保利地产国信体育馆房交会阶段性评估报告

一、活动回顾

为扩大品牌影响力，拓展各项目客户资源，保利地产青岛公司与半岛网合作，于20##年3月29日、30日在青岛国信体育馆举办为期两天的春季房交会，青岛保利地产旗下七盘联动，保利叶公馆、保利海上罗兰、保利茉莉公馆、保利漫月山、保利香槟国际等均有参与展会。

活动时间：20##年3月29日、30日（周六、周天）

活动地点：青岛国信体育馆

 

二、效果评估

（一）品牌传播层面

为期两天的房交会，保利地产展区累计接待客户2000逾组，派发单页数量近5000份，覆盖了约90%参展客户，毋庸置疑地成为现场人气最高展位，极大程度地将保利地产品牌、各项目产品信息传播至参展受众；与此同时，置业顾问也将保利地产七盘联动的相关信息传达至现场客户，为后续的商超巡展奠定客源基础。

（二）客户导入层面

保利地产展区人气爆棚，在没有任何抽奖、送礼品配合的情况下，意向客户留电数量可观，共计733组。其中3月29日客户留电量为351组，3月30日为382组；各项目留电数量叶公馆最多，共314组，其次是茉莉公馆，共128组。

（三）客户到访、成交

目前各项目电话回访尚未结束，暂不能检验到访、成交意向，后续跟进追踪，最大化促成到访、成交。

三、活动总结

为期两天的春季房交会，在促进了保利地产品牌的有效传播的同时，也为保利地产七盘联动做了很好的宣传，更为参展的保利地产旗下各项目拓展了客户资源，可谓收获颇丰。

与此同时，本次房交会尚有需要改进的地方：一是前期宣传，我方应密切配合半岛网进行春季房交会的造势宣传，通过网络、户外等媒体，最大化增加到场参展人数；二是展区秩序，我方应根据展会来人高峰时段增加现场销售人员，更好地把控进入我方展区客户，深入剖析客户购房心理需求，以便将相应的项目介绍给客户；三是气氛烘托，我方可在展区内增设音响设备、小型区位沙盘（囊括七盘在内），并有专门人员解析各项目区位优势、配套情况等，有效炒热我方展区气氛，吸引人气。以上问题可在以后类似展会中加以改进，促进活动效益最大化。

第二篇：保利地产

一， 一、中国房地产业王者——保利地产概述

保利房地产（集团）股份有限公司成立于19xx年，是中国保利集团控股的大型国有房地产企业，也是中国保利集团房地产业务的主要运作平台，国家一级房地产开发资质企业，国有房地产企业综合实力榜首，并连续四年蝉联央企房地产品牌价值第一名，20xx年，公司品牌价值达90.23亿元，为中国房地产"成长力领航品牌"。20xx年7月，公司股票在上海证券交易所上市，20xx年获评房地产上市公司综合价值第一名，并入选"20xx年度中国上市公司优秀管理团队" 。20xx年公司实现销售签约433.82亿元。截至20xx年一季度，公司总资产已超千亿。

20xx年完成股份制改造后，公司开始实施全国化战略，加强专业化运作，连续实现跨越式发展。目前公司已完成以广州、北京、上海为中心，覆盖24个城市的全国化战略布局，拥有81家控股子公司，业务拓展到包括房地产开发、建筑设计、工程施工、物业管理、销售代理以及商业会展、酒店经营等相关行业。

保利地产坚持以商品住宅开发为主，适度发展持有经营性物业。在住宅开发方面，逐渐形成了"康居"、"珍品"、"山水"、"尊享"的产品序列，涵盖中高端洋房、公寓、别墅多种物业形态；商用物业包括城市地标性写字楼、体验式购物中心、国际级标准展馆、超五星酒店等，具备多品类物业综合开发的实力。

