黄金周期 浴火丰收
—20xx年长沙楼市总结及20xx年楼市预判 20xx年的市场，“政策调控”、“经济下行形势”、“钱荒”等字眼紧张了房地产的敏感神经。同全国市场一样，长沙市场依然迎来了丰收年景，市场表现可以概括为几个观点：其一，洼地效应下市场容量依然稳固，长沙洼地效应最大的成就不在于价格，而在于市场容量的扩张并稳固；其二，竞争分化现象日趋明显，从拼产品品质到拼综合资源时代，学区配套、商业配套、交通配套等综合性资源成为市场的价值竞争的分化，从拼区域到拼板块的分化日趋明显，滨江板块、岳麓区三大规划新区成为市场分化的明显现象；其三，价格拉锯战日趋常态化，20xx年市场的价格拉锯战愈演愈热，低首付政策笼罩了整个市场，几乎成为了刚需市场的常规利器。
一、市场表现
土地市场：
本土成交火热，整体向好。20xx年下半年开始，房地产市场受刚需支撑，压抑近两年的需求集中爆发，房企存货消化加速，资金链随之充盈，在日益集中化的房地产市场中，各房企加速土地布局，积极拿地，填补自身土地储备，实现扩展。同时，长沙作为中部省会城市，3+5城市群的快速发展，其对外地房企或大型房企的吸引力逐步展现，成为土地市场活跃的另一原因。
1、市场活跃 成交供应均稳步走高
20xx年，土地市场成交量再度走高，内六区商业、住宅土地市场供销两旺，供应宗地面积达到794万方，为近五年新高，同比上涨20.69%，规划建筑面积达到2489万方，同比上涨20.11%，处于稳步上升态势。内六区共成交土地132宗，成交商业、住宅土地共计731万方，同比上涨33.61%，规划建筑面积2287万方，同比上涨22.87%。
内六区土地成交统计表
2、房价支撑地价 地价理性攀升
房屋成交价格的攀升支撑地价的相应走高。20xx年土地成交额为459亿元，同比上涨78.87%，主要原因为成交量上涨超过两成，同时成交单价涨幅明显，成交楼面价格为2006元/㎡，同比上涨45.57%。成交土地整体溢价率为20.29%，表现为拿地房企的相对理性。相比20xx年，内六区土地价格年均上涨22.89%，但相比20xx年，地价年均上涨幅度仅为
5.74%。呈现出地价突破爆发期后的理性回归。20xx年，开发商在拿地时更加注重了对土地成本的控制，协调地价与房价关系，理性出价，成交地块溢价率仅2成左右，且超过半数地块以底价成交。溢价成交地块中，溢价率主要集中在50%以内，鲜有地块溢价超过100%。
住宅市场：
宏观调控的影响逐渐减弱，市场化的供需关系影响愈加突出。20xx年年初“国五条”调控政策出台，执行力度对市场的影响有限且短暂，长沙房价缓慢攀升。3、4月开发商和客户双方的供需热情在政策空窗的末尾被引爆，透支后的5、6月新建住宅供给量与成交量小幅回调，但同比仍保持持续上涨的坚挺趋势。20xx年下半年，十八届三中全会定调“市场主导”，宏观政策面平稳，地方限购限贷调控政策温和升级，信贷政策无重大变动，卖方保持较大供应冲量，年末新增供应升至近两年最高，竞争加剧分流了有效客户，市场表现平淡。
1、供应波动上扬，成交小幅攀升，供过于求，竞争加剧。
近六年新建住宅供销比
20xx年整体供应出现波动上扬的趋势，按照1-11月月均住宅供应量预计，12月住宅供应面积约为125万方，全年住宅供应面积达1277.94.94万方，同比上涨19.72%。3、4、6、7月为集中供应月份，月均供应均超过100万方，进入四季度，供应升至两年内最高。成交来看，整体呈现相对平稳、小幅上涨的态势，全年住宅成交面积达1191.69万方，同比上涨10.18%，月均成交面积维持99万方左右。
接近年末，宏观政策面趋于平稳，地方限购限贷调控政策温和升级，其对房价调控的实质影响作用弱于对市场预期的影响。地方信贷政策无重大变动，卖方保持较大供应冲量，竞争加剧分流了有效客户，市场热度有所减弱，供过于求状况未有改变。
2、价格理性振荡攀升 上涨空间有限
截至12月底，内六区住宅网签均价为6453元/平米，同比上涨8.25%。从各价位段销量来看，前十一月累计单价6000-7000元/平米房源成交量占比较上半年有所降低，而低于4000元/平米房源成交量占比上涨超2个百分点，签约量大的项目从金茂梅溪湖等高端项目转为限价房和定向开发类项目，拉低了市场整体水平。从区域房价来看，与20xx年相比，各区房价均有呈现波动式上扬，其中岳麓区涨势最为明显，梅溪湖、洋湖垸及滨江新城三大热点板块项目相继入市成为拉升片区整体房价主因。
内六区住宅成交量价
根据湖南中原研究中心开盘监控统计，前十月多次开盘的项目均有不同程度涨价，且大部分涨幅在12%左右，部分项目涨幅甚至接近30%。而到了年末，开发商完成销售任务的
回款压力，“低首付”、“团购优惠”、“打折让利”、“买房送车”、“特价房”等吸引客户的营销方式在各区域普遍展开，内六区在售“低首付”项目占比达到20%，更有新入市项目实际面市楼价低于前期宣传价格，11月成交均价小幅回落。迫于依旧较高位的库存和部分开发商冲击年度业绩，加快走量的步伐趋势，年前部分项目价格仍有松动的空间。
二、后市展望
20xx年3月，新“国五条”落地，房产市场现短期波动。一线城市楼市影响明显。房产税试点增加，多城市住房联网等预调控声音不绝于耳。十八届三中全会提出要处理好政府和市场的关系，更好地发挥市场在资源配臵中的决定性作用和政府宏观调控的效应。这表明，历经十年的房地产调控有望逐步进入去行政化阶段。
市场的机制在于开启一道闸门，必然也相应会关闭一道闸门。市场的容量依然是可预期的，市场的竞争压力主要来自于价格。可以预见的是，未来2-3年新增供应依然充足。在白热化的竞争形势下，如何在营销和产品层面取势求变将是竞争形势下决胜的关键。
政策面
谨慎仍是尊重市场、跑赢市场的应有心态。几个方面的因素还是没有改善，流动性、经济状况（略有好转，有再探底可能性）、美国QE政策已面临逐步退出。
本届三中全会强调“市场决定性”，未来楼市政策将逐步摆脱过去全国一刀切的模式，根据城市特性产生分化，并加快探索房地产长效机制的建立。然而在长效机制成熟前，为保证楼市稳定，现行行政调控手段仍将继续实行，但加码可能性很小。
信贷环境趋紧，仍旧为制约预期市场的重要方面。6月“钱荒”后，银行资金面趋紧，吸收存款和同业借款成本高企，受规定贷款额度以及存贷比限制，微利的房贷业务受冷落，特别是进入9月后，长沙房贷利率甚至出现从折扣到基准再到上浮的“三连跳”现象。
市场面
供应——供过于求 竞争激烈
对各区域在售和在建待售(20xx年预计上市)项目20xx年预计上市量进行粗略统计，商品房新增供应约1425万方。
短期供应—存量再增。截至11月底，内六区住宅存量957万方，预计截止12月底存量为943万方，与去年同期相比，上涨近10个百分点，依照20xx年月均去化速度，完全
去化需9.5个月。
中期供应—新开工攀升。截至11月，内六区住宅新开工698.92万方，同比上涨16.67% 。 长期供应—依照正常开发时序，未来2-3年内，新增供应充足，雨花和岳麓两区域住宅竞争形势严峻。
2011-20xx年已挂牌成交未上市土地量
房价——持续上扬 空间有限
近六年内六区新建住宅成交均价走势
截至12月底，内六区住宅网签均价为6453元/平米，与20xx年成交均价对比上涨
8.25%，2008-20xx年住宅网签均价年均涨幅为11.97%。
20xx年，两大主力原因推动价格上涨，其一：品牌房企高品质项目扎根热点区域；其二，地铁二号线开通，虽然周边1000米之内项目均价高于同区域同品质楼盘，但辐射范围有限，将会导致局部片区价格走高。
均价板块差异化持续明显，内六区新建住宅均价或将继续维持在7000元/平米，破万及以上项目成交将是拉高区域均价的主要因素。
根据线性回归模型及灰色关联度综合测算，预计20xx年内六区新建住宅价格介于6705-7395元/平米，8-%--12%涨幅。
第二篇：20xx年长沙楼市发展研究报告
20xx年长沙楼市发展研究报告
20xx年长沙楼市发展研究报告
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20xx年长沙楼市发展研究报告
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[20xx年—20xx年上半年] 长沙楼市发展研究报告
长沙XX企业策划有限公司 20xx年11月 编撰
前 言
本报告主要针对目前房地产发展状况、重点研究长沙市（20xx年-20xx年上半年）供求发展变化、消费群体消费心理发展变化、价格走势变化、竞争发展变化、政策导向等变化发展，并以调查项目周边竞争楼盘及选取几个大型楼盘的的营销状况，分析长沙房地产—大河西先导区的发展趋势，期望从中获得启示，以指导实践。
本报告资料来源及分析研究方法说明
在编撰报告时，一方面我们通过摘录长沙市相关权威部门发布的各种权威刊物内的数据，主要如：长沙市房产管理局、长沙市房产研究中心主编发布的权威刊物的数据；市统计局发
布的统计数据；长沙市建设委员会、长沙市房地产开发协会的《长沙市房地产开发预警预报信息系统》发布的相应数据及其他有关权威部门的统计数据，这里不做详尽说明。通过整理、分辨、援引本报告研究所需的相应数据资料，并对各数据进行对比分析，研究这几年间各参考因素的数据发展变化，从而对长沙市及岳麓区的地产市场发展进行预判。另一方面，我们通过对微观的个体楼盘进行市场调查，包括个体性访谈等研究方法，通过展现典型楼盘的营销发展现状以及获取房地产利益相关者对于楼市的判断，以期望从微观个体的表现获得某些参考。
同时，我们对06-08年的关于国家出台的对于房地产市场的主要相关政策也进行了归纳分析，结合以上市场分析，力求提高一个比较完整的地产市场参考预判依据。
☆☆必须说明:以上各权威部门由于自身的取样数据与统计方法不同而导致统计结果各不相同，有些数据还相差较大，给研究工作造成了很大的麻烦。在具体的数据取样中，我们采取：房源供需环节数据主以房产管理局发布的为准；由于房产管理局发布权威数据的投资开发环节主要是采用政府统计局的数据，为了保持数据分析的统一性，投资开发环节的数据亦以统计局为准，对于长沙市建设委员会、长沙市房地产开发协会的《长沙市房地产开发预警预报信息系统》发布的相应数据只作为本报告的有关数据的补充。
目 录
第一部分 长沙市房地产发展定性及发展走势分析?????????
第一节 长沙市经济与城市发展宏观概览????????????一、长沙市经济发展变化【2006-2008】?????????????二、长沙城市发展规划及趋势变
化????????????????第二节 长沙市房地产市场发展研究??????????????一、长沙市房地产市场整体发展概述 [十年发展、三大阶段] ????二、长沙房地产市场整体供求变化????????????????
1、长沙房地产市场投资情况研究（06-08年上半年）????????
