房地产企业纳税筹划案例分析

一、房地产企业纳税筹划的必要性

房地产企业涉及的税种多，税负重、具有投资金额大、经营周期长、开发成本高的特点。另外，国家税收优惠政策为房地产企业纳税筹划提供了政策依据，这为房地产企业进行税收筹划提供了政策支持，因此，税率的不同和优惠政策使得房地产企业具有较大的纳税筹划空间。

二、房地产企业纳税筹划的基本技术与案例分析

（一）延期纳税技术：指纳税人按照税法的规定将应纳税款推迟一定期限缴纳。案例1：某房地产开发公司对外签订了一份分期收款销售房产合同，合同中商品房总价款400万元，分4次付清，首期付款40%（销售不动产税率5％和服务税税率 5％）。 假设首期付款后，协议约定把商品房所有权转让。

分析：

（1）如果首期付款后就确认收入，则应交营业税为：

400×5%=20（万元）

（2）如果按分期收款确认收入，第一次应交营业税为：

400×40%×5%=8（万元）

以后3次分别应交营业税为：

400×20%×5%=4（万元）

总结：尽管这两种方法确认收入都是交营业税20万元，但采用分次确认收入延缓了纳税时间，使得纳税人无偿使用这笔款项而不用支付利息，相当于降低了税收负担。

政策依据：国税发[2003]83号《国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》规定：对于采取分期付款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，按实际付款日确认收入的实现。

（二）税率差异技术：不同的税种，税率不同；即使是同一税种，税率也会有所差别。

案例 2：建设单位 A 有一项建设工程需要施工单位承担建设。在工程承包企业 B 协助安排下，由施工公司 C 中标，A 与 C 签订了金额为 6 000 万元的工程承包合同。作为报酬，A 向 B 支付了 150 万元的服务费用。（建筑业3％，服务业 5％）

分析：

（1）正常程序下：

1

B 企业应该缴纳的营业税为：150 *5％＝7．5 万元

C 企业应该缴纳的营业税为：6 000 *3％＝180 万元

（2）纳税筹划下：

A 直接与 B 签订金额为 6 150 万元的承包合同， 然后，B 把该项目进一步转包给 C。在项目完工后，工程承包企业 B 向施工公司 C 支付 6 000 万元。 因此：B应缴纳营业税：（6 150－6 000）*3％＝4．5 万元

C 应该缴纳的营业税额为：6 000*3％＝180 万元

总结：借助工程承包方式不同进行筹划，对于工程承包公司，订立承包合同可以享受建筑业3％的税率，使得B公司少交税：7．5－4．5＝3 万元，通过利用税率差异技术，降低了企业税收负担。

政策依据：营业税暂行条例规定“建筑业的总承包人将工程分包或转包给他人的，以工程的全部承包额减去付给分包人或者转包人的价款后的余额为营业额来缴纳营业税”如果工程承包企业承包建筑安装业务，并且签订了工程承包合同，按照“建筑业”缴纳营业税；如果没有签订工程承包合同的话，就按照“服务业”缴纳营业税。

（三）扣除技术：使税收扣除额、宽免额和冲抵额等尽量最大化，这样计税依据就会减少，而使得应纳税额减少，降低税负。

案例 3：某房地产企业开发一普通标准住宅小区取得的销售收入为 6800 万元。该企业为建造普通标准住宅支付了 1000 万元的地价款及有关费用，建造时投入了 3000 万元的房地产开发成本，房地产开发费为400万元。（营业税税率为 5%，城市维护建设税税率为 7%，教育费附加费率为 3%）

分析：

（1）正常程序下：

◆与转让房地产有关的税金为 6800*5%*（1+7%+3%）=374万元

◆从事房地产开发的加计扣除为 （1000+3000）*20%=800万元

◆转让房地产的扣除项目金额为1000+3000+400+374+800=5574万元

◆计算房地产的增值额：6800-5574 =1226万元

◆计算增值额与扣除项目金额的比率：1226/5574=22%

◆计算土地增值税额：1226*30%=367.8万元

(2)纳税筹划下：

假定该普通标准住宅实际销售收入为 6600 万元，照此计算其扣除项目金额为 5563 万元，增值额为 1037 万元，增值额与扣除项目金额的比率约为 18.6%，未超过 20%，按规定免征土地增值税。

