绥化学院
本科毕业设计（调查报告）
大连市房地产市场调查报告
学生姓名： 学 号： 专 业： 年 级： 指导教师：
目 录
第1章 大连市基本概况 ........................................................................................................ 1
第1节 大连市自然概况 ................................................................................................. 1
第2节 大连市经济概况 ................................................................................................. 1
第2章 大连市房地产市场发展现状 .................................................................................... 3
第1节 大连市土地市场 ................................................................................................. 3
第2节 大连市住宅市场 ................................................................................................. 3
第3节 商业市场 ............................................................................................................. 4
第3章 大连市房地产行业存在的问题 ................................................................................ 5
第1节 开发企业土地购置面积大幅下降 ..................................................................... 5
第2节 待售面积市场消化压力增大 ............................................................................. 5
第3节 房地产开发区域发展不平衡 ............................................................................. 5
第4章 大连市房地产市场特点 ............................................................................................ 7
第1节 房地产开发投资较快增长 ................................................................................. 7
第2节 房地产销售市场前高后稳 ................................................................................. 7
第3节 商品房建设规模持续扩大 ................................................................................. 8
第4节 保障性安居工程建设进展顺利 ......................................................................... 9
第5节 金融业对个人住房贷款支持力度明显 ............................................................. 9
第5章 大连市房地产市场快速、平稳发展原因 .............................................................. 10
第6章 20xx年大连市房地产走势预测 ............................................................................. 11
致 谢 ...................................................................................................................................... 12
