资本结构、债务结构及融资策略分析

              ——保利房地产（集团）股份有限公司专题报告

一、保利房地产简介

保利房地产（集团）股份有限公司广州成立于1992年，是中国保利集团控股的大型国有房地产企业，也是中国保利集团房地产业务的主要运作平台，国家一级房地产开发资质企业，国有房地产企业综合实力榜首，并连续四年蝉联央企房地产品牌价值第一名。保利在地产中国网举办的红榜评选活动中，两次上榜。2010保利地产被评为最具扩张能量的领军企业；2009被评为最具开拓力的标杆央企专家。20##年，公司品牌价值达90.23亿元，为中国房地产"成长力领航品牌"。20##年7月，公司股票在上海证券交易所上市（代码（600048），20##年获评房地产上市公司综合价值第一名，并入选"20##年度中国上市公司优秀管理团队" 。20##年公司实现销售签约433.82亿元。截至20##年一季度，公司总资产已超两千亿。20##年11月，许多业界人士认为保利地产今年会突破千亿大关。20##年12月中旬，保利地产董事长宋广菊发布消息称，保利地产销售额已突破千亿。保利地产成为中国第二家年销售额过千亿的房企。

表1：保利房地产简介

二、保利房地产资本结构与债务结构

1、保利房地产资本结构分析影响因素

（1）企业经营状况的稳定性和成长性

表2：保利房地产经营状况分析

分析：稳定性好说明企业可较多地负担固定的财务费用，成长率高说明可以采用高负债的资本结构，以提升权益资本的报酬。由表2可知，保利房地产资产负债率比较恰当。应收账款周转率是反映企业应收账款变现速度快慢与管理效率高低的指标。一般情况下，应收账款周转率高，说明企业赊销收入资金回笼速度快，发生坏账的可能性小，短期债务的偿还能力强。保利应收账款周转率呈波动趋势，尤其是20##年比较高，可见它的稳定性不是特别好。

（2）企业的财务状况和信用等级

表3：保利房地产利润状况

分析：财务状况良好、信用等级高说明容易获得债务资本。由表3可知，保利房地产净利润每年都稳重有升，尤其是20##年较20##年增长了86.93%，可见保利房地产的经营状况既稳定又良好。保利地产的信用评级为AAA级，较高的信用等级使得该公司较易获得债务融资。财务状况的反应不仅仅是用净利润增长率来衡量，还有偿债能力、营运能力等。

（3）企业资产结构

表4：保利房地产资产结构表

图1：保利房地产流动资产与非流动资产比例

分析：拥有大量固定资产的企业应主要通过长期负债和发行股票筹集资金，拥有较多流动资产的企业应更多地依赖流动负债筹集资金，资产适合于抵押贷款的企业应该负债较多，以技术研发为主的企业应该负债较少。由表4和图1可知，保利房地产公司主要资产是非流动资产，这是跟它的行业特征息息相关的。非流动资产比较多可以用来抵押，当前房地产行业的主要融资渠道为银行贷款。

（4）经济环境的税务政策和货币政策

如果所得税税率高，则债务资本抵税作用大，企业应充分利用这种作用以提高企业价值；如果货币政策是紧缩的，则市场利率高，企业债务资本成本增大。经济环境始终处于动态变化之中，税务政策和货币政策也跟着变化，所以，公司要根据大环境的变化来合理调控资本结构，这样才能保证资本结构的最优化。

（5）企业投资人和管理当局的态度

图2：保利房地产20##年前五大股东持股比例

    分析：从所有者角度看：如果企业股权分散，则可能更多采用权益资本筹资以分散企业风险；如果企业为少数股东控制，那么为防止控股权稀释，一般尽量避免普通股筹资，采用优先股或债务资本筹资。从管理当局角度看：稳健的管理当局偏好于选择低负债比例的资本结构。由图2可知，20##年保利南方集团有限公司持股比例高达42.14%，但除它之外其它股东所占比例都非常小，所以企业股权相对分散。