2、长沙房地产市场开发与供给情况研究?????????????
3、长沙房地产市场销售情况??????????????????
4、长沙市房地产供求变化研究?????????????????
5、长沙市房地产开发与销售各数据归纳对比分析?????????
6、长沙市商品房价格变化研究?????????????????
7、长沙市商品房销售金额及对比分析??????????????
8、顾客消费心理变化研究???????????????????三、国家与长沙市房地产宏观调控政策研究(20xx年至今) ?????
第二部分 岳麓区房地产发展定性及发展走势分析????????第一节 岳麓区经济与城市发展宏观概览????????????一、岳麓区经济发展概览（20xx年-20xx年上半年）????????
二、岳麓区——大河西先导区城市发展规划及趋势变化???????
第二节 岳麓区房地产市场发展研究???????????????
一、岳麓区房地产发展概述??????????????????二、岳麓区06-08年整体供求情况及其变化????????????
1、06-08年岳麓区房地产开发投资数据对比分析?????????
2、06-08年岳麓区土地成交情况对比分析????????????
3、06-08年岳麓区房地产施工面积情况对比分析?????????
4、06-08年岳麓区房地产竣工面积情况对比分析?????????
5、06-08年岳麓区商品房及住宅批准预售面积对比分析??????
6、06-08年岳麓区商品房及住宅销售面积对比分析????????.
7、综合小结?????????????????????????
三、06-08年岳麓区房地产市场整体价格变化???????????
第三部分 区域性代表楼盘目前营销现状及部分大盘地产的走势研究?
第一节 区域代表性竞争楼盘营销现状??????????????第二节、部分代表性
大盘营销开发状况及小结???????????第四部分、长沙房地产市场整体市场表现及预判??????????
第一部分 长沙市房地产发展定性及发展走势分析
第一节 长沙市经济与城市发展宏观概览
一、长沙市经济发展变化【2006-2008】 长沙经济近年来发展迅速，是全国经济增速较快省会城市之一。
06年，全市全年实现GDP1790．66亿元，同比增长14．8%，连续5年增速超过14.5%。这一增长幅度比全国快了4.1个百分点，比全省快了2.7个百分点，在全国26个省会城市中排第11位，而增速则排名第10位。
07年在06年的基础上再度大幅增长，GDP总值达到2190亿元，增幅达21%。三大产业产值分别达到了138.80、984.83、1066.62亿元，幅度分别为6.5%、17.0%和16.5%。
08年，尽管世界金融危机已对全球经济产生影响，并逐步波及到内陆，但长沙1—9月三大收入依然实现同步增长：GDP总值达到2092.9亿元，增速15%，几乎相当于07全年的GDP总值。长沙市城市人均可支配收入已达13959元，同比增加1669元，涨幅13.6%。农村居民人均现金收入已达7987元，增加1504元，增长23.2%。
三年来，长沙经济始终保持14%以上高增长速度，已成为中部城市重要经济增长极，省会城市中经济排名也不断向上爬升，已连续多年保持全省“经济第一市”荣誉。08年，国家批准长株潭城市群进行“两型社会”建设，这对长沙来说无疑是一个新的经济机遇。在沿海产业向内地转移与两型社会建设的机遇下，长沙经济将会更快、更好地向前发展。这对于房地产业的发展来说，无疑呈现了一个好的基本面。
2006～2008.9长沙GDP增长情况一览表
年份 GDP总值（亿元） 增长（%） 产业产值 产业增长比例
第一产业 第二产业 第三产业 第一产业 第二产业 第三产业
20xx年 1798.96 14.8% 130.33 841.74 915.55 5.7% 15.9% 15.3%
20xx年 2190 16.0% 138.80 984.83 1066.62 6.5% 17.0 16.5%
20xx年1-9月 2092．9 15% 120.9 1055.8 916.2 6.7% 15.7% 15.2%
[以上数据来源于长沙市统计局发布公报]
二、长沙城市发展规划及趋势变化
近年来，长沙经济高速发展，城市发展日新月异，城市格局不断变化。主要体现在以下几个方面：
1.城市规模不断扩展
由于城市化步伐加快，市区规模逐渐加大，二环线已不再是城市的边缘，三环建设已热火朝天的展开。融城及“３＋５”城市群的建设，“两型社会”先导区的规划，让长沙城的疆域不断地扩大。
2.市区内的改建和扩建
市区内基础设施、旧城改造不断完善，道路、高楼、配套都向着国内一线城市甚至国际水平发展。
3. 融城建设和两型社会
长株潭融城是湖南早已提出的城市发展规划， 08年国家特批作为“两型社会”建设，并确定将长沙市岳麓区和望城县的部分乡镇整合为大河西，以作为“两型社会”建设先导示范区。行政区划调整首先展开：
１）望城县坪塘、含浦、莲花、雨敞坪四镇划归岳麓区
２）雷锋镇由望城县委托长沙高新技术开发区管理（名义上保留在望城县境内，实际划入长沙高新区范围，长沙高新区是市直管国家级高新区）
３）望城县行政中心迁至星城镇同心村、竹山坡村。
经过区划调整，长沙市区面积由原来的572.68平方千米扩大为964.58平方千米，市区户籍人口也从218.61万（07年末）上升至约237万左右。岳麓区面积由155.42平方千米扩大
为547.32平方千米，几乎达到了原长沙市区面积的总和，一跃取代开福区成为长沙市面积最大的市辖区；户籍人口由43.1万（07年末）上升至约61万，取代雨花区成为长沙市户籍人口最多的市辖区。望城县的总面积由平方公里变为1344.97平方千米减少至953.07平方千米，面积已经小于长沙市区。户籍人口则从71.2万人（07年末）减少至53万左右，不但少于长沙所辖其他三县市，也少于长沙市岳麓区，和雨花区户籍人口相仿。
面积扩充，人口增加，长株潭融城及“两型社会”的建设，必将使长沙汇聚更多的人流、物流、资金流与信息流，商机与各种劳动机会大副增长，长沙的城市建设将日新月异。
第二节 长沙市房地产市场发展研究
一、 长沙市房地产市场整体发展概述 [十年发展、三大阶段]
房地产业发展自有其固有发展规律。长沙房地产发展从19xx年算起，到现在已约十年，基本形成了其十年的发展规律。
期间可划分为三个阶段：1997-20xx年为平稳发展期；2005-20xx年为发展增速期；进入20xx年，则进入高峰调整期。
从19xx年开始，随着中国住房改革制度的正式实施，长沙房地产市场真正具备了一个行业的发展属性，拉开了大规模房地产开发的序幕。尽管长沙房地产市场已于97年正式起步，但自97年至20xx年漫长的8年时间内，长沙的房地产市场相对处于低水平运营阶段，国字号房企占据了房地产市场的大半江山，无论是开发力度、开发理念等均处于房地产开发的下游阶段，进入04年以后，随着国家城市化进程的进一步加快，长沙房地产进入快速发展通道，房地产得到了长足发展进步；外地地产巨头亦纷纷抢滩长沙，各路诸侯以大投入、大手笔将长沙房地产市场推向了大盘化、品质化时代，房地产市场呈供销两旺的喜人态势，市场形势不断看涨，投资与投机性需求对于房价的拉升亦起了推波助澜的作用，经过05、06、0
7年三年时间，长沙房地产供给和价格已在08年初达到了新的峰值，房地产市场的行业性风险亦同步飙升，国家不断出台宏观调控政策以平稳地产市场以保持其健康发展。至07年底，长沙房地产市场已经出现风险加大的迹象，广、深、泸、京等大城市房地产泡沫开始破灭，全国地产市场形势急转直下，长沙亦未能幸免，严峻的房地产市场形势在08年尽情显现，商品房供过于求，成交面积和套数、都严重下滑，各开发项目不同程度地变相降价，中央与各地已出台了相应“救市”政策，全国地产步入了新的调整期。
二、长沙房地产市场整体供求变化
1、长沙房地产市场投资情况研究（06-08年上半年）
06年全年完成房地产开发投资近300亿，同比增长约17%，占全市固定资产投资26%以上。长沙房地产开发开始高增速向前发展。07年全年完成房地产开发投资约420亿，同比增长约40%，占全市固定资产投资27%以上。08年上半年完成投资195亿，同比增长约30%，占全市固定资产投资27%上。
数据来源于：长沙房地产政务信息网（鼎嘉企划整理）
从上表看出，06—07年投资增幅较大，达到同比增长40%,房地产市场处于上升状态，07年的房地产投资又主要集中在下半年，“疯狂的楼市”催生出疯狂开发投资，06—07年中频现“地王”的现象，北辰实业更以92亿天价夺得新河三角洲地块,刷新“中国地王”历史记录。而到08年，从08年上半年数据可以看出，由房地产市场的不景气，长沙房地产开发投资上升幅度已不如去年那样高涨。
2、长沙房地产市场开发与供给情况研究
⑴、06年全年商品房施工面积约2600万㎡，其中新开工面积约900万㎡，竣工面积约500万㎡，同比分别增长42%、29%、24%。同年，全市商品房累计批准预售751.40万㎡，同比增长28.62%；其中住宅批准预售656.65万㎡，同比增长42.80%。(详见20xx年长沙房地产市场供给面积表)
⑵、07年全年商品房施工面积约3100万㎡，其中新开工面积约1100万㎡，竣工面积约530万㎡，同比分别增长约25%、19%、4%。全年商品房累计批准预售937.49万㎡，同比增长
22.10%；其中住宅批准预售759.72万㎡，同比增长12.81%。(详见20xx年长沙房地产市场供给面积表)
⑶、08年上半年商品房施工面积约3800万m2，其中新开工面积约1040万m2，竣工面积约320万m2，同比分别增长约44%、102%、9%；上半年，全市商品房累计批准预售561.97 万m2，同比增长56.96%；其中住宅批准预售481.46万m2，同比增长58.25%。(详见20xx年上半年长沙房地产市场供给面积表)
以上各年度商品房供应数据详述如下:
20xx年长沙房地产市场供给面积表：
商品房 商品住宅
批准预售面积（万㎡） 同比（%） 比例（%） 批准预售面积（万㎡）
全市 751.40 28.62 100% 656.65 42.80% 100%
开福区 92.83 1.80 12.35 85.54 -1.83 13.03
天心区 167.83 90.07 22.34 150.73 83.10 22.95
雨花区 230.69 25.54 30.70 198.81 26.55 30.28
岳麓区 162.70 66.86 20.65 146.87 62.06 22.37
芙蓉区 97.36 -8.40 12.96 74.69 -26.07 11.37
数据来源：长沙房地产政务信息网
20xx年长沙房地产市场供给面积表：
商品房 商品住宅
批准预售面积（万㎡） 同比（%） 比例（%） 批准预售面积（万㎡）
全市 937.49 22.10 100% 759.72 12.81 100%
开福区 193.45 105.59 20.64 162.92 87.69 21.45
天心区 197.75 16.55 21.09 152.61 0.45 20.09
雨花区 285.03 23.02 30.41 233.66 17.25 30.75 %）%）%）%） 同比（ 比例（ 同比（ 比例（
岳麓区 149.29 -13.10 15.92 116.70 -25.20 15.36
芙蓉区 111.97 11.34 11.94 93.83 18.06 12.35
数据来源：长沙房地产政务信息网
20xx年上半年长沙房地产市场供给面积表：
⑷、06—08年长沙房地产开发供给研究
根据以上数据,并将各年度开发情况对比分析,可以得到以下两个结合开发与供给的年度变化情况，进行对比分析。如下:
图表：长沙06-08年上半年房地产开发情况对比柱状图
图表：长沙市商品房预售面积增长研究
归纳以上数据及变化并进行对比分析:三年来，长沙房地产市场一直处于高速发展状态，开工面积和竣工面积增幅较大，供给面积亦向上攀升。06年的商品房供给已经处于高位，达到751.4万平米,同时07年的实际批准预售面积较大，但增幅是三年来的最低点，07年的火爆市场需求彻底掀起了08年的开发狂潮 (过热需求催生了价格上涨) ，08年上半年开工面积同比增长高达102%，施工面积扩大到3800万平米, 根据目前市场供需表现，预计08年下半年开发增长幅度将微降,但市场供给由此拉向高峰阶段,现有施工面积消化将成为明后两年市场主题。
分区来看，雨花区是当之无愧的供给冠军，每年批准预售面积都是全市最多的，其次为天心区，再次为岳麓区。
3、长沙房地产市场销售情况
⑴．06年全市商品房累计销售690.19万㎡，同比增长8.01%；其中住宅销售625.47万㎡，同比增长11.00%，占商品房销售面积的比重为90.62%。销售金额193亿元，与去年同期相
比增长14%。
20xx年长沙商品房销售面积一览：
商品房 住宅
销售面积（万㎡） 同比（%） 比例（%） 销售面积（万㎡） 同比（%） 比例（%） 全市 690.19 8.01 100% 625.47 11.00 100%
开福区 107.04 20.85 15.51 102.07 23.06 16.32
天心区 107.73 19.03 15.61 100.44 -9.22 16.06
雨花区 192.84 23.02 27.94 170.27 28.78 27.22
岳麓区 154.5 35.49 22.39 143.07 33.06 22.87
芙蓉区 128.08 -8.25 18.56 109.62 -10.25 17．53
数据来源：长沙房地产政务信息网
（2）．07年全市商品房累计销售894.17万㎡，同比增长29.44%；其中住宅销售803.77万㎡，同比增长28.46%，占商品房销售面积的比重为89.89%。同时销售金额达306亿元,同比增长59%.
