房地产开发企业涉税环节及涉及税种及案例计算 第一部分：房地产开发企业开发环节

房地产开发企业开发环节包括征地、建安、销售、清算四个基本环节。 第二部分：征地环节涉及税种

征地环节涉及的税种包括耕地占用税、契税、印花税、土地使用税四种税。

一、耕地占用税

耕地占用税是指国家对占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人，依其占用耕地的面积征收的一种税。当开发商搞开发建设占用耕地、鱼塘、园地、菜地及其他农业用地建房或从事非农业建设，均要按照实际占用的面积和规定的税额缴纳耕地占用税。其税额如下：

1、以县为单位（以下同），人均耕地在1亩以下（含1亩）的地区，每平方米为2元至10元；

2、人均耕地在1亩至2亩（含2亩）的地区，每平方米为1.6元至8元；

3、人均耕地在2亩至3亩（含3亩）的地区，每平方米为1.3元至6.5元；

4、人均耕地在3亩以上的地区，每平方米为1元至5元。 农村居民占用耕地新建住宅，按上述规定税额减半征收。

经济特区、经济技术开发区和经济发达、人均耕地特别少的地区，适用税额可适当提高，但最高不得超过上述规定税额的50％。

二、契税

契税是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。

不论是国有土地使用权出让还是土地使用权转让，开发商作为土地受让者时，都要交纳契税；契税是以土地使用权出让、转让以及房屋买卖的成交价格作为计税依据，适用税率为3～５％。

契税由土地所在地的财政机关或者地方税务机关征收。

三、印花税

印花税是对经济活动和经济交往中书立、领受的应税经济凭证所征收的一种税。现行印花税只对印花税条例列举的凭证征税，具体有五类：经济合同，

产权转移书据，营业账簿，权利、许可证照和经财政部确定征税的其他凭证。印花税根据不同征税项目，分别实行从价计征和从量计征两种征收方式。 由于印花税征税对象的范围广泛，它的缴纳贯穿于整个房地产开发经营过程中。房地产开发企业在进行建筑设计、发包建设合同、购买建筑材料、销售房产时，一般都要签订有关合同，在这期间，要根据各种不同类型的合同情况来缴纳印花税：

1、当房地产开发商与金融机构签订借款合同时，要根据“借款合同”税目，按照合同所载借款金额×0.05‰缴纳印花税;

2、 在设计阶段，与设计单位签订设计合同，要根据“建设工程勘察设计合同”税目的规定，按照收取费用×0.5‰缴纳印花税;

3、在建筑安装阶段,与建筑安装单位签订建筑安装工程承包合同,要根据“建筑安装工程承包合同”税目，按照承包金额×0.3‰缴纳印花税;

4、 在房产销售阶段，房地产开发商与购买方签订合同，根据不同情况缴纳印花税。销售商品房前已经办理房产产权证的，按照“产权转移书据”税目，按照合同所载金额×0.5‰缴纳印花税; 销售商品房前尚未办理房产产权证的，按照“买卖合同”税目，按照合同所载金额×0.3‰缴纳印花税;

5、当房地产开发商将未销售商品房出租的，要按照“财产租赁合同”税目，按照合同所载租赁金额×1‰缴纳印花税;

此外，还有权利许可证照和营业账簿税目中的其他账簿，单位税额均为每件伍元。

印花税一般实行就地纳税

四、土地使用税

搞房地产开发征用土地，要缴纳城镇土地使用税。城镇土地使用税是以征收范围内的土地为征税对象，以实际占用的土地面积为计税依据，按规定税额对拥有土地使用权的单位和个人征收的一种税。我国现行的城镇土地使用税是19xx年开征的，它沿自19xx年的城市房地产税。19xx年进行利改税时，国务院决定将城市房地产税划分为房产税和城镇土地使用税两个税种，对内资企业

和个人征收。对外商投资企业和外国企业继续征收城市房地产税。城镇土地使用税由土地所在地的税务机关负责征收。

它的适用税率如下：

1、大城市０.５元至１０元；

2、中等城市０.４元至８元；

3、小城市０.３元至６元；

4、县城、建制镇、工矿区０.２元至４元。

济南市市区一等土地8元/ M2；二等土地4元/ M2；三等土地2元/ M2；四等土地1元/ M2。

第二部分：建安环节涉及税种

建安环节涉及税种包括印花税、土地使用税。

第三部分：销售环节涉及税种

销售环节涉及预交营业税、附加税费、印花税、土地使用税、房产税、土地增值税、企业所得税、个人所得税。

一、营业税

营业税是对有偿提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产的单位和个人，就其营业收入额征收的一种税。对于房地产开发商来说，项目建设阶段、房产销售阶段需要根据营业额缴纳营业税。营业额是指纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用，有关适用税率如下：