（6）行业特征和企业发展周期

    不同行业在负债比率上一直有显著差异，因为不同行业的企业的经营风险、负债能力、折旧等非负债项目带来的避税可能性等方面存在着很大差异。由于房地产行业是近年来国内较热的行业，前景大好，因此承受风险的能力较高。故保利地产的负债能力也相应提升。在企业发展周期方面，初创阶段，企业一般经营风险高，应控制负债比例；成熟阶段经营风险低，可适度增加债务资本比重；收缩阶段，经营风险又逐步加大，应逐步降低债务资本比重。房地产企业在中国属于高速发展的行业，但是进来对房地产行业表现出不稳定状态。20##年随着紧缩货币政策、信贷政策、“限购令”和保障房供应等房地产调控政策的实施，调控

效果将逐步显现，房地产市场将出现阶段性波动，面对复杂的市场形势，公司将时刻保持清醒的头脑，密切关注经济形势和政策走向，顺应市场调整变化。

2、资本结构与债务结构分析

表5：保利房地产资本结构和债务结构

图3：保利房地产与万科资产负债率对比

分析：由表5和图3可知，保利房地产的资产负债率在近五年有升有降，呈波动趋势，它的资产负债率每年都高于其竞争对手万科。但是评价这一数值不仅仅是看大小，生产经营与市场销售良好时，借钱经营能得到更大的利润。反之负债越高，企业资金实力的偿债风险越大。债借的越多，赔的就越多。负债率大于1时，表明该公司已经资不抵债，有破产的危险。原则是能钱生钱就多借点，不赚钱就少借或不借。由此可知保利房地产的资产负债率控制的比较恰当。20##年公司的资产负债率急剧上升，结合其债务资本的变化来看，是因为各项负债都有急剧上升，见图5，其上升的比例远大于资产总额的比例，所以在20##年资产负债率达到78.98%。

图4：保利房地产债务资本构成

表6：保利房地产长期与短期负债所占比例

分析：从债务内部结构来看，流动负债占负债比率高，每年约为60%左右。说明公司对短期资金的依赖性强。20##年流动负债的比例下降到51.41%，是因为其短期借款大幅度降低，预收账款也有所减少。

表7：保利房地产近五年债务资本的变化情况

单位：万元

图5：保利房地产近五年债务资本变化

图6：保利房地产近五年长期借款的变化

图7：保利房地产近五年短期借款的变化

三、保利房地产融资策略分析

筹资分为权益资本筹资和债务资本筹资，通过近五年的报表分析，保利房地产的权益资本筹资方式有公开发行股票A股、配股、定向增发、转增；其债务资本筹资方式有应付账款、信贷、保利债、预收账款。可见保利房地产运用了多元化的筹资策略。

1、保利房地产权益资本融资

表8：保利房地产近五年证券发行情况

表9：保利房地产近五年利润分配情况

分析：20##年8月1日保利房地产公开增发的人民币普通股A股可融资近70亿元，相对于目前净资产36.3亿左右而言，增资1.5倍以上，如此高的增资比例，对于保利房地产各层面管理和跨地域控制能力是一个考验。20##年非公开发行的人民币普通股A股使其成为在当年提出增发方案并获核准的首家房地产企业。在率先获得融资资格后，保利房地产累计融资额将高达211 亿元，远远超越同行业上市公司。

2、保利房地产债务资本融资

 20##年5月29日 向中国银行股份有限公司广州市东山支行申请人民币贷款8亿元，期限三年。 20##年，保利地产长短期借款从年初的121.57亿元增至年末的183.62亿元，其中短期借款和一年内到期的长期借款从年初的31.19亿元增至43.14亿元；应付账款从11.13亿元增加到24.14亿元。20##年保利地产新增信贷规模为58．94亿元（接近59亿元），占其经营活动产生的现金流总增量的91．44％，截至20##年9月30日，公司预收账款达285.86亿元，较年初增长了191.74%。上市后的5年，保利地产总资产增长了18倍，由20##年的80亿上升为20##年的1523亿。 与此同时，保利地产正在上演着“速度地产”的传奇。在保利地产董事长宋广菊的引领下，保利地产正向“3-5年内再造一个保利地产”目标迈进。快速发展无疑需要庞大的资金作为后盾。20##年，保利地产房地产直接投资总额预计达812亿元，但截至20##年底，结余货币资金为192亿元，此间资金缺口超过620亿元。