总结：企业结合开发成本预算及合理利润进行适当定价，可将增值额控制在扣除项目金额 20%范围内。上例中，尽管销售收入减少了 200 万元，但节约了土地增值税367.8 万元，二者相抵并扣除营业税费后增加利润总额 367.8-200*（1-5 .5%）=178.8万元。

2

政策依据：税法规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额之和 20%的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额之和20%的，应就其全部增值额按规定计税。

（四）减免税技术：每个税种都会有一定的税收优惠政策，所以应该充分享受税收优惠，尽量争取免税期最大化，从而使得减免税最大化。

案例 4：A、B 两家房地产企业合作建造房屋，按照约定，A 企业提供土地使用权，B 企业提供资金。同时约定，房屋建成后，收益五五分成。房屋建成后价值12 000 万元，A、B 分别获得价值6 000 万元的房屋。（税率为 5％） 分析：

（1）正常程序下：

A 企业以转让土地使用权获得新建房屋的部分所有权，则A 应缴纳的营业税为：6 000 *5％=300 万元。

（2）纳税筹划下：

AB 双方分别以土地使用权和货币资金入股成立合营企业，共同建造房屋，采取风险共担、收益共享的分配方式。则可以免交营业税。

总结：利用优惠政策，A 企业通过成立合营企业这种方式，少缴 300 万元的营业税。

政策依据：按照税法要求，对于以无形资产投资方式入股，风险共担、利润共享的行为，不征收营业税。否则，应以“转让无形资产”税目计算应纳营业税额 。

综上所述：

在当前房地产企业的发展过程中，纳税筹划不仅可以给企业带来一定的经济效益，而且有利于提高企业财务管理水平，增强企业竞争力，还可以在一定程度上能够实现国家的宏观调控，进而发挥税收的经济杠杆作用，同时也可以进一步实现我国房地产企业与国际的接轨。

因此，在进行房地产企业纳税筹划时，一定要因地制宜，结合当地的税务政策，明确最佳方案，减少企业的纳税负担，避免企业纳税风险，实现房地产企业纳税筹划的科学发展。

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第二篇：房地产企业土地增值税纳税筹划案例分析

【摘要】房地产企业的经营流程主要分房地产开发和房产或在建工程销售(或出租)两个阶段，其过程涉及了企业所得税、营业税、土地增值税和契税等主要税种。本文将就土地增值，根据房地产企业的特点，依据现行税法，结合具体案例，对其纳税筹划进行探讨。

关键字：房地产企业、土地增值税、纳税筹划

纳税筹划是近年来在我国发展迅速、方兴未艾的一个新兴领域，所谓纳税筹划是指纳税人站在企业战略管理的角度，在符合国家法律及税收法规的前提下，选择涉水整体利益最大化的纳税方案，管理企业生产、经营和投资、理财等活动的一种企业涉水管理活动。意味着企业将在不违反现行法律规定的前提下，通过对其应税行为的事前、事中进行合理筹措和安排，尽可能减少纳税的行为或者推迟纳税时间而取得税后利益最大化的经济行为。

房地产企业是目前比较热门的一个话题，在其生产经营过程中涉及到土地增值税、营业税、所得税和契税等税种，通过合理地筹划能减少应上交税收，从而为企业创造更大的收益。下面将就土地增值税的筹划思路进行阐述：

一、利用“起征点”选择最优纳税方案

根据土地增值税暂行条例的规定：房地产开发的纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过取得土地使用权所支付的金额和开发成本之和的20％的可免征土地增值税，超过20％的，应就其全部增值额计税。按照这一原则，纳税人在建造普通住宅出售时，考虑增值额带来的收益和放弃起征点的税收优惠所增加的税收负担两者的关系，避免增值额稍高于起征点而导致的得不偿失。

例：A房地产开发企业（位于市区）建成一批普通标准住宅代售，除销售税金及附加外的扣除项目金额为100万元。假如．销售该商品房的收入为R万元，则销售税金及附加为：R*5%*(1+7%+3%)=5.5%R万元，此时全部可扣除项目金额为：100+5.5%R(万元)。

(1)纳税人享受起征点照顾的最高售价根据规定，增值额／扣除项目金额=20%，即R-(100+5.5%R）=(100+5.5%R)×20%时的售价为该企业可以享受起征点照顾的最高售价。解方程得R=128.48万元。此时可扣除项目金额为

