东 昌 御 府

御锦园交房方案

目    录

交房时间安排……………………………………………………………………2

交房地点…………………………………………………………………………2

集中交房场地设置………………………………………………………………2

交房氛围烘托……………………………………………………………………3

交房流程设置……………………………………………………………………4

交房现场机构设置及岗位职责…………………………………………………4

交房资料准备……………………………………………………………………4

交房物料准备……………………………………………………………………4

交房现场人员准备………………………………………………………………7

交房前培训………………………………………………………………………7

工作要求…………………………………………………………………………8

应急预案…………………………………………………………………………8

附    件…………………………………………………………………………9

一、交房时间

汇祥林里3000一期项目需交付业主房量共计 708 套，根据销售合同约定其最终交房时间及交付房源分别为：

根据销售合同约定和工程施工工期情况，结合公司对汇祥林里3000一期项目交房时间节点的要求，汇祥林里3000一期项目分三次交付业主，其交付时间分别为：20##年10月30日、20##年11月30日、20##年12月30日，第一次集中交房时间定于    年  月  日至  月  日，供交房    套，其交付房源安排分别为：

汇祥林里3000一期项目集中交房期间每天交房时间安排为：

9：00至17：30办理交房相关手续；

二、交房地点

交房地点设在

三、集中交房场地设置

交房场地分为交房手续办理区、业主等候休息区、水果饮品区、咨询区、工程整改区等，具体见交房现场平面布置图。

四、交房氛围的烘托（具体见效果图）

1.   交房现场的墙用林里3000项目的效果图进行包装，高度在2.5米，包装材料采用喷绘，顶部用金布进行吊顶。

2.   在交房现场需放置项目验收相关证件，证件采用写真形式印刷展示，该写真放置在交房现场入口区域。

3.   交房现场根据交房流程进行布置，并在相应位置安防流程标示，流程标示的安防必须醒目。

4.   在交房现场入口处制作安置交房流程图和交房现场平面布置图，便于接房业主了解接房顺序和接房手续办理工作的相应位置。

5.   交房现场的流程通道采用不锈钢铁马进行分隔，使交房现场的交房顺序得以保障。

6.   在小区外的交房通道安置一定数量的气柱和气门。

7.   在小区大门口安装桁架喷绘，桁架尺寸为5×6米，喷绘内容为：“创模物业欢迎您回家”。

8.   在小区两个人行出入口安装气门和气柱，每个门安装气门一个、气柱两个。

9.   在小区周边设置道旗，以此烘托喜庆气氛。

10. 在需交付楼栋的单元门口放置两个花篮，在单元门洞内安置“欢迎您回家”的标识牌。

11. 在小区内绿化带放置气球和风车进行现场点缀。

12. 小区内的乔木用金布包装，高度在1.2米，并在乔木上安置金色的蝴蝶结。

13. 在小区入口处和小区内的局部区域放置当季草花，放置区域根据景观情况而定。

五、交房流程

六、交房现场机构设置及岗位职责

1、交房小组及工作职责

组  长：1名       负责交房前统筹安排等，及交房期间现场总指挥(置业营销副总)

副组长： 2—3名   负责销售相关问题的解释及答疑、交房现场的广告策划、CI展示媒体

发布等（置业营销部部长）

        负责建安相关问题的解释及答疑、交房前后工程整改的落实（置业工程部部长）

    负责项目相关设计问题的解释（置业工程部部长）

                  负责交房工作按既定的具体方案落实并执行，交房期间现场总协调人、（物业公司副总）

组  员：          负责交房期间自己组内工作（营销部、财务部、工程项目部、物业公司相关端口负责人）

2、交房现场机构设置及岗位职责

七、 交房资料准备

八、 交房物料尊卑

九、 交房现场人员准备

十、 交房前培训

1.   交房问答的培训；置业公司、物业公司

2.   交房流程的培训；物业公司

3.   交房演练：置业公司负责召集，由物业公司负责具体实施

4.        交房期间突发事件应急处理演练：置业公司负责召集，由物业公司负责具体实施

5.        交房期间应答技巧培训：置业公司、物业公司 

十一、 工作要求：

1)        集中交房期间一切以交房为中心，以业主满意为目的，以公司利益为最高准则，顾全大局、团结协作，不得相互推诿、办事拖拉，确保交房工作顺利进行。

2)        所有工作人员交房当天全部着公司规定之工作装，并统一配带工牌（施工单位人员除外，但应佩戴工作证件）。工作中应注意礼节礼貌，时刻维护公司形象，给业主留下良好的印象。

3)        交房期间，所有工作人员手机须保持24小时畅通。

4)        交房期间所有工作人员不得擅自取用为业主准备的糕点及水果。

5)        交房过程中，交房人员对业主提出的问题能及时回答的，应热情主动的按照统一口径给业主答复；如不能答复业主（问题较突出或尖锐的），应立即引导业主至咨询组或特别接待组，不得擅自做出承诺。