20##年3月19日，保利地产公布再次增发预案，即计划募资不超过96亿元，用于开发13个地产项目。20##年3月25日，保利地产股东大会决议修改20##年度非公开发行预案，调低增发底价，增加非公开发行数量，保证96亿元的融资规模不变。同年4月19日晚，据保利发布20##年第一次临时股东大会决议公告显示，这笔96亿元的再融资再延长12个月。虽然资本市场融资无门，但保利地产仍具备相对强大的融资能力。“资本市场融资一旦放开，保利地产凭借其央企的背景，也将会在批准融资的次序上获得优先。

纵使有千万条融资渠道，保利地产最根本的资金来源还是销售回笼资金。保利地产今年推出的很多项目都在二三线城市，将在很大程度上化解限购令对保利的影响。保利地产的销售量将明显向二三线城市倾斜。调整城市战略之余，保利地产也在加码商业地产。据20##年年报，保利地产投资性房产金额为42.39亿元，同比增长425.1%，主要原因是广州保利世贸中心等经营性物业投入使用。此外，保利地产商业地产方面的经营收入也突破5亿元，光保利世贸中心就达2.5亿元，保利洲际酒店于20##年4月10日开业，不到9个月的营业收入就达9189万元。

附录：

保利房地产近五年财务报表主要数据

第二篇：《“挑战杯”中国大学生 创业计划竞赛--财务运作》 专题报告

《“挑战杯”中国大学生

创业计划竞赛--财务运作》

专题报告

创业箴言

“没有超人的胆识，就没有超凡的事业；没有敢于承担风险的心理素质，任何时候都成不了企业家。” “勇气是创业的先决条件，但勇气不是万能的。创业路上坎坷与荆棘密布，唯有勇敢者兼智慧者才能撷取最美的一朵。”

“大无畏的勇气，坚决的态度，脚踏实地的作风，实枪实战的经验——对于创业者，这些东西最可贵。” 为老板打工不如为自己打工。

“不要把创业想得太复杂，也不要把它想得太简单，创业路上风风雨雨，刚开始的时候就是Learning by doing (边做边学)。” 胆识，决心和毅力。 无论是美国的比尔〃盖茨,还是中国的马云（雅虎中国、阿里巴巴网络首席执行官），都是靠白手起家的成功创业者，早已成为大学生的“偶像”。在就业形势日益严峻的今天，自主创业当老板已成为众多大学生挥之不去的“梦想”。 报告提纲

一、创业计划书

二、初始融资及创业投资

三、投资运用（资产或资源）

四、企业运营及分配

五、财务分析及相关数据指标

六、大学生创业的优惠政策

七、现场咨询

一、创业计划书★

创业计划书

为什么要撰写创业计划书?

对于正在寻求资金的风险企业来说，创业计划书就是企业的电话通话卡片。创业计划书的好坏，往往决定了投资交易的成败。

对初创的风险企业来说，创业计划书的作用尤为重要，一个酝酿中的项目，往往很模糊，通过制订创业计划书，把正反理由都书写下来。见后再逐条推敲。创业者这样就能对这一项目有更清晰的认识。可以这样说，创业计划书首先是把计划中要创立的企业推销给了创业者自己。 其次，创业计划书还能帮助把计划中的风险企业推销给风险投资家，公司创业计划书的主要目的之一就是为了筹集资金。

创业计划书的主要内容

一、公司摘要：这一部分要介绍公司的主营产业、产品和服务、公司的竞争优势以及成立地点时间、所处阶段等基本情况。

二、公司业务描述：这一部分介绍公司的宗旨和目标、公司的发展规划和策略。

三、产品或服务：介绍公司的产品或服务，描述产品和服务的用途和优点、有关的专利、著作权、政府批文等。

四、收入：介绍公司的收入来源，预测收入的增长。

五、竞争情况及市场营销：分析现有和将来的竞争对手、他们的优势和劣势，以及相应的本公司的优势和战胜竞争对手的方法。对目标市场作出营销计划。

六、管理团队：对公司的重要人物进行介绍，包括他们的职务、工作经验、受教育程度等；公司的全职员工、兼职员工人数；哪些职务空缺。

七、财务预测：公司目前的财务报表、5年的财务报表预测、投资的退出方式（公开上市、股票回购、出售、兼并或合并）。

八、资本结构：公司目前及未来资金筹集和使用情况、公司融资方式、融资前后的资本结构表。

九、附录：支持上述信息的资料：管理层简历、销售手册、产品图纸等。

二、初始融资及创业投资★

创业资本—从何而来？

渠道

（1）创业者本身的资本（启动资本）

（2）亲属、朋友的资本（启动资本，合资、入股）：有可能是“天使投资”