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20xx年12月中央经济会议明确明年经济工作，会议指出明年经济工作的核心是坚持稳中求进，改革创新。虽然总基调延续了上年的“稳中求进”，但同时强调要坚持“改革创新”，并要求把改革创新贯穿于经济社会发展各个领域各个环节，这是继十八届三中全会提出全面深化改革的总目标后再度明确“改革”将成为未来经济工作的重中之重。同时，会议指出要全面认识持续健康发展和生产总值增长的关系，抓住机遇保持国内生产总值合理增长、推进经济结构调整。“合理增长”表明未来经济的发展要追求质量与效益并重，不再片面追求高增长，经济增长要与调结构、促改革、惠民生协调均衡。国家信息中心、中国社科院等机构预计明年的经济增长目标会确定在7.0%，2014全年经济增长将呈现前高后低的局面。不再单纯追求经济增长，表明新一届政府将更多地通过调结构和深化改革来释放经济活力，单纯通过信贷增长刺激经济增长的时代一去不复返。
第1章 大连市基本概况
第1节 大连市自然概况
大连市地处欧亚大陆东岸，中国东北辽东半岛最南端，东濒黄海，西临渤海，南与山东半岛隔海相望，北倚东北三省及内蒙古东部广阔腹地。大连又处于东北亚经济区和环渤海经济圈的重要区域，与日本、韩国、朝鲜、俄罗斯远东地区相邻，是东北、华北、华东以及世界各地的海上门户，是重要的港口、贸易、工业、旅游城市。全市总面积12574km?，其中老市区面积2415km?。区内山地丘陵多，平原低地少，整个地形为北高南低，北宽南窄；地势由中央轴部向东南和西北两侧的黄、渤海倾斜，面向黄海一侧长而缓。现辖3个县级市(瓦房店市、普兰店市、庄河市)、1个县(长海县)和6个区(中山区、西岗区、沙河口区、甘井子区、旅顺口区、金州区)。另外，还有4个国家级对外开放先导区(开发区、保税区、高新技术产业园区、金石滩国家旅游度假区)。
第2节 大连市经济概况
1.1 城市经济
大连是中国重要的工业基地，工业门类齐全，配套能力强，具有较为完备的制造业基础，工业总产值在东北各主要城市中位居第一，业已形成石化、造船、电子、机械、冶金建材、食品、医药等行业为主的工业体系，具有较强的承载世界制造业转移的能力。大连的石油化工、造船、机车、大型机械、轴承、制冷设备等生产规模在全
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国同行业位居第一。造船重工和新船重工整合重组的大连船舶重工集团公司，成为中国造船工业的“旗舰”。
1.2 旅游名城
大连是著名的旅游胜地，夏无酷暑、冬无严寒，依山傍海，环境优美，气候宜人，城市功能完善，人文景观丰富。南部海滨国家风景名胜区、旅顺口国家风景名胜区、金石滩国家风景名胜区等享誉海内外。
20xx年，全年共接待国内游客2200万人次，比上年增长20.7%；接待海外游客85万人次，增长16.7%。实现旅游总收入410.9亿元，增长21%。其中，国内旅游收入358.1亿元，增长29.1%；旅游创汇14亿美元，增长19%。国家A级旅游区（点）12个，其中4A级8个；全国工农业旅游示范点21个，其中工业旅游示范点6个。
1.3 现代农业
大连被誉为水果之乡，盛产苹果、黄桃、大樱桃等；大连海洋资源丰富，盛产海参、海胆、鲍鱼等海珍品。
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第2章 大连市房地产市场发展现状
20xx年，大连稳中求进全力保持经济稳定增长。前三季度，大连全市实现地区生产总值5510.5亿元，增幅为9%，高于全国平均水平7.8%。各项经济指标中，投资和消费均不同程度上涨，大连城市基础设施投资快速增长，完成基础设施投资1420.9亿元，同比增长35.1%，占全市投资比重的26.9%。社会消费品零售总额1836.3亿元，同比增长13%。年初“国五条”政策出台，在严厉调控背景之下，大连房地产投资依然保持快速增长。
第1节 大连市土地市场
土地市场连续走低，土地价格稳定发展；20xx年，房地产市场受“新国五条”调控政策影响，大连市内七区(中山区、西岗区、沙河口区、甘井子区含高新园区、旅顺口区、金州新区及保税区)土地市场连续4年走低。成交土地面积及规划建筑面积分别比去年同期下降19.6%和37.4%。内地知名开发企业保利、万科、龙湖、华润置地等均继续在大连市中心区扩张。
从土地成交区域来看；金州新区继续保持20xx年成交势头，共成交土地208万平方米，占到市内七区土地成交量的45%，未来2-3年，金州新区将是房地产开发重点区域。
土地价格方面；市内四区及高新园区平均楼面地价较20xx年上涨3.67%，价格基本保持稳定。中山区楼面地价达到7,104.3元/平方米，同比涨幅达27%，东港区2块楼面价超过万元的，低密度旅游商业用地的成交是导致该区域地价快速上涨的首要原因。
第2节 大连市住宅市场
“价格理性回归、销售量稳步增涨”是20xx年大连房地产住宅市场的明显特征，20xx年1-11月，商品房成交量呈现出 “快速增长”趋势。大连市内四区(含高新园区)共成交商品住宅269.18万平方米，同比上涨28%。其中，甘井子区作为主力销售区域，销售总量达206万平方米，同比上涨24%，占市内四区总销量的76%。大连市内四区(含高新园区)成交价格为11,230元/平方米，与去年基本持平，同比涨幅仅为1%。
