中国民生银行地产金融事业部·南京分部
实 习 生 XXX
中国民生银行地产金融事业部·南京分部 指导老师 XXX
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目录
写在前面........................................................................................................................ 3
1 关于中国民生银行地产金融事业部 ....................................................................... 4
2 实习过程与实习内容 ............................................................................................... 5
2.1 贷款基础知识学习（第一周） .................................................................... 5
2.2 房地产市场调查与报告撰写（第二周） .................................................... 7
2.3 贷后回访与月度回访报告撰写（第三周） ................................................ 8
2.4 合肥市场概况与实习总结（第四周） ........................................................ 9
3 实习心得与收获 ..................................................................................................... 12
4 自我评价 ................................................................................................................. 15
5 地产部业务建议与展望 ......................................................................................... 16
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写在前面
转眼间，在中国民生银行地产金融事业部将近一个月的实习就要结束了，我从没想过，此时此刻我会如此的不舍。
这个暑期先后与合肥分行和地产金融事业部的邂逅，令我对民生的归属感悠然而生。充实而专业的地产金融业务培训实习内容让我受益匪浅，而各位老师的用心栽培更是让我十分感动：xx老师兢兢业业、宽严有度的风格让我顿生仰慕；xx老师优雅的谈吐和高度的亲和力让我倍感钦佩；xx老师良师益友式的精准点评让我迅速找准问题所在并在实习过程中及时修正；xx老师、xx老师在日常工作中孜孜不倦、不厌其烦地谆谆教诲让我迅速扫清知识盲点，循循善诱式的启发教学更是让我快速进入学而思、思而行的良性循环；xx老师对我们日常生活无微不至的关怀让我倍加温暖；xx亢老师的慷慨激昂、xx老师的和蔼可亲，都让我深深迷恋上了地产部这个大家庭。借此机会，一并向所有老师们致以最真诚的谢意！
实习过程中有苦有甜，实习任务虽略显艰巨，但这种高强度的训练对我们来说，既是一种挑战，更是一次可遇而不可求的机遇，而这次机遇也许正是我们通向民生地产金融事业部的门票！
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1 关于中国民生银行地产金融事业部
20xx年底，中国民生银行在国内银行业首家进行了事业部制改革, 打破了传统的“总行-分行-支行”管理架构。地产金融事业部是中国民生银行系统内专业经营房地产行业金融业务的金融事业部，为房地产企业提供全面、专业的金融服务，总部位于北京，实行“总部-分部”垂直化管理。
房地产业是中国经济的主导产业之一，同时也是资金密集型行业，具有非常强烈的金融属性，是国内各大银行授信投放和金融支持的重要行业。地产调控的深化使得房地产“野蛮生长”的黄金时代已经终结，中国房地产行业进入了集约化发展的阶段，这就要求房地产行业的资金供给也必须更加专业化、精细化和持续化。