（3）创业（风险）投资公司的资本（合资、入股）：创业基金（一种投资机构 ）等

（4）银行：如小额担保贷款、普通商业贷款

（5）租赁公司

（6）事业单位

（7）其他企业

（8）民间

五大创投公司

深圳创新投(深圳创新科技投资公司)、紫光创投(清华紫光创业投资公司)、浙江天堂(浙江天堂硅谷创业投资有限公司)、上海联创(上海联创投资管理有限公司)和清华创投(珠海清华科技园创业投资公司)。

深圳创新科技投资公司是目前中国最大的创投企业，其注册资本为16亿元，集团现下辖全资、控股、合资的投资(基金)公司和投资管理公司13家，可投资能力已超过30亿元。其主要投资对象为科技型的高成长性创业企业，包括生物工程、IT、软件等。

方式

（1）合资、入股：启动资本，天使投资，创业基金等。又称自有资本，一般为注册资本。

（2）银行贷款或借款

（3）融资租赁或普通租赁

（4）商业信用：赊购或预收

（5）债券（一般成熟期）

（6）股票（一般成熟期）：初始公开募股（IPO）.

需要多少钱（初始投资规模）？

注册资本（营业执照）？

初始投资规模≥注册资本（自有资本或实收资本、股本）

天使投资（Angel Investment），是权益资本投资的一种形式，是指富有的个人出资协助具有专门技术或独特概念的原创项目或小型初创企业，进行一次性的前期投资。

“天使投资人（Angels）”通常是指投资于非常年轻的公司以帮助这些公司迅速启动的投资人。 在风险投资领域，“天使”这个词指的是企业家的第一批投资人，这些投资人在公司产品和业务成型之前就把资金投入进来。

天使投资人通常是创业企业家的朋友、亲戚或商业伙伴。

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创业投资公司(风险投资企业)可以被看作资金的零售商，他们从大的基金（fund of fund）如退休基金、保险基金、大银行、型上市公司或政府机构（我们可把这些基金看作资金的批发商）那里融来资金（raise fund）并成立创业投资基金。

然后创业投资公司再把钱投给有潜力的、高速发展的成长型企业（通常是高科技公司），并拥有这些被投资企业的股份。投入期一般在二到七年之间。

创业投资在国内又被广泛地称为“风险投资”。

狭义上,创业投资(风险投资)是由职业金融家投入到新兴的、迅速发展的、有巨大竞争里的企业中的一种权益资本。

广义上,凡是以高科技与知识为基础、生产与经营技术密集的创新产品或服务的投资都是创业投资。

从创业投资(风险投资)的实际运作看,高新技术企业的高风险、高收益集中体现在企业高速发展的创业阶段,而在企业进入成熟期后收益率逐渐下降。因此,风险投资家一般在企业即将进入成熟期时将资金撤出,从而获得极高的投资收益,然后再选择项目进行投资。