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第3节 商业市场
3.1 知名项目填补新区商业空白，商业格局向“多中心”转变
20xx年，大连的零售商业市场稳步发展，商业存量和租金方面并无显著变化，但多个新兴商圈的成型为大连商业市场注入了新的生机。除今年已开业项目之外，未来2年内开业的潜在项目亦将改写大连商业地产的格局。首先，备受关注的恒隆广场于11月提前封顶，20xx年它的开业将带动长春路商圈的进一步发展；而东港商务区凯丹天地、绿地中心等项目亦初现雏形，其国际化的高端商业定位将与人民路的繁荣景象遥相呼应；安盛亿合城、华润五彩城等新项目的入市将继续扩大华南商圈的影响力。随着这些新项目的陆续面市，大连商业格局将由传统的青泥洼桥、西安路“双中心”向“多中心”发展格局转变。
3.2 业态组合及运营水平升级，外资项目将成为市场焦点
伴随着大连新兴商圈的崛起，传统商圈也在不断升级改造。首先是业态组合的调整，为减少电子商务对商业的冲击，各大卖场不断的进行业态调整，不同程度上增加餐饮、生活家居和休闲娱乐业态的比例，更加重视体验式消费。如和平广场除增大餐饮比例外，又将三楼近50%面积规划为儿童体验区，引进多家儿童娱乐城，早教中心等。未来几年，外资商业项目将入市或将打破本地企业的垄断地位，为大连商业市场带来更多的品牌选择和理念创新，为多元化发展提供机遇。
3.3 轨道交通提升商业价值预期，销售型商业倍受青睐
与大型持有型商业市场逐渐成熟相对应，今年以来社区配套型商铺亦大行其道，除传统住宅底商之外，市场上亦出现了一些规划更为超前的商业街产品。华润置地广场、金地艺境、保利西山林语、远洋荣域、星海都汇等多个项目均在商品住宅周边配备融合餐饮、购物、休闲、娱乐等功能于一体的商业街。这种商铺产品较为稀缺，大部分项目又位于即将开通的地铁沿线，在住宅市场受抑制的政策环境下受到更多投资者的青睐，与同小区住宅相比去化速率较高。可以预见，未来，位于成熟商圈内或地铁沿线的商铺仍具有较大增值空间。
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第3章 大连市房地产行业存在的问题
第1节 开发企业土地购置面积大幅下降
20xx年，全市房地产开发企业本年土地购置面积336.3万平方米，同比下降34%，增幅较上年回落0.1个百分点；本年土地成交价款121.5亿元，同比下降6.2%，增幅较上年回落6.7个百分点，土地购置费占全市房地产开发投资的比重由上年的9.3%下降到7.1%，回落2.2个百分点；待开发土地面积290.1万平方米，同比下降53.1%。房地产先行指标持续走弱，反映房地产市场后续堪忧。
第2节 待售面积市场消化压力增大
截至20xx年12月末，全市商品房待售面积765.9万平方米，比上年末增长59.2%，增幅提高25.4个百分点。住宅待售面积585.43万平方米，增长57.5%，其中90平米以下的中小户型待售面积增长96%，增幅提高74个百分点；144平米以上大户型待售面积增长55.9%，增幅降低64.7个百分点。近八百万平方米的存量，对今后的全市销售市场也是一个不小的压力。按每套100平方米计算，有近8万套商品房未售，将给房地产企业带来较大资金周转问题。
第3节 房地产开发区域发展不平衡
20xx年，全市各地区的商品房市场走势情况差异明显，尤其体现在房地产开发投资、商品房销售方面。金州新区和甘井子区的房地产开发投资占全市总量的43.2%，增长34%；商品房销售额占全市总量的40.5%，增长22.7%。其他12个地区房地产开发投资和商品房销售额分别占全市总量的56.8%和59.5%，分别增长15%和13.8%，远远低于全市平均水平。
从房地产开发投资占固定资产投资比重看，市内四区的房地产开发投资占固定资产投资的59.4%，中山区更是达到了81.4%，已经占据投资的主体地位。占比最低的是普湾新区，房地产开发投资仅占固定资产投资的4.8%。区域间过高和过低的投资占比，反映出全市房地产发展和资源配置的不均衡，特别是过高的房地产投资占比，将增加区域经济面临的风险。
在14个县区中，主城区（中山、西岗、沙河口、甘井子、旅顺、高新园）投资和商品房销售额分别为1152.9亿元和568.5亿元，分别增长30.4%和15.7%；新市区（金
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州新区、保税区、普湾新区）投资和商品房销售额分别为426.8亿元和286.7亿元，分别增长5.2%和21.4%；渤海组团（长兴岛、瓦房店）投资和商品房销售额分别为76.4亿元和80.6亿元，分别增长18%和17.4%；黄海组团（庄河、花园口、长海）投资和商品房销售额分别为54.2亿元和74亿元，分别增长28.7%和13.6%。
20xx年，全市房地产市场实现了平稳较快的发展。20xx年，随着城市建设步伐不断加快，保障房建设规模不断扩大，住房刚性需求将逐步释放，以及大连市实施的加快服务业发展战略政策，将带动商业地产的快速发展，助推大连市房地产投资结构进一步优化，为大连市房地产市场健康发展创造了有利的条件。但也应看到，当前宏观经济形势依然严峻，国家房地产调控政策没有松动，信贷政策的紧缩，房地产先行指标下滑，房地产市场增长动力不足等不利因素，也将给房地产市场带来一定的影响。