民生银行地产金融事业部的专业化改革顺应了行业发展的要求。民生银行事业部制度的建立一方面强调和突出了服务对象的单一性和服务能力的专业性，另一方面缩短了审批流程，大大提高了服务水平和服务效率，地产与金融的有机结合深得客户好评。地产金融事业部一贯秉持开拓创新的经营思路，以投资的理念经营地产金融业务，所涉业务种类全面涵盖房地产开发贷款、经营性物业抵押贷款、房地产信托、房地产基金等房地产投融资业务。成立近7年来，地产部的资产规模近两千亿元，与全国范围内上千家主要房地产企业建立了业务联系，发展前景极为广阔。南京和合肥分部管理规模、人均创利及市场占有率等各项指标均在当地居同业前茅。
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2 实习过程与实习内容
2.1 贷款基础知识学习（第一周）
实习第一周主要进行的是贷款业务基础知识的学习，为后续实习打下扎实的理论基础。具体学习了《贷款通则》、《固定资产贷款管理办法》、《中国民生银行经营性物业抵押贷款管理办法》和《中国民生银行地产金融事业部授信后项目监管操作规程》。
《贷款通则》是人民银行发布的关于所有贷款业务的统筹性纲要，规定了“贷款人”、“借款人”等基本概念；概括了贷款的基本种类（按资金来源可分为自营贷款、委托贷款和特定贷款，按授信期限可分为短期贷款、中期贷款和长期贷款，按担保类型可分为信用贷款、担保贷款和票据贴现）；约定了贷款期限和利率的范围；明晰了贷款人和借款人的权利和义务；总结了贷款的基本流程（贷款申请—信用评估—贷款调查—贷款审批—签订合同—贷款发放—贷后检查—贷款归还）；建立了不良贷款的监管准则（不良贷款分为呆账贷款、呆滞贷款和逾期贷款，贷款五级分类分别为正常、关注、次级、可疑和损失）；最后，还规定了贷款业务的基本原则（行长负责制、审贷分离制、分级审批制）。
《贷款通则》让初次接触到地产部大额贷款的实习生来说，是最基本的、也是最必要的准则，反复的阅读学习也让我们快速对贷款业务有一个宏观认识和整体把控，对后续的深入学习起到了铺路架桥的作用。
《固定资产贷款管理办法》是银监会发布的针对借款人用于固定资产投资的贷款规范性文本。该办法概括了固定资产贷款应遵循的原则（依法合规、审慎经营、平等自愿和公平诚信）；规定了贷款人应对贷款全流程进行完善的风险管控；
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除通则约定的贷款基本条件外，具体罗列了固定资产贷款应具备的特殊条件（如项目符合国家产业、土地和环保等相关政策）；约定了自主支付和委托支付的使用条件（自主支付需审慎分析账户资金动向、凭证查验、现场调查等核查贷款支付是否符合约定用途，单笔超过项目总投资的5%或超过500万人民币的贷款必须使用受托支付）。
《中国民生银行经营性物业抵押贷款管理办法》是本行规范经营性物业抵押贷款操作、丰富资产业务金融产品而制定的管理办法。通过该管理办法的反复阅读学习，主要学习到如下内容：经营性物业抵押贷款的定义和用途（经营性物业抵押贷款是指我行向具有合法承贷主体资格的经营性物业所有权人或所有权人同意并对之有实际控制能力的第三方经营机构发放的，以其所拥有或经营的经营性物业作为贷款抵押物，并以该物业为基础获得的现金流为主要还款来源，必要时以借款人其他合法资金来源还本付息的贷款；主要用途包括置换已有正常授信或关联借款，物业经营期的维护、改造、装修、招商等经营性资金需求以及其他符合监管要求的用途）；经营性物业抵押贷款的申请条件（产权明晰，产权剩余期限长于我行贷款剩余期限，与政府规划发展趋势一致，具有可持续经营能力，地理位置优越等）；经营性物业抵押贷款的授信调查、授信审批、贷款发放和日常贷后管理。并结合了《合肥富世广场经营性物业抵押贷款授信业务调查报告》加强对具体业务和相关规定的理解。
《中国民生银行地产金融事业部授信后项目监管操作流程》是本行为落实监管政策要求，进一步规范地产部授信后项目监管操作流程，防范和控制操作风险而制定的操作流程。该操作流程主要规范了合同签订与放款条件落实的基本条件；明晰了经办客户经理和风险经理的责任义务；约定了贷款发放与支付的详细
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条件和相关要求；总结了项目监管的具体内容和日常贷后管理的常规性工作内容并概括了异常风险信号及处理措施。