创业投资的退出主要有三种方式，就是股票上市、股份转让和清算。

风险投资对象多为中小型新兴高科技企业, 具有技术、市场、组织、环境等风险, 投资时间长而成功率低, 时间一般为3～5年, 成功率通常只有20%左右。

但相应的投资项目一旦成功, 将获得高额的收益。风险投资者目标毛利一般在40%～50%之间, 税后净利在10%以上, 期望在5年以后以15倍的市盈率套现。

美国风险投资业平均收益为25%～35%, 是股票投资的2 倍、长期债券投资的5倍。

险投资家常问的20个问题：

1.你公司产品或服务的市场潜力是什么？行业的盈利潜能是什么？它的增长率有多高？

2.你怎样计算市场潜力？你怎样确定行业销售和增长率？

3.什么使你的产品或服务与众不同？

4.消费者为什么将不得不购买你的产品或服务？

5.怎样知道你的项目有高发展潜能？

6.为什么你的管理队伍是执行这个商务计划的最佳选择？

7.面对这次商机的主要风脸是什么？

8.你的竞争者是谁？

9.你公司的比较优势从何而来？

10.公司以专利、商标、版权等的形式拥有知识产权吗？

11.你的公司什么时候将达到收支平衡？

12.你计划怎样去获得客户？

13.你计划怎样保持用户的忠实度？

14.影响客户对此行业及产品满意度的因素是什么？为什么？

15.这个产品或服务的最终用户是谁？

16.你进行过哪些联盟或合作？

17.产品的预计生命周期是什么？目前及将来的研发计划是什么？

18.你计划怎样扩充人力资源？

19.最可能的退出方案是什么？

20.资金的使用计划是什么？

风险投资家要求企业家的七种素质：

忠诚正直: 对风险投资者要胸怀坦白, 让他感到你会信守合同、尊纪守法, 让他感到你是可以依赖的, 你所奉行的是公平交易原则。

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成就感: 让风险投资者确信你努力赚钱只是为了检测个人成就, 而不是由于贪心。

活力充沛: 让风险投资者相信你有健康的体魄和为实现既定目标努力不懈的精神。 天资过人: 即能在充分分析的基础上, 做出正确的判断, 进而进行最优决策。

学识渊博: 风险投资商更感兴趣的是你的经验和你所具有的学识是否能在某种状态下赚钱。 领导素质: 包括自信、自强和一定程度的以自我为中心的能力, 包括独立处理问题的能力。 创新能力: 让投资者相信, 如果遇到意外事件, 你能创造性地解决问题。