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第4章 大连市房地产市场特点
第1节 房地产开发投资较快增长
20xx年，全市完成房地产开发投资1710.4亿元，比上年增长22.5%，增速较全省（18.2%）高4.3个百分点，较全市固定资产投资增速（15.2%）高7.3个百分点，占全市固定资产投资的比重为26.4%，较上年提高1.6个百分点。但从全年房地产投资走势来看，增速较一季度、上半年和前三季度分别回落了8.2、5.3和5.9个百分点，呈逐季回落之势见图4-1。
图4-1 20xx年大连市与辽宁省房地产开发投资完成情况对比（单位：亿元、%）
从商品房类型看，商品住宅投资比重依然较大。完成商品住宅投资1258亿元，增长19.2%，占全市房地产开发投资的73.6%，拉动全市房地产开发投资增长14.5个百分点。非住宅开发投资快速增长。全年非住宅开发投资452.4亿元，增长32.6%，增幅高于全部房地产开发投资10.1个百分点，占全部房地产开发投资的比重从上年的24.4%上升至26.5%，进一步推动了本市房地产开发投资的增长。
从投资构成上看，完成建安工程投资1366.1亿元，增长29.4%，高出全市房地产开发投资增速6.9个百分点，占比为79.8%，较上年提高4.3个百分点，拉动全市房地产开发投资增长22.3个百分点；设备工器具购置27.7亿元，增长42.1%；其他费用316.6亿元，下降1.6%。
第2节 房地产销售市场前高后稳
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受“新国五条”政策实施影响，商品房销售市场呈现前高后稳之势。一季度，全市商品房销售实现高速增长，之后随着市场预期的平稳过渡及同期基数的不断提高，销售市场逐渐回归平稳增长态势。20xx年，全市新建商品房销售面积1222.1万平方米，增长13.5%；销售额1009.9亿元，增长17.2%，增速分别高于全省8.2和8.1个百分点。销售面积增速较一季度、上半年、前三季度分别低31.9、14.1和14个百分点；销售额分别低22.8、19.2和23.7个百分点见图
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图4-2 20xx年房地产销售各月累计情况（单位：亿元、%）
从销售类型看，住宅类商品房销售面积1104万平方米，增长14.2%。其中，90平米以下的中小户型较受购房者青睐，销售面积745.1万平方米，占住宅销售面积的67.5%，所占比重较上年回落6.5个百分点；增长4.1%，增速较全部商品住宅低10.1个百分点。另一方面，由于改善性需求持续增长，144平米以上大户型住宅销售面积占比由上年的6.6%提高到8.2%，提高1.6个百分点；增长42.5%，高于全部商品住宅增速28.3个百分点。
第3节 商品房建设规模持续扩大
20xx年，全市商品房施工面积达6396.2万平方米，增长2.9%，增速较上年提高
2.7个百分点，其中住宅施工面积4867.9万平方米，增长0.7%。商品房新开工面积2004.3万平方米，增长24.1%。商品房屋竣工面积1046.6万平方米，增长39.5%，增速较上年高60.5个百分点，呈现加快增长的势头。
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从地域分布情况看，房地产开发施工面积总量较大的前五位依次是金州新区、甘井子区、高新园区、中山区、旅顺口区；新开工面积总量较大的依次是金州新区、甘井子区、旅顺口区、高新园区、庄河；新开工面积增速较高的依次是金州新区、甘井子区、旅顺口区、花园口、长海。由此可见，无论是建设规模还是发展速度，金州新区和甘井子区当仁不让的成为主力，开发区域正在加速向远郊区域拓展。
第4节 保障性安居工程建设进展顺利
20xx年，全市保障性安居工程建设规模继续扩大。辽宁省下达的本市新建保障性住房年度任务为20088套（户），并基本建成16000套（户）。为进一步加大民生保障力度，20xx年大连市将计划安排新建保障性住房的目标任务提高到23538套（户），并基本建成20000套。据市住房保障中心统计数据显示，截至20xx年底，全市开工建设保障性住房23702套（户）、并已基本建成18744套（户），分别超额完成省下达任务目标的18.0%和17.2%。
第5节 金融业对个人住房贷款支持力度明显
截至20xx年末，全市各项房地产贷款余额2725.7亿元，同比增长11.9%。其中，住房开发贷款余额499.9亿元，同比增长2.3%；个人住房贷款余额1656.9亿元，同比增长17.1%。全年累计发放贷款1039.6亿元，其中，住房开发贷款284.7亿元，同比增长6.2%；个人住房贷款483.4亿元，同比增长53.4%。
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第5章 大连市房地产市场快速、平稳发展原因