销售不动产（销售建筑物及其他土地附着物） 5%

营业税由应税劳务发生地主管税务机关征收，销售不动产的,由不动产所在地主管税务机关征收。

二、附加税费

（一）城市维护建设税

城市维护建设税是对从事工商经营，缴纳增值税、消费税、营业税的单位和个人征收的一种税，属于营业税的附加税。它以纳税人实际缴纳的营业税税额为计税依据，与营业税同时缴纳。适用税率如下：

1、纳税人所在地在市区的，税率为７％；

2、纳税人所在地在县城、镇的，税率为５％；

3、纳税人所在地不在市区、县城或镇的，税率为１％

济南市房地产企业要按照营业税的7%来缴纳城市维护建设税。

（二）教育费附加

属于营业税的附加税，是缴纳营业税的纳税人必须要缴纳的。在缴纳营业税的同时，要按照营业税的3%来缴纳教育费附加。

（三）水利建设基金

三、房产税

房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。现行的房产税是第二步利改税以后开征的。 房地产开发商，如果有开发的房产不是销售，而是自己使用或者向外租赁，需要根据不同的情况缴纳房产税。

1、房产用于经营的，按照房产原值×70%×1.2%缴纳；

2、房产用于租赁的，按照租金收入×12%缴纳。

房产税应在房产所在地缴纳。房产不在同一地方的纳税人，应按房产的坐落地点分别向房产所在地的税务机关缴纳。

四、土地增值税。

土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权、取得增值性收入的单位和个人征收的一种税。房地产企业转让土地时，要按照其转让房地产时取得的收入减掉允许扣除的项目金额后的余额，按照规定的税率缴纳。

1、计税收入为房地产企业转让房地产时取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。

2、允许扣除项目包括支付土地使用权的金额；开发土地的成本费用；新建房及配套设施的成本、费用；以上三项可加计20%扣除。还有与转让房地产有关的税金，包括营业税、城市建设维护税和教育费附加。

3、税率见下表。应纳税额=土地增值额×税率-扣除项目金额×速算扣除系数 土地增值税税率表

房地产开发商建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。

4 房地产开发工期较长，土地增值税的计算又比较繁琐，为了简化计算，地方税务局采取按期预缴、汇算清缴的办法。也就是按当期取得的售房收入，依照1%的预征率计算征收，待工程竣工后在汇算清缴，多退少补。

土地增值税应由房地产的所在地税务机关征收。

五、企业所得税

企业所得税是指对中华人民共和国境内的一切企业（不包括外商投资企业和外国企业，他们缴纳外资企业所得税），就其来源于中国境内外的生产经营所得和其他所得而征收的一种税。

它的纳税依据是每一个纳税年度的收入减掉准予扣除项目的余额。这个准予扣除的项目主要是指取得收入有关的成本、费用和损失。例如：生产经营成本，各项期间费用，按规定缴纳的税金，各项营业外支出、已发生的经营亏损和投资损失等。

企业所得税的适用税率有法定税率和优惠税率两种。

法定税率是25%；。

六、个人所得税

第四部分：清算环节涉及税种

清算环节涉及的税种有土地增值税、企业所得税。

第五部分：税收优惠

为培育和开发税源，照顾有特殊困难的纳税人，国家规定了一些税收优惠政策。在房地产项目开发中，通过合法的途径，享受到税收优惠政策，减轻税收负担，达到降低开发成本的目的。涉及房地产税收的优惠政策如下：

一、将土地使用权转让给农业生产者用于农业生产的,免征营业税。

二、以下各项免予征收土地增值税：

1、开发建设普通标准住宅出售，增值额未超过各项规定扣除项目金额20%的。

2、由于城市规划和国家建设的需要，被政府批准征用的房产、收回的土地使用权的。

3、以房地产进行投资、联营，联营一方以房地产作价入股，将房地产转让到所投资、联营的企业中；

4、合作建房，一方出土地，一方出资金，建成后按比例分房自用；

5、企业兼并，被兼并企业将房地产转让到兼并企业中。

三、耕地占用税的减免

1、学校、幼儿园用地，敬老院、医院、诊所用地免征耕地占用税。

2、公路、桥梁建设用地，按低限额征收耕地占用税。

3、耕地占用税的减税免税审批权限。占用耕地3亩以下，报县（市）级人民政府批准；3亩至30亩以下，报地级市人民政府批准；30亩至1000亩以下，报省级人民政府批准；1000亩以上，报财政部批准。 第六部分：案例计算