通过以上贷款业务基础知识的学习，结合《合肥世纪城开发贷授信业务调查报告》、《常州红星美凯龙开发贷授信业务调查报告》、《合肥富世经营性物业抵押贷授信业务调查报告》，加深了对地产部业务的理解与认知，也是今后两周实习工作的基石。
2.2 房地产市场调查与报告撰写（第二周）
第二周的主要任务是通过房地产市场实地调查和网络资源搜索，最终形成市场调查研究报告。
我们七个实习生分别对应南京的七个地产区域（城中、城南、城北、城西、江宁、河西、江北），我所负责的区域是南京最偏远、也是近年来争议最多的地区——江北。由于六合地区相对偏远，调查区域只限于浦口一带。
经过事前简单的准备，了解到江北房地产市场可主要划分为桥北板块、高新板块、浦珠路板块、珠江镇板块和老山别墅板块。根据重要性和必要性原则，个人选择了发展相对成熟的桥北板块（具体拜访楼盘明发·滨江新城）和饱受关注的老山别墅板块（具体拜访别墅为美达·九月森林），实地考察对当地板块的楼盘有了更直观的认识，整个市场调研活动让我获益匪浅。根据路线规划，陪同另外两位实习生分别调查拜访了河西板块和城南板块的四个楼盘。
拜访结束后，通过365房产网、搜房网、安居客、新浪房产、南京市国土资源局等主流互联网媒体资源的搜索，对浦口房地产市场有了更全面的认识，最终形成了《南京市江北板块（浦口）房地产市场研究报告》，得到了苏宝童老师、
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XXX老师的高度赞许和认可。
2.3 贷后回访与月度回访报告撰写（第三周）
第三周的主要工作是贷后回访并撰写回访报告。
在拜访客户之前，根据XXX老师、XXX老师的提供的客户基础资料（南京通达城镇基础设施开发有限公司借款合同、抵押合同、监管协议和实际控股人的保证合同），我们分别查询了通达公司、母公司通明公司及实际控股人金基集团的工商信息、信用报告（贷款卡查询）、近三个月监管账户对账单、支付凭证和财务报表。并与另外两位实习生一起讨论总结了拜访客户应咨询的问题清单并交由XXX老师、XXX老师把关，修改了相关敏感问题或尖锐问题的表述方式，剔除了无效问题，使得回访更具有针对性。并通过电话与通达公司财务经理（王经理）约定好访谈时间。
周三（8月14日）下午一点半我们三人小组便坐车前往通达公司项目所在地，因通达公司所在地相对隐蔽（某大院进入后直行再左转到底），公司门口也没有悬挂明显标志，直到两点半我们通过各方打听才找到项目公司所在地。因之前准
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备相对充分，对初次进行贷后访谈的我们而言也没有较大压力。王经理的对答如流让我们很是震惊，相对尖锐的问题基本都被其以“合情”的理由解释，并搬出“已经由梅总、苏总同意”的托词来打断我们的继续追问。访谈结束过后，我们向王经理索要了监理月报、后续建设工程形象进度表、后续建设资金使用计划表和已售楼盘的销售台帐，并实地考察了项目售楼处核对相关销售信息和销售合同。全部过程我都做了详细的录音，回来熬夜加班将录音草稿整理好，次日将其中有价值的信息提炼出来，撰写成《贷后回访访谈纪要——根据访谈录音整理》的文案，以供各位老师详细了解访谈过程。
周五的汇报展示，我们小组三人都表现不错。虽然做的是同一个项目的贷后回访，但在基础资料共享的基础上，我们各自的汇报内容和展现形式都融入了各自对问题的思考，得到了各位老师的高度赞许。
2.4 合肥市场概况与实习总结（第四周）
第四周主要是对前期实习内容的总结，任务相对轻松。我在总结前几次实习内容的同时，也通过手头资料和互联网资源搜索，提前熟悉了合肥房地产市场的相关概况，若有幸能够在民生地产部这一优势平台上继续发展，可以更快上手合
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肥的工作，并快速参与到项目中来。
关于实习工作内容的总结：上文已经进行了全面的回顾，此处不再详细赘述。 关于合肥房地产市场概况：根据资料分析，合肥房地产市场目前处于持续增长时期。市场需求整体以刚需为主导，投资客比例相对较小。20xx年住宅类商品房成交均价6535.24元/平米，同比20xx年住宅均价6294.75元/平米，同比上涨3.82%。聚焦合肥20xx年楼市，大体走势同全国楼市同步。3月为反弹期，7月首超20xx年，金九成交成色不足、银十降价促销颇喜人，年末翘尾11月破百万方创新高。成交均价4月和10月为低谷期，1月和6月为高位期，价格整体波动不大，处于合理的波动范围内。整体而言，经历了20xx年的低迷期，进入20xx年，合肥商品住宅发生了从探底、筑底到复苏的逆转变化。可能原因有：首先年内几次调息和对首套房置业者的宽松房贷政策给了市场一个利好信号，激发了部分刚需需求。其次，市场对楼市调控氛围已接受并习惯，在刚需的作用下促成了部分成交。另外，继20xx年低迷的成交量之后，部分开发商采取了以价换量的方式进行跑量去化以此缓解销售压力，大量的优惠折扣也促成了部分成交。