阶段性购房需求释放：随着近几年政府颁布的多轮地产调控政策，购房者从观望、沉寂逐步走向理性的认知与接受，在经历了“以静制动”的理性观望后适时入市，20xx年下半年开始市场需求较为活跃，交易量快速回升，20xx年仍然延续20xx年下半年的快速去化趋势，销售量稳步增长。
地方利好政策的助推：今年3月1日执行的“大连市户籍准入规定”中将之前的“购房款”作为落户标准调整为“购房面积”，鼓励购房者进入房地产市场，成为助推大连市20xx年楼市销量不断增加的利好因素之一。
开发商以价换量推动需求：20xx年大连开发商更趋向以快速消化为原则，在价格稳定基础上退出各种优惠活动，价格理性回归的情况下大连市出现了商品房成交迅速增长的局面。
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第6章 20xx年大连市房地产走势预测
20xx年，道路及轨道设施建设将成为影响房地产市场的重要因素。预计，河口至旅顺新港的202路延伸线及渤海大道一期工程将于20xx年初实现通车，20xx年下半年，在建的地铁1、2号和金州九里至普湾新区城际铁路都将建成试运行。至此，旅顺口区、金州新区及普湾新区将全部纳入大连轨道交通版图，轨道交通将大大缩短周边城区与主城区的时间距离，为沿线区域价值的提升创造更多机会。
十八届三中全会后新一届政府对房地产市场发展思路已经显现：即市场与行政逐渐分开，行政权力逐步下放地方政府，未来调控政策将更具针对性与差异性。大连虽为高房价城市，但市场价格相对稳定，因此20xx年将是大连房地产市场的优化之年。大连政府20xx年调控政策也将工作重心集中在调整市场供应，继续推进廉租房建设之上。20xx年，大连房地产市场将继续良性发展。
20xx年的大连住宅市场仍将以“稳”字为主，住宅市场需求将继续保持稳步上涨的态势，基本达到一个合理增长速度，不会出现暴涨或暴跌现象，整体成交量预计与20xx年成交量相当，而房价增长将主要由于成本和通货指数的自然上涨而推动。以金州新区为代表的北部区域将成开发重点
20xx年，开发热点区域将集中在城市发展导向的北部区域，大连的城市发展规划已经基本成型，城市北部的体育新城、金州新区、普湾新区等区域的发展利好效应逐步显现。尤其是金州新区，近几年土地成交活跃，随着渤海大道、金普城际铁路的建设，该区域与主城区距离不断拉近，将成为继高新园区之后又一供应热点区域。
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致 谢
岁月如梭，如歌。转眼间，四年的求学生活即将结束，站在毕业的门槛上，回首往昔，奋斗和辛劳成为丝丝的记忆，甜美与欢笑也都尘埃落定。绥化学院以其优良的学习风气、严谨的科研氛围教我求学，以其博大包容的情怀胸襟育我成长。值此毕业论文完成之际，我谨向所有关心、爱护、帮助我的人们表示最诚挚的感谢与最美好的祝愿。本论文是在导师张淑花讲师的悉心指导之下完成的。四年来，张老师渊博的专业知识，严谨的治学态度，精益求精的工作作风，诲人不倦的高尚师德，朴实无华、平易近人的人格魅力对我影响深远。张老师不仅授我以文，而且教我做人，虽历时四载，却赋予我终生受益无穷之道。本论文从选题到完成，几易其稿，每一步都是在张老师的指导下完成的，倾注了张老师大量的心血，在此我向我的导师张淑花讲师表示深切的谢意与祝福。
本论文的完成也离不开其他各位老师、同学和朋友的关心与帮助。在此也要感谢其他各位老师在论文开题、初稿、期间所提出的宝贵意见。还要感谢我的同学们，在论文写作过程中给我以许多鼓励和帮助。回想整个论文的写作过程，虽有不易，却让我除却浮躁，经历了思考和启示，因此倍感珍惜。还要感谢父母及爱人在我求学生涯中给与我无微不至的关怀和照顾，一如既往地支持我、鼓励我。
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绥化学院本科毕业设计（论文）创作声明
本人郑重声明：此处所提交的毕业设计（论文）《大连市房地产市场调查报告》，是本人在导师指导下，在绥化学院学习期间独立进行研究工作所取得的成果。据本人所知，毕业设计（论文）中除已注明的部分外不包含他人已发表或撰写的研究成果。对本文的研究工作做出重要贡献的个人和集体，均已在文中以明确方式注明。本声明的法律结果将完全由本人承担。
作者签名：
日期： 年 月 日
绥化学院本科毕业设计（论文）使用授权书
《大连市房地产市场调查报告》系本人在绥化学院学习期间在导师指导下完成的本科毕业设计（论文）。本毕业设计（论文）的研究成果归绥化学院所有，本毕业设计（论文）的研究内容不得以其它单位的名义发表。 本人完全了解绥化学院关于保存、使用学位论文的规定，同意学院保留并向有关部门送交论文的复印件和电子版本，允许毕业设计（论文）被查阅和借阅。本人授权绥化学院， 可以采用影印、缩印或其它复制手段保存毕业设计（论文），可以公布毕业设计（论文）的全部或部分内容。
作者签名： 日期： 年 月 日
导师签名： 日期： 年 月 日
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