100+5.5%*128.48=107.07(万元)。净收益=128.48-107.07=21.41（万元）。

(2)纳税人想通过提高售价获取更太收益的最低售价。根据规定，当增值率高于20%,低于50%时，应该按照30%的税率缴纳土地增值税。假设提高A万元的售价，则此时允许扣除项目金额为：107．07+5.5%A增值额为：

128．48+A-(107．07+5．5％A)=21.4l+94.5％A应纳土地增值税额为：(2l.4l+94.5％A)* 30％若企业想通过提高售价获取更大收益，则必须使：A>(21.4l+94.5％A)×30％即A>8.86 (万元)也就是说．最低售价应该为128.48+8.86=137.34(万元)。

综上所述：当该商品房售价R＜128.48万元时，该房地产企业可以享受到起征点的税收优惠照顾；而当128．48万元＜R＜137.34万元时, 企业应降低出售价格，使增值税额不超过可扣除增值额的20％，以享受起征点税收优惠；如果企业想通过提高售价获取更大收益，则售价R必须大于137.34万元，否则价格提高带来的收益将不足以弥补价格提高所增加的税收负担。

二、巧用利息支出选择最优纳税方案

我国土地增值税制度对房地产开发中作为财务费用的利息支出有两种不同的列支方法：一是在商业银行同类同期贷款利息范围内据实扣除，同时对其他房地产开发费用按取得土地使用杈所支付的金额和房地产开发成本的5％以内计算扣除，即允许扣除的房地产开发费用为：利息+(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本金额)*5％以内；二是对不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，可按上述合计数的10％以内计算扣除包括利息在内的全部费用支出，即允许扣除的房地产开发费用为：(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本金额)* lO％以内。

由于土地增值税是以增值额与扣除项目金额的比率大小按相适用的税率累进计算征收的，扣除项目金额越大，增值额越小，两者的比率越小，适用的税率越低，税额也就越小。因此，纳税人应先预计转让房地产可分摊利息支出，按照规定的两种扣除方式衡量并选择扣除费用较大的方式。

例：B房地产公司转让一处房地产，取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本为100万元，假设利息费用为A,规定的第一种扣除方式的扣除比例为5％，第二种方式扣除比例为10％。令A+100 *5%=100* 10%，解得：A=（10％-5％)

*lOO=5（万元）。

所以当预计利息＞5万元时，按第一种方法计算的允许扣除的房地产开发费用＞5+100*5％=10万元，第二种方式计算的可扣除金额为lOO*lO%=lO万元。故应该采用第一种方式。同理，当预计利息＜5万元，方案一允许扣除的开发费用＜5+100*5%=10万元，方案二可扣除金额=100*10%=10万元，此时应采用第二种方式；当预计利息=5万元，两种方法均可。

三、利用分散收入法选择最优纳税方案

土地增值税采用以增值额为基础的超额累迸税率，而增值额是纳税人转让房地产所取得的收入减去规定扣除项目金额后的余额，因而通过分散收入，减少增值额，显然是可以起到节税作用的。分散收入的方法通常有：

1．分离销售公司

例：C房地产开发企业准备出售一幢房屋以及土地使用权．房屋的市场价值是800万元，其所舍各种附属设备的价格约为200万元．允许扣除项目金额为500万元。(1)假如该企业和购买者整订合同时，对房屋价格和附属设备的价格不加区分，则销售税金及附加=(800+200)*5％*（1+7％+3％)= 55万元(5％的营业税、7％的城建税和3%的教育费附加) ，全部可扣除项目金额=500+55=555(万元)。增值额=800+200-555=445万元增值率445/555*100％=80.18％，按规定适用40％的累进税率应缴土地增值税税额=445*40％-555*5％=150．25万元

(2)假如该企业和购买者签定合同时，仅在合同上注明800万元的房地产转让价格，同时签订一份附属办公设备购销合同，则销售税金及附加=800*5％*(1+7％+3％)=44万元(5％的营业税、7％的城建税和3％的教育费附加) ，全部可扣除项目金额为：500+44=544(万元)。增值额=800—544=256万元,增值率=256／