20xx年长沙商品房销售面积一览：
商品房 住宅
销售面积（万㎡） 同比（%） 比例（%） 销售面积（万㎡） 同比（%） 比例（%） 全市 894.17 29.44 100% 803.77 28.46 100%
开福区 153.49 45.14 17.17 141.96 40.44 17.66
天心区 182.71 71.34 20.43 164.59 65.82 20.48
雨花区 256.41 30.40 28.68 227.72 31.13 28.33
岳麓区 160.47 4.74 17.95 151.19 6.66 18.81
芙蓉区 141.09 9.75 15.78 118.31 7.63 14.72
数据来源：长沙房地产政务信息网
(3).08年上半年全市商品房累计销售347.74万m2，同比减少22.89%；其中住宅销售291.44万m2，同比减少28.20%，占商品房销售面积的比重为83.81%。商品房销售金额为141.54亿元，同比减少0.77%，其中住宅成交金额为105.90亿元，同比减少11.45%。 20xx年上半年长沙商品房销售面积一览：
数据来源：长沙房地产政务信息网
(4).06-08年上半年长沙房地产商品房销售面积变化分析
表一: 06-08年上半年长沙房地产商品房销售面积变化对比分析
通过各年度销售面积同比数据分析得出,消费群体的购房倾向主要集中在下半年。必须看到，进入08年,商品房的消化速度已不如前面两年,除开福区外，其他各区销售皆出现较大幅度的同比减少，芙蓉区与岳麓区减少程度较大。市场开始遇冷。一方面归咎于国家对房地产业的宏观调控政策的逐步显现，投资性与投机性需求基本得到抑制，改善性需求也在政策下有所收敛；另一方面则应该归咎于利润最大化导向下过高的房价让刚性需求群体无法企及，从而使市场需求大大降低。需求群体在看跌市场，购买信心严重受挫。
4、长沙市房地产供求变化研究
（１）、长沙市商品房整体供销变化研究
对比06年—08年上半年的供销情况，如下表：(单位：万㎡)
年份 商品房供给面积 商品房销售面积 商品房供销比 商品住宅供给面积 商品住宅销售面积 商品住宅供销比
06年 751.40 690.19 1.09：1 656.65 625.47 1.05：1
07年 937.49 894.17 1.05：1 759.72 803.77 0.95：1
08上半年 561.97 347.74 1.62：1 481.46 291.44 1.65：1
总计 2250.86 1932.1 1.16：1 1897.83 1720.68 1.10：1
06年长沙市商品房供销比1.09：1，运营平稳，商品住宅供销比为1.05：1,对比05年增大了0.24，已由05年供不应求发展到供求基本均衡。07年商品房供销比为1.05：1，其中商品住宅供销比为0.95：1，供销亦呈现基本平衡。随着下半年各楼盘的陆续上市，供求关系仍然在年内得到了明显改善。然而到20xx年上半年，商品房供销比为1.62：1，其中商品住宅供销比为1.65：1，剔除掉非市场定价类住宅后，全市商品房供销比更加增大，进一步证实了今年商品房销售市场的严峻性。
（２）、长沙市分区商品房供销变化研究（单位：万㎡）
区域 06-07年总供给面积 06-07年总销售面积 06-07年供销比 08年上半年总供给面积 08年上半年总销售面积 08上半年供销比
开福区 286.28 260.53 1.10：1 138.28 73.63 1.88：1
天心区 365.58 290.44 1.26：1 85.00 68.22 1.25：1
雨花区 515.72 449.25 1.15：1 188.61 100.85 1.87：1
岳麓区 311.99 314.97 0.99：1 115.87 56.57 2.05：1
芙蓉区 209.33 269.17 0.78：1 34.21 48.47 0.71：1
总计 1688.9 1584.36 1.07：1 561.97 347.74 1.62：1
分区来看，06-07年长沙市各区供销基本平衡，转入08年，各区除芙蓉区、天心区较前两年基本持衡外，其他各区皆转入了较大供大于求，芙蓉区与天心区占据长沙中心，地理位置优越，依然是置业群体的首选区；长沙市分区供给和销售绝对量最大的都是雨花区。岳麓区在06-07年两年供销最为平衡，供销比为0.99：1，供给方面列全市各区第三，销售排在第二位，但到08上半年，岳麓区已然成为了各区供销比最大区域，达到2.05:1。“岳麓区已然成为了长沙市的热门开发板块，市场供给一路加大，由于相对市中心偏远,需求暂时有限, 进入08年后,供求关系已严重失衡，竞争激烈。
5、长沙市房地产开发与销售各数据归纳对比分析
通过对06年—08年上半年长沙房地产市场的施工面积、新开工面积、竣工面积、商品房批准预售面积、商品房销售面积、住宅预售面积、住宅销售面积等数据进行对比分析，将更为清晰地认识长沙房地产市场的发展趋势。（单位：万㎡）
年份 施工面积 新开工面积 竣工面积 批准预售面积 商品房销售面积 商品住宅预售面积 商品住宅销售面积
06年 2600 900 500 751.40 690.19 656.65 625.47
07年 3100 1100 530 937.49 894.17 759.72 803.77
08上半年 3800 1040 320 561.97 347.74 481.46 291.44
整体来看：开发方面，０８年市场行情突然转冷，新开发将走向更为谨慎，市场将主要发展对０６年、０７年所购土地的开发消化：08年上半年的新开工面积（1040万㎡）也几乎与07年全年（1100万㎡）相当，而施工面积已达到3800万平米；销售方面，从08年开始，长沙市的商品房供销比已较为严重地失去了平衡，供过于求，这与政府的宏观经济调控有必然关系，但让房地产行业健康发展始终是发展最终方向。市场已然竞争激烈，消费群体对市场缺乏信心,各地政府救市政策已陆续出台,市场日后将如何走,有待进一步分析。 ６、长沙市商品房价格变化研究
价格变化是衡量一个地区房地产市场发展的重要因素，价格的波动也是房地产市场分析的重要组成部分。长沙房地产市场高速发展这几年，价格始终是处于上涨的状态。
（１）06—08年上半年各年度商品房价格描述
20xx年，全市商品房均价为2991元/㎡。
其中，商品住宅平均售价为2691元/㎡，同比上涨5.99%；商品房非住宅平均售价为5468元/㎡，同比下降5.13%。
分区来看，天心区商品房成交均价最高，均价为3380元/㎡；岳麓区商品房成交均价最低，均价为2542元/㎡。
20xx年长沙市商品房分区价格表
20xx年全市商品房均价为3601元/㎡。
其中，商品住宅平均售价为3372元/㎡；商品房非住宅平均售价为5485元/㎡。
分区看，20xx年芙蓉区商品房、商品住宅成交均价最高，分别为3944元/㎡、3642元/㎡；岳麓区成交均价最低，分别为3137元/㎡、2996元/㎡。天心区、岳麓区低于全市均价，其余三区已达3500元/㎡上。
20xx年上半年，全市商品房均价为4410元/m2。
其中，商品住宅平均售价为3978元/m2，商品房非住宅平均售价为6402元/m2。
分区来看，今年上半年芙蓉区商品房成交均价最高，均价为4766元/m2；开福区商品住宅成交均价最高，均价为4203元/m2；岳麓区商品房、商品住宅成交均价均最低，均价分别为3786元/m2、3474元/m2。全市仅岳麓区、天心区商品住宅均价低于全市均价，其余四区商品住宅均价目前已达4000元/m2以上。
（2）长沙房地产市场价格变化研究
整个长沙市均价从06年的2991元/㎡，到07年的3601元/㎡，直至08年上半年的4410元/㎡，每年涨幅600-800元/平米，这是非常大的。
年份 商品房 其中：住宅
均价（元/㎡） 同比 均价 同比增长
06年 2991 -1.29% 2691 5.99%
07年 3601 20.4% 3372 25.3%
08年上半年 4410 22.5 3978 18.0%
从以上图表来看，06-07-08年初,价格大幅上扬,反映了长沙房地产市场的快速发展。08年
上半年基本已达到价格的高峰，依目前的市场形势,下半年价格将走向下跌，甚至不排除有高位跳水的可能。
06年价格在05年的基础上有所回落，（05年我市商品房的销售均价为3030元/平方米，其中商品住房销售均价为2539元/平方米）主要原因是国家政策的调整，出台对房地产产业过快增长的抑制政策影响了市场销售和购买信心。进入07年后，房地产市场的异常火爆也拉动了价格的上升。08年上半年延续了07年的态势，同时地价和建安成本的上升等因素共同造成了价格的上升。
分区来看，近几年来芙蓉区是长沙均价最高的区，而岳麓区是长沙均价最低的区。岳麓区由于开发较晚，属于较新的开发区域，近年来由于国家和省政府规划才成为重点开发区域，地价等相关因素也是近几年才有走高的趋势，所以房地产均价相对于其他各区要低很多，也一直低于长沙市整体均价。
７、长沙市商品房销售金额及对比分析
数据来源：长沙市房地产政务信息网
06年销售面积同比上升8.01%，销售状况较好，销售金额同比增长14%；07年长沙房地产市场迎来高峰期，无论是销售面积还是销售金额，增长幅度都相当大；进入08年来，由于宏观调控政策和财政政策对房地产市场的抑制作用开始显现，房地产市场销售大幅下跌，销售面积和销售金额下降幅度达到20%以上，预计下半年房地产市场仍无法从低迷中好转。
8、顾客消费心理变化研究
买涨不买跌，涨时疯狂购买，跌时不到万不得已不出手。
房地产业是具有保值增值功能的产业，同时是可以满足人民基本住房需求的大宗型产品。对于这样的产品，消费者的消费心理自然与一般普通消费品的消费心理不同，但必须看到，这样的消费品，亦有其自身的消费心理规律：那就是在为满足居住需求消费时是量力而行，而作为投资性的保值增值产品消费时则是买涨不买跌，涨时疯狂购买，跌时不到万不得已不出手。
相对而言，一般消费群体在购买房子时，因投资需求而形成的购买行为将超过对居住需求的
满足，从而，在房地产市场出现下降趋势时，消费群体普遍看跌，出手更为谨慎，持币待购，观望情绪浓厚。
20xx年长沙房地产市场供销两旺，受商品房供不应求、房价看涨等因素带动，广大住宅消费群体因担心房价上涨过快导致居住成本过高、买不起房等因素驱使，积蓄已久的刚性需求和改善型住房需求得到彻底的爆发，在房价大幅上涨的情况下，受利益的驱使投机性购房的比例有所加大，于是长沙房价在理性与非理性消费需求中大幅上升，市场风险在繁荣的表象下潜伏。
