前两种属于一般因素，后两种则属于区域因素

17. 我国现阶段房地产估价应遵循的原则有：合法原则、房地结合原则、最高最佳使用原则、替代原则、估价时点原则。

18. 合法原则：是房地产估价应以估价对象的合法权益，即合法产权、合法使用、合法处分为前提来进行。

19. （选择题）最高最佳使用原则具体包括：（1）法律许可范围内；（2）技术可能；（3）经济上可行；（4）实行价值最大化。

20. 类似房地产：是指与估价对象处在同一供求范围内，并在用途、规模、档次、建筑结构等方面与估价对象相同或相似的房地产。

21. 确立估价时点原则的意义在于：估价时点是责任交代的界限和评估房地产时值的界限。

22. 房地产估价程序：是指房地产估价全过程的各个具体步骤和环节，按其内在联系所排列出的进行顺序，是完成房地产估价的作业流程。

23. 房地产估价应按下列程序进行:

① 获取估价业务；

② 明确估价基本事项；

③ 拟定估价作业方案；

④ 搜集、整理估价所需资料；

⑤ 实地查勘估价对象；

⑥ 选定估价方法计算

⑦ 确定估价结果；

⑧ 撰写估价报告；

⑨ 估价资料归档。

24. 明确估价基本事项：（1）明确估价目的；（2）明确估价对象；（3）明确估价时点；（4）明确估价日期。

25. 估价时点不是由委托估价方或估价人员任意假定的，而应根据估价目的来确定。

26. 估价作业日期的止日期一般即为估价报告书的交付日期。

27. 一般房地产估价项目的作业日期为10~15个工作日。

28. 完成实地查勘后，实地查勘人员和委托方中的陪同人员都应在“实地勘察记录”上签字，并注明实地查勘日期。

29. 估价资料的保存时间一般应在15年或15年以上。

30. 市场比较法（市价比较法）：是将估价对象与估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法，采用比较法求得的房地产价格又称比准价格。

31. 市场比较法的理论依据：替代原理。

32. 市场比较法的适用范围：市场比较法依赖于活跃的房地产市场所提供的市场资料和交易实例，是以发育健全的房地

产市场为基本条件，同时还应掌握充足的交易实例资料。

33. 市场比较法的限制条件：（1）近期性；（2）可替代性；（3）非单一性；（4）正常性；（5）可修正性；（6）合法性。

34. 可比实例应符合下列基本要求：

① 与估价对象类似的房地产；

② 成交日期与估价对象房地产的估价时点应相近； ③ 与估价对象房地产的价格类型应相同；

④ 成交价格为正常价格，或可修正为正常价格。

35. 建立价格可比基础具体包括以下4个方面；

① 统一付款方式；

② 统一采用单价；

③ 统一币种和货币单位；

④ 同一面积内涵和面积单位；

36. P57 例4-3

37. 交易情况修正的方法：

实际估计中常采用进行交易情况修正，特别强调交易情况修正系数是以正常价格为基准来确定的。

38. 交易日期修正的方法：

采用定基价格指数进行交易日期修正的公式为： 可比实例在成交日期时的价格×估价时点时的价格指数／成交日期时的价格指

39. 估价对象房地产状况，必须是估价时点的房地产状况

40. P66 例4-11

41. 从卖方的角度考虑，成本法的理论依据是论；从买方的角度考虑，成本法的理论依据是替代原理（市

场比较法也是替代原理）

42. 采用成本法估价求得的价格，称为积算价格。

43. 重新构建价格：是假设在估价时点重新取得或重新开发、

重新建造全新状况的估价对象所需的一切合理、必要的费

用、税金和应得的利润之和。

特别记住：①重新构建价格是估价时点时的。

②重新构建价格是客观的。

③建筑物的重新构建价格是全新状况下的价格

44. 建筑物的重新构建价格有重置价格和重建价格2种：

（1）重置价格：又称重置成本，是采用估价时点时的建

筑材料、建筑构配件、设备和建筑技术等，按照估价时

点的价格水平，重新建造与估价对象建筑物具有同等效新建筑物的正常价格。

（2）重建价格：又称重建成本，是采用与估价对象建筑

物相同的建筑材料、建筑构配件、设备和建筑家技术等，

按照估价时点时的价格水平，重新建造与估价对象建筑

物完全相同的新建筑物的正常价格。

45. （问答）重新构建价格的构成？

（1） 土地取得费用

（2） 开发成本

（3） 管理费用

（4） 投资利息

（5） 销售税费

（6） 开发利润

46. 采用成本法、市场比较法求取建筑物重新构建价格的具体方法有：

（1) 单位比较法

（2) 分步分项法

（3) 工料测量法

（4) 指数调整法

47. 建筑物折旧：是指建筑物的价值损耗。建筑物的价值减损是由物质因素、功能因素和经济因素共同造成的。

48. 建筑物折旧的求取方法：耐用年限法、实际观察法、成新折扣法。

（1) 直线折旧法年折旧额的计算公式为：

tDt―第i年的折旧额，在直线法的情况下，每年

的折旧额Dt是一个常数D；

C―建筑物的重新构建价格

S―预计的建筑物的净残值

N―建筑物的经济寿命

R―预计的建筑物的残值率 R＝S／C×100%

（2) 折旧率d＝D／C×100%

（3) 有效经过年数为t年的建筑物折旧总额的计算公 式：Et＝D×t

（4) 采用直线法折旧下的建筑物现值的计算公式：

V＝C－Et

49. P82 例5-2

50. 我国现现行的房屋完损等级分为：

（1) 完好房

（2) 基本完好房

（3) 一般损坏房

（4) 严重损坏房

（5) 危险房

51. 房屋的完损等级对应着成新率，完好房的成新率为十、九、八成；基本完好房的成新率为七、六成；一般损坏房的成新率为五、四成；严重损坏房及危险房的成新率为三成以下。