公司奉行"和者筑善"的企业价值观，将"和谐"提升至企业品牌战略的高度，致力于创造自然、建筑、人文交融的和谐人居生活。将"和谐"理念始终贯彻于企业的规划设计、开发建设和客户服务全过程，不断研创节能环保、自然舒适的产品，提升产品品质，通过亲情和院式服务营造良好的社区氛围，赢得了消费者的广泛喜爱。20xx年，保利国际广场获得美国《商业周刊》建筑设计大奖。

多年来，公司一直致力于从人文、艺术、历史的角度，倡导和谐理念，关怀公众精神生活，继承保利集团的文化血统，整合保利集团的文化资源，以艺术魅力提升文化内涵。从"圆明园国宝展"、"佛石像展"、"青铜器展"、"改革开放30年交响音乐会"到"相约郎朗·和乐中国"选拔赛，保利地产高举文化地产旗帜，收到了较好的社会效益和示范效应。

十八年来，保利地产循法尚德、诚信经营，在激烈的行业竞争中取得了长足的发展，奠定了行业领军地位。未来保利地产将凭借准确的战略规划、优秀的管理能力、专业的市场运作和不断深化的品牌影响力，不断发展，继续为实现打造中国地产长城的企业愿景而不懈努力。 高成长与高竞争并存------房地产行业背景分析

1， 我国房地产业的现状

自我国取消福利分房制度以来，房地产业已经由开始的无足轻重，逐渐成为拉动我国经济增长举足轻重的产业。这几年，我国房地产业更是作为我国国民经济的支柱产业之一，在我国的GDP中的比例逐年增长，尤其是其产业相关度高，带动性强，与金融业与人民生活联系密切，越来越受到人民的重视。在某种意义上说，房地产发展势态关系到整个国民经济的稳定发展与金融安全，所以一个稳定的房地产业，关乎民生，意义重大。近几年来，随着我国城乡一体化进程的加快，房地产建设的步伐也随之加快，房地产建设的高增长已经建造了足够多的房子，因为受土地稀缺、人员工资增长、建筑材料涨价和一些不合理费用等因素的影响，使得房价增长过快，在城市中多数人群已经买不起房，建设和销售产生了突出的矛盾。

2， 近年来，随着我国经济体制改革的不断深入和国民经济的快速发展，房地产业作为国民

经济的重要组成部分更是发展迅猛。一方面房地产业为GDP增长做出了巨大贡献，为社会增加了一定的就业机会；另一方面也因非理性的投资等问题使房价上升过快，对国民经济产生了负面影响。特别是20xx年由美国次债经济危机引发的世界金融危机，更是世界房地产业受到了巨大的冲击，我国的房地产市场，也遇到了前所未有的困难。

3， 我国房价过高的一些原因 ：房地产业单纯依托于土地开发和过度依赖银行信贷 ；住房

面积呈扩大趋势，资金占有量增加 ；农民在城市购置房产，也助推了房价的提高 ；房子的囤积、炒作和买卖，抬高了房价 ；政府追求政绩对房价起到了推波助澜的作用 一些地方政府将GDP增速、财政税收增长的希望过多寄托于房地产业，使得房地产业的压力过大，发展极不协调；房地产开发流程长，不确定因素增多，增大了开发成本 从筹划项目到施工、工程验收及售楼经历的环节太多，每个环节都需要政府部门“把关”，而每一个“把关”都有可能出现“寻租”。

4， 我国房地产业的发展趋势展望：

1） 外来资金会陆续进入内地占领一些市场 我国房地产业经过连续多年的快速发展，已

进入相对平稳发展期。尽管受世界金融风暴的影响，但进入20xx年下半年以来，我国的房地产市场与房地产企业的整体主客观环境要好于市场原来的预期，加上经济形势的好转和资本市场的日益复苏，房地产市场已开始回暖，在一些一线城市，楼市回暖比较明显。因为我国的金融市场在大中城市次第开放，受世界金融危机的影响，我国房地产市场除了传统的银行资金外，预计境外基金会多渠道进军内地楼市，外资银行、外来资金将会成为中国房地产业不可小视的力量。