三、投资运用（资产或资源）★

?资产，是指过去的交易、事项形成并由企业拥有或控制的资源，该资源预期会给企业带来经济利益。

?资产又分为流动资产、长期投资、固定资产、无形资产、递延资产等类别。（使用期限超过一年，无价值规定）

?固定资产通常是指使用期限超过一年的房屋、建筑物、机器、机械、运输工具以及其他与生产经营有关的设备、器具和工具等。考虑折旧的计算、维修问题。

?流动资产的内容包括货币资金（库存现金与银行存款）、交易性金融资产、应收票据、应收帐款和存货（原材料、库存商品、周转材料）等。

?无形资产主要包括专利权、非专利技术、商标权、著作权、土地使用权、特许权等。考虑摊销问题。

?长期待摊费用包括经营租入固定资产改良支出，以及摊销期在一年以上的长期待摊费用等。考虑摊销问题。

?长期股权投资：不考虑。

四、企业运营及分配★

初创企业运营的几点财务关注

了解基本的会计帐薄及其关系

了解出纳该做些什么

盯住现金的流动

管住你的支票本及管控成本、费用、支出

财权大印要管好

学会估算现金流量

分清现金和利润

设法处理好银行、税务的关系

关注税收等法律

逐步关注资本预算及财务预算

研究规划企业流动资产的规模

研究规划企业流动负债的规模

研究规划企业流动资产与流动负债的匹配

研究原材料、库存商品等的管理

研究信用政策及客户分级管理

制定企业报酬体系与激励计划

制定或调整分配政策

短期融资（流动负债）

短期借款

应付票据、应付账款

应付职工薪酬

应交税费

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应付利息、应付股利

其他应付款等

上述各项流动负债，在投产后的各个年度，可以合理估计其规模。

五、财务分析及相关数据指标★

1.利润（税前）的定位及计算

价格与成本之间40%-80%左右的距离为税前利润（30%-60%左右的距离为税后利润）。

成本包括制造成本（直接材料、直接人工和制造费用）、管理费用、销售费用、财务费用等。 毛利（主营业务利润）=主营业务收入-主营业务成本

净利润(纯利润)=毛利-营业税金及附加-销售费用+其他业务收入-其他业务成本- 管理费用-财务费用+投资收益+营业外收入-营业外支出- 所得税费用

管理费用、销售（营业）费用（工业与商业、服务业等不同）、财务费用等费用的估计

★重要提示：职工福利费自20xx年1月1日起，不再按14%计提，改为据实直接列支；同时，取消“应付工资”“应付福利费”账户，增设“应付职工薪酬”账户。

开办费不再摊销，改为投产后直接列支。

2.各种税的估计（工业与商业等不同）

利润表中“营业税金及附加” 项目反映企业经营业务应负担的营业税、消费税、城市维护建设税、资源税、土地增值税、教育费附加等。

★重要提示：创业大赛服务类项目计算营业税，即“营业税金及附加” 项目包括营业税。交通运输、建筑业、邮电通信业、文化体育业3%；金融保险业8%；娱乐业10%；代理业、旅店业、饮食业、旅游业、仓储业、租赁业、广告业及其他服务等服务业5%

增值税不在“营业税金及附加” 项目里边,单独计入“应交税费-应交增值税”明细科目。四个小税种:房产税、土地税、印花税、车船使用税,计入“管理费用”。

★重要提示：创业大赛产品类项目计算增值税，即“营业税金及附加” 项目不包括增值税。应交增值税可按营业额的7%至10%估计，不能按17%，须扣除进项税。

★重要提示：折旧费应先个别计算，然后按生产部门使用（计入制造成本）与非生产部门使用（计入管理费用）。

★重要提示：无形资产摊销全部计入管理费用。

3.各年度报表

1）各年度报表应与各年市场（销售）预测相联系

2）各年投资（资产）增长规模；各年资产负债率的高低

3）不同企业类型的注册资本最低限额

（1）非公司企业法人：最低注册资金3万元人民币；

（2）有限责任公司：是低注册资本3万人民币；

（3）股份有限责任公司：最低注册资本500万元；

（4）个体工商户：对注册资金实行申报制，没有最低限额；

（5）私营独资企业：对注册资金实行申报制，没有最低限额；

（6）私营合伙企业：对注册资金实行申报制，没有最低限额。

山东多项政策鼓励个人创业，一元即可注册办企业

★重要提示：创业大赛的“总投资”不等于“注册资本”；资产负债表中的“实收资本”或“股本”即为“注册资本”。

4.报表与报表之间的钩稽关系

报表与报表之间的钩稽关系有：

（1）损益表及利润分配表中的未分配利润=资产负债表中的未分配利润

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（2）资产负债表中现金及其等价物期末余额与期初余额之差=现金流量表中现金及其等价物净增加额

（3）利润表中的净销货额－资产负债表中的应收账款(票据)增加额＋预收账款增加额=现金流量表中的销售商品、提供劳务收到的现金

（4）资产负债表中除现金及其等价物之外的其他各项流动资产和流动负债的增加(减少)额=现金流量表中各相关项目的减少(增加)额

（5）财务报表主表与明细表之间的钩稽关系有比较简单的明细与合计的关系，也有比较复杂涉及数张报表发生额和余额的关系，如固定资产及累计折旧明细表就既与资产负债表中的固定资产原价、净值和累计折旧发生钩稽关系，又与现金流量表中的固定资产折旧发生钩稽关系，其他诸如无形资产及其他资产等明细表也都存在上述的钩稽关系。