进入20xx年，延续06年火爆形势，07年房地产市场依然牛市，成交面积和成交套数在06年的基础上均有较大增长，广大住宅消费群体因担心房价过分上扬，于是发起了疯狂抢房浪潮，有钱买、没钱的借钱买，房地产市场陷入“越涨越买”、“越买越涨”的购房怪圈，非理性抢购导致长沙楼市短期供不应求和价格直线上扬，至07年底，国家颁布的一系列调控政策（特别是对二次置业的严控）的作用开始逐步显现，全国房地产形势发生扭转，长沙房地产市场也逐步进入调整期，市场需求急剧减少；时至20xx年初，长沙房地产市场进入低迷期，消费者对楼市的信心跌至谷底，观望态势严重加剧，“买涨不买跌”，消费者持币待购现。可以预见，受消费者对楼市信心不足的影响长沙房地产市场第四季度的销售形势依然较为严峻。
三、国家与长沙市对房地产市场宏观调控政策研究(20xx年至今)
20xx年政府出台的主要宏观调控政策
综合政策方面：
1、20xx年5月17日，在国务院常委会议上提出了促进房地产业健康发展的六项措施，业内人士称“国六条”拉开了新一轮房地产调控的序幕。
2、建设部等九部委随后制定了《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》即“国十五条”，提出了各项政策措施，并根据房地产市场的新情况对部分政策措施作了适当调整。
3、进入7月以来，建设部等部委联合发布了多项通知，最主要的政策包括“90/70”和“外资限炒令”。“90/70”政策规定明确了住房结构比例，“外资限炒令”规范外商投资房地
产市场准入。
税务政策方面： 5月30日，国家税务总局发布了《关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知》和《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》，要求各级地方税务局要严格执行20xx年6月1日后的个人住房将购买不足5年的住房对外销售时全额征收营业税。
土地政策方面：国务院、国土资源局根据配合中央及各部委联合精神，制定了配套土地宏观调控政策，规范招标拍卖的国有土地使用权的范围，制定了《关于制止违规集资合作建房的通知》，严禁以任何名义任何方式搞集资建房。
金融信贷政策方面：中国人民银行提高了贷款基准利率，进一步抑制投资需求，稳定房地产价格。7月，银监会发布《关于进一步加强房地产信贷管理的通知》，提出了九项要求，完善房地产信贷管理相关制度及措施。11月，财政部等部委联合印发了《关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知》，对新增建设用地土地有偿使用费有关政策作出了重大调整。
20xx年政府出台的主要宏观调控政策
综合政策：八月国务院《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地的年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%。经济适用住房建筑面积控制在60平方米左右。9月七部门联合发布《经济适用住房管理办法》，经济适用住房单套的建筑面积控制在60平方米左右，住满5年补齐相关价款后可获完全产权，上市交易。
土地政策方面：
1、7月国土资源和房屋管理局《出让项目土地使用权转让审核工作程序》，严格控制土地的转让环节，同时，使拿地成本增加，控制开发商囤积土地。
２、10月国土资源部出台《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》。这一政策出台不仅规范了拿地程序，还将大大打击部分开发商蓄意囤积土地的行为。
金融信贷政策方面：
１、20xx年1-11月中央行连续上调存款类金融机构人民币存款准备金率和贷款基准利率，最后一次调整后存款类金融机构人民币存款准备金率达到13.5%，一年期存款基准利率从2.52%提高到3.87%。
２、9月中国人民银行、中国银监会《关于加强商业性房地产信贷国力管理的通知》，提高第二套房贷比例首付，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍，且首付比例和贷款利率应根据房屋套数再增加而增加。 20xx年政府出台的主要宏观调控政策
综合建设方面：
1、20xx年1月3日，国务院出台《关于促进节约集约用地的通知》，20xx年6月底前，各省要将闲置土地清理处置情况向国务院作出专题报告；要优化住宅用地结构，确保不低于70%的住宅用地用于廉租房、经济适用房、限价房和90平方米以下普通商品房的建设。在闲置土地处置上，首次提出要对闲置土地研究征缴增值地价。可以看出，继续打击“屯地、炒地”仍然是房地产调控的重要目标。
2、10月22日:从20xx年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。同时,下调个人住房公积金贷款利率,各档次利率分别下调0.27个百分点。
税收方面：
１、《关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》——对非经济适用房开发项目的预计利润率作出规定：位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城区和郊区的，不得低于20%；位于地级市、地区、盟、州城区及郊区的，不得低于15%；位于其他地区的，不得低于10%；经济适用房维持3%。
２、《耕地占用税暂行条例实施细则》——首次明确医院、学校职工住房占地和经营用地要
按适用税额缴税，并调高了延续20年的旧标准。
金融信贷方面：
人民银行在20xx年继续大幅上调存款准备金率，这反映了国内通货膨胀压力仍然较大、国家实施从紧货币政策的方针未变。对房地产市场来说，银根收缩客观上将使开发企业面临更大的资金压力。
从20xx年9月16日起，下调一年期人民币贷款基准利率0.27个百分点；存款基准利率保持不变。从20xx年9月25日起，除工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、邮政储蓄银行暂不下调外，其他存款类金融机构人民币存款准备金率下调1个百分点。10月9日，央行再次降息。10月15日起下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点；10月9日起下调一年期人民币存贷款基准利率各0.27个百分点。其他期限档次存贷款基准利率作相应调整。
20xx年长沙市 “救市”政策
救市第一招：全面推行货币补贴方式
7月22日，长沙市人民政府出台了《关于促进我市房地产业健康发展的若干意见》(以下简称《意见》)，其中对补贴方式做出了明确规定。
按照《意见》要求，长沙市的经济适用住房将全面推行货币补贴方式，停止实物分配。具有经济适用住房购买资格的城市居民，在购买普通商品房时，由政府给予货币补贴。业内人士认为，这意味着经济适用房建设资金将直接进入房地产交易环节。
此外《意见》还对廉租房和棚户区的拆迁补贴作出了规定。廉租住房坚持租赁补贴为主，实物配租和租金核减为辅的方式，适时提高廉租住房保障标准，扩大租赁补贴保障范围，做到应保尽保。棚户区拆迁安置原则上实行货币补偿。被拆迁人按有关规定取得的拆迁补偿款，免征所得税。被拆迁人购置住宅的，其购房成交价格中相当于拆迁补偿款的部分免征交易契税。 长沙有关部门在长沙全面实施安居工程建设动员大会上透露的消息是：20xx年的补贴标准为低收入无房家庭每户8万元，低收入住房困难家庭和棚户区、片区改造等重点拆迁户每户
5万元。有数据显示，目前长沙市城镇最低收入家庭中，还有11138户无房户，人均12平方米以下的住房困难户还有5206户，经济适用住房积压待购户约3.15万户；棚户区改造任务繁重，全市二环线以内就有成片棚户区5万多户18万余人，棚户区总面积899万平方米。 从这些情况来看，如果货币补贴顺利进行，将有一大笔资金进入长沙楼市。
救市第二招：下调二手房交易综合税
对于二手房交易综合税，《意见》规定将暂时从原来的1.98%下调至1.1%。对于二手房买卖，长沙市政府制订了“打包”的优惠政策：在20xx年12月31日前出售二手商品房，并购买普通商品房的，其二手商品房交易所交营业税由财政给予全额补贴；简化二手房交易手续，实行一站式服务；推行买卖合同网上签约和交易资金银行托管制度。
在长沙，很多从事二手卖中介的人都认为过高的税收限制了当地的二手房交易。《意见》公布后，部分业内人士称，这可能将提前结束一些购房者的观望情绪，释放一部分消费者的购房欲望。
救市第三招：给房地产商解压
除了制订政策提高购房者的信心外，长沙市政策也给房地产商一系列的“好处”。《意见》规定，对房地产开发企业的营业税、企业所得税、土地增值税等税种不得违反法律法规提前收取。对房地产开发过程规费进行一次清理，没有政策规定的坚决取消，能降低标准的尽量降低标准。取消由各区收取的教育配套费。基础设施配套费(在办理建设用地审批手续未缴纳的)、劳保基金、人防易地建设费等报建费推迟至办理商品房预售许可证时收取，房屋维修基金推迟至办理产权分户时收取。
这些“优惠”对于普遍资金链紧张的房地产商来说无疑是极大的“福音”，而更重要的是，它被当地的一些房地产商认为，这是政府在清楚地传达一种政策导向，在大感“冬天已来”的整体不景气环境下，长沙的房地产商似乎是“宠儿“。
救市第四招：公积金贷款首付降为20%
此外《意见》还给那些想利用公积金买房的长沙市民带来了好消息：购买第一套商品房申请住房公积金贷款的，首付房款比例由30%调整为20%，贷款最长期限由20年调整为30年。
这个政策对于购房者来说，无疑是一个积极信号。此外长沙住房公积金管理中心副主任苏先啟称，长沙市民到住房公积金管理中心办理相关业务，在手续齐全的情况下，办理住房公积金贷款，10个工作日办结；办理住房公积金支取，1个小时办结；与房地产开发企业签订按揭贷款合作协议，5个工作日完成。
小结：
06年是国家调控政策出台较多的一年，先后出台的“国六条”和“国十五条”为新一轮房地产宏观调控定下了基调，并从金融信贷、税收、土地和建设方面制定了一系列配套政策。金融方面屡屡加息、税收方面加强土地交易税费、土地增值税和房地产商品房交易税费的管理、土地方面打击囤地和炒地现象、90/70政策调节商品房供应结构外资限炒令限制外资炒房等。从调控的目的看，防止投资过快增长、防止信贷投放过大以控制金融风险，保持房地产健康稳定发展是０６年－０８年初房地产调控的重要目的。