2） 国家经济政策影响将会更加突出 受国家经济政策的影响，房地产信贷增速将进一步

趋向理性，融资途径将多渠道化，融资方向将趋向多元化，房地产将从项目导向型向资金导向型转变。土地市场进一步走向规范，土地增量供应会控制更严。受国家十三亿耕地警戒线的制约，经营型土地使用权全部招牌，土地市场更加透明，建设项目用地的预审管理将加强。

3） 世界经济危机将加速我国房地产业和世界接轨 20xx年世界经济危机以来，因为世

界建筑业普遍低迷，而中国房地产市场相对较好，随着中国在建设领域进一步扩大开放，外商进入中国房地产市场的时机已经成熟。此前，外商（港商较多）在北京、上海、深圳等城市与内地企业联合，开发了较多的土地项目，已引起了众多房地产商的注意与兴趣。出于对中国房地市场的长期看好，港资还在内地大规模储备土地。实现住宅产业化，是国际房地产市场发展的必然趋势。

4） 房地产业的特点将会更加明显 将来房地产市场会呈现如下几个特点：第一，住房理

念从生存型向舒适型转变，房地产的生产方式从速度、规模型向质量效益型转变，讲品牌、重舒适、重环境、重质量成为住宅发展关键；第二，随着住房建设的动力机制的变化，个人成为最大的购房军团。人口增加、城市化进程加快与人们要求改善住房的愿望，成为住房发展的三大动力；第三，房地产市场日趋规范，国家通过强化市场的宏观调控与整顿规范建筑市场，实现优胜劣汰，资质低的房地产开发企业将无法生存；第四，房地产业的科技含量会进一步提高，产品更新换代会加快。将来住房将必须具备节水、节能、环保与智能化的基本特征。第五，开发商会从当初简单的追求利润、质量演变为追求科技与人才，这也必将促进住宅的更新换代与开发质量的进一步提高。海外业内人士也纷纭看好中国未来的房地产市场，他们对中国大陆的房地产行业持乐观看好的态度。

二、铸就核心竞争能力——保利地产经营发展战略分析

核心竞争能力的培育与提升使企业经营发展战略的根本所在。与国内绝大多数地产企业相比，保利地产在战略性竞争资源、企业商务运作模式、创新和经营管理等核心市场竞争要素上，已经具备明显的优势。

1、 具有前瞻性的产业发展战略是托普软件经营制胜的根本

具有前瞻性的发展战略是地产企业持续高成长的重要保证，新经济时代的地产业迅速的淘汰着大量跟不上时代发展的企业。保利地产的经营发展战略正是紧盯着国内外房地产业的最新趋势，动态研究中国及国际地产市场的需求变化，从而根据公司自身状况有前瞻性地限定企业发展战略。

保利地产把企业的中期产业发展战略定位在以下三个领域：

（1）一是以做大做强房地产为主业，适度拓展相关行业。这里的相关行业包括销售、租赁及其物业管理。

（2）以广州、北京、上海为主，逐步向其他城市扩展。以广州、北京、上海等重点城市为主，人力资源和财力资源会向这些地区进行倾斜，只要市场有机会，就紧紧把握机会。

（3）以商品房住宅开发为主，适度拓展其他物业。中国的城市化进程还远远没有结束，住宅开发完全可以支持一个房地产企业做大做强。随着城市化进程的推进，总有住宅市场饱和的时候，商用物业可以提供一个稳定的收益来支持一个稳定的发展。”

2、客户导向性的雄厚科研实力是保利地产保持产品优势的支撑

保利地产具有明确的经营和竞争策略，就是以市场客户的实际需求为导向，依托自身力量开发各类地产以满足客户需要。随着公司实力的不断增强，公司成型地产的种类不断丰富，目前已经形成了多个颇具市场潜力的产品系列。对于保利地产而言，适应市场需求能力的强弱是决定企业业务扩张能力乃至企业兴衰的关键。加强开发能力始终得到公司上下充分的重视，并在物质和制度上得到了充分的保证。