5.各种表内数据金额排列要求

★重要提示：上下数据对齐（靠右），以个位和小数点为准。

6.财务比率

（1）销售利润率 =净利润(纯利润)/ 营业收入

（2）（总）资产（投资）报酬率（回报率或收益率）=净利润 / 平均资产（投资）总额

投资利润（收益）率，又叫资产净利润率、资产报酬率、投资报酬率等。

（3）净资产收益率（回报率）=净利润/平均净资产

利润又分税前利润与税后利润，一定明确。

★重要提示：各有关利润率的计算，使用净利润（税后利润）较为合理。

（4）存货周转率=主营业务成本/平均存货

（5）应收帐款周转率=主营业务收入净额/平均应收帐款余额

（6）总资产周转率=主营业务收入净额 /平均资产总额

（7）流动比率=流动资产/流动负债 （以2为适当 ）

（8）速动比率＝ （流动资产－存货）/流动负债 （以1为适当 ）

（9）资产负债率=负债总额/资产总额

（10）股东权益比率＝股东权益总额/总资产

若预计未来公司上市：

（11）每股收益=（净利润－优先股股利） ／发行在外的普通股平均股数

（12）每股股利=（现金股利总额－优先股股利）/发行在外的普通股平均股数

（13）股利支付率 =每股股利/每股收益

（14）每股净资产＝股东权益总额/发行在外的股票股数

（15）市盈率（倍数）=每股市价/每股收益

7.投资可行性评价指标

（1）静态投资回收期：总投资额/（年净利润+年折旧）

重要提示：创业大赛也可以计算动态投资回收期指标。

（2）净现值：贴现率应采用加权平均资本成本。加权平均资本成本=∑(某种资本占总资本的比重×该种资本的成本)。重要提示：以贷款利率作为贴现率（资本成本）计算净现值等，不恰当（偏低），10%及以上为宜。

（3）净现值率是方案的净现值与投资总额的比值,其含义是单位投资所创造的净现值量（★重要提示：创业大赛可以不计算净现值率指标）。

（4）获利指数（现值指数）：（贴现率同上）

（5）内含报酬率（内部收益率）：ADFi,n＝总投资/（年净利润+年折旧），求式中的i。或采用估计i的方法求出。

★重要提示：以上决策指标需特别注意——如何考虑“n”与“流动资本垫支的回收”。

六、大学生创业的优惠政策

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国务院：20xx年3月10日，国务院专门下发了加强大学生就业工作的有关通知，提出了八个方面的措施，其中“第四，鼓励大学毕业生自主创业。现在大学生创业的比例非常低，所以我们将通过一系列的优惠政策，包括税收、场地安排、创业环境和条件等等，来支持鼓励大学生自主创业。”

济南 ：20xx年03月17日 ，启动青年就业创业直通车项目，为有就业创业意向的青年，提供就业创业方面信息的一站式服务。直通车内容包含招聘信息、小额贷款信息、加盟项目信息以及技能培训等实用性信息。

山东省 ：2009-02-11经共青团山东省委、国家开发银行山东省分行共同研究决定，山东省青年创业小额贷款项目的具体实施方案如下：

1.贷款对象：40岁以下初次创业的青年；40岁以下青年企业家二次创业的中小企业；能够带动青年创业就业的企业。

2.贷款额度：初次创业的青年小额贷款每人单笔额度一般不超过100万元；青年企业家二次创业的中小企业贷款单笔户额度一般在500万元以下，最多不超过3000万元；能够带动青年创业就业的企业贷款不超过3000万元。

3.贷款期限和利率 ：一般为1-3年，最长不超过5年。执行在人民银行公布的同期贷款利率基础上下浮10%的优惠利率。

山东多项政策鼓励个人创业，一元即可注册办企业

青岛：推新政促就业大学生创业最高可贷20万

河北省合伙企业、个人独资企业注册资金一元就可办理营业执照

?ú????°ì???ü：大学生自主创业又有新政策，注册资金可以分期到位

?-????：江苏高校毕业生自主创业最高可贷10万元

山东省：启动550万人就业创业培训计划

北京：大学生创业可享受个体小额贷款额度拟提高

河南：高校毕业生创业优惠多，开公司零缴付零收费

辽宁大连：优化大学生创业就业环境

江西：4类人员（下岗失业人员、大中专毕业生、残疾人、返乡农民工 ）创业最高可贷200万元

武汉：高校毕业生创业，政府将一次性补贴2000元；从事个体经营符合条件的，免交各项行政事业性收费；申请个体工商户，创办合伙企业或独资企业登记的，一律不受出资额限制；创办科技、环保、节能型企业，工商注册资本3万元即可，首期出资额只需达到10%。今年底之前，持《再就业优惠证》办理减免税手续的高校毕业生，3年内可享受再就业税收减免。该市计划3年内扶持高校毕业生创办300家企业，吸纳5000名大学生就业。

云南：对创业人员３年内免收登记类、证照类和管理类行政事业性收费；从今年１月起，从事个体经营的工商户营业税起征点从每月１２００元提高到３０００元，大学毕业生和农民工创业从事个体经营者，月营业额在５０００元以内的２年内免征营业税、城市维护建设税、教育费附加和个人所得税；创业者申请创业小额贷款实行免担保；对创业小额贷款免收利息。

七、现场咨询★

预祝同学们大赛成功！

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