根据合肥市国土资源局的数据，2012-2013（06）合肥最新成交的土地主要集中于滨湖区、新站区和高新区和经开区（西南组团），未来可作为我部业务拓展的重点关注区域。从成交信息也可以看出，在持续两年的调控之后，购房者已经清楚地认识到房价已经触底，在楼市持续回暖同时房价稳步回升的背景下，以刚需为主力的购房大军不得不将目光投向更为偏远的郊区，这也造成20xx年合肥楼市远郊的刚需盘大受市场青睐的主要原因，庐阳、瑶海、北城、西南多数楼盘异军崛起，我部业务拓展也可重点关注这些区域。
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由于本次汇报时间紧凑，未对各板块和楼盘进行详细分析，实习结束后，我将继续完善相关工作，若有机会将呈现给各位老师参阅。
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3 实习心得与收获
我一直尊崇的信条是“路远，便早点出门”。
虽来自于以学术研究为主导的中国科技大学，但个人在进入研究生学习阶段伊始，便以硕士毕业求职为导向。故而整个研究生学习生涯过程中：在前一年多的时间里，便投入比别人更多的时间于学术研究，争取早日完成学校规定的核心论文发表这一学术要求，以期有更多的时间去寻找社会实习机会，去发现感兴趣的工作并为之而努力拼搏。
根据自己的职业规划，将自己的未来职业发展定位于金融行业和通信运营行业。故此，所参与的实习也主要针对这两个行业。当分别在两个行业实习过后，我的选择便向金融行业发生了倾斜。先后分别在招商银行和民生银行的支行尝试不同的岗位和工作内容，并初步感受到了民生银行非常和谐融洽的团队文化，我也深深受到它的感染。
在互联网上看到地产部的招聘启事后，我毫不犹豫地投递了简历。非常感谢梅总、苏总和各位老师能够给与这次难得可贵的实习经历，能够在地产部的平台上拥有一个月的时间系统学习地产部各项业务是我职业生涯中具有里程碑意义的幸运事件。时间转瞬即逝，我对地产部各项业务产生了浓厚的兴趣，并对地产部良师益友式的实习模式产生了深刻的认同感，对这个和谐大家庭的团队合力和文化氛围产生了强烈的归属感。俗话说得好，兴趣是最好的老师。当我在平时遇到模棱两可的问题时，我都会向XXX老师、XXX老师请教，确认后再做好相应笔记，银行业务最需要的是细心、细致，我将用心去培养自己这方面的工作习惯。这一阶段的实习，除了让我对地产部授信业务有了一定了解和掌握外，在各个方
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面都受益匪浅。
（一）坚持思考和快速学习
地产部各位老师日常工作都十分忙碌，且各位实习生都有不同的专业背景，遇到的问题也并非一致，老师们也不便进行统一答疑。这就要求我们对自己有强烈的责任感，带着一颗求知欲的心去学习授信业务各项内容。遇到问题及时向老师请教并快速消化吸收。比如，在撰写市场调查报告时，报告的内容显然是核心内容，另外也需要思考，如何在报告中突出自己的思考内容，报告撰写的目的与意义对我部业务拓展有何启示，如何在排版印刷上让老师在阅读时显得更加顺畅。又如，在贷后回访过程中，创造性地根据访谈录音整理访谈纪要，便于老师和其他所有未实地调查的实习生们对本次访谈的概况有一个更加直观的认识。坚持思考，整个实习下来，收获的丰富性，用“沉甸甸”来形容毫不夸张。
（二）要有分秒必争,干净利落的做事风格
作为地产部的实习生，必须坚持分秒必争、干净利落的做事风格，努力提高自己的职业素养，正所谓做一行就要懂一行的行规。在这一点上我从实习导师XXX老师、XXX老师那里深有体会。比如，在向老师请教问题的时候，老师大多时间都在匆忙地整理资料或与客户电话沟通，沟通结束后立刻进入下一项工作内容，略显匆忙却井然有序。又如，每次和XXX老师外出拜访客户时，赵老师的步伐我和其他实习生得小跑才能追随得上。凡事预则立、不预则废。在实习过程中，我也将这种风格落到自己的日常工作中。例如，当一周的实习工作相对繁忙时，我便从周一开始每晚回去加班，每天睡前都会回顾当天的实习内容，并做好对第二天的工作计划。如此一来，到每周五汇报时，既可以有相对完善的汇报内容，也可以有更多的时间去融入自己的思考过程。