6)        参加集中交房的人员，集中交房期间每天务必在8：30以前做好准备工作。交房完毕当天下午17：30召开交房工作总结会，以保证第二天交房工作的正常进行。

7)        各岗位负责人在办理本岗位手续后，须签名确认；

8)        对业主在交房过程中提出的问题须及时记录，及时上报，于当天碰头会上提出，以便及时解决；

9)        所有工作人员不得擅离岗位，严格遵守纪律；

十一、应急预案

（一）、业主闹事

1、单个业主闹事

1）在第一时间由本组负责人通知管理服务中心经理；

2）管理服务中心经理及时到达安抚业主后了解情况，若是现场能解决的事情可立即解决，若不能现场解决，引领业主到特殊客户接待区；

3）在详细了解情况之后与业主协商解决办法，承诺回复期限；详细记录并及时与相关单位沟通解决；

4）双方协商未果，则呈报现场总负责人出面解决。

2、业主聚众闹事

1）保安人员现场维护秩序（切不可与业主发生正面冲突）；

2）管理服务中心经理出面协调，并观察带头者；

3）单独与带头者进行交流，协商解决办法，承诺回复期限，详细记录并及时与相关单位沟通解决；

4）若协调未果，由现场总负责人出面协调；

5）业主情绪激动，工作人员无法控制局面，可请派出所出面控制。

（二）、车辆乱停放

1）车场负责人用对讲机在各个频道报告车牌号码、车型及停靠位置；

2）收到信号的人员立即询问周边业主；

3）若找到业主则引领业主到停车位置，并用对讲机回复停车场岗位及其他岗位；

（三）、火灾

1）立即疏散业主及工作人员到户外较空旷的地方；

2）若火势较小，使用干粉灭火器灭火；若火势迅速蔓延，快速取用消防水进行灭火；

3）在保证安全的情况下，尽量抢救已经签订的文件资料和现金；

4）做好业主的情绪安抚工作；

5）做好现场清理工作。

（四）、停电

1）遇交房现场停电，立即停止工作环节，保护好现场资料及现金；

2）迅速启用发电机（要求现场配电线路与发电机相联）；

3）给业主做好解释工作。

（五）、人员受伤或晕倒

1）了解伤者或者病人情况；

2）能处理的工作人员及时解决（预备急救箱）；

3）不能处理的联系附近医院前来解决（可提前联系医院提供现场医务人员）；

4）做好事件跟进纪录。

十二、附件

附件一：交房计划

附件二：集中交房现场包装效果图

第二篇：交房物业方案

交房物业服务统一说辞

一、        本项目物业管理公司及资质？

答：一级资质，在        承担      平方米物业管理。

二、        本项目的物业服务标准？

答：《住宅物业服务等级指导标准》一级

三、        物业公共服务费包括哪些内容？

答：1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

2、物业公共部位、公共设施设备的日常运行、维护费用；

3、物业管理区域绿化养护费用；

4、物业管理区域清洁卫生费用；

5、物业管理区域秩序维护费用；

6、办公费用；

7、物业管理企业固定资产折旧；

8、物业公共部位、公共设施设备及公证责任保险费用；

9、经业主同意的其他费用；

10、物业管理企业利润；

11、法定税费；

四、物业服务费收取标准？

答：1、多层：     元/平方米.月

2、电梯：     元/平方米.月

3、车位管理费：     元/个.月

交房时预付6个月

五、        为什么交房要预付6个月的物业服务费？

答：1、根据****号文，物业公司最长可预收6个月的物管费；

2、业主在接房后通常装修需要2-3个月时间，装修好了需晾放几个月才能搬入，在此期间业主不会入住，为了减少业主的随时跑到物业公司缴纳物业服务费的麻烦，物业公司交房时预收6个月的物业服务费，以后由业主自行选择如何缴纳。

六、物业服务费何时起计算？业主买房不住时否承担物业服务费用？

答：1、由开发商公告接房之日计算物业服务费。

2、《物业管理条例》已明确了物业服务企业服务范围和职责。虽然业主交房后没有入住新房，但物业服务企业对小区的管理是公共性服务，既公共区域的保洁、安全秩序、绿化、房屋以及小区公共设施的维护、小区日常管理等，这种公共性服务不会因为部分业主不入住而减少。因此，虽然业主没有入住，但根据开发商公告接房之日起，就应该按合同约定交纳物业服务费用。

3、物业服务目的是为了物业的保值增值，若以不入住而拒交服务费导致物业管理服务的缺失，最终将导致可能是整体物业的贬值。

七、因开发遗留问题可以拒交物业服务费么？

答：不可以。开发商遗留问题是业主和建设单位之间的法律问题关系，而物业服务费用是业主和物业管理企业之间的法律问题关系，二者不能混淆。业主拒绝缴纳物业服务费用是违反物业服务合同的行为，要承担违约责任，对于开发遗留问题，业主应当建设单位通过协商或诉讼解决纠纷。