工程项目纳税案例分析：

1、工程投资及收入条件：

某开发商，有一个开发项目，其占地10公顷（全部为耕地），建房面积 11万M2（容积率1.1万平米/公顷），房产全部对外销售。地价为60万元/亩。建安费1300元/ M，配套费、手续费500元/ M，财务费用100元/ M，其他费用50元/ M2。平均售价4000元/ M2，销售成本占销售收入的4%。

2、投资及纳税测算：

（1） 征地阶段纳税：413.6万元

⑴耕地占用税：150×667×6=60万元

⑵土地使用税：150×667×8=80万元 222

⑶契税：150×60×3%=270万元

⑷印花税：9000×0.4‰=3.6万元

（2）项目建设、营销阶段纳税：2878万元

⑴营业税：44000×5%=2200万元

⑵城市建设维护税：2200×7%=154万元

⑶教育费附加：2200×3%=66万元

⑷土地增值税：44000×1%=440万元（预收）

⑸印花税：44000×0.4‰=17.6万元

⑹房产税：房产全部销售，不需交纳

▲ 上述两个阶段纳税额为： 3291万元。（不含所得税）

（3）企业所得税：2124.7万元

▲ 当期销售收入：0.4×110000=44000万元；

▲ 当期成本支出（所得税前）：35501万元

—土地成本：150×60=9000万元

—建安费：0.13×110000=14300万元

—手续费：0.05×110000=5500万元

—销售成本：44000×4%=1760万元

—财务费用：0.01×110000=1100万元

—其他费用：0.005×110000=550万元

—应纳税额：3291.2万元

▲ （销售收入-销售支出）×25%=8498.8×25%=2124.7万元 应纳税总额：3291+2124.7=5415.7万元

（4）、开发成本：3.55亿

此工程应纳税总额为5451.7万元，占开发成本3.55亿的15.26%。

第二篇：房地产开发办公室总结

永盛和置业 办公室管理文件YSH—BGS—20120113

办公室工作小结

非常感谢公司领导的关怀，让我有幸参与我所喜欢的房开工作。记得一位我所尊敬的世界知名学着讲过“与喜欢的人在一起，从事着你所喜欢的事，容易发福”，抱着这个想法前两天我在扎佐街采购办公用品时，恰好经过药店门口，好奇去称了几下，心想都半年按以往增长速度，应该会超越预期，结果很惊奇，居然少两斤，可能是物极必反的缘故。不过，事实与领导和同事一起工作让我收获良多，不仅我负责办公室工作的知识水平增长了，而且对房地产开发初步工作也有较深的认识。

办公室工作主要分两大部分，一部分对外，一部分对内。对外的工作是负责对政府相关职能部门，相关合作公司、人员招待安排等工作的衔接；对内的工作是负责公司上上下下，大大小小的事情，其中我是执行办公室的部分对内的事务性工作和落实领导安排其他任务，其他主要工作由罗总负责。现我把负责的工作部分情况简单小结如下：

主要分六大方面：

一、公司办公条件的完善：

第一每月办公用品采购的统计、申报和采购，以及根据实际情况间歇性不间断的采购，尽可能的及时满足员工的办公需要；第二维修和处理公司设备管道、煤气、大门、锁、钥匙等出现的各种问题；第三保暖设施的操办及发放，定做棉被，发放保暖设备（取暖器）；第

作者：陈广祥

永盛和置业 办公室管理文件YSH—BGS—20120113 四办公桶装矿泉水的预订、统计和结算，报刊订阅、呈送、整理收集；第五妥善处理部门各种公司设备的问题。以上主要五大工作内容，工作繁杂，却关系到员工正常工作和生活的方方面面，它们的落实都有效保证员工办公和生活的顺利进行。