保利地产拥有一批一流的设计师队伍。保利地产对于设计师的培养有自己独特的传统。“有很多设计师，年轻有才华，喜欢创造，我们欣赏但不一定采纳。我们鼓励创新，但要求创新要结合企业实际，结合市场。我们不赞成为创新而创新的标新立异。”公司总经理这样说。

3、 全球性市场营销网络的建设和商务模式是保利地产的独特战略性资源；

市场化导向战略与企业营销模式的紧密结合是现代高科技企业能够在市场竞争中拥有持久的核心竞争力的关键所在。托普公司高度重视市场网络的建设，形成了一起也不负责行业推动、地区分公司和销售公司作具体业务的市场营销体系，在全国已经建立了50个地区销售公司。2000将在国内外设立100个销售公司和办事处。截至目前，公司分别在四川、云南、北京、陕西、浙江、上海、广东（深圳、广州）、山东、安徽、辽宁等地设立了四十四家分公司或地区公司，在香港设立了办事机构，在美国注册成立了国际网络公司，这一全球性市场营销网络的建设将成为托普软件的独特战略性竞争资源。

4、 擅长资本营运、孕育巨大资本增值潜力

四，保利地产的财务分析。

以下对托普软件的财务分析，以公司最近几年公布的经过审计的财务报表及其相关附注说明为依据。

【利润构成与盈利能力】

┌─────────┬─────┬─────┬─────┬─────┐ ｜财务指标(单位) ｜2010-09-30｜2009-12-31｜2008-12-31｜2007-12-31｜ ├─────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤ ｜主营业务收入(万元)｜1728692.48｜2298660.76｜1551990.11｜ 811523.49｜ ｜营业利润(万元) ｜ 338583.83｜ 522030.24｜ 383680.80｜ 205384.67｜ ｜利润总额(万元) ｜ 335846.60｜ 537904.75｜ 402328.48｜ 240309.01｜ ｜净利润(万元) ｜ 229072.31｜ 351922.65｜ 223886.14｜ 148908.80｜ ｜销售毛利率(%) ｜ 32.42｜ 36.82｜ 40.80｜ 38.50｜ ｜净资产收益率(%) ｜ 8.46｜ 14.03｜ 15.90｜ 12.49｜

└———──────┴─────┴─────┴─────┴─────┘ ┌─────────┬─────┬─────┬─────┬─────┐ ｜财务指标(单位) ｜2010-09-30｜2010-06-30｜2010-03-31｜2009-12-31｜ ├─────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤ ｜净资产收益率(%) ｜ 8.4598｜ 6.1707｜ 2.1678｜ 14.0300｜ ｜主营业务收入(万元)｜1728692.48｜1124474.73｜ 405497.15｜2298660.76｜ ｜净利润(万元) ｜ 229072.31｜ 162726.13｜ 54812.97｜ 351922.65｜ └———──────┴─────┴─────┴─────┴─────┘ ｜财务指标(单位) ｜2009-09-30｜2009-06-30｜2009-03-31｜2008-12-31｜ ├─────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤ ｜净资产收益率(%) ｜ 7.6500｜ 9.2100｜ 2.3400｜ 15.9000｜ ｜主营业务收入(万元)｜1145108.37｜ 829092.34｜ 214054.65｜1551990.11｜ ｜净利润(万元) ｜ 178662.84｜ 139605.59｜ 32967.51｜ 223886.14｜ └———──────┴─────┴─────┴─────┴─────┘ 盈利能力分析：

从表一可以看出，保利地产最近3年经营业绩保持连续增长。从20xx年的811523.49万元，到20xx年的1551990.11万元，到20xx年的2298660.76万元，再到20xx年的1728692.48万元，虽然在20xx年金融危机，但是公司受影响不大，保持连续增长，此外，净利润的增长和经营业绩保持一致的增长，说明了保利公司的盈利能力强的同时，发展得也比较稳健，盈利能力在稳步提升。

