前言

根据大邑市场发展与土地利用规划，以及目前的发展态势，可以把大邑房地产市场分为老城区和新城区两大板块，规划非常明朗，发展以新城区为主，目前老城区仅有少量小盘面世，最高价出现于新城区。未来几年中城市发展仍会继续由老城区向新城区过度。

大邑县将城市以南规划为未来的行政办公、商贸、文化体育的城南新区；城市北面定位为高档住宅社区；城东即将开辟大邑主城区第二个“高速公路出入口”——西岭大道与“成温邛高速公路”交汇处；对城西还没有具体的规划。

下图为主城区规划图及主要在售楼盘分布图：

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第一部分，区域市场分析

一、发展环境调研 （1）土地市场。

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大邑县挂牌土地成交价格图

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大邑县拍卖土地成交价格图

由上表可见， 20xx年大邑县土地交易市场较为活跃，但从20xx年5月至今，无任何土地挂牌或拍卖，20xx年12月挂牌五块土地也因其他原因停止交易，无论是拍卖还是挂牌土地，土地价格相对于20xx年初均有大幅度提升，尤其位于桃园新城拍卖地块成交价格最高，均大于110万元/亩，见上表黄色部分。

预期：根据以上土地信息，目前大邑县桃园新城地价应该在120万元/亩左右，考虑到市政府将迁至本区域，加之新区招商引资较为成功，该区域地价还将有一定幅度的提升，未来本案周边土地价值将在120—150万元/亩之间。

二、市场特征

1、 区域现状：

由于历史原因，大邑的城市建设过于均质化，老城市缺乏特色。 4 / 9

政府重点打造新区，但新区现阶段并未承担起城市发展的重任，目前老城区大多商业、住宅区均呈现出规划差、老、旧的面貌。

大邑政府为正大力招商引资、吸引外来人口、加快城市化进程、扩大城区面积、实现和成都对接、房地产开发等多个方面带来巨大的影响。随着越来越多人对大邑的了解，大邑的房地产市场必将迎来革命性的变化。

2、 区域产品：

目前区域内在售项目约八个，主要集中在新区、产品主要以多层和小高层为主。随着大邑县土地价格的不断攀升，建设成本不断增加，建筑形态向成都靠拢，未来将以小高层及高层产品为主，这种现象在新城将更为明显。

3、 区域价格：

前期规划建筑形态以多层为主，容积率普遍偏低，未来大邑县楼盘的容积率将在2~4之间。地段稀缺性并未提升足够的区域价值, 大邑房地产均价在3459元/平米，有部分楼盘的售价突破4000元/平米。底层商业价格1.2万~1.5万/平米，二层及以上的商业约5000元/平米左右。

可以预见，随着大邑县新区的配套不断完善，新城区楼盘的售价有望进一步提升，预计未来两年房价均价将达到4000元/平米左右。另外在周边县城中，大邑县房价最低，相比之下有较大的提升空间。 5 / 9

近六年房价走势图

4、 典型项目:

中铁·金山、上上城、润洲华府、东方圣地翰城国际二期、蓬莱尚岛、鑫开源鑫河国际、润州华府、春天国际等

第二部分，市场供给分析

一、历年市场供给量数据及分析

由大邑房管局提供的官方数据所知，大邑20xx年市场供应量约为17万平米；20xx年受地震影响供应量仍约为17万平米，与20xx年持平；至20xx年，供应量达到历时最高峰，商品房供应约达40万平米。由20xx年下半年及20xx年前3月来看，平均每月有300套房源投入市场，20xx年批准预售达13万平米，20xx年新开工项目5个，续建项目25个，批准预售项目6个。

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二、20xx年市场供给量数据及分析

今年来大邑县新开工商品住宅约30万㎡左右；住宅供应9.12万㎡，占68.50%；商业、办公供应2.83万㎡，占21.26%；车库、车位及其他供应1.36万㎡，占10.24%。目前可售住宅房源为3767套，45.29万㎡。