20xx年，在06年调控基础上，相关政府部门陆续出台《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》、《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》和《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》，主要从资金方面严格控制房产开发与交易环节，特别是对二次置业的政策规定，严格控制与杜绝市场上投资投机炒房行为，以使房地产市场走向理性与健康。至07年底，宏观调控效果逐步显现，加上冰灾“封锁”，房产交易日渐减少，看房客户更是足不出门，楼盘销售中心“门可罗雀”，投资与投机炒作日渐减少，房地产市场过热火暴现象有所逆转。
至20xx年，一方面：06年和07年出台的宏观政策效果相继得到显现，国家对于维持房地产市场健康发展的整体政策没有变化，打击囤地、炒地和从紧的货币政策仍未改变并在此基础上更为细化和具体；市场上的过热投资与投机行为得到规范；住宅供应结构得到改善，经济适用房、保障性住房、廉租住房的供给增多；房地产信贷市场与房地产的开发门槛提高??房地产的整体市场已得到改善。
另一方面，在房地产整体市场环境得到改善的同时，市场上也相继呈现之前“混乱”市场行为种下的“后果”：房地产价格出现泡沫，需求者购买力难以支撑高房价；开发成本不断增
加；融资困难，开发商资金出现突然性严重短缺；市场供应远远大于需求，销售难行，降价风波层出不穷；房子的质量问题喋喋不朽??消费者对于市场的信心严重不足，普遍看跌，并形成恶性循环。即使中央与地方政府出台“救市”政策、开发商出台让利举措，都难以让市场立即恢复信心并轻易出手。
总体上来看，200８年中央针对金融以及房地产市场的一系列调控政策，已经为20xx年乃至以后更长时期我国房地产市场，特别是住宅市场的发展确定了明确的政策取向。那就是坚持房地产业的国民经济支柱地位，保持房地产市场稳定健康发展。
第二部分 岳麓区房地产发展定性及发展走势分析
第一节 岳麓区经济与城市发展宏观概览
一、岳麓区经济发展概览（20xx年-20xx年上半年）
20xx年-20xx年岳麓区经济一致保持着高速稳定的增长，呈现出喜人的发展态势。
06年,岳麓区国民经济继续平稳快速发展,经济活力显著提升, GDP达到154.2亿元,同比增长15.8%,增速位居长沙五区之首。20xx年岳麓区经济运行的稳定性和协调性进一步增强,GDP达到191.6亿元,全年生产总值增速超过全市水平1.7个百分点。20xx年1-6月，全区经济在二、三产业推动下，增长继续保持高速平稳态势。
年份 GDP总值（亿元） 增长（%） 产业增加值（万元） 产业增长比例
第一产业 第二产业 第三产业 第一产业 第二产业 第三产业
20xx年 154.2015 15.8% 26630 538099 977286 4% 21.8% 13.2%
20xx年 191.614 17.7% 30306 720461 1165373 2.0% 22.2% 15.8%
08上半年 114.6 18.0％ 18200 480300 647500 1.5% 26.0% 13.6%
（长沙市岳麓区20xx年、20xx年、20xx年1-6月国民经济和社会发展统计公告） 河西岳麓区经济发展一直相对比较靠后。随着长沙城市化进程的加快，向以文化与生态著称岳麓区在整个长沙的地位越来越突出，这几年岳麓区的经济发展非常迅猛。市府西迁后，目前岳麓区基础设施已经更加完善，交通更加便捷，人文浓厚，生态良好，土地富裕，高科技产业与文教服务产业快速发展。大河西先导区的规划实施，将更加助推岳麓区经济的长足飞
速发展。
二、岳麓区——大河西先导区城市发展规划及趋势变化
20xx年长沙大河西先导区正式进入启动建设阶段，标志着岳麓区进入了一个新的发展时代。岳麓区也必将乘此东风而进入飞跃式的发展时期。
初步设想，长沙大河西先导区发展将分三步走：
第一步，起步阶段（2008-20xx年），先导区骨架基本拉开，起步区（包括雷锋镇、含浦镇、坪塘镇、高新区部分区域，约１２０平方公里）主体功能区基本形成；
第二步，快速发展阶段（2013-20xx年），综合实力全面提升，核心区主体功能区基本形成； 第三步，成熟发展阶段（2021-20xx年），基本实现现代化，带动辐射能力显著增强，先导区基本建成。
1、起步区规划
先导区的规划区为湘江以西，涉及4个区县、15个乡镇，用地总面积约为1200平方公里，其中核心区用地总面积约570平方公里，起步区规划面积230平方公里。
产业布局 内容
三圈 传统服务业圈层 岳麓区二环线内 日常生活服务行业
高新技术发展圈层 麓谷高新区及其拓展区、大学城与含浦科教区和观音港湘江新城区 先进制造业发展圈层 望城经济开发区和宁乡金洲新区
一带 沿金洲大道、319国道产业拓展轴，以点轴发展模式，由东自西分别串联传统服务业聚集区、高新区、先进制造业发展区等
一心 现代服务业核心区 雷锋镇南 金融、信息、会议、商务、法律、中介等。
2、产业布局规划
3、交通网络规划
规划“三纵四横”的七条快速路，实现三路联运。
4、滨江发展带规划
将沿湘江西岸8个断面塑造成富有特色的滨江发展带。
5、综合旅游规划
强化山水洲城和文化优势，形成“两轴四区”的旅游发展结构。
6、近期重点规划
梅溪湖周边片区、岳麓山片区、坪塘片区、洋湖垸片区。
长株潭城市群“两型社会”综合改革试验先导区的设立，势必将进一步整合岳麓区资源并促其快速发展成为高新产业的聚集区、城乡统筹的样板区、生态宜居的新城区和支撑发展的增长极，成为一个全新的“环境友好型与资源节约型”——“两型”新城。这将为岳麓区房地产业带来新的发展机遇和挑战。
第二节 岳麓区房地产市场发展研究
一、岳麓区房地产发展概述
长期以来长沙市的发展重心在河东，河西岳麓区的房地产业发展可以20xx年长沙市政府迁至岳麓区为发展起步阶段，主要发展经济适用房、安置房。20xx年-20xx年是岳麓区房地产初步发展期,这一阶段，岳麓区城市进程加速发展,交通等基础设施逐步完善、人文与生态环境优势日渐凸显，人们对于岳麓区的人居态度日趋良好，岳麓区的发展商机汇聚了各方的投资资本,20xx年-到20xx年, 岳麓区的房地产建设已星罗棋布，更有外来品质大盘云集，在宽广的岳麓大地上“攻城掠地”，地产板块运动形成，如麓南板快、市府板快、麓谷板快、含哺板快等,仅金星大道沿岸，便聚集了十几个高品质楼盘。到０７年，岳麓区房地产开发投资已经达到67.25亿元,同比增长30.5%,价格也从04-05年的不到2000/平米一跃到目前的4400元/平米，可见发展速度之快。
事物总是辨证发展。迅猛的发展另一面，过热的投资热潮亦在岳麓区种下了虚拟的“泡沫”:20xx年上半年，岳麓区的供销比已近２：１，竞争的激烈与残酷可窥一斑。在全国房地产市场低迷时，岳麓区的地产市场亦难逃此运。
二、岳麓区06-08年整体供求情况及其变化
1、06-08年岳麓区房地产开发投资数据对比分析
岳麓区20xx年房地产开发投资额为476071万元，占全市（303.86亿元）15.67%；20xx年房地产开发投资额为672511万元，占全市（412.99亿元）16.28%。20xx年房地产开发投资额比06年增长196440万元，岳麓区占全市比重增长0.61个百分点，岳麓区房地产开发投资额增长速度较全市增长速度略有赶超。20xx年1-8月，岳麓区房地产开发投资额达到444525万元，达到20xx年全年的93.37%、20xx年全年的66.1%，预计20xx年岳麓区年度房地产开发总投资额将与20xx年持平。
岳麓区在房地产行业遇冷的阶段，房地产开发投资热度仍然不减，一个重要原因应归结于06-07年过热的行情,更多的企业投身于房地产业开发,现在还处于继续投资开发阶段。侧面体现了在20xx年区域土地市场过热之后，区域积压的开发压力在短期内难以消减。大河西先导区的确定也对岳麓区的投资增长起到了很大的作用.
（来自长沙统计信息网《岳麓区20xx年国民经济和社会发展统计公报》、《岳麓区20xx年国民经济和社会发展统计公报》及《20xx年1-8月经济运行月度快报》）
２、06-08年岳麓区土地成交情况对比分析
从岳麓区三年来土地成交情况来看，20xx年成交量最多，达到211.12万平米,这与房地产市场的阶段性发展状况是分不开的。20xx年房地产市场的井喷，使得许多开发企业、投资商均大规模的购置土地：相对于其他区域，岳麓区房地产开发进度较慢、量较少、土地存量较大，地价出让相对较低，以而成为开发商首先瞄准的一块投资宝地。但自转入20xx年，随着国家宏观调控政策的逐渐发力,投资与投机性需求逐渐撤离市场,先前的过热导致供应量过大,而市场消化进度急骤减少，严重的供需失衡犹如当头一棒,各投资开发商开始对置地谨慎投资，以而引发在20xx年的1-6月份，岳麓区土地成交面积骤减。
从今年的土地成交数据亦可侧面分析到以上的08年1-6月的房地产投资一个主要部分是从以往年份继续投资追加形成的。
（以上数据来自长沙市国土资源局网站）
3、06-08年岳麓区房地产施工面积情况对比分析
20xx年，岳麓区房地产施工面积为986.5万㎡，比20xx年增加305.9万平米，增长了44.95%。其中，包括了历史施工在建面积及当年新增开工面积。
可以预测,08年的施工面积总体上将不亚于07年,主要有两方面原因:一是原有项目的继续施工,二是现有项目的新近开工。土地增值税及相关的土地政策促使大面积的土地囤积难以再现，大面积的项目施工，必然导致大规模的市场供应，需求速度又没有跟上，这也导致了房地产营销新时代到来，即房地产的现房与准现房营销时代到来。一定的程度上加大了房地产行业的准入门槛。
（以上数据来自长沙统计信息网《岳麓区20xx年国民经济和社会发展统计公报》、《岳麓区20xx年国民经济和社会发展统计公报》）
4、06-08年岳麓区房地产竣工面积情况对比分析
20xx年，岳麓区新增房地产竣工面积为354.8万㎡，相比20xx年增长了76.8万㎡，增长了27.63%。
可以预测,由于06年与07的施工面积较大,到08年及09年,将有更大面积的房地产项目临近竣工,这也意味着08年与09年岳麓区市场上的房源放量增大，竞争将十分的激烈。主要的竞争层面更将是发生在现房与准现房之间，以往“炒楼花”似的营销将逐渐被市场边缘化。岳麓区目前的竞争形势即可以证明以上预测的准确性。
特别是在目前消费者普遍地对未来预期不好的情况下，依然是“楼花”的楼盘必将很难如以往那样轻而易举地取得消费群体的信任，“楼花”楼盘的营销将面临艰难的攻坚战。 （以上数据来自长沙统计信息网《岳麓区20xx年国民经济和社会发展统计公报》、《岳麓区20xx年国民经济和社会发展统计公报》）
5、06-08年岳麓区商品房及住宅批准预售面积对比分析
06年岳麓区商品房批准预售162.7万㎡，07年商品房批准预售149.29万㎡，07年较之06年出现供给量减少的情况。20xx年1-6月份商品房批准预售面积达到115.87万㎡，预计年度总供给量将超过前两年。三个时段内，住宅分别占批准预售商品房面积的90.27%、78.17%、80.91%。岳麓区，山水灵秀，人文浓厚，以“生态、宜居”著称，商品住宅面积占商品房面积绝大部分比列理所当然。