八、交房后的装修如何办理，应缴纳哪些费用？

答：在交房后，需要装修的业主应提前3天到公司领取装修申请表，提交装修公司的营业执照、资质证书的复印件，装修方案，办理装修手续。缴纳装修履约金       元，装修管理费：①电梯住宅0.03元/㎡.天② 多层住宅0.02元/㎡.天，建筑垃圾清运费    元/平方米

九、接房时发现房屋质量问题怎么办？

答：物业公司的工程人员在您接房时已做记录并通知开发商安排施工单位尽快给您整改，因您接房后还需装修，施工单位的整改不会影响您正常装修，整改完后物业公司的工作人员将会通知您验收。

十、一期与二期房屋之间如何分隔？安全能否得到保障？二期施工机械噪音是否会影响一期业主的日常生活起居？

答：建筑方已将一期、二区之间用围墙分隔，物业公司协管队员不定期巡逻，可以保障一期的园区安全。

十一、关于自行车、电动车和机动车的如何收费标准？业主的自行车、摩托车停在何处？

答：所有车辆的收费标准物业公司将严格按照物价局、交管局的规定进行收取。非机动车停在地面停车场专门规定区域内。

十二、每户用电的回路设计如何？如何分步？

答每户回路大于5路，户内设开关箱，配电计量在地下车库单元入口处

十三、住宅的配套几通？

答“水电气通，光纤、电话、宽带基本配置，由业主向相关单位申请开通。

十四、为什么要预收电费？

答：因为本小区用户表没有实行独立户表，而供电局配置的项目总表为预充值计量表，每月必须提前交费才能用电。交房后，装修期恰好是耗电高峰期，由于业主未入住，不可能每月专门为了交电费到项目，势必造成电费拖欠，如果供电局不能按时收取电费，那么整个小区将面临停电，给大家生活造成不便，因此，为了度过装修期实现业主顺利入住，采用预收电费的方法。

十五、天然气、光纤、电话、宽带开通怎么办理？

都需要提前在客户服务中心登记，天然气开通必须是装修完成，灶具和热水器安装完毕，达到入住条件才能预约办理，一般燃气公司每周专门安排一天到项目办理。光纤、电话、宽带在登记后经服务中心与相关部门衔接，相关部门择时到小区集中办理。

十六、维修资金的收取比列和用途？

答：根据《南平市住房专项维修资金管理暂行办法》规定，业主须按平方米建筑面积成本价的2%（多层），2.5%（电梯）缴存维修资金，商品房每平方米建筑面积成本价由市房产管理部门会同有关部门定期公布，专项用于住宅公共部位及公共设施、设备保修期满后的大、中修及其更新改造。购房人应当在办理房屋所有权分户登记前，将所购商品房的首次专项维修资金缴存至专户管理银行，并经业委会同意后方可使用。业主转让房屋所有权时，结余维修资金不予退还，随房屋所有权同事过户。维修资金不够支出室，经业委会同意后，可按业主的住宅建筑面积比列向业主续筹。

物业交付手续书

尊敬的            先生/女士：

欢迎您及家人入住               请按如下顺序入住手续：

一、

二、

   

福建三木物业服务有限公司武夷山分公司

年    月    日

钥匙领用登记表

日 期：                                                     序 号：

装修验收、退款管理规定

一、装修结束后，由用户和施工单位向装修管理人员提出退款申请，并在退款手续上签署装修意见。

二、装修管理人员凭住户和施工单位申请到现场进行查看。检查内容为：

1、外装是否符合街区规定的材质、规格、颜色及有无违规违纪和公共设施的损坏情况。

2、内装

2.1是否改动过防水层。

2.2燃气管道及其设施设备是否覆盖、改动、拆除。

2.3是否按申请内容和方案进行施工。

2.4建渣是否清运到指定位置。

2.5有无违规违纪和公共设施的损坏记录。

2.6有无违反证照管理的有关规定。

2.7有无污染楼道卫生等。

将上述检查结果和日常监督记录报客户服务中心，如一切符合规定，装修管理人员在退款手续书上签署：“建议退款…”的意见，再经客户服务中心负责人审核签字办理退款手续。

三、客户服务中心管理员根据负责人意见及装修管理人员对施工过程的记录，按规定的标识在装修履约金中扣除违约和公共设施损坏赔偿金，在退款手续书上核算出退款金额，并收回《装修施工通启》和《出入证》。

四、违约金标准

1、《出入证》违规、过期等被秩序维护队员、或管理人员没收，每证扣10元。

2、《出入证》不恩呢该如数交回，每少一证扣10元，《装修施工通启》不能交回扣20元。

3、擅自改变装修内容和方案及违规违纪，按《装修施工责任书》中的调控及装修管理人员发出的违章通知单中确定的违约金额口出。

4、《装修退款申请表》如未经业主签字认可，装修履约金一律不予退还。装修公司人员领取装修履约金须持本人身份证。

五、客户服务中心核算出退款金额，经公司领导批准后交财务部办理退款手续。

六、如再退款过程中，用户或施工单位对违规违纪的违约处理不服，可报客户服务中心上级领导予以反映。

福建三木物业服务有限公司武夷山分公司

年    月    日

装修履约金退款单