第三部分，大邑楼市调查

一、楼盘分布

从在售楼盘分布图中可见，目前大

邑县在售楼盘集中分布于大邑大道两

侧，内蒙古大道两侧尚未出现在售楼盘。

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从大邑县新区规划上看，内蒙古大

道、温泉大道、二环路与斜江河围成的

区域是未来的新城区中心城，规划有行

政中心，体育中心，文化娱乐中心和中

央公园，未来配套住宅将层出不穷，有

望成为大邑县主要住宅供应区域。

二、商业市场

商业

经过调研可知，目前大邑县较为繁华的商业中心分布于老城区和新城区；

老城区商业中心分布在老城中心地带，包括新世纪广场和新时代广场周边，以及南街、东壕沟街、西街口一带。

新城区商业中心尚处于建设阶段，多以底商形式出现，集中分布于大邑大道两侧各楼盘临街处。

三、商业业态及租金

售价

经过详细调研，大邑县老城区商铺因为开发较早，现在主要以出租为主，租金情况与商铺所在位置和经营业态有较大关联。 8 / 9

由此可见，大邑大道附近在售商铺面积区间跨度很大，50~600平米/间均有销售，比主城区商铺以及大邑大道早期开发的商铺面积均有较大幅度的提升，价格集中在1.200~2.2000元/平米之间。

通过调查还得知，目前大邑大道两侧已经形成商业氛围，周边商铺入住率较高，主要业态有建材、小型超市、卫生洁具等，所租铺面较大，一般几个铺面一起租，每个铺面在40平米左右，租金2~3万/年/个（22~62元/平米/月）。大邑大道是目前发展潜力最大的次级商圈。

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第二篇：房地产市场调查报告

房地产市场调查报告

为了进一步发展我国的房地产业，有关部门对我国城市居民的居住情况进行了一次调查，其调查结果如下：

　 城市居民目前住得怎样

从调查所涉及的范围看，20个城市居民以居住楼房为主，87.7%的家庭住房为无电梯式楼房， 只有3.7%的家庭住在有电梯的商品房里， 还有8.2%住在平房，另有一小部分处于卫生间或厨房共享的合住状态。由于房改不断深入，目前居民住房私有化比例已达59.3%，超过半数；18.2%向房管所租用房屋；11.5%租住单位的房子。住房面积多数在40-80平方米之间。

　 多少都市人准备买房

　　据调查， 五年内准备购房的都市人占调查城市总体的21.9%，其中以经济适用房和商品房为主，预购面积在70-150平方米之间， 可承受价格以每平方米1000-2000元为主体， 辅之以每平方米500-1000元及20##-3000元的价格。购房资金将主要来源于家庭储蓄，政府及银行贷款也占据一定比例。

　　有了产权房，还买房吗

　　数据显示，调查总体中59.3%的家庭拥有住房产权，住房面积在20-80平方米不等， 多为2、3或4口之家，其中以居住面积在50-80平方米所占比例为最高，20-50平方米居住面积位居其次。还有小部分家庭或个人从单位或私人处租房。那么，是不是只有这一小部分的租房者才是房产预购对象呢？调查结果显示并不尽然。调查显示，在已拥有产权房的家庭中，23.3%预计在五年内购房，20.1%预计明年购房，商品房及经济适用房仍占预购主导地位。

　　调查显示，无产权房家庭主要希望购买80平方米以下的房子，属一期置业，为解决生活问题；而已拥有产权房的家庭则希望购买更大的房子，属二期置业，为改善生活质量。

　　有产权房家庭计划5年内购房的比例远远高于计划1年或2年内购房的比例，尤其是对大面积住房的购买。

　　另外，在商品房预购群体中，有产权房的家庭预购比例达55.6%， 远远高于其他住房群体，预购面积以81-100平方米的需求为最高，达30.5%；而在100-150平方米的预购群体中，拥有产权房的家庭预购比例高达62.3%，可见购房在这个群体中的市场潜力非常可观。但是，他们的购买能力又怎样呢？

　　假设拥有房产权的预购者为一总体，调查显示，其中家庭月收入在2000至2500元之间的比例最高，达16.5%；6000元以上的高薪家庭比例最小。从总体家庭月收入状况来看，我们就不难理解他们对房子售价的期望值所在。希望房价在1000-2000元的比例最高， 为30.4%； 500-1000元的占22.3%；20##-3000元的占21.6%；希望房价在6000元以上的不足1%。

　　以上数据显示，国内巨大的人口基数和迅猛的经济发展态势使房地产业具有惊人的潜力，但当前楼市价格的居高不下与不断增长的房屋物业需求之间出现了断层。如果商家能顺应市场，对价格、服务及其他相关要素加以调整，相信房地产的前景非常乐观。但值得注意的是，在这些拥有房产权的预购者中，有69.1%希望使用家庭存款来购房，31.4%希望政府贷款，16.1%打算向银行贷款。看来，传统的消费观念显然不利于消费的良性增长。