出现07年较之06年批准预售量减少的情况，颇难理解。按照０７年的行情，应该有更多的商品房放量市场才对，其实如果从通常的营销策略上即可分析得到：在投资型购房热潮的同时，０７年中出现比较多的项目进行控盘销售，岳麓区的房地产亦然，为追求销售价格的上涨，很多的项目进行了房源的捂盘销售。许多的项目一起捂盘销售，形式上形成房源的紧张局面，从而推高房价的上涨。07年房价的过快上涨固然还有其他原因,而从批准预售的数据分析后将使情形更加清晰明朗。
（以上数据来自长沙房产信息中心《20xx年长沙市房地产市场形势分析报告》、《20xx年长沙房地产市场情况分析报告》）
6、06-08年岳麓区商品房及住宅销售面积对比分析
06年与07年岳麓区商品房销售面积分别达到154.5万㎡和160.47万㎡，07年较06年增幅仅为3.8%。20xx年上半年，岳麓区商品房销售面积为56.57万平米，以半年度销售乘2来对比前两年销售，销售量已较大幅度出现下降。与第５点批准预售量比较，06年供销比微超1:1,07年已低于1：1，整体上07年岳麓区出现供不应求的局面，这在日涨的房价已得到表现。到08年,供销比猛然超过2:1，市场形势突然变化，让许多开发企业措手不及，竞争激烈，销售惨淡，降价吗，何去何从？
至今，房地产“救市”呼声日益高涨，08年下半年长沙市政府出台了系列救市政策，采取了如区域房交会、经济适用房货币补贴、降低交易税等救市行动以促进销售。
０６年与０７年的热销，各开发企业“理性”地通过捂盘控盘以提高价格，而当过热的投资与投机需求一旦撤去，则包括原来控盘的房源将一并涌向市场，导致供需的严重失衡。日降
的房价，已造成消费者信心由此大跌，难以恢复。（以上数据来自长沙房产信息中心《20xx年长沙市房地产市场形势分析报告》、《20xx年长沙房地产市场情况分析报告》）
7、为更直观说明问题，抽选以上重要数据进行对比分析小结如下：
年度 土地成交面积（万㎡） 房地产开发投资额（亿元） 房地产施工面积（万㎡） 房地产竣工面积（万㎡） 商品房批准预售（万㎡） 住宅批准预售（万㎡） 商品房销售面积（万㎡） 住宅销售面积（万㎡）
2006 58.9 476071 680.6 278 162.7 146.87 154.5 143.07
2007 211.12 672511 986.5 354.8 149.29 116.7 160.47 151.19
2008 19.05
（1-6月） 444525（1-8月） — — 115.87
（1-6月） 93.75
（1-6月） 56.57
（ 1-6月） 42.84（1-6月）
（以上开发数据来源于长沙市岳麓区年度国民经济和社会发展统计公报——长沙统计信息网）
小结：通过对比岳麓区06-08年期间的土地成交情况、房地产开发投资额、施工面积、竣工面积、商品房及住宅批准预售面积、商品房及住宅销售面积等数据之间的关系，可更加清晰地看到岳麓区这几年的市场变化：岳麓区房地产的发展亦如全国其他各地区的地产发展情形一样，出现了由“过热”走向“冷淡”的局面，这一冷淡局面已在接下来的08年第三季度表现得比较明朗。
在各组数据中，20xx年除批准预售面积低于20xx年外，其他各项均较之20xx年有较大增幅，这与20xx年全市甚至是全国房地产市场的异常火爆是分不开的。在销售一路看涨的市场形势下，开发商大手笔置地、开发，消费者疯狂置业投资，形成一个略失理性的发展状态，来不及刹车，到08年，各数据质数已出现以降为主。其中土地成交面积及商品房（住宅）销售面积的降幅最大，这直接显示了从开发商到消费者，均对市场采取了比较谨慎的态度，
持币观望情绪浓厚，并一度形成
“拐点”、“崩盘”等言论，使整个市场前景变得更加不明朗。房地产的发展，主要表现在供求关系的平衡。从近3年来的土地市场、开工（竣工）面积及批准预售面积来看，岳麓区（长沙市）房地产市场仍然有相当部分存量，竞争的激烈程度则不需多言。
刺激需求，恢复消费群体的置业信心，将成为目前及近两年的主要工作。而如何刺激与恢复，则需要房地产行业相关部门特别是政府部门的强力支持，目前各地政府已经在蕴量及实施有关的“救市”措施，但收效甚微。
目前来看，促进房地产市场健康有效的发展必将是一个比较长期的过程，短则一两年，长则三五年，要在这个市场赢得胜利，则必须坚强地作好打硬仗的准备。
三、06-08年岳麓区房地产市场整体价格变化
2006、2007及20xx年上半年，长沙市商品房销售均价分别为2991、3601、4410元/㎡，年增长率分别为20.39%、22.47%；岳麓区三年来商品房销售均价分别为2542、3137、3786元/㎡，年增长率分别为23.4%、20.6%。长沙市包括岳麓区商品房价格均保持了快速稳定的增长速度。
小结：与其他区域比较来看，三年来岳麓区商品房及住宅销售均价均保持全市最低。相对其他区域来说，岳麓区属于长沙房地产开发后起区域，土地价格、开发规模、居住氛围、商业氛围、交通状况等均在近几年虽然发展较快，但依然显得薄弱，因此整体上拉低了该区域的房地产销售均价。另一方面却可以预测这样的结论，正是因为这样一些有利于房地产开发和销售的条件在不断地成熟和完善，岳麓区的房地产开发
相比于其他区域，还存在一定的发展空间。
第三部分 区域性代表楼盘目前营销现状及部分大盘地产的走势研究
本部分主要通过选择对典型个盘进行调查分析，以管窥长沙市场发展情形。
第一节 区域代表性竞争楼盘营销现状
在对本区域楼盘进行调查时，我们选择离市府板块较近的、近期有推盘的项目做调查，主要调查内容为其营销动态及开发动态。
项目 分批推盘时间（年.月） 累计已推套数 价格描述（价格单位：元/㎡） 近几周客户情况 销售情况及策略描述（价格单位：元/㎡） 已推房源成交率（含认购） 后续开发计划 谋房博客 08.5、08.8 约300 开盘精装修均价4800；目前毛坯均价4100，精装修均价4980 每天平均来访的新客户约10批，来电5批 户户送面积；推出40㎡以下首付一口价1万元，40㎡以上首付一成 65% 已开发完毕
西子湖畔?沃府 07.8、08.1、08.5，08.7 约449 一期开盘时均价3500，目前对外均价4300 每天平均来访的新客户约15批，来电约5批 散户团购价3500，并有特价房，但特价房均价超过4000 约65% 二期开发工程缓慢
西城龙庭 07.12、08.5、08.9 约465 一期开盘时均价3580；目前对外均价4200，但推出3860/3660两种一口价户型 每天平均来访的新客户约8批，来电约3批 历次推盘量都比较少，并采用较长时间蓄客 约70% 尚有4栋未开发
沁园春?御苑 07.9、07.12、08.1 约658 一期开盘均价3800；08年初最高均价毛坯5000，精装修5500 封盘 该项目第二期并未开发，目的是等待市场转好 一期已售完 暂停开发 未来城 07.11、08.1、08.6 约600 开盘精装修均价4500；目前精装修5000，毛坯3480起价，均价约3800元 每天平均来访的新客户约8批，来电2批 二期价格比一期低 约70% 尚有一栋商业未开发
郡原广场 07.9、08.4、08.10 约1233 一期开盘均价5000，目前剩余产品5680；二期精装修莫奈公寓于08年10月18日开盘，推出144套，实际均价6000，比一个月前对外公布的预计均价6300有所降低 每天平均来访的新客户约15批，来电5批 对外宣布为热销100余套，而据了解，实际销售可能仅约30-40套 一期约售80%，二期销售约25% 已全部开发完毕
共和世家 07.11、08.5、08.7 约1000 一期开盘均价4500，目前二期均价4800 每天平均来访的新客户约15批，来电5批 产品及形象较好，但为保持河西高端楼盘姿态，价格较高，
销售也并不好 一期售完，二期约50% 二期正在开发
永祺西京 08.9 约600 开盘推出3580-3980的按楼层分段一口价，直接将该区域短期的价格定位在此范围内 每天平均来访的新客户约10批，来电5批 开盘采取低价入市，开盘三天销售约150套， 已售约35% 一期正在开发，二期尚未开发
湘麓国际 06.9、08.8 约932 一期开盘别墅4100，住宅2700；至07年中旬，住宅涨至3500；08年8月二期首批推出，均价3700，销售一般；二期二批10月推出136套，起价3000，均价3400左右，开盘销售较好，达到56套。 每天平均来访的新客户约15批，来电5批 低价开盘，购房现场公正抽奖，最高奖10万元房款 一期已售完，二期销售近50% 二期正在开发
小结：
进入08年下半年，岳麓区地产市场在开发、推盘量与销售率上均有所减少，并出现不同程度变相降价，对于消费群体的竞争已十分激烈。
从推盘批次看，以上各在售项目均在08年下半年有推盘，但基本上推盘量都不大。除永祺西京在第一次开盘时推出约600套外，其他项目的推盘都在100-200套之间。市场上主要为已开发项目的后期产品。
从销售方面看，在推出量不大的基础上，销售率却并不高，这就很好地解释了为什么开发商推盘量减少、推盘频次也相对减少的现象。全市08年整体的销售情况已明显不如07年，近几年来房价水平一直处于市区五区中最低价位的岳麓区也深受影响。新开盘的项目销售较好的有永祺西京和湘麓国际。据了解，其中湘麓国际虽然开盘销售套数仅56套，但已经达到开发商的期望，令开发商比较满意。
从价格方面看，各项目新推产品均价均有下降，包括共和世家及郡原广场，虽然房价仍然较高，也较之以前推出的价格略有下降（郡原广场推出精装房变相回调房价）。
各项目除推盘量和频次减少之外，开发进度也放缓。最为明显的是沁园春?御苑，直接对外宣布二期暂不开发。同时有部分项目因为资金问题放缓开发工程进度，如西子湖畔。但其他
项目均有后期产品正在开发，虽然工程进度均较慢，但仍在择机加速、上市，预期本项目周边区域内近期放量将会随着市场的走势而即时地、反应迅速地调整。
第二节、部分代表性大盘营销开发状况
通过抽选部分大盘目前的开发营销现状与了解部分置业顾问对自身楼盘及市场的看法，以作为房地产营销后市走向的参考预测依据。
1、长房东郡
开发分期 共分四期开发，目前为第三期。
开发进度 一期交房，二期垮架，三期共5栋，3栋在建即将封顶，2栋尚未动工。 推盘进度 三期一批08年10月19日开盘，目前在售。
销售进度 三期一批开盘推出约110套，已售约80%。
价格变化 一期07年初发售，均价3150元/㎡；二期08年初开盘，均价5100元/㎡；三期一批价格3800-4800元/㎡，均价约4400元/㎡。