此外，保利地产的净资产收益率各年之间变化不大,说明了公司资金实用效率趋于稳定，营业期望较好，公司的财务情况和经营情况不错。

【资产与负债】

┌─────────┬─────┬─────┬─────┬─────┐ ｜财务指标(单位) ｜2010-09-30｜2009-12-31｜2008-12-31｜2007-12-31｜ ├─────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤ ｜资产总额(万元) ｜13678895.3｜8983072.39｜5363216.27｜4089466.42｜ ｜负债总额(万元) ｜10795099.9｜6286917.51｜3795902.05｜2806019.50｜ ｜流动负债(万元) ｜5646314.20｜3823361.70｜1951471.80｜1891020.10｜ ｜应收帐款(万元) ｜ 25507.63｜ 46704.86｜ 20554.61｜ 17525.13｜ ｜资产负债率(%) ｜ 78.9100｜ 69.9862｜ 70.7765｜ 68.6157｜ ｜流动比率 ｜ 2.3358｜ 2.3148｜ 2.7267｜ 2.1481｜ ｜速动比率 ｜ 0.5368｜ 0.7429｜ 0.6669｜ 0.6630｜ └———──────┴─────┴─────┴─────┴─────┘ 偿债能力分析：

短期偿债能力分析：由上面报表可以看出，保利地产的流动比率从20xx年的2.1481，到20xx年的2.7267，再到20xx年的2.3148，再到今年的2.3358。可以看出保利地产的偿债能力在逐渐提高。20xx年相比20xx年流动比率有所下降，那时因为20xx年金融危机的影响。三年来，保利地产的流动比率一直比行业的平均水平高，说明了，保利地产的短期还债能力较强。但是由于受地产行业的限制，保利地产的速动比率小于一，且20xx年的流动比率比20xx年有不少下降，说明了保利地产的近期财务出现压力。

长期偿债能力分析：保利地产的资产负债率从20xx年的68.6157%，到20xx年的70.7765%，到20xx年的69.9862%，再到今年的78.9100%，说明了保利地产的资产负债率是逐渐上升的，说明了今年保利地产的财务压力较大。说明了从远期来说，虽然保利地产的偿债能力不错，

但是由于收国家调控影响，其财务压力增大。

3，【经营与发展能力】

┌─────────┬─────┬─────┬─────┬─────┐ ｜财务指标(单位) ｜2010-09-30｜2009-12-31｜2008-12-31｜2007-12-31｜ ├─────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤ ｜存货周转率(%) ｜ 0.14｜ 0.29｜ 0.27｜ 0.25｜ ｜应收账款周转率(%) ｜ 47.88｜ 68.35｜ 81.51｜ 45.76｜ ｜总资产周转率(%) ｜ 0.15｜ 0.32｜ 0.33｜ 0.28｜

由上面可以看出，保利地产的存货周转率从20xx年到20xx年，是逐渐上升的，但是20xx年较之20xx年有很大下降。说明了，20xx年前公司存货较多，可能受金融危机影响。但是20xx年后，保利的存货周转率大幅下降了，说明了，公司对存货的控制能力增强了。

此外，保利的应收账款周转率从20xx年到今年，也是先上升再下降，今年比较20xx年有较大下降，说明了公司平均收账期越来越长了，说明应收账款的收回越来越慢了。说明了公司现在有较大财务压力。但是由于20xx年还没有到期，所以暂时较小的应收账款周转率不能从根本上说明实际情况。

公司价值分析

：公司在未来两年应能继续保持较快的增长率,预计公司10、11年每股收益为1.04、1.19元,对应8月9日收盘价市盈率分别为12.1、10.6倍,从历史估值水平来看,公司当前动态估值明显偏低。但7月房地产板块整体反弹幅度较大,当前市场环境使得我们更要关注短期调整风险。

虽然目前市场对于地产行业很不景气，地产股票大盘未来几个月还不能翻身。

但是保利地产是龙头上市房地产企业里成长性与稳健性兼具的品种,既有雄厚实力的央企背景,又有良好的业绩支撑,同时保持着高速发展的势头,仍不失为目前时点地产企业中不错的战略性配置的品种。