544*100％=47．06％。按规定适用30％的累进税率应缴土地增值税税额=256*30％=76．8万元

可见，分开单独处理少纳土地增值税73.45(150.25-76.8)万元。另外，由于购销合同适用0.3‰的印花税税率，比产权用转移用的税率要低，也可以节省不少印花税，可谓一举两得。

2．签订分售合同

这种方法的做法是：当所开发的住房初步完工但还没有安装附属设备以及装

璜、装饰时，房地产开发企业便和购买者整订房地产转移合同；当附属设备安装完毕或装潢装饰完毕后，房地产开发企业再和购买者签订附属设备安装及装璜、装饰合同，这样该企业则只需就第一份合同上注明的金额缴纳土地增值税，而第二份合同上注明的金额属于营业税征税范围，不用计征土地增值税。营业税的税率比土地增值税的税率要低得多，这样就使得纳税人的应纳税额有所减少，达到了节税的目的。

例：D房地产公司出售一栋房屋，房屋总售价为1000万元，该房屋进行了简单必备设施。根据相关税法的规定，该房地产开发业务允许扣除的费用为400万元，增值额为600万元。（不考虑除其他税种）

若该公司按1000元售价直接开具销售合同，则增值率=600/400*100%=150%，应缴纳的土地增值税=600*50%-400*15%=240（万元）。

但是如果将该房屋的出售分为两个合同，一份为房屋出售合同，不包括装修费用，房屋出售价格为700万元，允许扣除的成本为300万元；另一份为房屋装修合同，装修收入300万元，允许扣除的成本100万元。此时土地增值率

=400/300*100%=133%，应缴纳的土地增值税=400*50%-300*15%=155（万元）

由此可见，采用第二种方案应交税比第一种方案少240-155=85万元，显然采用签订分售合同的方法更有利。

四、利用加计允许扣除项目选择最优纳税方案

税法规定：纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金的20%,，免征土地增值税。同时税法还规定对于纳税人既建造普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额：不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能享受税收优惠。房地产开发企业如果既建造普通标准住宅,又搞其他房地产开发的话,分开核算和不分开核算税负是有差异的。哪种更节税主要取决于两种住宅的销售额和可扣金额。

例：E房地产公司出售商品房取得销售收入5000万元．其中普通标准住宅销售额为3000万元．豪华住宅的销售额为20xx万元。总扣除项目金额为3200万元，其中普通标准住宅的扣除项目金额为2200万元．豪华住宅的扣除项目金额为1000万元。

(1)假设不分开核算，这种情况下：销售税金及附加=5000*5％

*(1+7%+3％)=275万元，全部可扣除项目金额=3200+275=3475万元，增值额

=5000-3475=1525万元，增值率=1525／3475*100％= 43.88％，适用30％的税率应缴土地增值税税额=1525*30％=457.5（万元）

(2)假设分开核算，则：1)销售普通住宅：销售税童及附加=3000*5%*(1+7％+3％)=165万元，全部可扣除项目金额=2200十165=2365万元，增值额

=3000-2365=635万元，增值率=635／2365*100％=27％，适用30％的税率应缴土地增值税税额635*30%=190．5（万元）；2)销售豪华住宅：销售税金及附加=20xx*5％*(1+7％+3％)=110万元，全部可扣除项目金额=lOO0+110=1110万元,增值额=20xx-1110=890万元，增值率=890／1110*100％=80％。按规定适用40％的累进税率应缴土地增值税税额=890*40％-1110*5％=300.5万元,共缴土地增值税：190.5+300.5=491(万元)

通过比较可见,分开核算比不分开核算多支出33．5万元税款。这主耍是因为普通住宅的增值率为27％，超过了20％，无法享受免税优惠。所以进一步筹划的关键是将普通住宅的增值率控制在20％以内。

土地增值税的筹划还可以在其他方面进行分析，要说明的是，在增加房地产开发费用时应注意税法规定的比例限制，同时还应结合各省的实际情况进行筹划。

参考文献：张淑 欣苏建 《房地产企业土地I曾值耐最优纳耢方寨选择》 邱庆剑 邹静 白敬平 《节税工程—颠覆传统纳税筹划》 王珏李金荣 《房地产行业如何进行纳税筹划》

中华会计网校 《土地增值税的纳税筹划技巧》