来电来访 开盘前每天新客户来访约25批，来电约20批；开盘后要以老客户为主，新客户来访约15批/天。
营销策略 开盘前免费办理VIP卡，可在开盘时购房优惠2万元总房款，另在9月底至开盘前，每天到售楼部来签到的VIP客户，可获得500元/天的房款优惠。
置业顾问
后市看法 由于该项目在开盘时推出较之前期产品较低的价格政策，且有额度较大的额外优惠，形成了较好的销售，使售楼员对项目的长期发展充满信心，并且从项目产品、价格、优惠政策等方面针对于其他楼盘的竞争力有充足的信心。对整个市场的看法，认为是一个大盘时代、一个高品质大品牌低价格的竞争时代，如果具备独特的竞争优势，将会有不少个案成为逆市中的明星楼盘。
2、万科?金域蓝湾
开发分期 初步计划将分为三期开发，目前开发为一期
开发进度 一期共4栋，两栋即将封顶，两栋已完成桩基
推盘进度 一期将于08年10月25日开盘，将推出2栋共481套
销售进度 正在办理VIP卡，办理卡数将近1000张
价格变化 折后起价4200元/㎡，大部分价格在4600元/㎡左右，景观好的在5000元/㎡左右（全精装修）
来电来访 临近开盘每天新增来访量约70-80批次，新增来电约50批次
营销策略 免费办VIP卡，开盘时优惠总房款1万元，另有带新客户上门、本人至售楼部签到等攒积分计划
置业顾问
后市看法 该项目由合富辉煌代理，置业顾问在良好的培训和激励机制下，因为项目的品牌和产品而对该项目充满信心，认为自身项目的优势和竞争力相当完全。而对整个市场情况，没有过多的了解，总体来讲，能够对同类产品的后市有较好的看法。
3、湘江世纪城
开发分期 大致分两大步开发，先期开发的约200万方将分多个组团开发
开发进度 目前在建的200万方中，揽江苑08年11月即将交房，其他部分为准现房或现房销售
推盘进度 20xx年4月26日开盘，第一批推出500套，之后5月推出3栋共316套、6月推出3栋、8月推出首批商铺、9月推出一批江景房、10月再推一批板式高层
销售进度 历次推盘基本上是在前期产品销售殆尽时执行的，总销售率约达到80%以上 价格变化 开盘以来，价格根据产品优劣势从3200起至6000多元每平米均有，实际整体均价约4200元/㎡左右
来电来访 近期每天新增来访约30批次，新增来电约20批次
营销策略 前两月有抽奖送电器、办理VIP享受总房款5000元优惠等活动，目前一次性96按揭98折，教师医生军人多一个点优惠，经济适用房补贴款购房再多一个点优惠 置业顾问
后市看法 该项目作为长沙最大项目，在员工培训、福利待遇、竞争机制等方面给予员工专业而有广阔前景平台，在投资开发、推盘、价格策略、优惠政策、推广手笔等方面，均彰显大牌开发商风范，为项目销售创下良好条件，使售楼员对该项目信心十足；放眼到整个市场，逆市下大盘纷争，尤其开福区云集众多大盘，因此竞争仍然是残酷的。
4、藏珑湖上国际
开发分期 1500亩地分为ABC三个组团，目前为A组团的第一期（共4期）
开发进度 A组团第一期已全部开发完毕或正装开发；第二期酝酿中。
推盘进度 该项目于20xx年先以“造湖”运作区域，于07年正式进入房地产产品开发销售，开盘至今推出别墅、洋房及高层产品共计600多套，目前在售的为12栋别墅和一栋高层“楼王”，为第一期的最后一批。
销售进度 已推产品销售率约80%
价格变化 07年开盘认筹期间高层4000元/㎡，年底推出高层约6000元/㎡；08年最后推出的高层“楼王”6000元/㎡，别墅24800元/㎡
来电来访 近期每天新增来访约8批次，新增来电约5批次
营销策略 老客户带新客户双方获赠2万元物业管理费优惠，无其他任何优惠
置业顾问
后市看法 该产品属于高端产品，与普通商品房面向的客户群不同，且在区域内不存在同类产品的竞争，因此该项目仍然对市场保持高昂的信心。
5、宜居?莱茵城
开发分期 初步计划分为两期开发，一期开发分多个组团
开发进度 目前一期第一组团正装垮架，第二组团正在施工
推盘进度 第一组团共4栋512套，08年5月起开盘分批推出；第二组团正在发放VIP卡 销售进度 第一组团销售约80%以上，目前已进入清盘阶段
价格变化 开盘价3350元/㎡，目前均价仍在3400元/㎡左右
来电来访 近期伍家岭外展点每天新增来访约3批次，现场售楼部每天新增来访约20批次，
新增来电约15批次
营销策略 无任何优惠，但有团购客户优惠，具体优惠一般不透露。
置业顾问
后市看法 该项目总建面约50万平米，由沙坪集团投资开发，由于项目地价成本低，因此开发成本低于其他普通楼盘，在此基础上推出价格较低、建筑质量有保障的产品，受欢迎程度较大。然而在周边市场也开始降价的情况下，该项目的价格优势已不能显得尤为突出，因此压力较以前要稍大，但作为有实力的大盘，对后市的发展仍然充满信心。
6、阳光100国际新城
开发分期 分为4期开发
开发进度 目前一二期已开发销售完毕，第三期共有8栋在建且已封顶，第三期后期将仍有数十栋待建。
推盘进度 目前在售的为第三批，已推出的仅2栋，共481套
销售进度 一二期已售3500户，三期第一批销售率约50%
价格变化 自05年开盘以来，价格经历了2600元/㎡超低起价到06年2900均价、07年3600-4100元/㎡均价，目前在售均价4500元/㎡
来电来访 近期每天新增来访约10批次，新增来电约5批次
营销策略 无任何优惠
置业顾问
后市看法 阳光100作为全国性的战略开发企业，在员工培训及凝聚力、工作积极性调动方面做得比较到位，而在投资开发上，项目开始放缓脚步，采取不降价、少推盘的方式，维持项目形象。置业顾问认为，在中短期的一个市场环境中，开发商放缓开发进度是可以理解的，这是为项目的长远发展做准备；而该项目以其积累的客户群和开发商的实力，能够在市场中保持占得一席之地。
小结：
位置上：以上大盘，由于用地较大的原因，位置均在各区的较偏远处或后起开发区域。
价格上：1、基本未出现类似“一口价”的形式，而以较大范围的定价方式以吸收不同阶层的人群。大盘对价格差的制定，主要以来自于它们天生的或者人造的自然景观、交通、各种配套等形成的产品间的差异，如江景（湘江世纪城）、湖景（阳光100）等。在所调查的项目中，同一项目不同房源销售价格均有较大的差价，这与景观、位置、户型、层次等是分不开的，因而它们并未出现类似“一口价”的定价方式。
以湘江世纪城为例，从3500-6000元/㎡最高价和最低价，价格差将近一倍。这样的定价既能容纳高端的消费人群，也能供收入较低的群体选择，包罗万象，真正形成一个“造城”的概念。这与其开发战略也是分不开的。
2、主以高品质致胜，但在目前的行情下，也出现价格下凋的行为。在严峻市场形势中，实力开发亦不能背市而驰。如长房东郡虽然保持了大盘所有的高价格形象，仍然出现价格略有下调的现象，说明
宜居莱茵城则在其低成本的优势上，保持了高品质低价格的销售，对区域内其他项目形成了巨大的威胁，在整个市场中凸显出的优势也尤为突出。
营销手段上，主以采用低门堪的VIP客户蓄积手法及较大份额的优惠让利，从而多、快、好的蓄积有效客户，并以开发商的品牌实力与优质产品，最终而赢得较大的市场份额。这点值得学习。
开发战略上，大盘项目开发进度也明显放缓。其中最为明显的是阳光100，目前在建的仅8栋6层电梯板楼，后期产品的开发建设尚在酝酿中。据介绍，阳光100的开发周期将在目前的形势下将延长两到三年。其他大盘的推盘也随着工程的开发放缓而放量减少、频次降低。 总的来说，大盘毕竟是大盘，有其影响力和领袖力，客户关注度高，低价位产品有较高的成交率。在开发商的企业品牌与实力保障之下，市场群体能对项目充满信心，相关的工作人员都充满动力与积极性向上的精神状态，对各自项目的后市充满较强信心。
第四部分、长沙房地产市场整体市场表现及预判
一、目前长沙房地产市场整体市场表现概述
08年整个中国房地产市场形势都处在下降趋势之中，长沙相对于国内一线城市来说情况略好，但销售同样惨淡，积压存量比较大，房地产市场面临挑战。总的来说，06年以来所作的政策调整效果在08年上半年的市场中逐步显现，房地产产业遭遇寒冬。
在目前形势持续低迷的情况下，国家宏观调控政策终于出现难得的松动，20xx年9月15中央人民银行宣布从9月16日起下调一年期人民币贷款基准利率0.27个百分点、存款准备金率1个百分点，20xx年10月9日中央人民银行再次宣布从20xx年10月15日起下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点；10月9日起下调一年期人民币存贷款基准利率各0.27个百分点，加上国家近期为鼓励购房所采取利率优惠（优惠下线为基准利率的0.7倍）、契税减免（减免至1%）、公积金首付款下调（下调至20%）等一系列政策调整，表明国家对市场的购房举措逐渐由限制转到扶持上来，市场终于见到曙光，行业可望打破坚冰，实现缓慢复苏。
二、长沙房地产整体市场发展趋势预判
综合06—08年上半年长沙房地产市场表现与政策导向，我司做出以下十点预判：
1、房地产投资方面：平稳中逐步减少，投资日趋谨慎。
由世界金融风暴及国内经济增长的下降影响：国内产品出口下降；很多中小企业面临融资难题，趋于倒闭国内股市依然低迷；楼市供过于求，销售不力??给国内造成了不良的投资影响。对于地产业，不断减少的顾客上门量与成交量让许多开发企业心情冷落，即使竞相出台了各种促销举措，有的甚至已接近成本价，但顾客并不因此而感动，对于目标群体的争夺可形容已到了“肉搏战”的境地。很多专业人士都已认同了地产业的高利润时代已经不再，目前最主要的是如何能在低利润下尽快出手已开发项目，以尽快回笼资金，房地产的理性利润时代将到来；扑朔迷离的行业前景、让很多地产投资者出手十分谨慎，目前的投资主要是对之前投资的继续追加，以将手中剩余的土地开发完毕，而如之前那样大规模的投资将逐步减少。
2、土地成交方面：整体上已大大减少，特别是住宅业用地；分区上其他产业用地相对有所增加。
可以说，如“新河三角洲92亿地王”那样的神话已经再难出现，而到现在，之前为这个神话骄傲自豪的利益相关者们目前应该过得很艰难。曾因销售日涨而逐步增值的土地，目前也将面临因销售难行而“门庭冷落”的相对窘境。相关数据表明，长沙市挂牌出让的土地已相对强两年减少了很多，而成交量更是大大降低。一方面是由于土地的稀缺性，开发一块后则少一块，另一方面更是因为目前整体的不良环境，不确定下增加的高风险性让很多开发企业难以出手。比较而言，在土地整体供应量与成交量双双下降的情况下，住宅性质的土地下降得更多，而对于其他产业的土地减少则相对不明显。大河西先导区的工业科技园区用地则相对有所增加。
3、开发方面：主要对之前囤积土地与为完工项目的继续开发。