综合来看,仍维持前期对公司"增持"评级。

技术分析：

图形形态：

（长期分析）见图一。

从盘中股价可以看出：从20xx年10月到上个交易日，长期中的K线走势是一个典型的先上升再下降图。从20xx年10月开始，多与空相互斗争，但是多的力量占优，股价在曲折中上升，到D点，出现了头肩顶的形态。A是头，D是左肩，E是右肩。直线LI和L2是支撑线。直线L1是颈线。股价从A下落到C，突破了L2，股价从E点下落到G点，突破了L1线。从此，股价下降趋势不可挡。下降到F线后股价一直在低价徘徊。没有明显的上升趋势。所以，长期来说，股价估计未来几个月还在低位徘徊。

（近期分析）见图2.

从20xx年7月国家进行宏观调控以来，保利地产的股价随着地产行业的股价一路下滑，并且一直在低位徘徊。到20xx年5月18日跌倒了最低点G。从G点开始，股价突然抬高，股价从10.5到达15.27，一直升到A点。涨幅达百分之五十。伴随着股价升高的是交易量的交易量的剧增。从A点开始，股价开始向下调整，但是没有跌破颈线L1。所以，股价又开始上升，，升到B时候，形成双重顶。接着股价又向下调整，终于突破颈线L1，落到D点。此后，股价的走势便明显了。在图中，A和B是相近的两个顶。直线L2是趋势线，E是行动点，预示着在E点时候，就要开始卖出股票了。

黄金分割率理论：

由上面分析得：K线图在10月18日至11月8日期间，形成了双重顶的形态，然后股价开始小跌，预计，股价在下降时候会遇到支撑线。根据黄金分割率理论，股价会在以下几个价位遇到支撑线：

16.15*0.809=13.06535；16.15*0.618=9.9807；16.15*0。500=8。075；16.15*0。191=3.08465；16.15*0.382=6.1693

其中，9.9807，8。075，13.06535的可能性最大。

技术指标分析：

MACD分析：见图2

从开始，保利地产股价由中位开始突破上行，这时候的DIF与DEA在0轴的上方发生黄金交叉，且显现出一波小红柱，预示股价暂时处在上升阶段，经过一个月的震荡，于7月24日创下本波行情30.90元的高点。但是从B点开始，DIF跌破DEA，同时，MACD小于0，这是一个死亡交叉。从此，下跌行情开始。经过几个月的震荡下降，在C点，D点和E点，DIF先后三次跌破DEA，发生了三次死亡交叉。所有一切均预示着保利地产股价的后期走势不容乐观。此后几个月，保利地产股价避免不了在低位徘徊的命运。

DMI分析：

如图3

如图，从DMI指标图中可看出，股价在盘整到A点时候，+DI和-DI发生黄金交叉后，ADX曲线随之出现上升，发出了明确的介入信号。果然，股价开始大幅度下降。经过几次震荡下降，在B处，+DI和-DI发生黄金交叉，ADX曲线伴随上升，果然，股价拉出一波小红柱，连续上升了好几天。随后，股价又遇到阻力，处于整理状态，11月12日，ADXP指标为23.16，置于20和25之间，这时候，表明市场进入了无趋势市场。短期趋势难料。但是，由于，股价大盘是向下的，所以股价前景不容乐观。

RSI分析：见图5

见上图，图RSI没有大于80 ，既没有超买，也没有RSI小于20， 既没有超卖。在7月5号保利地产创出10.18的局部地点后，RSI短线向上突破破RSI长线，暗示着会有一点升价。果然，8月2号，股价升到13.16元。此后RSI短线向下突破破RSI长线，这这几天，股价下降。同样的情况还发生在C，D两点。RSI曲线都比较准确预测到股价走势。在E点，RSI短线曲线向下突破长线，预示着此后几天，股价下跌的可能性较大。，