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（三）要戒骄戒躁、注重实践，未来的路还很长
实习过程中有忙有闲。在闲暇的时间里，要保持戒骄戒躁，静下心来对已有材料的每一次重新阅读思考，都会让我领悟到“温故而知新”的意义。尤其是在接触实际项目资料后再重新阅读基础的规程时，都会发现新的问题进而产生新的收获。一个月的学习时间很有限，我们虽系统而快速地学习了地产部主要业务内容，但还没有过多的实践机会，想成为真正的市场经理，未来我们还有很长的实践道路要走。
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4 自我评价
在地产部简短的一个月实习过程中，根据自己的工作情况，我也对自己做一
个既不骄傲自大、亦不妄自菲薄的简评。
（1）在工作态度方面：具有很高的工作积极性，工作认真、满腔热忱，全
身心投入，对实习同事耐心热情，服务意识较强。
（2）在学习态度方面：扎实勤恳地学习授信业务各项知识，针对实践中各
个环节中的问题虚心向各位老师求教，并做好详细笔记定期翻阅；思维敏捷，有
一定的创新意识，具有独立思考并发现问题。保持一颗高度求知欲的心，可以解
决的问题通过网络查询优先自己解决，无法解决的问题再向实习同事或各位老师
请教。
（3）在专业技能方面：通过地产部一个月的实习，熟悉了地产部的主要资
产类业务活动，系统学习并进一步了解了地产部的实务工作，基本具备了一名正
式员工应有的专业技能。
（4）在团队协作意识方面：团结协作意识较强，与同事相处融洽，乐于与
各位实习同事分享学习所得和生活的点滴。
另外，我身上也存在一些不足之处：授信业务理论知识有待于进一步学习消
化，实际操作锻炼较少，有待于进一步加强。“千里之行，始于足下”，未来的路还
很长，要学习的还有很多。在以后的学习和实践中，我会继续保持积极的学习态
度，汲取更多的知识、掌握更多的专业技能，不断注重自身素质的提高和自我完
善。
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5 地产部业务建议与展望
地产部已经成功运营7年，其授信额度大、民生加银类资产业务组合打包、审批时间短、速度快的优势已经成为地产界金融服务的一枝独秀。作为地产部实习生新秀，能够获得如此珍贵的专业地产金融业务培训平台深感欣慰。能够获得苏宝童老师、XXX老师和XXX老师手把手传授真谛更是千载难逢的好机会。在此，再次向地产部的所有老师们致以最真、最诚的敬意。
关于后续业务发展的建议，我也浅谈下自己的粗知拙见。
我部的客户群——房地产开发商开发的产品，其最终用途是人类的居住和使用。城市人口数量决定了房地产需求，中国超过14亿人口，城镇常住人口只占45.7%，远低于发达国家75%的城市化率，我国房地产业开发建设的历史使命还远远没有结束。虽说房地产发展已经过了黄金的高速发展时期，但只要城市化进程不断，刚性的购房需求就会客观存在，我部就会有投资的机会。而且中国人传统上对美好建筑具有较大的追求，这也是中国房地产的基本国情。所以，未来我部业务仍有非常广阔的发展空间。
具体南京和合肥市场：江苏苏南地产市场已十分活跃，随着国家城镇化建设政策的逐步落实，苏中、苏北各地市房地产市场也日趋繁荣，南京分部的业务范围将进一步发展壮大，业务量也会随之迅速扩大。合肥分部目前业务范围仅限合肥市场，而包括芜湖、安庆、蚌埠、淮南、六安在内的大合肥都市圈形态也初步形成，区域经济发展迅速，未来必将都是我部业务的关注区域。综合看来南京和合肥分部未来市场前景大好。
就我部自身而言，地产南京分部仅13人，合肥分部仅4人，整体来看，未
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来人力资本存在一定的敞口。通过日常与各位老师的交流得知，“当前手头业务基本都做不完，甚至挑选捡着做”的事实已经告诉我们，这种人力敞口的影响已经初步体现出来。故此，作为实习生的我大胆预测，随着业务量的增大，这种人力敞口将会越趋增大，南京分部和合肥分部的边际效益尚未达到最大值。所以，我部在这几年应该逐步进行战略性的人力资源储备，系统专业地进行培训，以期更好地适应不断扩大的市场业务需求。
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