投资环境的不好，让许多开发企业不敢轻易继续如之前那样“攻城掠地”式的投资开发，而土地增值税及土地开发政策的限制，大大地增加了开发企业的屯地资金成本。从而，今后两年的地产开发，将主要是对之前的屯地与未开发完毕的项目进行继续开发。今后一两年的市场供应，也将主要是现有项目的房源供应，新项目的开发与供应将减少。
4、供给方面：市场供给不断加大，销售面临较大压力，竞争十分激烈；现有项目房源供应占据绝对地位。
每年的开工面积和批准预售面积都在不断增加中。08年上半年的开工面积几乎与07年一整年的开工面积相当，整个长沙市的供给量在08年到达一个高峰期，供应量的剧增必将给市场销售带来巨大压力，短期内市场将存在供需结构失衡的可能性，各楼盘均存在极大的销售压力。
06—08年上半年整个长沙市场供给就像上扬的抛物线走到最顶点，供给量持续上升，造成市场严重的供大于求，每年的都有一定的存量进入下一年市场。08年上半年以来，房地产市场非常不景气，供销比达到了1.62：1，，市场中积压了大量的存货等待消化。所以，可以预计到进入08年下半年后，市场供应仍居高不下，市场销售的压力依然非常大。 由前面3点投资开发分析得出，今后一两年的市场供应将主要是现有房源的供应。
5、销售方面：先平稳后跌落，销售暂时难打开局面
三年的销售呈现不同的特点。06年销售较为平稳，供销基本平衡，但各区供销不均衡，岳麓区、雨花区供销得到同步发展；07年销售最为火爆，依靠下半年的供给迅速抬升才达到供求基本平衡，全年销售同比增幅接近30%，且各季度销售量基本平均；08年上半年供给大幅增加，仅上半年的开工量就与07年全年相当，但销售与同期相比却有22.89%的跌幅。供升销跌，长沙房地产市场面临的形势相当严峻。
依照目前的形势看，市场压力短时间内难以缓解，销售方面想要重现07年的辉煌困难重重。08年在供给达到高峰后预计会出现回落，销售在上半年已经出现回落的情况下难以打开局面持续低迷。
５、销售面积区间：90㎡左右中小户型将成为今后房地产市场供应的主流产品。
90-120㎡是长沙销售量最大的面积区间，是长沙几年来房价上涨最快的面积区间；进入08年以来，由于房地产市场的价格上涨及经济形势不景气，60-90㎡的户型供应所占比例增大，比07年同期比例增长了4.95个百分点，目前已成为全市供应量第二大户型区间；在房地产市场放量大幅增加的情况下，随着90/70政策的贯彻和实施，90㎡左右中小户型成为今后房地产市场供应的主流产品，随着套型面积的压缩，长沙房地产市场的供应房源将更加充裕，须吸纳更多的客源上门购房，房地产市场的销售压力也随之相应增大，竞争也将日趋激烈。
６、价格方面：涨幅较快较大，超越大部分刚性需求购买力，将驶入理性回归轨道。
这两年，长沙房地产市场价格持续攀升且涨幅较大。从06年开始，长沙房地产市场商品房均价就一直处于上升态势，从06年的均价2991元/㎡到08年上半年的4410元/㎡，上涨了大约50%，每年平均上涨600-800元；商品住宅从06年的平均售价为2691元/㎡到08年上半年的3978元/㎡，上涨幅度也在50%左右，可见房价的上涨速度较快。
快速上涨的房价已大大超过居民的收入增长幅度，刚性需求者购买力有限，不断“或明或暗”下降的房价给市场带来了普遍的看跌心理；进入08年底逼近，开发商们面临着偿还银行贷款本息和工程款的双重资金压力，有部分开发商为了缓解资金压力而出现较大幅度跳水趋势。房价在向“理性”利润点回归。政府与市场已基本形成“救市”不是救房价，而是救交
易量，毕竟刚性需求群体需要自住房与改善性住房居住。
我司预估，在长沙， 06年的3000元/平米左右的房价应该是比较符合消费者购买力需求的。但事实上，房地产的土地成本、建材成本、人工成本、销售成本在这两年已明显增加，所以，长沙房地产市场商品房的整体均价应该在3500元左右。
7、政策方面研判
7.1 坚持房地产业国民经济支柱地位。从保持房地产市场健康稳定发展走向保持稳定健康发展。
房地产业对于国民经济发展的重要作用，是无庸置疑的。那么，坚持房地产业国民经济支柱地位，也将是无庸置疑的。
可以看到，对于关系国计民生的房地产业，国家的政策方向将无疑是支持与鼓励的；“居者有其屋”，更是由这样一个牵涉到每一个公民居住权利的产业，如果发展不好，必将影响到社会的稳定与发展，所以，在发展这个产业扩大国民经济增长的同时，也必须控制这个产业以让其健康发展。
所以，在这个产业还发展不足时，支持与鼓励市场发展房地产业以改善人民物质生活需求，增长国民经济，是尽量控制健康发展情况下初始阶段的主要目标。当发展到一定阶段，风险增长到一定程度，控制其发展并促进其健康的时候则将到来。
联合06年到08年中国及长沙的房地产市场整体变化趋势,不难看到,在06年07年发展快速时,国家连续出台了“限制”政策，以促进其健康稳定发展，在到０８年房地产市场的整体发展结构得到调整，但交易量明显降低开始促及到行业危机时，国际又相继出台了“稳定””健康”发展的“救市”政策。从而，我司机认为：在０８年中央与地方政府已出台的“救市”政策基础上，还将有下一轮的“救市”计划。
7.2、“救市”中“变相救价”
政府目前的宏观导向既然是从保持房地产市场健康稳定发展走向保持稳定健康发展,那么,08年及日后的“救市”计划必将是为了促进市场成交，以达到买卖双方互相得利，从而达到稳定市场发展的目的，而不是为了稳定房地产业的高房价。这应该是政府的本意。房地产出
现很大的巨大泡沫，由此已引发危机，政府不会糊涂到“讳疾忌医”。
但必须看到，政府帮助降低交易环节的成本，如果开发企业的楼盘价格不降，从某种程度上，政府则是“变相帮助救价”
7.３、“救市”只是刚刚开始，进一步政策等待出台。
市场出现观望行为，核心原因是高房价与低购买力的矛盾。高房价的一端是房源的供需决定，而另一端，则由开发的成本决定。如果说，目前的财政部的“房地产市场新政”主要作用于消费环节，那么，由住房与城乡建设部对于房地产开发的新政也将出台，事实上，在税费等开发环节中，各地政府包括长沙已不同程度地出台了相应的地方放松政策。但中央方面尚无明确出台。为了促进房地产也的稳定健康发展，相信进一步的政府优惠政策有待陆续出台，以稳定市场，促进市场健康发展。
可以预测的是，在明后两年中政策主要将朝着继续鼓励居民消费、促进交易，以扩大内需，支持国民经济发展；继续规范房地产业市场，调整房地产业结构；继续坚持中小户型、节能环保建筑的发展以及扩大保障性住房供应等稳定与保证房地产业健康发展的方向前行。
8、消费心理趋势研究：依然将保持“政策优惠”下的观望与出手，更多的潜在消费群体将选择继续观望。看盘群体量将有所上升。
除享受性需求，一般情况下，消费群体对于房地产这样的大宗性消费投资型产品，在市场看跌的情况下，非特殊原因，都会选择继续观望，以待其降到最低时出手，从而获得最大的产品消费价值。由于信息的不确定性，消费群体根本无法判断哪个楼盘的销售价格是否“见底”，为了抓住开发公司出台的较大优惠让利机会，部分消费群体依然在犹豫中选择了出手，事实已经证明，在政府与开发企业共同采取措施对消费者让利时，某些性价比高的楼盘基本取得了较好的销售业绩，如湘江世纪城。
我司判断，更多的首次置业与改善性需求将选择继续观望，在这个或明或暗降价的节骨眼上，他们将持续地关注自己比较中意的楼盘，探究开发企业的让利深浅，以期待能够择机出手，市场上客户的来访来电咨询将有所增加，意向性将显得更为浓厚，但到其出现购买行为，依然还存在一定距离。
９、开发企业发展战略预测：坚持下的理性利润博弈
逐利是每一个企业的生存根本。银根缩紧，销售难行，成本增加，资金断层，是目前许多中小开发企业面临的难题。很明显，房地产业的高利润时代已近结束，泡沫破灭后的低利润时代到来。然而，市场并不一定就此恢复。
也许第一个带头降价销售的楼盘能够在较少的损失下脱救出来，然而，由此引发的行业性危机后果则不堪设想。（有第一个，消费群体就会坚守第二个、第三个，甚至全部抄底），所以，更多的开发企业在价格战中谨小慎微，一方面硬着头皮坚持，一方面等待政府救市，以恢复市场信心。（当大家都出手购买楼盘了，那么，市场信心也就恢复了，个盘的楼盘的价格即可因其项目优势而适当调节）。但这必将有一个过程，这个过程就是低购买力与高房价之间的平衡，当房价降低后，开发利润也将降低，由此进入坚持下的理性利润博弈：与竞争楼盘与消费者之间博弈。
10、市场信心恢复仍需多方共同努力。
如股市，房地产的保值增值功能使其在消费时具有投资功能，更由于其为大宗性商品，一旦购买则将花费掉大半年的心血，所以，对于房地产的消费十分谨慎。
然而，在楼市出现泡沫消去的降价现象后，房地产业的保值增值功能受到了市场暂时性的置疑，很多消费群体在深圳等地失败的许多炒房者身上得到教训，他们选择了观望，以免如低落的股市投资一样，再次被深深套牢。市场对未来预期缺乏信心，至于成交量屡屡下挫，而如果开发企业不争气，为解决资金压力而套取现金不断降价，那么只能形成恶性循环，日后再难恢复，正如日本的房地产泡沫导致的经济发展后果。
所以，要想恢复市场信心，必须共同努力，坚持博弈。一方面需要开发企业的坚持，通过其他渠道得到资金或以逐步让利的形式通过成交以获得自救资金；另一方面，需要政府的救援之手，从销售环节出台优惠减免政策促进交易，从生产成本环节出台优惠减免放松政策降低开发企业资金压力，同时，亦需要各种中介媒介机构的通力合作，以各种销售手段促进销售与引导舆论。但是必须注意，政府毕竟将以整个国家的安定和谐为本，促进房地产业的稳定健康发展，满足人们的物质与精神消费需求是政府的最终目标。相信，博弈后，中国的
房地产业发展将更健康、更稳定、更发达。
总结：
短期来看，目前出台的“救市“政策仍属试探调整，作用有限，广度和力度远未达到复苏市场的力度，不可能立即打消消费者的市场疑虑，并令其树立信心，除非出现大的政策调整与房地产市场价格回归理性。预计在08年底和09年初还将出台一系列房地产利好政策，由政策发效的滞后性，未来相当一段时间内长沙房地产市场仍将在观望中艰难前行，形势不容乐观，供大于求、房屋销售形势严峻依然是市场的主要基本面；但在政策利好的刺激下，预计到09年下半年，市场有望复苏，形势较之08年下半年和09年年中有所好转。而短期内长沙的房地产市场将再难重回20xx年火爆销售的年代。我司预计长沙房地产市场的全面复苏最乐观预计要到20xx年，即需要２年左右的调整期。
长期来看，长沙市国民经济持续发展，融城与“两型社会“建设，将迎来新的城市建设高峰，各种配套设施得以加强与完善，从而使部分消费者的住房心理范围逐步放宽，进而推动新城区、城郊结合带住房消费需求的大幅上升。同时，综改区的创新机制，将引来更大的人流、物流、资金流与信息流，创造更多的商业机会，这将大大增加开发商的市场预期和信心指数，持续吸引地产资本进入，引发新一波的地产开发。所以，长期看，市场向好的态势没有改变，住房消费需求将被逐步释放，长沙房地产市场整体态势逐步走向明朗。