二、执行公司人事制度的实施：

第一考勤管理制度的具体执行，负责每月考勤情况的统计，没打卡、加班等情况的登记，考勤现已初步规范；第二食堂管理制度的实施已经逐步取得成效，餐费控制在相对合理的状态，菜品质量、卫生等不定期抽检，每餐出品菜式能基本满足大部分员工口味。第三人力资源管理相对到位，及时办理员工入职手续，合同的签订，社保办理和每月费用票据的开、收、送，员工生活工作有保障，下来工作更安心、更放心。第四文件档案资料归档管理日趋完善，文件的归档存放，已分门类别整齐有序的存放，工作条理，抽取、查找方便，提高了工作和办事效率。

三、物品采购及出入库管理制度逐步落实：

第一公司物品采购基本遵循该制度执行，采取每月初先申请再采购，或采购后补填采购申请表的管理制度，确保物品购买合理，入库有所依据。第二严格执行物品入库检查无误后凭票登记和出库管理。保障出库物品正常，合理使用。第三保管入库物品，确保安全不遗漏。

四、做领导的助手，同事的保姆，工作任劳任怨：

1、关于会议

第一部分会议的记录，如每周的全体员工大会，或临时的全体员

作者：陈广祥

永盛和置业 办公室管理文件YSH—BGS—20120113 工大会。会议记录的整理编辑，打印成电子文档，由领导修改审批。完善后呈送相关领导、部门同事，然后整理归档。全体员工大会的会议记录保存相对完整。第二会议形成的文件、决定和制度等的具体落实，传达会议精神；第三会议前后的后勤工作，如清洁卫生、摆放桌椅、茶水饮用等，其他会议的拍照摄像等工作。

2、保管印鉴

负责公司两枚印鉴分别是“行政章”和“合同专用章”的保管和代理行使使用权。印鉴的使用已形成一套相对严谨的保管和使用管理流程。印鉴使用采取审批制，责任落实到个人，用印文件配副本存档，查找方便，登记完整。

3、关于文件

第一草拟部分管理制度的文件：每月考勤表格、就餐记录本、餐费统计表，印鉴登记表等，将公司人事管理制度的表格化、制度化，提高了工作办事效率。第二文件的发放，呈送有关领导和部门，及时公告文件的重要指示，保持上级对下级信息沟通的顺畅。第三部分合同的保管，对公司与员工签订的合同文件进行归档保管，部分对外合同的保管，该部分工作管理有序。

4、根据实际工作情况，及时反映和处理员工的工作和生活需要 及时处理员工在工作中遇到的各种实际办公问题，如办公设备（网络、电话、复印、传真、灯管、门锁、厕所、管道等）问题，以及生活工作需求和各种办公用品的及时采购，保障员工工作顺利开展。

作者：陈广祥

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5、对外公司业务的联系和咨询

第一网站建设公司的咨询，实地考察走访，方案的修改等，经过不间断的前期工作，网站准备工作就绪，从省内外挑选的10多家公司中经过仔细沟通和方案的对比，并结合实际情况，已预定3家网络公司进行下一步方案与合同的商定，具体情况将会在年后回来深入具体展开这方面工作；第二上海物流咨询公司和广州律师事务所的部分工作接洽和联系，保障了工作的如期进行；第三财、税务、会计事务所和贵阳律师事务的咨询，编写走访和方案意见，供领导参考提供了一定的依据；第四执行上级领导安排工作要求，向开发区及政府相关部门呈送有关的文件，为对外工作顺利展开增加了方便。

五、加强业务学习，提升业务水平：

第一加强房地产开发办公室管理知识的学习，明确工作职责，转变思想观念，提高办事效率，努力当好领导的助手，员工的保姆。经过半年时间的历练，对自己负责的办公室工作要求基本掌握，落实的内容已初显成效，对办公室主任负责的工作有较初步的了解；第二虚心请教领导和同事，专心听取意见，认真分析问题，找出源头努力解决，提升处事水平；第三积极学习房地产开发经营管理知识和招商知识等，努力将理论转化成实际，提高自己业务水平。

六、今后需要努力的方向

第一加强管理能力和实践的锻炼，落实和完善公司相关的规章制度；第二一方面当好领导的助手，另一方面做好员工的保姆，两手都要抓，两手都要硬；第三解放思想、转变观念，大胆工作，切实把工

作者：陈广祥

永盛和置业 办公室管理文件YSH—BGS—20120113 作安排好、落实好、做好。

以上是我负责办公室工作的小结，工作有些地方不尽人意，但在坐的各位领导以及同事的支持和关心下，工作定会一天比一天好，一个月比一个月好，一年好上加好。

谢谢大家，最后预祝各位在即将到来新的一年里，身体健康，家庭幸福，事业更上一层楼！

作者：陈广祥