　　购房者是什么样的人

　　数据显示，25-34岁的人占购房人群的36%，位居傍首，而35-44岁的人群比例为20.3%，位居第二。总体购房人群以中学以上学历为主流，半数以上为全职工作者，重点分布于贸易、制造业、政府机关及教育文化领域，以制造业职工、中级技术人员、商业／服务业职员／公司中级经理居多，辅之以其他行业人士，月薪在1000-2000元范围内为主体购房者。

　　目前，中国的家庭结构以三口之家或四口之家为主，购房计划多数定位在商品房及经济适用房，分别占预购比例的42.7%和39.2%； 预购面积在70-150平方米不等，以80-100平方米的需求量最高。 而主要房屋预购者的家庭月收入在1000-4000元间。另外，调查发现，收入越高越倾向于购买商品房。可以说，他们将是未来几年房地产市场内的一支生力军。

　　居民购房承受能力有多大

　　房地产业区域性差异很大，但房价与区域性平均收益的比例却基本类似。

　　从居民对房价的期望值曲线上来看，期望值与市场价差距甚远。目前国内的经济发展现状决定了恩格尔系数（指居民家庭花费在食品和日常家庭用品上的费用占家庭总收入的比例）还比较高，这更加大了工薪阶层购房的难度。另外，中国人的传统观念是量入为出，还不习惯去花将来的钱，加之银行贷款手续目前还稍嫌繁杂，担保条件较苛刻，还款制度不够完善，更阻碍了人们消费观念的尽快更新。从总体购房人群中预购房屋的资金来源上看，希望使用家庭存款的占68.6%，希望政府贷款的占31.1%，希望银行贷款的占15.5%，希望向亲戚朋友借的占12.2%。近七成的家庭可望用自有资金买房，近三成的人希望得到政府资助，只有一成半的人愿望办理银行贷款，可见，银行贷款制度亟待完善，以帮助人们改变固有消费观念，刺激消费增长，达到商家与消费者双赢的效果。

　　谁更急于买房

　　目前，从预购房者的人群结构来看，商业、服务业一般职工占预购总体的11.5%，居第二位，而这其中60.1%的预购者介于21-35岁之间；制造业职工占预购总体的12.8%，居首位，这其中46.5%的预购者介于21-35岁之间；而中级公司经理介于21-35岁的预购比例也超过了60%。由此可见，市场的重心在年轻一族。这一组人群中，63.6%为已婚，其中介于21-35岁的占43.7%， 介于36-45岁的占30.4%；34.7%的独身， 其中66.1%介于21-35岁之间，仅有1.4%介于36-45岁之间。从预购房者的年龄结构、职业特征及婚姻状况看，已婚的中、初级工作者构成预购主体，而年轻的单身族也是这一购房群体中不可或缺的一个重要部分。

　　应该说，21-45岁之间的人群对购房最有兴趣，他们希望的房屋类型仍然是经济适用房和商品房， 面积介于50-150平方米之间， 最好单价在3000元以下， 愿望花3000-4000元／平方米购房的也占有一定的比例。这一预期和市场价格的差距低于调查总体对房价的预期与真正市场行情的差距。 调查总体对每平方米的价格预期如下：每平方米500-1000元的占22.9%，1000-2000元的占32%，20##-3000元的占19.6%， 而6000元以上的仅占1.3%。可以看出，国人对房价的承受能力与实际的市场情况大相径庭。

　　居住环境对购房有多大影响

　　调查还显示，消费者已逐渐将目光投向新的视点，比如：环保问题、居住环境（包括人文环境、地理环境、教育投入、文化氛围）等，这些都直接影响着消费者购房的决策。

　　目前环保已成为一种全球化的概念，购房者对居住地的环境要求日益提高。认为城市环境污染太严重的占调查总体的60.9%，看来，争取“绿色”生存环境已成为大多数都市人的梦想。相比较而言，郊区的物业价格比市区要便宜很多，“绿色”程度也大大好于市区，且有些文化小区的人文环境也很好，城市则因为交通网络的不够完善、私家车普及率偏低、 交通过分拥挤等， 造成许多居民渴望以低廉价格求得“绿色”生存环境的愿望无法实现。